Болгария размораживается. Топливно-энергетический комплекс болгарии
Турция и Болгария исключительно популярны среди тех, кто вкладывает деньги в покупку зарубежной недвижимости. Развивающиеся рынки этих стран показывают высокую доходность при разумных ценах – но только ли этим они привлекают инвесторов? Чем они похожи и чем отличаются? Отнюдь не праздные вопросы для тех, кто должен быстро и точно принять решение о покупке.
Турция – рай для рантье
Турция давно завоевала любовь российских и европейских туристов благодаря своим шикарным побережьям, очаровательным городкам и доброжелательности местных жителей. Британцы предпочитают отдых и покупку недвижимости на более дорогом побережье Эгейского моря, тогда как русским ближе окрестности Антальи. Спрос высок, и все же недвижимость в Турции стоит относительно дешево по сравнению с другими странами Средиземноморья. Страна стремится в Евросоюз, и вполне вероятно, что станет членом ЕС уже в течение ближайших 10 лет. Эти перспективы подстегивают развитие экономики и стимулируют рост цен на жилье.
Для тех, кто ищет выгодные предложения, Турция – настоящий рай. «В этой стране лето длится долго, а зимы у побережья Средиземного моря мягкие, - говорит Бриджит Карааслан, управляющий директор агентства недвижимости Black Lion. - Люди здесь дружелюбны, уровень преступности невысок, а стоимость жизни ниже, чем в европейских странах». В каталогах Black Lion представлен привлекательный, только что построенный жилой комплекс в портовом городке Калкан (Kalkan), в котором апартаменты с двумя спальнями стоят от 65 000 евро, а просторный пентхаус - 150 000 евро. Есть предложения и на вторичном рынке, в том числе элегантные апартаменты рядом с центром города за $110 000, а также полностью обустроенная огромная комфортная вилла с тремя спальнями, просторными террасами и вместительным бассейном - за 400 000 евро.
Карааслан уверяет, что турецкая недвижимость - это идеальное вложение не только с точки зрения прироста капитала, но и для сдачи в аренду. «При удачном варианте вам гарантировано от 5% до 10% годового дохода, а также повышение стоимости в районе 20% в год», - утверждает она.
По словам Адама Годвина из компании Dream Homes Worldwide, одна из причин такого активного инвестирования в Турцию – государственная политика, направленная на развитие туризма в стране. «Согласно статистическим данным, в 2005 г. Турцию посетили 17 млн туристов, - говорит он. - К 2009 г. это число обещает вырасти до 22 млн благодаря совершенствованию инфраструктуры туризма и растущей популярности Турции среди иностранных покупателей недвижимости». По мнению Годвина, наибольшей популярностью среди европейских покупателей пользуются Даламан (Dalaman) и прибрежные города Фетхие (Fethiye) и Бодрум (Bodrum), а также их окрестности. В каталогах Dream Homes Worldwide предлагаются апартаменты с двумя спальнями в малоэтажном комплексе Opus Village, с видом на живописную бухту, их стоимость – от 92 000 евро. Апартаменты с одной спальней в комплексе Sunset Beach Club, недалеко от Фетхие, выставлены по ценам от 84 500 евро.
Российским гражданам оформлять визу в посольстве Турции не требуется. Виза стоимостью $20 приобретается по прилете в страну. Такая виза дает право на пребывание в стране и многократный въезд в течение 60 дней. При этом необходимо иметь при себе загранпаспорт, срок действия которого заканчивается не раньше чем через три месяца.
Процесс покупки для зарубежных инвесторов вполне прост, однако, чтобы убедиться в правильности документации и в наличии неограниченного права собственности на недвижимость у продавца, следует прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.
Российские эксперты единодушны – средиземноморское побережье Турции особенно привлекательно для покупки недвижимости благодаря обилию прямых регулярных и чартерных рейсов, как из Москвы, так и из многих других городов России. Пожалуй, в отношении транспортной доступности Турция может дать фору любой другой стране мира.
Болгария – прелести ЕС
После того как было подписано соглашение о принятии Болгарии в Евросоюз, число туристов и объем инвестиций в недвижимость существенно возросли. Полноправным членом ЕС Болгария станет в 2007 г., но в течение уже нескольких лет экономика страны находится на подъеме, а законодательная база приближается к европейским стандартам. Ни для кого не секрет, что в последние годы именно в Болгарии наблюдался наиболее быстрый в Европе и при этом весьма устойчивый рост цен на недвижимость - в среднем на 25% в год. Однако ее стоимость здесь по-прежнему ниже, чем в странах с развитыми рынками.
Главные точки притяжения для инвесторов – это города на побережье Черного моря и горные курорты, где на сегодняшний день нет недостатка в предложениях от солидных девелоперских компаний. Стоит поинтересоваться также недвижимостью столицы страны, Софии, где нет ни моря, ни горнолыжных склонов, но цены растут быстрее, чем в других городах, – до 40% в год.
Амар Сохди из компании Avatar International считает, что болгарский рынок в ближайшие несколько лет будет перспективнее, чем в других восточноевропейских странах благодаря постоянному увеличению спроса. «По моему мнению, рост цен в Болгарии не ослабеет, поскольку возможности для строительства в наиболее привлекательных районах весьма ограничены, - говорит он. - Нынешний баланс спроса и предложения таков, что дальнейшее увеличение стоимости 1 кв. м неизбежно». Его совет покупателям - обратить внимание на горнолыжный район поблизости от курортного района Банско (Bansko), в частности на популярный курортный город Разлог (Razlog). Кстати, именно здесь расположено одно из наиболее качественных болгарских гольф-полей. «Болгария претендует на право проведения Зимней Олимпиады 2014 г., этим объясняются столь масштабные инвестиции в лыжные курорты, - поясняет Сохди. - Разлог, пожалуй, предоставляет наиболее реальные перспективы в плане круглогодичной аренды для двух групп туристов с высоким уровнем дохода - игроков в гольф и лыжников». Доходы от аренды он оценивает в районе 5-12%, однако предупреждает, что в Болгарии, как, впрочем, и в Турции, все еще не настолько сложился рынок найма апартаментов, чтобы точно оценивать будущую прибыль.
В последних каталогах Avatar International есть несколько предложений в районе Банско, среди которых комплекс Panorama Casino and Resort, где цены начинаются от 55 000 евро за квартиру-студию, а жильцам предлагается развитая инфраструктура отдыха - спа-салоны и развлекательные центры. Похожее предложение - апартаменты в комплексе Sunrise стоимостью от 50 000 евро и поселок Rilla Hills в горах Пирин - еще одном популярном лыжном районе, где недвижимость стоит от 65 000 евро.
Что касается резиденций для летнего отдыха, то здесь вне конкуренции черноморское побережье: знаменитый Солнечный Берег с центром в городе Бургас, а также не менее известные Золотые Пески в окрестностях Варны. При этом наиболее раскрученные жилые комплексы строятся на Солнечном Берегу. Минимальный уровень вложений, всего 70 000 евро за студию, - в жилом комплексе Priviledge Apartments и совсем уж символические 55 000 евро - в комплексе Panorama Apartments, стоящем на самом берегу.
Процесс приобретения недвижимости в Болгарии упростится вскоре после вступления в Евросоюз, на сегодняшний же день самое главное - знать, что иностранные частные лица имеют право покупать недвижимость, но не землю. Выйти из сложившейся ситуации можно, основав компанию, что несложно сделать, заручившись поддержкой специалистов.
Нелегкий выбор
Как Болгария, так и Турция стремятся войти в состав Евросоюза и расширить за счет европейцев свой туристический бизнес. В обеих странах великолепные морские курорты, живописные пейзажи, неплохо сохранившаяся природа и приветливое отношение к иностранцам. Время полета из Москвы на курорты обеих стран примерно одинаково.
Хотя стоимость недвижимости в обеих странах исключительно доступна, общий уровень цен в Турции все же выше. В среднем по рынку прирост стоимости составляет около 20% в год. Однако если турецкий рынок недвижимости стабильно развивается уже более 10 лет, то Болгария появилась в поле зрения инвесторов всего лишь 5-6 лет тому назад. Нередко приходится слышать мнение, что в этой стране цены росли слишком быстро и в скором будущем рыночная ситуация изменится. Впрочем, жизнь пока опровергает все пессимистические предположения – Болгария уже несколько лет не выходит из тройки европейских стран, где цены на жилье растут наиболее быстро.
Стоимость жизни в обеих странах ниже, чем в других европейских государствах, но если Болгарии уже гарантировано членство в Евросоюзе, то Турция только начала переговоры, которые обещают быть долгими и трудными. Основные камни преткновения – проблема Северного Кипра и требование неукоснительного соблюдения прав человека. Кроме того, Турция – страна с высокой степенью террористической угрозы: достаточно вспомнить августовские взрывы в Мармарисе и Анталье.
В обеих странах отменный климат в летний сезон, хотя сухая средиземноморская погода в Турции сохраняется дольше. Это особенно ценят игроки в гольф, любители зимнего солнца и инвесторы, подбирающие недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду. У Болгарии другое преимущество - популярные горные курорты с прекрасными возможностями для зимнего отдыха и летних развлечений.
Обе страны весьма привлекательны как для среднесрочных, так и для долгосрочных вложений – окончательный выбор стоит делать исходя из предпочтений конкретного инвестора.
Дополнительные расходы и налоги
При покупке недвижимости в Турции необходимо учесть, что 3-5% от стоимости покупки придется потратить на проведение сделки – это гонорары юристов и посредников. Кроме того, не забудьте и о госпошлине размером в 3%. Доход от аренды недвижимости в Турции облагается налогом в 20-25%.
В Болгарии услуги по оформлению покупки составляют 3-6%, госпошлина - 2% (для недвижимости на лыжных курортах - 10%). Однако налог с аренды здесь ниже - 15%. Если в Болгарии необходимо приобрести землю, то нужно создать фирму, что также требует определенных расходов. За это многие агентства берут до 10% от стоимости недвижимости. Не все цены в Болгарии включают НДС - будьте внимательны.
В 2014 г. ВВП Болгарии составил - 39,940 млрд. евро, или 5 493 евро на душу населения. О высокой социальной цене перехода страны от плановой к рыночной экономике свидетельствует тот факт, что только в 2006 году уровень ВВП страны достиг уровня производства 1989 года. Население Болгарии за рассматриваемый период сократилось почти на 1,5 млн. чел.
Структура ВВП страны серьезно изменилась: на 23 пункта упала доля промышленности, почти вдвое уменьшилась доля сельского хозяйства. Вместе с тем, в структуре ВВП доля услуг увеличилась почти в 3 раза. Во внешнеторговом обороте страны почти 60% товарооборота Болгарии приходилось на государства СЭВ. Когда рынок СЭВ распался, экономика стала «неконкурентной». Только за 1991 г. был регистрирован спад ВВП - 31% по сравнению с 1989 г.
Топливно-энергетический комплекс имеет огромное значение для Болгарии не только с точки зрения внутренних энергетических потребностей и энергетической безопасности в стране, но и как отрасль традиционно покрывающей постоянный дефицит в общем энергетическом балансе в Балканском регионе. Переход экономики страны на рыночные отношения и вступление Болгарии в ЕС повлияло на развитие ТЭК страны.
В структуре ВВП Болгарии доля ТЭК составляет 18-20%. В 2014 г. производство энергоресурсов было представлено, в первую очередь, углем - 49%, атомной энергией - 38% и ВИЭ - 7,5%. Производство первичной энергии обеспечивает менее 55% валового внутреннего потребления энергии в стране при сравнительно неизменной структуре производства. В потреблении ПЭР доминируют уголь - 37% и атомная энергия - 22%, а также нефть - 21% и газ - 12%.
Официальные статистические данные за последние 20 лет показывают негативную тенденцию, связанную с уменьшением доли промышленного потребления и ростом бытового в общем конечном потреблении энергии. Ликвидация ряда отраслей тяжелой промышленности, энергоемких производств привели к значительному снижению энергетической интенсивности экономики - за последние 10 лет примерно на 30%, но не к увеличению эффективности конечного потребления энергии.
Большая часть нефти потребляемой в Болгарии - около 80 %, поступает из России, в то время как остальная часть импорта осуществляется из Казахстана через Каспийский трубопроводный консорциум и танкерами от порта Новороссийск. В 2014 году Болгария потребляла почти 80 000 баррелей в день, что эквивалентно 3,8 млн. тонн в год или было на 20% меньше, чем в предыдущие годы. Основной экспортер нефти и оператор нефтеперерабатывающий завод - «ЛУКОЙЛ Бургас» - самая большая нефтяная нефтеперерабатывающая установка на Балканском полуострове. Мощность предприятия - 9,8 млн. тонн нефтепродуктов. Компания производит около 9 % ВВП Болгарии. В 2013 году завод импортировал около 5,7 млн. тонна сырой нефти, что было на 24,1% больше, чем в 2012 году. В 2014 г. было произведено 6,38 млн. тонн нефтепродуктов, которые реализовывались как на внутреннем рынке топлива - автомобильное, дизельное топливо, топливо для реактивных двигателей и масла, так и внешнем рынке.
В 2014 году в Болгарии функционировали 16 угольных шахт. Структура добытого угля следующая: бурый уголь - 93,6%, каменный уголь - 6,3% и антрацит - 0,1%. Добыча угля постоянно снижается. Согласно последним статистическим данным организации Европейской угольной промышленности ЕВРОКОУЛ, в 2014 году в стране было добыто 26,4 млн. тонн бурого угля и 2,1 млн. тонн каменного угля. В Болгарии запасы урановых руд исчисляются в 20 000 т. Подходящей для добычи по геотехнологическому методу руды - 12 000 т, на практике может быть добыто 6500 тонн. В 1991 г. добыча урана достигала 645 тонн в год, в 1992г. добыча урана была прекращена.
В последние 10 лет среднегодовое производство электроэнергии колебалось в интервале 43-51 ТВт∙ч. В конце 2014 г. в Болгарии были инсталлированы суммарно около 13 750 МВт электрогенерирующих мощностей. Из них приходилось на: АЭС - 2000 МВт; ТЭС - 6880 МВт; ГЭС- 3160 МВт; ФЭС и ВеЭС - 1690 МВт; биомассу - 20 МВт. Общее годовое производство тепловой энергии в 2014 г. превысило 7,5 млн. МВт∙ч., а производство электроэнергии составило приблизительно 2 млн. МВт∙ч., причем 99,8% произведенной электроэнергии признано высокоэффективным производством. Инсталлированные мощности, возобновляемых источников в 2014 г. составили 3 894 МВт - доля мощности ВИ в общей структуре инсталлированных мощностей в стране достигала 41,37%.
В 2014 г. импорт природного газа составлял 2,697 млн. кубометров или 89,13% от потребления природного газа в стране - 100% импорта приходилось на Газпром. Внутреннее производство газа в 2014 году достигло 278 млн. кубометров, что составляло 9,7% от общего объема потребляемого природного газа в стране.
Транзитная газотранспортная сеть
Техническая возможность транзитного переноса природного газа суммарно по трем направлениям составляет 18,7 млрд. м3/ год, а максимальное рабочее давление - 54 бар. Транзитный перенос природного газа осуществляется через газопроводы общей длины 945 км и шесть компрессорных станций с общей инсталлированной мощностью 214 МВт, обеспечивающих доставки по трем основным направлениям - Турция, Греция и Македония. Распределение транзитного переноса природного газа в 2014г. по государствам было следующим: Македония - 1%, Греция - 16,6 %, Турция - 82,4%. Протяженность газораспределительных сетей Болгарии превышает 3000 км. Все газораспределительные компании в стране реализуют суммарно около 500 млн. куб. м, что составляет 17% общего объема потребления.
В 1989 г. электроэнергетическая система Болгарии была соединена со всеми соседними государствами. С линией 750 кВ через Румынию - 1988г. система была связана с украинской, а через нее и с российской системой. В конце 1989г. электроэнергетика Болгарии не отличалась от таковой в странах- членах Европейского союза. Энергетические характеристики страны были схожими со средними по ЕС. По структуре - ТЭС/ГЭС/АЭС энергетический микс для ЕС составлял - 58/18,6/23,4; а для Болгарии он составлял 59/17,1/23,9. По отношению к специфичным показателям инсталлированной мощности кВт/ч стоимости для ЕС были - 1,33, а для Болгарии - 1,36, по показателю специфичного потребления кВт∙ч/ч они составляли - 5521 для ЕС к 5340 для Болгарии.
В начале 1997 г. болгарская экономика пережила невиданный по своим масштабам финансовый кризис. Страна была вовлечена в разрушительную гиперинфляцию и резкое обесценивание национальной валюты. Только за февраль 1997 г. рост цен - измеренный через индекс потребительских цен достиг 243%, а лев обесценивается в 2-3 раза по отношению к доллару. За период 1996/ 97г. 17 кредитных учреждений стали банкротами. Валютный резерв страны упал до критического уровня ниже 400 млн. долларов.
В 1998г. Правительство отказалось от участия в проекте «Синий поток 2». В 1998 г. после неудачной приватизации обанкротилась нефтяная компания «Плама Плевен». В конце 1999г. правительство приватизировало 58% капитала Нефтохима. Стоимость сделки по договору с «ЛУКОЙЛ петрол» - дочерняя компания «ЛУКОЙЛ Европа» составила 101 млн. долларов, из которых государственный бюджет реально получил 81 млн. долларов.
Реформа болгарской энергетики началась в 2000 г. с организационной реструктуризации - НЕК. Были созданы 15 самостоятельных компаний: производственных, по электропередаче и электрораспределению. С 1993 г. до конца 2005 приватизировано суммарно 73% государственных активов. В основных секторах энергетики - электроэнергетика, теплоэнергетика, газоснабжение и угледобыча - проведена частичная приватизация. Общее количество приватизированных торговых компаний от системы энергетика составляет 104.
Топливно-энергетический комплекс Болгарии
18 января 2008 г. между Болгарией и Российской Федерацией были подписаны 4 двусторонних соглашения в присутствии президентов Болгарии и России. Три - в области энергетики: о газопроводе «Южный поток», о строительстве АЭС «Белене» и о создании международной проектной компании для строительства нефтепровода «Бургас - Александруполис» - и соглашение о сотрудничество по возвращении в Россию отработанного ядерного топлива от исследовательского реактора. Все проекты остановлены в 2012-2014 гг.
ТЭК Болгарии был спланирован, построен и эксплуатировался долгие годы в технологической обвязке с ТЭК Российской Федерации. Любая попытка нарушить или изменить эти технологические связи приведет к уничтожению TЭK страны. Технологические связи между TЭK Болгарии и TЭK России работают и показывают в рыночных условиях оптимальные экономические результаты, например - «ЛУКОЙЛ нефтехим» и «АЭС Козлодуй» - около 10% от ВВП страны. В этом смысле реализация «пакета» Болгаро - российских энергетических проектов по строительству АЭС Белене, газопровода Южный поток и нефтепровода Бургас Александруполис должны были усилить TЭK Болгарии, превратив его в региональный энергетический центр в Юго-Восточной Европе.
Политика ЕС по развитию общего энергетического пространства, применяемая правовая системе союза и интеграция целевого «плана по климату и энергетике 2020» не принесли положительного развития ТЭК Болгарии. Наоборот, она привела к кризису в энергетической системе Болгарии, закрытию шахт, производственных мощностей, спровоцировала относительно высокие цены на электроэнергию и природный газ для промышленности и населения, привела к потере конкурентоспособности экономики и созданию социальной напряженности в обществе.
При реализации целей пакета ЕС «Энергетика/ климат 2030», учитывая негативные тенденции при реализации «энергетического пакета 2020» ожидается, что в ближайшие годы активы единого ТЭК Болгарии будут окончательно раздроблены на мелкие и средние энергетические предприятия по добыче, производству, передаче, распределению, торговле и поставкам электроэнергии и природного газа с преобладающей частной собственностью. Из-за одновременного требования увеличения доли ВЭИ в энергетическом миксе, повышения энергетической эффективности и понижения эмиссий парниковых газов, доля генерации ТЭС, использующих низкокалорийный уголь, должна быть ограничена 10-15%, что означает спад в добыче угля и закрытие базовых электрогенерирующих мощностей.
Для повышения доли ВЭИ необходимо инвестировать в улучшение электрической сети и сооружение маневренных мощностей. Ввиду неустойчивости производства ВЭИ, значительно увеличивается риск безопасности электроэнергетической системы. То есть существует внутреннее противоречие между целями ЕС по уменьшению эмиссии и увеличению доли ВЭИ, повышению энергетической независимости с одной стороны и увеличением энергетической с другой. Реализация этих целей приведет к разрушению единой ТЭК Болгарии, закрытию шахт и ТЭС до 1200 МВт, увеличению безработицы, повышению цен на энергию, потери конкурентоспособности и в среднесрочной перспективе прекращению реиндуистрализации страны.
Негативные последствия вряд ли будут ограничены только сферой энергетики. Не существует никаких сомнений, что они будут «перетекать» в реальный и банковский сектора, и ослабят болгарскую экономику в ближайшие десятилетия.
Разнообразие болгарского пейзажа и его для иммигрантов производит хорошее впечатление на рынке недвижимости в этой стране. Ну а как же проблемы, да они есть как и в любой другой стране но со своим колоритом.
В настоящее время в Болгарии проживает много тысяч русских иммигрантов. За последние несколько лет их число неуклонно растет; есть даже «пионеры» находящиеся здесь с 80-х и 90-х годов. Никто точно не знает, сколько русских сделали Болгарию своим привилегированным краткосрочным назначением или постоянным жильем.
Некоторые из них находятся здесь имея болгарское гражданство; некоторые проводят свой регулярный отпуск в Болгарии; многие переехали сюда на , будь то пенсионеры, или молодые люди и семьи, приезжающие сюда, чтобы продолжать и развивать свою карьеру или бизнес.
Существуют различные поводы переезда русских эмигрантов в Болгарию. Как и следовало ожидать, профессионалы предпочитают работать в крупных городах, таких как Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора, София.
Банско, Пампорово и Боровец, известные горнолыжные курорты, привлекают в основном сезонных отдыхающих или людей, которые купили недвижимость в основном в качестве инвестиции.
Это справедливо и для многих других курортов на Черном море с севера на юг, больших и не очень. Многим русским эмигрантам нравиться в небольших общинах и деревнях в пределах легкой досягаемости от побережья.
Город и область Велико Тырново предпочитают как пожилые, так и молодые переселенцы. Некоторые поселяются в самом городе, но большинство предпочитают окружающие деревни. Весь район действует как хаб по разным причинам. Регион расположен в центре Болгарии, в 2 часах езды от Софии и примерно так же до черноморского побережья и его курортов.
Это также важный культурный и исторический центр — «Город царей», столица Второго болгарского королевства, основанный в 1185 году. Кроме того, традиционной архитектуры, неповторимаю комбинация дерева и камня, была представлена в архитектурном ландшафте, способствует сохранению многолетней культуры, а также эстетически привлекает потенциального покупателя.
Таким образом, ситуация на рынке недвижимости в различных регионах Болгарии является не такой простой как кажется на первый взгляд. Несмотря на относительно небольшие размеры и численность населения страны.
Общие проблемы иммиграции на рынке недвижимости Болгарии
Таким образом, можно наблюдать ряд отдельных секторов . От краткосрочной аренды или инвестиций, до недвижимости приобретенной для постоянного проживания.
Большинство желающих преуспевают в поиске имущества, которое им подходит без реальных проблем. Тем не менее, существует значительное число покупателей и инвесторов, которые сталкиваются с множеством проблем. Болгарская национальная пресса и даже российские СМИ регулярно сообщают о трудностях и проблемах для иностранных граждан, которые сталкиваются с процессом приобретения недвижимости.
Во-первых, язык, конечно, зависит от индивидуальных возможностей. Во-вторых, незнакомая правовая система, с незнакомым набором правил, ограничений и требований. В-третьих, практические и эффективные профессиональные отношения с агентами, с разработчиками и даже проблемы с строителями и мастерами.
Глобальный кризис как болгарский фактор
В какой-то мере каждый из них был затронут так называемым глобальным финансовым кризисом. Болгария не осталась исключением. Однако, как прокомментировало ведущее агентство недвижимости в Софии, продолжающиеся разговоры об этом кризисе только служат для раздувания недоверия на рынке недвижимости. Есть также некоторые местные факторы, которые следует учитывать.
За последние несколько лет Болгария стала свидетелем огромного бума в строительстве — от торговых центров до гостиничных комплексов. А также массового развития нового жилого фонда, от охраняемых частных имений до новых жилых домов.
Существует несколько проблем, связанных с этим расширением; но то, что здесь актуально — это перенапряжение избыточной мощности во внутренней собственности. И, неизбежное следствие — (относительное) падение цен на жилье с появлением сильного рынка покупателей, если у него есть средства, а также крах продавцов. В основном, сейчас не плохое время время для покупки недвижимости в Болгарии, будь то краткосрочной или долгосрочной!
Проблемы с Болгарской недвижимостью
Есть несколько факторов, которые делают Болгарию привлекательной для покупки недвижимости: теперь она входит в состав ЕС; сравнительная стоимость жизни дешевая; на национальном и региональном рынке существует много собственности; пейзаж впечатляет; сами болгары открыты, приветливы и гостеприимны.
Большинство из них в основном являются эмоциональными причинами, однако действительными; прозаическая истина заключается в том, что покупка собственности непростая, в любой стране, включая Болгарию.
В России все знакомы с концепцией владения землей понятны — она является арендованной или собственной (арендуете ее или владеете ею напрямую). В Болгарии иностранец не из страны члена ЕС не может владеть болгарской землей. Нужно сформировать болгарскую компанию, чтобы , на которой построен дом.
В Болгарии большинство людей владеют своей собственностью напрямую (путем наследования или покупки наличными). Банковская система Болгарии значительно расширяет концепцию ипотеки, но условия значительно отличаются от условий в России.
Еще одно существенное различие: доля располагаемого дохода, получаемого за счет регулярных платежей по ипотечным кредитам, рассчитывается на совершенно другой основе, тогда как процентные ставки на моного ниже ставок в Росии.
В целом, юридические требования, предъявляемые к покупателю недвижимости, по понятным причинам разные, весь процесс не быстрый и имеет свои нюансы. Это увеличивает потребность в надежной профессиональной поддержке на протяжении всего процесса покупки нового дома.
Всем известно о «знакомом знакомого», который купил болгарскую недвижимость в Интернете — можно ли действительно поверить в это? Честно говоря, это в значительной степени городской миф — а потенциально полная катастрофа!
Примеры британских покупателей в глубоких проблемах
К сожалению было много случаев — назовем это — мошенничество в сфере собственности в Болгарии. Если вы не знакомы с этим, просто сделать интернет — поиске «Bulgarian Dreams », компания, которая «пришла и ушла», как говорится, и в настоящее время расследуются полицией в Великобритании.
К сожалению, есть несколько таких случаев; интересный момент, который возникает, заключается в том, что существует так много зарегистрированных в России компаний по недвижимости, которые вполне могут быть вовлечены в то, что можно назвать «сомнительным поведением». И, если вы посетите Банско, вы быстро увидите, что многие из этих агентств давно нет или закрыты.
Был знаменитый пример нескольких сотен британских и ирландских граждан в Банско и вокруг него, чьи мечты стали полными кошмарами; они потеряют до 6 млн. фунтов стерлингов, если не решат свои проблемы с девелопером Bulgarian Development UK в Pirin Park Resort. Им даже пришлось прибегнуть к призыву к ЕС за помощью.
Болгарское решение
Без каких-либо суждений по указанным выше случаям существуют общие гарантии того, что любой потенциальный покупатель может и должен совершать покупку в Болгарии, как это может быть в России или в других местах.
Во-первых, нужно развеять все романтические представления о хорошем, невероятно дешевом доме или квартире, где бы вы ни захотели поселиться в Болгарии. Возможно, они все еще существуют, но их все труднее найти. За последние несколько лет рынок сильно вырос, так как местные граждане и профессиональные разработчики понимают потенциальную ценность недвижимости для иностранцев.
Важнейшей гарантией является, как и в большинстве стран, найти надежного и
Болгарская конституция 1991 года, которая учредили парламентскую республику, обеспечивала многопартийную парламентскую систему и свободные выборы, всеобщее избирательное право.
Главой Болгарского государства является избранным президентом, а главой правительства является премьер – министр, избираемый крупнейшей парламентской группой. Для входа в Национальную ассамблею партии и избирательные коалиции должны получить не менее 4% голосов.
Совет министров находится под председательством премьер – министра. Совет является основным органом исполнительной ветви власти.
Мэры и советники местных муниципалитетов избираются, а губернаторы назначаются Советом министров. Существуют также независимые судьи (судебная ветвь власти).
Лидерство и политические деятели
Испытала значительные нарушения в политике в период 1990 – х годов. Постсоциалистическое правительство часто менялось, а два парламента не смогли сохранить своих четырёхлетних мандатов.
Растущее недовольство правительством из – за его неспособности осуществлять постсоциалистическую реструктуризацию экономики. В результате этого, активность избирателей снизилась с 83% (во время парламентских выборов в 1991 г) до 59% на момент выборов в 1997 году.
Более чем 35 политических партий и коалиций было зарегистрировано на парламентских выборах в период 1990 – х годов, но только небольшая часть из них получила достаточное количество голосов для прохождения в парламент.
В политике преобладает Союз демократических сил, антикоммунистическая коалиция, которая стала партией в 1997 году, а также Болгарская социалистическая партия, являющаяся преемницей Болгарской коммунистической партии.
Ещё одна партия, играющая важнейшую роль в парламентской политике – это Движение за права и свободу, которая обычно отождествляется с турецким национальным меньшинством в Болгарии.
Несмотря на разочарование, многие болгары продолжают надеяться на то, что правительство сможет решить государственный и социальные проблемы, а также сможет обеспечить достойную жизнь гражданам, как это было в эпоху социализма.
Социальные проблемы и контроль в Болгарии
Формальные системы для решения проблем с преступностью включают в себя законы, полицию и суды. В постсоциалистический период, когда преступность вышла из – под контроля, полиция в лучшем случае считалась неэффективной, а в худшем – участвовала в быстро растущей преступности.
Наиболее распространёнными зарегистрированными преступлениями являются хищение собственности и угон автомобилей, в то время как обвинения в коррупции также были широко распространены.
Ещё одно распространённое мнение касалось того, что определённые секторы экономики находились под контролем, так называемых, мафиозных групп, которые вели свою деятельность незаконным путём.
Обычные граждане зачастую чувствовали себя беспомощными, так как были не в состоянии что – либо сделать в этой, почти безвыходной ситуации бесконтрольного поведения криминальных элементов.
В некоторых сельских общинах, где отсутствовала формальная система социального контроля, продолжались предприниматься действия по решению проблем, таких как гибель урожая от животноводства, а местные власти выступали в качестве посредников в спорах.
Военная активность
Все болгарские мужчины обязаны нести воинскую службу, хотя не принимала непосредственного участия в военных конфликтах со времён Второй Мировой войны.
В 1990 – е годы срок воинской службы сократился, частично в связи со стоимостью. Началось движение к добровольной армии. Военные расходы сократились с 4,6 % от валового внутреннего продукта в 1988 году до 1,8% в 1996 году.
Социальное обеспечение и программы реформ
В социалистическую эпоху социальные гарантии Болгарии включали в себя пенсии, здравоохранение, декреты и гарантии по трудоустройству. Некоторые услуги преследовали идеологические цели, такие как дневной уход, который позволял женщинам становиться частью рабочей силы.
Экономический статус многих домохозяйств и семей значительно снизился в период постсоциализма, так как росла безработица, а покупательская способность, выплаты и пенсии, наоборот, неуклонно снижались.
Между тем, скудное финансовое состояние правительства не позволяло поддерживать те отрасли, которые раньше пользовались большим вниманием со стороны власти. Негосударственные организации (НПО), такие как Красный Крест Болгарии, участвуют в мероприятиях по поддержке детских домов, а также они занимаются питанием бездомных детей.
Другие развивают гражданские права или же способствуют межэтнической и межрелигиозной терпимости. Тем не менее, деятельность НПО ограничивается экономическими обстоятельствами и полагается на иностранное финансирование.
Некоторая зарубежная поддержка для НПО является результатом их предполагаемого статуса как демократических институтов, являющиеся частью гражданского общества, которого, как считалось, не хватало в эпоху социализма. Таким образом, НПО, безусловно, нуждаются в поддержке.
Неправительственные организации и другие объединения Болгарии
Совсем немного независимых организаций существовало при социализме в Болгарии. Ранее зарегистрированные группы были включены в государственные структуры или же вовсе исчезли. Недавно сформированной организацией является экологическая организация, например, Ecoglasnost, который сыграл свою роль в политических изменениях 1989 года.
Количество НПО значительно возросло после распада социалистического режима в Болгарии. Эти организации занимались решением таких проблем, как охрана окружающей среды, экономическое развитие страны, защита прав человека, социальное обеспечение, здравоохранение, искусство и образование.
Большинство НПО полагается на финансовую поддержку со стороны источников, находящихся за пределами Болгарии, которые так или иначе заинтересованы в их деятельности или в организации демократических институтов. Многие НПО были созданы городскими профессионалами, хотя некоторые группы существуют и в сельских районах.
Массовая мобилизация вокруг экологических проблем, которая наблюдалась в 1989 году, несколько снизилась, поскольку многие люди в то время боролись за выживания в условиях сложнейшей экономической ситуации.
В целом, влияние НПО на жизнь людей ограничивается их незначительными размерами, а также ограничением их финансирования. Также НПО в некоторых кругах вовсе отказываются признавать значительными для общества организациями.
Другие организации включают в себя профсоюзы и профессиональные объединения.
Трансформации в Болгарии: результаты, ошибки, перспективы
НИКОЛА КОЙЧЕВ
доктор экономических наук, профессор (Болгария)
Переходный период в болгарской экономике
характеризуется устойчивым ухудшением всех
основных показателей
Среднемесячная зарплата болгарина в 25 раз ниже
зарплаты наемного работника в Германии
Экономический кризис можно преодолеть путем
государственного регулирования на
макроуровне и либерализации деятельности
предприятий и фирм
Осенью 1989 г. начался интенсивный распад мировой социалистической системы. Страны Центральной и Восточной Европы взяли новый курс развития национального общества – от тоталитаризма к демократии и от командно-административной экономики к социальному рыночному хозяйству. Внешняя политика переориентирована диаметрально в противоположную сторону – с Востока на Запад. Координационной столицей вместо Москвы стал Вашингтон. Начались радикальные перемены в политическом и социально-экономическом устройстве 27 постсоциалистических суверенных республик. Одной из них была Болгария.
Политическая система
Датой рождения новой демократии является 10 ноября 1989 г. – день, когда Центральный комитет Болгарской коммунистической партии сменил своего генерального секретаря, руководившего страной несколько десятилетий.
К сожалению, трансформации начались без ясного представления о параметрах будущего государственного устройства, без попытки даже в самом общем виде представить стратегию и путь развития. Главное – от социализма. Но к чему? К классическому или государственному капитализму, посткапиталистическому или постиндустриальному обществу? Эйфория отринула все достигнутое – и социальные достижения, и материальную культуру.
В течение нескольких недель в Болгарии возникли десятки партий. Достаточно было одной даже мало осмысленной, но эмоциональной речи на митинге, чтобы оратор стал лидером. Новая элита, представленная преимущественно университетскими и научными деятелями, наивно полагала, что за считанные месяцы, сменив управленческую номенклатуру, конституцию и несколько законов, Болгария может превратиться в развитую рыночную демократию.
Однако реальности упорядочили ход событий в логическую цепочку: “круглый стол” – для диалога основных политических субъектов, досрочные парламентские выборы, новая Конституция , которая была принята в середине 1991 г. при доминирующей роли социалистов (бывших коммунистов) в Великом народном собрании (парламенте). Главные принципы нового Основного закона – Болгария является парламентской республикой с политическим плюрализмом, социальной рыночной экономикой и гарантиями основных прав и свобод граждан.
За 12 лет трансформаций политический плюрализм воплотился в 200 партий, союзов, движений и других организаций, практически слившихся в 3 – 4 объединения – Болгарскую социалистическую партию, Союз демократических сил, Движение за права и свободы, а также в ряд политических коалиций во главе с демократами, социал-демократами и земледельцами. Реально политическая модель Болгарии стала двухполюсной.
После “революции” 4 раза проходили парламентские выборы , страной управляли 7 обычных и 2 служебных составов правительства , общей чертой которых было стремление к либеральным методам руководства. В целом основные политические характеристики переходного периода сводятся к следующим моментам:
демократия и плюрализм политической жизни;
плюрализм собственности и либерализация экономических отношений ;
Восстановление основных свобод граждан – свободы слова, свободного передвижения в стране и за рубежом, демократизация индустриальных отношений с правом на социальные и политические протесты;
Активная, но однонаправленная прозападная внешняя политика;
Большая динамика смены лиц на политической сцене , вызванная высокими темпами обновления, опытом, ошибками и даже межличностными интригами и лидероманией.
Этот переход сопровождался деформацией в политических отношениях:
В институтах и органах власти без критической оценки внедрялись неэффективные для национальной специфики иностранные модели управления ;
Ложно понимаемый либерализм и свертывание важных функций государства ухудшили состояние основных государственных систем – армии, полиции, суда ;
Западная лояльность публичной администрации к государству и населению; развивается патологическая коррупция ;
Слабый финансовый и административный контроль создал условия для ненормально высокого удельного веса теневой экономики ;
Слабость власти позволила развиться организованной преступности ;
Беспринципное и аморальное перераспределение собственности и плохой банковский надзор сформировали уродливую социальную защиту общества.
В ходе трансформации политической системы Болгарии допущены серьезные ошибки. Потому и путь к конечной цели проходит зигзагами, с поворотами в обратную сторону и крутыми спусками. Допущено много ошибок и в кадровых назначениях. Как правило, на высокие государственные должности выдвигались теоретики, не имеющие управленческого опыта. Они, допустим, хорошо знали иностранные модели демократии, но не имели представления о Болгарии как объекте управления и реформирования. Дефицит государственной зрелости управленцев позволил чрезмерное иностранное вмешательство во внутреннюю и внешнюю политику суверенного государства. Советниками оказались представители иностранных правительств, международных финансовых институтов, консалтинговых фирм и даже ученые и эксперты, не имевшие опыта трансформации постсоциалистических отношений. Большой ошибкой переходного периода стала и перманентная конфронтация управленцев и оппозиции; взгляды левых и правых по основным политическим проблемам, как правило, были противоположными.
Экономика
Переходный период в Болгарии характеризуется резким ухудшением всех важнейших экономических показателей . Сократился объем ВВП, устойчивый спад наблюдается в промышленном и аграрном производстве, внешней и внутренней торговле, снизилась покупательная способность государственного бюджета, занятость населения, страна переживает инвестиционный и инновационный застой. Ухудшение экономической ситуации подтверждают и косвенные индикаторы – многократно уменьшились объемы грузоперевозок, сократилось энергопотребление для производственных целей.
Спад ВВП составил 29% (рис. 1). В долларовом же эквиваленте этот показатель еще хуже – падение достигло 44% с 21,8 млрд долл. в 1989 г. до 12,3 млрд долл. в 2000 г. Уменьшение товарного производства изменило структуру валового продукта – произошло сокращение удельного веса промышленности, тогда как доля услуг выросла, даже без развития рынка капитала или превращения Болгарии в региональный банковский и биржевой центр.
Промышленное производство уменьшилось в 2,5 раза. Первый срыв произошел в 1990 г. из-за развала социалистической экономической интеграции. В дальнейшем негативное влияние оказали такие факторы, как политические и экономические ошибки, шоковая либерализация кредитов, валютных и ценовых отношений, бездумная приватизация, сокращение платежеспособного внутреннего спроса, бесконтрольный импорт товаров, не прошедших таможенное оформление, и др.
Многократно сократился аграрный сектор . Производство промышленных культур – зерна, табака, винограда, фруктов снизилось в 2 – 2,5 раза, а сахарной свеклы – в 18 раз! В 2,5 – 3,5 раза уменьшилось поголовье сельскохозяйственных животных – коров, свиней, овец, птицы. В тяжелом положении оказалась пищевая промышленность – производство консервов упало в 23 раза /!?/, мясопереработка снизилась в 6 раз, виноделие – в 2 раза. Болгария, бывшая мировым лидером по выпуску табачных изделий, сократила эту деятельность в 3,5 раза. Тем не менее продовольственному балансу страны ничто не угрожает.
Значительно хуже стал внешнеторговый обмен . Годовой товарооборот снизился с 14,5 млрд долл. до 9,8 млрд., при этом экспорт уменьшился с 7,5 млрд в 1989 г. до 4,5 млрд в 2000 г. Резко дебалансировано торговое сальдо с Россией и другими странами СНГ – соотношение “экспорт: импорт” составляет сегодня 1: 7!!! Эта деформация также является следствием большого числа ошибок во внешней торговле, таможенной и транспортной политике.
Болгария имеет большой внешний долг – более 10,5 млрд долл. (1300 долл. на душу населения). Положение осложняется тем, что отношение величины долга к ВВП составляет 85%, а экспорта к долгу – 42%.
Слабая экономика формирует и слабый государственный бюджет . В состоянии хронической нехватки денег работают все общественные структуры, находящиеся на бюджетном содержании. Покупательная сила бюджетов общин (муниципалитетов) сократилась в 3 раза. В частности, на оборону планируется выделить 3,3% ВВП – сравнительно высокий показатель по международным стандартам. Однако из этой суммы на перевооружение армии направляется лишь 6%!
Старт экономическим реформам дан в феврале 1991 г. – через год после “революции”. Причем первым действием властей стало введение полной либерализации цен, доходов и валютных курсов. Мера оказалась шоковой – у хозяйствующих субъектов не было времени, чтобы подготовиться к новым условиям кредитования и валютных расчетов. Это нанесло второй удар по национальному производству. В результате в мирное время всего за два года оно упало в 2 раза.