Главная / Регистрация ИП

Сбор и анализ информации об объекте оценки. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки

Объект недвижимости, представляющий собой офисное здание, расположено по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 26, общей площадью 8505,0 кв. м. и относится к классу А. Техническое описание оцениваемого объекта представлено в приложении № 1 Источник: Выписка из технического паспорта на здание (строение)..

Инвестиционный потенциал Москвы значительно превышает потенциал остальных регионов. Первенство Москвы обеспечивается всеми составляющими, кроме природно-ресурсной. Несбалансированность Москвы по составляющим инвестиционного риска характерна и для других регионов. В Москве достаточно высок законодательный риск. Финансовый и экологический риски на среднем уровне.

Анализ рынка недвижимости: положительная динамика развития рынка недвижимости в России в 2006 году обусловлена ростом ВВП и, в частности, объема промышленного производства. Дальнейшее улучшение экономической и политической ситуации будет иметь положительное влияние на состояние рынка недвижимости 2007 года, что приведет к увеличению спроса и предложения, а также снижению доли свободных площадей на рынке офисных помещений.

Высокий спрос на офисные помещения со стороны крупнейших российских и западных компаний привел к снижению в 2006 г. доли свободных площадей в зданиях класса А и B на фоне стабилизации ставок аренды, произошедшей летом 2006 года. Дальнейшее снижение доли свободных площадей в 2007 году оказывает значительное влияние на уровень арендных ставок.

Уменьшение доли свободных офисных площадей обусловлено увеличением в 2006 году спроса и снижением предложения. В 2006 году было сдано в аренду или продано около 300000 кв.м офисных помещений. В результате заключения договоров аренды/продажи на новые здания и здания вторичного рынка доля свободных площадей в зданиях класса А сократилась до 10%. Перемещение арендаторов в более качественные здания, расположенные в центре города, создало давление и на рынок помещений класса B, где доля свободных площадей составила 13%.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода действий.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта использованы следующие критерии:

Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использовании будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с договором, о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, земельный участок предоставлен для строительства 8-этажного административно-гостиничного комплекса с мансардным этажом и подвалом в соответствии с утвержденным проектом и последующей его эксплуатации, что является его разрешенным использованием. Таким образом, использование данного участка в целях, отличных от вышеприведенных, не является юридически правомочным. Параметры и природа объекта оценки накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от административной (офисной). На момент оценки объект используется в качестве офисного здания. Учитывая выгодное место расположения объекта, а так же затраты, понесенные при его возведении, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым.

Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного здания.

Практическая работа № 2.

Классификация информации об объекте оценки, ее количественные и качественные характеристики.

Цель: закрепить умение проводить сбор информации об объекте оценки, анализировать полученную информацию, классифицировать по количественным и качественным характеристикам.

Время выполнения: 6 часов.

Знать:

Требования к составу и содержанию информации об объекте оценки;

Классификацию информации об объекте оценки;

Количественную и качественную характеристику информации об объекте оценки.

Уметь:

- собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки;

Классифицировать информацию об объекте оценки;

Анализировать информацию на ее достоверность.

Литература:

Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России
Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.

Основные сведения.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 3.1).

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации :

Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации :

Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

Темпы экономического роста;

Уровень инфляции;

Индекс деловой активности;

Инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

Изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

Уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

Стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

Доверие правительству;

Приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации :

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости . После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация . Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

Состояние и перспективы развития сегмента рынка;

Цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

Уровень эксплуатационных затрат;

Среднерыночный уровень занятости недвижимости;

Уровень возможных прочих доходов;

Налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

Сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

Индексы цен в строительстве;

Удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

Стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

Прочая информация.

Основные источники информации .

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению не движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оnline) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER, можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

Данные о юридическом положении объекта;

Данные о физических характеристиках объекта;

Данные о состоянии земельного участка;

Данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

Данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

Интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

Внутренняя документация;

Осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

Юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

Технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

Данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Осмотр объекта .

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

Ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

Основные изменения, внесенные в проект;

Проводилась ли реконструкция;

Даты текущих и капитальных ремонтов;

Аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., покоторымфиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, плановопредупредительных и капитальных ремонтов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо :

Провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

Зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом Об оценочной деятельности и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета . Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района , в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

Размеры земельного участка;

Форма земельного участка;

Рельеф и почвы;

Землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

Наименование объекта;

Год постройки;

Дату последнего капитального ремонта;

Общую площадь;

Полезную площадь;

Количество этажей;

Описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

Описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данные, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определенного характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления - графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

Источниками получения информации могут быть государственные структуры, периодические издания, специализированные базы данных, нормативная литература, база данных (общественных организаций, риэлтеров, социологов, аудиторов и т.д.), собственная база данных оценщика.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа. Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные. В зависимости от характера информации различают общие, специальные обязательные и дополнительные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.

Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Перечнем обязательной информации по объекту оценки могут быть данные бухгалтерской отчетности, бюро технической инвентаризации, кадастры, СНИПы, сметы, калькуляции специальные периодические издания, peклaмa, системы рейтингов и т.п.

Перечнем дополнительной информации об объекте могут послужить данные визуального осмотра объекта оценки, специфические характеристики конкретного объекта, выделяющие его из группы аналогичных объектов, другая информация.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости

Хранение информации – заключается в создании и использовании архивов, существующего программного обеспечения, а ее обработка и хранение, в классификации и кодировании информации. Таким образом, создаются банки данных по рынку идентичных объектов, с применением технических средств для хранения информации, что также требует наличия соответствующего программного материала для ее обработки.

Анализ полученной информации - выбор информации в зависимости от цели оценки в соответствие с договором об оценке и действующим законодательством.

Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальнъгй и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информация должна быть соответствующим образом отражена в отчете

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Пояснительная записка
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для

Рынки объектов оценки
Рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам: 1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных ра

Понятия: «стоимость», «цена», «затраты»
Теория оценки базируется на основополагающих понятиях «стоимость», «цена» и «затраты». Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой л

Виды стоимости
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы: 1. Стоимость в обмене как выражение меновой ст

Принципы, основанные на представлениях пользователя
Это три принципа: полезности,замещения,ожидания. 1. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
1. Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство. 2. Принцип вклада

Основы теории стоимости денег во времени
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме "деньги завтра не есть деньги сегодня". Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются о

Начисление по простому проценту. Начислении по сложном проценту
FV=PV(1+ni) FV=PV(1+i)n Все дальнейшие рассуждения будут построены на эффекте сложного процента. Риск - оцененная степень неопределенности получ

Я функция: накопленная сумма денежной единицы
(будущая стоимость единицы) Базовая формула: FV = PV(1+i)n =PV(fvf,i,n), где n – число лет; (1+i)n – фактор накопле

Я функция: текущая стоимость аннуитета
Аннуитет - это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В

Расчет будущей стоимости обычного аннуитета
Базовая формула при платежах в конце периода: FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ; где: (1+i)n-1/i - фактор накопления денежной единицы за период при платежах (

Я функция: взнос на амортизацию единицы
Базовая формула: PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); где: I /(1-1/(1+I)n) - фактор взноса на амортизацию единицы при платежах (поступлениях), осуществляем

Я функция: формирование фонда возмещения
Базовая формула: PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n) где: i/(1+I)n–1 - фактор фонда возмещения при платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год;

Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом)
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведе

Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая. 1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывае

Метод количественного анализа
Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладн

Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. со

Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении. Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится

Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Физический износ

Метод срока жизни
В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти понятия проиллюстрированы на рисунке

Метод рыночной выборки
Этот метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Алгоритм метода следующий: Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходи

Доходный подход (метод) оценки недвижимости
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного прожива

Метод прямой капитализации
Под капитализациейдохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее т

V= NOI/R
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости. Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или

Метод капитализации доходов
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая с

Метод сравнительного анализа продаж
(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи

Алгоритм метода
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов. 1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

Методы определения поправок
Методы внесения поправок делятся на: Количественные: - анализ парных продаж; - регрессионный анализ. Качественные:

Состояния объекта оценки
Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объ

Согласование результатов оценки, полученных разными методами
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в бол

Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком
На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих об

1. Болдырев В.С, Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997. 2. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО, 1995. 3. Тарасевич Е.И. Ме

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 4.3).

Рис. 4.3. Информация необходимая для оценки

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

темпы экономического роста;

уровень инфляции;

индекс деловой активности;

инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

доверие правительству;

приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций.

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

состояние и перспективы развития сегмента рынка;

цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

уровень эксплуатационных затрат;

среднерыночный уровень занятости недвижимости;

уровень возможных прочих доходов;

налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

индексы цен в строительстве;

удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R-WAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В России разработаны программные продукты, например, программный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработанный компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

данные о юридическом положении объекта;

данные о физических характеристиках объекта;

данные о состоянии земельного участка;

данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

внутренняя документация;

осмотр и техническая экспертиза объекта.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Перед началом осмотра следует:

ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

основные изменения, внесенные в проект;

проводилась ли реконструкция;

даты текущих и капитальных ремонтов;

аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

При визуальном осмотре необходимо:

провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

размеры земельного участка;

форма земельного участка;

рельеф и почвы;

землепользование.

наименование объекта;

год постройки;

дату последнего капитального ремонта;

общую площадь;

полезную площадь;

количество этажей;

описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

Внутренняя информация представляет собой описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности.

Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока :

1. Юридический статус объекта оценки.
2. Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Экономическая информация об оцениваемой недвижимости.
4. Конкурентный спрос и предложение.

Этот массив информации используется при выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведения соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости. Конкретные экономические1 сведения об оцениваемом объекте недвижимости и техническое описание зданий и земельных участков позволят оценщику выбрать адекватный сегмент рынка недвижимости и получить информацию о ценах купли-продажи аналогов, ставках арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне инвестиционного риска на местном рынке.

Характер и объем собираемой информации для выполнения конкретного оценочного задания зависят от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки - назначения оценки . Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной или иного вида стоимости.

Юридический статус объекта оценки . Оценщик использует данные о юридическом положении объекта, юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договор аренды земельного участка).

Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения . Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося по своей природе недвижимым, но фиксированного на объекте определенным образом и подлежащего оценке в его составе (фикстуры). Также следует включить описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стоимости.
Данные сведения могут быть получены в ходе переговоров с заказчиком или собственником объекта оценки и представителями технических служб, отвечающих за эксплуатацию объекта, на основе изучения внутренней документации, визуального осмотра и технической экспертизы объекта.

Экономическая информация об оцениваемой недвижимости . Эта информация включает официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оцениваемой недвижимости и дополнительные сведения. Практика показывает необходимость сверки данных учета объектов недвижимости с их фактическим наличием на основе данных последней инвентаризации основных фондов.

Для получения информации о доходах и расходах оценщик изучает продажи схожих объектов недвижимости и конкурирующие коммерческие объекты, сдаваемые в аренду на этом же рынке. Для инвестиционной недвижимости анализируются данные о доходах за текущий и прошлый периоды, убытки от незанятости помещений и неуплаты аренды, а также типичные виды эксплуатационных расходов.

Данные о доходах и расходах по сравниваемым объектам следует располагать в хронологическом порядке согласно типу недвижимости, чтобы их можно было легко выводить из базы данных. Эти данные также необходимо преобразовать в сопоставимые единицы для анализа.

Например, доход может быть представлен в виде арендной платы за одну квартиру, комнату, больничную койку и единицу площади.

Ставки капитализации . На основе данных о чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую ставку капитализации. В ходе сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами ставки капитализации анализируются с точки зрения схожести. Общая ставка и ставка капитализации акционерного капитала, рассчитанные на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов, могут также служить основой для расчета других ставок капитализации.

Конкурентный спрос и предложение . Основное внимание при выборе рыночных данных следует уделять сделкам купли-продажи, имеющим отношение к конкретному рынку оцениваемой недвижимости. Разные объекты имеют разную степень схожести, поскольку каждый участок земли уникален и абсолютная схожесть невозможна, поэтому оценщик должен ранжировать объекты сравнения в процессе анализа
Информация по конкурирующим объектам необходима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании методов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и структуры эксплуатационных расходов для методов доходного подхода. Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик выявляет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохода, требований рынка к функциональным параметрам недвижимости, величину экономического устаревания и т.д.

Оценщики также могут использовать данные о ценах предложения и спроса на конкурирующие объекты, которые не содержат фактической информации по заключенным сделкам и рассматриваются как индикаторы цен, ожидаемых продавцами и покупателями, и показатели возможного оборота конкурирующих объектов недвижимости.