Чем выступает мультипликатор валового дохода. Ю
Количество аналогичных предложений в сегменте жилой недвижимости позволяет всем участникам рынка определять реальную цену квартиры, основываясь на простом сравнении. В коммерческом секторе такая задача усложняется отсутствием идентичных помещений для проведения анализа.
Решением проблемы становится использование метода валовой ренты, который позволяет определить стоимость объекта любого назначения. В оценке сложной, коммерческой недвижимости МВР называют лучшим из предлагаемых методов, он позволяет с минимальной погрешностью определить реальную стоимость помещения.
Связь применимых для расчетов показателей отражается в валовом рентном мультипликаторе (GRM). Основная черта используемого показателя, заключается в том, что оценка происходит по назначению и функциям здания. Анализ расположения, отделки и операционных затрат, связанных с содержанием сооружения при этих расчетах, исключается.
Этапы
Определение показателя валовой ренты делится на несколько этапов:
- Подбор помещений для определения валового рентного мультипликатора.
- Непосредственный расчет GRM. На этом этапе стоимость каждого отобранного объекта недвижимости делится на предполагаемый доход от сдачи его в аренду. Главной задачей риелтора становится точное определение итоговой суммы ренты за год. Формула расчета: GRM=PV/ PGR, где PV — стоимость объекта, PGR — потенциальная стоимость аренды.
- Полученные при расчете мультипликатора данные суммируются между собой и делятся на количество анализируемых объектов недвижимости. Результатом вычисления будет показатель метода валовой ренты.
- Определение цены недвижимости. На этом этапе потребуется потенциальный или действительный рентный доход умножить на полученный, при расчете МВР, коэффициент. Если арендную плату рассчитать не удается, оценщик может применять среднее значение по рынку.
Применение на практике
Использование метода валовой ренты, несмотря на удобство при ограниченном доступе к информации по аналогичным объектам, не всегда оправдано. К негативным факторам, при расчете МВР относят:
- использование такого способа оценки, в полном объеме, оправданно только при условии активного рынка недвижимости, в случае его упадка информации для анализа будет недостаточно;
- при вычислениях не оцениваются риски по объектам и возвратность затраченного капитала;
- отсутствие поправок на благоустройство, расположение и операционные расходы по обслуживанию объекта.
Если недостатки не оказывают значительного влияния на итоговое значение, то метод валовой ренты, становится наиболее точным способом определить действительную рыночную цену приобретаемого или реализуемого объекта недвижимости.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости (потенциального или действительного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.
где Р i – цена продажи i -го аналогичного объекта;
I i – валовой доход i -го аналогичного объекта;
n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).
Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:
(27)
где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;
I – валовой доход от оцениваемого объекта.
Задача 13: Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 7,7 тыс. руб. в месяц.
Таблица 7 – Расчет валового рентного мультипликатора
|
Объекты-аналоги |
Рыночная цена, тыс. руб. |
Арендная плата в месяц, тыс. руб. |
Расчетный ВРМ |
|
Квартира 1 | |||
|
Квартира 2 | |||
|
Квартира 3 | |||
|
ВРМ средний |
Рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры составляет:
3.3 Затратный подход оценки недвижимости
Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.
(28)
V – стоимость объекта недвижимости;
V L – стоимость земельного участка;
V восст. – стоимость восстановления (замещения) здания;
D - накопленный износ оцениваемого здания.
Общие ситуации применения метода:
оценка недвижимости специального назначения
технико-экономический анализ для нового строительства
определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования
определение стоимости недвижимости на пассивных рынках
при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.
Обязательные ситуации применения метода:
цели поимущественного налогообложения
наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли
цели подоходного налогообложения
при страховании недвижимости.
С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин:
износ сооружения в процессе эксплуатации;
неблагоприятные воздействия окружающей среды;
изменения в технологии строительства;
воздействие внешних факторов.
Износ – утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает:
Физический /снижение стоимости из-за утраты заданных потребительских свойств с течением времени/
Функциональный /уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным архитектурно-эстетическим, планировочным решениям, комфортности/
Внешний /устаревание стоимости из-за изменения внешней среды; факторы не воздействуют напрямую на само здание/
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Способы определения износа здания:
Способ разбивки по компонентам.
Заключается в том, что отдельно рассматривается износ конструкций зданий с учетом их удельного веса в общей стоимости объекта, с учетом удельных весов конструктивных элементов и их значений износа определяется совокупный физический износ.
Способ эффективного возраста.
Основан на экспертизе строений оцениваемого объекта. Гласит, что эффективный возраст (ЭВ ) так относится к типичному сроку экономической жизни (СЭЖ ), как накопленный износ (И ) к восстановительной стоимости (ВС ).
(29)
Способ сравнения продаж.
Состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Последовательность:
Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому.
Определение восстановительной стоимости здания.
Определение текущей рыночной стоимости здания.
Определение среднего значения величины накопленного износа путем разности (V нов. – V тек. ) .
Срок экономической жизни (СЭЖ) - период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость объекта недвижимости, используется для увеличения прибыли.
Эффективный возраст (ЭВ) - время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов.
Задача 14: Восстановительная стоимость здания построенного 45 лет назад определена в 14725 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.
1 Определяется величина накопленного износа.
2 Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости
Задача 15: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если даны следующие исходные данные:
площадь земельного участка 2 917 м 2
кадастровая стоимость земли 248 руб./м 2
полезная площадь здания 2 000 м 2
стоимость строительства здания по смете 31262 тыс. руб.
косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства
ежегодные потери арендой платы помещения составляют 59 руб./м 2
валовой рентный мультипликатор для аналогичного объекта равен 4,2.
В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:
замена кровли 150 тыс. руб.
отделка интерьера 430 тыс. руб.
демонтаж и модернизация отопительной системы 195 тыс. руб.
1. Определяется стоимость земельного участка (V L)
где S L – площадь земельного участка
С К – кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования
2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания
3. Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавлива-ется на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.
К физическому износу (D физ. ) относятся затраты по замене кровли, отделке интерьеров.
D физ. = 150+430=580 тыс.руб.
К функциональному – модернизация отопительной системы.
D функ. = 195 тыс.руб.
Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или при помощи валового рентного мультипликатора.
D физ. = 2000×59×4,2=495,6 тыс.руб.
4 Находится стоимость объекта недвижимости (форм. 28)
4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта исполь-зования недвижимости.
1. Местоположение.
2. Рыночный спрос.
3. Наличие долгосрочных договоров аренды земельногоучастка.
4. Ресурсное качество участка.
5. Инвестиционная привлекательность.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в двух случаях:
1. Не застроенный участок.
2. Участок с застройкой (существующие улучшения).
Остатка для земли
Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.
V o = V L + V B (30)
где V o – общая стоимость
V L – стоимость земли
V B – стоимость зданий и сооружений
V L = (NOI – V B × R B )/ R L (31)
где NOI – чистый операционный доход
R L – ставка капитализации для земли
V B × R B – доход относящийся к зданиям и сооружениям
Метод используется для объектов с новыми зданиями.
Остатка для зданий и сооружений
Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.
V B = (NOI – V L × R L )/ R B (32)
V L × R L – доход относящийся к земле
4.1 Свободный земельный участок
Проводится анализ в 3 этапа:
1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).
2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.
3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и т.д.
Задача 16: Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,8 млн.руб., 54,6 млн.руб., 70,0 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12 %. Срок службы объектов определяется в 90, 50, 50 лет. Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 11%.
1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга)
R ж.зд. = 12%+100%/90 = 13,1%
R оф.зд. = 12%+100%/50 = 14,0%
R т.ц. = 12%+100%/50 = 14,0%
2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям
NOI ж.зд. = 45,8×0,131 = 6,0 млн.руб.
NOI оф.зд. =54,6×0,14 = 7,644 млн.руб.
NOI т.ц. = 70,0×0,14 = 9,8 млн.руб.
3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли
Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель-ного участка, тыс. руб.
|
Показатели |
Жилое здание |
Офисное здание |
Торговый центр |
|
|
Годовой валовой доход | ||||
|
Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей) | ||||
|
Прочий доход (салон красоты, бар и т.п.) | ||||
|
Действительный валовой доход | ||||
|
Операционные расходы (эксплуатация объектов) | ||||
|
Резерв на замещение короткоживущих элементов (коммуникации, сантехника и т.п.) | ||||
|
Чистый операционный доход (общий), NOI О | ||||
|
Доход, относимый к зданиям, NOI В | ||||
|
Чистый операционный доход от земли, NOI L | ||||
|
Стоимость земли, V L |
Вывод: Наилучший вариант использования земельного участка – это освоение застройкой торгового центра, т.к. стоимость земли выше и доход от земли больше.
Канд. техн. наук,
генеральный директор ООО «АНФ-ОЦЕНКА»
Как известно, валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества .
Обычно для объектов недвижимости ВРМ определяется :
- в рамках доходного подхода при использовании метода рыночной экстракции для определения ставки капитализации;
- в рамках сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости по известной ставке аренды, либо величины рыночной ставки аренды по известной рыночной стоимости.
С этой целью принято подбирать, для сходной с объектом оценки недвижимости, такие рыночные предложения, которые одновременно содержат предложения по продаже и предложения по аренде. При этом полагается, что такие предложения носят рыночный характер. Вместе с тем, рассчитанное на основе таких данных значение ВРМ, как правило, имеет систематическую и значительную случайную погрешности.
Наличие систематической погрешности объясняется следующим. На самом деле собственнику, выставляющему одновременно объект недвижимости на продажу и в аренду, не безразлично какой вариант предпочтет потенциальный покупатель. В подавляющем большинстве случаев, собственник имеет намерение продать объект недвижимости, а аренду предлагает для того, что бы в период экспозиции объект не простаивал, а приносил доход. Понимая, что при продаже наличие арендатора является серьезным обременением, которое приведет к снижению цены продажи, он заключает договор аренды на короткий срок, либо с условием его прекращения по требованию арендодателя. Очевидно, что в этом случае арендная ставка должна быть ниже рыночной. Поэтому, несмотря на то, что, в рассматриваемом случае, цена продажи имеет тенденцию к рыночной стоимости, ВРМ имеет систематически завышенное значение.
Повышенная случайная погрешность имеет следующие причины. Как известно предельная случайная погрешность равна половине доверительного интервала и составляет (в относительных величинах):
где:
П - относительная погрешность (проценты / 100);
t - показатель распределения Стьюдента;
V - коэффициент вариации;
n - объем выборки;
S - стандартное отклонение;
Х ср - среднее значение выборки.
Поскольку в узком сегменте рынка предложения по одновременной продаже и аренде объектов недвижимости сходных с объектом оценки встречаются крайне редко, то объем выборки не велик (единицы предложений), что влечет увеличение статистической погрешности. Например, при удовлетворительном коэффициенте вариации 0,1, объеме выборки 3 и уровне значимости 0,05, величина предельной случайной погрешности составляет 44%.
Попытка увеличить объем выборки за счет расширения сегмента рынка, приводит к повышению неоднородности выборки, что неизбежно влечет за собой увеличение коэффициента вариации. В этом случае погрешность среднего в выборке, как правило, не снижается.
Рассмотрим альтернативный метод определения ВРМ. Обычное уравнение для расчета ВРМ имеет вид:
(2а)
где:
С 1 - цена продажи 1-го объекта;
А 1 - арендная ставка для 1-го объекта, и тд.
Приведем выражение в скобках к общему знаменателю и умножим числитель и знаменатель на среднюю величину арендной платы (А ср). Получаем следующее выражение:
В приведенном выражении (2б) каждая стоимость продажи, отнесенная к средней величине арендной платы умножается на коэффициент, представляющий отношение: в числителе произведения ставок арендной платы, в котором арендная ставка соответствующая слагаемому заменена на среднюю арендную ставку, в знаменателе произведение всех арендных ставок. Обозначая эти коэффициенты, как Р 1 , Р 2 … Р n и усредняя их (Р ср), получаем следующую приближенную расчетную зависимость:
(3)
В этом виде зависимость (3) позволяет определять ВРМ на основе не взаимосвязанных между собой данных по ценам продажи и арендным ставкам, то есть относящихся к разным объектам недвижимости в рамках одного сегмента рынка.
Очевидно, что степень приближения зависимости (3) к исходной «точной» зависимости (2б) определяется величиной усредненного коэффициента и размахом выборки значений цены продажи и арендной платы.
Попробуем оценить величину погрешности зависимости (3) по сравнению с зависимостью (2б).
Рассмотрим две выборки, в каждой из которых величины С 1 , С 2 … С n и А 1 , А 2 … А n не равны между собой, но их отношения равны одной и той же величине
(С 1 / А 1 = С 2 / А 2 =…). Очевидно, что в этом случае должно выполняться условие: Рср = 1. Если принять в качестве характеристики размаха выборки величину отношения наибольшего и наименьшего значений, то для рассматриваемого случая имеем: С max / C min = A max / A min .
Возможными методами усреднения могут быть: среднее арифметическое, среднее геометрическое, среднее гармоническое. Проведенный анализ показал, что среднее арифметическое и среднее геометрическое, при использовании в качестве усредненной величины, дают систематическую погрешность в сторону завышения результата. Например, при С max / C min = A max / A min = 2,0, при выборке n =10: для среднего арифметического - Р ср = 1,049, для среднего геометрического - Р ср = 1,024. Для среднего гармонического - всегда Р ср = 1,000, независимо от размаха выборки и закона изменения значений А в выборке. Этот эффект можно доказать строго математически. Поэтому при дальнейшем исследовании предполагалось, что для усреднения используется среднее гармоническое, то есть всегда Р ср = 1.
Поскольку, выражение (2а) и (2б) дают идентичный результат, то в дальнейшем ссылка дается просто на зависимость (2).
Рассмотрим две выборки одинакового объема величин С 1 , С 2 … С n и А 1 , А 2 … А n , закон изменения которых произволен, но сохраняется равенство соотношения С max / C min = A max / A min .
Исследование показало, что если расположить элементы выборок по возрастанию (убыванию) и рассчитать по каждой из образовавшихся пар значений С и А величину ВРМ, то результаты расчета по зависимостям (2) и (3) совпадут. Наибольшее отклонение результатов полученных по зависимостям (2) и (3) наблюдается, если значения изменяются «в противофазе» (малым значениям С соответствуют большие значения А и наоборот), а изменение происходит ступенчато в середине выборки. При этом, как выяснилось, результат не зависит от объема выборки.
Построив график для двух пограничных случаев, можно получить область неопределенности значений ВРМ, которая характеризует погрешность перехода от зависимости (2) к зависимости (3). Эта область смещена вниз от результатов полученных по зависимости (2).
Результаты расчета для случая С max / C min = A max / A min приведены на рис. 1.
Рис. 1. Зависимость отношения результатов расчета ВРМ по зависимостям (3) и (2) от С max / C min при условии, что
С max / C min = A max / A min
Проведя среднюю линию в полученной области, можно определить корректировку, которая позволит совместить эту среднюю линию со значениями полученными по зависимости (2). В этом случае, погрешность при использовании зависимости (3) будет симметрична относительно точного результата. Например, при С max / C min = A max / A min = 2,0 величина корректирующего коэффициента составит К = 1,111, а погрешность составит 10%. Учитывая, что всегда величина Р ср = 1, то зависимость (3) может быть представлена в следующем расчетном виде:
где:
К - корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы.
Поскольку на практике не всегда можно обеспечить выполнение равенства С max / C min = A max / A min , то были произведены вариационные расчеты, которые позволили получить значения корректирующих коэффициентов, в зависимости от параметров исходных выборок. Результаты расчета приведены в табл. 1. В табл. 2 приведены результаты оценки систематических погрешностей, вызванных неопределенностью закона изменения цен продажи и ставок арендной платы в выборках. При этом, характерно, что в общем случае, объемы выборок величин С и А могут не совпадать.
Табл. 1
Величина корректирующего коэффициента в зависимости от характеристик выборок
| Отношение С max / C min | Отношение A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Табл. 2
Систематическая погрешность, вызванная неопределенностью законов изменения цен продажи и ставок арендной платы в выборках, в зависимости от характеристик выборок
| Отношение С max / C min | Отношение A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 0,0% | 0,6% | 1,2% | 3,5% | 5,9% | 8,5% | 13,1% |
| 1,25 | 0,0% | 1,2% | 2,7% | 6,1% | 9,3% | 12,4% | 17,8% |
| 1,50 | 0,0% | 1,9% | 4,0% | 8,2% | 11,8% | 15,4% | 21,4% |
| 2,00 | 0,0% | 3,0% | 5,8% | 11,1% | 15,7% | 19,8% | 26,6% |
| 2,50 | 0,0% | 3,7% | 7,1% | 13,2% | 18,3% | 22,8% | 30,1% |
| 3,00 | 0,0% | 4,2% | 8,1% | 14,7% | 20,3% | 25,0% | 32,6% |
| 4,00 | 0,0% | 5,0% | 9,4% | 16,8% | 22,9% | 28,0% | 36,0% |
Величина предельной случайной погрешности при расчете ВРМ по зависимости (3), определяется обычной зависимостью (1). При этом коэффициент вариации рассчитывается следующим образом :
;
где:
V ВРМ - коэффициент вариации расчетной величины ВРМ;
V С - коэффициент вариации выборки цен продажи (С);
V 1/А - коэффициент вариации выборки обратных величин ставок арендной платы (1/А).
Поскольку величины систематических и случайных погрешностей взаимно независимы, то суммарная погрешность определяется как:
где:
П сумм - суммарная погрешность расчетной величины ВРМ;
П сист - систематическая погрешность;
П случ - случайная погрешность.
Выводы:
1. Приведено обоснование допустимости использования метода расчета ВРМ на основе не взаимосвязанных между собой осредненных рыночных значений цен продажи и ставок аренды, определяемых в рамках соответствующего сегмента рынка, что позволяет существенно расширить состав потенциальных объектов-аналогов.
2. Показано, что рассматриваемый метод расчета ВРМ, позволяет перейти к контролируемой систематической погрешности расчета, в отличие от расчетов основанных на ценах продажи и арендных ставках относящихся к единым объектам.
3. Потенциальная возможность использования при расчетах в качестве исходных данных выборок большего объема позволяет снизить случайную погрешность до приемлемых значений.
Литература
- dictionary.finam.ru/dictionaryp
- Есипов В. Е., Маховикова Г, А, Терехова В. В. Оценка бизнеса. 2-е издание. С-Пб, ПИТЕР, 2006p
- Теория статистики. Учебник. Под ред. Г. Л. Громыко. 2-е издание. М., ИНФРА-М, 2005p
- Рывкин А. А. и др. Справочник по математике. М., Высшая школа,1975p
Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Метод осуществляется в три этапа: Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхода из недавних рыночных сделок. Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. V=Д р ВРМ=Д р , где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д р – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; С анал – цена продажи аналога; ПВД анал – потенциальный валовой доход аналога. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.)
| Цена продажи Санал | |||||
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000х5= 75000 долл.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
4.3 Применение затратного подхода
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений затратным подходом, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Затратный подход включает 3 этапа: Первый этап . Определение стоимости земельного участка, на котором находится здание или сооружения. Второй этап. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения на действительную дату оценки. Третий этап . Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений. В данном подходе определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения на основе методов:
- сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексной оценки.
- этап
. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно- исследовательского института экономики и управления, компании «Коинвест» и других фирм, где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен. этап
. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. этап
. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
| Стоимость строительства базовой единицы | Требуемая площадь | Стоимость строительства по базовой единице | Поправки на особенности оцениваемого объекта | Мульти пликатор с учетом местных условий | Оценка полной стоимости |
Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений.
Этот метод также называют методом разбивки на компоненты. Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:
- этап.
Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.). этап.
Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
- этап.
Суммирование поэлементных затрат.
- метод разбиения; метод срока жизни.
Метод разбиения.
Заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:
- устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; экономический (внешний) износ.
Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом
| Наименование работ | Стоимость, долл. |
| Ремонт участка | |
| Ремонт водопроводной сети | |
| Внутренняя покраска и отделка | |
| Устранимое физическое ухудшение – всего |
Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни
| Компоненты | Полная стоимость воспроизводства | Фактический или эффективный возраст | Ожидаемый срок жизни | Износ, долл. |
|
| Вентиляция | |||||
| Канализация | |||||
| Отопление |
Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов
| Расчетные данные | Единица измерения, долл. |
| Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл. | |
| Устранимые физические ухудшения, долл. | |
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл. | |
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл. | |
| Эффективный возраст сооружения, лет | |
| Экономический срок жизни сооружения, лет | |
| Износ компонентов с долгим сроком жизни ((5/6)·100), % | |
| Обесценение компонентов с долгим сроком жизни ((4·7)/100), долл. |
Определение физического износа
| Элемент здания | Восстановительная стоимость, долл. | Накопленный износ, долл. |
|||
| Фундамент | |||||
| Энергосистема |
|||||
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес конструктивного элемента здания | Процент износа | Удельный вес износа в стоимости здания |
- недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
- связанных продаж,
когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; капитализации рентных потерь
с использованием валового рентного мультипликатора.
Экономический износ = Потери в арендной плате х Валовой рентный мультипликатор
Методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями:- Срок экономической жизни
– это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. Срок физической жизни
объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. Эффективный возраст
(экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию. Срок оставшейся экономической жизни
здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. Нормативный срок службы
– это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
И: ВС = ЭВ: ЭЖ, где
И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом:
ЭВ: ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости.
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.
В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод. Метод сравнения продаж Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности. Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n), где V - оценка рыночной стоимости (X 1 ...X n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.) Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка: V = S c + ADJ c , где V - оценка рыночной стоимости S c - цена объекта сравнения ADJ c - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом. Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:- Парный анализ продаж
- Множественный регрессионный анализ
- Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи)
- поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
- поправки на местоположение
- поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).