Главная / Приказы

Содержание и ремонт жилья что включает. Текущий ремонт — это что такое

Любое здание со временем приходит в негодность. Выходят из строя коммуникации, ветшает отделка стен, кровля начинает пропускать влагу. Чтобы дом не утрачивал своих изначальных характеристик, его необходимо регулярно обслуживать и ремонтировать.

Обслуживание и текущий ремонт дома: что это такое и когда проводится

Поэтому текущий ремонт дома можно в общем виде охарактеризовать как проведение работ по восстановлению исходных характеристик элементов здания, предупреждению неисправностей, восстановлению исходного ресурса всего сооружения и отдельных его частей.

Чтобы детально выяснить, что входит в содержание жилого помещения, следует ознакомиться с постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. В документе прописаны основные правила определения имущества, которое относится к общей собственности жильцов дома, и требования к его обслуживанию.

В соответствии с данным актом в содержание и текущий ремонт входит:

уборка лестниц, вестибюля, чердаков и подвалов, мусоропроводов, мусорных камер и других вспомогательных помещений;
обслуживание системы центрального отопления – промывка, консервация на лето;
вывоз ТБО, отвод жидких отходов;
обеспечение пожарной безопасности;
поддержание работоспособности системы электроснабжения;
обслуживание элементов озеленения и благоустройства земельного участка;
мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома;
обслуживание канализации, систем водоснабжения;
обследование и ремонт кровли здания;
иные операции.

Как можно заметить, за состоянием многоквартирных домов осуществляется государственный контроль.

Собственники не могут по своему желанию исключить какие-либо услуги из установленного перечня. Такие действия могут привести к тому, что здание не будет соответствовать обычным требованиям безопасности.

Пункт 18 Постановления № 491 указывает, что ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению владельцев. Однако не всегда есть возможность проводить общие собрания для того, чтобы одобрить проведение определённых работ.

Поэтому все операции делятся на несколько категорий:

Плановые. Проводимые по заранее установленному графику. Например, подготовка коммуникаций к отопительному сезону.
Внеплановые. Например, в ходе регулярного обследования были выявлены трещины на фасаде дома. Для их ликвидации необходимо разработать план мероприятий и утвердить бюджет.
Экстренные. Выполнение которых не может ждать до созыва общего собрания. К категории безотлагательного ремонта обычно относят ликвидацию последствий прорыва труб водоснабжения.

Все вопросы проведения текущего ремонта решаются ТСЖ, общим собранием или при заключении договора с управляющей компанией.

Что относится к текущему ремонту многоквартирного дома, что входит в перечень работ

Обслуживание фундаментов:

исследование арматуры на появление коррозии;
поиск неравномерной осадки конструкции;
проверка наличия трещин, вспучивания и иных повреждений бетонной конструкции;
проверка состояния гидроизоляционных материалов;
устранение выявленных неисправностей.

Содержание подвалов многоквартирных домов:

проверка соблюдения должного уровня температуры и влажности;
предотвращение затопления подвала;
контроль за состоянием помещения и входов в него для исключения захламления и загрязнения;

Поддержание стен дома в надлежащем состоянии: выявление трещин и повреждений и своевременная ликвидация их.
Обслуживание водопровода, канализации, центрального отопления. Сюда входит:

чистка труб;
замена отдельных частей;
установка новых коммуникаций.

Замена и ремонт дверных коробок, оконных рам, перегородок, находящихся в местах общего пользования.
Замена и восстановление кровли, укрепление перекрытий.
Устранение неисправностей печного оборудования.
Восстановление тяги в вентиляции.
Замена или восстановление отдельных участков напольного покрытия.
Внешнее благоустройство:

ремонт тротуаров и пешеходных дорожек;
озеленение;
восстановление клумб;
ремонт спортивных и детских площадок.

Конкретный перечень устанавливается подрядчиками. Он зависит от возраста и оснащения дома, а также от желания владельцев квартир нести дополнительные расходы.

Отличия от капитального ремонта

Текущий и капитальный ремонт МКД схожи по своей сути. Это определённый перечень мероприятий, направленных на поддержание здания в том виде, в котором оно было задумано при проектировании.

Различаются эти работы по нескольким критериям:

По периодичности. Капитальный ремонт проводится один раз в несколько десятков лет, в соответствии с нормативами эксплуатации. Некоторые операции по текущему ремонту проводятся каждый год.
Задачи. Капитальный ремонт направлен на восстановление целостности несущих конструкций, замену морально устаревших коммуникаций. Целью текущего ремонта является устранение мелких неисправностей, предупреждение сверхнормативного износа.
Бюджет. Жильцы дома постоянно отчисляют определённую сумму на проведения капитального ремонта. И после накопления необходимой суммы работы могут быть проведены.
Основания для проведения. Капитальный ремонт проводится в соответствии с установленными нормативами для каждой модели многоквартирного дома. Текущий ремонт делается по результатам актуальных наблюдений специалистов. Капитальный ремонт больше направлен на плановую замену элементов. Так в рамках этого мероприятия будут замены трубы водоснабжения, так как истёк их срок эксплуатации. Даже если они находятся в удовлетворительном состоянии.

Перечень работ, которые могут быть включены дополнительно

Владельцы общего имущества, то есть, собственники квартир, на общем собрании могут согласовать проведение любого дополнительного ремонта. Управляющая компания справится с любыми работами, если будет одобрен бюджет. Так, если жильцы желают обновить фасад или восстановить тротуары, то найти подрядчика не составит труда.

Перечень работ обновляется путём подписания дополнительного соглашения с обслуживающей компанией. В такой ситуации оплата текущего ремонта сообразно вырастет.

Виды работ, которые никогда не проводятся в рамках текущего ремонта

Непосредственный ремонт жилого помещения проводит его собственник.

В перечень работ по текущему ремонту не входят:

Ремонт окон, балконов, входных дверей, утепление указанных элементов, если они являются частью квартир.
Ремонт и замена счётчиков, электрораспорядительных щитов.
Установка и дооснащение пожарных щитов, установка датчиков дыма и пожарных извещателей.
Косметический ремонт мест общего пользования: покраска стен и побелка потолков
Замена или модернизация лифтов.
Утепление наружных стен, косметический ремонт фасадов.
Замена частей здания: перекрытий, лестниц и т.д.

Установить расширенный перечень работ можно на общем собрании владельцев квартир.

Кто проводит текущий ремонт

Застройщик до момента передачи имущества владельцам квартир. После возведения здания оно может длительное время находится на балансе строительной организации.
ТСЖ, ЖСК или иным кооперативом, который был создан, чтобы управлять общим имуществом. При этом ремонт может проводиться как силами специально нанятых работников, так и подрядной организацией.
Управляющая компания. Обслуживание многоквартирного дома чаще всего ведётся специальной организацией , которая имеет необходимый опыт и штат сотрудников с соответствующей квалификацией.

Застройщик или ТСЖ могут проводить работы своими силами. Но обычно текущий ремонт поручается определённой обслуживающей организации, например, управляющей компании.

В некоторых случаях управляющая компания привлекает сторонние организации. Например, если в штате нет работников с нужной квалификацией. Заключается договор на проведение работ, подрядчик на возмездной основе выполняет обслуживание или текущий ремонт.

Оплата текущего ремонта многоквартирного дома

Любые работы, направленные на текущее содержание жилья, производятся за счёт его собственников.

Жилищный кодекс РФ в статье 154 содержит перечень расходов, которые покрываются за счёт ежемесячных платежей собственников и нанимателей квартир. Среди прочего, там указаны траты на обслуживание общего имущества и текущий ремонт.

Если владельцы квартир образовали ТСЖ, то плата за выполнение работ может быть частью регулярных членских взносов.

Не выполняются или некачественно выполняются работы по текущему ремонту, куда обращаться

Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.

Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.

Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.

Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.

Чтобы получить хороший результат обслуживания и текущего ремонта дома, следует знакомиться с документацией, оформляемой управляющей компанией. Например, планом работ и сметой. Лучше всего создать ТСЖ и выбрать лицо, работа которого будет заключаться в контроле за проведением текущего ремонта.

Вопрос о том, что входит в содержание жилья в квитанции по оплате ЖКХ (2017 г.), интересует каждого жильца многоквартирного дома, который ежемесячно оплачивает жилищные услуги. Формулировка «Содержание дома» подразумевает перечень конкретных работ, оплата за которые начисляется согласно тарифам, входящим в ЖК РФ. В списке услуг содержится проведение планового ремонта, а также поддержание мест общественного пользования в надлежащем состоянии. Подробнее ознакомиться с тарифами и узнать, на что именно идут деньги собственников, вы сможете в нашем новом материале.

Полный перечень услуг, входящих в договор, должен быть установлен на собрании собственников квартир многоквартирного дома, за организацию собрания отвечают представители ТСЖ или УК. Бывают ситуации, когда жильцы добровольно отказываются от услуг по уборке подъездов, поскольку способны проводить ее самостоятельно в порядке очереди. Если собрание не было проведено, решением вопроса будет заниматься УК либо ТСЖ, но, фактически, жильцы не смогут узнать, на оплату каких услуг идут перечисляемые деньги.

Важно! Если у вас в доме не проводят обязательные работы, но при этом все собственники исправно оплачивают квитанции, эта ситуация является веским поводом для подачи жалобы на компанию по управлению жилищно-коммунальным хозяйством.

Инициатором собрания способен стать каждый собственник жилья в доме, но стоит учитывать, что на нем непременно должен присутствовать сотрудник УК. Таким образом, жильцы смогут проконтролировать порядок оказания услуг и предотвратить возможные нарушения со стороны управляющей компании. Ниже представлен главный перечень, состоящий из основных услуг:

плановый осмотр помещений в рамках проверки безопасности специалистами МЧС и иных служб;
освещение мест общественного пользования, своевременная замена лампочек;
плановая уборка подъездов и территории, прилегающей к дому;
утилизация бытовых отходов и мусора;
осуществление работ по ремонту, в случае необходимости, и в соответствии с установленным графиком.

Читайте также Порядок расчета и начисления пени по коммунальным услугам за просрочку платежа

Домофон

Оплату услуг домофона обычно включают в общую квитанцию, если его установкой занимались сотрудники ТСЖ или УК. Если собственники самостоятельно собирали деньги на установку оборудования и подавали заявку в специализированную компанию, в этом случае пункт «Домофон» не присутствует в квитанции. Иногда недобросовестные сотрудники УК добавляют этот пункт, надеясь на невнимательность жильцов. В этом случае собранные средства могут расходоваться не по назначению.

Вывоз ТБО

Вывоз твердых бытовых отходов представляет собой один из основных пунктов квитанции, но, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 491, эта услуга не должна указываться отдельной строкой. Существует три возможных варианта, касающихся вывоза ТБО:

Вывоз ТБО и других видов отходов осуществляется, но жильцы дома не оплачивают эту услугу отдельно. Именно так должно быть с учетом правил, поскольку, по закону, она является частью перечня, указанного в договоре.
На собрании собственников было принято решение об отказе от уборки мусора. Это целесообразно в том случае, если собственники решили нанять частную компанию и самостоятельно распределили расходы.
Услуга предоставляется УК, но жильцы оплачивают ее отдельной строкой. Следует знать, что это серьезное нарушение, дающее право собственникам составить и подать коллективную жалобу.

Коммунальные сезонные работы также входят в договор. Их перечень состоит из обязательных и дополнительных пунктов, от некоторых из них жильцы имеют право отказаться на коллективном собрании:

ремонт крыш, перекрытий, вентиляции, водостоков, мусоропровода, подъездных козырьков;
монтирование перил и лестниц, смена деталей, включая двери и окна;
облагораживание прилегающей территории и ее озеленение;
поддержание надлежащего состояния площадок для детей;
обслуживание аварийного типа.

Порядок расчета тарифа на ремонт и содержание дома

Чтобы точно знать, на что тратятся деньги за ремонт и содержание многоквартирного дома, следует подробно изучить действующие тарифы и порядок расчета платежей. Размер ежемесячного платежа зависит от бюджета УК, перечня работ и услуг, входящих в смету, на основании которой формируется общая стоимость. Этот регламент указан в п.35 Правил, регулирующих порядок содержание жилых помещений, который утвержден на основании Постановления № 491. В 2019 году формула для расчета платежа имеет следующий вид:

Читайте также Порядок отключения канализации за неуплату коммунальных услуг

Общий платеж = (Тариф x Sкв) + (N x Sмоп x Sкв / Sобщ), в которой:

тариф – официально утвержденная ставка;
S кв – суммарная площадь всех квартир;N – норматив потребления услуги;
S моп – площадь общественных помещений;
S общ – суммарная площадь всех помещений дома.

В эту оплату также входят обязательные платежи за наем жилья, которые идут на расходы по текущим ремонтным работам и услугам, приобретение стройматериалов и сопутствующие товары. В квитанции не должно быть строки под названием «Капитальный ремонт», поскольку ремонт и содержание помещений оплачивает сам собственник или компания, в том случае, если жилье является муниципальным.

Из чего состоит плата за ремонт и содержание

Согласно информации, указанной в постановлениях 491 и 290, список обязательных жилищных работ состоит из большого количества пунктов, каждый из которых должен присутствовать в тарифе. Любой жилец имеет право ознакомиться с договором, заключенным с управляющей компанией, и выяснить, присутствуют ли в нем сноски на законодательные акты, указанные выше, либо там может быть подробно изложена суть самих работ. В смете расходов или договоре тариф на общее содержание должен соответствовать расходам на проведение всех предоставляемых работ и услуг.

Если сотрудники службы жилищно-коммунального хозяйства не проводят те или иные работы, жильцы могут подать коллективную жалобу на УК или ТСЖ. Стоит иметь в виду, что в тарифе предусмотрены расходы на оплату услуг бухгалтеров, юристов, руководителей и других сотрудников управляющей компании, количество которых может быть совершенно разным. К сожалению, с учетом постоянно меняющихся законов, нагрузка, возлагаемая на собственников, увеличивается с каждым годом.

Является ли плата за содержание жилья обязательной

Средства на содержание многоквартирного дома входят в список обязательных платежей, от оплаты которых собственники не могут уклоняться, не нарушая закон. Согласно ст. 158 ЖК РФ, жильцы могут лишь сократить перечень доступных услуг, проведя общее собрание. Коллективный отказ от части работ даст возможность самостоятельно контролировать расходы по некоторым пунктам. Отказ вступает в силу только после предварительного согласования с представителями ТСЖ или УК.

Многие собственники жилых помещений затрудняются ответить на вопрос: что включается в состав платы в строке квитанции ЖКУ за «Содержание и ремонт жилья». Давайте разгадаем эту загадку.

Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 249 ГК РФ, в ней закреплена обязанность собственников жилых помещений в многоквартирном доме производить оплату за содержания общего имущества дома в надлежащем состоянии. Такая оплата рассчитывается для каждого собственника пропорционально его доле в общем имуществе дома. Конкретную стоимость ремонта и содержания одного квадратного метра общего имущества дома принимается решением общего собрания собственников.

Аналогичное требование по содержанию общего имущества многоквартирного дома содержатся и в ст.30 и 39 ЖК РФ. Правила предоставления коммунальных услуг и взаимоотношения между собственниками помещений и управляющими компаниями прописаны в постановлениях правительства №354,253,491. В состав оплаты за содержание и ремонт дома включена и плата за услуги управляющей компании, то есть отдельной строки «За услуги управляющей компании» в квитанции не должно быть, а если такая строка есть, значит происходит двойная оплата этой услуги и нужно жаловаться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) на свою УК, на предмет проверки мошенников.

Минимальный перечень работ, услуг необходимых для поддержания общего имущества дома установлен правительством. Обычно управляющая компания готовит проект договора, предварительно согласовав перечень услуг с советом дома. Затем этот договор, включающий в себя перечень услуг предоставляемых управляющей компанией собственникам жилья и тарифы на эти услуги, принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Рядовые собственники на общем собрании могут исключить какие-то услуги из предоставленного им проекта договора или добавить новые, могут так же не согласится с тарифами на услуги УК и установить другие тарифы. Договор заключается на один-пять лет с правом собственников в одностороннем порядке расторгнуть его по решению своего общего собрания.

Сумма в строке квитанции ЖКУ «Ремонт и содержание жилья» включает в себя оплату за:

— содержание общедомового имущества(27%), эти деньги пойдут на зарплаты дворников, сантехников, электриков, аварийной службы;
— управление жилищным фондом(9%), эти деньги идут на зарплату руководителей различных служб и отделов УК;
— ремонт общедомового имущества(23%), это именно те деньги, которые и пойдут непосредственно на текущий ремонт общедомового имущества;
— обслуживание лифта(28%), плата взимается в том случае, если дом оборудован лифтом;
— освещение подъездов и других мест общего пользования, фасада(5,5%);
— обслуживание внутридомовой газовой сети(0,5%);
— вывоз мусора(7%);

Как видно из вышеперечисленного на ремонт нашего дома, из всей оплачиваемой нами суммы, остается менее четверти. Все остальное идет на содержание различных служб и отделов управляющей компании.

Важно. При заключении договора с управляющей компанией обязательно убедитесь, что в договоре указана именно площадь общедомового имущества на которой и будет осуществляться деятельность УК, а не общая площадь многоквартирного дома, иначе вы будете оплачивать ремонт своих собственных квартир, что не соответствует действительности и является фактом мошенничества.

Статья 161 ч.10 ЖК РФ требует от управляющих компаний обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности. УК обязана показать какие выполнялись услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества дома и по какой цене. Каждый собственник имеет право получить эти документы для ознакомления в офисе УК и разобраться в ее деятельность по обслуживанию своего многоквартирного дома. Кроме того такие документы, согласно стандарта раскрытия информации, управляющая компания обязана размещать на своем сайте в интернете, к тому же они должны быть вывешены на специальном стенде в офисе УК.

При проверке предоставленных вам документов нужно сопоставить наряды на выполнение работ по содержанию вашего дома с платежными документами на оплату исполнителям этих работ. В этих документах должно быть прописано объем проведенной работы, ф.и.о исполнителей, дата проведения работы, сумма оплаты исполнителям работ и их подписи в получении денег. Если каких-то платежных документов вам не предоставят можно быть уверенным, что этих работ они не проводили, а деньги присвоили. При отказе предоставить платежки по причине их потере нужно жаловаться в ГЖИ и прокуратуру.

ЧИТАЙТЕ СТАТЬИ НА ЭТУ ЖЕ ТЕМУ:

Капремонт старых домов проведут собственники,…
Где проходит граница ответственности между УК и…
Как произвести реконструкцию квартиры с добавлением…

Ежемесячные счета граждан за услуги нередко содержат пункт «техническое обслуживание дома». Далеко не каждый человек в полной мере понимает, кому и, самое главное, за что он платит некоторую сумму средств за подобную услугу. Заметив такую тенденцию, наш ресурс решил помочь всем желающим разобраться с термином «техобслуживание дома», определить, что же входит в комплекс данных процедур, и в целом рассмотреть суть столь интересного понятия.

Что такое техническое обслуживание дома? Фото № 1

Согласно действующему законодательству РФ в домах выделяют два вида территориальных единиц:

индивидуальная собственность граждан (квартиры, балконы и т.п.);
долевая собственность всех жильцов дома (подвалы, чердаки, крыши, фасады, лестничные клетки, подъезды и т.п.).

Если за первые территории обязаны отвечать их владельцы, то ответственность за сохранность и надлежащий вид долевого имущества налагается на всех жильцов многоквартирного дома.

регулярные осмотры состояния дома, которые позволяют выявить необходимость проведения того или иного ремонтного мероприятия;
текущий ремонт дома, устраняющий небольшие проблемы с жилищем (обвал штукатурки в подъезде, прорыв труб в подвале и т.д.);
капитальный ремонт дома, связанный с устранением достаточно крупных дефектов строения (обвал стены, переоборудование водоснабжения, устранение дефектов электропроводки и т.д.);
сезонные обслуживания (уход за клумбами в предподъезной зоне, окраска фасадов, сбивание сосулек, очистка крыши от снега и т.д.);
разного рода дополнительные услуги, связанные с содержанием дома в чистоте и порядке (мойка окон, очистка стен подъездов, их уборка и т.д.).

Наиболее точный перечень услуг, входящих в техобслуживание дома, зафиксирован в соответствующем договоре, который заключают жильцы строения с ЖУК. Копия такового должна иметься у каждого жильца многоквартирного дома или, как минимум, у главы собрания конкретного подъезда. По решению того же собрания жильцов они имеют полное право отказаться от некоторых услуг, которые либо им не нужны, либо должным образом не предоставляются.

Кто занимается техобслуживанием домов?

Какие организации занимаются техническим обслуживанием дома? Фото № 3

Стоит отметить, что если собрание откажется от сотрудничества с управляющей компанией из-за стоимости ее услуг, им придется либо найти новую организацию и сотрудничать с ней, либо организовывать техобслуживание самостоятельно.