Сколько стоила в советское время кооперативная квартира. Жилищно-строительная кооперация (жск) в ссср

На фото: строительство кооперативного дома серии II-57 на проспекте Вернадского в районе метро «Юго-Западная». Москва, конец 60-х.

Обычно в своих текстах я рассказываю про те или иные детали жизни советской жизни и функционирования СССР, как системы. Но сегодня, наоборот, я обращаюсь к читателям с просьбой ответить на один вопрос, связанный с т.н. кооперативными домами в советское время. Среди моих знакомых возникла дискуссия по этому поводу и выяснилось, что один вопрос, связанный с этими домами, нам непонятен. Суть вот в чём.

В советское время жилой фон в городах состоял из трёх частей: частные дома, которые ещё каким-то образом уцелели от былых времён. Даже в черте Москвы было некоторое количество таких домов, а в провинции, особенно в небольших городах, частный жило фонд составлял заметный процент. Правда постепенно людей из этих домов переселяли в квартиры (в этой связи можно смотреть любимый некоторыми фильм «Белые росы»).

Вторая часть городского жилого фонда - это государственные дома. По сути, это скорее первая часть, поскольку большинство домов в советских городах, особенно в крупных, были государственными.

И, наконец, существовали ещё т.н. кооперативные дома, названные так потому, что они были не государственной собственностью, а собственностью тех кооперативов (объединений людей), которые эти дома построили. Кооперативная собственность в СССР считалась разновидностью социалистической собственностью, которая от государственной собственности отличалась меньшей степенью обобществления.

Кооперативная собственность в СССР была достаточно распространённой. Собственно, советские колхозы - это и был кооперативы, только сельскохозяйственные. Но городские ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) создавались с единственной целью: строительство и эксплуатация за своё счёт в городах благоустроенных жилых домов. Первые прообразы ЖКС появились ещё в 20-х годах. Но полноценное движение ЖСК началось благодаря Хрущёву после выхода 1 июня 1962 года постановления ЦК КПСС и Совета министров СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве».

Деятельность ЖСК регулировалась принятым типовым уставом, а членом мог стать любой гражданин, достигший 18-лентего возраста, постоянно проживающий в данной местности, который нуждался в жилье. ЖКСК организовывались при учреждениях или на предприятиях. Для образования ЖСК в Москве требовалось не менее 60 членов. В других городах это число уменьшалось (пропорционально количество жителей в городе). Каждый член ЖСК вносил пай, размер которого не мог быть меньше сметной стоимости отдельной квартиры, размер которой зависел от числа членов семьи, но не мог по закону превышать 60 квадратных метров. Для строительства ЖСК мог на срок 10-20 лет получить в Стройбанке СССР суду в размере до 60-70% от общей стоимости (с последующим погашением). Проценты по кредиту по нынешним временам были просто сказочные - 0,5% годовых. Это, безусловно, было сильной стороной советского законодательства в сфере жилищно-кооперативного строительства.

Специфической тонкостью советских реалий в сфере жилого фонда городов было управление домами. Большая часть городских домов были государственными, и государство каким-то образом должно было обслуживать эти дома, управлять ими, как и любой другой собственностью. Жильцы этих домов не были владельцами квартир, в которых проживали (чего бы там не фантазировали сегодня советские моделисты-конструкторы, сочиняющие сказки о том, что советским людям государство якобы отдавало квартиры в собственность, да ещё бесплатно). Поскольку государство было советским, то есть форма государства представляла из себя т.н. Советы, то и дома принадлежали этим самым Советам народных депутатов. А управлялись они через исполкому Советов, а вернее, через структурные подразделения исполкомов - жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), подчиняющиеся отделам коммунального хозяйства.

Сейчас многие неверное понимают под ЖЭКами некий советский аналог современных управляющих компаний. Однако это в корне ошибочное представление. ЖЭК, собственно, это совокупность всех домовладений, компактно расположенных на некоторой территории. ЖЭК имел единый хозяйственно-финансовый план и единое управление, которое чаще всего и понимается под названием ЖЭК (типовое управление ЖЭКа показано в фильме «Афоня»). Каждый ЖЭК имел свой аппарат и определённое количество сотрудников, задача которых заключалась в обслуживании и ремонте подведомственных домов. Поскольку все дома и все квартиры в этих домах были государственными, то есть, по сути ЖЭК распоряжался и домами, и квартирами в этих домах, то любой ремонт в квартирах жильцы не оплачивали, точно также, как не оплачивали и ремонт в подъезде или подвале. Это была дотационная система - государство само оплачивало все виды ремонта, вплоть до капитального, своего жилого фонда. В разных республиках могли быть свои нюансы, но в целом система обслуживания государственных домов была такой. Именно поэтому советская квартплата была такой низкой.

Но вот кооперативные дома, поскольку они были собственностью не государства, а построившего их ЖСК, государственных дотаций на обслуживание не имели.

Современная система обслуживания домов иная. Каждая квартира в многоквартирном доме (МКД) имеет своего собственника. Соответственно, ремонт внутри такой квартиры сам собственник и оплачивает. При этом, помимо квартир, каждый дом имеет т.н. общедомовое имущество - подъезды, лифты, чердаки, подвалы, кровля и т.п. Это имущество обслуживают обычно коммерческими или муниципальными организациями, которые называются управляющими компаниями. В Москве, например, очень много старых советских домов обслуживают не частные УК, а некий монстр под названием ГБУ «Жилищник». Но разница лишь в форме собственности, а не в принципе работы. Обслуживающая организация (УК, ГБУ Жилищник и т.п.) на коммерческой основе взимает с жильцов и собственников суммы, которые совокупно компенсируют все расходы организации по обслуживанию общедомового имущества, плюс некоторую маржу, которая составляет прибыль компании. Это, кстати, приводит к постоянной ругани между собственниками и управляющими компаниями. Собственник обычно уверены, что УК берут с них много, а сами ничего не делают. УК же в ответ заявляют, что часть собственников вообще ничего не платят и они, УК, несут потери, которые надо как-то компенсировать. В общем, спор старый и, похоже, неразрешимый. Но я сейчас не об этом.

Так вот в чём суть моего вопроса. В советских государственных домах не было такого понятие - общедомовое имущество. Просто потому, что весь дом до последнего кирпича, включая все квартиры, принадлежал государству (Советам) и был собственностью государства.

Но вот с кооперативными домами было, как я выше описал, иначе. Они принадлежали ЖСК. А ЖСК - это объединение пайщиков. И каждый пайщик, получается, был владельцем квартиры, за которую он внёс пай. Однако, с другой стороны, он не был полноценным владельцем. Например, он не мог завещать свою квартиру кому угодно после смерти. Если пайщик умирал, то его наследники, которые не жили с ним, могли претендовать от возмещения им от кооператива пая, но сама квартира переходила кооперативу и кооператив сам решал, что с ней дальше делать (и можно себе представить, какая ругань начиналась между членами кооператива в такие моменты). Но для упрощения будем считать, что член кооператива был полным владельцем своей квартиры (по крайней мере до своей смерти).

Но как быть с лифтами, лестницами, внутриподъездным освещением, подвалами, чердаками и всем прочим, что сегодня идёт в строке «общедомовое имущество». Кто оплачивал обслуживание этой части домов? Взимались ли с членов кооператива какие-то дополнительные суммы, типа как сейчас «на общедомовую собственность» или члены кооператива платили единую сумму, только побольше, чем в государственных домах? И, кстати, насколько вообще выше была квартплата в кооперативных домах по сравнению с государственными? Обращаю внимание: я имею в виду квартплату, а не оплату коммунальных ресурсов (вода, отопление, электричество, газ и т.д.). И кто вообще обслуживал кооперативные дома? Ведь ЖЭКи - это были структуры обслуживания государственных домов, а как с кооперативными? Были ли у кооперативных домов какие-то свои аналогичные структуры или кооперативы заключали договора с ближайшим ЖЭКами? Или была какая-нибудь схема типа современных ТСЖ, когда из числа членов кооператива и рекрутировались те, кто осуществлял обслуживание?

Вот такие вопросы, на которые ни я, ни кто-либо из моих компетентных товарищей ответа дать не смог.

А кроме того возник ещё один попутный вопрос. После исчезновения СССР государство стало избавляться от лишней собственности, обслуживание которой требовало колоссальных денег. И тогда большая часть квартир государством была безвозмездно передана жильцам в собственность (приватизация). Но с кооперативной собственностью государство ничего такого сделать не могла. Ведь кооперативные дома находились в собственности ЖСК, а не государства. Так вот попутный вопрос: каков сейчас статус этих бывших советских кооперативных домов?

Вот такие вопросы. Буду благодарен, если кто-нибудь из читателей даст ответы. Равным образом, если кто-то приведёт ещё какие-то детали по поводу советских ЖСК, тоже было бы интересно. Например, каков был минимальный размер пая в рублях. Сколько приходилось ждать окончания строительства дома с момента создания ЖСК. Ну и т.п.

Одной из важных социальных задач в повышении уровня жизни населения было улучшение его жилищных условий, чему способствовало расширение жилищного строительства, в том числе и за счет возведения кооперативного и индивидуального жилья.

Жилищно-строительная кооперация (ЖСК) начала возникать с середины 1924 г. В 1925 г. насчитывалось 1065 жилищных кооперативов, в том же году был учрежден Центральный банк коммунального хозяйства и жилищного строительства, который кредитовал кооперативы и индивидуальных застройщиков.

В целях привлечения средств самих застройщиков и дальнейшего развития жилищного строительства в июле 1925 г. было принято постановление «О жилищно-строительной кооперации». Жилищно-строительные кооперативы получали через систему коммунальных банков кредиты сроком до 60 лет в размерах до 90% сметной стоимости дома. С 1937 г. строительство кооперативных домов разрешалось только за счет собственных средств кооперативов и без участи банковских кредитов.

Особенно широкое развитие ЖСК получили после принятия постановления Совета Министров СССР от 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» и 1964 г. возобновилось кредитование ЖСК. Стройбанк СССР предоставлял кредиты ЖСК в размере до 60% сметной стоимости строительства на срок 10-15 лет с погашением ежегодно равными долями. За пользование кредитом взималось 0,5%.

В 1965-1973 гг. кооперативное жилищное строительство было на сравнительно высоком уровне. В 1982 г. Совет Министров СССР принял постановление «О жилищно-строительной кооперации», которое разрешило банку предоставлять ЖСК кредит в размере до 70% стоимости строительства. Для ЖСК районов Крайнего Севера, Дальнего Востока Сибири и в шахтерских поселках размер кредита увеличивался до 80% сметной стоимости строительства. Первоначальный взнос для вступающих в кооператив составлял 20-30% стоимости квартиры. Полученная ссуда погашалась в течение 25 лет. В практике было предусмотрено использование средств фондов экономического стимулирования предприятий и организаций для покрытия части первоначального взноса членам ЖСК. Эти средства предприятия могли предоставить своим работникам в порядке оказания безвозмездной помощи, например, работникам, проработавшим не менее 5 лет, а молодым семьям – не менее 2 лет.

Нужно отметить, что предприятия, строя дома с привлечением банковских кредитов, затем передавали их своим работникам с оплатой на условиях рассрочки платежа. И после передачи построенного дома в собственность работника кредит приобретал характер потребительского кредита в товарной форме.

В денежной форме выступали кредиты, например, на капремонт и строительство индивидуальных жилищ, домов. Кредит на строительство индивидуальных жилых домов с надворными надстройками предоставлялся застройщикам в размере до 3000 руб. Погашение кредита производилось в течение 10 лет, начиная с пятого года после окончания строительства дома. А отдельным категориям граждан (колхозникам, жителям Крайнего Севера) кредит предоставлялся до 6000 руб. на 15 лет с погашением, начиная с третьего года после получения кредита.

После принятия постановления «О дополнительных мерах по увеличению производства сельскохозяйственной продукции в личных подсобных хозяйствах граждан» от 1981 года Госбанк СССР стал предоставлять кредиты членам садовнических товариществ на приобретение или строительство садовых домиков и благоустройство садовых участков. Кредит был размеров до 3000 руб. с погашением в течение 10 лет, начиная с третьего года после получения кредита.

На начало 1985 года на долю кредита на индивидуальное и кооперативное строительство приходилось примерно 55% ссудной задолженности по основным видам потребительского кредита.

Отличалась. Как ни прискорбно мне соглашаться с коммунистами, в СССР квартиры были дешевле. Более того. Чтобы определить, насколько именно квартиры были дешевле, я позвонил сейчас своему деду. Который купил в 1978-м году однокомнатную квартиру в ЖСК.

Дед, что как, живёт в Петербурге, как и я. Квартира, соответственно, была куплена в Ленинграде.

Так вот. Стоимость той квартиры составляла 6 300 рублей. А зарплата моего деда, электромонтёра, была тогда примерно 270 рублей. То есть, квартира обошлась деду в зарплату за два года.

Для сравнения, сейчас зарплата электромонтёра - двадцать пять тысяч рублей. А аналогичная квартира стоит уже около трёх миллионов. Или, если пересчитать в годах, десять лет работы.

Казалось бы, разница налицо: два года или десять лет. В пять раз!

Однако теперь пошли нюансы. Как полагаете, дед пришёл в Горжилобмен или что там тогда было, оформил рассрочку и въехал в квартиру?

Жившие при СССР сейчас улыбаются. Разумеется, нет. Это в России капитализм - отдал деньги, получил квартиру. В СССР так было нельзя.

У деда была уже на тот момент трёхкомнатная квартира (тоже в Ленинграде), в которой он жил с женой и одной из дочерей. Эту трёхкомнатную квартиру дед сдал обратно государству. А государство разрешило деду купить однушку, а дочери выделило, не знаю уж на каких условиях, две комнаты в коммуналке.

То есть, проще говоря, дед не купил квартиру за 6300. Дед разменял трёшку в центре города на однушку в новом районе плюс две комнаты в том же центре. И доплатил, условно говоря, за увеличившуюся площадь.

Если Вы поспрашиваете своих старших родственников, думаю, убедитесь, что каждое приобретение квартиры обставлялось какими-нибудь условиями. Кто-то ждал в очереди. Кто-то совершал обмен. Ну и так далее.

Простой довод. Если бы квартиры и в самом деле стоили бы в СССР зарплату рабочего за два года, как полагаете, много ли семей жило бы в коммуналках? Ведь чего уж проще: Закончил ПТУ, женился, купил квартиру в рассрочку, въехал. (На этом месте улыбка у родившихся в СССР становится шире).

Кстати, проблемы в этой области охотно признавали и сами коммунисты. Дадим слово товарищу Хрущёву (спасибо френду mftsch за познавательную цитату):

Я женился в 1914-м году двадцати лет от роду. Поскольку у меня была хорошая профессия (слесаря - В.Ч.), я смог сразу же снять квартиру. В моей квартире была гостиная, кухня, спальня, столовая. Прошли годы после революции, мне больно думать, что я, рабочий, жил при капитализме в гораздо лучших условиях, чем живут рабочие при Советской власти.

(Есть, кстати, мнение, что до 1917-го этот самый «квартирный вопрос, который испортил москвичей» стоял гораздо менее остро. Было бы здорово, если бы кто-нибудь из френдов рассказал, что было с квартирами и зарплатами при Царе).

Короче, я пока ещё не видел внятного ответа на вопрос: «если в СССР квартиры были так дёшевы, и если для получения квартиры было достаточно подождать, почему к 1992-му году так много людей „за тридцать“, „за сорок“ и даже „за семьдесят“ обитало в коммуналках»? Неужели всей их жизни не хватило на это «подождать»?

В общем, квартиры в СССР, действительно, стоили дёшево, однако этих самых дешёвых квартир на всех не хватало. Отсюда и возникали очереди, в которых люди стояли десятилетиями. Если мы завтра будем продавать новые Toyota Camry в пять раз дешевле, по двести тысяч рублей за новый автомобиль, за ними тоже выстроится очередь на много лет. Однако сердце мне подсказывает, что доступнее они от этого не станут. Хотя мы и сможем потом на полном серьёзе втирать своим внукам: «в 2008-м году новая Toyota Camry стоила 200 тысяч».

Впрочем, надо отдать Советскому Союзу должное, целеустремлённые люди всегда могли очереди как-нибудь обойти. Например, можно было тупо устроиться на работу в контору, которая давала своим сотрудникам квартиры. Тем же строителем, скажем. Тогда был хороший шанс получить квартиру не то что до пенсии, а, если повезёт, в течение десяти лет.

Ладно. Это всё были цветочки. Давайте лучше зададим себе более важный вопрос. С какой, собственно, стати квартиры в России должны стоить столько же, сколько и в СССР? Почему мы, вообще, сравниваем?

Знаете три правила недвижимости? Место, место и место. Однокомнатная квартира в Петербурге - три миллиона. Точно такая же однокомнатная квартира в трёхстах километрах от Петербурга - пятьсот тысяч. Ну, про Москву я уже не говорю.

Так вот. Квартира в СССР - это квартира в СССР. Со всеми вытекающими, типа сложностей с продажей и сдачей в аренду, а также с отсутствием нормальных магазинов в радиусе тысяч километров. А квартира в России - это уже нормальная недвижимость в нормальной капстране. В капстране, куда, обращаю внимание, наблюдается большой приток мигрантов из близлежащих стран.

Это из СССР масса народу мечтала уехать. В Россию сейчас, наоборот, приезжают. Потому что Россия - весьма привлекательная страна, как для работы, так и для жизни.

Проще говоря, сравнивать цены на квартиры в Петербурге и Ленинграде ничуть не более корректно, чем сравнивать цены на квартиры в нашем Санкт-Петербурге и в американском Санкт-Петербурге.

Ну, Вы в курсе. В США тоже есть свой Санкт-Петербург, в штате Флорида. С населением в 250 тысяч человек. И в этом городе, который местные обитатели называют Сент-Питерсберг, тоже есть квартиры, которые наверняка чего-то стоят.

Вот только никто ведь не удивляется, что квадратный метр во Флориде стоит иначе, чем квадратный метр на Северо-Западе России, верно? Расположены-то эти квадратные метры в разных странах.

Так и с СССР. Квартиры в СССР стоили относительно мало, так как Советский Союз был относительно малопригоден для жизни. Менее пригоден, чем Россия, во всяком случае. И по тем же причинам квартиры в Северной Корее стоят дешевле, чем в Южной. Это совершенно естественно.

Однако что мы скажем северному корейцу, который будет хвастаться доступностью квартир в своей стране? Вопрос риторический. Мы скажем северному корейцу, что дешёвые квартиры в Северной Корее - это её позор, а не её гордость.

Ровно то же самое можно ответить и ностальгирующему коммунисту. Дешёвые квартиры в СССР - это позор для этой страны. Ведь низкая цена на квартиры означает, как правило, только то, что эти квартиры расположены в проблемном месте.

Марина, спасибо за тему! Почитала - удивилась:) про ЖСК-то ответов минимум... Всегда предполагала, что на другом глобусе где-то обитаю:)

Удивило, насколько большинство ответов неполны... неинтересно что ли было спросить у родителей? Убедилась, что иметь в анамнезе родителя врача и юриста = не было шансов получить от гос-ва. Ехать на север??? По-моему, в голову им не приходило, бо рождены в Мск и от москвичей + одна бабушка моя ленинградка. Не было примера жизни в др. городах, селах.

По сути: 1974 год. 24 и 27, ЖСК от исполкома. 66 кв. м. стоил 6 тыр. Первый взнос 3 тыр. На 15 лет. По тыЩе получили родители каждый на 18-летие. Их страховали всю жизнь, чтоб эту тыЩу получить. Еще 1000 наскребли в кассе взаимопомощи на работах, заняли у друзей и родители что-то дали. Выплатили пай в сердине 80-х. Несколько лет мама не могла себе позволить покупать чулки, ходила в брюках - это к вопросу, насколько "легко" родителям это далось... Машины у нас не было, но отдых на море летом через год был - это к вопросу о материальных и нематериальных преоритетах:)

Им предложили в исполкоме перейти в др. очередь = квартира в уже построенном доме. Было 2 отказные кв.: на первом этаже и на последнем. На последнем выбрали-> долго не ждали.

Мамина семья жила в 2 комнатах на Кутузовском: родители + 2 брата. Даже прописав туда моего отца, меня и сестру, общей площади вполне хватало на НЕпостановку на очередь "от гос-ва". Папины родители и брат жили в довольно стандартной (и по метражу в том числе) трешке и не горели желанием всех к себе прописывать и таскаться по инстанциям - выбивать от гос-ва. Деньгами помогли, да, как выше писала.

ЗЫ жили в районе, где все дома вокруг были подобными и судьбы людей подобные. И выросли мы все с установкой "никто вам ничего просто так не даст". Нормально все устроены одноклассники:)

А, вот еще квартира - 1973 год, вселилась женщина 36 лет с сыном - инвалидом и матерью. ЖСК, выплачивала до девяностых годов Но в треху. И еще 1980 год, 30 и 31, офицерская семья. Тоже треха с одним ребенком, но государственная, то есть без выплат. Ты считаешь, в каком поколении легче?

Родители. Москва. 66 год. Однушка, ЖСК, купили. 71 год Трешка, ЖСК, купили.
Мы. 88 год. Нам по 22 года. Встали в очередь на кооператив сначала на двушку, потом на трешку. Должны были получить где-то в 91 году. Деньги были у нас на внесение взноса. Но очередь затормозилась резко+ несколько кооперативных квартир просто упустили. Если бы встали на очередь в 85, то успели бы получить. В 70-е годы мои родители выбирали, в какой кооператив им вступить. было несколько вариантов. В конце 80-х кооперативы были на предприятиях (или места в них давались предприятиям), а так же была обычная очередь по округам (или в то время еще районам). Для постановки на очередь нужно было иметь 9 метров общей площади на каждого из прописанных в квартире. На семью из 2 человек полагалась 2-х комнатная кооперативная квартира, на семью из трех человек уже трешка. Можно было принести справку из ЖК о беременности свыше какого-то срока и переписаться на трешку, что мы и сделали. Правда, уже после рождения ребенка.
....
я помню, что меньше 9 для кооператива и меньше 6 для государственной. Я ошиблась. Не общей, а жилой площади.

Для статистики (все - ближнее Подмосковье): папа получил квартиру в 1960 г, в 24 года(привет Nanik!:))- одинарку на себя, сестру и маму (все работали на крупном предприятии). В 65 году (в 29 лет) получил одинарку на себя, жену и сына, в 68 году (32 года) получил "трешку" на семью из 5 человек. В ней мы и жили много-много лет:))) В 1984 удалось путем хитрых обменов отселить брата с женой. Но это все - очень льготный вариант по сравнению с общероссийским, потому что предприятие-гигант, строило много собственного жилья.
У подруги в Москве родители (научники) стояли в очереди 16 лет, пока не получили двушку на себя и дочерей.
Дядя получил квартиру (Москва) в 1970 г (в 36 лет) на семью с 2 детьми, до этого 9 лет жил в квартире родственников жены (в 4 комнатах дореволюционного дома 12 человек).
Вообще могу сказать, что в 70-80 гг получить квартиру молодому специалисту было практически невозможно. Можно было попытаться расширением (так мой муж получил - родителям жены дали одинарку, отселяя их от взрослых детей, а они эту одинарку отдали семье дочери) или через кооператив - но это тоже с помощью родителей.

Бабушка получила квартиру от работы (библиотекарь в МИФИ) на двоих с моей мамой в 1964м году (однушка). Бабушке было 40. Мама с папой купили кооперативную квартиру (3ка) через год после института (74год, 28 и 27 лет им было). Квартира стоила 6 тыр, первый взнос 3 тыр. Папа работал днем в академии наук, ночью - сторожем, ездили в экспедиции летом, брали в долг, помогали родичи (не много) пай выплачивали шесть лет и еще что-то осталось, потом съехались с бабушкой в некооперативную кв. Москва.

Скопировал отсюда