Контакты
Главная / Регистрация ИП

Долевой шантаж: как чёрные риелторы скупают метры и терроризируют жильцов. Как работают квартирные рейдеры

Как начать рейдить в WoW? Этим вопросом задаются многие игроки, которые не так давно вступили на земли Азерота. Ответы, как правило, всегда получают расплывчатые или не совсем точные, из-за чего допускают массу ошибок в начале, на пути к славе и эпической экипировке.

Для начала стоит разобраться с вопросами: «Зачем вам рейды? Что вам дадут рейды?».

Во-первых, прохождение рейдов это верхушка PvE-контента в WoW, во-вторых в рейдах вы сможете обзавестись самой лучшей экипировкой. Рейды учат лучше играть своим классом, рейд учит работать в команде, а так же помогает понять как устроены и другие классы.

В рейдах вы также сможете получить достижения, маунтов, питомцев, игрушки. Рейд учит общаться на совершено другом уровне. Так же рейд может принести не мало новых знакомых. Большая часть PvE-игроков играют в WoW из-за рейдов, они оплачивают подписку и заходят в WoW только что бы сходить в рейд. Не удивительно, что многие новички начинают со временем интересоваться рейдами.

Мотиваторами пойти в рейд должны быть следующими: научиться лучше играть своим классом, научиться работать в команде, пройти WoW до конца. Если ваш мотиватор - это получение экипировки, маунтов, достижений - не удивляйтесь, что рейдить вам придется в основном в гильдиях, у которых не самый лучший прогресс, или почти всегда со случайными группами через поиск. Стоит упомянуть, что вы с вероятностью близкой к 1% сможете освоить самых сложных боссов в рейдах, как и получить в последствии самую лучшую экипировку, маунтов и достижения.

Итак, вы еще не уверены, но хотите попробовать настоящие рейды на вкус. Я не говорю об рейдах, которые подбираются для случайных игроков. Это не рейды, лишь жалкая пародия на них. Я говорю об рейдах с нормальным, героическим и мифическим уровнем сложности - это рейды в том понимании, в каком они должны быть, а не сборище 30 незнакомых тел, которые ведут себя и действуют как куча неандертальцев, ваншотя все на своем пути или умирая всем рейдом от того, что хил оказался дамагером, танк был друидом в ветке совы, три дамагера сидели в гарнизоне, охотники привели к боссу еще два пака трэша (потому что скучно), разбойник натравил босса на мага, второй танк не знал что такое таунт, шаман ушел в /afk еще до того как начался бой, БЛ сдали в тот момент когда в рейде оставалось всего 10 живых игроков, пять игроков ливнули после начала боя, еще 6 ушли в offline по среди боя, хил не мог выбежать из АоЕ-зоны, как и половина рейда, в результате чего у него кончилась мана спустя 1 минуты боя.

В общем, это не рейд, но иногда по сложности не уступает мифическому.

Первое, с чем вам надо определиться - это какую роль вы хотите исполнять в рейде - держать на себе босса или группы монстров (танк), лечить рейд (хил), или же наносить урон (ДД). Не стоит подходить к этому легкомысленно, от этого будет зависеть ваше положение и задачи в рейде.

Многие ошибочно предполагают, что от ДД требуется намного меньше, чем от других классов, а женская половина чаще думает, что от хилов. Так вот это абсолютно не так - от ДД зависит длительность боя, от хилов - выживаемость, от танков - максимальное количество времени боя.

Иными словами, чем больше рейд наносит урон, тем быстрее погибает босс, чем лучше вы лечите, тем больше можно взять ДД на босса, чем дольше танк может держать на себе босса без хила и проживать большее количество сильных способностей босса, тем больше времени у хила остается на исцеление рейда, а у ДД больше времени на то, что бы убить босса.

Второе - это ваш класс и спек. От класса зависит частенько попадание на того или иного босса. В одних гильдиях идет перебор по классам и спекам, в других - дефицит. Так же стоит отметить, что от патча к патчу, одни классы становятся сильнее других, соответственно их шансы на попадание в рейд будут выше.

Если с танками и хилами все более менее просто (в реалиях WoD), у танков свои задачи, у хилов свои, то у ДД есть все же деление на физический урон и магический, бойцов дальнего (РДД) и ближнего боя (МДД). РДД берут куда охотнее и больше, чем МДД, с ними на многих боссах проще.

То есть если вы выберете класс мага и попытаетесь вступить в гильдию, где уже есть штук 5 рейдящих магов, вам скорее всего откажут, а в хорошие гильдии... что ж, приписка что они всегда ищут все классы и спеки, готовы взять на тест и т.п. - это написано не для вас (пока не для вас). Если вы этого не в состоянии понять, то поймете со временем и не стоит по этому поводу беспокоиться.

Конечно, не стоит ограничивать себя одним спеком. Если вы, допустим, паладин ветки «Воздаяния», выбрали роль именно МДД, то скорее всего тут путь лишь один. То ли дело шаманы или друиды, у них есть специализации как РДД, так и МДД. То есть конечно можно быть шаманом-МДД (энх) и рейдить именно в этой специализации, а при необходимости в зависимости от состава или босса перейти в специализацию РДД (элем) - это удобно, но учиться играть придется в обоих специализациях, как и добывать вещи для них.

Стоит все же задуматься об игре в двух спеках, чтобы при случае вы могли подстраиваться под рейд. Чуть хуже обстоит ситуация у разбойников. Три специализации, и все они МДД, но это так же упрощает жизнь именно им, на одних боссах лучше быть в ветке «Ликвидации», на других - в «Скрытности».


Третий этап - это фракция и раса. В зависимости от расы вы сможете получить дополнительные бонусы, что может немного выдвинет вас вперед. Стоит так же не забывать, что не все расы могут быть паладинами или чернокнижниками. Каждая раса может выбирать только из определенного набора классов. Нельзя к примеру создать таурена чернокнижника, или пандарена паладина, или пелегена барда (ни такой расы, ни класса в игре не существует).

Определились с ролью, расой, классом и спеком? Отлично, теперь ваши действия будут направлены на получение экипировки, с которой вам позволят пойти в рейд. В реалиях WoD, чтобы было комфортно проходить рейд нормального уровня сложности, необходимо обзавестись вещами, которые бы подняли уровень надетой на вас экипировки до 630+ уровня.

Добыть экипировку 630-636 уровня можно в подземельях для пяти игроков героического уровня сложности. Так же можно купить вещи 630+ уровня на аукционе, но это обойдется вам в копеечку. Как только станет доступна кнопка «Поиск рейда» советую походить туда (1 раз в неделю), чтобы попытать шанс добыть экипировку 640-646 уровня.

Также еще существуют мировые боссы (пока их всего три), на которых собираются 40+ человек и туда, как правило, берут всех подряд (будь вы даже леприконом 100 уровня с уровнем вещей 600). С них вы можете попытать удачу выбить предметы уровня куда выше чем 630. Еще есть способы достать экипировку занимаясь PvP, посылая своих соратников в гарнизоне на задания, так же с небольшим шансом выбить из монстров или достать из утиля.

После добычи экипировки не следует с флагом в руках штурмовать рейды. Не выйдет. Вам необходимо будет почитать PvE-гайды по своему классу и спеку. Понять какова ваша ротация способностей, какие есть способности которые могут помочь вам выжить или помочь вашим товарищам, узнать приоритеты характеристик для вашего класса и спека.

Возможно вы захотите пройти еще пару подземелий, что бы заменить несколько вещей, сделать открытие века - глифы, узнать лучшие чары и камни для экипировки, а так же какая еда, фласка и пот подходит вам. Иногда из гайдов так же можно узнать бис-экипировку на ваш класс и спек, бис (бис-ботинки, бис-нагрудник и т.д.) - это лучшая экипировка, которую, грубо говоря, хотят одеть все представители, которые выбрали такой же класс и спек, т.к. именно она дает наилучшие характеристики среди остальных вещей в этот же слот для вас.

Подобрали уровень вещей, зачаровали предметы, вставили камни, вставили символы, раскинули таланты, узнали свою ротацию? Теперь ваш путь лежит в гарнизон, к ближайшему манекену с установленным аддоном Recount или Scada.

В гарнизоне можно обнаружить специальные манекены для танков, хилов и ДД. Постарайтесь потренироваться на них, пока ваши показатели не станут лучше, стабильнее, отточите полученные знания. Потом можно пойти оттачивать их в залах испытаний, и попытаться взять как миниум золото.

Далее оттачивать свои навыки можно опять же в подземельях на пять игроков и «Поиске рейда». Когда вы привыкните к своей ротации ДД или хила, научитесь нажимать вовремя защитные способности, выбегать из АоЕ-зон. Разобрались, что фласка - это такой напиток, увеличивающий ваши характеристики на час, и пот - это такая вещь, которую лучше выпивать за 1-2 секунды до начала боя (а второй раз пить во время боя)? То можете приступать к следующему шажку.

Следующим шажком станет для вас поиск гильдий. Искать гильдию можно начать на WoW Progress , надо лишь выбрать ваш сервер, далее смотреть прогресс всех гильдий по убывающей, пока не найдете гильдию с прогрессом подходящую вам (Крэйзибойс 1/7 нормал, ищем всех для освоения, требования иметь компьютер и оплаченную подписку), не стоит замахиваться на гильдии с прогрессом в мифическом уровней сложности, обратите внимание на гильдии которые осваивают нормальный и начало героического уровня сложности.

В этих гильдиях, как правило, новички будут себя чувствовать более комфортно, им там всегда подскажут что надо делать, помогут в выходные наловить рыбки и даже флаской поделятся. В то время как в более продвинутых гильдиях вы скорее всего даже не сможете пройти этап на вступление, а слова на подобии «Что тут делать?» будут восприняты как оскорбление.


Как правило прием в гильдии, имеющие не самый лучший прогресс, осуществляется не через сайты, через заполнение анкет, а через небольшое собеседование внутри игры.

Стоит так же отметить, что не все гильдии будут ходить в рейды, когда вы этого захотите. У гильдий есть свое расписание, допустим каждую среду и четверг с 22:00 до 01:00 по МСК, они ходят в рейдовые подземелья, все остальное время отдых. Т.е. при выборе обращайте внимание на РТ гильдии, оно может просто напросто не подходить вам.

У вас появилась гильдия? Значит пора узнать о способах связи во время рейда, как правило используют голосовую связь Ventrilo, RaidCall, Mamble, TimeSpeak иногда и другие. Скачайте, установите, введите нужные координаты, проведите тест, что вы все хорошо слышите и слышат вас.

Узнайте систему распределения лута в рейде, что бы потом не было лишних вопросов.

Далее следует выделить время и узнать тактики на боссов. Их, как и гайды, можно найти в интернете. Узнать, что исполняют представители вашей роли на боссе, чего следует опасаться, как надо действовать, кого спустя две минуты боя обозвать козлом, в какой момент необходимо открыть форточку и во все горло заорать в 3 часа ночи «Лииироой...», да так что бы соседи снизу, сверху, справа и слева затарабанили по вашим стенам. Можно так же поискать видео с убийствами боссов, чтобы это все было нагляднее, а если и повезет - то и от лица не только человека исполняющего вашу роль, но так же имеющий такой же класс и спек.

Узнали тактику? Потренироваться можно в «Поиске рейда». Ну, а если уже тренировались, пора приступить к настройке своего интерфейса, если вы до этого этим не занимались. Начать можно с этой статьи


Заранее закупите еды, фласок и потов. Как правило рейды длятся от 3 до 4 часов, поэтому на каждый рейд имейте с собой хотя бы штук 5 фласок, стак еды и 2 стака потов. Баф от фласки Вы будете обновлять каждый час, от еды после каждой смерти (или каждый час), а поты употреблять перед каждым началом боя и один во время боя. За 3-4 часа гильдии обычно успевают сделать не более 20-30 пулов, поэтому всего должно будет хватить.

Что следует попытаться понять перед рейдом? Обычно игроки ничего не понимают и не пытаються даже узнать, и рвутся туда с уже горящим флагом и барабанами между ног, из-за чего процесс убийства боссов может быть затянутым:

Рейд - это не группа из 5 и более человек, которые собрались поболтать в голосовом чате и обсудить, когда они пойдут глушить пивко.

Рейдом управляете не вы (а так хотелось) а рейд-лидер (РЛ), который может исключать или принимать людей в рейд, раздавать промоуты, вешать марки и совершать другие действия.

Помощники рейд-лидера, главные танки и наводчики – вспомогательные должности в рейде. Они назначаются рейд-лидером и имеют более ограниченный круг возможностей. Ваш круг возможностей еще более ограничен: попросить что-то напомнить, попросить что-то обьяснить по классу или спеку, внимательно слушать РЛа (еще раз, внимательно, а не сидя в «Вконтакте» слушать РЛа), молчать.

Рейд может быть по сложности нормальным (от 10 до 30 человек) или героическим (от 10 до 30 человек), а так же мифическим, рассчитанным на 20 человек. Рейд не может быть легендарным или на 100 человек.

Узнайте заранее что означают такие слова как вайп, рес, БЛ, КД, трэш, ролл, анролл, офф-спек, мэйн-спек, РЧ, химия, мэйн-танк, офф-танк, таунт, агрро, топор, вагон, паровоз, слак, суммон, сум. Названия классов вместе со спеками (элем, мути, ретрик, фаер, энх, сова, кот и т.д.) и без (пал, шам, хант, вар, рога и т.д.), названия бафов (кулак, каска, лапка, инта и т.д.), пулл, напулл, войд-зона, хил, дамаг, энрейдж, лут, сэйв, камень, урна и т.п.

Не важно какую роль вы выбрали. От вас требуется в первую очередь не высокие показатели, а сделать все правильно по тактике - не стоять где не надо, зажать защитные способности, когда это необходимо, не бить все попало (бить только то, что сказали), отбежать когда надо и куда надо, сделать определенные действия, которые обговаривали заранее и т.д. Не думайте, что если вы вырветесь в начале боя по нанесенному урону и потом умрете спустя пару минут, вас за это похвалят.

Стоит покопаться в своих способностях, вдруг вы обнаружите полезные для рейда способности, и вместо того что бы нажать кнопку удара, кинете сейв на союзника, который вот-вот умрет - 2 живых дамагера лучше, чем один, да к тому же такие же действия ценятся зачастую больше.

Рейдерством называется незаконное поглощение или захват собственности. Во всех случаях это происходит вопреки воле его собственников или руководителя. Захват бизнеса посредством рейдерства называют рейдерским захватом. Также в процессах поглощения бизнеса через рейдерство нередко имеет место корпоративный шантаж («гринмейл»).

Кто такие рейдеры, и какие у них методы?

Изначально слово «рейдер» произошло от английского «raider» (налётчик, захватчик), что в пределах США имеет такой же смысл, как и в России. Любимый метод давления на жертву – уголовное преследование с серьёзным информационным сопровождением. В таких условиях собственники рискуют потерять не только имя, клиентов и имущество, но даже и свободу (например, если мошенники обладают информацией о «чёрном» способе вывода средств в организации).

Рейдеры находят лазейки не только в законодательстве, но и в положениях самой компании, которая является жертвой. Найдя слабые места, у рейдеров появляется возможность абсолютно без труда произвести рейдерский захват собственности.

Разделяют три способа воздействия рейдеров на жертву. Рассмотрим эти формы рейдерства поподробнее:

  1. Белое рейдерство. Так называются действия по силовому поглощению организации, но строго соответствующие законам. Как пример, одним из методов является использование семейных проблем собственника или ввод в заблуждение касательно характера предполагаемой сделки (вместо залога на квартиру подписывается договор купли-продажи и т. д.). Защищаться от такого вида рейдерства можно через судебные и административные органы.
  2. Серое рейдерство. Наиболее распространённый способ воздействия с применением условно законных способов. Действия «серых» рейдеров и подробная схема их деятельности, зачастую, невообразимо сложна. По этой причине разобраться в ней тяжело даже квалифицированному специалисту. Защититься от такой формы рейдерства сложнее всего, так как основной упор здесь идёт на несовершенство законодательной системы и пробелы в некоторых законах. Из-за этого привлечь к ответственности таких рейдеров практически невозможно, ведь де-факто они не нарушали законодательство.
  3. Чёрное рейдерство. Употребляется этот термин по отношению к захвату организации при поддержке криминальных методов. В этой форме рейдерства используется правило: «На войне все средства хороши». В ход идут абсолютно все способы силой захватить собственность:
  • фальсификация документов;
  • подкуп силовых ведомств, судей, чиновников;
  • мошенничество в любых видах;
  • шантаж;
  • избиения;
  • угрозы;
  • похищения;
  • в нередких случаях возможны даже убийства.

Защищаться от такого вида рейдерства следует через суд и правоохранительные органы.

Рейдерские захваты направлены не только в сторону бизнеса (организаций, компаний и пр.), а распространяются на любые виды собственности, в том числе обычные квартиры.

Суть и методы рейдерского захвата

Говоря иначе, на данный момент рейдеры – команда первоклассных юристов, которые тщательно изучают все мелочи касательно своей жертвы и осуществляют объёмную предварительную работу:

  1. Экономика. Анализируются финансовые показатели:
  • чистая прибыль предприятия;
  • стоимость земельных активов и т. д.
  1. Оборона. Выясняются подробности охранных служб в пределах организации, наличие у собственника знакомых в органах местной власти и прокуратуре.
  2. Остальные мероприятия. Подкуп инспекторов, судей, локальной власти.

Эти средства также используются непосредственно перед рейдерским захватом.

В прошлом рейдерским захватом назывались мероприятия, когда в здание проникали вооружённые люди в чёрных масках и заставляли всех без исключения людей и работников покинуть организацию с минимумом личных вещей. После чего определёнными методами устраивали в здании некоторые перестановки, изменяли и подделывали документы без ведома сотрудников, изымали уже существующие, чтобы в будущем использовать их против своей жертвы и т. д. Но в современном мире силовые мероприятия почти не встречаются и им на замену пришли гораздо более изощрённые способы рейдерского захвата:

  1. Махинации с акциями. Мошенники любыми доступными способами скупают акции, после чего всеми возможными средствами подрывают работу предприятия делая условия для продолжения работ невыносимыми. Судебные разбирательства в таких условиях длятся по несколько месяцев и обычно это заканчивается уничтожением бизнеса.
  2. Давление общественности. Рейдеры подстёгивают к давлению на владельца жителей близлежащих строений при помощи демонстраций. Причинами могут выступать:
  • загрязнение окружающей среды;
  • повышенная шумность производственных процессов и т. д.

Вместе с этим подключается пресса и определённые проверяющие службы (зачастую, подкупленные), которые в итоге «находят» множество проблем в работе организации или предприятия.

  1. Банкротство. Рейдеры приобретают денежные обязательства организации, но в итоге предоставляют абсолютно невыполнимые требования. Погашение долгов оказывается невозможным, после чего следует банкротство и компания (зачастую довольно успешная) приобретается за минимальную сумму.

Важно отметить, что хоть указанные методы и считаются нечестными, но с законодательной и юридической точки зрения – они полностью законны.

Суть рейдерского захвата состоит из двух, наиболее часто встречающихся причин:

  1. Расширение бизнеса. Когда одному предприятию начинает мешать другое, ведущее похожую деятельность, владелец прибегает к услугам рейдеров для захвата конкурента. В последствие происходит поглощение организации. Поглощением является сделка, в ходе которой приобретается более 30% уставного капитала (акций, долей) и устанавливается 100-процентный контроль над компанией. В конечном итоге поглощаемая компания присоединяется к основной.
  2. Распродажа активов. Когда был осуществлён захват, начинается продажа оборудования, снос здания и т. д. То есть происходит полноценное уничтожение материальных активов.

В следующем видео можно посмотреть пример рейдерского захвата собственности (2011 год). В нём чётко разобраны действия рейдеров по захвату организации.

Законодательство против рейдеров

К сожалению, всем известно, что законодательство несовершенно. В отношении рейдерского захвата в действующем законодательстве не существует его чёткого определения. Поэтому меры наказания и уголовная ответственность по отношению к рейдерам сводится лишь к дополнительным нарушениям законов, например, мошенничество, превышение полномочий, подкуп, подделка документов и т. д.

В 2010 году благодаря Д.Медведеву были осуществлены изменения в уголовном кодексе и ст. 151 УПК РФ, которые должны были ужесточить наказания за рейдерские захваты и связанные с ними преступления.

Эти нововведения позволили привлекать к ответственности злоумышленников ещё на начальном этапе захвата. Если раньше сроки были условными и символическими, то сейчас:

  1. За фальсификацию ЕГРЮЛ и реестра владельцев ценных бумаг грозит штраф (100-300 тыс. руб.) и тюремное заключение на 2 года.
  2. За угрозы насилия рейдер лишается свободы на 3-7 лет и помимо этого обязан выплатить штраф (до 500 тыс. руб.).
  3. За подмену результатов и решений собрания акционеров или совета директоров грозит штраф (100-500 тыс. руб.) либо денежное взыскание (100-300 тыс. руб.) с последующим тюремным сроком до 5 лет (в зависимости от тяжести преступления).

Помимо прочего умышленное коверкание результатов голосований при обсуждении каких-либо вопросов также будет считаться преступлением.

Однако важно отметить тот факт, что если рейдерский захват был осуществлён без применения насилия, мошенничества и т. д., то есть полностью легально и не нарушая законы, то привлечь рейдеров к ответственности не представляется возможным.

Можно понять и законодательство в этом вопросе. Если полностью ужесточить законы касательно этой и многих других ситуаций, удастся полностью искоренить преступления, но жизнь простых граждан станет невыносимой. Это палка с двумя концами, и найти решение для этой ситуации, по крайней мере, на данный момент, невозможно.

Защита от рейдерских захватов

Основным способом защиты своего предприятия или организации от рейдеров является превентивная защита . Имеется в виду, что меры противодействия должны предупреждать возникновение таких ситуаций, а не решать их уже после самого захвата. Основной идеей является тщательная правовая диагностика деятельности. Особое внимание стоит уделить рискам и рекомендациям по их устранению.

При достаточном количестве денежных средств следует воспользоваться услугами ЧОП (частные охранные предприятия), которые в ключевой момент не позволят рейдерам попасть в здание. Либо смогут оказать сопротивление, если захватчики уже успели проникнуть внутрь и попытались навести там свой порядок.

Тем не менее помните, что рейдеры известны подкупом не просто так и за круглую сумму ЧОП может сыграть им на руку, а владельцу компании – в убыток. Поэтому следует пользоваться услугами таких предприятий только тогда, когда у них есть довольно громкое имя и очень серьёзная репутация. В таких условиях сохранение своего статуса для этой организации будет стоить гораздо больше, чем нелепая взятка от рейдеров.

Также следует создать юридический отдел, состоящий из квалифицированных специалистов, который будет заниматься минимизацией попыток захвата. Документы устава и финансовой отчётности следует хранить в надёжном месте и иметь заверенные нотариально дубликаты всех важных бумаг. Также хорошим противодействием рейдерскому захвату будет наличие «своих» людей на ключевых должностях.

Лишь грамотная защита в суде профессиональным юристом (специализирующимся в этом направлении) и доказанные факты мошенничества, фальсификации и шантажа помогут справиться с рейдерской атакой на бизнес. Других способов справиться с рейдерами на данный момент, к сожалению, не существует.

Признаки рейдерства и группа риска

Предпосылками к рейдерству могут являться такие ситуации:

  • серьёзные ссоры партнёров друг с другом;
  • покупка кредиторской задолженности компании;
  • частые просьбы акционеров о предоставлении документации, относящейся к коммерческой тайне;
  • недовольные миноритарные акционеры;
  • частые проверки налоговых органов;
  • чересчур острая борьба с конкурентами, вплоть до выходящей за пределы законного поля;
  • множественная подача исков в суд акционерами;
  • внутрикорпоративные конфликты.

Также если во время сделки определённые лица требуют предоставить документы никак к ней не относящиеся (либо их наличие не несёт в себе смысла) и настаивают на этом даже после расспросов, скорее всего имеет место рейдерство.

В группу риска попадают не только крупные компании, но также средний и малый бизнес. Причём у последних шансы попасть под рейдерский захват явно выше из-за того, что недостаток соответствующих ресурсов не позволяет таким организациям обеспечить себе качественную защиту.

Наиболее часто рейдерам интересны компании, владеющие:

  • недвижимостью;
  • оборудованием с высокой ценностью;
  • значительной суммой средств на счетах;
  • обилием имущественных и неимущественных прав.

Рейдерство не стоит на месте и со временем становится всё изощрённее, а найти виновных и заставить их ответить за преступления с каждым годом всё труднее. Тем не менее, если серьёзно подготовиться к возможному рейдерству и обезопасить себя со всех возможных сторон, шансы на захват Вашей компании сильно упадут, но, к сожалению, не всецело.

Волна долевого рейдерства сегодня идёт по всей стране. Захватчики чужих квадратных метров буквально выживают граждан из их квартир. На полуострове таких случаев, конечно, меньше, и далеко не все они становятся достоянием общественности. Есть ли способ выставить за порог непрошеных соседей?

Чтобы шантажировать хозяев квартир, к ним подселяют многочисленные этнические группы.
Фото: smartnews.ru

Недорого, но выгодно

«Долевое» квартирное рейдерство - это вполне законный бизнес с небольшим душком. И если раньше представителей данного бизнеса можно было сосчитать на пальцах, то сейчас целые агентства недвижимости массово подсели на такое квартирное рейдерство. Схема бизнеса очень проста: купить долю квартиры у отчаявшегося содольщика за смехотворные деньги, вселиться в жилое помещение, быстро склонить оставшихся дольщиков к общей продаже всей квартиры целиком, при этом поровну поделив деньги (согласно размеру доли). Таким образом, прибыль создаётся за счёт финансовых потерь продавца, который первым продал свою долю квартирным рейдерам почти за бесценок. Весь соблазн - в очень высокой рентабельности, которая всегда составляет не менее 50% от вложенных средств, а иногда переваливает и за 300%. Ведь покупается доля как неликвид. То есть как актив очень плохого качества. Впрочем, далеко не всегда оставшиеся дольщики получают у рейдеров приличные деньги - частенько их просто выживают из ставшей вдруг коммунальной квартиры так называемые профессиональные соседи. Это вполне может быть «скромная таджикская семья» из 12 человек, вселившаяся в малогабаритную двушку, или бывший зек, удовольствовавшийся метрами в чужой однушке. Делить кров и метры с такими подселенцами крайне сложно, а найти покупателя остальной доли весьма проблематично. И только рейдер, затеявший эту игру, может дать за это хоть какие-то деньги. Но, как правило, частные инвесторы имеют незначительные связи в силовых структурах, реже и в криминальной среде. А с мелкими полицейскими чинами всё решается на уровне взятки 3-5 тысяч рублей за «поддержку».

Другое дело - агентство недвижимости, оно покупает долю непосредственно у дольщика изначально дешевле, выкупает в больших количествах все более или менее стоящие варианты, остальное выбрасывает на рынок со своей накруткой. Мало того, что у агентства денег больше, чем у частника, так оно ещё и доли скупает дешевле и выбор имеет более широкий. Агентство делает всё гораздо быстрее, имея штат людей, на которых оформляется недвижимость, целые бригады рейдеров (вспомним «семью» и бывшего осуждённого) для заселения квартир. Стоит учесть, что за агентствами стоят весьма серьёзные люди без национальности, имеющие плотные связи в силовых структурах. С мелкими полицейскими чинами всё решается по звонку, либо приезжают адвокаты или юристы.

И хотя закон чётко оговаривает преимущественное право выкупа у собственника, уже живущего в квартире, на практике доли покупают, как правило, мошенники. А дальше вынуждают продать остальную площадь за бесценок. В этом противостоянии просто не выдерживают нервы. Впрочем, закон запрещает превращать отдельные квартиры в коммунальные. А то, что на таком превращении наживаются все - начиная от риэлторов и заканчивая судьями, так это давно ни для кого не секрет.

Лазейки есть

Скромная семья гражданина С. кредит за квартиру выплатила в рекордные сроки. Но, как оказалось, полунищая жизнь в течение нескольких лет породила разлады в семье, в итоге супруги разошлись, но некоторое время продолжали жить вместе: и ему и ей идти было некуда. А осознание того, что твоя часть квартиры стоит немалых денег, не давала спокойно спать супругам, пусть и в разных комнатах. Деятельная жена вдруг уведомила С. о желании продать свою долю в квартире (одна вторая) за, скажем, 1,2 миллиона рублей. И он согласился, но из-за болезни попросил перенести дату сделки.

Но после выхода из больницы спустя полгода узнал, что на долю бывшей жены наложен судебный арест из-за её долга по займу. Это означало, что никакие сделки с этой собственностью невозможны. А ещё через полгода к нему домой пришли незнакомые люди и предъявили зарегистрированный документ, удостоверяющий право собственности на половину квартиры. В присутствии участкового был демонтирован замок во входной двери, который спустя несколько дней новые жильцы заменили своим... В судах пока гражданин С. не смог отменить сделку купли-продажи.

Отметим, что закон закрепил требование к нотариусам согласовывать с другими владельцами и удостоверять любые сделки с недвижимостью.

Но на практике эти меры оказались недейственными. Выяснилось, что есть много способов обойти правило преимущественной покупки доли. Так, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, при продаже доли с публичных торгов, при заключении соглашения об отступном. А ещё рейдеры часто используют такой вид сделки, как договор дарения доли.

Решить проблему на корню можно только запретом на продажу «семейных долей» третьим лицам. Вместо этого несговорчивых родственников следует обязать решать вопрос о совместной продаже или выкупе доли в суде, где будут учтены индивидуальные обстоятельства (наличие детей, инвалидности и прочего).

Адвокат Александр Гончаров:

В последнее время наметился положительный сдвиг в действиях полиции. Наряды теперь чаще выезжают по вызову граждан, которым рейдеры выламывают двери. Стражи порядка забирают новых собственников в отдел и разъясняют, что они смогут войти в «долевую» квартиру только при наличии судебного решения о вселении и только в присутствии судебных приставов. Свидетельство о праве собственности на долю квартиры не может служить основанием для принудительного вселения посторонних лиц вопреки согласию проживающих в квартире совладельцев. Что касается судов, если рейдеры выкупают, например, одну четвёртую, то суды встают на сторону тех, кто живёт в этой квартире, и просто отказывают во вселении таким жильцам, считая такую долю ничтожной для проживания.

Квартирную долю никак нельзя привязать к конкретной площади или жилым метрам в квартире. Собственнику жилья может принадлежать любая часть общей собственности. Определить, где именно находится доля - в ванной, коридоре или каком-то другом месте квартиры, невозможно. Это не указывается ни в одном документе. Доля - понятие виртуальное, а вот проблемы с ней могут возникать вполне реальные. Ведь каждый собственник доли вправе распоряжаться ей как ему заблагорассудится: продать или просто подарить, завещать, наконец.