Контакты
Главная / Регистрация ИП

Разбираем термины и выражаемся простыми словами: девелопмент — что это такое и для чего оно применяется. Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы

Еще несколько лет назад российский рынок недвижимости не мог и мечтать о тех инвестициях, которые многие компании готовы вкладывать сегодня. Если раньше крупный проект оценивался миллионами долларов, то сейчас благодаря появлению новых игроков счет идет уже на миллиарды. Журнал Building Business решил составить рейтинг ТОП 15 , чье руководство не намерено жалеть денег на строительные проекты и готово строить городами. Главным критерием отбора стало наличие в портфеле компании одного проекта стоимостью не ниже $1 млрд.

Право быть лидером оспаривают девелоперские подразделения трех холдинговых компаний: «Базовый элемент» Олега Дерипаски, группа «Ренова» Виктора Вексельберга и Coalco Василия Анисимова. Любопытно, что главы всех этих компаний задействованы или принимали активное участие в алюминиевом бизнесе.

Coalco

$10 МЛРД инвестирует в строительные проекты компания Coalco Василия Анисимова в ближайшие семь лет.

Детали: Coalco создана в 1994 году. До появления проекта по строительству жилья Большое Домодедово компания специализировалась на инвестициях в секторе коммерческой недвижимости в России, США и странах СНГ. Компания также является одним из крупнейших в России инвесторов в агропромышленный комплекс. В 2000 году Coalco вышла из металлургического бизнеса, продав свои алюминиевые активы компаниям «СуАл» и «РусАл». После этого девелоперское направление стало главным в деятельности Coalco.

Главные проекты: Большое Домодедово (12 млн кв. м жилья, $9,3 млрд); три офисных центра (Ходынская ул., 2; Лесная, 27; Тверская застава) – общий объем инвестиций приблизительно $800 млн; торгово-развлекательный комплекс в Казахстане совместно с турецкой компанией Rixos Hotels (80 000 кв. м, $140 млн).

Ренова

$10 МЛРД будет привлечено в течение 20 лет в строительство района Академический (Екатеринбург) группой «Ренова».

Девелоперские подразделения: ЗАО «Ренова-СтройГруп» и ЗАО «Ренова-Девелопмент».

Детали: девелоперские подразделения созданы в 2005 году. Сейчас идет процесс их объединения. По оценкам экспертов, в ближайшие несколько лет годовой объем инвестиций может составить $1,5 млрд, а годовой объем строительства перевалит за миллион квадратных метров в случае, если «Ренова» развернет проекты, аналогичные Академическому, еще в Перми и Челябинске.

Главные проекты: микрорайон Академический, Екатеринбург. В течение 20 лет здесь будет по строено более 13 млн кв. м жилья и другой недвижимости для 325 000 человек.

УК «Масштаб»

$7 МЛРД предполагает направить УК «Масштаб» на реализацию проекта на территории совхоза «Коммунарка» в течение 20 лет.

Девелопер: УК «Масштаб».

Детали: акционеры компаний «Авгур Эстейт», «Северо-Запад» и «Собинбанк» создали управляющую компанию «Масштаб» для строительства города на территории бывшего подмосковного совхоза «Коммунарка». Имена владельцев УК «Масштаб» выяснить не удалось, однако известно, что один из наиболее вероятных участников – совладелец компании «Авгур Эстейт» Вадим Мошкович. Земли под совхозом «Коммунарка» структуры Мошковича скупили три года назад. Они начинаются практиче ски сразу за торговыми центрами IKEA и «МЕГА» и тянутся до города Троицк (3–23 км от МКАД вдоль Калужского шоссе). Это почти треть всего Ленинского района Московской области.

Главный проект: «Коммунарка» ($7 млрд). Здесь будет построено более 11 млн кв. м жилья для 300 000 человек. Срок реализации проекта 20–25 лет.

Mirax Group

$5,8 МЛРД рассчитывает вложить в недвижимость компания Mirax Group .

Девелоперские подразделения: MiraxConstruction, MiraxCity (строит башню «Федерация»).

Детали: сейчас в компании идет оценка новых объектов, поэтому приходится руководствоваться старыми цифрами. Корпорация Mirax Group была основана в 2000 году Сергеем Полонским. Ее первоначальное название – компания «Строймонтаж». По словам президента Mirax Сергея Полонского, до 2010 года помимо существующих проектов компания планирует инвестировать более $2 млрд в новые объекты.

Главные проекты: 1,2 млн кв. м торгово-развлекательных и офисных помещений на участке 45 га в зоне отчуждения железной дороги рядом с Парком Победы недалеко от «Москва-Сити» (инвестиции оцениваются в $1 млрд). Реконструкция района «Фили Давыдково» – общая площадь застройки 1,2 млн кв. м. Новый микрорайон будет расположен в парковой зоне на участке в 46 га ($1 млрд); деловой комплекс «Федерация» (423 тыс. кв. м – около $850 млн).

Sibir Energy PLS

$5 МЛРД рассчитывает вложить в недвижимость совладелец Sibir Energy PLS Шалва Чигиринский в течение пяти-шести лет.

Девелоперские подразделения «СТ Груп»: «СТ-Девелопмент» (ведет проект по гостинице «Россия»), «СТ-Тауэрс» (девелопер проекта «Башня “Россия”» в ММДЦ «Москва-Сити»), «СТ-Новая Голландия» (занимается проектом «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге).

Детали: сейчас в работе находятся проекты на общую сумму $5 млрд. Заявленный капитал будет удвоен, если девелопер выиграет конкурс на проект общественно-развлекательного комплекса . Большинство крупных проектов Шалвы Чигиринского ведет архитектор лорд Норман Фостер.

Главные проекты: снос гостиницы «Россия» и строительство на ее месте многофункционального комплекса (450 000 кв. м, объем инвестиций $2,5 млрд); 600-метровая башня «Россия» (400 000– 420 000 кв. м, $1,5 млрд); реконструкция «Новой Голландии» в Санкт-Петербурге ($340 млн); шесть гипермаркетов «Реал» ($360–420 млн); проект общественно-развлекательного центра в Нагатин ской пойме (около $5 млрд).

«Дон-Строй»

В $4,4 МЛРД оценивается портфель проектов компании «Дон-Строй».

Девелоперские подразделения: «ДС-Риэлти» – жилая недвижимость, «ДС-Девелопмент» – коммерческая недвижимость.

Детали: компания «Дон-Строй» основана в 1994 году и принадлежит Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову. Самые крупные реализованные проекты: «Алые паруса», «Триумф-Палас» и квартал «Воробьевы горы».

Главные проекты: комплекс на Звенигородском шоссе площадью около 680 000 кв. м, из которых почти 200 000 кв. м приходится на жилье класса премиум. Инвестиции в проект составят $1,5 млрд. Площадь участка 8 га. Всего в портфеле заказов компании до 2010 года 2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. В числе крупных нереализованных проектов Дом на Мосфильмовской (138 000 кв. м – $300 млн) и офисно-деловой центр «Оружейный» (150 000 кв. м – $365 млн).

«СТ Групп»

$4,3 МЛРД составит объем инвестиций в недвижимость девелоперских компаний Александра Чигиринского. Девелоперские подразделения: «СТ Групп», «СТ Групп Регион».

Детали: хозяин старейшей девелоперской компании «СТ Групп» Александр Чигиринский отстал от сво его брата Шалвы всего на $700 млн. В проекты двух своих компаний он вложит $4,3 млрд. Из них львиную долю освоит «СТ Групп» – $3,3 млрд в Москве. «СТ Групп» основана в 1989 году братьями Чигиринскими, в настоящее время контролируется только Александром. Ему также принадлежит предприятие «Мценский алюминий». «СТ Групп Регион» строит жилые комплексы бизнескласса в Новосибирске, Сочи, Лазаревском (Сочи), Ростове-на-Дону, Ставрополе и офисные комплексы класса А+ в Новосибирске, Краснодаре, Нижнем Новгороде. Общая запланированная площадь строительства составляет 1 млн кв. м. Общий объем инвестиций до 2009 года $1 млрд.

Главные проекты: «Сити-Палас» ($2 млрд); коттеджный поселок «Рублево-2» (30 000 кв. м, $300 млн); многофункциональный комплекс Di fronte de la Casa на 1-й Тверской-Ямской улице (раньше назывался проект «4 ветра»; 40 000 кв. м офисных площадей, 80 000 кв. м жилья, $300 млн); Lake House (300 000 кв. м, $700 млн).

«Ист Лайн» и МРП

$4 МЛРД стоит совместный проект «Московского речного пароходства» и акционеров группы «Ист Лайн» по застройке окрестностей аэропорта «Шереметьево».

Девелопер: Hines (пока официально не утверждена).

Детали: холдинг МРП работает в четырех отраслях – строительство оптоволоконных линий, судостроение, недвижимость и управление аэропортами. Более 50% МРП принадлежит Роману Троценко. В 2005 году стоимость активов составляла около $1,5 млрд. «Ист Лайн» – компания, управляющая аэропортом «Домодедово», и крупный землевладелец. Свой совместный проект компании предполагают начать летом 2007 года, а завершить – через четыре-пять лет.

Главные проекты: строительство 5 млн кв. м жилья, офисов и складс ких помещений в районе аэропорта «Шереметьево»: бизнеспарк площадью 1,8 млн кв. м, в том числе 1 млн кв. м офисов класса A и 800 000 кв. м жилья бизнес-класса; четырехзвездная гостиница на 500 номеров; неподалеку от терминала «Шереметьево-Карго» будет пост р о ен логистический комплекс (850 000–900 000 кв. м), а также 2,5–3 млн кв. м панельного жилья.

ЗАО «Система-Галс»

$3,5 МЛРД привлечет столичная девелоперская компания «Система-Галс», подразделение АФК «Система».

Детали: ЗАО «Система-Галс» – дочернее предприятие АФК «Система». Создано в 1990 году. В 2006 году «Система-Галс» стала публичной компанией. В ноябре в ходе IPO на Лондонской фондовой бирже планируется разместить 18% акций ОАО «Система-Галс». К моменту размещения стоимость компании может составить $2–3 млрд.

Главные проекты: два проекта стоимостью в $1 млрд каждый – технопарк «Преображенский» (572 000 кв. м) и многофункциональный комплекс «Галс-парк» (390 000 кв. м) на месте гостиницы «Спорт». Кроме того, «СистемаГалс» управляет «Большим Сити» площадью 1000 га, ведет реконструкцию гостиницы «Пекин», «Детского мира», строит офис Siemens (572 000 кв. м).

«Нафта-Москва»

$3 МЛРД собирается вложить компания «Нафта-Москва» в проект строительства города Рублево-Архангельское.

Девелопер: «Терра-Девелопмент».

Детали: «Терра-Девелопмент» создана в 2005 году специально для осуществления проекта «Рублево-Архангельское». Инвестором проекта является бывшая нефтетрейдинговая структура «НафтаМосква», руководит которой, по словам участников рынка, депутат Госдумы Сулейман Керимов. В 2005 году компания стала совладельцем «Мосстройэкономбанка», на балансе которого находился комплекс «Смоленский пассаж», а затем крупнейшим акционером строительной компании «СПК Развитие», контролирующей такие компании, как «Главмосстрой», «Мосмонтажспецстрой» и «Моспромстройматериалы». Однако спустя несколько месяцев «СПК Развитие» была перепродана структурам «Базового Элемента», а крупный пакет акций «Мосстройэкономбанка» перешел к промышленно-финансовой корпорации «БИН».

Главные проекты: «Рублево-Архангельское» – единственный девелоперский проект Сулеймана Керимова. Участок под застройку расположен в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, здесь будет построено 3 млн кв. м недвижимости для 30 000 человек. Площадь земельного участка 430 га. Реализация проекта должна начаться в 2007 году.

«Знак»

$2,5 МЛРД на свои пять проектов намерена потратить корпорация «Знак» Николая Цветкова.

Детали: один из самых крупных владельцев земли в Подмосковье корпорация «Знак» (Земельная агропромышленная корпорация) имеет в своем портфеле сразу пять девелоперских проектов в ближайшем Подмосковье.

Главные проекты: самый масштабный проект корпорации «Знак» – «Гран-при» ($1,5 млрд). Здесь на территории в 313 га будут построены 1,4 млн кв. м жилья и 120 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, ипподром, гольфполе. Строительство будет вестись рядом с деревней Путилково в 1 км от МКАД. На другом участке в 524 га планируется район малоэтажной застройки «Долина Козино» (около 200 тыс. кв. м жилья). Кроме того, в Красногорском районе будет расположен коттеджный поселок «Рождествено Hills» (58 га) и комплекс «Рублевка Гольф-клуб» (333 га). В Дмитровском районе недалеко от Яхромы задумано строительство гостиницы «Парк-отель».

Концерн «Крост»

$1,5 МЛРД инвестирует концерн «Крост» в два квартала в Москве.

Детали: концерн принадлежит Алексею Добашину, существует с 1990 года. За время существования компания реконструировала, построила и продала 350 объектов, общая площадь которых составила около 2 млн кв. м.

Главные проекты: реконструкция района Хорошево-Мневники. Строящиеся «Юнион-парк» и «Велтон-парк» будут дополнены еще двумя кварталами площадью 32 га каждый. На этой территории будет построено 2 млн кв. м площадей различного назначения.

«Крокус Интернешнл»

$1,3 МЛРД планирует инвестировать компания «Крокус Интернешнл» Араса Агаларова в строительство «Крокус Сити».

Детали: «Крокус Интернешнл» является крупнейшей в России многофункциональной торгово-финансовой группой. Девелоперская деятельность Араса Агаларова, владельца «Крокус Интернешнл», началась в 1997 году, когда он построил на Большой Грузинской улице «Агаларов Хаус». До сих пор это здание остается образцом элитной жилой недвижимости. Второй успешный девелоперский проект – комплекс «Крокус Сити» на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД.

Главные проекты: общий объем инвестиций в застройку оставшейся территории «Крокус Сити» оценивается Агаларовым в $1,3 млрд. Сейчас строится выставочная площадка «Крокус Экспо 3» (312 000 кв. м, $368 млн). В результате расширения «Крокус Сити» по явится Veneto – 22-этажная пристройка к «Крокус Сити Молл», где будет расположена пятизвездная гостиница и «Крокус Сити Бизнес-центр». Кроме того, строится коттеджный поселок класса люкс Agalarov Estate на 24-м км Новорижского шоссе.

«Вимм-Билль-Данн»

$1,2 МЛРД собираются вложить в девелопмент крупные акционеры компании «Вимм-Билль-Данн».

Детали: совладельцы «ВиммБилль-Данн. Продукты питания» Гавриил Юшваев, Давид Якобашвили и Сергей Пластинин, начав со сравнительно небольшого проекта на Рублевском шоссе по строительству горнолыжного склона, теперь решили вложиться в крупный проект на территории. Их коллега Михаил Дубинин участвует в реализации проекта по строительству коттеджного поселка «Резиденции Бенилюкс».

Главные проекты: офисно-жилой комплекс рядом с «Большим Сити» на месте 4-го московского мелькомбината (1 млн кв. м, $1 млрд); многофункциональный центр на Китай-городе (37 000 кв. м, $92,5 млн).


Сначала детерминируем дефиниции. Ну или, более простым языком, разберемся с определениями. В переводе с английского языка слово девелопмент означает развитие . И совершенно правильно означает! Применительно к недвижимости данный термин подразумевает продвижение проектов, связанных с недвижимостью.

Развитие недвижимости представляет собой сложный комплексный и многоступенчатый процесс создания нового и очень специфичного продукта - объекта недвижимости . В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, согласование, строительство, финансирование, налогооблжение, бухгалтерский учет, управление недвижимым имуществом и его инфраструктурой. Это бизнес, где требуется достаточно серьезные по объему инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать устойчивый денежный поток.

Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента: fee-development и speculative development . Иногда к девелопменту относят также возведение объекта недвижимости под себя (так называемый build-to-suit ), однако такая строительная деятельность не имеет целью получение прибыли, а служит для уменьшения накладных расходов (в первую очередь - арендных платежей) в будущем.

В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за фиксированный гонорар. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и наполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

Девелопер, не участвуя собственными финансами, лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей в аренду. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар девелопера за ведение строительного проекта может составлять от 8 до 15 процентов от стоимости проекта.

Вторая разновидность девелопмента - speculative development - более сложна, чем описанный ранее fee-development . Девелопер в этом случае возводит коммерческую недвижимость, выступая как единоличный (либо как основной) организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник может быть обречена на провал, если речь не идет о долгосрочном кредите крупной банковской организации уровня "Сбербанка России", "Credit Swisse" или "Barclays Bank". При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании.

Понятно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и административные, и строительные, и экологические, и финансовые риски.

Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Стадии девелопмента

Девелоперский проект в любом формате проходит несколько обязательных этапов. Развитие проекта включает в себя следующие стадии.

Предпроектная стадия:

    • анализ рынка недвижимости

    • подбор объекта недвижимости

    • формирование стратегии проекта

    • инвестиционный анализ

    • оформление исходно-разрешительной документации

    • привлечение кредитных и инвестиционных средств
Стадия проектирования:
    • Разработка финансовой схемы, организация финансирования

    • формирование архитектурно-инженерной группы

    • привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади

    • руководство проектированием

    • проведение тендера на строительные работы
Стадия строительства:
    • координация ведения строительных работ

    • контроль качества строительства и сметных расходов
Стадия реализации:
    • маркетинг и продвижение объекта на рынок

    • реализация возведенных площадей

    • контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем

Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов , которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.

На предпроектной стадии девелоперского проекта это исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: 1) в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; 2) какой именно объект нужно строить; 3) каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; 4) каков прогноз рентабельности проекта; 5) уровень конкуренции в том или ином сегменте; 6) возможные риски и способы их уменьшения.

Исследование рынка недвижимости позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться - в период спада.

Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство более затратным, чем ожидалось.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.

Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.

Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Если к моменту готовности здания арендаторы (либо покупатели) уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу.

Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей

В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Особенности девелопмента на рынке жилья

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры.

Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы - максимально увеличить полезную площадь . Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Особенности девелопмента на рынке торговых площадей

При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Особенности зарубежного девелопмента

Американский рынок недвижимости весьма развит, поэтому схемы девелопмента, применяемые на нем, весьма сложны. Такие схемы вряд ли могут применяться на развивающихся рынках. Особенно тяжело применять на неамериканских рынках инструменты, связанные с эмиссией акцией или обменом облигациями (сделка "своп"). К примеру, компания "Olympia-&-York" часто под построенное ей офисное здание проводила эмиссию облигаций, а часть арендной платы со здания шла на дивиденды держателям облигаций. Естественно, что такая операция возможна только при наличии развитого фондового рынка.

Другой особенностью американского рынка является высокая конкуренция и затоваривание рынка недвижимости. В связи с этим, девелоперские проекты должны ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ныне существующая. Только в условиях высокой конкуренции и могла появиться операция, применяемая Olympia-&-York, когда компания для привлечения арендатора выкупала его арендный договор с прежним офисным зданием.

Неамериканские рынки более консервативны, не так критичны к качеству недвижимости, а применяемые на них финансовые схемы не так сложны. В качестве примера можно привести рынок недвижимости Кипра, который развивался практически с "нуля" последние двадцать лет после захвата турецкими войсками северной части острова.

На рынке недвижимости Кипра действуют несколько крупных девелоперских компаний. Такие компании обычно представляет собой часть крупной финансово-промышленной группы. К примеру, девелоперская компания Cybarco, имеющая проекты в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе, является частью одноименной крупной кипрской группы, обладающей строительным, туристическим, гостиничным и банковским направлениями. Посредством девелоперской компании группа либо вкладывает собственные капиталы в недвижимость в качестве долгосрочных инвестиций (офисы, гостиницы, торговые комплексы), либо развивает жилищные проекты с быстрой окупаемостью. Во втором случае девелоперская компания должна обеспечить прибыльность операции на уровне 15-25% годовых, что выше банковской ставки.

Другая кипрская группа - "Leptos" - также имеющая развитую сеть направлений бизнеса, а девелоперскую деятельность проводит через дочернюю "Leptos Estate". Все операции компания сконцентрировала в одном из городов-Пафосе. На сегодняшний до половины коммерческой недвижимости в городе принадлежит "Leptos Estate". Таким образом, большинство кипрских девелоперских компаний являются частью крупных местных финансовых групп.

Другая отличительная черта кипрского девелопмента - весьма среднее, но добротное качество объектов. В то время как в Америке большинство девелоперов каждое новое здание строят, чтобы оно было лучше того, что присутствует на рынке, конкуренция и состоятельность покупателей на Кипре такова, что особого качества и не требуется.

В Европе с начала 1990-х, когда разразился кризис на рынке недвижимости, девелопмента практически не было - рынок затоварен, ставки аренды низки. Во многих странах девелопер не начинает нового проекта пока не имеет на руках сформированного пакета договоров с будущими арендаторами. Тем не менее намечается постепенное общее оживление рынка.

Одним из немногих мест, где коньюктура местного рынка дает возможности для девелопмента - Восточная Европа. Однако, большинство экспертов сходится во мнении, что рынки всех восточноевропейских столиц весьма ограничены и насыщение спроса может произойти весьма быстро.

Затоваренность рынков недвижимости Северной Америки и Европы заставляет мировых девелоперов и инвесторов обратить серьезное внимание на крупные развивающиеся рынки, где существует значительный дефицит качественной недвижимости при значительном спросе. Это - Китай, Индия, Аргентина, Бразилия, Мексика, страны Юго-Восточной Азии и, конечно же, бескрайние земли России . Между этими странами по сути происходит грандиозный тендер за инвестиции в недвижимость. Большинство западных экспертов считает, что Россия в таком соревновании явно занимает место аутсайдера - в основном благодаря слабой законодательной базе и плохому инвестиционному климату.

Девелопмент: резюме и выводы

Девелоперский бизнес является по своим характеристикам интеллектуальным, профессиональным, комбинированным. Он ориентирован на высокие прибыли, но и подвержен большому количеству рисков. Наиболее серьезным риском является конъюнктурный, то есть риск того, что концепция оказалась ошибочной и объект недвижимости не будет востребован рынком.

Использованы материалы, подготовленные Евгением Дудиным и Алексеем Щукиным (группа "Монолит")













В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях часто применяется теминология «девелопер» , а также «девелоперская деятельность» .

Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.

Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.

И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.

Что такое девелопер

Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.

Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.

Чем занимаются девелоперы?

Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

Реализация девелопером инвестиционного проекта

Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов .

1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.

Это различие – то, что может сделать строительство объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.

Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии. Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.

Самый известный девелопер

Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.

В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.

Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.

Список заимствованных слов, входящих в современный русский язык, постоянно расширяется. Многие люди задаются вопросом: «Кто такой девелопер?». Английский глагол «to develop» означает «развивать, разрабатывать».

Девелопер – это специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала.

Главная цель подобной деятельности – получить максимальную прибыль от сделки.

Появление девелоперов в России

В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.

Уже к 2005 году появился отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги.

Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.

Функции девелопера

Сфера деятельности девелопера достаточно широка и его функции основываются на познаниях в различных сферах:

  1. Оценка потенциальной сделки. Важно провести грамотный анализ местонахождения участка, где будет располагаться будущий объект строительства, его коммерческих возможностей. Исследовать рынок и наличие всех предложений для наиболее эффективного использования планируемого сооружения. Решить вопрос о вероятной покупке земли и дальнейшем сопровождении операции.
  2. Проектирование и расчет вложений. Подготовить необходимую инженерную и техническую документацию, получить разрешение на строительство.
  3. Привлечение инвесторов. Рассчитать финансовую ликвидность проекта, сумму необходимых денежных вложений для его осуществления. Инвесторам необходимо доказать экономическую привлекательность и наличие минимальных рисков потерь.
  4. Разумное распределение финансов. От девелопера требуется избежать возможных убытков и грамотно следить за осуществлением всего процесса.
  5. Урегулирование возникающих вопросов с государственными и муниципальными органами.
  6. Ведение строительства до полной сдачи объекта. Курировать все проводимые работы, учет и расход материалов, стараться минимизировать вложения, но увеличить стоимость самого здания. Найти в этом золотую середину.
  7. Управление всеми имеющимися ресурсами – людьми, финансами, материалами.
  8. Получение максимальной прибыли от реализации.

Также девелопер проводит маркетинговые исследования и использует рекламные ходы, которые обеспечат основной успех от сделки.

Девелопмент – это процесс, в ходе которого предприниматель преобразует или создает объект недвижимости, увеличивая его коммерческую ценность.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Разновидности девелопмента

В зависимости от финансового управления выделяют:

  • девелопмент по гонорару – предприниматель получает плату в виде процентов от итоговой стоимости стройки, не принимая финансовых рисков на себя;
  • спекулятивный девелопмент – помимо всех выполняемых задач, сам является основным инвестором, рискованность таких проектов покрывается возрастающим доходом;
  • строительство с определенной целью, каковой не является получение прибыли.

Последний вид выделяют не всегда.

Также данную сферу можно разделить, в зависимости от типа недвижимости:

  • девелопмент жилой застройки;
  • загородной;
  • коммерческой;
  • земельных участков.

Девелоперская компания ее структура

Любая недвижимость сегодня является выгодным способом вложения средств, особенно это касается жилья. Для того, чтобы повысить стоимость объекта, обычного строительства оказывается недостаточно. Девелоперские компании возникают как ответ на современные требования рынка, удовлетворяя требованиям общества.

В основе компании может стоять как одно юридическое лицо, так и группа лиц, осуществляющих инвестиционно-девелоперскую деятельность. Схема может меняться в зависимости от выбранного направления работ.

К типовой структуре относятся:

  1. Производственная группа – управления строительством, коммерцией, реализацией.
  2. Административно-управленческая группа – юридический и финансовый отделы, бухгалтерия, отдел кадров.
  3. Техническая и административно-хозяйственная группа.

Качественное взаимодействие всех звеньев этой цепи обеспечивает профессионализм и высокий спрос на работу компании.

Отличие европейского и отечественного девелопмента

Главным отличием является то, что западный девелопмент основывается на схеме необходимости создания объекта недвижимости, опираясь на маркетинговые исследования. В нашей стране проект разрабатывается под конкретный земельный участок, имеющийся в наличии.

Девелоперских компаний в России, способных конкурировать с заграничными, пока еще мало, но это понятие получает все большую известность из-за растущего градостроительства и европеизации современного общества.

На видео о девелопменте

Роль девелоперов становится все ощутимей. Они могут организовать кардинальные изменения, например, строительство здания на пустом участке с нуля, или не столь заметные, но обязательно увеличивающие потенциал объекта недвижимости. Преобразования осуществляются разными способами.

Девелоперы – это предприниматели и специалисты широкого профиля: в юриспруденции, финансах и строительстве. Следовательно, их существует немного и стоимость их услуг достаточно высока.

Девелопмент (от англ. development – развитие) – это комплекс мероприятий по строительству, изменению или реконструкции здания, направленных на увеличение его рыночной стоимости. Соответственно, специалистов, задействованных в данной сфере, называют девелоперами, или застройщиками, если говорить простыми словами. Выполнять подобные работы могут как индивидуальные предприниматели, так и компании. Таким образом, исходя из определения, делаем вывод, что основной целью девелопмента является развитие недвижимости ради увеличения его стоимости.

Отдельно стоит упомянуть об инвесторах, которые вкладывают собственные средства в улучшение недвижимости, для того, чтобы в будущем продать его по выгодной цене. Такие бизнесмены также имеют отношение к девелопменту, формируя отдельное его направление.

Развитие направления в России

Впервые деятельность, напоминающая современный девелопмент, появилась еще в Советском Союзе, однако тогда не было таких профессий, как девелопер и инвестор. В обязанности застройщика входило не только строительство и реконструкция объекта, но и поиски источников финансирования для покрытия расходов.

В современной России на девелопера, наряду с прежними функциями, возложен ряд новых обязательств, которые должны быть выполнены в соответствии с высокими требованиями, диктуемыми рынком недвижимости.

Так чем же занимаются застройщики? В сегодняшней статье мы подробнее разберем этот вопрос, доступным языком объясним спецификацию и все нюансы работы компаний из данной отрасли.

Чем занимаются девелоперы

Основным направлением деятельности застройщиков является реализация проектов недвижимости.

Под определением проекта стоит понимать как строительства объекта с нуля, так и реконструкцию существующего. То есть проект – это временное предприятия, имеющее начало и конец, который наступает по достижении поставленных целей или осознания того, что он являются недостижимыми.

Важно понимать, что девелоперские фирмы не сосредоточены на отдельном направлении, например, только строительстве. Они выполняют широкий спектр работ, начиная от анализа идеи и заканчивая сдачей объекта «под ключ».

Встречаются ситуации, когда девелоперские компании берутся за строительный проект, который не включает в себя непосредственное возведение объекта. Они предоставляют услуги по созданию юридического лица, на которое будет оформлен земельный участок и получено разрешение на строительство.

В начале сотрудничества застройщик и заказчик оговаривают все финансовые вопросы, объем работы, ответственность сторон и сроки сдачи объекта, подкрепляя сделку подписанием договора. Комиссия компании может колебаться в зависимости от сложности работ, но обычно она составляет около 10 процентов от стоимости объекта.

Как видим, девелопмент является довольно объемной деятельностью, включающей в себя большое количество функций подразумевающих практически управление недвижимостью.

Неспроста данный бизнес находится в верхних списках рейтингов наиболее прибыльных в мире.

Кстати, одним из самых крупных девелоперов в мире был нынешний президент США Дональд Трамп.

Из чего состоит девелопмент

Собственно, весь цикл работы с проектом делится на несколько отдельных этапов:

  • Анализ и разработка будущего проекта.
  • Поиск земельного участка.
  • Создание проекта с предварительной оценкой стоимости.
  • Поиск исполнителя и подписание всех документов.
  • Строительство и управление проектом.

Кроме того, сам девелопмент специалисты классифицируют по нескольким видам: по управлению финансами и по типу объекта.

Строительный девелопмент подразделяется также и по отраслям:

  • Жилая.
  • Коммерческая.
  • Загородная.
  • Земельная.

В случае с первыми двумя отраслями застройщиком прорабатываются все этапы строительства, и уже готовый проект сдается заказчику. К коммерческой отрасли относится строительство гостиниц, складских помещений и офисных зданий.

При работе с земельными участками девелопмент заключается в разбивке одного большого проекта на несколько более мелких составляющих, по которым выполняются все требования, начиная с юридических моментов. Все работы проводятся в соответствии с требованиями клиента, описанными в контракте.

К деталям проекта, которые требуют отдельного обсуждения, относятся:

  • Мощности, размещенные на объекте.
  • Выезд на ближайшие автомагистрали и дороги.
  • Объем работ.

Классификация недвижимости

Девелопмент подразделяется также и по классам недвижимости. Недвижимость классифицируется по нескольким признакам.

А именно:

  • По цели владения (проживание, ведение коммерческой деятельности, объект инвестирования).
  • Готовности (незавершенные работы, введен в эксплуатацию, требует капитального ремонта).
  • Воспроизводимости в натуральной форме. К воспроизводимым относятся дома и насаждения, к невоспроизводимым – земля и ее недра.

Кроме того, все объекты делятся на эконом, элит, и бизнес-классы.

Эконом-класс . Является наиболее распространенным видом жилого девелопмента. Сразу стоит отметить, что невысокая стоимость постройки относительно других типов вовсе не означает, что работы выполнены некачественно. Строительству жилья в России уделяется большое внимание, поэтому жилье даже такого класса соответствует всем санитарным нормам и нормативным актам.

Помимо низких затрат на строительные материалы, к характерным чертам экономкласса можно отнести удаленность от центра населенного пункта, отсутствие парковочных мест и объектов социальной инфраструктуры на территории жилого комплекса.

Элит-класс . Соответствует всем наивысшим стандартам. Однако некоторые недобросовестные девелоперские компании пользуются тем, что отечественный рынок недвижимости находится на этапе формирования, и отсутствуют четкие критерии классификации жилья. Поэтому иногда они продают жилье экономкласса под видом элитного, завышая его стоимость.

В целом недвижимость элиткласса должна соответствовать следующим нормам:

  • Уникальное месторасположение.
  • Оригинальный внешний вид.
  • Использование современных технологий в строительстве.
  • Соответствие высоким стандартам.
  • Наличие коммуникаций и социальной инфраструктуры.

Объекты элитной жилой недвижимости подразделяются на категории: премиум, эксклюзив и комфорт. Представителем данного класса являются пентхаусы.

Бизнес-класс . К данной категории относится нежилая недвижимость, которая может быть использована для получения прибыли: складские помещения, офисы, торговые объекты и т. д.

Зачастую доход извлекается путем сдачи помещения в аренду или продажи, а также использования его для производственных целей.

Сюда же относятся и земельные участки, поскольку их можно выгодно продать.

Классификация девелопмента по типу управления финансами

В зависимости от управления финансами, девелопмент бывает двух видов: fee development и speculative. .

В первом случае все предельно просто: с помощью тендерного конкурса определяется исполнитель работ, который отвечает исключительно за качество выполненной работы и не несет никакой материальной ответственности. Его вознаграждение напрямую зависит от объема работы. Чаще всего в таких случаях объект сдается «под ключ».

Со speculative немного сложнее, поскольку он, в свою очередь, делится на несколько подкатегорий: девелопер только финансирует проект или берет полную ответственность и отвечает за его успешность.

В первом случае проект полностью принадлежит застройщику, и все риски ложатся на него. Но взамен он получает право управления объектом, и возможность сдавать недвижимость в аренду.

Что касается полной ответственности, она требует от девелопера полной погруженности. Он занимается разработкой проекта, поиском строителей и финансов, решает юридические вопросы, в том числе и с представителями власти. Но поскольку собственные средства он не вкладывает, материальные риски сведены к минимуму. Комиссия девелопера в таких ситуациях зависит от сложности проводимых работ.

Несмотря на свою молодость, рынок недвижимости в России является перспективным направлением деятельности, а дом уже не является просто жилищем. Развитие девелопмента в правильном направлении подарило миру новый термин – джентрификация, в результате которой некогда трущобы превращаются в привлекательные районы для жизни. Примерами ее являются нью-йорский Бруклин, лондонский Шордич и берлинский Пренцлауэр-Берге. Поэтому любая недвижимость может стать выгодным капиталовложением, если к ее развитию приложат усилия юристы, архитекторы, маркетологи и, естественно, строители.