Главная / Приказы

Что надо проверить при покупке квартиры. Продажа по липовому паспорту

Покупка квартиры — довольно сложный процесс, особенно с юридической точки зрения. Ведь перед покупкой следует проверить очень много факторов: не находится ли жильё в залоге у банка, не арестовано ли оно, кто является настоящим хозяином жилплощади и т.д. Поэтому многие покупатели обращаются за помощью к профессиональным юристам. Именно они и проверяют квартиру на юридическую чистоту.

Но обращаться в специализированные агентства не всегда целесообразно. Во-первых, юридическая помощь тоже требует определённых финансовых затрат, причём немалых. А во-вторых, даже в этой сфере деятельности можно наткнуться на непрофессиональных сотрудников или мошенников, потеряв при этом не только средства, но и время. Поэтому я хотел бы поведать вам о том, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно. Итак, начнём.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Обременения на квартиру

Первое, на что вы должны обратить своё внимание при проверке квартиры, есть ли на неё обременения (арест, рента, залог у банка и т.д.) Для того, чтобы узнать, освобождена ли квартира от всех этих обременений, вы можете воспользоваться выпиской из ЕГРП . Данные документы могут также помочь вам узнать, кто является хозяином квартиры, и когда, а главное, на основе каких документов он вступил в права собственника.

Пример выписки из ЕГРП (нажмите для увеличения)

Но просто получить документы недостаточно. Важно уметь правильно их проверить. Для этого следует сравнить предоставленные вам выписки с документами, полученными от владельца жилья. Данные его паспорта должны совпадать с данными из ЕГРП. С особым вниманием сверьте Ф.И.О. владельца, его место и год рождения, а также номера документов. Если всё сходится — приступайте к следующему пункту, если нет, то лучше от покупки отказаться. Таким образом, выписка из ЕГРП помогла нам определить:

Есть ли обременения на квартиру.
Достоверны ли предоставленные владельцем данные, а также не подделаны ли документы.
Кто и на каком основании является собственником квартиры.

Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД

Следующее, что обычно изучают при проверке недвижимости на юридическую чистоту, это то, находится ли продавец собственности на учёте в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере (так как после осуществления сделки он сможет легко доказать, что на тот момент не был вменяем и отвечать за свои действия не мог).

Узнать это очень просто: достаточно поинтересоваться, имеется ли у продавца водительское удостоверение. Если его не имеется, то попросите его предоставить справку из НД и ПНД (справка выдаётся только правоохранительным органам, или человеку, к которому эта справка относится). Иногда у вас могут появиться сомнения на счёт подлинности такой справки. В таком случае вы можете подъехать непосредственно в ПНД или НД и узнать в регистратуре или у главврача, выдавалась ли данная справка.

Хорошо, если продавец не состоит на учёте. Но если это не так, то можно произвести медицинское освидетельствование продавца (разумеется, за ваш счёт) непосредственно в момент подписания документов.

Наличие зарегистрированных (то есть прописанных) в квартире граждан

Проверить, есть ли зарегистрированные в квартире граждане очень просто: достаточно изучить выписку из домовой книги . Из неё вы узнаете, есть ли в квартире прописанные граждане (возможно, несовершеннолетние), и не возникнут ли проблемы при снятии их с регистрационного учёта. Если возникнут сомнения в том, что документ подлинный, то подойдите с копией выписки в паспортный стол ЖЭУ или РЭУ.

Пример выписки из домовой книги (нажмите для увеличения)

Были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья?

Также важно знать, были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при . Если нынешний собственник является уже не первым владельцем жилья, то существует вероятность того, что в прошлом, при передаче прав на имущество, были нарушены права несовершеннолетних, а следовательно, приобретение квартиры может нести определённые последствия.

Для того, чтобы узнать об этом, вам потребуется расширенная выписка из домовой книги , которая предоставляется платно. В данном документе будут указаны все граждане, которые когда-то были прописаны в квартире, а также данные о них. Поэтому обязательно проверьте, кто был прописан в квартире на момент её приватизации и каков был возраст этих граждан. Заметьте, что если среди зарегистрированных были несовершеннолетние, то они также должны участвовать в приватизации. Если этого проведено не было, то они могут попытаться признать вашу сделку недействительной. Поэтому, чтобы избежать таких ситуаций, в случае обнаружения потенциальных претендентов на право собственности, попросите их написать заявление об отказе на право собственности, заверенное нотариусом.

Возможные претенденты на право собственности

Любые граждане, которые когда-либо были прописаны в квартире и имевшие право собственности потенциально могут стать претендентами на право собственности. Поэтому таких граждан нужно проверить особо тщательно.

В этом вам также может помочь расширенная выписка из домовой книги, где должно быть указано, когда, кто, куда и по какой причине был выписан из квартиры. Если жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти, а также её дата и время. Если человек уехал на длительный срок в командировку, попал в места лишения свободы или на место прохождения военной службы, должно быть указано когда это произошло, а также адрес, по которому гражданин командировался, номер решения суда или место прохождения военной службы, в зависимости от причины отбытия. Обратите внимание, что во всех трёх случаях жилец должен был вернуться и его были обязаны снова прописать по месту жительства.

Особое внимание обратите на людей, которые отбыли до начала приватизации. При проверке жильцов следует быть очень внимательным, чтобы не пропустить ни одного человека. Замечу, что речь идёт не о владельцах жилья, а о людях, имеющих право на пользование жильём (проживание), то есть прописанные по данному адресу.

Сравнение информации в собранных документах

Последнее, что нужно сделать при проверке юридической чистоты квартиры, это сравнить все изученные вами документы . То есть, информация о том, кто, когда и до какого момента был владельцем квартиры, или был прописан в ней, должна быть одинаковой как в ЕГРП, так и в расширенной выписке из домовой книге, а также во всей сопутствующей документации.

Итог

Мы с вами рассмотрели самые важные критерии проверки юридической чистоты квартиры. Примерно таким же методом пользуется большинство специализированных агентств. Давайте подведём итог тому, как следует проводить проверку приобретаемой квартиры:

Проверить наличие обременений у квартиры в виде ренты, ареста или нахождения в залоге у банка (с помощью ЕГРП).
Проверить, стоит ли нынешний владелец жилья на учёте в ПНД или НД (по водительскому удостоверению или справка из НД или ПНД).
Проверить наличие граждан, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних (по выписке из домовой книги).
Проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья (по выписке из домовой книги и ЕГРП).
Проверить возможное наличие прав на недвижимость у лиц, которые когда-то были прописаны в квартире (по выписке из домовой книги).
Сравнить информацию, полученную из изученных вами документов.

Если нынешний владелец вступил в права собственности по наследству, то не забудьте потребовать от него заявление о том, что он берёт на себя все расходы и издержки в случае обнаружения других наследников имущества, заверенное нотариусом.
Не забудьте проверить, проводилась ли . Если да, то была ли она узаконена. Узнать это можно, взяв план БТИ и сравнив его с внешним видом квартиры. В том случае, если вы приобретёте квартиру с незаконной перепланировкой и факт её наличия обнаружится, то вся ответственность в полной мере ляжет на вас.
Попросите у продавца справку об отсутствии задолженностей за обслуживание квартиры (электроэнергия, газ, водоснабжение, отопление и т.д.). Можно сказать, что все задолженности за обслуживание продаются вместе с квартирой.
Попросите у продавца расписку, содержащую то, какую сумму за квартиру вы уплатили. Особенно это важно в том случае, если цена, указанная в договоре и фактическое количество средств, переданных бывшему владельцу недвижимости отличаются. В этом случае записок должно быть две: в первой указана цена недвижимости, прописанная в договоре, а во втором — фактическая сумма средств, переданная продавцу.
По возможности узнайте, была квартира приобретена в браке или нет. Несмотря на то, что получить информацию об этом довольно проблематично, она может быть очень важной, так как всё имущество, нажитое в браке, считается совместно нажитым (разумеется, если перед этим не заключались разного рода договоры), а следовательно, супруга или супруг продавца недвижимости может претендовать на какую-то часть приобретаемой вами квартиры. Проверить этот факт можно по ксерокопии паспорта владельца недвижимости.
Если продавец отказывается предоставить нужные вам справки и документы или увиливает с ответами — это повод задуматься над его честностью и порядочностью. Ведь честному продавцу, который хочет продать свою квартиру, нечего скрывать, тем более в случае, если все платные документы будет оплачивать не он, а покупатель.

Это всё, что я хотел рассказать вам о том, как проверить квартиру перед покупкой. Надеюсь, что мои советы помогут вам сэкономить средства на юридических консультациях, а также подобрать себе подходящий вариант.

Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц. Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами. Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

Как проверить паспорт продавца

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.

Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Нужен ли кадастровый паспорт

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.

Нужно ли согласие супруга

Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

Осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
- находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
- проходящие срочную службу;
- несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
- пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Как проверить наличие задолженностей по квартире

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство, и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Что делать, если продавец – несовершеннолетний

В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.

Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца

Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.

Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.

Самостоятельная глубокая проверка квартиры перед ее покупкой – процесс достаточно непростой, требующий бдительности и должного внимания к каждому нюансу.

Только после анализа всей собранной информации можно приступать к оформлению сделки, не боясь быть втянутыми в воронку судебных тяжб. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно: что именно нужно проверять, помимо физического состояния квартиры и соответствия параметров жилья заявлениям продавца.

Особенности проверки первичной недвижимости

Основная проверка приобретаемого жилья на рынке первичной недвижимости выполняется задолго до того момента, когда квартира будет существовать физически – покупается не сама квартира, а право требования на жилье. Большинство договоров заключается с застройщиками на разной степени готовности жилого дома, при этом тщательным образом проверяется информация о самом застройщике, о наличии у него соответствующей документации и разрешений. Кроме того, анализируется его деятельность по проектам, реализованным ранее – были ли соблюдены сроки, не было ли у дольщиков претензий по качеству, имели ли место судебные разбирательства.

На основании этой информации потенциальный покупатель делает заключение о порядочности застройщика, о факторах, которые могут свидетельствовать о высокой вероятности успешного окончания проекта (например, аккредитация банка может говорить о возможной поддержке застройщика при возникновении у последнего финансовых затруднений) . И наоборот – постоянные срывы сроков по прошлым проектам, многочисленные жалобы дольщиков могут говорить о том, что на текущем проекте застройщика может ждать банкротство.

Вторичный рынок: точно ли перед вами собственник?

При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться, что человек, предлагающий квартиру (долю в ней) и представляющийся собственником, действительно является владельцем жилья. Для этого надо заглянуть в паспорт и попросить документы, которые являются основанием для смены прав собственности. В зависимости от конкретной ситуации таковыми являются:

Свидетельство о госрегистрации;

Договор купли-продажи;

Дарственная;

Наследственные документы;

Договор приватизации.

Необходимо также внимательно изучить сведения, находящиеся в выписке из ЕГРП, в этом документе содержатся данные о владении недвижимостью, а также данные о наличии обременений (если таковые имеются) . Для перестраховки не стоит ограничиваться простой выпиской, а запросить ее расширенный вариант. В этом случае, помимо указания собственников, можно получить информацию о правоустанавливающей документации, а также ознакомиться с историей владения жильем с того момента, как в госреестре появилась первая запись о квартире. То есть, помимо прочего, важно понять – сколько раз квартира меняла собственника за последние несколько лет. Если только за последние пару лет квартира меняла владельцев несколько раз – это серьезный повод усилить бдительность.

Обременение. Какие могут ожидать сюрпризы

Очень важно изучить в выписке такой раздел, как обременение, где четко указано, не находится ли квартира в залоге. Наличие обременений не всегда означает, что следует сразу же отказаться от сделки, бывает, что оставшиеся ипотечные выплаты составляют минимальную сумму, и можно просто выплатить остаток кредита, чтобы тут же «очистить» приобретаемую квартиру.

Однако если продавец не упомянул о наличии обременений – это очень серьезный сигнал, который может указывать на вероятность мошенничества.

Как указывают юристы и профессионалы рынка недвижимости, только лишь рассмотрение выписки не поможет получить исчерпывающую информацию об объекте и его владельцах. Важно знать, что срок исковой давности по большинству дел составляет три года, а значит, важно убедиться в отсутствии за этот период каких-либо конфликтов, связанных с продаваемым жильем. Официальная база данных судов может стать большим подспорьем в этом деле.

Например, в базе арбитражного суда в открытом доступе есть информация о людях, когда-либо признававшихся банкротами, в судебных архивах также имеются сведения об участии кого-либо из прежних владельцев в судебных мероприятиях. Необходимую информацию можно получить в режиме «онлайн», достаточно ввести на сайтах, предлагающих подобные услуги, фамилии и инициалы бывших владельцев (которые являлись таковыми в течение последних трех лет) .

Вопросы регистрации: все жильцы должны сняться с учета

Чтобы удостовериться в том, что в квартире никто не зарегистрирован, понадобится выписка из домовой книги. Конечно, заключение , из которой на день продажи все выписаны – это идеальный вариант, но на практике это получается далеко не во всех случаях. При невозможности снятия с регистрации кого-то из прежних жильцов прямо сейчас, в договоре важно прописать четкие сроки снятия с учета. Если в квартире прописаны люди, не являющиеся собственниками (но имеющие право пользования жилплощадью) , их обязательство сняться с регистрации в оговоренный период должно быть оформлено нотариально.

Коммунальные долги: возможен отрицательный «бонус»

Кроме того, необходимо документальное подтверждение того, что все коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт и прочие текущие расходы на обслуживание недвижимости погашены, и у управляющей компании нет претензий к продавцу. Если по предварительной договоренности приобретается квартира с долгами, надо получить официальные данные о точных суммах. Опять-таки, добропорядочный продавец сразу же информирует покупателя обо всех невыплаченных долгах.

Квартиры после перепланировки: стоит ли овчинка выделки?

Красиво и удобно перепланированные квартиры могут быть очень привлекательными для покупателей, но, решаясь на такую сделку, необходимо убедиться в том, что все работы проведены на законных основаниях. Поэтому стоит потратить время на изучение поэтажного плана, технического и кадастрового паспортов, где, помимо прочего, указана и точная площадь квартиры, расположение и конфигурация помещений. В том случае, если визуально элементы планировки расходятся с технической документацией, следует принимать отдельное решение.

Необходимо помнить, что ответственность за незаконное перепланирование несет текущий владелец жилья, он и будет нести расходы на узаконивание перепланировки (или будет вынужден вернуть квартиру в первоначальное состояние, при невозможности оформить соответствующие документы) .

При этом продавец может не иметь какого-то злого умысла, желания обмануть и избавиться от неправильно переоборудованной квартиры, многие собственники до момента продажи искренне не догадываются о незаконности внесенных изменений. Если нет опыта или желания разбираться в технической документации, стоит проконсультироваться у профессионалов.

На то, чтобы узаконить модернизацию, потребуется время. Если время позволяет, можно и самому оформить новый техпаспорт, зарегистрировать изменения, но предварительно нужно убедиться в том, что выполненные работы не нарушили технические требования, и получение новых документов возможно в принципе.

Рисковые варианты: доверенность, наследство, исторические моменты

Очень часто , и в сделке настоящий собственник не принимает никакого участия. Специалисты относят такие объекты к рисковым договорам, поскольку доверенности далеко не во всех случаях являются законными. Снять все подозрения несложно – необходимо связаться с владельцем жилья (чья фамилия вписана в данные Росреестра) . Если доверенное лицо всеми правдами и неправдами старается скрыть контакты владельца, рисковать не стоит. Саму доверенность тоже надо внимательно рассмотреть – документ должен быть актуальным и заверенным в нотариальном порядке.

Если при проверке документов выясняется, что квартира многократно меняла владельцев, причем большинство сделок проводились по доверенности, это повод поискать другой подходящий объект недвижимости.

Непростыми являются и варианты с квартирами, которые выставляются на продажу сразу после вступления в наследство. Не исключено появление других наследников, которым законодатели предоставили право в трехлетний период оспорить в суде сделку, связанную с продажей унаследованной недвижимости.

Если выставленная на продажу недвижимость является совместной собственностью мужа и жены, согласие второго супруга на продажу является обязательным. Это должен быть письменный документ, желательно, чтобы он был заверен нотариально.

Особого внимания требуют ситуации, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети , еще больше бдительности надо проявить, если им принадлежит какая-то часть жилья. Важно наличие согласия органов опеки, так как в случае обнаружения факта несоблюдение интересов детей суд признает сделку недействительной. Что касается людей, которые официально признаны недееспособными, от их имени может действовать только законный представитель и исключительно с согласия органов опеки и попечительства.

Каждая квартира прежних лет застройки имеет собственную историю, которая начинается, как правило, с момента приватизации. Именно с этой даты и надо начинать проверку, убедившись в том, что все зарегистрированные являются владельцами, знают о продаже, либо готовы выписаться. Бывают ситуации, когда квартиру приватизировал кто-то один, забыв о правах других членов семьи, которые, к примеру, отбывают наказание в исправительном учреждении или просто уехали в неизвестном направлении. Если эти люди появятся и предъявят права, приватизация может быть признана незаконной, и в итоге пострадает покупатель.

Подозрительные моменты: низкая цена и особенности поведения продавца

Если квартира продается срочно , и выставлена по цене, которая намного ниже рыночной стоимости, этот факт сам по себе должен настораживать. Это не значит, что нужно вычеркнуть этот объект из списка возможных вариантов, но пристально изучить все нюансы нужно обязательно. То, что продавец сообщает устно, должно соответствовать сведениям, имеющимся в документах, при значительных расхождениях лучше все же не заключать сделку.

Если продавец ведет себя «нестандартно» , имеет явно выраженные признаки алкогольной или наркотической зависимости, или просто его поведение вызывает подозрения, стоит вспомнить про существование вероятности возникновения разного рода законодательных коллизий. Как показывает практика, огромное количество проблем возникает в случаях, когда официально продавец недееспособным не признан (не состоит на учете в нарко- или алкодиспансере) , но его состояние таково, что в суде можно будет без большого труда доказать, что при заключении сделки он мог не осознавать значение собственных действий.

При большом желании купить такую квартиру (по привлекательной цене) , стоит все же перестраховаться и запросить справки о том, не пребывает ли продавец на учете у нарколога, не находится ли он под наблюдением психиатра. Еще лучше – в день подписания договора попросить его пройти осмотр, в результате которого должна быть выдана справка о том, что человек имеет право подписывать документы.

Если собственник не дает документы

Надо заметить, далеко не все владельцы жилья готовы показывать весь пакет документов каждому потенциальному покупателю. Многие утверждают, что готовы это сделать только после получения предоплаты в счет предстоящей сделки. Однако если знать точный адрес квартиры, выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно – узнать о может любой человек, даже не имеющий к квартире никакого отношения.

С другой стороны, отказ в предоставлении сведений, тем более, тех, которые имеют публичный характер, уже может наводить на нехорошие мысли.

Внимательно читаем договор

Договор купли-продажи, служащий основанием для регистрации смены права собственности, является очень важным документом, в положения которого, тем не менее, многие покупатели жилья предпочитают не вчитываться. В этом документе нередко содержатся условия, несоблюдение которых влечет за собой расторжение договора. И это является серьезным поводом тщательно изучить условия, чтобы удостовериться, что эти положения могут быть выполнены в принципе. Иначе вместе с жильем можно приобрести необходимость принудительного участия в длительных судебных тяжбах с исходом, который сложно предсказать.

Многие продавцы просят покупателей указать в договоре уменьшенную сумму, чтобы впоследствии сэкономить на налоге (если недвижимость пробыла в собственности меньше пяти лет) . Однако сегодня такой прием не работает – налог исчисляется автоматически, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не из суммы, указанной в договоре.

Заключение

Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.

Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах. Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.

Вне зависимости от того, проводится сделка самостоятельно или с привлечением риелтора, рекомендуется заручиться поддержкой независимого юриста, практикующего в области гражданского и жилищного права.

Игорь Василенко

Если вы подобрали подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты приобретаемого имущества.

Что такое юридическая чистота?

Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.

Нужно ли проверять квартиру на чистоту?

Купля-продажа недвижимости является самой рискованной сделкой с точки зрения мошенничества . Аферисты с целью наживы преступным путем разрабатывают разнообразные методы обмана доверчивых покупателей. Негативные последствия могут повлечь и необдуманные действия самого покупателя. При приобретении недвижимости вероятны следующие последствия:

потеря права собственности на приобретаемое имущество и потраченных на приобретение денежных средств;
возникновение у 3-х лиц прав на вашу квартиру ;
потеря времени , пока вы ожидали совершения сделки.

Рекомендация! После оформление права собственности на квартиру может оказаться, что у бывшего владельца есть , которую теперь придется погашать вам. Чтобы этого избежать возьмите у продавца справку об отсутствии задолженности . В договоре купли-продажи пропишите пункт об ответственности продавца за ее погашение.

Как проверяют чистоту риелторы

Самостоятельно проверить недвижимое имущество сложно и занимает немалое количество времени, в связи с этим многие предпочитают воспользоваться услугами .

Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки . Преимущество риелтора перед покупателем — в опыте и знаниях, на что обращать внимание при проверке.

Опытным риелтором на основании полученных документов идентифицируется личность, дееспособность продавца . Тщательно изучается выписка из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, проживающих на день совершения сделки, а также выбывших.

Кроме того проверяется то, чтобы при не были нарушены ничьи права, а заявления отказавшихся от приватизации жильцов оформлены правильно. В случае если в квартире помимо продавца зарегистрированы другие лица, то запрашивается заверенное нотариусом согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, купленной после заключения брака, разрешение опекунского совета на несовершеннолетних .

Затем изучается выписка из ЕГРП. Для проверки прав на унаследованное имущество риелторы обращаются в нотариальную контору, в которой , о выдаче выписки из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют. В случае получения жилья в результате риелтор за дубликатом свидетельства о смерти прежнего собственника обращается в органы ЗАГСа. Особое внимание уделяется тому, были ли наложены обременения, велись ли судебные разбирательства.

Если в документах продавца имеются какие-либо несоответствия, то риелтор обходит необходимые учреждения и запрашивает сведения.

По окончании составляется акт и разрешение на проведение купли-продажи.

Проверка по интернету

Проверить жилье на чистоту по интернету будет затруднительно, так как онлайн вы получите только выписку из .

На сайте Росреестра каждый желающий может заказать версию выписки в электронном или бумажном варианте, заполнив специальную форму. Стоимость документа – 200 рублей . Оплата производится с помощью сервиса ROBOCASSA.

Но в то же время этого документа не достаточно для всесторонней проверки чистоты сделки . В нем лишь будут содержаться сведения о собственниках имущества (без оснований возникновения права) и наличии зарегистрированных обременений.

Сколько стоит проверка

Проверка квартиры на юридическую чистоту осуществляется практически во всех юридических компаниях за отдельную плату или в комплексе при сопровождении всей сделки. Стоимость услуги составляет от 5 000 до 70 000 рублей в зависимости от ее объема, сложности, объема работы, региона.

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Участие нотариусов при сделках с недвижимостью не является необходимым и у покупателя есть выбор, привлекать их к проверке или нет. Так, адвокат Олег Сухов рекомендует от услуг нотариусов в данном случае отказаться по следующим основаниям.

Проверка сверхдоказательной силы не имеет

Юридическая проверка документов при купле-продаже имущества является не непосредственной работой, а дополнительным заработком . Кроме того, такую же работу для покупателя могут выполнить и адвокат с риелтором. В связи с этим, документы, выдаваемые нотариусами при данной процедуре, сверхдоказательной силы для закона не имеют .

Повторная проверка и лишняя трата денежных средств

Непосредственно до регистрации купли-продажи правовую экспертизу документов проводит Росреестр, который осуществляет проверку истории недвижимого имущества на основании сведений ЕГРП и . И если у квартиры есть обременения, сделка не будет зарегистрирована. Соответственно, нотариальная проверка будет повторяться с экспертизой Росреестра . Помимо этого, сотрудник нотариата проводит экспертизу только тех документов, которые будут предоставлены клиентом. И людей, права которых были нарушены при приватизации и недееспособных, он, скорее всего, не установит.

Не выявят сотрудники нотариата и продажу имущества по поддельным документам. Следовательно, даже при наличии нотариальной проверки существует опасность столкнуться с аферистами.

Обратившись к нотариусу можно не только заказать повторную проверку, но и понести лишние расходы, оплатив нотариальный тариф.

Сложно получить страховку

По действующему законодательству частные нотариусы обязаны страховать риски перед третьими лицами . То есть, компенсировать вред, причиненный в результате профессиональной деятельности, по договору страхования.

На деле страховые компании не все случаи причинения ущерба признают страховыми. Обращение в суд с заявлением о компенсации вреда тоже не является гарантией его возмещения. За 5 последних лет в суды было подано только 55 таких исков. Получается, что в год подается около 10 требований на сумму примерно 20 млн. рублей. Доказать вину нотариуса является проблематичным. Как правило, списывается все на несоответствия в ЕГРП .

Нотариусов редко привлекают к уголовной ответственности

Привлечение нотариусов к уголовной ответственности довольно затруднительно. Установить в суде факт умышленного причинения вреда или халатности не гарантирует того, что последует наказание виновного лица. В основном дела по ним прекращаются или выносится оправдательный приговор. В крайнем случае, применяются дисциплинарные взыскания в виде штрафа.

Нотариус не определит все возможные риски

В связи тем, что на рынке недвижимости действует много аферистов, только опытный специалист определит при совершении сделки возможные риски. А в связи с тем, что нотариус не в курсе специфики рынка недвижимости, судебной практики, сложившейся в данной сфере, соответственно не сможет выявить все опасные для клиента моменты.

Проверка через специальные каналы

На видео ниже практикующий юрист и риелтор Виктория Иванова затрагивает тему, которая недостаточно полно раскрыта в сети — проверка квартиры перед покупкой при помощи специальных каналов, минуя официальные источники. Особый интерес представляет то, что автор видео приводит конкретные примеры из собственной практики.