Контакты
Главная / Регистрация ИП

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости.

Зачастую осуществляется при заключении договора купли-продажи .

Сторона, которая продает объект, заинтересована в том, чтобы не занизить цену. Продавцу нужна не только реальная стоимость недвижимости, но и сумма, которая позволяла бы совершить небольшой торг и при этом не потерять существенную сумму.

Заинтересован в оценке и покупатель . Иногда продавцы слишком завышают цену, хотя, очевидно, что объект не стоит таких больших денег. Установленная цена помогает выгодно продать и купить любой объект.

Страхование

Оценка недвижимости обязательна при страховании объекта.

Такая процедура делается для того, чтобы в случае возмещения компенсации , страховщик четко знал, какую сумму нужно выплатить.

В оценке заинтересованы обе стороны. Владелец квартиры хочет получить максимальное возмещение, а страховщик нуждается в указании адекватной стоимости .

Аренда объекта

Если при аренде объекта будет произведена оценка недвижимости, то обе стороны могут принять арендную стоимость .

Арендодатель объяснит, почему нужно заплатить именно такую стоимость, исходя из документа об оценке , а арендатор будет полностью уверен, что цена обоснованная, а не придуманная.

Зачем это нужно?

При оценке объекта различными методами появляется шанс узнать множество скрытых и интересных фактов . Например:

  • различные повреждения, которые требовали оценки или были вовсе скрыты продавцом;
  • проверка экологии, так как многие объекты находятся в районах с загрязненным воздухом, окруженные заводами, фабриками и других местах с неразвитой инфраструктурой;
  • юридические «странности», во время которых возникают неизвестные ранее обстоятельства (например, в квартире прописан человек, пропавший без вести) и которых можно легко избежать.

Методы

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный (рыночный).

Доходный

Доходный метод основывается на том, что он учитывает не только полную стоимость недвижимости, но и будущую прибыть от сделки , а также риски и другие нюансы. Этот метод является самым распространенным.

Доходный метод предполагает получение дохода от сделки. Это может быть сдача квартиры в аренду. Данный метод при подсчете стоимости использует такие методики:

  • капитализация доходов (разделение дохода и капитализации);
  • дисконтированные денежные доходы.

Затратный

Затратный метод предполагает подсчет стоимости объекта, учитывая все затраты и улучшения в нем в будущем, а также высчитывает процент стоимости за износ .

Он используется для домов и других отдельно стоящих зданий, и позволяет увидеть, насколько стоимость такого объекта отличается от цены новой постройки дома .

При затратном методе сравнивается новый дом и существующий объект . Учитываются затраты на все материалы постройки, ремонтные работы, а также существующие на рынке цены.

Такой метод предполагает два результата :

  • недвижимость можно продать по цене новой или улучшенной;
  • недвижимость обесценивается, так как при постройке нового жилища используются уже прогрессивные технологии.

Затратный метод является единственно возможным в таких случаях:

  • страхование недвижимости;
  • объекты, которые обязательно нужно реконструировать;
  • обложение здания налогом;
  • оценка стоимости нового объекта;
  • основа для улучшения постройки.

Сравнительный

Сравнительный метод предполагает сравнение стоимости данного объекта с аналогичными строениями , цена на которые уже известна. Аналогичным объектом считается недвижимость, которая совпадает по всем характеристикам с тем, которое оценивают. Этими характеристиками могут быть:

  • площадь недвижимости;
  • площадь земельного участника;
  • технические характеристики объекта;
  • месторасположение;
  • инфраструктура;
  • транспортная и экологическая ситуация.

Оценивание ликвидационной стоимости

Ликвидационная оценка – определение стоимости объекта, который должен быть продан в сжатые сроки .

Чаще всего такими строениями являются офисы для бизнеса, помещения предприятий, а также незавершенные строения для жилья, объекты, требующие реставрации.

Ликвидационная стоимость – сумма, которую получают в результате ликвидации недвижимости в сжатые сроки при учете поведения всех маркетинговых компаний.

  • прямой;
  • косвенный.

Прямой метод – сравнение всех сделок купли-продажи на современном рынке, с учетом объектов с аналогичными характеристиками. Ликвидационная стоимость напрямую зависит от всех факторов, что влияют на цену.

Косвенный метод определяет реальную стоимость объекта на современном рынке недвижимости. Стоимость также зависит от факторов, которые заставили выставить объект на продажу или торги.

Оценить ипотечную недвижимость

Если человек решил взять недвижимость в ипотеку, вначале независимый эксперт должен провести оценку помещения . предполагает расчет суммы кредита, которую банк выдает клиенту, а тот обязуется его выплачивать.

Клиент может обратиться в любую компанию, которая специализируется на оценке недвижимости . Банк может предоставить своего оценщика, но сейчас такое редко практикуется. Компания составляет документ, где указывается рыночная стоимость объекта . Это является основанием для положительного или отрицательного решения банка.

Кадастровая оценка объектов

На основе кадастровой оценки начисляется налог .

Именно поэтому она необходима каждому помещению и их владельцам.

Также поможет при покупке квартиры или ее делении.

Кадастровая стоимость может меняться по истечении нескольких лет . При поднятии стоимости на объекты недвижимости в одном районе, цена на все сооружения также вырастает. Именно поэтому кадастровую стоимость нужно иногда обновлять .

Оценивать недвижимость необходимо для того, чтобы быть уверенным в правильности заключения сделки . Для оценки недвижимости существуют различные методы , которые подходят под сложившуюся ситуацию с объектом.

Также при оценивании строения можно узнать про него гораздо больше , чем предлагает продавец. Например, обнаружить дефекты или узнать, что по рыночной стоимости объект стоит почти в два раза дешевле.

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов - стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском , обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

Оценка недвижимости - один из важнейших механизмов, без которого невозможно организовать эффективное управление собственностью. Независимая оценка недвижимости - это процесс, в ходе которого незаинтересованный оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости или права в отношении данного объекта .

Основные подходы оценки недвижимости.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-димлидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно. Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки недвижимости.

Метод капитализации доходов (формула1)

Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

Где: C -- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI -- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

R_k -- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости (формула 2):

R_k = R_n + N_v (2)

Где: R_k -- коэффициент капитализации

R_n -- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v -- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость -- крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков -- наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости .

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Вся оценка недвижимости построена на трёх классических подходах: доходном, сравнительном и затратном . Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.

Доходный подход.

Основная идея доходного подхода состоит в том, что цена недвижимости зависит от дохода, который она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:

Доход от эксплуатации недвижимости;

Доход от перепродажи недвижимости (реверсии).

Ключевыми понятиями, которые используются при применении доходного подхода являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД ) и ставка капитализации (К к ).

В общем виде, основу доходного подхода составляет простая известная формула: доход (ЧОД ) равен стоимости (V ) умноженной на ставку капитализации (Кк ):

Из этого в свою очередь следует:

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации. Эта формула лежит в основе разновидностей методов доходного подхода:

Метода капитализации дохода (МКД);

Метода дисконтированных денежных потоков (МДДП ).

В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход (ЧОД) от оцениваемого объекта недвижимости.

Метод капитализации дохода для оценки недвижимости применятся в том случае, когда сумма доходов не будет меняться со временем (ЧОД=const ), не будет меняться и ставка капитализации (К к ), а доходы не ограничены во времени.

С целью уяснения данного метода рассмотрим следующий пример.

Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающий доход (ЧОД ) в сумме 900 тыс. руб. оценщик нашел сопоставимый с оцениваемым объект, который был продан за 4000 тыс. р. На основании отчета о прибылях и убытках проданного объекта был реконструирован его ЧОД, который оказался равным 760 тыс. р. На основании приведенной формулы (12.1) оценщик рассчитал рыночную ставку капитализации:

R=760/4000=0,19 (19% годовых)

Стоимость оцениваемого объекта будет равна:

V=900/0,19=4737 тыс. р.

Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП) используется для определения рыночной стоимости объектов с нестабильным потоком доходов. Данный метод значительно точнее метода капитализации дохода, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, поскольку следует учитывать уровень инфляции, положение на рынке недвижимости, условия кредитования, расходы на содержание, рекламу и др.



Оценка недвижимости методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы:

Выбор длительности прогнозного периода;

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года;

Расчет ставки дисконтирования для пересчета будущих доходов в текущую стоимость;

Расчет стоимости реверсии (продажи);

Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

Для того, чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения и применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента. Для его использования имеются специальные таблицы. Читателям, заинтересованным в детальном изучении метода ДДП с пользованием функций сложного процента необходимо обратиться к работам Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. (Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Дело, 1997).