Правила землепользования и застройки утверждаются. Правила землепользования и застройки – это…

Житель Москвы: А что обозначает буква «Ф» на всех картах?
Территориальная зона, вид разрешенного использования,
максимальная высота, плотность,
застроенность земельного участка - везде «ф»?

Сотрудник Москомархитектуры: «Ф» - это «Фсе что угодно.»

Из диалога на экспозиции публичных слушаний по ПЗЗ

Таким образом, правила землепользования и застройки - это очень важный, нужный и полезный документ. Но только в том случае, если он отвечает двум условиям:

1. он соответствует требованиям закона (то есть все буквы и цифры написаны так, как это установлено действующим законодательством, а не в свободной форме, допускающей любую трактовку на усмотрение чиновника),


2. в нем содержатся только те параметры, которые устраивают местных жителей.

Итак, каков будет результат принятия собянинского «проекта ПЗЗ»:

1. легализация тысяч незаконно построенных объектов


2. легализация десятков тысяч строительных документов для незаконных строек


3. в том числе - легализация докуменов для сотен незаконных строек, которые уже были отменены под давлением москвичей


4. полное отстранение москвичей от влияния на принятие градостроительных решений


5. легализация возможности бесконтрольной застройки вообще всех территорий, не занятых зданиями: дворов, парков, скверов, территорий школ, детских садов, больниц. Вообще всех.

1. распечатать подписные листы - https://clck.ru/AQow2

1. собрать как можно больше подписей соседей, друзей, коллег (подписи можно ставить только на той стороне листа, где есть «шапка», на обратно стороне подписываться нельзя),


2. отсканировать или отксерить подписные листы (если ксерить, то в двух экземплярах); если сканируете, нужно распечатать по одной копии всех подписных листов;


3. ДО СЕРЕДИНЫ ДНЯ 29 ДЕКАБРЯ 2016 ГОДА отвезти подписные листы и их копии в любую префектуру «старой Москвы» (ЦАО, ВАО, ЗАО, САО, ЮАО, СВАО, СЗАО, ЮВАО, ЮЗАО, Зеленоград);


4. Отдать оригиналы подписей в «одно окно» префектуры, на копии КАЖДОГО ПОДПИСНОГО ЛИСТА получить штамп о принятии;


5. Если не успеваете отвезти подписи до середины дня 29 декабря, можно отправить их по почте в любую из префектур «Старой Москвы». Отправить нужно до конца дня 29 декабря (главпочтамт работает круглосуточно, находится около м. Чистые пруды), ценным письмом с описью вложения. Все листы можно положить в один конверт, в описи вложения нужно написать «предложения и замечания участников публичных слушаний по проекту ПЗЗ г. Москвы с требованием отменить слушания, отклонить проект, отправить проект на доработку, Х подписей на Y лист ах». Важно, чтобы на почтовом штампе стояла дата не позднее 29 декабря. Копию описи вложения и чек на отправку необходимо сохранить.

Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень , зонирование, назначение строго регламентированы. Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.

Что такое Правила землепользования и застройки? Фото № 1

Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается понятие их понятие. По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования, которым устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом. Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

Для чего нужны ПЗЗ?

Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.

Они принимаются с целью обеспечения условий для:

• планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
• привлечения инвесторов для их развития;
• охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
• защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.

ПЗЗ состоит из нескольких частей, в частности, сам план и описательную часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить. Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.

Нарушение этих , например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.

Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей. Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:

• разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
• устанавливаемые ограничения в их использовании;
• предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
• уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных . Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки. В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить. Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями органов муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

ППЗ или Генплан: что первично?

Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки. Фото № 3

Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ. фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

Однако далеко не во всех населенных пунктах происходит именно так. Да и многие Генпланы были разработаны уже давно, и совершенно не отвечают нынешним потребностям. Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления. Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы. Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей. Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто. Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Для чего нужны Правила землепользования и застройки? Фото № 4

Коротко отвечая на это вопрос можно сказать, что эти правила важны для всех лиц, проживающих в конкретном населенном пункте. Ведь одной из целей их принятия является охрана среды обитания человека, природных и культурных объектов, прав землепользователей и иных проживающих, работающих в этой местности лиц.

Если бы их не было, то, к примеру, промышленные производства размещались бы рядом с густозаселенными жилыми зонами. А это напрямую сказалось бы на качестве их жизни, безопасности и здоровья. Застройщик, руководствуясь правилами, понимает, какого рода постройки он может возводить на конкретных участках земли. Следовательно, он сможет составлять проекты застройки и привлекать инвесторов.

Власти города посредством правил получают возможность упорядочить все вопросы обустройства территории, использования земель своего поселения (города). ПЗЗ также служат основой для достижения предусмотренных Генпланом преобразований в различных населенных пунктах. Так или иначе, этот охватывает интересы всех жителей конкретного города. Поэтому крайне важно принимать его в полном соответствии с законами страны, а также интересами населения регулируемых территорий.

Является ли ПЗЗ окончательным документом?

Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться. Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.

Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств. Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.

Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы. У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.

О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения). Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.

О том как искать Правила землепользования и застройки через систему ФГИС вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах.

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее - ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

Проект землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП.

Что можно узнать из ПЗЗ?

В ПЗЗ приведены следующие регламентирующие параметры:

• виды разрешенного использования земельного участка;
• предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
• охранные зоны.

Как читать ПЗЗ?

Определяем установленный вид разрешенного использования участка

1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства".
2. Определить установленный вид разрешенного использования. На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:
   • Вариант 1 - в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства .
   • Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
   • Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
   • Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки.
   • Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Определяем предельные параметры застройки.

1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства".
2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
3. Определить установленные предельные параметры. На каждой территории есть обозначенные параметры:

• Вариант 1 - в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик "4", "15", "прочерк"). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй - максимальную высоту застройки (м). Третий - Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен.
• Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
• Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
• Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
• Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселения, либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). Они являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях поселений.

Правила застройки включают в себя графические и текстовые материалы.

Графические материалы представляют собой схему территориального зонирования, в которой установлены границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон, а также схемы зон ограничений на использование территорий. Границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. В отличие от традиционных нормативных правовых актов, в которых правовую нагрузку несет только текст, графические материалы Правил землепользования и застройки имеют непосредственный правовой статус.

Текстовые материалы включают в себя собственно градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны, а также процессуальные нормы, связанные с использованием и изменением объектов недвижимости.

Под градостроительным регламентом понимается совокупность установленных параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Градостроительными регламентами могут быть, например :

виды разрешенного использования объектов недвижимости (владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка; в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям непричинения ущерба сопряженным владениям);

предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках (например, отступы построек от границ земельных участков, показатели высоты или этажности построек, процента застройки участков и др.).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В правилах землепользования и застройки выявляются ситуации так называемого несоответствующего использования. Режим использования таких участков устанавливается ст. 85 Земельного Кодекса Российской Федерации. Объекты недвижимости, существовавшие до введения нормативного акта правового зонирования, характеристики и параметры использования которых расходятся с градостроительным регламентом, объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Они могут использоваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с правилами землепользования и застройки не будет возрастать. При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют случаи, когда использование объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование такого участка и иных объектов недвижимости или срок приведения видов использования их в соответствии с градостроительным регламентом устанавливается органами местного самоуправления.

Введенное законодательством понятие «несоответствующее использование» можно рассматривать как один из юридических механизмов реализации политики градостроительного развития. Обеспечивая взаимодействие его с экономическими механизмами, можно более эффективно решать проблемы, которые ранее трудно поддавались разрешению, например, проблемы перепрофилирования и перебазирования вредных производств.

Правила застройки основаны на соответствующих государственных градостроительных нормативах и правилах. В конкретных поселениях в содержание правил застройки включаются также градостроительные нормативы и правила субъектов Российской Федерации. Это обусловлено необходимостью учета местных природно-климатических, экономических, социальных и иных условий.

Правила землепользования и застройки имеют обязательную юридическую силу в границах муниципального образования. Они подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, собственниками и пользователями недвижимости, инвесторами, проектировщиками, застройщиками, подрядчиками. Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке. Сведения градостроительных регламентов подлежат внесению в государственный градостроительный кадастр.

Согласно Градостроительному Кодексу содержательное соотношение градостроительной документации и Правил землепользования и застройки следующее. Генеральный план города (или комплексная схема градостроительного развития территории района) как градостроительная документация о планировании развития территорий и поселений рассматривается в качестве документа долгосрочного планирования, в котором определяются основные направления развития территории, и проводится функциональное зонирование без установления градостроительных регламентов.

На основе градостроительной документации о планировании развития территорий и поселений разрабатываются Правила землепользования и застройки , в которых общие решения Генерального плана приобретают конкретное выражение в виде градостроительных регламентов, т. е. «переводятся» на правовой язык. Правила землепользования и застройки, таким образом, обеспечивают последовательную реализацию Генерального плана.

Особое значение для разработки Правил землепользования и застройки приобретают устанавливаемые в Генеральном плане и иных специальных документах ограничения на использование территорий по экологическим условиям и нормативному режиму хозяйственной деятельности, в том числе санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны особо охраняемых природных территорий, зоны ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия. Градостроительные регламенты, устанавливаемые по условиям ограничения использования территорий, являются приоритетными и носят, как правило, ограничительный или запретительный характер.

На основе Правил землепользования и застройки разрабатывается градостроительная документация о застройке поселений , в которых, в частности, устанавливаются границы земельных участков, может определяться архитектурное решение застройки, решаются вопросы инженерного оборудования, транспорта и благоустройства территории, а также иные вопросы.

Порядок разработки правил застройки, их рассмотрения, обсуждения, учета предложений граждан и их объединений об использовании и о застройке территорий, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправления.

Как правило, проекты таких нормативных правовых актов разрабатываются совместно специализированной проектной организацией, часто на конкурсной основе, и органами местного самоуправления. Может создаваться специальная межведомственная комиссия как структура, с одной стороны, принимающая активное участие в создании документа, с другой стороны, обеспечивающая его функционирование в дальнейшем.

Опыт специального регулирования отношений в области территориального зонирования на уровне органов местного самоуправления и субъектов Российской Федерации уже существует. Правила застройки, основанные на новых механизмах правового регулирования градостроительной деятельности, утверждены, например, в Новгороде, Иркутске, Хабаровске, Казани, Самаре. В Москве принят Закон «О градостроительном зонировании территории г. Москвы».

Одним из первых городов, разработавших систему правового зонирования, является город Казань. В городе выделено 32 вида зон, объединенных в шесть групп: жилые зоны, центральные деловые и коммерческие, промышленно - коммунальные, зоны специального использования, рекреационные зоны, сельскохозяйственные зоны.

В группе жилых зон, например, выделяются следующие зоны: индивидуальной жилой застройки; индивидуальной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; малоэтажной смешанной жилой застройки; малоэтажной смешанной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; среднеэтажной смешанной жилой застройки; среднеэтажной смешанной жилой застройки на территориях Действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; многоэтажной жилой застройки в 5 - 10 этажей; многоэтажной жилой застройки в 5 - 10 этажей на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; многоэтажной жилой застройки в 9 - 20 этажей.

Для всех зон и, соответственно, для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, определены регламенты использования недвижимости. Таким образом, устанавливаются юридически фиксированные границы зон с юридически закрепленным регламентом.

В Правилах застройки содержатся процедурные вопросы формирования земельных участков как объектов недвижимости. На сформированные земельные участки выдается сертификат разрешенного использования земельного участка. Этот документ закрепляет правовые условия использования и строительного обустройства объектов недвижимости. В то же время сертификат используется и как основание для проектирования. Например, на основании сертификата разрабатываются задания на проектирование и выдаются технические условия для присоединения к инженерным сетям.

В правилах застройки также содержатся процедуры предоставления городской администрацией первичных прав на земельные участки, сформированные как единицы недвижимости. При передаче участка в долгосрочную аренду, заключается договор с подробно определенными условиями передачи и мер по принудительному их выполнению либо расторжению договора.

Однако, наряду с рядом несомненных достоинств, Правила застройки г. Казани имеют и некоторые недостатки, которые характерны для многих подобных проектов. В частности, Правила застройки содержат сведения о предельных параметрах строительства только в некоторых зонах. Отсутствие этих требований для каждой зоны может приводить к ошибочным градостроительным решениям и нарушениям прав и интересов граждан.

Структура и содержание норм и правил застройки должны быть ориентированы на интересы застройщика при соблюдении гарантий общественных интересов и прав владельцев, арендаторов, пользователей соседних земельных участков. Таким образом, Правила землепользования и застройки являются необходимым документом для развития города, который способствует достижению привлекательности и безопасности города для населения и при этом увеличивает определенность и снижает риски для инвесторов.

Вопросы для повторения

Генеральный план, как целевая стратегия градостроительного развития города. Обязательные положения генерального плана.

Факторы, определяющие границы и особенности проектирования генеральных планов.

Основные графические материалы генерального плана.

Круг задач экономиста при разработке генерального плана.

Основные виды градостроительной документации о застройке населенных мест.

На какие территории разрабатываются проекты планировки?

Проект межевания территорий как основной документ для обеспечения стабильности отношений в сфере землепользования, и его содержание.

Какие показатели определяются в проекте застройки?