Главная / Регистрация ИП

Федеральная программа переселения граждан из аварийного жилья. Переселение из пятиэтажного, ветхого, аварийного жилья

В настоящее время в России действует федеральная программа переселения граждан из аварийного жилья в 2013–2017 гг. Согласно данной программе, жильё признаётся непригодным (ветхим) в следующих случаях:

конструкция жилого дома повреждена или деформирована;
не функционируют инженерные сети;
не работает система вентиляции;
температура воздуха составляет меньше 18 °C;
в квартире нет окон;
в помещении превышено допустимое содержание токсических веществ.

При наличии перечисленных выше обстоятельств жители вправе подать заявление о признании дома ветхим и недопустимым для жилья. Заключение о непригодности помещения выносится межведомственной комиссией. При этом вынесение заключения не зависит от того, в чьей именно собственности находится жильё – государства или жильца.

Если дом признан аварийным, то существует два варианта решения данной проблемы. Первый вариант предполагает проведение капитального ремонта, если он возможен. Второй вариант реализуется в том случае, если капремонт провести нельзя. В такой ситуации граждане подлежат переселению в новые жилые комплексы.

Правила переселения граждан из аварийного жилья

Главное правило переселения – это соблюдение равноценности жилья. Другими словами, площадь новой квартиры должна быть не меньше, чем площадь текущего места жительства (но не менее 18 кв. м. на человека). Кроме того, условия проживания и уровень благоустройства должны быть не хуже, чем на прежнем месте без учёта его аварийности.

Переселение из аварийного жилья зависит от материального состояния гражданина и от того, имеется ли у него другая жилплощадь. Это означает, что первым делом государство предоставляет жильё тем гражданам, которые имеют низкий уровень дохода и не располагают никаким другим жилым помещением. Если гражданин проживает в аварийном доме, но владеет другой жилой площадью, то он имеет право на получение денежных выплат в качестве компенсации за снос текущего места проживания.

Если же аварийная квартира находится в собственности жильца, то он вправе оформить выкуп нового жилья. Цена выкупа в этом случае рассчитывается в соответствии с положениями статьи 32 ч. 7 ЖК РФ.

Процедура переселения

На портале государственных услуг россиянин может узнать, принадлежит ли его жилой дом к числу аварийных зданий, и подлежат ли жильцы этого дома переселению. Как правило, государство предоставляет альтернативное жильё в том же городе и в той же его части, где находится текущее аварийное жильё.

Если жильцы согласны переселиться в другой город, то они должны заполнить специальное заявление. Если же граждане хотят остаться в своём городе, то составлять заявление не нужно, и при этом жильцы не утрачивают право на получение альтернативного жилья.

Чтобы добиться признания дома аварийным, гражданин должен подать в органы местного самоуправления заявление, приложив к нему следующие бумаги:

официальные документы, подтверждающие право на квартиру;
план жилого помещения;
технический паспорт;
жалобы и ходатайства других жителей дома.

Срок рассмотрения заявления составляет 30 дней. По истечении этого срока комиссия выносит решение о признании дома аварийным.

Переселение из аварийного жилья после 2017 года

Привлечение собственников-соинвесторов

По окончании 2017 года текущая программа переселения из аварийного жилья перестанет действовать. На фоне этого власти планируют изменить условия переселения.

Граждане, подлежащие расселению, смогут стать соинвесторами в процессе строительства новых жилых комплексов. По мнению властей, получение нового жилища должно восприниматься не как подарок со стороны государства, а как важный шаг, за который жильцы тоже несут моральную и финансовую ответственность.

При таком механизме собственники смогут за свой счёт ускорить процесс сноса аварийного дома, а также участвовать в процессе строительства нового жилья. Если граждане хотят остаться в своём районе, то за это тоже придётся доплачивать самостоятельно.

Новый план может оказаться вполне реализуемым в городских спальных районах, где на месте каждой хрущёвки можно построить новый современный дом в 12–20 этажей. Однако будущие дольщики могут столкнуться со многими трудностями, не говоря уже о том, что подавляющее большинство простых людей совершенно незнакомы с тем, как работает рынок жилья. Тем не менее государство обещает разработать инструменты поддержки не только для инвесторов, но и для самих «переселенцев».

В центральной части городов такой метод может не сработать. Здесь есть ограничения по высотности домов, а строительные работы в исторических районах имеют гораздо более высокую стоимость. Правда, в этом случае, как предполагают власти, граждане смогут действовать без привлечения инвесторов: они вправе создать жилищный кооператив. Но не исключено, что стоимость жилья в этом случае будет высокой. Ожидается, что в скором будущем правительство создаст законодательную базу для работы жилищно-строительных кооперативов, созданных для возведения нового жилого фонда взамен старого аварийного.

Социальный найм

Вполне возможно, что не все собственники захотят стать соинвесторами в процессе строительства новых домов. Кроме того, некоторые дома расположены на малопривлекательных участках, поэтому они не заинтересуют инвесторов.

В этом случае государство планирует вообще перестать отдавать новое жильё в собственность: жильцы смогут получить квартиры на условиях социального или некоммерческого найма. Другими словами, граждане должны будут встать в очередь на получение бесплатного жилья или смогут платить за него арендную плату, не являющуюся источником прибыли.

Возможность социального найма будет предоставлена только некоторым категориям граждан. На данный момент предполагается, что сюда войдут малоимущие жильцы, многодетные семьи и прочие социально незащищённые граждане. Если же уровень доходов превышает прожиточный минимум, то жильцам придётся платить за аренду нового жилья. Такая плата составляет около 50–70% от рыночной ставки аренды жилья в данном регионе.

Новая программа переселения должна вступить в силу с 1 сентября 2017 года. До тех пор государству предстоит расселить людей с более 11 млн кв. м. аварийной жилплощади, существующей на текущий момент.

При этом стоит отметить, что количество аварийных домов возрастает с каждым годом, поэтому правительству нужно работать над тем, чтобы предоставить новое жильё всем жильцам аварийных домов.

Предлагаем посмотреть видеорепортаж о переселении после 2017 года:

Процесс реализации переселения граждан из ветхого и аварийного жилья условно можно разделить на три основных этапа:

1 этап - разработка программы с участием субъектов РФ и ее утверждение на федеральном уровне, расчет целевых показателей, утверждение плана мероприятий и сроков исполнения программы;

II этап - создание и утверждение региональных и муниципальных программ, их финансирование из Фонда содействия реформированию ЖКХ;

III этап - непосредственно переселение граждан, связанное с признанием жилых помещений непригодными для проживания, выселением, изъятием жилого помещения, сносом аварийных зданий, строительством и покупкой нового жилья, предоставлением нового жилого помещения, а также стимули-рование инвесторов и населения к участию в строительстве нового жилья.

Все эти этапы не статичны, они взаимосвязаны и находятся в постоянном развитии. В силу различных обстоятельств приходится корректировать показатели как региональных, так и федеральных программ. Поэтому нельзя сказать, что этапы строго последовательны или что один из них был завершен.

Старт первому этапу современной государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» фактически был дан изданием Указа Президента РФ от 07 мая 2012 года №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Этот документ обязал Правительство в указанные сроки обеспечить показатели качества жилья и жилищно-коммунальных услуг, разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий, разработать программу обеспечения населения доступным и комфортным жильем, подготовить законодательные предложения, направленные на установление единого порядка взаимодействия участников реализации проектов жилищного строительства. В том числе Указом до марта 2013 года предписывалось разработать комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда.

Во исполнение поставленных Министерством регионального развития Российской Федерации (далее - Минрегион РФ) разработана государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденная Распоряжением Правительства РФ от 30.11.2012 года №2227-р (далее Распоряжение №2227-р). Программа имела очень оптимистические целевые показатели и была рассчитана на три этапа реализации: 2013-2015 годы, 2016-2017 годы и 2018-2020 годы. Переселение из аварийного жилья должно было происходить в рамках решения задачи расселения аварийного жилищного фонда подпрограммы «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России». Одним из основных ожидаемых конечных результатов государственной программы было отсутствие ветхого и аварийного жилищного фонда. В рамках первого этапа государственной программы предполагалось завершение переселения граждан из жилищного фонда, признанного аварийным по состоянию на 01.01.2012 г. Соответственно на втором этапе программы после 1 января 2016 года переселение граждан из жилищного фонда, признанного аварийным и подлежащим сносу, должно было осуществляться за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

Комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда, был утвержден Распоряжением №1743-р. Основными ответственными исполнителями мероприятий по ликвидации аварийного жилищного фонда этим документом были назначены Минстрой РФ и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Выполнение мероприятий по методической поддержке региональных программ, внесению проектов нормативно-правовых актов, изменений в существующее законодательство было возложено также на Министерство экономического развития РФ, Министерство финансов РФ, Минрегион РФ, Госстрой РФ.

Но на этом этап разработки программы переселения не был закончен. Распоряжением Правительства РФ от 24.01.2014 №71-р ответственным исполнителем государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» был назначен Минстрой РФ. Затем 15.04.2014 г. Постановлением Правительства РФ от №323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» государственная программа становится актом, имеющим нормативный характер. По мере выполнения задач, достижения показателей корректируется комплекс мер добавлением мероприятий:

а) по формированию органами исполнительной власти субъектов РФ реестров аварийных многоквартирных домов, признанных аварийными после 01.01.2012 г., подлежащих расселению, и списков граждан, подлежащих переселению;
б) по формированию и утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ региональных и муниципальных адресных программ по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 01.01.2012 года (Распоряжение Правительства РФ от 22.08.2014г. №1604-р);
в) по мониторингу и анализу реализации региональных (муниципальных) адресных программ по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 01.01.2012 года.

Всего на ноябрь 2016 года Распоряжение №1743 «Об утверждении комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» корректировалось восемь раз, в том числе в 2016 году - два раза, последнее изменение внесено Распоряжением Правительства РФ от 28.10.2016 №2288-р. То есть этап разработки программы до сих пор находится в стадии корректировки.

Причин для непостоянства основного программного документа вполне достаточно. Во-первых, государственная программа, безусловно, разрабатывается на основе аналогичных программ субъектов федерации и органов местного самоуправления, бюджеты которых в условиях неожиданного падения доходов 2014-2015 годов были серьезно урезаны, что повлекло за собой комплексные корректировки всех расходов. Во-вторых, инерционность процессов согласования местных и региональных программ вызывает временную задержку в достижении показателей, из-за чего и возникает необходимость изменения показателей текущего и последующего этапов программы. Третьей причиной можно назвать связанные с первой причиной задержки финансирования мероприятий по переселению, которые в ряде случаев может иметь и криминальный характер, например, нецелевое использование средств. Все это приводит к необходимости корректировать и показатели, и сроки выполнения программы.

Такой подход к решению задачи переселения назвать программным можно с большой натяжкой. Программный подход, по нашему мнению, предполагает достижение конкретных показателей при выполнении конкретных задач в конкретные сроки.

Политика регионов в отношении переселения из аварийного жилья является более определенной по сравнению с государственной. Связано это, скорее всего, с требованиями ст.14 Закона №185-ФЗ о наличии региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной в соответствии со ст.16 Закона №185-ФЗ. В этом случае предоставляется финансовая поддержка за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Статья 16 Закона №185-ФЗ регламентирует требования, предъявляемые к региональным адресным программам по переселению из аварийного жилья. Отметим в очередной раз тот факт, что Фонд содействия реформированию ЖКХ осуществляет финансовую поддержку мероприятий по переселению только из аварийного жилья. О ветхом жилье, в силу, видимо, отсутствия юридического определения в законе не упоминается.

Практически всеми субъектами РФ, за редким исключением, в 2013 году приняты региональные адресные программы переселения из аварийного жилья. И, так как муниципалитеты в каждом субъекте являются соисполнителями и участниками региональных программ переселения, то ими в соответствии с требованием региональной программы тоже были утверждены соответствующие муниципальные программы переселения. В сущности, отличие муниципальных программ от региональных состоит лишь в плановых показателях выполнения.

Какие же основные моменты можно выделить в региональных и муниципальных программах переселения из аварийного жилья?

Все программы, принятые после 1 января 2013 года должны быть завершены до 1 сентября 2017 года. Это связано с тем, что в соответствии с п.6 ст.З Закона №185-ФЗ Фонд содействия реформированию ЖКХ действует до 01.01.2018 г. и в дальнейшем подлежит ликвидации. Но, судя по темпам достижения показателей программ переселения, не все регионы смогут к 01.09.2017 г. полностью выполнить поставленные задачи. С определенной, достаточно высокой долей вероятности, можно предположить, что государством будет продлен срок функционирования Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Следующим важным моментом всех программ стоит отметить, что переселение осуществляется только из многоквартирных домов, признанных в установленном порядке до 01.01.2012 г. аварийными и подлежащими сносу. Аварийное жилье, признанное аварийным позднее, должно быть расселено по решению муниципальных властей только за счет местного или регионального бюджета. Согласно ст. 20.9 Закона №185-ФЗ региональные власти могут подать заявку на предоставление финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 01.01.2012 г. при соблюдении ряда условий: наличие региональной программы переселения такого жилья; обязательное включение перечня многоквартирных домов, признанных в установленном порядке после 01.01.2012 г. аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации; обязательное соответствие требованиям ст.16 Закона №185-ФЗ кроме требований п.1 ч.2 и ч.2.1 ст.16 Закона №185-ФЗ . Но самым главным условием является выполнение регионом обязательства по переселению граждан из аварийного жилого фонда, признанного таковым до 01.01.2012 г. При выполнении всех условий возможна финансовая поддержка новых программ переселения за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ в пределах лимита средств на переселение, установленного для субъекта РФ.

По данным сайта Фонда содействия реформированию ЖКХ по состоянию на ноябрь 2016 года 35 регионов имели отставание от графика переселения граждан более трех месяцев. И только два региона к этому времени успешно завершили выполнение своих программ: г.Москва и Московская область. С учетом оставшегося времени до завершения запланированного переселения, объемов нерасселенных площадей - 5766060 кв.м, аварийной жилплощади и темпов расселения за прошлые годы - за 2014-2015 годы расселено 5635430 кв.м, можно предположить, что большинство регионов с трудом справится с задачами действующих программ переселения. Поэтому ожидать, что 31322 аварийных дома, общей площадью более 8000000 кв.м., включенных в реестры после 01.01.2012 года, будут расселены до 01.09.2017 года, не стоит.

Из различий в программах переселения разных регионов отметим формирование некоторыми субъектами РФ государственных региональных жилищных программ по аналогии с федеральной программой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», в которые в качестве подпрограмм включены мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Таковыми, например, являются Государственная программа Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года, Государственная программа «Обеспечение качественным жильем и услугами жилищно- коммунального хозяйства населения Республики Татарстан на 2014- 2020 годы» и аналогичные программы Калининградской, Тульской, Тюменской областей, Камчатского и Приморского краев, Чеченской Республики. С одной стороны, формирование комплексной жилищной программы позволяет во взаимосвязи решать задачи строительства и ремонта жилищного фонда, стимулирования инвесторов и обеспечения жильем отдельных категорий граждан, переселения из аварийного жилья и оказания мер государственной поддержки в приобретении жилья и многих других. С другой стороны, в столь неспокойной экономической обстановке сбой в одной подпрограмме непременно повлияет на выполнение задач в прочих подпрограммах. Нельзя однозначно определить, что комплексные жилищные программы решают поставленные задачи с большим успехом, чем отдельные адресные и наоборот. Например, по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ Республика Татарстан находится в «красной» зоне, то есть темпы переселения отстают от плановых более чем на три месяца. В Самарской области переселение проходит по графику. Хотя оба региона решают комплексные жилищные задачи.

На сформулированном нами III этапе производится непосредственно переселение граждан, которое регулируется:

а) Статьями 32, 85, 86, 89 Жилищного кодекса РФ;
б) Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Алгоритм расселения граждан из ветхого и аварийного жилья можно представить следующим образом:

а) инициирование признания многоквартирного дома аварийным;
б) оценка и обследование многоквартирного дома межведомственной комиссией;
в) принятие компетентным органом решения о признании многоквартирного дома аварийным либо подлежащим реконструкции;
г) непосредственно расселение граждан.

Рассмотрим более подробно каждый из этих этапов. Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции подробно описан в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Основанием для проведения оценки жилых помещений межведомственной комиссией могут являться заявления собственников, нанимателей помещений, а также заключение органов государственного надзора и контроля по вопросам, отнесенным к их компетенции. К заявлению должны быть приложены копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома. При необходимости может быть приложено заключение проектноизыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, а по усмотрению заявителя-собственника - заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

Комиссии создаются органом исполнительной власти субъекта РФ - для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ и органом местного самоуправления - для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители соответствующего органа исполнительной власти субъекта РФ либо органа муниципального самоуправления, представители органов государственного надзора (контроля), органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации или результатов инженерных изысканий. Собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса. Председателем комиссии назначается должностное лицо органа исполнительной власти субъекта РФ либо органа муниципального самоуправления. Состав межведомственной комиссии имеет немаловажное значение для принятия квалифицированного и компетентного решения.

Необходимо отметить, что Постановлением Правительства РФ от 02.08.2016 №746 в Положение о признании внесены дополнения в части состава межведомственной комиссии при обследовании многоквартирного дома с момента выдачи разрешения о вводе в эксплуатацию которого прошло не более 5 лет. В этом случае оценка и обследование проводится комиссией созданной органом исполнительной власти субъекта РФ, а при наличии в составе этой комиссии лиц, причастных к выдаче разрешений на строительство обследуемого дома либо к выдаче разрешения на ввод его в эксплуатацию, устанавливается необходимость создания другой комиссии, в состав которой недопустимо включение указанных лиц и их представителей. Эти условия должны способствовать повышению качества вновь вводимого жилья, ответственности не только застройщиков, но и чиновников, принимающих решения в градостроительной сфере.

Поступившее заявление межведомственная комиссия рассматривает в течение 30 дней с даты регистрации и, в случае требования в заявлении о признании дома аварийным либо подлежащим капитальному ремонту, принимает одно из следующих решений, указанных в п.47 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Полученное заключение межведомственной комиссии является основанием для соответствующего органа исполнительной власти, местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения принять решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Собственники помещений могут оспорить вынесенное решение в судебном порядке.

Затем орган исполнительной власти, местного самоуправления издает распоряжение, где указывает дальнейшее использование помещения, сроки отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

При признании необходимым проведение реконструкции или капитального ремонта, затрагивающего конструктивные элементы здания, многоквартирного дома производится временное расселение граждан в маневренный фонд. Авторы Методических указаний по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности в 1998 году указывали на необходимость принятия региональных законов «О защите прав граждан при сохранении и обновлении жилищного фонда», территориальных нормативно-правовых актов - Положений о порядке и условиях предоставления жилых помещений при расселении граждан из домов, подлежащих сносу, реконструкции или капитальному ремонту. В своих рекомендациях в качестве аналогов они указывали Закон №28-51 «О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве», принятый Московской городской Думой 25.06.1997 года и Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений при расселении граждан из домов, подлежащих сносу, реконструкции и капитальному ремонту в городе Челябинске, принятому решением Челябинской городской Думы от 01.07.1997 г. №11/12. На основании этих рекомендаций муниципальными образованиями были разработаны собственные положения о порядке переселения граждан, в частности, Постановлением администрации города Оренбурга от 08.02.2011 №619-п утверждено Положение «О порядке предоставления жилых помещений гражданам, выселяемым из непригодных для проживания жилых помещений и многоквартирных аварийных домов жилищного фонда, находящегося на территории муниципального образования «город Оренбург».

Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома регламентируется статьей 88 ЖК РФ и предусматривает переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно за счет наймодателя либо предоставление другого благоустроенного помещения с заключением договора социального найма. В отношении граждан, владеющих жилым помещением на основании договора найма и собственников жилых помещений, судами применяется действие закона по аналогии. Так, в апелляционном определении Мурманского областного суда от 19.01.2016 г. №33-8/2016 по иску администрации г.Мурманска к гражданке К., являющейся собственником жилого по- меще-ния, о выселении из жилого помещения на период проведения ремонтных работ, понуждении к предоставлению доступа в жилое помещение судебная коллегия по гражданским делам установила, что «часть 4 статьи 3 ЖК РФ допускает выселение из жилища или ограничение в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Кодексом, к числу таких оснований относится основание, указанное в статье 88 Жилищного кодекса» . Апелляционная жалоба администрации г.Мурманска была удовлетворена, а гражданку К. суд обязал переселить в жилое помещение маневренного фонда на время проведения капитального ремонта по правилам ч.1 ст.88 ЖК РФ.

По окончании работ по реконструкции либо капитального ремонта многоквартирного дома граждане, которым были предоставлены жилые помещения маневренного фонда, обязаны освободить их и за счет наймодателя переселиться в ранее занимаемые ими жилые помещения. Исключение составляют случаи, когда в результате реконструкции или капитального ремонта изменяется площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Если площадь уменьшается и в результате этого наниматель и проживающие с ним члены семьи могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или площадь увеличится, существенно превысив норму представления жилых помещений, то наймодатель заблаговременно, до начала капитального ремонта или реконструкции, должен предоставить нанимателю подходящее помещение для заключения нового договора социального найма. В этом случае можно говорить именно о расселении из ветхого жилья. При принятии решения о реконструкции жилых помещений, находящихся в собственности граждан, по мнению Крашенинникова П.В., размер этого жилого помещения не может быть изменен без его согласия. В этом случае при принятии решения о реконструкции жилых помещений орган государственной власти либо орган местного самоуправления должен получить согласие собственников этих помещений на такую реконструкцию. Если собственник жилого помещения не согласен, чтобы его помещение было изменено, то проведение такой реконструкции невозможно . Постановлением Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года

№14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» указано, что при расселении собственников из жилых помещений в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту в случае возникновения споров при изменении вследствие произведенных работ площади жилого помещения суд вправе исходя из норм чЛ ст.7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения ч.Ю ст.32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену .

Таким образом, при признании многоквартирного дома подлежащим реконструкции либо капитальному ремонту, в обыденном понимании, называемом «ветхим», переселение граждан имеет временный характер, зависит от наличия свободных жилых помещений маневренного фонда. При необходимости и с согласия нанимателей, собственников помещений возможно переселение их и членов их семей в другие жилые помещения на постоянной основе.

В случае принятия решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу орган, принявший такое решение указывает сроки отселения граждан из аварийного дома. От этого будет зависеть, когда с нанимателями помещений будут расторгнуты договора найма, а собственникам будет предъявлено требование о сносе аварийного дома. Назначаемые сроки отселения не могут быть поставлены в зависимость от наличия плана и срока сноса дома в случае, если при рассмотрении материалов дела о признании многоквартирного дома аварийным будет установлено, что жилые помещения представляют опасность для жизни и здоровья по причине их аварийного состояния или по иным основаниям.

Нанимателям по договору социального найма органы исполнительной власти или орган местного самоуправления должны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма равнозначной площади в границах того же населенного пункта. Законодатель имеет в виду общую площадь помещения, а не жилую. Если переселяемые граждане состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, то помещения предоставляются им по норме предоставления. Пунктом 2 статьи 89 ЖК определено право нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи требовать предоставления соответственно отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире, что и до выселения, в случае, если они занимали отдельную квартиру или не менее чем две комнаты. Количество комнат учитывается только при выселении из коммунальной квартиры и вселении в аналогичную. Если выселение происходит из квартиры, то число комнат в предоставляемом жилом помещении законом не регламентировано. По письменному согласию нанимателя вновь предоставляемое жилое помещение может находиться в другом населенном пункте. Граждан, отказывающихся расторгать договор социального найма без объективных на то причин, наймодатель вправе принудить к расторжению договора и выселению, обратившись с иском в суд. Примером может служить заочное решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга по делу №2-1433/2013 от

29.03.2013 г. по иску Администрации г. Екатеринбурга, Администрации Чкаловского района г. Екатеринбурга к нанимателю по договору социального найма одной комнаты в доме коридорного типа К. о выселении из занимаемого им аварийного жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения - одной комнаты большей площади, расположенной в трехкомнатной квартире . Суд, изучив материалы дела, не установил обстоятельств, которые препятствовали бы выселению ответчиков в предоставленное им благоустроенное жилое помещение - комнату в трехкомнатной квартире, и удовлетворил исковые требования истов, посчитав их законными и обоснованными. При соблюдении всех установленных законом норм о благоустроенности нового жилого помещения, расположенности в том же населенном пункте, соответствии площади и количестве комнат остается под сомнением целесообразность нормы, позволяющей переселять граждан в отдельную комнату в квартире. Тем самым законодательно закреплена долгосрочная перспектива существования коммуналок.

С собственниками жилых помещений дела обстоят несколько иначе. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в определенный срок.

Если собственники помещений в аварийном доме осуществят его снос в течение предоставленного им срока, земельный участок остается в их общей долевой собственности. Они вправе принять коллективное решение о постройке нового многоквартирного дома либо распорядиться земельным участком любым другим законным способом.

Сложившаяся практика показывает, что собственники не в состоянии самостоятельно провести реконструкцию или снос дома в силу разных причин, поэтому чаще всего производится изъятие земельного участка для муниципальных нужд по окончании срока, установленного решением органа местного самоуправления. В этом случае в соответствии с п.1 ст.32 ЖК РФ производится изъятие жилых помещений у собственников, кроме помещений, принадлежащих на праве муниципальному собственности образованию. Обязательная процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, включает в себя принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения, уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии. В данной ситуации юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. Поэтому сообщение в средствах массовой информации (например, по телевидению, радио, в печатных изданиях) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения .

Для собственников изымаемых жилых помещений на данный момент существует два варианта развития событий. Зависят они от того, включен ли многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, не включенном в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения. Собственнику жилого помещения в доме, включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, по соглашению с органом исполнительной власти или местного самоуправления, принявших решение об изъятии жилого помещения, вместо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение может быть предложено другое благоустроенное жилое помещение на праве собственности с зачетом его стоимости в выкупной цене. При этом собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения. В случае, когда стоимость предоставляемого помещения выше выкупной цены изымаемого, то оплата разницы в цене может быть возложена на собственника только по соглашению сторон.

По правилам, ч.7 ст.32 ЖК РФ выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику изъятием этого помещения, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроиз- веденный капитальный ремонт. Выкупную стоимость можно условно разделить на две части:

а) рыночная стоимость жилого помещения, включая стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу многоквартирном доме, в том числе стоимость доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, установлена в положениях ст.36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.
б) убытки, которые несет собственник вследствие изъятия жилого помещения, установленные п.7 ст.32 ЖК РФ.

То есть собственник имеет право на денежную компенсацию затрат по переселению из аварийного дома в отличие от гражданина, проживающего на основании договора социального найма, переселение которого в жилое помещение маневренного фонда и обратно, осуществляется за счет наймодателя только при предоставлении жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.

Принудительное изъятие жилого помещения допускается на основании решения суда по иску, предъявленному собственнику, не заключившему соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, но не ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества. Собственнику будет выплачена выкупная цена, определенная решением суда.

Рассмотренный порядок переселения применяется для многоквартирных домов, попадающих под действие программ переселения, то есть признанных аварийными до 01.01.2012 года и не включенных в такие программы. И если в первом случае финансирование производится муниципальным и региональным бюджетами в совокупности с

Фондом содействия реформированию ЖКХ в рамках действия Закона №185-ФЗ, то для аварийных домов, признанных таковыми после

01.01.2012 года регионам приходится искать собственные пути решения возникающих проблем. Особенно если при рассмотрении материалов дела о признании многоквартирного дома аварийным будет установлено, что жилые помещения представляют опасность для жизни и здоровья по причине их аварийного состояния.

Решением в этом случае может стать указание в региональных программах переселения, целевых либо комплексных жилищных программах необходимость привлечения инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры на участках, высвобождающихся после ликвидации аварийного жилищного фонда, позволяющих повысить их продажную стоимость и тем самым обеспечивающих дополнительные ресурсы для переселения граждан из аварийного жилья. Необходимо предусмотреть альтернативные возможности дальнейшего использования изымаемых участков, в том числе продажу участков, не имеющих инженерных коммуникаций, с обязательствами застройщика обеспечить их строительство. Особенностями привлечения инвестиций являются быстрое вложение средств в развитие инженерных систем и тем самым в ликвидацию аварийного жилищного фонда и возврат этих средств на приемлемых условиях на протяжении длительного времени.

Источниками инвестиционных ресурсов в перспективе должны стать кредиты банков, муниципальные/региональные облигационные займы, капитальные вложения в рамках инвестиционных программ, в том числе финансируемых на условиях концессии объектов инженерной инфраструктуры.

В Оренбургской области в целях повышения доступности и комфортности жилья, качества жилищного обеспечения населения действует Государственная программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014- 2020 годах», принятая Постановлением Правительства Оренбургской области от

30.08.2013 года№737-пп.

Для того чтобы вызвать коммерческий интерес у потенциального инвестора, необходимо наличие информации о земельных участках, на которых сосредоточен аварийный жилищный фонд, с точки зрения возможности проведения на них градостроительных и инженерных работ. В муниципальных образованиях, целесообразно говорить о концепции реконструкции отдельных территорий, подходах к их преобразованию с позиций привлекательности для инвесторов, жителей и муниципального образования в целом. В зависимости от стратегии реконструкции устанавливается градостроительный регламент зоны с предписанием видов и параметров разрешенного использования недвижимости. Для повышения инвестиционной привлекательности жилищно- коммунальной инфраструктуры необходимо предусмотреть обеспечение условий снижения рисков потенциальных инвесторов.

Подводя итог рассмотрению этапов реализации программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, стоит отметить, что каждый этап имеет свои особенности, связанные с субъектным составом, методами реализации, процессуальными особенностями. Природа и решение возникающих при реализации переселения споров тоже зависит от того, на каком из этих этапов они появляются.

Список использованной литературы

1. О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [Электронный ресурс].: федер. закон от 21.07.2007 г. №185-ФЗ. // КонсультантПлюс: справочная правовая система. - Москва: АО Кон- сультантПлюс, 1997-2017. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015-2020 годы [Электронный ресурс].: постановление Правительства Рос. Федерации от 17.12.2010 г. №1050 // Консорциум Кодекс. - Санкт-Петербург: АО Кодекс, 2017. - Режим доступа: http://docs.cntd.ru.
3. Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [Электронный ресурс].: постановление Правительства Рос. Федерации от 15.04.2014 г. №323 // Консорциум Кодекс. - Санкт-Петербург: АО Кодекс, 2017.- Режим доступа: http://docs.cntd.ru.
4. Панин, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно- коммунального хозяйства» (постатейный) [Электронный ресурс]. / А. Н. Панин, В. Ю. Коржов / под ред. Е.А. Каменевой // Информационноправовой портал ГАРАНТ.РУ. - Москва: ООО НПП ГАРАНТ-СЕРВИС, 2017. - Режим доступа: http://base.garant.ru.
5. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. - Москва: Статут, 2012. - 620 с.
6. Реформа ЖКХ [Электронный ресурс]. / Государственная корпорация - Фонд содействия реформированию ЖКХ. - Режим доступа: https://www.reformagkh.ru.
7. Апелляционное определение Мурманского областного суда от 19.01.2016 г. №33-3914/2015 33-8/2016 [Электронный ресурс]. // Справочно-правовая система Право.ги. - Москва: ООО СПС Право.ру, 2017. - Режим доступа: http://docs.pravo.ru.
8. О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс].: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. №14. // КонсультантПлюс: справочная правовая система. - Москва: АО КонсультантПлюс, 1997-2017. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.
9. Решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от
29.03.2013 г. по делу №2-1433/2013 [Электронный ресурс]. // Консорциум Кодекс.- Санкт-Петербург: АО Кодекс, 2017.- Режим доступа: http://docs.cntd.ru.

Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно лишь согласно основаниям, указанным в Жилищном кодексе Российской Федерации. Каждому человеку законом гарантировано право на жилище и достойные условия жизни. Расселение жилья, признанного аварийным или ветхим, и предоставление выселенным гражданам пригодных для проживания жилых помещений - одна из первоочередных задач и обязанностей государства.

Вопрос ветхого жилья регулярно рассматривается законодателем, принимаются новые нормативные акты, вносятся корректировки в существующие законы о ветхом и аварийном жилье. На территории Российской Федерации действуют государственные программы, призванные улучшить жилищные условия людей, относящихся к различным социальным группам.

Программы реализуются на федеральном и региональном уровнях, каждый субъект России обязан реализовывать жилищные программы для поддержки населения в рамках общегосударственной политики, направленной на улучшение жилищных условий граждан.

Бесплатная юридическая консультация

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.

В 2010 году был принят закон о расселении ветхого жилья, закрепляющий порядок выселения из зданий жилого фонда, непригодных для проживания, и условия предоставления новых жилых помещений. Разработаны федеральные программы, регулирующие вопросы жилищной сферы. Регионы также участвуют в государственной политике, и разрабатывают местные программы, решающие вопрос расселения из ветхого и аварийного жилья.

Сельская местность

Программа предоставления гражданам жилья, взамен квартир в ветхом и аварийном фонде, распространяется на всей территории Российской Федерации. Действует программа и в сельской местности. Задачей программы является выдача жилых помещений населению, проживающему в домах, непригодных для проживания, а также ликвидация всего существующего в регионе ветхого жилого фонда.

Для выполнения целей программы созываются комиссии, которые правомочны признать дом непригодным для проживания, впоследствии такое здание подлежит ликвидации.

Также программа направлена на обеспечение людей, проживающих в деревенской местности, новым жильем, в связи с этим проектируется и застраивается новый жилой фонд.

Ликвидация ветхого жилья и переселение людей в новые здания в рамках государственной программы финансируются из бюджета сельского поселения, а также привлеченных средств.

Переселение

Если дом признан ветхим, и властями региона принято и подписано решение о расселении дома, жильцы переселяются в новое помещение в рамках государственной программы в установленный срок. Переселение осуществляется с соблюдением ряда условий:

Жилье должно быть благоустроенным.
Жилье должно находиться в том же населенном пункте, где ранее проживали граждане.
Помещение должно быть не меньше по площади, чем квартира, в которой люди проживали до переселения.

Указанные правила соблюдаются в отношении граждан, пользовавшихся жилищем на условиях договора соцнайма, для собственников при переселении предлагается выкупная цена помещения либо предоставляется равнозначное жилище. Под равнозначным понимается помещение, содержащее столько же комнат, и имеющее площадь не меньше, чем квартира в старом доме.

Программа переселения не предполагает улучшения жилищных условий людей, выселяемых из ветхого фонда. Гражданину будет предложено жилье с таким же количеством комнат и той же площади, что и в расселяемом доме. На практике случаются обратные ситуации: новая квартира имеет меньшую площадь. В таких случаях целесообразно обращаться в судебные органы.

Снос

Дома подвергаются сносу по решению уполномоченных органов в случаях:

Когда с просьбой о признании жилья ветхим и последующим сносе обращаются граждане, в этом случае собирается комиссия и принимается решение о необходимости сноса.
Когда государственная программа запланировала ликвидацию строения.

Регионы Российской Федерации имеют свои программы по расселению и сносу. По общему правилу, первоочередному сносу подлежат здания, которые были официально признаны ветхими до 2012 года.

Для сноса строения необходимо получить официальное распоряжение, которое выдается после принятия решения о сносе коллегиальным органом - комиссией. Снос происходит поэтапно: основные конструкции здания разрушаются механическим воздействием, в окончании процесса обрушиваются оставшиеся части здания.

В исключительных случаях основные конструкции здания сохраняются, так как они могут использоваться для возведения нового помещения.

Расселение

Реализация государственной программы на бумаге и на практике может иметь существенные различия. Если дом официальным решением признан ветхим и подлежащим сносу, какие права есть у жильцов?

Если выселяемый человек является собственником, он имеет право получить выкупную стоимость квартиры, иными словами, гражданин вправе забрать стоимость жилища деньгами и приобрести на эту сумму новую квартиру на свое усмотрение. Выкупная стоимость включает сумму на покупку жилья и расходы, связанные с его приобретением, переездом, оформлением документации, учитывается даже упущенная выгода гражданина. Для объективного представления о выкупной стоимости собственник может обратиться за официальной оценкой помещения, оценка поможет сориентироваться в истинной цене квартиры.
Если выселяемый человек является собственником, он имеет право получить равнозначное жилище. Собственник имеет право получить квартиру, равную прежней по метражу и количеству комнат.
Если выселяемый гражданин проживает в квартире на условиях социального найма, он имеет право получить равнозначное жилье. При этом важно знать свои права, чтобы не допустить их нарушения. Если у жильцов было изолированное жилое помещение, государство не вправе переселить их в коммунальную квартиру.

Закон устанавливает: защита собственности и вещных прав осуществляется с учетом пропорциональности и соразмерности, таким образом обеспечивается баланс законных интересов и прав всех участников жилищных правоотношений. В случае нарушения прав, жильцы дома могут обратиться с исковым заявлением в суд.

Если здание по своим техническим и архитектурным характеристикам уже не исполняет функции жилья, пригодного для проживания, однако, властями не предпринимается действий для признания его ветхим, люди продолжают жить в здании, рискуя жизнью и здоровьем, граждане вправе обратиться в судебную инстанцию.

Государственные органы тоже могут обратиться в суд, в случае, если жилец отказывается покидать здание, официально признанное ветхим и подлежащее сносу.

Государственная программа ветхое жилье , при условии ее добросовестной и своевременной реализации, решит жилищный вопрос для значительной части населения, проживающего в городах и сельской местности Российской Федерации. Любые действия государственных органов федерального и регионального уровня в сфере жилья должны осуществляться с безоговорочным соблюдением принципа: исполнение государственной жилищной программы не может ущемлять законных прав и интересов граждан, это противоречит принципам основного закона государства.