Главная / Заявления

Где проводится сделка купли продажи квартиры. Как происходит купля-продажа квартиры

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры всегда описывают как довольно сложный и затратный по времени процесс. Именно поэтому советуют нанимать риелтора. Объективно: власти очень много сделали, чтобы эту процедуру упростить и сделать доступным для понимания простых граждан.

Безусловно, заплатив определенную сумму, вы получите результат с намного меньшими усилиями. Но для начала прикиньте, сколько стоит ваш рабочий день, сколько раз вам понадобится брать выходной за свой счёт, чтобы заняться оформлением самостоятельно. Сравните полученную цифру с суммой, которую просят за решение проблемы оформления, и уже потом примите решение.

Как оформить покупку квартиры

Раз в нашей статье речь идёт о самостоятельном оформлении купли-продажи, значит внимательное изучение представленного продавцом пакета документов ложится на ваши плечи. Впрочем, если вы обратитесь к посредникам за помощью в оформлении покупки, это всё равно в ваших же интересах, поскольку квартиру нужно обязательно .

Наша цель — сдать документы в Росреестр с первого раза. Для предоставления в орган регистрации необходимы:

Паспорта участников сделки и копии всех страниц основного документа;
Договор купли-продажи в 3 экземплярах (или договор купли-продажи доли);
Свидетельство о государственной регистрации права ;
Правоустанавливающий документ : договор приватизации, дарения, наследования, купли-продажи
Нотариально заверенное согласие супруга на продажу. На покупку согласие не требуется, 50% жилплощади будет принадлежать супругу/супруге.
Свидетельство о браке . В случае иного семейного статуса: свидетельство о разводе, смерти мужа или жены;
Согласие органов опеки , если несовершеннолетний или подопечный был прописан, либо имел долю в продаваемой собственности;
Отказы соседей , если квартира коммунальная и продаётся комната лицу, не имеющему доли собственности в данном жилом помещении;
Заявление о регистрации прав на недвижимость от обоих участников сделки – выдадут на месте;
, если оба или один из участников сделки доверили её проведение другому лицу.
Квитанцию об оплате пошлины и её копию приложить желательно, но не обязательно.

Прочие документы для регистрации не нужны.

Если сделка ипотечная, финансовая организация запросит рыночную оценку стоимости квартиры.
Банк предоставляет список независимых оценочных бюро, к чьим услугам должен прибегнуть покупатель. Оплачивает услуги экспертов покупатель. Продавец же должен обеспечить доступ оценщика в жилое помещение.

Чтобы правильно оформить покупку, приобретатель, тем не менее, обычно запрашивает следующие бумаги, помогающие ему оценить риски при покупке квартиры:

При необходимости сначала оформляется Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Он подписывается для того, чтобы участники договора соблюдали достигнутые договоренности: продавец – вовремя выписался из жилья, покупатель – не передумал покупать. В нём может быть прописано внесение авансового платежа или задатка. Читайте как должна быть оформлена расписка в получении задатка .

Предварительный договор требуется при ипотечной сделке.

Процедура оформления сделки

Когда все документы собраны, покупатель и продавец могут заключать Основной договор.

По закону он подписывается в простой рукописной форме. Заверить договор купли-продажи нотариально следует только для того, чтобы вдвоём (продавец и покупатель) не ездить на сдачу договора на регистрацию. После нотариального заверения это может сделать любой из участников процесса, нотариус в том числе.

Необходимо определиться со способом передачи средств за объект. Раньше чаще использовалась закладка ячеек. Теперь все большую популярность приобретает расчёт через аккредитивный счёт в банке.

Регистрация происходит в местном отделении Росреестра. В регионах, где работают МФЦ, это можно сделать в районном МФЦ.

Участники сделки подписывают договор купли-продажи в присутствии регистратора, заполняют заявление и сдают необходимые документы. Взамен им выдаётся расписка с описью принятых документов, их копий и датой получения свидетельства собственника квартиры.

Срок оформления () – максимум 18 календарных дней. В Москве – не более 12 календарных дней.

Сколько стоит оформление покупки

Стоимость регистрации права собственности на квартиру – 2000 рублей для физических лиц. Оплачивает пошлину обычно продавец. Возможны иные договоренности.

Если требуется независимая оценка стоимости, её цена зависит от метража, тарифов оценщика, срочности выполнения оценки. Несрочное выполнение заказа по оценке однокомнатной квартиры – около 4000 рублей.

В последние годы сделки с недвижимостью стали частным явлением. Их владельцы стремятся продать квартиры, в силу различных причин, одной из которых является невозможность содержать несколько квартир ввиду невысокого заработка. Им приходится платить большие налоги несоразмерные с получаемой от сдачи ее в аренду прибыли. К тому же год от года повышается стоимость коммунальных услуг, что служит основанием для избавления от лишней квартиры.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Общие понятия

Помимо того он может отказать в исполнении обязательств, если покупатель не выполнит принятые на себя обязательства.

Он вправе потребовать с покупателя , подтверждающий его намерение об осуществлении в дальнейшем сделки купли-продажи.

Что это такое

Что касается обретения права собственности в порядке дарения, то действие подтверждается договором дарения.

Бывший правообладатель может оспорить договор дарения в судебном органе, что повлечет к потере квартиры и денежных средств, заплаченных за нее.

При процедуре основанием перехода квартиры с точки зрения юридического права является:

Каждый их участников сделки, связанной с продажей квартиры, которая была унаследована, подвергается определенным рискам. Квартира, полученная в наследство, может быть продана, если оформлена соответствующая документации.

Покупатель должен их проверить, чтобы не попасть в мошеннические схемы. Они разрабатываются и приводятся в действие недобросовестными людьми, которые не брезгуют ничем.

Что касается рисков продавца, то наиболее распространенным является потеря потенциального покупателя, если у него затянется процедура сбора требуемых документов.

Если он заключит , получить предоплату, оформив при этом на получение денежных средств, то он обезопасить себя от каких-либо рисков.

С чего начать

Как правило, поиск покупателя ложится на плечи владельца квартиры, который намерен ее продать. Сделка успешно совершится, если будет найден потенциальный покупатель, готовый выкупить квартиру.

Наилучшим вариантом станет заключение предварительного договора, внесение предоплаты, оформленной надлежащим образом.

В договоре купли-продажи должны быть включены пункты, содержащие:

Понятие процедуры «сделка купли-продажи» предусмотрено в положениях . Она относится к категории наиболее распространенных оснований, в результате чего возникают гражданские правоотношения.

При ее помощи участники экономического оборота претворяют в жизнедеятельность личную гражданскую правоспособность.

Ее формы обладают многообразием, в силу чего действия сделки позволяют распорядиться движимым, недвижимым имуществом по усмотрению владельца.

Основные этапы

До начала сделку купли-продажи нужно квартиру с целью установления ее стоимости, для чего проводится анализ цен на рынке недвижимости.

Продавец должен точно определиться со стоимостью квартиры, чтобы впоследствии он раскаялся о назначение минимальной цены за нее.

Для интересующих вопрос, как проходит сделка купли-продажи ниже приведен порядок ее осуществления.

Чтобы ее оформить продавцу необходимо:

По общепринятым правилам покупатель подает заявление вместе с документами на квартиру в отделение ФКП Росреестр по местоположению квартиры, чтобы осуществить регистрацию права собственности с последующей выдачей официального свидетельства.

В день совершения сделки заинтересованным лицам надлежит предъявить все документы в Управление Федеральной регистрационной службы, подписать договор, подать заявление на регистрацию сделки.

Прием документов сопровождается выдачей расписки, в которой указываются все принятые документы. В ней отмечается дата выдачи свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя.

Договор купли-продажи жилой площади можно составить в произвольной форме письменно. Сделка расценивается в качестве заключенного со дня регистрации права собственности управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Участники сделки подписывают договор купли-продажи, который подается также в указанный выше орган для осуществления регистрации.

Управление ФСРКиК регистрирует переход права собственности, после чего выдает свидетельство. В силу указанного фактора необходимость удостоверения договора в нотариальном порядке отпадает.

По усмотрению участников сделки купли-продажи он может быть заверен у нотариуса, если такого рода мера была предусмотрена в предварительном договоре либо соглашении.

При оформлении сделки купли-продажи в нотариальном порядке производятся действия:

Проверка личности участников сделки, которые обратились к нему.
Установление дееспособности и правоспособности участников сделки.
Разъяснения участникам сделки купли-продажи смысла и значения договора.
Проверка соответствие содержания договора намерениям участников.
Установление правомерности сделки купли-продажи.

Все виды нотариальных действий осуществляются сообразно положениям акта . В нем предусмотрен порядок оформления сделки, приведен перечень требуемых и сопутствующих документов.

Порядок оформления

В соответствии с новыми правилами оформления документации сделки купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если продается недвижимое имущество либо его некая часть.

Данное правило действует с начала текущего года и распространяется на процедуру реализации доли недвижимости, которое принадлежит определенной категории лиц.

В их число входят:

Немаловажную роль играет наличие нескольких правообладателей на квартиру, поскольку каждый из них имеет право претендовать на некую ее долю.

Если в их отношениях назревает какой-либо конфликт, то любой из правообладателей может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы оспорить сделку купли-продажи. Норма предусмотрена в положениях Гражданского кодекса.

Видео: алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

Важные нюансы

В ходе совершения сделки между ее участниками устанавливаются гражданские права и обязанности. Они могут видоизменяться либо прекратится. Результатом совершения сделки является подписание ими договора.

Норма предусмотрена в указаниях — . Многие граждане интересуются, как провести сделку купли-продажи квартиры самостоятельно без посредников.

Соответственно нормативам законодательных актов сделка любого рода должна проводиться на условиях, предусмотренных договором.

Он удостоверяет действительность совершенной сделки, вследствие чего квартира отходит от одного лица к другому на праве собственности.

Ее условия вытекают из правомерности юридического действия в получении участником сделки желаемого результата.

К ним относятся условия:

законность содержания сделки;
дееспособность участников;
соответствие воли и волеизъявления;
соблюдение формы сделки.

Граждане должны соблюдать вышеперечисленные условия, потому что неисполнение одного из них приведет к признанию сделки , если иные условия не предусмотрено законом.

При продаже недвижимости каждый российский гражданин обязан уплатить налог , размер которого составляет 13% от общего дохода.

В него входят все виды получаемых ими доходов, включая доход от реализации недвижимого имущества. Но при этом они наделены правом получения при покупке жилой площади.

Если квартира принадлежит нескольким лицам, то каждый из них имеет право претендовать на продаваемую долю.

При возникновении конфликтной ситуации любой из правообладателей может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы оспорить совершенную сделку купли-продажи. Норма предусмотрена в положениях статьи 250 Гражданского кодекса.

В ней отмечено, что владельцы определенной доли права собственности обладают преимущественным правом на приобретение продаваемой доли.

Если квартира была получена вследствие наследования, то нужно уточнить дату наследодателя, то есть предыдущего правообладателя.

454

Разъясняются основания для установления, изменения и прекращения прав и обязанностей граждан, совершающих определенные виды сделок. Например, в указаниях статьи 454 ГК разъяснен порядок осуществления сделки.

Акт устанавливает юридический факт совершения значимых действий, одним из которых является сделка. В ней проявляются имущественные отношения, как между юридическими лицами, так и физическими.

Они возникают среди юридических лиц — коммерческих учреждений, выступающих в качестве средства рыночной экономики, обладающего высокой эффективностью.

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

С помощью нотариуса

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и . Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

С помощью риелтора

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
организация просмотра и показа квартиры;
решение о сроках проведения сделки;
организация проведения оплаты задатка или аванса;
консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
проверка предоставленных документов;
организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

Основные документы:

- Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).
- Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):

Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь .

Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

Документы, подтверждающие чистоту сделки:

- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.
- Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

Дополнительный пакет документов:

- Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
- Предыдущий договор купли-продажи.
- Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.

Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.

Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- . Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он .

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

В Многофункциональном центре (МФЦ).
В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.

После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

С помощью риелтора

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.

Список расходов:

Государственная пошлина – 2000 рублей.
- Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
- Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – ).
- Справка из Росреестра – 200 рублей.
- Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.

В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.

Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте .
Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:
Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
- Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
- Проектную декларацию.
- Разрешение на строительство, на землю.
Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
Во время приема-передачи задатка желательно , в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:

Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Купля-продажа с участием родственников

Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или , считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры

С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Изменения условий продажи:

Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы ( и соглашение о разделе имущества).
Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – ), ренте и приватизации (см. также – ).

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

Из следующей статьи вы узнаете, .

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

договор купли-продажи;
договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
договор дарения;
свидетельство о праве на наследство;
решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

фамилия, имя, отчество;
дата рождения;
место рождения;
серия и номер паспорта;
кем и когда выдан паспорт;
адрес регистрации по месту жительства.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающий документ;
справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Если рыночные цены на жилье растут, не стремитесь продать побыстрее, «за дешево», лучше подождите некоторое время, поставив сопоставимую с рынком цену.

Подготовка квартиры, а также всего комплекта необходимых документов

Подготовьте квартиру к продаже, сделайте, при необходимости, небольшой косметический ремонт, это добавит конкурентоспособности вашей недвижимости, привлечет покупателей и, соответственно, добавит стоимости квартире.

Позаботьтесь о том, чтобы к моменту старта продажи из квартиры уже была вывезена вся мебель, кухонная утварь, другие вещи, а также все граждане, ранее проживающие в ней.

К моменту осмотра квартиры первым потенциальным покупателем она должна быть пустой, что добавит квартире эффект масштаба, позволит покупателю пофантазировать с собственной планировкой.

Отнеситесь с полной мерой ответственности к сбору всех необходимых документов на продажу квартиры, любой недоучтенный, неподготовленный документ может стать камнем преткновения при заключении сделки, затянет время продажи, и тем самым может отбить у покупателя желание приобретать вашу квартиру.

От грамотно оформленного пакета документов будет зависеть как юридическая чистота сделки купли/продажи, так и стоимость объекта недвижимости.

Для составления пакета документов лучше обратиться к компетентному юристу, а также учесть все требования по документам регистрирующего органа.

Следует серьезно отнестись к заполнению технической документации на квартиру, чтобы данные, указанные в документах, совпадали с действительностью.

Перечень необходимых документов:

свидетельство о регистрации прав на имущество, подтверждающее права собственника владеть и распоряжаться квартирой;
документы, подтверждающие личности всех собственников жилья: паспорта и свидетельства о рождении на детей, не достигших возраста 14 лет;
технический паспорт на квартиру (кадастровый паспорт);
если квартира является совместным имуществом, то требуется свидетельство о браке и согласие супруги/супруга о продаже;
разрешение из органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
выписка из домовой книги о всех жильцах, прописанных в квартире;
документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Реклама о продаже, поиск покупателя

Подготовив все документы, рассчитав примерную продажную стоимость квартиры, необходимо огласить ваше решение продать недвижимость через СМИ, рекламные и риэлтерские агентства.

Объявление должно быть емким, четким, лаконичным, описывающим как технические характеристики жилья, так и его конкурентные преимущества на рынке недвижимости.

Предварительное составление договора купли/продажи

Для чего необходимо составлять договор купли/продажи предварительно, спросите вы, а для того, чтобы обезопасить и покупателя от того, что продавец может продать квартиру кому – то другому, и продавца от риска возможной отмены сделки. Как правило, при заключении предварительного договора, покупатель предоставляет продавцу задаток – часть средств от полной стоимости квартиры , что также прописывается в договоре или в дополнительном документе – соглашении.

У предварительного договора купли/продаже нет установленной типовой формы , он составляется произвольно и включает следующие данные: паспортные данные как покупателя, так и продавца, их адреса, описание продаваемой квартиры, ее технических характеристик, адрес, также указывается сумма задатка и сроки исполнения обязательств сторонами, после чего ставится дата и подписи.

Вам нудно будет скачать договор купли продажи квартиры. Это вы можете сделать по следующей ссылке: .

Расчет за недвижимость

Важно юридически и финансово грамотно провести денежный расчет. Расчет за квартиру можно проводить как на этапе заключения сделки, так и на этапе подписания сторонами акта приема/передачи недвижимости.

Как правило, в сделки с куплей/продажей квартир на этапе расчета за недвижимость включается третья сторона – банк.

Он является своеобразным гарантом получения продавцом вырученной за продажу квартиры стоимости, а для покупателя он гарантирует реализацию права собственности на купленную квартиру за оговоренную сумму.

Под контролем сотрудника банка в присутствии обеих сторон сделки купли/продажи деньги запечатываются в пакет с подписями обеих сторон и закладываются в банковскую депозитную ячейку. После того, как сделка будет юридически правильно оформлена, а право собственности покупателя на жилье зарегистрировано, продавец получает оговоренную сумму в банке.

Заключение сделки купли/продажи и государственная регистрация законных прав на квартиру нового собственника далее описываться подробно.

Договор купли/продажи жилой недвижимости может составляться в произвольной письменной форме или заверяться нотариально. В договоре должны быть указаны обязательные реквизиты сторон, а также:

цена продаваемого/покупаемого имущества;
адрес его местонахождения, техническое описание, данные кадастрового паспорта;
описание способа и срока расчета за квартиру;
сроки передачи квартиры покупателю;
срок подписания акта приема/передачи квартиры между продавцом и покупателем.

После процедуры подписания договора сторонам следует обратиться в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры, пройди обязательную регистрацию.

Последним этапом при продаже квартиры является передача квартиры покупателю, при которой в двух экземплярах подписывается акт приема/передачи недвижимости, а если в сделке участвовала третья сторона, например, коммерческий банк, то подписывается еще один экземпляр. После этой процедуры продавец обращается в банк за получение денежных средств за квартиру, хранящихся в ячейке, и сделка по продаже квартиры считается завершенной.

Также вам будет полезным узнать о том, как оспорить куплю-продажу квартиры. Об этом мы рассказали .

Альтернативная сделка

Альтернативной сделкой считается одновременный процесс продажи и покупки квартиры, т.е. когда собственник продает свою жилую недвижимость и одновременно приобретает жилье. Разновидностями альтернативных сделок являются:

обмен квартирами равнозначными по площади и техническим характеристикам;
обмен меньшей квартиры на большую с доплатой;
обмен большей квартиры на меньшую/меньшие, например, дробление коммунальных квартир.

Самостоятельно провести такого рода сделку будет нелегко, если вы не подкованы безупречными знаниями законодательства, поэтому лучше обратится к профессиональному риэлтору или в агентство.

При продаже квартиры придерживайтесь некоторых общих правил, чтобы минимизировать свои риски и выгодно продать жилье:

если вы решили продавать квартиру через риэлтора или агентство, удостоверьтесь, что у них юридически правильно оформлены все необходимые документы на осуществление их деятельности, а именно лицензию, отзывы о работе, узнайте, как давно они работают на рынке недвижимости;
помните, что даже обращаясь в агентство, вы только минимизируете риски при продаже квартиры, но не исключаете их полностью;
при заключении договора с риэлтором в ваших же интересах будет оговорить его вознаграждение в виде процентов от стоимости проданной квартиры, это будет стимулировать риэлтора продать ваше жилье как можно выгоднее;
в договоре на оказание услуг риэлтора необходимо прописать каким образом будут перечисляться все платежи: через коммерческий банк или непосредственно через агентство;
ни под каким предлогом не отдавайте документы, удостоверяющие личность, а также документы на квартиру чужим людям, если же это будет крайне необходимо, то не поленитесь составить акт приема/передачи документов;
внимательно изучайте все документы, предоставляемые вам на подпись, сравнивайте экземпляры, копии и оригиналы;
производите оплату только руководству агентства, никакие рядовые служащие, подчиненные не вправе принимать у вас денежные средства за оказание услуг.

Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет специфику договора купли/продажи жилой недвижимости, это именуется существенными условиями. Такими существенными условиями договора является предмет договора и его цена, а также перечень лиц , которые, даже после продажи квартиры новому собственнику, имеют право пользоваться ею согласно действующему законодательству.

Если продавец не уведомил покупателя при заключении договора о третьих лицах и их правах на проживание в продаваемой квартире, то покупатель на законных основаниях может потребовать расторжения договора.

Особенности

Существуют некие особенности того, как провести куплю/продажу, подаренных квартир и квартир, переданных в собственность по завещанию или наследству.

Новая

При продаже квартиры в новостройке у вас на руках должны быть следующие документы:

свидетельство о праве собственности;
технический паспорт, поэтажный план многоквартирного дома и экспликация квартиры (пояснения к планировке квартиры/дома).

При отсутствии хотя бы одного документа из перечня вы не имеете права реализовывать свою недвижимость. Новостройка, в которой вы являетесь собственником квартиры, должна быть не просто достроена, но и введена в эксплуатацию, иначе вы не сможете продать квартиру, возможна лишь переуступка прав собственности. Если вы приобретали квартиру в новостройке по ипотечному кредиту, необходимо согласовать с банком возможность ее продажи. Это связано с тем, что многие банки оговаривают в ипотечном договоре условие моратория на досрочное погашение ипотечного кредита. Узнайте в все риски продажи квартиры в ипотеку.

При продаже квартиры, которую вы получили в дар, помимо вышеперечисленного пакета документов вам необходимо иметь договор дарения квартиры на ваше имя и акт приема/передачи данной квартиры. Перед продажей подаренного имущества необходимо выписать всех лиц, зарегистрированных в данной квартире и собрать полный пакет документов.

Есть некие юридические нюансы при продаже подаренной квартиры:

если вы состоите в браке, то супруг/супруга не имеют права претендовать на часть квартиры, полученной путем дарения, и не требуется;
если вам подарена только часть (доля) квартиры, то перед ее продажей вы в первую очередь должны предложить выкупить вашу долю совладельцам квартиры. Только после их отказа, подтвержденного в письменном виде, заверенном нотариально, вы можете беспрепятственно продавать вашу долю.

Если вы хотите продать квартиру, переданную в дар несовершеннолетнему, то необходимо сперва получить разрешение из органов опеки и попечительства. Разрешение органы опеки предоставят только в том случае, если несовершеннолетний будет обеспечен равносильным или большим по площади жильем. Теперь вы сможете выбрать дарение или продажу.

По завещанию

Владельцы квартир, полученных по завещанию, смогут продать квартиру только через шесть месяцев после озвучивания завещания и принятия наследства. После этого необходимо будет получить официально свидетельство о наследстве, регистрации прав собственности. Если, согласно завещанию, наследник не единственный, то решение о продаже квартиры необходимо согласовать со всеми лицами, указанными в завещании.

Например, если в завещании указана доля, на которую может претендовать каждый из наследников, то после продажи квартиры вырученные деньги могут быть разделены пропорционально доле каждого.

Продажа квартиры, унаследованной по завещанию, становится возможной только после трех процедур:

Наследник должен предоставить нотариусу свидетельство о смерти завещателя, документы, подтверждающие его права на жилье, завещание, документы, которые подтвердят родственную связь с завещателем.
Нотариус проводит проверку, чтобы удостовериться в подлинности документов, отсутствии других наследников. После этого он предоставляет наследнику свидетельство о праве на наследство.
Наследник должен зарегистрировать свои права на унаследованную собственность в регистрирующем органе.

Только после завершения всех вышеперечисленных процедур продажа квартиры, полученной по завещанию, становится возможной.

Еще одной особенностью продажи любой квартиры, будь то новая квартира, квартира, приобретенная на вторичном рынке жилья, подаренная или унаследованная по завещанию, является то, что если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, то при продаже вам необходимо будет заплатить налог на доходы физических лиц, который, согласно налоговому законодательству, равен 13% от общей стоимости жилья .

Если же квартира находилась в вашей собственности или собственности завещателя более трех лет, то такое жилье не облагается налогом . Также следует помнить, что согласно российскому законодательству, вы можете снизить выплату по налогу на доходы от продажи квартиры за счет имущественного вычета, который на сегодняшний день составляет 1 млн. рублей и предоставляется на основании декларации об уплате налогов и заявления.

Восстановление утерянного паспорта РФ является очень трудоемким, но вполне реальным и порой необходимым процессом.