Контакты
Главная / Приказы

Оценка имущества предприятия для целей залога. Оценка для целей залога — реалии, особенности, требования

Оценка для целей залога

Оценка для целей залога — это процедура по определению действительной рыночной стоимости залогового имущества, что позволяет определить справедливое и устраивающее обе стороны соотношение стоимости залога и величины кредита. Также она проводится с целью урегулирования разногласий между сторонами сделки, которые появляются при совершении взыскания заложенного имущества.

Компания «Активные Бизнес Консультации» предлагает качественно провести оценку для целей залога , с соблюдением международных и российских стандартов, нормативов оформления отчета и проведения экспертизы.

Что мы понимаем под залогом

Залог — это наиболее эффективный способ обеспечить исполнение обязательств, поскольку при его наличии кредитора больше не зависит от финансового состояния должника или поручителя. Это позволяет действительно повысить обязательства перед кредитором за счет имущества, которое и является предметом залога.

Кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, в случае неисполнения должником данных обязательств, имеет право удовлетворить свои требования из стоимости предмета залога, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением изъятий, регламентируемых законом. Чтобы залог был действительно эффективным средством обеспечения обязательств, необходимо учитывать следующие моменты:

    Залогодатель должен быть собственником предмета залога, либо же обладать правом хозяйственного ведения. Потенциальный заемщик должен предоставить своему кредитору документальное подтверждение прав на закладываемое имущество — к таким документам относятся: договор, на основании которого было приобретено закладываемое имущество, вместе с доказательством состоявшегося перехода прав собственности (накладная, акт приема-передачи), а также свидетельство о регистрации. На практике достаточно часто возникает ситуация, когда у залогодателя нет договора на приобретение собственности, из-за утраты по давности лет. В таких случаях, согласно действующему законодательству Российской Федерации, тот гражданин или юридическое лицо, которое добросовестно владеет недвижимостью в течение 15 лет или другим имуществом в течение 5 лет, но не является его собственником, автоматически приобретает право на данное имущество.
    В качестве предмета залога может выступать и права аренды, или же иные права на чужую собственность — однако в таком случае необходимо письменное согласие собственника или лица, располагающего таким правом собственности.

    Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением той собственности, которое было изъято из оборота, а также тех требований, которые связаны с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда здоровью, и иные права, переуступка которых запрещена законом). Также существует перечень типов имущества, которые не могут быть взыскано — и, как следствие, они не могут являться предметом залога. Полный список такой собственности приведен в статье 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

    Залог начинает действовать при вступлении в силу договора, и на основании перечисленных в нем обстоятельств, в соответствии с законом, для обеспечения обязательств перед кредитором имущество признается находящимся в залоге. При этом залог также можно передавать — это допускается, если он не запрещен заключенным с кредитором договором. Нарушение же данного требования влечет за собой признание последующего залога недействительным.

    Заключение договора залога должно осуществляться в письменной форме, который составляется в виде одного документа, а также в случае обмена между лицами залогами происходить при помощи почтовой, телефонной, электронной или другой связи, позволяющей установить, что документ отправлен одной из сторон по договору.

Какая недвижимость подлежит залогу?

Банк предъявляет достаточно простые требования к залогу: стоимость, ликвидность. Данные показатели тесно взаимосвязаны — например, рыночная стоимость зачастую снижает ликвидность, а ликвидационная, наоборот, повышает. Именно поэтому банк в первую очередь интересует последний вид стоимости, поскольку если кредит не возвращен, объект залога отчуждается по цене 10-30% ниже рыночной стоимости. Для страхования от подобных рисков банки принимают тот залог, рыночная стоимость которого как минимум на 30% выше объема финансирования.

Кредит под залог получить гораздо легче, если правильно оформлены права собственности и отсутствуют какие-либо судебные притязания на объект залога. Значением обладает и ликвидность объекта недвижимости — больше вероятность получить положительное решение, если объект является прибыльным делом, и размер этой прибыли оценен и документально оформлен в отчете независимой экспертизы. Но, следует учитывать, что объекты коммерческой недвижимости могут стать объектом залога только в том случае, если предприятие выделит их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога. Не принимаются в качестве залога те объекта, которые признаны аварийными и не прошедшими государственную регистрацию и инвентаризацию.

Оценка для целей залога коммерческой недвижимости в компании «Активные Бизнес Консультации» в первую очередь направлена на удовлетворение интересов банка — а кредиторам в первую очередь интересно наличие в отчете информации о действительно заключенных сделках. Именно здесь указывается не только величина сделки и количество арендованных или купленных помещений, но и другие факторы — условия сделки, уровень доходности, технические характеристики. Банкам нужно четкое обоснование прибыльности в отношении оцениваемого объекта — но если речь идет о только что возведенном объекте, оценивается смета строительных затрат.

Что мы понимаем под оценкой для целей залога

Оценка для целей залога происходит с участием трех сторон: банка, заемщика, и независимых экспертов компании «Активные Бизнес Консультации». Целью участие наших специалистов в процессе кредитования является защита коммерческих интересов участников, и создание более прозрачных условий предоставления услуг кредитования.

Мы предлагаем услуги оценки для целей залога банкам-кредиторам и заемщикам (как юридическим, так и физическим лицам), работая как с активами предприятия, так и в отношении прав на нематериальные активы. Нужно отметить, что указание точной стоимости является обязательной частью предоставления кредита под залог имущества — это предусмотрено в Гражданском Кодексе Российской Федерации, а именно в статье 339.

Оценка для целей залога может быть осуществлена несколькими подходами:

    Сравнительный подход;

    Доходный подход;

    Затратный подход.

Компания «Активные Бизнес Консультации» в оценке для целей залога использует комплексный подход, предполагающий всестороннее изучение объекта, его характеристик и стоимости.

При проведении оценки для целей залога осуществляется подробный анализ объекта, выявляются все возможные способы эффективной эксплуатации предмета залога. Тщательному изучению подвергается также то имущество, которое передается под залог не единым имущественным комплексом, способным приносить прибыль — а лишь частично, но при этом сохраняющий самостоятельность. В процессе оценки для целей залога специалисты компании «Активные Бизнес Консультации» определяют возможность поэлементной реализации залогового имущества, рассматриваются варианты постепенного снижения стоимости предмета залога, который является только звеном единой производственной цепи, в случае разрыва целевых связей.

Основным критерием оценки для целей залога является надежность залогодателя, осуществляющего проект. Более того, собственнику желательно показать свои «положительные намерения» и подтвердить движение финансовых потоков перед банком.

Для банковских учреждений является огромным плюсом, когда клиент предоставляет им необходимое понимание бизнеса, и за счет чего извлекается прибыль. Ведь даже, несмотря на залог, кредитор попросит представить финансовые документы, информацию о количестве клиентов и поставщиков-партнеров, подтвердить стабильность финансовых потоков. В этом заемщику поможет наша компания «Активные Бизнес Консультации», которая разработает отчет в соответствии со всеми пристрастиями и интересами банка-кредитора — ведь если он увидит, что бизнес клиента стабилен, то даже во время сбоев в деятельности и несвоевременных в течение малого периода времени выплат, заемщик обязательно рассчитается со своими обязательствами по кредиту.

Также актуальна оценка для целей залога и при ипотечном кредитовании. Она является обязательной к осуществлению процедурой с целью урегулирования возможных споров, и регламентируется в статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Таким образом, на обычном изучении современных законодательных требований можно сделать вывод, что независимая оценка для целей залога является прочным и справедливым для обеих сторон базисом дальнейшего успешного и благоприятного сотрудничества.

Результаты оценки для целей залога

В результате оценки для целей залога составляется отчет, в котором будут указаны ответы на следующие вопросы:

    Какова реальная рыночная стоимость потенциального предмета залога?

    Какова продолжительность маркетингового периода? И насколько данный фактор влияет на стоимость предмета залога?

    Возможно ли реализовать залоговое имущество поэлементно? И какова степень снижения стоимости при разрыве целевых связей в имущественных комплексах?

Представленный отчет также содержит полную информацию о предмете залога — в зависимости от того, частная это недвижимость или коммерческий актив, основной упор осуществляется на:

    Степень ликвидности предмета залога и возможные сроки его реализации;

    Величина денежных потоков заемщика, стабильность его бизнеса и сумма доходов;

    Перспективы развития.

Компания «Активные Бизнес Консультации» - это профессиональная оценка для целей залога с использованием всех возможностей для наилучшего разрешения Ваших проблем.

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» -- к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки. Оценка стоимости недвижимости -- сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

  • 1. Постановка задачи (определение проблемы).
  • 2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
  • 3. Сбор и анализ данных.
  • 4. Выбор методологии оценки.
  • 5. Оценка права пользования или владения земельным участком.
  • 6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
  • 7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
  • 8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение проблемы) -- весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы:

идентификация объекта недвижимости;

выявление предмета оценки;

определение даты оценки;

установление цели и функции оценки;

установление вида оценочной стоимости;

составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

Рассмотрим содержание отдельных этапов.

Идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.

При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.

Установление предмета оценки -- это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

Определение даты оценки -- является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки -- это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.

Установление цели и функции оценки -- один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

Определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

Определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;

Определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т.д.

Заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.

Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.

Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:

Цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки -- результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;

Цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним; функция оценки -- оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;

Цель оценки -- определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия; функция оценки -- результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

В заключение описания этого этапа хотелось бы дать заказчику следующий совет -- если оценщик не может помочь клиенту в установлении цели и функции оценки или путается в этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.

Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.

Основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

  • 1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
  • 2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
  • 3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
  • 4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
  • 5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.
  • 6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.
  • 7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
  • 8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.
  • 9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.
  • 10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.
  • 11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации.

Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки -- вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему -- заданием на оценку и разработка календарного плана.

Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.

Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

На этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

Решающим шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.

3 этап - это сбор и анализ данных.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

  • 1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.
  • 2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.
  • 3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.

Рассматривая различные аспекты оценки для целей залога, автор предлагает различные направления, позволяющие оптимизировать конечный результат работы и преодолеть наиболее распространенные препятствия.

Виктор Рослов
Оценка для целей залога – реалии, особенности, требования
"Экономические стратегии", №02-2008, стр. 144-152

Введение

Банковское кредитование, как любая доходная деятельность, сопряжено с риском потери размещаемых ресурсов. Как бы ни был совершенен инструмент финансового анализа деятельности заемщика, он никогда в полной мере не устраняет вышеупомянутого риска. В этой связи банками используются различные хеджирующие инструменты, основными из которых являются залог, поручительство и гарантии.

Среди инструментов хеджирования кредитных рисков одним из самых надежных признан залог. Это мнение основано на двух факторах. Во-первых, действующее законодательство предоставляет кредитору с правами залогодержателя преимущественное право перед иными кредиторами при удовлетворении своих требований в отношении предмета залога, а во-вторых, интересы кредитора защищаются имущественными активами, состояние и стоимость которых не всегда зависят от возможных изменений финансового состояния должника.

В качестве предмета залога могут выступать основные средства (недвижимое и движимое имущество), сырье, готовая продукция, товары для перепродажи, ценные бумаги (как котируемые, так и не котируемые), права требований по различным обязательствам. Имеется небольшая пока практика залога нематериальных активов. Львиная доля среди закладываемых активов приходится на недвижимое и движимое имущество, а также товар в обороте. При этом наиболее сложными объектами с точки зрения методологии работы являются недвижимость и движимое имущество в виде машин и оборудования.

Надежно защищать интересы залогодержателя залог может только при соблюдении следующих условий:

  • правильный выбор активов для целей обеспечения кредита;
  • адекватная первоначальная оценка банком качественных и количественных характеристик предмета залога (прежде всего ликвидности и стоимости);
  • качественная правовая экспертиза на предмет выявления юридических рисков, сопряженных с залогом рассматриваемого имущества;
  • принятие надлежащих мер по сохранности предмета залога.

В этом, собственно, и заключается содержание залоговой работы.

Среди этапов залоговой работы наиболее сложным и ответственным является оценка потенциального предмета залога на этапе рассмотрения кредитной заявки.
Объективный и корректный результат оценки может достигаться только при наличии четких и адекватных требований к процедуре оценки. При этом банком под результатом оценки потенциального предмета залога понимается не только его стоимость, а в целом заключение о приемлемости рассматриваемого имущества для обеспечения конкретной кредитной сделки.

Прежде всего необходимо определить, какая именно информация о потенциальном предмете залога необходима банку для принятия кредитного решения.

Приоритеты на ликвидность

В первую очередь помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств, а также наличия правовых рисков банк интересует, возможно ли в принципе и как быстро реализовать предмет залога в случае возникновения такой необходимости, т.е. какова его ликвидность. Как ни парадоксально, при очевидной важности вопроса за очень редким исключением в отчетах об оценке, выполненных для целей залога, такая информация отсутствует.
Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является основной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нельзя принять правильное решение ни о принципиальной возможности работы с активом, ни о количественных параметрах – залоговой стоимости и степени обеспеченности кредитной сделки.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости.

Вопрос определения ликвидности не столь однозначен, как может показаться. Например, в случае кредитования крупных предприятий в качестве имущества, передаваемого в залог, нередко выступают здания, сооружения, передаточные устройства и оборудование. Перечень имущества может состоять из большого числа позиций – сотен, а иногда и тысяч единиц. Традиционные подходы к оценке подобного рода обеспечения, основанные на предположении об удовлетворении требований к должнику за счет непосредственно отчуждения объектов залога и их реализации, не вполне применимы по ряду причин.

Одна из причин следующая: большие объемы основных средств, как правило, неликвидны при их реализации "россыпью". Кроме того, такие виды имущества, как сооружения, передаточные устройства, специализированные объекты недвижимости или сложное технологическое оборудование, не могут быть реализованы в отрыве от остальных основных средств. Ликвидность, так же как и стоимость данного вида имущества, находится в тесной связи с ликвидностью имущественного комплекса или бизнеса предприятия. Такие активы можно назвать "условно-ликвидными". Ликвидность подобных объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственного комплекса, в состав которых они входят.

Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:

  • весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью;
  • рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения несоразмерного ущерба;
  • активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.

В качестве примера оборудования, относящегося к группе "условно-ликвидное", можно привести прокатные станы металлургических заводов, установки для очистки выхлопных газов доменных печей, крупногабаритные установки и оборудование химических и нефтеперерабатывающих заводов. Это могут быть также различные машины, станки, установки и прочее оборудование, в больших количествах числящееся на балансе крупного действующего предприятия.

Практическая значимость такой классификации заключается в необходимости формирования залоговой массы таким образом, чтобы в целом предмет залога обладал ликвидностью, например автономный технологический узел, обособленный производственный цех с возможностью перепрофилирования и т.п.

Рыночная стоимость вышеперечисленного имущества, определенная на основе традиционных подходов, не является информативной для банка. Тем не менее заявление о том, что такое имущество нецелесообразно рассматривать в качестве источника погашения задолженности в случае невозврата кредита, не совсем очевидно, да и чаще всего альтернативы (иного ликвидного имущества) не существует. Более того, практика работы с проблемной задолженностью показывает, что в ряде случаев неликвидные сами по себе, но ключевые для бизнеса активы позволяли кредитору, имеющему такие активы в залоге, вернуть свои средства быстрее и в большем объеме, нежели кредиторам с обеспечением в виде ликвидных товарных остатков.

На какую стоимость следует ориентироваться

Вторым по важности вопросом является вопрос стоимости имущества.

Понятие "залоговая стоимость", активно используемое в экономике как таковое, как ни странно, в Российской Федерации на сегодняшний день не стандартизировано, т.е. отсутствует как его четкое определение, так и общепринятые методики оценки. Принятые Федеральные стандарты (1-3) не содержат требований к оценке для целей залога, за исключением упоминания о необходимости определения для этих целей рыночной стоимости.

Если обратиться к международной практике, то, например, в Международных стандартах оценки (4-6) можно найти следующее определение: "Стоимость ипотечного кредитования (mortgage lending value, MLV) – это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества". Определение стоимости ипотечного кредитования содержится в европейском законодательстве (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Данная стоимость используется банками при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учетом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов. Иными словами, MLV можно охарактеризовать как стоимость, определенную с учетом некоего консервативного прогноза изменения в течение периода кредитования (7). Данное понятие более применимо для ипотечного кредитования на достаточно длительные сроки. Важным моментом в вышеупомянутом определении является указание на "оценку будущей реализуемости", подразумевающее наряду с определением стоимости анализ ликвидности имущества.

Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) "Оценка для целей кредитования". Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночной стоимости, но и стоимости действующего предприятия или ликвидационной стоимости и т.п., однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей выбирается рыночная стоимость. Также важно отметить, что под потребителями такой оценки в стандарте четко оговариваются кредитные организации. Особенностью рекомендаций в соответствии с данным стандартом является акцент на использование оценщиком рыночных данных. Стандарт предписывает оценщику четко оговаривать ситуации, в которых он использует нерыночные данные или получает нерыночную стоимость.

Таким образом, можно сделать вывод, что в соответствии с рекомендациями международных стандартов для целей обеспечения долговых обязательств чаще всего определяют рыночную стоимость.

Почему же в качестве базовой стоимости рекомендуется именно рыночная стоимость? Понятие "рыночная стоимость" достаточно прозрачно и ощутимо. На практике используется множество апробированных методов, способов и методик ее определения. А самое главное – существует доступная информация о реальных ценах по результатам совершенных сделок, а также ценовая информация в разрезе спроса и предложения. Вообще говоря, рыночная стоимость, наверное, единственный, не считая инвестиционной, вид стоимости, применительно к которому существует устойчивый ориентир в виде реального рынка. Т.е. оценочный инструментарий может выверяться на независимом мнении о стоимости активов их собственников (продавцов и покупателей).

Использовать ликвидационную стоимость как базовую для расчета залоговой стоимости на первый взгляд логично. Однако следует учесть, что применяемые и описанные в литературе подходы к оценке ликвидационной стоимости основаны, как правило, на построении теоретических моделей, отражающих в той или иной степени представления авторов о механизмах формирования величин необходимых скидок от рыночной стоимости (8, 9). Не умаляя заслуг авторов этих работ, при отсутствии достаточных статистических данных, позволяющих проверить адекватность предлагаемых подходов, ценность таких теоретических построений для практики приходится признать сомнительной.

Следует рассмотреть и понятие "справедливая стоимость залога", введенное Банком России в "Положении о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", чаще упоминаемом в банковской среде как Положение 254-П.
В соответствии с данным документом справедливая стоимость залога – цена, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней. Т.е., опираясь на действующие стандарты, можно сказать, что для предметов с типичным сроком экспозиции менее 180 дней – это, по сути, рыночная стоимость, для иных – ликвидационная с периодом экспозиции не более 180 дней. Поскольку никаких рекомендаций по определению данной стоимости выработано не было, банки на практике оперируют с той же самой рыночной стоимостью.

Логично было бы предположить, что наиболее адекватное понимание сущности залоговой стоимости следует прежде всего искать у непосредственных потребителей, т.е. у банков.

На этапе принятия кредитного решения залоговая стоимость необходима банку как мера оценки стоимости предмета залога для сопоставления с размером кредитных обязательств при определении необходимой степени обеспеченности сделки. Логично предположить, что банк, предоставляя в качестве кредита определенную сумму денег, хочет знать, какую часть этих средств можно вернуть за счет залога. И именно эта сумма понимается банками как залоговая стоимость.

Данный вывод подтверждается результатами проведенного опроса. По мнению большинства опрошенных руководителей кредитных и залоговых подразделений ряда банков, под залоговой стоимостью понимается наиболее вероятная денежная сумма, которую возможно получить для удовлетворения требований банка в результате реализации непосредственно предмета залога либо проведения иных мероприятий, ключевую роль в которых будет играть залог.

В банковской практике значение залоговой стоимости определяется как производное от рыночной стоимости путем снижения ее на некоторую величину, так называемого залогового дисконта. Значения залоговых дисконтов применительно к имущественным активам в основном лежат в диапазоне от 20 до 60%. Нижняя граница определена практически гарантированными потерями кредитора в виде обязательных выплат, верхняя, наверное, здравым смыслом и наличием конкуренции среди банков. Основными показателями, влияющими на применяемый размер дисконта, являются ликвидность имущества, динамика изменения стоимости во времени и прогнозируемые издержки, возникающие при обращении взыскания и реализации имущества. Более подробно этот вопрос рассмотрен в книге "Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации" (10).

И еще…

С учетом стимулирующей роли залога полезной информацией для банка является важность рассматриваемого актива с точки зрения участия в формировании доходов клиента, иначе говоря – значимость для бизнеса.

Поскольку моменты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени, иногда существенно (до 5-7 лет), необходимо учитывать изменение стоимости предмета залога во времени, т.е. для банка весьма полезен будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т.п.).

Также важным вопросом является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки могут существенно повлиять на кредитное решение в отношении предмета залога (например, для оборудования, обладающего значительными массогабаритными характеристиками, они могут быть сопоставимы по размеру со стоимостью имущества). Перечень подобных издержек будет зависеть от сценария, по которому пойдет процесс работы с проблемной задолженностью, но в большинстве случаев их размер вполне поддается прогнозированию.

Банки и оценщики

Большинство банков не имеет в своем штате профессиональных оценщиков, работой с залогами занимаются либо сотрудники специализированных подразделений (далее "залоговики"), либо сотрудники кредитных подразделений, совмещающие кредитный анализ и анализ обеспечения, либо сотрудники подразделения анализа кредитных рисков.

Залоговики, как правило, обладают базовыми знаниями и навыками в оценке, а при наличии достаточного опыта работы не уступают профессиональным оценщикам, однако часто возникают ситуации, когда:

  • проведение работ по оценке активов силами сотрудников банка экономически невыгодно банку. Такая ситуация возникает у банков с филиальной сетью при относительно небольшом размере кредитного портфеля в региональном подразделении;
  • оценка активов собственными силами не соответствует требованиям к временным нормативам рассмотрения кредитных заявок;
  • уровень сложности решаемых задач по оценке не соответствует уровню квалификации банковских сотрудников и требует привлечения профессионалов в области оценки;
  • клиент проявляет настойчивое желание определить стоимость своего имущества у независимого оценщика либо между банком и потенциальным заемщиком, в ряде случаев между различными подразделениями банка возникает спор относительно величины стоимости предмета залога.

Отдельно следует оговорить активно развивающееся направление стандартных кредитных продуктов (например, ипотечное кредитование и кредитование малого и среднего бизнеса). При работе в данных секторах с продуктами, предусматривающими наличие залогового обеспечения, банки однозначно не могут обойтись внутренними ресурсами для адекватной оценки залогового имущества.

Поэтому в большинстве своем банки нуждаются в услугах профессиональных специалистов – оценщиков. Результаты опроса банковского сообщества, проведенного Комитетом АРБ по оценочной деятельности (11), подтверждают высокую степень задействования оценщиков в кредитном процессе (табл. 1).

Оценка для целей залога в общем объеме оценочных работ в РФ занимает существенное место. В странах с развитой экономикой оценка для целей кредитования является практически основной работой оценщиков. Поэтому можно предположить, что в будущем та же тенденция будет характерна и для отечественного рынка оценочных услуг. По результатам опроса оценщиков выявлена картина, проиллюстрированная в табл. 2.

Анализ данных опроса позволил определить, для оценки какого имущества, применительно к наиболее распространенным видам активов, чаще всего привлекаются оценщики. Результаты представлены в табл. 3.

Степень доверия банков к результатам принимаемых отчетов можно охарактеризовать данными, приведенными в табл. 4.

Как видно из таблиц, подавляющее большинство поступающих в банк отчетов проходит проверку в подразделениях банка. При этом результаты проверки выглядят так, как представлено в табл. 5.

Столь низкая степень доверия к результатам оценки небезосновательна. Практика работы с проблемной задолженностью по данным опроса показывает, что лишь в 5% случаев продажная стоимость активов коррелирует с первоначальной оценкой, проведенной оценщиком. Для выявления причин низкого качества предоставляемых услуг в анкете были сформулированы вопросы, где банкам предлагалось оценить по 100% шкале весомость различных негативных факторов, отмеченных банками при проверке отчетов. Результаты приведены в табл. 6.

Как видно из табл. 6, наибольшее значение придается проблеме так называемой "заказной" оценки. При этом принадлежность заемщика к тому или иному сектору кредитования не столь критична.

Причину можно объяснить мотивацией участников кредитной сделки. Очевидно, что, проводя оценку для целей залога, оценщик оказывается в достаточно жестких условиях. Заказчика, непосредственно оплачивающего работу оценщика, интересует не реальная стоимость его актива, которую он в большинстве случаев и сам прекрасно знает. Его интересует подтвержденный отчетом желаемый максимальный результат, позволяющий привлечь большие кредитные ресурсы под закладываемые активы.

В силу указанного фактора и в отличие от общепринятого мнения банк не заинтересован в занижении стоимости, т.к. в этом случае он будет ограничивать сам себя в объеме кредитования и, следовательно, в получении дохода. Искажение стоимости обеспечения в большую сторону может привести к реальным финансовым потерям при дефолте по кредиту. Поэтому фактически лицом, заинтересованным в качестве оценки, является именно банк, хотя формально отчет заказывается собственником активов, потенциальным залогодателем. Кстати, оценщики достаточно четко понимают этот факт.

Рассмотренные мотивационные факторы оказывают влияние и на качество отчетов. В западной практике для оценщика существенным фактором, ограничивающим субъективные проявления, является репутационный риск, однако кризис на ипотечном рынке США и ряда европейских стран показал, что "заказная" оценка не чужда и развитому обществу. При этом на Западе выработаны соответствующие защитные механизмы. В США, например, заказчиком отчета выступает банк, хотя работа оценщика при этом оплачивается потенциальным залогодателем. В ряде европейских стран применяется такой механизм: банк заключает контракт на оценку активов с некой известной на рынке компанией, которая, в свою очередь, нанимает оценщиков. При этом клиент банка оплачивает счет, выставляемый компанией, и зачастую с оценщиком даже не встречается. Работа с одной компанией позволяет банкам существенно повысить технологичность и эффективность процесса взаимодействия.
Нынешний уровень цивилизованности отечественного рынка оценочных услуг также, к сожалению, не позволяет пока банкам, за редким исключением, принимать риски на репутацию оценщика при выполнении оценки для целей залога.

Что бы хотелось

Попытаемся сформулировать общие рекомендации и требования к оценке имущественных активов для целей залога. Практика залоговой работы и опыт взаимодействия с оценщиками позволили сформулировать следующие общие требования, предъявляемые к работе оценщика при оценке для целей залога.

  • Основная задача оценщика – показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта.
  • Результат оценки прежде всего необходим банку, поэтому при проведении оценки оценщику следует работать в контакте со специалистами банка.
  • Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта. Поэтому первоочередной задачей является анализ ликвидности и согласование с банком и заказчиком вида стоимости, определяемого в отчете.
  • В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.
  • При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении оценщика, должны быть минимизированы.
  • Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности.
  • Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов.
  • С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты расчетов.
  • При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по мнению оценщика, результат.
  • Не допускается оценка объекта оценщиком без его осмотра. Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов, возможно, выборочно) в обязательном порядке должны включаться в приложения к отчету. Фотографии должны объективно отражать состояние всего объекта оценки, а не его лучших фрагментов или частей.
  • По согласованию с банком и заказчиком оценщик может определять параметры объекта оценки, не предусмотренные требованиями Федеральных стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения.
  • Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов.

Изложенные требования не противоречат Федеральным стандартам и достаточно хорошо коррелируют с требованиями Международных стандартов. В частности, в требованиях МСО можно выделить следующие основные моменты.

В случае определения рыночной стоимости методология оценки потенциального предмета залога должна быть жестко привязана к реальной рыночной ситуации и содержать минимум допущений и предположений субъективного характера.

В Международных стандартах указывается, что "метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Т.е. если оценщик использует в своих расчетах сведения, предоставленные заказчиком и соответствующие действительности, но не соответствующие рыночным реалиям, такой подход при оценке для целей залога неприемлем.

Кроме выполнения общих требований МСО к содержанию отчета отчеты по оценке для целей залога, как правило, должны включать информацию по следующим пунктам:

  • анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;
  • ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид собственности в данном регионе;
  • потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании собственности;
  • текущая ликвидность имущества, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости;
  • степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);
  • подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки.

Отдельно можно выделить требования к оценщику.

  • Полномочия и ответственность оценщика должны быть ясны как самому оценщику, так и его клиенту. Оценщики обязаны четко представлять себе риски, связанные с проведением оценки с целью предоставления кредита, так как недопонимание, неправильное понимание либо ошибка в этой сфере могут привести к спорам и судебным разбирательствам между заимодателем и оценщиком.
  • При проведении оценки с целью предоставления кредита оценщику следует обратить особое внимание на сохранение независимости от заемщика.
    Важно, чтобы оценщик обладал соответствующим опытом работы с тем или иным видом собственности, в противном случае ему необходимо обратиться за консультацией к эксперту.

Стандарты обязывают оценщика быть компетентным и понимать процесс кредитования. Оценщики должны иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений и, по возможности, об условиях предоставления займа. Таковы основные требования Международных стандартов в применении к оценке для целей залога.

Выполняя оценку для целей залога, оценщик попадает в "тройные ножницы". С одной стороны – заказчик оценки с естественным желанием получить максимально высокий результат, с другой – требования банка к качеству оценки, достоверности и доказательности отчета, с третьей – сжатые сроки выполнения работ. Практика показывает, что для успешного решения задачи в столь сложных условиях существует несколько направлений. В частности, это:

  • оптимизация перечня выполняемых работ, в том числе в части выбора применяемых методов и подходов;
  • оптимизация структуры отчета;
  • отработка алгоритма взаимодействия с сотрудниками банка в процессе оценки.

Представляется достаточно эффективным подход ряда банков к организации взаимодействия с оценщиками, представленный в табл. 7.

Представленная схема характеризуется несколькими существенными моментами.

Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которым банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы.
О необходимости участия специалистов банка в оценке говорится в консультационных материалах Базельского комитета по надзору за банковской деятельностью, в частности сказано: "Дополнительное обеспечение следует оценивать с осторожностью. Например, для значительных коммерческих ссуд под недвижимость банки должны получить тщательные оценки текущей справедливой стоимости обеспечения от квалифицированных профессионалов – внутренних либо внешних по отношению к банку. Менеджмент должен проанализировать допущения и выводы по каждой оценке, чтобы подтвердить их актуальность и обоснованность".

Во-вторых, это постановка технического задания на первоначальном этапе, что позволяет максимально конкретизировать объект оценки, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые особенности.

В-третьих, это текущие консультации с сотрудниками банка в процессе оценки, что дает возможность в оперативном режиме решать возникающие вопросы и позволяет сотрудникам банка использовать промежуточные результаты для принятия кредитного решения, не дожидаясь окончания подготовки отчета.

С надеждой в будущее

В настоящее время под руководством Экспертного совета Комитета АРБ по оценочной деятельности проводится важная и актуальная работа по созданию единых методических рекомендаций по оценке для целей залога. Предполагается, что результатом этой работы будут согласованные с крупнейшими банками, оценочным сообществом и основными потребителями оценочных услуг требования и рекомендации, которые позволят повысить как качество оценки, так и эффективность взаимодействия производителей и потребителей услуг.

В заключение хочется подчеркнуть, что банку оценщик интересен как добросовестный и профессиональный партнер, способный взять на себя ответственность за результат своей работы, банк должен быть уверен, что стоимость, полученная в отчете, адекватна рынку и может служить надежным ориентиром при принятии кредитного решения.

Оценка для целей залога достаточно трудна и требует приложения значительных усилий и проявления профессиональных качеств. Однако практика показывает, что компании, успешно выступающие в данном поле, столь же успешны и в бизнесе.

ПЭС 8062/24.03.2008

Примечания
1. Федеральный стандарт оценки № 1 "Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.
2. Федеральный стандарт оценки № 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.
3. Федеральный стандарт оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.
4. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /
Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. М.: ООО "Российское общество оценщиков", 2006.
5. Европейские стандарты оценки. 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ООО "Российское общество оценщиков", 2003.
6. International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Mortgage Lending Value, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. Галасюк В.В., Галасюк В.В. Определение ликвидационной стоимости по методу Галасюков (GMLV) / Под ред. Галасюка В.В. Днепропетровск: ОАО "Издательство "Зоря"", 2007.
9. Родин А.Ю. Методика оценки ликвидационной стоимости имущества // Вопросы оценки. 2003. № 1, с. 30-33.
10. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. М.: Финансы и статистика, 2008.
11. Вестник АРБ. 2008. № 04.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА (ФСО № 9)"

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), иных федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также - имущество), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее - цели залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, иными федеральными стандартами оценки, регулирующими оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденными Минэкономразвития России.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством Российской Федерации.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. При заключении договора на проведение оценки для целей залога (далее - договор) заказчик может проинформировать оценщика о существующем или потенциальном залогодержателе. При наличии у залогодержателя общедоступных специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих законодательству Российской Федерации и требованиям федеральных стандартов оценки, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Оценщик учитывает данные специальные требования залогодержателя, если это оговаривается в задании на оценку.

5. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

6. При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее - комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

7. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества, под которым для целей настоящего Федерального стандарта оценки понимается имущество, которое не может быть продано отдельно от всего комплекса имущества, частью которого оно является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами (далее - специализированное имущество), определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

8. Отчет об оценке должен содержать следующие дополнительные к указанным в ФСО N 3 результаты:

  • стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, предусмотренными пунктом 5 настоящего Федерального стандарта оценки;
  • иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки.

9. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта.

10. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в ФСО N 1, а также в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, информацию:

  • особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
  • порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
  • необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

11. В задании на оценку заказчиком либо залогодержателем (если он является стороной по договору) по согласованию с оценщиком могут быть указаны иные дополнительные к указанным в пункте 8 настоящего Федерального стандарта оценки результатам оценки расчетные величины, в том числе:

  • прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
  • размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.
  • При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

IV. Допущения при оценке для целей залога

12. Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами договора.

13. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

14. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

15. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

16. Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

17. Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

18. При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых экспертов указывается в задании на оценку.

V. Специальные требования при оценке для целей залога

19. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

20. При оценке объектов, предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта может в соответствии с условиями договора дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

VI. Заключительные положения

21. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт.

Отчеты об оценке, подготовленные для целей залога, составляют большую долю в структуре работ оценочных компаний. Цель настоящей главы дать общее понимание системы работы банков с заложенным имуществом, показать основные задачи и проблемы, связанные принятием в залог обеспечения в виде недвижимого имущества, а также читатель познакомится с требованиями банков к отчетам об оценке недвижимого имущества.

Предметы залога как объекты оценки: классификация предметов залога для целей стоимостной оценки

В ходе своей деятельности все коммерческие банки несут на себе различные виды риска. Риски различаются внутренними и внешними факторами, временем и местом их появления, все это влияет на их уровень и, как следствие, на подходы к их анализу и на методы их описания. Все виды рисков находятся в тесной взаимосвязи между собой и оказывают влияние на деятельность банков.

Ввиду того что значительную часть прибыли банк зарабатывает от своих ссудных операций, важность снижения рисков неплатежа по кредитам (ссудам) становится одной из приоритетных задач.

В большинстве случаев именно невозврат денег по кредиту (ссуде) заемщиками приносит банкам значительные убытки и служит одной из главных причин, приводящих к банкротству кредитного учреждения. Одним из главных инструментов для минимизации кредитного риска является условие по кредитному обеспечению обязательства. Обеспечение возврата кредита - это система организационных, правовых и экономических действий, направленных на определение условий по выдаче ссуд, способы и источники их погашения, разработку документации, обеспечивающей возврата кредитных средств. В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ залог является одним из основных методов обеспечения обязательств. Залог - это такой способ обеспечения исполнения обязательства, который позволяет залогодержателю хеджировать свои риски за счет заложенного имущества.

По обеспеченному залогом обязательству кредитор имеет право в случае неисполнения заемщиком своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом имея преимущества перед другими кредиторами. Также важно заметить, что залоговое имущество всегда реализуется с учетом обременений. Согласно ст. 334 ГК РФ, удовлетворение кредитора может происходить и путем передачи залогового имущества в собственность кредитора.

В соответствии со ст. 335 ГК РФ сторонами залога являются залогодержатель и залогодатель. Договор о залоге должен иметь письменную форму, а в случае договора об ипотеке - и государственную регистрацию.

В соответствии с ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Предметы залога можно классифицировать по различному набору критериев.

По местоположению заложенного имущества: заклад и твердый залог. Твердый залог - это залог без непосредственной передачи имущества, например, залог товаров в обороте. Заклад - это непосредственная передача заложенного имущества, например, залог в ломбарде; предметом заклада может быть не всякое имущество. Так, рядом документов Госкомимущества России установлено, что государственное имущество не может быть передано в заклад. Залог может быть классифицирован:

  • ? по предмету залога: залог прав и залог имущества,
  • ? по связи имущества с землей: залог недвижимого и движимого имущества.

Предметы залога различают по степени ликвидности предмета залога: со сроком экспозиции до 180 дней и свыше 180 дней (Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее - Положение № 254-П). Данный критерий является наиболее важным для банка, поскольку при корректно проведенной стоимостной оценке именно степень ликвидности определяет скорость последующей реализации залога и покрытие задолженности.

Мерой определения ликвидности служит срок, за который объект залога может быть реализован (срок экспозиции).

В соответствии со ст. 342 ГК РФ существует особый вид залога - последующий залог. «Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей». Таким образом, к перечню критериев классификации залога добавляется наличие обременений.

Наиболее популярная классификация предметов залога для целей стоимостной оценки по типу активов, а именно:

  • ? залог движимого имущества,
  • ? залог недвижимого имущества,
  • ? залог имущественных прав.

К недвижимому имуществу можно отнести все, что прочно связано с земельными участками, участки недр, водные объекты, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без причинения существенного ущерба этим объектам, в том числе здания, сооружения, многолетние леса и насаждения, помещения, воздушные, речные и морские суда, космические объекты, подвижные железнодорожные составы и т.д.

В части объектов недвижимого имущества банки классифицируют активы по функциональному назначению (коммерческие, производственные, жилые и сельскохозяйственные объекты), отдельно выделяются незастроенные земельные участки.

Залог также может быть полным, частичным и смешанным. Полный залог для банка является наиболее выгодным, поскольку риски банка обеспечены в полном объеме. Частичный или смешанный залог является для банка более рискованным, так как обязательства по нему частично или совсем не обеспечены или обеспечены наименее ликвидными активами.

Также залог можно различить по способу владения предметом залога:

  • ? без права продажи,
  • ? с правом продажи,
  • ? с правом передачи в аренду.

Банк имеет право потребовать исполнения обязательства по заложенному имуществу, если:

  • ? нарушены условия договора о залоге, когда предмет залога выбыл из владения залогодателя,
  • ? нарушены залогодателем правила о замене предмета залога, что допускается с согласия Банка, если договором не предусмотрено иное,
  • ? утрачен предмет залога в силу обстоятельств, не контролируемых залогодержателем, если залогодатель не использовал право восстановить предмет залога или произвести его замену на другое равноценное имущество, если это не противоречит договору.

Банк имеет право требовать исполнения обязательств, обеспеченных залогом, досрочно. Если его требование не будет удовлетворено, имеет право обратить взыскание на предмет залога, если:

  • ? имело место нарушение залогодателем своих обязательств по страхованию предмета залога от рисков его полной утраты или повреждения. Если стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом обязательства, то на сумму не ниже размера требования,
  • ? не были приняты соответствующие меры для того, чтобы обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе и от третьих лиц,
  • ? имел место необоснованный отказ банку в документарной и фактической проверке предмета залога, его фактическом наличии, количестве, состоянии и условий хранения,
  • ? имело место нарушение условий о праве распоряжении заложенным имуществом без согласия банка, если договором не было предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может стать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Однако здесь существуют и исключения.

Прекращение действия договора о залоге происходит в следующих случаях:

  • ? с момента прекращения основного обязательства, обеспеченного залогом. Для договора залога не имеет значения, на каких основаниях было прекращено основное обязательство, важно то, что оно состоялось;
  • ? в случае наличия оснований для прекращения обязательств по требованию залогодателя (например, нарушение условий хранения, содержания, использования имущества - предмета залога);
  • ? в случае существенных повреждений или гибели имущества в залоге или наступления прекращения права по залогу, если залогодатель не использовал свое право замены поврежденного имущества;
  • ? когда заложенное имущество продается с публичных торгов, а также когда его продажа оказалась невозможной (торги были объявлены повторно несостоявшимися, а залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет залога за собой).

Важно отметить, что на основании общих правил прекращение залогового обязательства не подлежит регистрации, кроме отдельных случаев: правило прекращения действия ипотеки, договор залога транспортных средств. Регистрация прекращения действия таких договоров происходит по тому же адресу, где был первоначально зарегистрирован договор.

В случае прекращения действия договора, по которому имело место обеспечение залоговым имуществом, залогодержатель, у которого находилось данное имущество, обязан возвратить залогодателю заложенное имущество и соответствующие документы.

Имущество, возвращенное залогодателю при закладе, должно быть возвращено в том же состоянии, количестве и качестве, с учетом начисленных норм амортизации, в котором оно было передано залогодержателю.

Как мы указывали ранее, в соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может стать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Однако здесь существуют и исключения.

К передаче в залог не допускается:

  • ? имущество, которое было изъято из оборота (п. 1 ст. 336, п. 2 ст. 129 ГК РФ);
  • ? требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. Например, алименты, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, а также уступка иных прав, запрещенных законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ);
  • ? часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке);
  • ? бесхозяйные объекты (ст. 225 ГК РФ). «Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался»;
  • ? объекты гражданской обороны и мобилизационного назначения;
  • ? другие виды имущества, залог которых запрещен законом (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Например, залогу не подлежат земельные участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, сельскохозяйственные земли, входящие в состав земель сельскохозяйственных организаций, полевых земельных участков, личных подсобных хозяйств, а также если площадь земельного участка не соответствует установленному законодательством минимуму. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, нахолящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). Также в залог не могут быть переданы культурные ценности, находящиеся в муниципальных или государственных музеях, архивах, картинных галереях, библиотеках и иных государственных культурных организациях и т.д.

Подготовка отчета об оценке вышеперечисленных объектов для целей залога нецелесообразна. В случае получения заказа на проведение подобной оценки исполнитель-оценщик, следуя профессиональной этике, обязан предупредить заказчика о невозможности использования отчета об оценке для установленных целей.

Кроме того что залог некоторых видов имущества не допускается, также по отдельным видам имущества залог может быть ограничен. Данные ограничения могут носить различный характер. Например, залог недвижимого имущества, которое находится в государственной собственности или на праве хозяйственного ведения муниципального и государственного унитарного предприятия, допускается только с согласия собственника (согласно ст. 295 ГК РФ). Залог имущества МУП и ГУП требует дополнительного юридического анализа с целью выявления возможных рисков при обращении взыскания на предмет залога в случае дефолта заемщика. В общем случае возможен залог непрофильных активов предприятий, т.е. изъятие которых не помешает осуществлению уставной деятельности. Кроме этого, законом запрещен залог прав аренды земельного участка МУП(ГУП) (ст. 18 п. 5 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). При этом судебная практика, ипотека объектов недвижимости, расположенных на земельном участке будет являться легитимной. Описанный случай, пожалуй, единственное исключение из правила. Банк всегда оформляет в ипотеку здания и земельные участки одновременно, как неразрывно связанные объекты недвижимости. В соответствии с Законом об оценочной деятельности определение стоимости активов МУП (ГУП) выполняется обязательно с привлечением независимого оценщика.

Если передача имущества в залог является крупной сделкой, то устанавливаются ограничения Федеральными законами от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Предметом залога может выступать как уже имеющееся имущество залогодателя, так и то имущество, которое он собирается приобрести в будущем. Например, при получении кредита предметом залога может выступать здания, сооружения, которые будут построены в будущем. В этом случае речь идет о предоставлении кредита на строительство объекта недвижимости, а в качестве залога выступает земельный участок с проработанной концепцией застройки.

Когда залог возникает на основании требований закона, то соответствующие условия залога имущества, которое будет приобретено в будущем, должно быть предусмотрено соответствующим законом (согласно ст. 340 ГК РФ).