Главная / Регистрация ООО

Кадастровая оценка земельных участков. Кадастровая оценка: cпособы проведения

Как уже отмечалось, земля является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется путем государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр - это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на собственность и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользования;

количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;

учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;

бонитировка почв (от лат. bonitas - доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель;

экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Кадастровая оценка земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на ее улучшение, соотношения спроса и предложения на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной, рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и др.

По совокупности этих характеристик территории субъектов Федерации разделяются на ряд оценочных зон . Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к кадастровой цене земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны. Кадастровая стоимость земли фиксируется в Государственном земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации. Кадастровая стоимость земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.

Кадастровая оценка городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – это массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – это земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Этап I.Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

классификация земель по функциональному использованию;

классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II . Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:

жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;

общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;

производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятия ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

зона инженерной и транспортной инфраструктуры , на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;

сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;

рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;

прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

улицы, площади, проезды;

границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III . Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.

Этап IV . Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

состояние окружающей среды, санитарные условия;

инженерно-геологические условия строительства;

рекреационная ценность территории;

престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.

Этап V . Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Итак, в результате проведения государственной кадастровой оценки получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Государственная кадастровая оценка земель проводилась ФАКОН (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам привлекались лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности (на территории Иркутской области – ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА – ВИСХАГИ»).

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Пример кадастровой оценки по г. Иркутску представлен в табл. 4.1. (Постановление губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. N 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области»).

Время чтения: 5 минут

Государственный земельный кадастр – систематизированный ресурс, который содержит перечень всех участков земли на территории РФ. Каждая зона отличается своим описанием и сопроводительными документами. Для установления стоимости участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Специальная методика позволяет унифицировать результаты определения цены на всей территории страны.

Что собой представляет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) земельного участка – величина, которая определяется по итогам государственной оценки земли с учётом классификации наделов согласно целевому назначению. Для каждой территории она вычисляется в индивидуальном порядке согласно законодательству об оценочной деятельности.

Порядок процедуры регламентирует Федеральный закон от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Основные положения о кадастровой цене закреплены в ст.66 ЗК РФ.

В настоящее время кадастровую стоимость определяют независимые оценщики. Полученные данные заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН) . Узнать КС можно с помощью интерактивной карты на сайте Роснедвижимости.

Решение о проведении оценивания

О том, как проводится государственная кадастровая оценка земли (ГКО), в деталях сказано в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08. 2019) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) “О государственной кадастровой оценке”.

Согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, ГКО осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или по инициативе органа местного самоуправления.

Решение о проведении процедуры должно содержать:

год начала проведения работ по вычислению КС;
вид/виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение;
и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с дополнительным материалом “ “.

Периодичность проведения ГКО

Согласно законодательству, кадастровая оценка земель (КОЗ) обычно выполняется раз в 5 лет и не чаще раза в 3 года. Однако в связи с тем, что система уполномоченных бюджетных учреждений только формируется, проведение плановой ГКО временно приостановлено.

До 2020 года собственник может в любое удобное время инициировать внеплановую экспертизу в частных оценочных фирмах.

Важный нюанс: в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе результаты государственной кадастровой оценки земель можно получить не чаще одного раза в два года.

В будущем проводить оценивание будут исключительно сотрудники специализированных бюджетных организаций, но в настоящее время процедура поручается лицензированным частным оценщикам.

Как оцениваются земли населенных пунктов

Из ст. 83 ЗК РФ можно узнать, что такое . К этой категории относят территории, предназначенные и используемые для развития и застройки городов, сел, поселков. Такие участки отделяются границей от .

Комплексная оценка земель населенных пунктов – совокупность мероприятий по вычислению кадастровой стоимости участков, расположенных в составе населенного пункта. Её цели:

Составление систематизированной базы данных о локации, целевой специфике, правовом статусе земель РФ.
Определение ставки арендной платы, первичных цен продажи прав собственности.
Уточнение базы налогообложения.
Определение направлений планирования и застройки.

Объекты кадастровой оценки – земельные участки, находящиеся в составе населенных пунктов. В этом контексте важно понимать особенности устройства административно-территориальных единиц. Они состоят из кадастровых кварталов, которые отличаются между собой размерами и назначением.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов – это котировка земельного объекта в расчете на единицу общей площади территории. Данный параметр является ключевым при определении КС.

ГКО населенных пунктов включает в себя следующие этапы:

Принятие решения о проведении процедуры на уровне субъекта РФ.
Формирование списка земельных участков с полными характеристиками.
Определение удельного показателя КС каждого кадастрового квартала.
Утверждение результатов оценки нормативным распоряжением субъекта РФ.
Внесение данных по каждой зоне в систему кадастрового учета.

При проведении ГКО в расчет берется существенный массив информации:

сведения о сделках на рынке земли;
размер арендной платы;
затраты на строительство и обустройство территории и так далее.

Эти данные можно получить в органах исполнительной власти субъектов РФ, в организациях, ведущих регистрацию прав собственности, в СМИ и на официальных сайтах.

Кадастровая оценка земель поселений не предусматривает анализ индивидуальных особенностей каждого объекта. Участки делятся на группы и подгруппы с учетом общих признаков.

При определении КС применяют один из способов массовой оценки:

сравнительный. Стоимость участка устанавливается на основании анализа сделок купли-продажи в данном регионе по схожим объектам;
доходный. Во внимание принимается предполагаемая прибыль от распоряжения участком;
затратный. Этот метод актуален при оценивании земель общего пользования. Такие объекты редко встречаются в продаже, дохода почти не приносят, но можно учесть расходы;
комбинированный – сочетание двух и более перечисленных подходов.

Если методы массовой оценки к объекту не применимы, его характеристики рассматривают индивидуально.

Процедура оценки земель, выделенных для сельского хозяйства

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это ряд технических и административных мероприятий по определению стоимости участка в границах зоны. Способ оценивания базируется на классификации земли по виду функционального использования и целевому критерию. Он проводится с учётом сведений из лесного, градостроительного и других кадастров.

Под землями сельхозназначения следует понимать участки и водные объекты, выделенные для следующих целей:

пашни, пастбища, сенокосы;
выращивание технологических культур;
возведение построек под хранение, переработку или производство с/х продукции;
коммерческая деятельность.

Кроме того, в этот перечень нужно включить территории, занятые лесами, свалками и полигонами.

ГКО земель позволяет сформировать единый кадастр. Это в свою очередь дает возможность получить усредненные показатели, которые отобразят различия в качестве территорий с/х назначения.

Главная цель кадастровой оценки земли – формирование размера земельного налога, арендной платы и других платежей.

Оценивание территории выполняется по единой методике. Объектом процедуры являются участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов и субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Процедура определения КС состоит из следующих этапов:

Определение показателей по плодородию, локации и технологическим свойствам. Таким образом вычисляется средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
Выявление удельного показателя через капитализацию рентного дохода.
Умножение удельного показателя на площадь участка.

Заключительный этап – оформление и утверждение материалов ГКО.

Как оценить землю

Неправильная оценка земли влечет за собой множество проблем вроде завышения налоговых ставок и сборов или существенного снижения размера прибыли от коммерческой эксплуатации территории. Чтобы выйти из этой ситуации, собственнику придется инициировать досрочную процедуру оценивания. Для этого ему нужно:

Выбрать оценочную фирму.
Указать цель оценки.
Заключить договор.
Оплатить услугу.
Согласовать даты проведения оценочных мероприятий.
Предоставить документы.
Обеспечить специалисту допуск к объекту исследования.
Получить отчет об оценке.

Особое внимание нужно уделить заключению специалиста. В акте обязательно должны быть указаны технические характеристики участка, его вид, данные собственника, обоснование применения конкретной методики, вывод и собственно КС земли.

Кто может проводит оценку

Раньше оценкой земель занимались кадастровые инженеры по заказу уполномоченной государственной организации. Но с недавних пор обязанность проводить ГКО была передана специализированным бюджетным учреждениям.

Пока окончательный переход полномочий к госучреждениям не произошел, проведение внеплановой оценки можно поручить сотрудникам Росреестра или частных компаний, действующих по всей территории РФ. Например, жители Москвы могут заказать внеочередную кадастровую оценку земель в следующих предприятиях:

ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», ул. Пресненская, д. 12.
ГУ «Платинум», пл. Журавлева, д. 2, строение 2, 3 этаж, офис 321.
ООО «Ритам», ул. Садовая-Кудринская, д. 32а, строение 9, офис 411.

Грамотное и своевременное оценивание позволит избежать уплаты завышенной суммы налогов, поэтому рекомендуется регулярно проверять КС своей недвижимости, а при возникновении сомнений в ее обоснованности сразу же проводить независимую экспертизу.

Итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода (до 1 января 2020 года).

Заключение

Любой объект недвижимости, в соответствии с отечественными нормами, имеет рыночную и кадастровую стоимость. ГКО проводят лицензированные специалисты по решению уполномоченных органов. Эта процедура призвана определить цену земли, особенности её использования и владения.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Важность определения кадастровой стоимости в современной России возросла, так как именно размер этого вида стоимости земельного надела применяется при расчете ежегодного налога за земельный участок.

Основываясь на сумме кадастровой стоимости, которая в последнее время стремится к значениям рыночной, можно определять размер арендной платы за пользование землей.

В земельном кодексе России четко сказано, что определяемая кадастровая стоимость участка земельного массива применяется для задач, которые устанавливает и реализует Налоговый кодекс РФ.

Размер кадастровой стоимости конкретного участка применяется муниципальными органами для установления размера арендной платы за использование текущего муниципального участка земли.

Определяется такой вид стоимости земли в результате проведения ревизии земельных наделов со стороны уполномоченных органов кадастровой сферы, может быть определена в результате судебных разбирательств по вопросу определения кадастровой стоимости конкретного надела земли.

Определяйте кадастровую стоимость несколькими вариантами, предусмотренными в ЗК РФ:

Государственная процедура проведения мероприятий по выявлению кадастровой стоимости участков;
Если рыночную стоимость участку определили заранее, то после проведения ревизии кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной, которая уже закреплена в документах.

Изучите состав мероприятий, которые осуществляет государство для осуществления кадастровой оценки земельного участка:

Получение разрешения от исполнительных органов на проведение проверки кадастровой стоимости земель в конкретном районе;
Составление списков тех участков, которые в текущей проверке подвергнутся ревизии;
Проведение тендера на осуществление кадастровой деятельности, результатом которой должен быть документ с установленной кадастровой стоимостью земли;
Осуществление плановых мероприятий по установлению кадастровой стоимости земли, что впоследствии фиксируется в протоколе проверки;
Проведение согласования результатов выявленной кадастровой стоимости;
Занесение данных о кадастровой стоимости в единый кадастр недвижимого имущества.

Утверждение результатов ревизии осуществляется уполномоченными сотрудниками в течение 20 суток. После принятия решения через 3 суток собственник получает на руки копию отчета.

Определенная стоимость земельного участка вносится в ЕГРН в течение 2 календарных недель с момента предоставления документации в соответствующий орган.

Осуществляет контрольно-учетную функцию государства в отношении участков земельного массива орган исполнительной власти в этой сфере деятельности – Росреестр. Знайте, если участок не имеет определенной кадастровой стоимости, привязанной к нему, то налоговая база вычисляется на основании отдельного показателя, которым является нормативная стоимость земли в регионе.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Стоимость по кадастровой оценке определяйте из расчета цены за 1 квадратный метр территории, с учетом местоположения участка земли. На стоимость метра сильно влияет региональная привязка земельных угодий.

Важную роль выполняет установленный размер участка, который используется для конкретных целей в зависимости от назначения земельного надела. Земля может быть продана, передана в срочную или бессрочную аренду, возможно, собственник желает вычислить налог, который обязан уплатить с участка.

Поймите, что существует три варианта определить стоимость участка:

Сравнительным способом – определите стоимость прилегающие территории земельных участков, которые схожи с интересующим участком по рельефу местности, по назначению и по размеру. Высчитайте среднюю стоимость примерно 5 – 7 участков, затем уменьшите сумму на 5%, чтобы получить цену участка;
Применяя доходный метод вычисления цены, рассчитайте примерный доход с применения участка, именно этот доход и станет примерной стоимостью земли;
На основании данных о затратах на содержание и применение участка земли вычисляется себестоимость земли. Но в отношении земельного надела рассчитать стоимость по кадастру не представляется возможным. Однако, формула, по которой проводится расчет цены по кадастру, существует. Чтобы высчитать Кадастровую стоимость, необходимо определить коэффициент инфраструктуры на участке, сложить его со значение регионального коэффициента, получившуюся сумму умножить на значение площади участка и умножить на переходный коэффициент.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

В определенном постановлении Правительства России существуют правила для приобретения информации о стоимости по кадастровым расчетам конкретного участка земли.

Зайдите на интернет-ресурс государственного органа Росреестра и посетите раздел «Результаты кадастровой оценки» и «Публичная кадастровая карта».

Следуйте инструкции и узнаете ответы на интересующие вопросы.

Найдите с помощью поисковых систем информации в интернете http://pkk5.rosreestr.ru, зайдите на сайт и кликните по значку с изображением стилизованной лупы.

Введите в специальное поле кадастровый номер и нажмите подтверждение.

Кадастровый номер выглядит примерно так 97:23:0745089:678.

Результатов действий будет изображение кадастровой карты на экране, где легко можно найти нужный участок, он подсвечен желтым цветом.

Изучая данные, которых много в отношении земельного надела, найдите информацию о кадастровой стоимости земли, чтобы рассчитать возможный земельный налог.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Представлены искаженные сведения при проведении расчетов по оценке объекта недвижимости;
Без основания идентифицировали кадастровую стоимость с рыночной;
Некорректно провели расчет по формулам, учитывающим три коэффициента.

Обращайтесь в администрацию населенного пункта или в суд, если узнали о том, что кадастровая стоимость участка определена неправильно.

Чтобы решить вопрос без суда, отправляйтесь в Росреестр и пишите заявление на создание комиссии для проверки результатов оценки кадастровой стоимости участка.

С собой возьмите паспорт, документы на участок, кадастровую оценку стоимости участка, заявление. После проверки данных и всех документов комиссия озвучит решение по размеру кадастровой стоимости земли.

Если не получается привлечь органы Росреестра, то составьте исковое заявление и отправьте запрос в суд с теми же требованиями, что и в Росреестр.

В итоге учтите необходимость представить справку о проведении независимой оценки земли у специалистов, для отстаивания своего мнения в суде. Стоимость оценки участка составляет сумму от 25000 рублей и выше, срок подготовки документов с результатом оценки составляет 10 суток.

За оформление иска специалистами заплатите около 5000 рублей, за рассмотрение дела в суде заплатите 300 рублей, если являетесь юридическим лицом, тогда 2000 рублей.

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 ,

от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590 ,

от 30.06.2010 N 478)

1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590)

2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 30.06.2010 N 478)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно п. п. 3 и 4 ФСО N 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Согласно п. 21 ФСО N 4 расчет кадастровой стоимости объекта оценки при применении методов массовой оценки производится путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком. Согласно п. п. 2.2.4, 2.2.5 Методических указаний на основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

Результаты государственной кадастровой оценки утверждаются заказчиком — уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

Очевидно, что результаты массовой кадастровой оценки будут являться приблизительными и для конкретного земельного участка могут не совпадать с его рыночной стоимостью. Тем не менее утвержденная методика оценки позволяет предположить, что средние значения для населенных пунктов, муниципальных районов и городских округов должны быть приближены к средним значениям рыночной стоимости земельных участков одной и той же категории и не должны сильно различаться между населенными пунктами и территориями, расположенными в примерно одинаковых природно-климатических условиях и равноудаленными от крупных экономических центров, железнодорожных станций и т.д.

Однако утвержденные органами исполнительной власти отдельных субъектов результаты массовой кадастровой оценки земельных участков заставляют усомниться в правильности данного вывода.

Так, в Республике Калмыкия результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. N 518 <5>. Данным Постановлением утверждены как результаты оценки для конкретных земельных участков, так и средние уровни кадастровой стоимости одного квадратного метра земельных участков по муниципальным районам и населенным пунктам.

Согласно названному Постановлению средняя стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для малоэтажной застройки, для города Элисты составляет 1 569,71 руб., для Целинного района — 1 131,80 руб., для Приютненского — 835,50 руб., для Кетченеровского — 593,96 руб.

Между тем в приграничных с Калмыкией районах Ростовской области средняя кадастровая стоимость земель той же категории в несколько раз ниже. Например, в Ремонтненском районе средняя стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для малоэтажной застройки, составляет 16,28 руб., в Заветинском районе — 17,06 руб., в Орловском — 61,66 руб., то есть в десятки раз ниже стоимости, определенной по результатам кадастровой оценки земель в Калмыкии. Подчеркнем, что в относящемся к агломерации Ростова-на-Дону Аксайском районе средняя стоимость земельного участка той же категории разрешенного использования составляет всего 288,24 руб. (Постановление Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 778 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков») .

При этом экономические и демографические показатели Калмыкии и Ростовской области несопоставимы. Так, согласно данным Ростовстата в 2014 г. производство валового регионального продукта в основных ценах на душу населения составляло 235 695,9 руб. <7>, в Калмыкии 163 688,1 руб. <8>. Плотность населения в Калмыкии не превышает 4 человек на км 2 , в Ростовской области превышает 40 человек на км 2 .

С учетом изложенного представляется весьма сомнительным, что рыночная стоимость земель в расположенной в сухостепной и полупустынной зонах Республике Калмыкия может многократно превышать стоимость земель в расположенной в более благоприятных климатических условиях Ростовской области. Все это позволяет усомниться в достоверности и правильности применения методик оценки при проведении кадастровой оценки земель в Республике Калмыкия.

Конечно, кадастровая оценка в Калмыкии и Ростовской области проводилась в разные временные интервалы. Однако полагаем, что за два года разницы в кадастровой оценке стоимость земли в Ростовской области не могла многократно снизиться и данной погрешностью при цифрах такого порядка можно пренебречь.

Схожие результаты мы получим и при сравнении средних показателей стоимости земель в Калмыкии и Волгоградской области. Например, в пригородном для Волгограда Городищенском районе кадастровая стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, составляет 475,52 руб., в расположенном в черноземной зоне Новоаннинском районе — 175,80 руб., в расположенном в полупустынной зоне Старополтавском районе — 75,28 руб. (Приказ комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области») .

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» <10> результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства (пункт 15 статьи 20 КАС РФ).

Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» <11> разъяснено следующее:

«К заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны быть в том числе приложены следующие документы (статья 126, части 2, 3 статьи 246 КАС РФ):

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах);

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки.

При подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».

Таким образом, для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, установленной по причине его несоответствия рыночной стоимости, правообладателю потребуется нанять независимого оценщика, получить положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет оценщика. Кроме того, если административный истец не сможет представлять интересы в суде лично, ему придется нанять представителя, имеющего высшее юридическое образование (ч. 1 ст. 55 КАС РФ).

По самой скромной оценке, расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости (независимая оценка, получение заключения саморегулируемой организации оценщиков, государственная пошлина, расходы на представителя), превысят 30 000 рублей.

Таким образом, с учетом неопределенности результатов судебного процесса для большинства жителей Калмыкии, 87% населения которой, по данным за 2015 г., имеют доходы не более 25 000 руб. в месяц <12>, такие издержки являются непосильными.

Также обращаем внимание, что в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что «в случаях, когда удовлетворение таких требований (об оспаривании кадастровой стоимости. — Прим. авт. ) сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов».

Следовательно, в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика издержки, связанные с судебным процессом, лягут на административного истца.

Таким образом, действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости существенным образом затрудняет решение вопроса защиты прав и интересов малоимущих слоев населения и позволяет органам власти субъектов Российской Федерации практически беспрепятственно завышать кадастровую стоимость земельных участков. В целях защиты интересов граждан считаем необходимым переложить бремя доказывания обоснованности проведенной государственной кадастровой оценки на государственный орган, утвердивший ее результаты.

В случае если утвержденная кадастровая оценка земель превышает их рыночную стоимость, имеются ли правовые основания для обжалования достоверности ранее внесенных сведений в кадастр?

Ответ: Само по себе превышение утвержденной региональным исполнительным органом кадастровой оценки земель их рыночной стоимости не свидетельствует о том, что имеются правовые основания для обжалования достоверности ранее внесенных сведений в кадастр. Возможно установление судом рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости. Однако определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

На основании п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Статья 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) дает определение государственной кадастровой оценки.

На основании ст. 24.12 Закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее — дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В силу ст. 24.13 Закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Согласно ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 указано, что датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость участка, то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Внесение рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости не свидетельствует о незаконности определения кадастровой стоимости на предыдущий период (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.03.2015 по делу N А40-113324/14).

В Постановлении ФАС Уральского округа от 21.05.2014 по делу N А76-18563/2013 указано, что установление рыночной стоимости участка, отличной от кадастровой, не свидетельствует о недостоверности внесенных ранее сведений в кадастр, а установленная судебным актом кадастровая стоимость не может применяться к отношениям, имевшим место до его вступления в силу.

Таким образом, если утвержденная кадастровая оценка земель превышает их рыночную стоимость, у организации отсутствуют правовые основания для обжалования достоверности внесенных ранее сведений в кадастр. Правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой, и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.02.2014 по делу N А61-1356/2013, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу N А12-33667/2013, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу N А07-1871/2014).

Нормативно-правовое регулирование государственной кадастровой оценки земель

В статье 65 Земельного кодекса РФ установлено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В статье 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правила, установленные Правительством России, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Для целей установления периодичности проведения государственной кадастровой оценки не учитывается проведение внеочередной государственной кадастровой оценки.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее — перечень), формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Перечень предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу о предоставлении перечня. В перечень включаются сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

Порядок формирования и предоставления перечня, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня, установлен Приказом Минэкономразвития России.

Государственная кадастровая оценка земель (далее — ГКОЗ) проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной кадастровой оценке», актов Минэкономразвития России, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Методические указания по ГКОЗ и нормативно-технические документы, необходимые для проведения ГКОЗ, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

ГКОЗ городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. ГКОЗ сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКОЗ иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе ГКОЗ проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона — часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В случае если в период между датой проведения последней ГКОЗ и датой проведения очередной ГКОЗ осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в ГКН внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган регистрации прав осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в особом порядке, установленном Минэкономразвития России (Приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113).

В соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке» уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ст. 15 п. 1).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии (ст. 15 п. 3).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), а также экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки (ст. 15 п. 5).

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки орган регистрации прав обеспечивает проведение мониторинга рынка недвижимости.

Мониторинг рынка недвижимости — сбор органом регистрации прав сведений о характеристиках объектов недвижимости, ценах сделок с объектами недвижимости и ценах спроса и предложения на объекты недвижимости с использованием ЕГРН и информации о ценах спроса и предложения на объекты недвижимости, предоставленной организациями, заключившими договоры (соглашения) с органом регистрации прав о предоставлении такой информации.

Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, установлен Минэкономразвития России (Приказ Минэкономразвития России от 21.02.2011 N 53).

Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости

Методические указания и требования к ГКО земель населенных пунктов. Земли населенных пунктов используются в разнообразных целях — для проживания населения, промышленного производства, сферы услуг и отдыха.

Основные принципы определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов следующие: наиболее эффективного использования; спроса и предложения; изменения; замещения; соответствия; конкуренции; вклада; ожидания.

Сочетание вышеуказанных принципов, практических задач оценки земель населенных пунктов требует разработки соответствующих подходов, методов и инструментария.

Кадастровая стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки недвижимости, отражающих основные характеристики объектов недвижимости и наиболее вероятные условия, при которых они продавались бы на открытом рынке.

Сравнительный подход и доходный опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.

Затратный подход применим к земельным участкам с улучшениями и дает наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка в тех случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

В настоящее время ГКОЗ населенных пунктов проводится на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39.

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования (п. 1.2): (1) для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки; (2) для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки; (3) для размещения гаражей и автостоянок; (4) для дачного строительства, садоводства и огородничества; (5) для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; (6) для размещения гостиниц; (7) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; (8) для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения; (9) для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; (10) для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; (11) для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов; (12) занятые водными объектами, находящимися в обороте; (13) для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов; (14) занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами; (15) для сельскохозяйственного использования; (16) для размещения улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земель резерва; занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные; (17) для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель (1 — 10) и 17 осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке: определение и обоснование состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

Если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

На кадастровую стоимость земель населенных пунктов влияют следующие факторы, местоположение, окружение, коммуникации, социально-экономическое развитие территорий.

На кадастровую стоимость земель в сельских населенных пунктах влияют следующие факторы: местоположение, окружение, инфраструктура населенного пункта, социально-экономическое развитие территорий.

При анализе рынка используется следующая информация: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда); цены спроса (купля-продажа, аренда); информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости; обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

В этих целях проводится анализ качества статистической модели с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимое), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации, и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков, и (или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется путем подстановки значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом: определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

п. 13 Методических рекомендаций, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 9, на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 14 Методических рекомендаций, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 15 Методических рекомендаций, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе вида разрешенного использования земель, указанных в п. 15, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 16 Методических рекомендаций , не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

В вышеуказанных Методических указаниях установлены также особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов, а также земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования.

Методическая основа ГКО земель других категорий. При проведении работ по ГКОЗ всех категорий предъявляются следующие требования: (1) полнота учета существенных факторов; (2) адекватность учета существенных факторов; (3) прозрачность методов оценки и наглядность результатов; (4) внутренняя непротиворечивость результатов оценки.

Вышеуказанные требования должны быть учтены в соответствующих методических разработках, подготавливаемых для государственной кадастровой оценки земель, с учетом их особенностей в зависимости от категории земли, установленной в соответствии с Земельным кодексом РФ.

При расчете рыночной стоимости земельных участков на землях всех категорий применяются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р.

Кроме методических рекомендаций по ГКОЗ населенных пунктов, в настоящее время утверждены в установленном порядке и применяются также методические указания и рекомендации для ГКОЗ промышленности и иного специального назначения (ПриказРосземкадастра от 20.03.2003 N П/49); особо охраняемых территорий и объектов (Приказ Минэкономразвития России от 23.06.2005 N 138); водного (Приказ Минэкономразвития России от 14.05.2005 N 99) и лесного фондов (ПриказРосземкадастра от 17.10.2002 N П/336); сельскохозяйственного назначения (Приказы Минэкономразвития России от 04.07.2005 N 145 и от 20.09.2010 N 445), а также для садоводческих, огороднических и дачных объединений (ПриказРосземкадастра от 26.08.2002 N П/307).

Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий: группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения; определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее — УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы; расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов осуществляется в следующем порядке: определение перечня земельных участков; кластеризация земельных участков; определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков; определение рыночной стоимости эталонных земельных участков; определение кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с вышеуказанными методическими рекомендациями в случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, а также земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

Для определения кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда выделяются в следующие группы.

1 группа — включает земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2 группа — включает земельные участки, занятые: обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

3 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые: объектами водоснабжения; объектами рыбного и охотничьего хозяйства; гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений, предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающих хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройств от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов); водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.

4 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью.

5 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

6 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.

Так, например, кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается в размере 100% от их рыночной стоимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке: определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе; расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Оценка земель лесного фонда производится аналогично тому, как производится оценка любой другой земли, — без учета имеющихся на оцениваемом участке улучшений (зданий, сооружений и другого), которые имеют самостоятельную оценку. Такой подход обеспечивает возможность сравнения ценности отдельных участков земли с учетом их природных свойств, местоположения и способа использования. Оценка лесных земель производится с учетом многофункциональной роли лесов.

Величина кадастровой стоимости отдельных участков лесных земель равного размера, равного качества, местоположения и целевого назначения будет одинаковой независимо от того, имеются или отсутствуют в момент проведения оценочных работ на земельных участках лесные насаждения, так как последние оцениваются отдельно.

Кадастровая стоимость участка лесных земель численно равна капитализированной ренте, которая может быть получена при выращивании на нем эталонных лесных насаждений, начиная с момента проведения кадастровой оценки и в продолжение бесконечно длительного периода времени. Кадастровая стоимость лесных земель (капитализированная рента) определяется как разница между суммарным валовым капитализированным доходом от всех видов лесопользования и капитализированными расходами лесного хозяйства по лесовосстановлению 1 га леса.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется в границах земель следующих видов использования:

1) пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;

2) малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;

3) занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

4) занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

5) на которых располагаются леса;

6) прочие земли, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке: формирование перечня земельных участков; определение удельных показателей кадастровой стоимости земель; расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Удельные показатели кадастровой стоимости определяются с учетом ценности и, соответственно, доходности земель.

Так, например, удельные показатели кадастровой стоимости земель шестого вида использования устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, указанных в первом виде использования.

Земельный участок садоводческого объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Земельный участок огороднического объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Земельный участок дачного объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке: кластеризация объединений; определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения с учетом особенностей их целевого назначения; определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Отдельным Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 утверждены методические указания по определению кадастровой стоимости образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования земель и уточнения площади земельного участка.

Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2006 г. N 358 были утверждены Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда для целей налогообложения .

Объекты оценки жилого фонда: индивидуальные жилые дома, их части, комнаты в индивидуальном жилом доме; квартиры, части квартир, комнат; вышеуказанные объекты, строительство которых не завершено.

Приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 г. N 358 были утверждены Методические рекомендации о государственной кадастровой оценке .

Методические указания применяются с 1 ноября 2016 г. для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости (в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов).

Кроме того, Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

И КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка — это расчетная величина, которая устанавливается в отношении земельного участка в результате государственной оценки земли.

Кадастровая стоимость определяется с учетом местонахождения земельного участка и его классификации по целевому назначению.

В настоящее время применяются два порядка определения кадастровой стоимости.

Старый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данный порядок будет применяться до 1 января 2020 г.:

1) если решение о переходе на новый порядок оценки не было принято в субъекте РФ;

2) если кадастровую оценку начали проводить до 1 января 2017 г. в соответствии с указанным законом.

Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Оба порядка определения кадастровой стоимости применяются в период с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г.

Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка применяется, если в субъекте РФ было принято соответствующее решение. В этом случае кадастровая стоимость определяется путем проведения государственной кадастровой оценки, которая включает в себя принятие решения о ее проведении и подготовку к ней, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов кадастровой оценки.

Как правило, кадастровая оценка проводится не более одного раза в три года (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в два года) и не менее чем один раз в пять лет.

Решение о проведении кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта РФ. В таком решении определяются виды объектов недвижимости и категории земель, по которым проводится оценка.

Земельные участки оценивает бюджетное учреждение, создаваемое в субъекте РФ.

Подготовка к проведению кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку бюджетным учреждением информации о земельных участках, кадастровая стоимость которых оспорена. Она должна быть закончена до 1 января года, в котором будет определяться кадастровая стоимость.

Бюджетное учреждение рассчитывает кадастровую стоимость в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.

При определении кадастровой стоимости земельный участок оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения, например, при продаже поэтому кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать его рыночной стоимости.

При определении кадастровой стоимости, основанной на его рыночной стоимости, кадастровая стоимость земельного участка не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.

На кадастровую стоимость земельного участка не влияют многолетние насаждения, которые находятся на этом участке.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на дату составления перечня объектов и определяется из расчета наиболее вероятной цены недвижимости, по которой она может быть приобретена, независимо от наличия ограничений на ее распоряжение.

При определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается фактический вид его использования.

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет проект отчета в форме электронного документа.

Бюджетное учреждение должно разместить проект отчета о кадастровой оценке на своем сайте в течение трех рабочих дней. В этот же срок сведения о месте его размещения и сам проект отчета направляются в Росреестр для проверки на соответствие промежуточного отчетного документа установленным требованиям.

Сведения и материалы из проекта отчета, который готовит бюджетное учреждение, размещаются в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно в течение 60 дней со дня их размещения.

Если после изучения материалов отчета возникнут возражения или уточнения, то замечания на отчет можно подать в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в фонде данных. Замечания можно подать лично в бюджетное учреждение или МФЦ, направить почтой либо через Интернет.

По результатам рассмотрения замечаний кадастровая стоимость земельного участка может быть пересмотрена.

Отчет о кадастровой оценке утверждает уполномоченный орган субъекта РФ. Для этого в течение 20 рабочих дней со дня его получения от бюджетного учреждения принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, следующего после проведения оценки, при условии что он опубликован не позднее чем за месяц до окончания года.