Контакты
Главная / Журналы

Крупные компании по продаже земельных участков. Организация продает земельный участок: налоговые последствия

Технология продажи земельных участков под приватизированными предприятиями

Ограничения при выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями

В процедурном и правовом отношении при выкупе земельных участков следует различать застроенную и пустующую их части (схема 15.3).

Застроенными земельными участками в городах и населенных пунктах считаются участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения. Застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся территория предприятия, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков.

Пустующие незастроенные земельные участки (участок), землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могут быть по решению предприятия:

  • а) сохранены в муниципальной (государственной) собственности с передачей в аренду данному предприятию или без таковой;
  • б) выкуплены предприятием вместе с застроенным участком и по такой же цепе при условии, что предприятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение трех лет с момента вступления в права собственности.

При невыполнении предприятием последнего условия оно обязано продать его в порядке, предусмотренном законодательством РФ для продажи незастроенных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. В этом случае, а также в случае продажи незастроенного участка до истечения трех лет с момента вступления в права собственности с продавца взимается разовый сбор в местный бюджет в размере 30% суммы, на которую стоимость продажи участка превысила стоимость его приобретения.

При приватизации земельных участков порядок использования недр определяется в соответствии с Законом РФ о недрах.

При продаже застроенного земельного участка в границах городов и иных населенных пунктов в соответствии с Основными положениями право собственника на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование, под которым впредь до введения в действие законодательства о территориальном зонировании понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями

Схема 15.3.

всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления) на основе действующего законодательства и утвержденных строительных, санитарных, природоохранных и противопожарных норм.

Не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка. Такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством РФ. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены п пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100 м от границ данного участка.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или - для кабелей и трубопроводов - до соединения с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в том числе прокладка электрических и телефонных кабелей, водо- и газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости.

Соответствующие территориальные органы Росреестра и Госстроя обязаны в 2-месячный срок представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существующих на дату продажи здания, строения, сооружения, предприятия, а также о таких сервитутах, установление которых было предусмотрено решениями правомочных органов государственной власти (органов местного самоуправления), принятыми на указанную дату.

Оформление права собственности на земельный участок

Заключительный этап выкупа земельного участка включает установленные процедуры оформления права собственности на него (схемы 15.4-15.9). Полный пакет документов покупатель представляет вместе с заявкой № 2 (см. схему 15.2) в территориальный орган исполнительной власти по управлению имуществом, который заключает договор купли-продажи земельного участка.

В недельный срок с момента получения из Росимущества документов, представленных покупателем, продавец подписывает с покупателем договор о купле-продаже земельного участка и выдает покупателю платежное поручение на оплату стоимости земельного участка в установленном размере.

Если документы, представленные продавцу, не соответствуют установленным требованиям, продавец возвращает их в Росимущество.

В случае отказа покупателя заключить договор или его неявки в трехмесячный срок продавец возвращает документы в Росимущество соответствующим уведомлением.

В недельный срок с момента выдачи покупателю платежного поручения он предъявляет его продавцу надлежащим образом оформленным, оплаченным, подтверждающим перечисление денежных средств на счет, указанный продавцом.

В двухнедельный срок после полной оплаты стоимости участка в соответствии с договором купли-продажи Росимущество направляет в адрес Росреестра регистрационной службе следующие документы:

  • o копию договора купли-продажи участка;
  • o письмо с подтверждением полной оплаты по договору и с предложением выдать в установленном порядке документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок.

Оплаченное платежное поручение и договор купли-продажи земельного участка являются бесспорным основанием для выдачи покупателю документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок. Документы должны быть выданы районной (городской) администрацией в двухнедельный срок с момента получения письма территориального органа исполнительной власти но управлению имуществом. За нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды штраф юридических лиц и индивидуальных предпринимателей с 01.01.2013 установлен в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб. (ст. 7.34 КоАП РФ).

Схема 15.4.

Схема 15.5.

Схема 15.6.

Схема 15.7. Права на земельный участок при продаже здания (сооружения), находящегося на нем

Схема 15.8. Права собственника здания (сооружения) на часть продаваемого им земельного участка

Схема 15.9.

Продажа права аренды земельных участков в г. Москве по конкурсу

В Москве земля теперь может передаваться в частную собственность и продаются права се долгосрочной аренды по конкурсу. Собственность на любое строение не влечет за собой автоматически права собственности на имеющийся при нем земельный участок. При этом не производится выкуп права аренды участка, расположенного под габаритами приватизированного здания (сооружения). На прилегающий же к нему участок в случае исключения его из общего пользования право аренды может быть выкуплено по желанию землепользователя.

Порядок проведения конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков Москвы представлен на схемах 15.10-15.13.

Схема 15.10.

Схема 15.11.

Схема 15.12.

Схема 15.13. Порядок заключения договоров и расчетов по результатам конкурса на право аренды земельных участков в г. Москве

Для расчета выкупа прав долгосрочной и краткосрочной аренды земельных участков утверждены базовые ставки на основе рыночных цен прав аренды по итогам проведенных конкурсов. Установлено, что размер платы за выкуп права долгосрочной аренды земель под строительство коммерческих, жилых и других капитальных объектов не зависит от срока аренды.

Если у физического или юридического лица есть право собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) только на часть строения, то площадь земельной доли его рассчитывается пропорционально принадлежащей ему площади строения без выделения этой доли в натуре. В жилом микрорайоне с комплексной застройкой, когда установление границ домовладения в натуре нецелесообразно, площадь земельного участка определяется расчетно (схема 15.14).

Схема 15.14.

  • Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости - налоговые последствия
  • Продажа земли ниже кадастровой стоимости - последствия
  • Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость
  • Налог с продажи земельного участка: что изменилось с 2016 года
  • Разъяснения

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости - налоговые последствия Например, такую возможность предоставляет Росреестр, вносящий каждый участок в книгу учета и публичную карту. Есть и более удобные способы: онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» предоставляет любую информацию о недвижимости и земельных участках в любое удобное для вас время.

Продажа земли ниже кадастровой стоимости — последствия

Внимание

В результате, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) позволит значительно снизить налоговую нагрузку для продавца.К этому вопросу стоит относиться внимательно, поскольку квартиры, которые покупаются в 2016 году, смогут освобождаться от налога только лишь в 2021 году, что для рынка недвижимости является большим сроком. Продажа недвижимости по кадастровой стоимости существенно влияет на налоговую базу, которую должен покрывать продавец.


Инфо

На одной сделке в Москве разница по налогам может превышать 100 тыс. рублей. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» предлагает несколько законных и легальных способов минимизации налогов при продаже недвижимости.Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов.


Но это правило действует не всегда.

Возможно ли продать земельный участок ниже кадастровой стоимости

Важно

При этом следует помнить, что переплаченная сумма налога за предыдущие годы не возвращается, поэтому важно не тянуть с оспариванием кадастровой оценки. Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашего участка была завышена, у вас есть подтверждающие это документы и вы хотите сэкономить свои деньги на оплату налогов, стоит обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости.


Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело. Итоги В заключение можно сказать, что любые игры с государством чреваты неприятностями.
Уход от налогов рано или поздно раскроется, и нерадивому налогоплательщику придется заплатить все недоимки вместе со штрафами и пенями. Снизить налог на НДФЛ можно законными способами, для этого стоит проконсультироваться в специализированных юридических фирмах.

Можно ли продавать землю ниже кадастровой стоимости

Например, такую возможность предоставляет Росреестр, вносящий каждый участок в книгу учета и публичную карту. Справка о стоимости по кадастру выдается в течение 5 дней.
Есть и более удобные способы: онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» предоставляет любую информацию о недвижимости и земельных участках в любое удобное для вас время. Достаточно пройти по ссылке https://kadastr.ktotam.pro/ и ввести адрес объекта и его кадастровый номер. Через несколько минут вы получите ответ. Как рассчитывается налог при продаже недвижимости? Если собственник продает участок или недвижимость, он обязан заплатить налог на доходы (НДФЛ). Раньше недобросовестные продавцы пытались уйти от налогового бремени и указывали в договорах ничтожные суммы.

Налоги от продажи земельного участка ниже кадастровой стоимости

Важно Достаточно пройти по ссылке https://kadastr.ktotam.pro/ и ввести адрес объекта и его кадастровый номер. Через несколько минут вы получите ответ. Как рассчитывается налог при продаже недвижимости? Если собственник продает участок или недвижимость, он обязан заплатить налог на доходы (НДФЛ).Раньше недобросовестные продавцы пытались уйти от налогового бремени и указывали в договорах ничтожные суммы. Продажа земли ниже кадастровой стоимости - последствия Стандартный вычет в 1 млн.руб.) Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Продажа земельных участков предпринимателем ниже их кадастровой стоимости

Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если махинации с налогами будут раскрыты, их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями.

Риск налоговой проверки увеличивается, если покупка недвижимости совершается за счет заемных средств банка. В этом случае налоговые инспекторы после изучения кредитного договора смогут определить кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налога на доходы. Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.

Продать участок за цену, ниже кадастровой стоимости

Вернуться назад на Кадастровая стоимость 2018В налоговое законодательство Российской Федерации были внесены существенные изменения, касающиеся налогообложения сделок по продаже недвижимости и земельных участков. Теперь сумма налогового сбора зависит от кадастровой стоимости земли.

В связи с изменениями у владельцев недвижимости возникает масса вопросов, самый популярный из которых - можно ли продавать ниже кадастровой стоимости землю и недвижимость. Рассмотрим подробно этот момент. Кадастровая стоимость - это сумма оценки земли, которая проводится сертифицированными организациями.

Стоимость по кадастру зависит сразу от нескольких факторов: вид и предназначение земли, наличие социальной инфраструктуры, площадь участка, его расположение, количество участков на определенной территории.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

С 2016 года в налоговое законодательство Российской Федерации были внесены существенные изменения, касающиеся налогообложения сделок по продаже недвижимости и земельных участков. Теперь сумма налогового сбора зависит от кадастровой стоимости земли.
В связи с изменениями у владельцев недвижимости возникает масса вопросов, самый популярный из которых - можно ли продавать ниже кадастровой стоимости землю и недвижимость. Рассмотрим подробно этот момент. Содержание:

  1. Кадастровая стоимость: способ расчета
  2. Как рассчитывается налог при продаже недвижимости?
  3. Продажа недвижимости и земли ниже кадастровой стоимости
  4. Законные способы снижения НДФЛ
  5. Итоги

Кадастровая стоимость: способ расчета Кадастровая стоимость - это сумма оценки земли, которая проводится сертифицированными организациями.

Если махинации с налогами будут раскрыты, их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями. Риск налоговой проверки увеличивается, если покупка недвижимости совершается за счет заемных средств банка.

В этом случае налоговые инспекторы после изучения кредитного договора смогут определить кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налога на доходы. Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.

Организация продает земельный участок ниже кадастровой стоимости

Регионы вправе устанавливать свой предельный срок владения имуществом для освобождения его от налогов, а также использовать свой коэффициент от кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Эти значения можно снижать вплоть до нуля. Продажа земли ниже кадастровой стоимости теоретически возможна. Государство не ограничивает собственников в установлении цены при реализации собственного имущества, и сумму в договоре купли-продажи можно проставить любую. Но государство требует неукоснительного соблюдения некоторых правил, в том числе и уплаты налога на доходы физических лиц в полном объеме. Изменения в Налоговом кодексе устанавливают минимальную сумму, облагаемую налогом, в 70% от кадастровой стоимости объекта. Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции.

Компания "Инвест-Недвижимость" располагает обширной базой предложений земельных участков. В их числе земли, которые могут использоваться под размещение бизнеса – складов, фабрик, сервисных мастерских и т.п. При выборе участка под бизнес вначале требуется установить основные критерии поиска. Определяют территорию поиска: в городе или в загородной зоне. От этого зависит цена на землю. Для некоторых видов участков под коммерческую застройку определяющим будет выбор местоположения, в других случаях, наличие коммуникаций или цена. Если требуется земля под бизнес, необходимо учитывать её назначение и вид разрешённого использования.

При определённых условиях, категория разрешённого использования участка может быть изменена в соответствии с действующим законодательством. Выбирая местонахождение участка, учитывают характер бизнеса, для которого он предназначен. Для супермаркета потребуется земля в городе, районе с большой плотностью населения, с хорошей транспортной доступностью.

Для автосервисной мастерской или автомойки удобны участки вблизи транспортных магистралей. Если планируется строительство АЗС, оптимальным будет участок с удобным подъездом к нему, расположенный вблизи большой автодорожной развязки, возле автосервисного предприятия или стоянки машин. При этом учитывается категория опасности предприятия и возможность соблюдения требований по удалённости от ближайших строений и т.п. Выбирая землю под склад, учитывают его назначение. Если это склад готовой продукции или оптовый для коммерческого предприятия, потребуется разместить его недалеко от обслуживаемого объекта. Важным критерием выбора является также наличие или возможность подвода коммуникаций, их характеристики. Необходимо выяснить потребность для предприятия электрической мощности, воды и т.п. Участок под бизнес можно приобрести в собственность или оформить на него договор долгосрочной аренды. Таким образом, выбор земли под бизнес и оформление на неё право собственности и др. документов – задача сложная, потребуется учесть множество нюансов.

Специалисты компании "Инвест-Недвижимость" обладают большим опытом работы в сфере недвижимости в регионе, и способны оказать помощь в выборе наиболее подходящего участка под конкретное предприятие. С нашей помощью выбор земли под бизнес будет совершён правильно с точки зрения оптимальности затрат и перспектив развития предприятия.

В случае продажи организацией земельного участка ей следует руководствоваться правилами, установленными в пункте 5 статьи 264.1 НК РФ. При этом необходимо учитывать, что данные правила распространяются только на те земельные участки, приобретенные из государственной или муниципальной собственности, на которых к моменту их покупки уже были расположены здания, строения, сооружения налогоплательщика или которые приобретались для капитального строительства на них объектов основных средств. Кроме того, договоры на приобретение налогоплательщиком указанных земельных участков должны быть заключены в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года. Основание - пункт 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.06 № 268-ФЗ.

В случае продажи организацией земельного участка ей следует руководствоваться правилами, установленными в пункте 5 статьи 264.1 НК РФ. При этом необходимо учитывать, что данные правила распространяются только на те земельные участки, приобретенные из государственной или муниципальной собственности, на которых к моменту их покупки уже были расположены здания, строения, сооружения налогоплательщика или которые приобретались для капитального строительства на них объектов основных средств. Кроме того, договоры на приобретение налогоплательщиком указанных земельных участков должны быть заключены в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года. Основание — пункт 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2006 № 268-ФЗ.

Допустим, компания продает земельный участок, который она приобрела до 2007 года или который был куплен у российской или иностранной коммерческой организации либо у физического лица. При подобных обстоятельствах компания-продавец не вправе руководствоваться положениями пункта 5 статьи 264.1 НК РФ. Прибыль или убыток от сделки по продаже земли ей следует определять в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса.

Обратите внимание: операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС. Это указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Продажа земельного участка, приобретенного у государства (муниципального образования) в 2007 году или позднее

Если организация продает земельный участок, договор на покупку которого из земель государственной или муниципальной собственности она заключила в 2007 году или позднее, результат от его реализации для целей налогообложения следует рассчитывать в порядке, установленном в пункте 5 статьи 264.1 НК РФ. При этом прибыль (убыток) от продажи права на земельный участок и прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений), находящихся на нем, исчисляются по отдельности.

Продажа права на земельный участок

Прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой его реализации и затратами на приобретение права на этот участок, не возмещенными налогоплательщику. Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика, осуществленными им в связи с приобретением права на земельный участок, и суммой расходов, учтенных им для целей налогообложения до момента реализации права на земельный участок (подп. 2 п. 5 ст. 264.1 НК РФ). Получается, что продавец земельного участка вправе уменьшить доход от реализации на сумму расходов на его приобретение, которую он не успел списать в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за время пользования данным участком.

Итак, прибыль или убыток от сделки по реализации права на земельный участок рассчитывается по формуле:

Пр (Уб) = Ц реализ — (Р общ — Р признан),

где Пр — прибыль от сделки по реализации права на земельный участок;

Уб — убыток от сделки по реализации права на земельный участок;

Ц реализ — цена реализации права на земельный участок;

Р общ — общая сумма расходов, связанных с приобретением права на земельный участок;

Р признан — сумма расходов на приобретение права на земельный участок, признанных в целях налогообложения до момента реализации права на земельный участок.

Вправе ли организация в том месяце, в котором она продала земельный участок, включить в состав прочих расходов очередную часть затрат на приобретение этого участка, ежемесячно списываемую в налоговом учете?

В Налоговом кодексе не содержится ответа на данный вопрос. Однако, проанализировав нормы главы 25 НК РФ, касающиеся признания в налоговом учете расходов в виде сумм амортизации, приходим к выводу — в месяце продажи земельного участка ежемесячную сумму затрат на его приобретение не следует включать в расходы и учитывать для целей налогообложения. Дело в том, что амортизация по объектам амортизируемого имущества начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). В случае продажи амортизируемого имущества начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем его продажи (п. 5 ст. 259.1 и п. 8 ст. 259.2 НК РФ). Приведенные правила применяются при использовании как линейного, так и нелинейного метода амортизации.

Иными словами, в месяце, в котором объект амортизируемого имущества принят к учету и введен в эксплуатацию, сумму амортизации по такому объекту еще нельзя признать для целей налогообложения. Однако в месяце продажи амортизируемого имущества организация все еще имеет право учесть сумму амортизации, начисленную по данному имуществу за этот месяц. Получается, что расходы в виде сумм амортизации признаются со сдвигом (отсрочкой) на один месяц.

В то же время расходы на приобретение права на землю уменьшают налогооблагаемую прибыль сразу с момента подачи документов на государственную регистрацию права на земельный участок независимо от его ввода в эксплуатацию (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Значит, по аналогии с учетом сумм амортизации в месяце продажи земельного участка сумму затрат на его приобретение, списываемую ежемесячно, уже не следует включать в расходы.

Пример 1

ООО «Интерхим» 23 июля 2010 года реализовало за 4 000 000 руб. земельный участок, который оно приобрело в 2008 году у муниципальных органов исполнительной власти под строительство нового производственного цеха. Общая сумма расходов на приобретение права на земельный участок составила 1 680 000 руб. Эти расходы организация списывала в налоговом учете начиная с октября 2008 года (так как документы на государственную регистрацию права собственности на земельный участок были поданы в территориальный орган Росреестра 14 октября 2008 года). Срок для списания расходов на приобретение права на земельный участок, установленный в учетной политике организации для целей налогообложения, — 5 лет (60 месяцев).

С октября 2008 года ООО «Интерхим» ежемесячно включало в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, по 28 000 руб. (1 680 000 руб. ÷ 60 мес.). С начала списания данных расходов до месяца, предшествующего дате реализации земельного участка, прошел 21 месяц (с октября 2008 года по июнь 2010 года). За указанный период организация признала в составе прочих расходов 588 000 руб. (28 000 руб. × 21 мес.).

Таким образом, к моменту продажи земельного участка (к июлю 2010 года) сумма невозмещенных расходов, связанных с приобретением права на землю, составила 1 092 000 руб. (1 680 000 руб. — 588 000 руб.). Прибыль от реализации земельного участка равна 2 908 000 руб. (4 000 000 руб. — 1 092 000 руб.). Эту сумму организация учитывает при формировании налоговой базы по налогу на прибыль за девять месяцев 2010 года.

Продажа объектов, находящихся на земельном участке

Прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений), расположенных на земельном участке и проданных вместе с ним, определяется в общем порядке, предусмотренном для реализации имущества (подп. 1 п. 5 ст. 264.1 НК РФ). Здания, строения и сооружения являются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Поэтому в случае продажи земельного участка вместе с ними организация-продавец уменьшает полученный доход на остаточную стоимость данного имущества, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией этих объектов (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если остаточная стоимость проданного здания (строения, сооружения) с учетом расходов по его реализации превысит сумму выручки от продажи, разница между данными величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток учитывается для целей налогообложения в особом порядке, установленном в пункте 3 статьи 268 НК РФ. Убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования здания (строения, сооружения) и фактическим сроком его эксплуатации до момента продажи.

Мнение эксперта

О.А. Курбангалеева, эксперт журнала «Российский налоговый курьер»:

"В налоговом учете ежемесячная доля расходов на приобретение земельного участка включается в состав прочих расходов организации начиная с того месяца, в котором документы о переходе к ней права собственности на этот участок поданы на государственную регистрацию (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Списание указанных расходов прекращается в месяце, предшествующем месяцу продажи земельного участка. В том месяце, в котором поданы документы на государственную регистрацию права собственности нового владельца на земельный участок, организация-продавец не вправе включать в состав прочих расходов очередную часть затрат, связанных с его приобретением.

Однако в случае продажи земельного участка с убытком в месяце его реализации продавец может признать в целях налогообложения соответствующую часть полученного убытка. Основанием является подпункт 3 пункта 5 статьи 264.1 НК РФ.

Поясню сказанное на примере. Допустим, в июле 2009 года организация приобрела за 12 млн. руб. земельный участок, находившийся ранее в муниципальной собственности. В том же месяце были поданы документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на земельный участок, что подтверждается распиской в получении документов, выданной регистрационным органом. Но уже в июле 2010 года организации пришлось продать этот участок в два раза дешевле — за 6 млн. руб. Согласно учетной политике расходы на приобретение права на земельные участки организация признает в налоговом учете равномерно в течение 10 лет. Поэтому начиная с июля 2009 года (месяц подачи документов на госрегистрацию) по июнь 2010 года (месяц, предшествующий месяцу продажи участка) компания ежемесячно включала в состав прочих расходов по 100 000 руб. (12 млн. руб. ÷ 10 лет ÷ 12 мес.). В месяце продажи земельного участка — в июле 2010 года организация уже не вправе была отражать в расходах такую же сумму.

Всего за время владения земельным участком организация признала в прочих расходах 1,2 млн. руб. (100 000 руб. × 12 мес.). Значит, сумма невозмещенных затрат (разница между общей суммой затрат на приобретение земельного участка и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации) составила 10,8 млн. руб. (12 млн. — 1,2 млн. руб.). То есть в результате продажи земельного участка в налоговом учете продавца образовался убыток в размере 4,8 млн. руб. (10,8 млн. руб. — 6 млн. руб.). Сумму полученного убытка организация будет признавать для целей налогообложения равными долями в течение 10 лет (срока списания расходов на приобретение участка, установленного ею в учетной политике). Ежемесячно она сможет включать в прочие расходы по 40 000 руб. (4,8 млн. руб. ÷ 10 лет ÷ 12 мес.). Таким образом, в июле 2010 года компания имеет право признать в расходах лишь часть убытка в размере 40 000 руб.«

Если в результате продажи земельного участка получен убыток

Допустим, сумма невозмещенных затрат налогоплательщика, связанных с приобретением права на земельный участок, превысила цену его реализации. В этом случае считается, что продавец земельного участка получил убыток. Однако сумму убытка он не может единовременно признать для целей налогообложения. В подпункте 3 пункта 5 статьи 264.1 НК РФ указано, что убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение определенного срока.

К сожалению, из буквального прочтения подпункта 3 пункта 5 статьи 264.1 НК РФ сложно понять, как рассчитывать этот срок. Минфин России в письмах от 08.05.07 № 03-03-05/111 и от 31.10.07 № 03-03-06/1/752 разъяснил, что правила расчета данного срока зависят от выбранного налогоплательщиком порядка признания расходов, связанных с приобретением земли. Напомним, что выбранный порядок списания указанных расходов необходимо закрепить в учетной политике, применяемой для целей налогообложения (абз. 2 подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

Вариант первый — в налоговом учете организация признает расходы на приобретение земельных участков равномерно в течение срока, установленного ею самостоятельно. Такой срок не может составлять менее пяти лет (абз. 1 подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Если организация получила убыток от реализации земельного участка, то срок, в течение которого она должна будет равномерно списывать сумму этого убытка в уменьшение налоговой базы, принимается равным сроку, установленному ею для признания расходов на приобретение участка.

Обратите внимание: указанный убыток продавец равными долями включает в прочие расходы начиная с того отчетного (налогового) периода, в котором он получил данный убыток. Такова позиция Минфина России, приведенная в письме от 31.10.07 № 03-03-06/1/752.

Пример 2

Воспользуемся условием примера 1. Допустим, ООО «Интерхим» вынуждено было продать земельный участок за 1 000 000 руб.

Поскольку сумма невозмещенных расходов, связанных с приобретением права на землю (1 092 000 руб.), превысила цену реализации земельного участка, в результате данной сделки организация получила убыток. Сумма убытка составила 92 000 руб. (1 092 000 руб. — 1 000 000 руб.).

Согласно учетной политике ООО «Интерхим» планировало признавать расходы, связанные с приобретением земельного участка, в течение 5 лет (60 месяцев). Поэтому в течение такого же срока оно будет равными долями включать в прочие расходы убыток, полученный от реализации земли. Ежемесячно организация сможет списывать по 1533,33 руб. (92 000 руб. ÷ 60 мес.). То есть до конца 2010 года компания учтет в составе прочих расходов 9199,98 руб. (1533,33 руб. × 6 мес.). Списание всей суммы убытка, полученного в июле 2010 года от реализации земельного участка, организация завершит лишь в июне 2015 года.

Обратите внимание

Если все расходы уже списаны

Возможна ситуация, когда к моменту продажи земельного участка все расходы, связанные с его приобретением, в налоговом учете уже полностью списаны. Это характерно прежде всего для организаций, выбравших способ списания указанных расходов исходя из налоговой базы предыдущего налогового периода. Ведь если в году, предшествующем году приобретения земельного участка, у компании была высокая прибыль, она вполне может признать в целях налогообложения всю сумму расходов на приобретение участка сразу в год его покупки (конечно, если прибыль настолько высока, что даже стоимость земельного участка составляет менее 30% от нее).

Другой пример — организация, которая списывала расходы на приобретение земельного участка равномерно в течение пяти лет, продает его по истечении пятилетнего срока владения им (например, через 6 или 10 лет с момента приобретения участка и подачи документов на государственную регистрацию права собственности на него).

При подобных обстоятельствах у продавца нет невозмещенных затрат, связанных с покупкой земли. Ведь все расходы, связанные с приобретением земельного участка, уже учтены в целях налогообложения. Поэтому в налоговом учете организация-продавец не вправе уменьшать цену реализации на какие-либо расходы. Значит, со всей суммы, полученной от продажи земельного участка, организация обязана уплатить налог на прибыль

Вариант второй — в целях налогообложения организация признает расходы, связанные с приобретением земельных участков, в размере, составляющем определенный процент от налоговой базы по налогу на прибыль предыдущего налогового периода. Конкретный процент списания (не более 30%) устанавливается налогоплательщиком самостоятельно в учетной политике для целей налогообложения (абз. 1 и 2 подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

Минфин России разъяснил, что при выборе такого варианта признания расходов на приобретение земли убыток, полученный от продажи земельного участка, списывается равномерно в течение срока фактического владения этим участком. Списывать убыток в налоговом учете начинают с того отчетного (налогового) периода, в котором он был получен.

Как определить срок фактического владения земельным участком? Земельные участки являются недвижимым имуществом, и поэтому переход права собственности на них подлежит государственной регистрации в территориальном органе Росреестра (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 25 Земельного кодекса). Таким образом, срок фактического владения земельным участком следует определять на основании свидетельств о государственной регистрации права, выданных территориальным органом Росреестра. Этот срок исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на землю и заканчивается в момент перехода права собственности к новому владельцу (покупателю земельного участка).

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема документов, необходимых для регистрации. Это установлено в пункте 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как правило, дата подачи документов в регистрирующие органы и дата государственной регистрации права собственности на земельный участок приходятся на разные месяцы. В случае такого несовпадения месяц, в котором документы были поданы на госрегистрацию при покупке земельного участка, не включается в срок фактического владения участком, используемый для списания суммы убытка. И, наоборот, месяц подачи документов на госрегистрацию при последующей реализации этого земельного участка организация-продавец учитывает во времени фактического владения участком.

Пример 3

В апреле 2009 года ООО «Бизнес-центр» приобрело за 5 300 000 руб. земельный участок, находившийся в муниципальной собственности, для строительства на нем торгово-офисного центра. В этом же месяце были поданы документы на государственную регистрацию права собственности на земельный участок. Право собственности ООО «Бизнес-центр» на участок зарегистрировано 15 мая 2009 года, что подтверждается соответствующим свидетельством. В учетной политике организация установила, что для целей налогообложения расходы на приобретение права на земельные участки она признает в размере 25% налоговой базы предыдущего налогового периода. Однако уже в июне 2010 года компания вынуждена была продать этот земельный участок за 3 000 000 руб. Право собственности нового владельца на земельный участок зарегистрировано 16 июля 2010 года, и в этом же месяце земельный участок передан новому владельцу по акту приема-передачи. В 2009 году организация включила в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, затраты на покупку земельного участка в размере 125 000 руб., а в 2010 году — 75 000 руб.

Сумма невозмещенных затрат, связанных с приобретением земельного участка, равна 5 100 000 руб. (5 300 000 руб. — 125 000 руб. — 75 000 руб.). Значит, убыток от реализации земельного участка составил 2 100 000 руб. (5 100 000 руб. — 3 000 000 руб.).

К моменту перехода права собственности на земельный участок к новому владельцу ООО «Бизнес-центр» владело земельным участком в течение 15 месяцев (с мая 2009 года по июль 2010 года). Следовательно, в течение такого же срока организация будет равными долями списывать убыток, полученный ею в результате продажи земельного участка. Ежемесячно начиная с июля 2010 года (месяца фактической передачи участка новому владельцу) компания включает в прочие расходы по 140 000 руб. (2 100 000 руб. ÷ 15 мес.). Таким образом, до конца 2010 года она признает в расходах 840 000 руб. (140 000 руб. × 6 мес.). Сумму убытка, оставшуюся не списанной на конец 2010 года, — 1 260 000 руб. (2 100 000 руб. — 840 000 руб.) организация сможет полностью учесть в расходах уже по итогам девяти месяцев 2011 года.

Мнение эксперта

Е.С. Романчук, эксперт журнала «Российский налоговый курьер»:

"Допустим, в феврале 2010 года организация продала земельный участок, который был приобретен ею в декабре прошлого года. То есть участок находился в ее собственности всего три месяца — один месяц в 2009 году и два месяца в 2010 году. В учетной политике организации установлено, что расходы на приобретение земельных участков признаются для целей налогообложения в размере 30% от налоговой базы предыдущего налогового периода. За время пользования участком организация не успела учесть в целях налогообложения всю сумму затрат, связанных с его приобретением. То есть часть этих затрат осталась невозмещенной. Как в налоговом учете определить результат от сделки по продаже земельного участка?

Прежде всего необходимо рассчитать величину затрат на приобретение участка, не возмещенных к моменту его реализации. Очевидно, что в изложенной ситуации именно это вызывает больше всего вопросов. Проблема в том, что в статье 264.1 НК РФ не оговорено, в какой момент можно признать расходы на приобретение земли при выборе указанного способа их списания (в процентах от налоговой базы по налогу на прибыль предыдущего года). Вместе с тем в статье 264.1 НК РФ не содержится и требования о равномерном признании расходов при использовании данного способа. Поэтому можно сделать вывод, что расходы следует отражать независимо от количества месяцев, в течение которых организация фактически владела земельным участком в календарном году.

Правильность данного вывода подтверждается еще и тем, что нормы подпункта 1 пункта 3 статьи 264.1 НК РФ предоставляют налогоплательщикам право самостоятельно определять порядок признания расходов на приобретение земли и закреплять его в учетной политике для целей налогообложения. Так, организация вправе указать в учетной политике следующее. В том году, в котором земельный участок был приобретен, соответствующая часть расходов учитывается в целях налогообложения в месяце подачи документов на государственную регистрацию права на участок. В последующие годы часть затрат на приобретение земельного участка, относящаяся к текущему налоговому периоду, включается в расходы единовременно в последний день первого месяца данного года (то есть 31 января).

Вернемся к расчету результата от сделки по продаже земельного участка, находившегося в собственности владельца только три месяца. При наличии в учетной политике указанных выше формулировок организация вправе была в декабре 2009 года учесть в целях налогообложения всю сумму расходов, разрешенную к признанию за этот год (то есть 30% от налоговой базы за 2008 год). В январе 2010 года компания могла включить в расходы сумму, составляющую 30% от налогооблагаемой прибыли 2009 года. Чтобы рассчитать эту сумму, налоговую базу, исчисленную за 2009 год, следовало увеличить на сумму расходов на приобретение земельного участка, признанную в декабре этого года (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

Разница между стоимостью приобретения земельного участка и суммой расходов, учтенных организацией в декабре 2009 года и январе 2010 года, представляет собой ее невозмещенные затраты. Уменьшив цену реализации участка на сумму невозмещенных затрат, компания определит результат от данной сделки — прибыль или убыток. Со всей суммы полученной прибыли необходимо уплатить налог на прибыль. Если получен убыток, он не может быть единовременно признан в целях налогообложения. Сумма убытка от продажи земельного участка подлежит включению в прочие расходы равными долями в течение фактического срока владения этим участком (в нашем случае — в течение трех месяцев). То есть организация имела право признать всю сумму убытка (если, конечно, участок был продан с убытком) непосредственно в 2010 году — в период с февраля по апрель включительно.

Приведу еще один интересный пример. Предположим, организация приобрела земельный участок в июле 2010 года за 20 млн. руб. и уже в августе продала его всего за 4 млн. руб. Исходя из суммы налогооблагаемой прибыли за 2009 год, в июле текущего года она включила в расходы 6 млн. руб. Таким образом, к моменту продажи земельного участка невозмещенные затраты составили 14 млн. руб. (20 млн. руб. — 6 млн. руб.). То есть сумма убытка от сделки равна 10 млн. руб. (14 млн. руб. — 4 млн. руб.). Поскольку участок находился в собственности продавца всего один месяц, он вправе учесть всю сумму убытка в размере 10 млн. руб. уже в августе 2010 года«

Отражение в декларации по налогу на прибыль

В декларации по налогу на прибыль результаты от продажи земельных участков отражаются в приложении № 3 к листу 02. Напомним, что это приложение предназначено для расчета сумм расходов по операциям, финансовые результаты по которым учитываются при налогообложении прибыли в особом порядке.

Итак, если организация признает расходы, связанные с реализацией земельного участка, в соответствии с правилами, установленными в пункте 5 статьи 264.1 НК РФ, в приложении № 3 к листу 02 декларации она заполняет строки 240-260. В них указывается:

  • в строке 240 — цена реализации земельного участка;
  • строке 250 — сумма невозмещенных затрат, связанных с приобретением данного земельного участка;
  • строке 260 — убыток от реализации земельного участка (сумма убытка определяется отдельно по каждому реализованному земельному участку).

В случае получения прибыли от продажи земельного участка строка 260 не заполняется, а сумма прибыли в приложении № 3 к листу 02 отдельно не отражается.

Сумма убытка от реализации земельного участка, которую организация в текущем отчетном (налоговом) периоде включает в прочие расходы на основании подпункта 3 пункта 5 статьи 264.1 НК РФ, указывается в строке 110 приложения № 2 к листу 02 декларации.

Продажа земельного участка, приобретенного до 2007 года или купленного не у государства (муниципального образования)

Еще раз отметим, что действие пункта 5 статьи 264.1 НК РФ, в котором изложен порядок расчета прибыли (убытка) от реализации земельного участка и правила списания такого убытка, распространяется не на все случаи продажи юридическими лицами земельных участков. Так, организация не обязана применять нормы названного пункта, если она продает земельный участок, который был приобретен:

  • у государства или муниципального образования до 2007 года;
  • другой российской или иностранной коммерческой организации либо у физического лица (независимо от года приобретения);
  • государства или муниципального образования в 2007 году или позднее при условии, что на момент приобретения на земельном участке не было построек (зданий, строений, сооружений), принадлежавших налогоплательщику, и на нем изначально не планировалось и фактически не осуществлялось капитальное строительство объектов основных средств (например, земельные участки с целевым использованием для сельскохозяйственного назначения).

Для целей налогообложения прибыли продажа земельных участков в перечисленных ситуациях расценивается как реализация прочего имущества. Следовательно, прибыль (убыток) от реализации таких участков определяется на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ. В нем говорится, что продавец вправе уменьшить доход, полученный от реализации прочего имущества, на цену его приобретения. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 04.03.10 № 03-03-06/1/111. В этом письме рассмотрена ситуация с продажей земельного участка сельскохозяйственного назначения, целевое использование которого не предполагало капитального строительства. О возможности уменьшения дохода от реализации земельного участка, купленного ранее у коммерческой организации или физического лица, на цену приобретения данного участка говорится в письме Минфина России от 22.04.10 № 03-03-06/1/282.

В отличие от продажи земель, приобретенных у государства (муниципального образования) в 2007 году или позднее, при определении прибыли (убытка) от реализации прочего имущества полученный доход можно уменьшить на всю сумму расходов , связанных с приобретением участка, а не только на сумму невозмещенных затрат. Ведь с момента покупки участка до его продажи организация вообще не учитывала в целях налогообложения расходы, связанные с его приобретением (п. 1 ст. 264.1 НК РФ). Возможность признать данные расходы появляется у нее только в случае последующей продажи такого земельного участка.

Кроме того, продавец земельного участка, не соответствующего требованиям пункта 1 статьи 264.1 НК РФ, вправе уменьшить доход от реализации данного участка на сумму расходов, непосредственно связанных с его продажей (например, на расходы по оценке земельного участка). Это указано в пункте 1 статьи 268 НК РФ.

Если цена приобретения земельного участка с учетом расходов, связанных с его продажей, превышает выручку от его реализации, сумма превышения признается убытком. Такой убыток учитывается для целей налогообложения прибыли единовременно в том отчетном (налоговом) периоде, в котором он был получен. Основание — пункт 2 статьи 268 НК РФ.

Пример 4

В 2006 году ООО «Аспект» приобрело в собственность земельный участок у индивидуального предпринимателя А.Н. Карапетяна за 5 200 000 руб. В июле 2010 года организация продала этот участок ЗАО «Стройкомплекс» за 6 600 000 руб. Перед тем как выставить участок на продажу, ООО «Аспект» пригласило независимого оценщика. Стоимость его услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка составила 259 600 руб. (в том числе НДС 39 600 руб.).

Поскольку земельный участок был куплен у физического лица, ООО «Аспект» при расчете налога на прибыль в 2006—2010 годах не учитывало расходы, связанные с его приобретением. В июле 2010 года, когда организация продала земельный участок, она включила в доходы 6 600 000 руб. В расходах компания-продавец учла стоимость приобретения участка и затраты на его оценку, то есть 5 420 000 руб. (5 200 000 руб. + 259 600 руб. — 39 600 руб.). Таким образом, прибыль от реализации земельного участка, признаваемая в налоговом учете, составила 1 180 000 руб. (6 600 000 руб. — 5 420 000 руб.)