Контакты
Главная / Кадровый учет

Как проверить жилье перед покупкой. Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Текст: Сергей Бардин Фото: pressfoto.ru, Алексей Александронок, Эвелина Билькис Коллаж: Владислав Кунгуров

Считается, что проверкой юридической чистоты квартиры должен заниматься профессионал – агент по недвижимости, который проводит сделку. БН разбирался, может ли покупатель жилья сделать это самостоятельно, полагаясь исключительно на собственные силы.

Большую часть информации о приобретаемой квартире покупатель может получить из нескольких документов, которые следует потребовать от продавца. Остановимся на них подробно и расскажем, на какие нюансы нужно обращать особое внимание.

Главный документ

Основным документом, подтверждающим право владения и распоряжения объектом недвижимости, является свидетельство о регистрации права собственности. Проверку чистоты квартиры стоит начать с изучения этого документа, поскольку он содержит немало полезной информации об объекте.

Справка БН

Какие сведения указаны в свидетельстве о регистрации права собственности показать

Фамилия, имя, отчество владельца, его паспортные данные, а также дата и место рождения
- Характеристики объекта недвижимости: тип, адрес местонахождения, количество этажей, общая и жилая (если есть) площадь, кадастровый номер
- Какой вид права зарегистрирован - собственность, постоянное (бессрочное пользование), оперативное управление и т. п.
- Документы, которые представлены как основа для приобретения права: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и др.
- Ограничения и обременения, которые установлены в отношении данной недвижимости

В первую очередь следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства. Если оно получено совсем недавно, обязательно надо выяснить, почему собственник решил продать свою недвижимость. Логично, что от ликвидного объекта вряд ли станут избавляться сразу и без особых причин. И когда продавец не может объяснить причину своего поступка, есть повод насторожиться.

В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда или органа исполнительной власти и т. д.

Если право собственности возникло по договору дарения либо на основании свидетельства о праве на наследство, обязательно уточните, является ли продавец родственником того, кто подарил или оставил объект недвижимости ему в наследство. Если нет - выясняйте, по какой причине нынешний владелец квартиры решил ее продать. Возможно, человек опасается, что родственники прежнего собственника будут оспаривать законность договора дарения или наследства.

Основанием для возникновения права собственности на квартиру, приобретенную продавцом на стадии строительства, обычно является справка о полной выплате пая в ЖСК либо договор долевого участия (в зависимости от схемы приобретения квартиры у застройщика). В данном случае обязательно выясните, состоял ли продавец в браке на момент заключения договора. Ведь тогда квартира является совместной собственностью, и потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ нужен вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры - один супруг или оба.

ВАЖНО

Если свидетельство о праве собственности выдано совсем недавно, поинтересуйтесь, почему владелец вдруг решил продать свою недвижимость. Когда внятных объяснений нет - лучше от покупки отказаться

Кто в доме хозяин

Справка БН

Какую информацию можно получить из формы № 9 показать

Полное имя владельца жилья, а также перечень лиц, которые ввиду своей регистрации имеют право пользоваться этим жильем
- Данные о регистрации каждого жильца или снятии его с учета (в некоторых случаях указывается также причина снятия с учета)

Важно проверить, совпадает ли число собственников с числом зарегистрированных. В идеале до заключения договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы должны сняться с учета. Помните, что люди, не имеющие доли в праве собственности, но зарегистрированные в квартире, в некоторых случаях сохраняют право на проживание в ней. К примеру, не принявшие участия в приватизации квартиры граждане по закону сохраняют право бессрочного пользования этим помещением.

Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. По действующему законодательству продать «квартиру с ребенком» , если он не является собственником, можно и без согласия органов опеки и попечительства. Но, по словам экспертов, если в дальнейшем окажется, что ребенку негде жить, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной .

ВАЖНО

Если в квартире зарегистрирован ребенок и при этом у него нет имущественных прав, будет нелишним узнать у продавца, где этот ребенок будет жить после продажи квартиры

Сделки и стены

Следующий документ для подробного изучения - выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) . Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и, что самое важное, действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге , не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. В расширенной версии выписки из ЕГРП (ее может заказать лишь собственник) сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.

Справка БН

Сведения, которые можно получить о жилом помещении из ЕГРП показать

Кадастровый номер
- Условный номер
- Площадь
- Этаж (для квартиры в многоквартирном доме)
- Кадастровая стоимость
- Количество регистрационных действий с объектом недвижимости
- Количество собственников и их фамилии, имена, отчества
- Наличие ограничений (обременений) прав
- Дата регистрации права собственности

Переходим к следующему шагу - проверке технического паспорта. Из него можно узнать, производились ли в квартире перепланировки и согласованы ли они надлежащим образом . С юридической точки зрения наличие незаконной перепланировки не препятствует продаже квартиры. Однако если в результате такой перепланировки были нарушены права соседей или, хуже того, повреждены несущие стены, всю ответственность будет нести уже покупатель.

Справка БН

Какие сведения содержатся в техническом паспорте показать

Адрес (фактическое месторасположение) квартиры
- Фамилия, имя и отчество собственника данного жилого помещения
- Инвентаризационная стоимость квартиры
- Все важные технические характеристики жилого помещения: год постройки здания, количество этажей в доме, год последнего капитального ремонта здания, количество комнат в квартире, высота потолков, строительный материал перекрытий, стен, отделки, тип отопления, наличие коммуникаций и подключений к основным инженерным системам и т. п.
- Инвентарный номер объекта жилой недвижимости
- Отметка о внесении соответствующих сведений о квартире в Реестр объектов недвижимости

Проблемы неизбежны и в случае покупки объекта с измененными границами. Например, продавец объединил две соседние квартиры, но не узаконил такую перепланировку. Приобрести это жилье вам никто не помешает, но Росреестр откажется оформлять право собственности нового владельца, сославшись на изменение объекта недвижимости, границы которого не учтены в Государственном кадастре недвижимости.

ВАЖНО

Несогласованные перепланировки значительно снижают стоимость квартиры: если вы все-таки решитесь ее приобрести, есть смысл поторговаться

О гарантиях

Ваша задача как будущего покупателя - досконально проверить юридическую чистоту квартиры. И лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Тщательная проверка информации, содержащейся в вышеперечисленных документах, позволяет застраховаться от большинства рисков, связанных с покупкой жилья.

Конечно, лучше всего, чтобы изучением всех бумаг занимался профессионал - к примеру, юрист с богатой судебной практикой в сфере жилой недвижимости.

Впрочем, как утверждают некоторые эксперты, абсолютной гарантии чистоты сделки, особенно при покупке «квартиры с историей» на вторичном рынке жилья, вам никто не даст. Так что при малейших сомнениях в юридической чистоте объекта самый лучший совет - это застраховать риск утраты права собственности.

Перед покупкой квартиры стоит убедиться в том, что выбранный объект является юридически чистым. Но как можно проверить это? Рассмотрим основные рекомендации, которые актуальны и в 2019 году.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

К покупке квартиры гражданину стоит подойти со всей серьезностью. К такой сделке необходимо готовиться. И важная составляющая — проверка юридической чистоты.

При этом не имеет значения, самостоятельно ли вы будете проводить такую проверку, или заручитесь поддержкой специалистов.

В любом случае важно понимать, какие этапы такого процесса, чему уделить особое внимание, ведь вам придется расстаться с большой суммой.

Основные моменты

Понятие юридическая чистота квартиры широко используемое, хотя и появилось в сфере риэлтерских компаний.

Бывает, что даже при обращении в такую фирму граждане сами не понимают, чего именно требуют. Разберемся, о чем идет речь.

Что это такое

Если недвижимость является юридически чистой, то никто не сможет истребовать ее у нового владельца. И чтобы проверить такую «чистоту», стоит внимательно изучать документы.

Так можно получить уверенность в том, что права собственности у прежнего собственника появились законно, нет никаких обременений на жилье и т. д.

Виды обременений

Под обременением понимают ограничения в пользовании, владении и распоряжении имуществом. Но не все ограничения считаются обременениями. Особенность — оно должно налагаться согласно законодательству.

Формы обременений:

Когда меняется собственник имущества, обременение не будет менять ни характер, ни сроки. А значит, покупателю придется вместе с объектом принять и сопутствующее .

Обременения могут быть в виде:

Правовая база

Как проверить квартиру при покупке на юридическую чистоту самостоятельно бесплатно

Проверяют несколько моментов:

  • сколько граждан зарегистрировано в помещении;
  • кто ранее проживал и кто живет в текущий момент;
  • проведено ли в квартире ;
  • нет ли обременений;
  • когда дом введен в эксплуатацию, не относится ли он к аварийным объектам;
  • есть ли по и т. д.

Проверка осуществляется в несколько этапов. Сначала уделяют внимание правам на помещение и документам.

Проверяют:

  • свидетельство, что подтвердит прохождение регистрационной процедуры при установлении права собственности;
  • справки, на основании которых такие права появились;
  • образец и ;
  • доверенность, если интересы собственника представляет иное лицо.

Проверяется достоверность документации, легитимность. Устанавливается, если ли у владельца право на совершения сделки купли-продажи, является ли он дееспособным.

Проверка истории

Обязательно проверять историю жилплощади. При выяснении такой информации понадобится выписка из ЕГРП.

Такой документ будет содержать сведения о том:

  • было ли наложено на квартиру арест;
  • сколько раз оформлялся переход прав собственности за последние 20 лет, то есть, сколько раз перепродавался объект.

Самые «чистые» квартиры те, о которых практически нет информации в . Если помещение было арестовано или налагался запрет, проверяют, как давно это было.

Срок давности, в течение которого сделки с квартирой могут быть признаны недействительными, составляет 3 года. Желательно, чтобы за последний трехлетний период не было наложено никакого ограничения.

Выписка из домовой книги разъяснит такие моменты:

Сведения о прописанных и выписанных гражданах должны быть одинаковыми во всех справках. Любое несоответствие должно вас насторожить.

Расширенную выписку о прописанных лицах выдают после внесения определенной суммы.

Качество недвижимости

Далее стоит выяснить, какого качества помещение. Владелец должен иметь справки из БТИ. В их перечень входит и кадастровый план, в котором содержатся данные обо всех параметрах квартиры, отражено, проводилась ли .

Что подразумевают по качеством квартиры? Его определяют с учетом того, законно ли проведено переустройство, есть ли соответствующее разрешение уполномоченных органов.

Согласие должны давать сотрудники муниципального органа, но обязательное условие — нельзя нарушить качество помещения и повредить несущие конструкции.

Если владелец переоборудовал квартиру без разрешения, могут возникнуть проблемы в будущем у новых .

Если покупается жилплощадь в новостройке, изучают положения договора о качестве строения, приложения к нему.

Обязательно описание:

  • материалов, из которых построено дом;
  • коммуникаций;
  • иных технических характеристик;
  • гарантии на произведенные работы и установленное оборудование.

Если застройщики оформляют , их регистрируют согласно законодательству. Такие условия исключат двойную продажу одной и той же квартиры.

Кто такой продавец

Уделите внимание проверке собственника жилья. Можно зайти на любой электронный сервис и найти интересующую информацию. Такой сервис содержит и ФМС Российской Федерации.

При проверке установите, является ли подлинным паспорт гражданина. Тщательно проверяйте представителей собственника, которые действуют по .

Видео: как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке

Такой документ обязательно заверяется в нотариальной конторе, и не должен быть отозванным. В отражаются полномочия человека — вправе ли он ставить свою подпись на договоре, получать средства.

Важно проверить, дееспособен ли продавец на момент совершения сделки. Если для человека сделка значима, он и сам предоставит соответствующие справки.

Если окажется, что ваш контрагент состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере, не стоит соглашаться на заключение договора. Ведь в последствии такое соглашение будет признано недействительным.

Права третьих лиц

Важно выяснить, нет ли претендентов на помещение. Кто имеет право на , прописан в свидетельстве или справке, на основании которой возникли .

Это право может быть у родственников (родителей, детей, братьев, сестер), которых выписали из жилья временно из-за возникших обстоятельств.

Это касается лиц:

  • что находятся на срочной службе в армии;
  • пожилых родителей, что находятся в доме престарелых;
  • заключенных в месте лишения свободы;
  • что находятся в специальном воспитательном учреждении или в спецшколе;
  • что находятся на лечении в стационаре в психоневрологических больницах.

Как узнать о таких гражданах. Попросите предоставить из .

Если в свидетельстве о праве собственности сказано, что квартира получена по . Нужно узнать, нет ли иных претендентов на нее.

Стоит обратиться в нотариальную контору, где открывалось наследство. Вам выдадут выписку из нотариальной книги с такой информацией.

Так выясните, отказывались ли иные родственники от наследства. Выписка будет содержать ФИО владельца и сведения из паспорта.

Примерно за 6 тыс. рублей можно получить необходимые выписки и заключение о возможных рисках при .

Заказывая услугу, вам необходимо будет указать адрес объекта, загрузить некоторые документы ( , документ-основание получения права собственности).

За отдельную плату можно даже уточнить информацию из психоневрологического диспансера. Как долго ждать результатов? В зависимости от того, насколько полной должна быть информация по недвижимости.

Некоторые сведения предоставят уже через 12 часов, а некоторые придется ждать около 3 дней. Заключение может быть предоставлено заказчику в электронном или бумажном виде.

А проконсультироваться относительно полученного результата можно будет в любое время на бесплатной основе, связавшись по телефону с сотрудником такой компании.

Некоторые фирмы предлагают также сопровождение при совершении сделки. Отдельные документы можно проверить и самостоятельно, воспользовавшись официальными порталами.

Например, можно получить на сайте Регистрационного органа России. Такая информация является открытой и доступ к ней есть у любого пользователя.

Все, что от вас потребуется — заполнить соответствующие поля, оплатить услугу. Выписку вам вышлют спустя 5 дней.

Все агентства недвижимости предлагают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Если говорят, что квартира чистая, то подразумевают, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено запретами или обременениями, и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Как же риэлтер проверяет юридическую чистоту? В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. И проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтера в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание.

Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки - получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо - справку из Городского бюро недвижимости. Из них можно узнать о составе собственников квартиры, а также - не находится ли она под арестом или обременением залогом и рентой...

С 31 января 1998 года права на недвижимое имущество и некоторые сделки с ним регистрируют в специальном реестре - Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До этой даты оформление сделок с недвижимым имуществом происходило несколько по-иному, через БТИ, Городское бюро недвижимости.

Таким образом, юридическую чистоту недвижимости, права на которую зарегистрированы после этой даты, можно проверить, взяв выписку из ЕГРП. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998 года, то для того, чтобы получить информацию, следует обращаться в

Выписка из ЕГРП для всех без ограничений

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья.

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Первое, на что следует обратить внимание - это срок выдачи такой выписки. Выписка должна быть «свежей». Оптимальный вариант, чтобы выписка была выдана буквально «только что». То есть, продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Запомните: чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация.

Если продавец не может или не хочет показывать вам выписку, то получить ее можно самостоятельно. Сделать это довольно просто, при этом от вас потребуется минимум документов и денежных расходов. Если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

А вот юридическому лицу для получения выписки придется представлять больше документов, а именно - устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации, доверенность, если действует представитель, опять же документ об оплате и т.д.

Читаем выписку

Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит следующую информацию:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

дата подписания выписки, а также исходящий номер;

кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

назначение объекта недвижимости;

адрес (местоположение);

данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

вид зарегистрированного права;

зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке.

Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять.

Любой другой договор по сути представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать не самое пристальное внимание. Покупка любой "схемной" квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованно.

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть либо аффилированная с застройщиком фирма, либо независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.

Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "сдвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Такие схемы были, есть и будут. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

На вторичном рынке присутствуют свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

Возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;

Признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете;

Появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;

Наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается довольно регулярно. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят из тюрьмы и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск.

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.

Если вам приглянулась квартира именно на "вторичке", то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП, и этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, - три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Иногда бывает, - как правило, с недвижимостью старого жилого фонда - что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, абсолютная "чистая". Покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Что может и должно насторожить покупателя? Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают.

Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были "не чистыми" и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

Самые большие "сюрпризы" таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. На рынке немало "специалистов", которые на этом зарабатывают. При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров. Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".

По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.

Что Вы думаете по поводу статьи «Как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке?»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!

Последнее обновление: 01.03.2018

Начинать нужно, естественно, с паспорта . Тут не всё так уж очевидно, как кажется на первый взгляд. Как его проверять и на что обращать внимание, описано далее, на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ - «Проверяем паспорт » .

Что касается правомочий Продавца на продажу квартиры (имеет ли он право распоряжаться ей ), то они определяются совпадением данных паспорта установленной нами личности, и данных о «Субъекте права / Правообладателе» , указанных в или в .

В практике встречались случаи, когда квартиру продавали по настоящему паспорту, но сам хозяин квартиры был подставной. То есть мошенники отнимали паспорт у настоящего хозяина, находили внешне похожего на него человека, и продавали квартиру по настоящим документам. Такой вариант возможен, если хозяин квартиры - одинокий человек и входит в так называемую " ".

Защитой здесь служит обычный опрос соседей на предмет, знаете ли вы этого человека. Те же бабушки, сидящие около подъезда, или консьержки в подъездах могут дать очень ценную информацию (чем регулярно пользуются оперуполномоченные сотрудники ).
Подробнее о ситуации с Продавцом из группы риска рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ далее - «Продавец из группы риска ».

Кроме правомочий Продавца, необходимо также удостовериться в его полной дееспособности . Об этом также рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ - «Дееспособность Продавца ».

Если за Продавца действует другой человек, по доверенности , то наши действия будут такими, как указано далее на соответствующем шаге - «Продажа квартиры по доверенности ».

Проверка личности Продавца квартиры - весьма щекотливый вопрос, и некоторые деликатные люди, в силу своего воспитания, могут постесняться выяснять у Продавца отдельные подробности. Но такая «деликатность» может обойтись нам очень дорого (в стоимость квартиры, например ). А если Продавец окажется , то для него такой стеснительный Покупатель - просто находка.

Итак, не поддавшись на обаяние нашего Продавца квартиры, и слегка придушив свою врожденную скромность, мы-таки решили проверить, что же он есть за персонаж на самом деле.

Начнем с паспорта - жмем на следующий шаг.

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

  • Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
  • Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

○Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

  • Свои учредительные документы.
  • Разрешение на строительство.
  • Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
  • Инвестиционный контракт.
  • Выписку из реестра на здание.
  • Проектную документацию.
  • Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.
Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

  1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
  2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
  • Согласие от второго супруга.
  • Справку о составе семьи.
  • Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
  • Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

  • Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
  • Имеет несовершеннолетнего ребенка.
  • Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

  • Ипотека - если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
  • Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.