Компания реконструкция зданий и сооружений. Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции? Общие принципы реконструкции зданий и сооружений

Качество и гарантия

Реконструкция различных строений зависит от качества проектных работ, которые необходимо согласовывать. Этой работой приходится заниматься заказчику. Наша компания самостоятельно согласовывает проекты реконструкции.

У наших специалистов есть допуски для производства электромонтажных работ любой сложности, в отдельных помещениях и промышленных комплексах. Если необходимо, мы можем помочь изготовить проектную документацию. В нашей компании большой штат, у нас работают грамотные специалисты: энергетики, электрики, проектировщики и другие, которые всегда готовы к профессиональной работе любой сложности. Мы работаем с использованием самых прогрессивных возможностей, с соблюдением всех мер предосторожности, техники безопасности, ГОСТов, СНиПов. Это очень важно в производстве электроработ, которые связаны с пожарной безопасностью и жизнями людей.

Мы уверены в качестве тех работ, которые нам поручают, что подтверждается предоставляемой нами гарантией, выполнением послегарантийного обслуживания объектов.

Кроме того, у нашей компании есть штат специалистов высокой квалификации, которые выполняют работы, ориентируясь на проектирование, и строят системы канализации и водоснабжения. Мы работаем в полном соответствии с современными российскими стандартами, лучшими мировыми практиками. Мы прокладываем водопроводные сети, внутренние и наружные, устанавливаем сантехническое оборудование, монтируем водозаборные узлы (ВЗУ), очистные сооружения, канализационно-насосные станции. Строим канализационные сети и ливневые канализации.

В современную реконструкцию зданий входят очень трудоемкие и сложные работы. Для этого требуется ответственный и индивидуальный подход, обширные знания, большой практический опыт. Наша компания является идеальным исполнителем, который отвечает самым высоким требованиям.

Порядок работ

Следует помнить о том, что в комплекс задач по реконструкции входят не только ремонтные и строительные работы, но и длительная разработка и согласование проектной документации. Разрабатываются эскизные, рабочие проекты здания, а также его сопутствующие документы по реконструкции здания.

Перед началом проектирования и реконструкции здание обследуют в инженерно-техническом плане, чтобы была собрана полная информация о том, в каком состоянии находятся несущие конструкции, коммуникации, инженерное оборудование.

Когда будет изучен объем и виды предстоящих работ, происходит разработка проектно-сметных документов на все стадии реконструкции: на разработку конструктивных элементов, на их испытания, на вопросы усиления и перепланировки помещений, на замену оборудования и конструкций, на отделку фасада и благоустройство после реконструкции здания.

Подготавливается минимальный проект реконструкции, в котором отсутствует детализация, и его согласовывают в соответствующих инстанциях.

Для ремонта и реконструкции должны быть выселены жильцы и вывезено оборудование, для чего специалисты выезжают на объект и изучают ситуацию. Проводится анализ, и делаются выводы, на основании составляется план работ, подготавливаются необходимые материалы и инструменты.

Затем начинается рабочая стадия реконструкции объекта любого назначения. Строительные мероприятия проводятся в полном комплексе: усиливаются несущие конструкции, изменяется конфигурация, площадь здания, укрепляются и обновляются фасады, проводится внутренняя перепланировка помещений, заменяются коммунальные сети и инженерное оборудование.

Надо помнить, что реконструкция сооружений или зданий является сложной и деликатной работой, в сравнении с новым строительством. Здание, подвергшееся реконструкции, находится в сложившейся промышленной или жилой среде, и имеет связь техническую и эстетическую. Для любой реконструкции требуется индивидуальный подход ко всем объектам.

Реконструкция фундаментов

Любая реконструкция зданий состоит из работ, выполняемых в определенной последовательности. Начинаются реконструкционные работы обязательно с фундамента.

Неустойчивый грунт часто становится причиной деформации и обрушения зданий. В связи с этим, всегда реконструкция жилого или промышленного здания во многом связана с реконструкцией фундамента и проверкой инженерных коммуникаций на целостность.

Рабочие начинают с того, что укрепляют грунт и усиливают фундамент. Эти работы выполняются специализированными бригадами, очень осторожно и постепенно, чтобы не нанести вред смежным участкам и вышележащим частям здания.

Для того чтобы увеличить плотность и несущую способность грунта, лежащего в основании, применяют различные методы: цементизацию, битумизацию, силикатизацию, электросиликатизацию, термическую обработку, смолизацию, устраивают набивные сваи и втрамбовывание щебня.

Бывает, что во время эксплуатации не следят за фундаментом и своевременно не усиливают его, что приводит к трещинам в стенах и несущей конструкции объекта, повреждению декора и отделки фасада. В этом случае без реконструкции здания не обойтись.

Когда производится реконструкция фундамента, в первую очередь надо позаботиться об их разгрузке. Надо увеличить несущую площадь фундамента, чтобы уменьшить давление на площадь основания объекта. Такая работа по реконструкции может быть выполнена только высококвалифицированными рабочими.

Реконструкция стен (коробки) здания

Следующий важный этап, входящий в реконструкцию, работа со стенами.

Несущая способность строения уменьшается в связи с тем, что воздействуют те же факторы, которые оказывают влияние на фундамент. Речь идет об общей осадке здания, трещинах и эрозии, возникающих на стенах, а также о том, что может разрушиться общий каркас несущей конструкции.

При реконструкции зданий всегда серьезно относятся к восстановлению стен, и это не только ограждающие и декоративные элементы конструкции, но и основные несущие части стен. В первую очередь, при реконструкции надо позаботиться о том, чтобы снизить нагрузку и на фундамент сооружения, и на его стены. Этот сложный вопрос можно решить при помощи усиления конструкции стены. Для этого разгружают верхние конструкции, в числе которых и кровля.

Для этой цели считается целесообразным добавить в каркас здания железные конструкции и элементы, которые помогут усилить прочность стен и повысить их несущую способность. Кроме того, часто при реконструкции здания пристраивают новую кладку параллельно поверхности стены, и старую стену с новой кладкой соединяют при помощи анкерных болтов.

Реконструкция фасадов

Наш суровый климат заставляет проводить реконструкцию зданий достаточно часто, особенно это касается фасадов строений. В наше время эта работа стала проще, потому что появились современные материалы и технологии фасадного производства. Поэтому сегодня довольно легко можно произвести демонтаж фасада, усиление кладки, укрытие повреждений, если сделать новый навесной фасад. Реконструкция фасадов состоит из комплекса следующих работ:

• обустраивается отдельный вход, ремонтируется старый вход, оформляется входная группа;
• увеличивается размер или количество окон;
• пристраиваются помещения;
• обустраивается зимний сад.

При реконструкции фасадов производят комплекс штукатурных работ, красят, усиливают каменную или кирпичную кладку, монтируют навесной вентилируемый фасад.

Для того чтобы провести реконструкцию фасада объекта, надо согласовать проведение реконструктивных работ. Новый проект реконструкции должен быть сделан с учетом внешнего вида строения, чтобы воплощение оригинальных идей не разрушило единый архитектурный облик здания.

Реконструкция крыши

Завершающий этап в работе по реконструкции происходит на кровле или крыше. Крыша и ее техническое состояние, уровень ее эксплуатационных качеств очень важны для всех помещений, расположенных в строении.

На крышу и кровлю оказывается постоянное воздействие. Здесь работают физико-химические, механические и агрессивные факторы, и кровля ничем не защищена от них.

Сотрудники эксплуатационных служб должны постоянно и внимательно следить за состоянием крыш и кровель. Реконструкция кровли зависит от того, из каких материалов она была изготовлена.

Перед началом ремонта в состоянии кровли обнаруживают наличие дефектов, которые следует устранить. Если на жесткой кровле обнаружены поражения ржавчиной, то ее надо покрасить, а изношенные элементы желобов и труб заменить на новые. Бывают кровли, покрытый мягким материалом. Если такая кровля поражена незначительно, можно ограничиться заплатками, если же она изношена, то следует произвести замену всего покрытия, провести полную реконструкцию крыши.

Если при реконструкции нужна полная замена износившейся кровли, ее полностью срезают и демонтируют все покрытие.

1. Основные понятия

Технология производства - это совокупность методов ведения строительно-монтажных и ремонтных работ

Организация труда – это система подготовительных и технологических мероприятий, обеспечивающих выполнение работ индустриальными методами

Восстановление - придание конструктивным элементам первоначальных качеств и характеристик.

Капитальный ремонт - ремонт, выполняемый для устранения неисправности и полного восстановления ресурса конструктивного элемента или объекта с заменой или восстановлением любых их частей, включая базовые.

Модернизация - полное переустройство здания с учетом новых требований.

Моральный износ - обесценивание зданий, пригодных к эксплуатации, вследствие общественно-необходимых издержек производства в процессе создания аналогичных фондов и появления новых, более современных.

Расширение предприятий – строительство дополнительных и новых производств, расширение существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения.

Реконструкция - комплекс строительных работ и организационно-технологических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения осуществляемых с целью улучшения условий.

Реконструкция здания – изменение объемно-планировочной структуры здания, а также его конструктивно-технических решений с целью устранения физического и морального износа.

Реконструкция застройки – изменение планировочной структуры территорий с целью повышения эффективности ее функционирования.

Ремонт - комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности конструктивных элементов, восстановление их ресурсов.

Реновация – частичный или полный снос жилищного фонда (здания) с последующей подготовкой территории (участка) для нового строительства на высвобождаемой территории.

Текущий ремонт – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Техническое перевооружение – комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования более производительным.

Физический износ - постепенная утрата материалами, из которых построено здание, первоначальных качеств, в результате чего ухудшаются их эксплуатационные свойства и снижается стоимость.

Усиление - придание конструкциям качества и характеристик, повышенных по сравнению с первоначальными.

2. Классификация ремонтных работ

Система планово-предупредительных ремонтов (ППР) – это комплекс организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам.

Существует два основных ППР: текущий и капитальный; они подразделяются соответственно на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий ремонт и планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный ремонт.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникающих мелких повреждений и неисправностей.

Основным видом текущего ремонта является планово-предупредительный (профилактический) ремонт (ТПР). На его производство выделяется до 75 ...80% ассигнований, отпускаемых на текущий ремонт. К работам ТПР относятся ремонт и окраска кровель, окраска и частичная замена водосточных труб, частичный ремонт дверей, окон и т. д.

К работам текущего непредвиденного ремонта (ТНР) относятся срочные исправления мелких аварийных повреждений (например, в системах отопления, водоснабжения), замена разбитых стекол и т. д. На производство этих работ предусматривается 20 ...25% затрат на текущий ремонт.

Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.

Комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все здание в целом или отдельные его секции для устранения морального и физического износа.

В соответствии с действующими нормативами через девять лет с начала эксплуатации здания ремонтируют крышу, фасады с герметизацией стыков, лестничные клетки, системы горячего водоснабжения и т. д. Через следующие девять лет, т. е. через 18 лет после ввода в эксплуатацию здания, кроме перечисленного выше объема работ ремонтируют также системы отопления, холодного водоснабжения и канализации, частично полы, электрооборудование и некоторые элементы благоустройства.

Выборочный капитальный ремонт (ВКР) предусматривает замену отдельных изношенных конструкций, оборудования или их элементов, ремонт которых вызван значительным износом и не может быть отложен до очередного планово-предупредительного (комплексного) ремонта. Периодичность ВКР - 5 ...6 лет.

Реконструкция (модернизация) здания представляет собой его переустройство с изменением назначения, внутреннего или внешнего вида.

Так реконструкция зданий условно делится на комплексную и частичную. При комплексной реконструкции одновременно решаются задачи повышения капитальности здания, благоустройства и увеличения полезной и жилой площадей.

При частичной реконструкции обычно ограничиваются перепланировкой внутренних помещений без замены перекрытия и значительной перекладки стен. Частичная реконструкция целесообразна для зданий, имеющих небольшой физический износ.

При реконструкции здания кроме работ по капитальному ремонту выполняются также работы, связанные с новым строительством.

Переустройство здания - понятие, обозначающее ремонтные работы, проводимые в здании с целью улучшения его эксплуатационных качеств, ликвидации физического, морального износа и повышения степени его благоустройства.

Усиление конструктивных элементов возникает чаще всего при проведении реконструкционных работ и связано с обеспечением конструкциями несущей способности, жесткости и устойчивости.

Система реконструкции застройки и зданий

3. Факторы, вызывающие необходимость проведения ремонтных мероприятий

Жилые здания .

- архитектурно-градостроительные решения - реконструкция города в плане связывается с преодолением хаотичного расположения зданий, с созданием более четкого расположения улиц, площадей, дворовых территорий.

При реконструкции города в целом существует три направления:

1 – создание городов – спутников при больших мегаполисах, в которых располагают зоны отдыха, жилые кварталы, службы бытового обслуживания, учреждения социально-культурного назначения. За счет передачи части функций городам – спутникам, большой город остается в своих границах. Территорию основного города реконструируют, создают более комфортные условия проживания, подчиненные современным требованиям;

2 – подвергают существенной реконструкции планировочную структуру самого города. При этом стремятся создавать такие структуры, которые могли бы безболезненно развиваться с течением времени, но при этом имея компактные транспортные коммуникации;

3 – создается компактный город, который по мере своего развития, превращает близко расположенные населенный пункты в города - спутники. Этот способ как бы совмещает в себе два предыдущих.

- ведомственная принадлежность – данный принцип лежит в основе дальнейшей классификации в связи с тем, что уровень технической эксплуатации в различных ведомствах значительно отличается, особенно в последнее время. Уровень финансирования эксплуатации здания и компетентность работников эксплуатирующей организации в вопросах и правилах эксплуатации будут определять его техническое состояние.

- период строительства – время постройки здания в значительной мере обуславливает технические, прочностные и эксплуатационные характеристики основных конструктивных элементов здания. Эта же характеристика предопределяет примерный перечень основных мероприятий при проведении реконструкции и модернизации здания. Во многом эта характеристика оказывает влияние и на последующие признаки классификации зданий: материал основных конструктивных элементов, архитектурно-планировочные решения, конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства и некоторые другие.

В нашей стране выделяют три основных периода строительства, к которым относят существующие здания:

1 – дореволюционной постройки;

2 – строительства 1917 – 1960-х годов;

3 – строительства 1961 – по настоящее время.

архитектурно-планировочные решения – это признак, который предопределяет уровень внутренних изменений здания, связанных с планировкой и с основными социальными вопросами, вызванными реконструкцией здания.

Классификация зданий по архитектурно-планировочным решениям позволяет выделить основные решения, методы и способы реконструкции и модернизации зданий:

1 – жилые дома дореволюционного периода постройки с квартирами повышенного качества из 6 … 9 комнат, жилая площадь 100 … 150 м2, просторные кухни и передние, комнаты для прислуги, высота этажа до 4 м;

2 – секционные дома дореволюционной постройки и постройки первых десятилетий Советской власти, квартиры из 2 … 5 комнат, жилая площадь до 80 м2, высота этажей до 3 … 3,5 м;

3 – дома дореволюционной постройки коридорной и галерейной системы с квартирами по 10 … 20 комнат, площадь комнаты – 20 … 35 м2, наличие одной кухни и одного санузла; жилые дома коридорной системы с комнатами по 10 … 13 м2, высота этажа до 3,5 м;

4 – остальные типы зданий с хаотичной планировкой, превращенные в первые годы советской власти в жилье;

5 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с единым санузлом, жилая площадь не соответствует современным нормам, высота этажа 2,4 … 2,5 м;

6 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с раздельным санузлом, с жилой площадью достаточной для современных нормативов, высота этажа 2,4 … 2,5 м;

7 – здания последних годов строительства, с площадью достаточной и превышающей современные нормативы, с одним или двумя санузлами, высота этажа 2,5 … 2,7 м

конструктивная схема – играет большое значение при проектировании и организации реконструкции жилых зданий:

1 – однопролетная с продольными несущими стенами;

2 – двухпролетная с продольными несущими стенами;

3 – трехпролетная с продольными несущими стенами;

4 – многопролетная с поперечными несущими стенами;

5 – смешанная;

6 – с неполным каркасом

- материал основных конструктивных элементов здания – данная характеристика предопределяет вариант реконструкции: косметический ремонт с элементами реконструкции в виде надстройки, пристройки, уширения корпуса, внутренней перепланировкой и т.д.; реконструкция, совмещенная с капитальным ремонтом, связанным с заменой перекрытий или других отдельных конструктивных элементов; полный снос здания.

По типу основных конструктивных элементов все существующие здания можно разделить согласно правилам начисления единых амортизационных отчислений на полное восстановление:

1 – каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5 – 3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные или бетонные;

2 – с кирпичными стенами толщиной в 1,5 – 2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные;

3 – со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного и легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные;

4 – с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные;

5 – со стенам и крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия деревянные;

6 – со стенами смешанными, деревянными, рубленными или брусчатыми.

Такое членение зданий способствует более простому исчислению физического износа.

социальные вопросы – это самая большая и болезненная проблема, которая требует особо тщательной проработки на предварительном этапе реконструкции. Во многом именно от решения данного вопроса будет зависеть разработка всей документации по реконструкции и модернизации конкретного здания.

Жители старых домов представляют различные слои населения: давно живущие в данном доме, купившие недавно или получившие по наследству, проживающие с рождения, но желающие получить новую. В зависимости от категории жильцов могут возникнуть и различные варианты их обеспечения жильем после реконструкции данного дома:

1 – возвращение в отремонтированную квартиру;

2 – обмен, но в том же доме;

3 – обмен, но в том же районе;

4 – переезд в другой район.

- уровень инженерного благоустройства – наличие или отсутствие элементов благоустройства влияют на уровень комфортности и привлекательности конкретного здания. Поэтому при решении вопросов реконструкции и модернизации данному вопросу уделяется немаловажное значение. Отсутствие тех или иных видов благоустройства очень часто определяет необходимость проведения капитального ремонта или реконструкции.

- экологические вопросы , отвечающие за качество здания в целом и конкретных помещений в данном здании: тепловой комфорт, инсоляция помещений, звуковой комфорт, зрительный комфорт и т.д.

Введение

Развитие и совершенствование рыночных отношений в республике вызвало значительный рост объемов капитальных вложений в реконструкцию различных зданий, расположенных в центральных кварталах городов для переустройства их под новые функции, связанные с коммерческой деятельностью населения.

Реконструкция зданий почти всегда связана с восстановлением эксплуатационных показателей и усилением несущих конструкций. Чтобы правильно выполнить проект реконструкции здания, необходимо проводить тщательное обследование технического состояния всех деталей и узлов конструктивных элементов, а также работу всех инженерных систем.

Современная практика архитектурного проектирования и строительства гражданских зданий в большей степени связана с реконструкцией существующего жилого фонда и модернизацией различных общественных зданий. Реконструкция стала в последнее время магистральным направлением в области капитального строительства в исторически сложившихся городах.

Основной задачей реконструкции гражданских зданий на современном этапе развития экономики страны является обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы, предотвращение их преждевременного выхода из эксплуатации и сноса, а также их переустройство с целью частичного или полного изменения функции, улучшения их потребительских качеств, повышения комфортности проживания и в связи с улучшением застройки городских кварталов.

Реконструкция зданий и сооружений включает в себя ряд мероприятий по переустройству их объемно-планировочного и конструктивного решения:

Перепланировку помещений;

Усиление, частичную разборку или замену конструкций;

Надстройку;

Пристройку;

Улучшение состояния фасадов здания;

Формирование современных интерьеров помещений.

изменение планировки помещений, не влияющее на прочность здания, а при наличии необходимых обоснований и согласований возведение надстроек, встроек, пристроек или их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов) а также благоустройство прилегающих территорий.

Реконстукция зданий и сооружений обходится в 2-3 раза дешевле возведения новых зданий. Процесс архитектурного проектирования пространств для новых функций в реконструируемом здании во многом отличается от процесса создания новых зданий, что обусловливает необходимость подготовки специалистов, владеющих приемами проведения обследования реконструируемых зданий, умеющих запроектировать усиление конструкций, а также обладающих навыками производства работ на реконструируемом объекте.

Реконструкция зданий и сооружений

При реконструкции зданий (объектов), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

Изменение планировки помещений, не влияющее на прочность здания, а при наличии необходимых обоснований и согласований возведение надстроек, встроек, пристроек или их частичная разборка;

Повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

Улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов) а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Потребность в капитальном ремонте и реконструкции объектов определяется в порядке, определяемом данными нормами с учетом технического состояния основных конструкций элементов здания.

При планировании и осуществлении реконструкции зданий и объектов их выбытие и ввод в эксплуатацию должны учитываться в соответствующих натуральных и стоимостных показателях до и после реконструкции. Балансовая стоимость реконструируемых зданий и объектов должна определяться как сумма произведенных затрат на их реконструкцию и восстановительной стоимости сохраняемых частей (элементов), включая оборудование. Результаты проведенных ремонтов или реконструкции должны отражаться в техническом паспорте здания (объекта).

Расчетные сроки начала и окончания капитального ремонта или рекон­струкции зданий и объектов должны назначаться на основании проекта организации работ. Конкретные сроки ремонтно-восстановительных работ определяются договором.

Стоимость капитального, текущего ремонта и реконструкции зданий (объектов) должна определяться на основе договорных цеп. Договорная цена каждого объекта ремонта и реконструкции должна определяться с учетом объемов намечаемых работ, научно-технического уровня, эффективности качества, сроков выполнения работ и других факторов.

Окончательная цена ремонта и реконструкции определяется тендерной комиссией. Подрядная организация, выигравшая тендер, обязана в ходе ремонта или реконструкции зданий выполнить все работы определяемые проектом, настоящими нормами, а также разделами СНиП и техническими условиями.

Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию зданий (объектов) должна предусматривать:

Проведение технического обследования, определение физического и мораль­ного износа объектов проектирования;

Технико-экономическое обоснование или технико-экономический расчет капитального ремонта и реконструкции;

Составление рабочей проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам;

Разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию должно осуществляться:

Для зданий и объектов, находящихся в ведении организаций и предприятий руководителями этих организаций или предприятий;

Для зданий и объектов, находящихся в органах совместного управления и иных общественных организаций или принадлежащим собственникам -руководителем этих органов или собственниками.

В зданиях и сооружениях, в которых производится ремонт и реконструкция несущих конструкций, систем инженерного обеспечения, влияющих на их функци­онирование, проектно-сметная документация утверждается на основании положи­тельного заключения Государственной вневедомственной экспертизы в установленном порядке.

Интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не должен превышать двух лет. Устаревшие проекты должны перерабатываться организациями или отдельными частными лицами, имеющими право на выполнение этих работ по заданиям заказчиков с целью доведения их технического уровня до современных требований и переутверждаться в порядке, установленном для утверждения вновь разработанных проектов.

Эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий или объектов должна определяться сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии расходов на содержание жилища, а при реконструкции также в изменении площади, объема предоставленных услуг, пропускной способности и т.п.

Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышения качества и увеличения объема услуг.

При производстве капитального ремонта государственного жилого дома, когда ремонт не может быть произведен без выселения жильцов, вопрос предоставления им другого жилища регулируется статьей 91 Закона Республики Казахстан № 94-1 "О жилищных отношениях".

Выполнение капитального ремонта и реконструкции должно производиться с соблюдением действующих правил организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правил охраны труда и противопожарной безопасности.

Расчеты за выполнение работы по капитальному ремонту и реконструкции должны осуществляться за полностью законченные и сданные заказчику объекты или этапы работ, предусмотренные договором подряда.

Расчеты заказчиков за разработку проектно-сметной документации должны осуществляться в порядке, предусмотренном Положением о договорах на создание научно-технической продукции.

Приемка зданий и объектов после капитального ремонта и реконструкции производится в порядке, установленном действующими нормами, а также СНиП 3.01-04-2001 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».

Большинство зданий в нашей стране морально и физически устарели. Земля каждый год дорожает, и поэтому актуальным вопросом становится восстановление построек. Реконструкция зданий и сооружений позволяет продлить срок службы строений, решить конструктивные и коммунальные проблемы, выразить архитектурные особенности. Также при помощи этих работ можно решить вопросы по увеличению показателя энергоэффективности и функциональности всего здания.

Экономика реконструкции

Расчет финансовой эффективности сноса строения и возведения нового проводится в сравнении с работами по реконструкции. Снос и строительство нового влекут за собой множество работ:

Демонтаж;

Проектные работы;

Получение разрешительной документации;

Приобретение земельного участка или оформление прав аренды на него;

Общестроительные работы;

Вывоз мусора;

Установка и доставка строительного оборудования.

И это не полный перечень работ по строительству нового здания.

В то же время современное и инновационное оборудование и материалы позволяют провести реконструкцию зданий и сооружений с реальной экономией денежных средств, качественно и в короткие сроки. Такой тип строительных работ позволяет провести мероприятия по энергосбережению и повысить теплотехнические показатели фасадов.

Этапы работ по реконструкции

Перед началом работ по реконструкции и реставрации зданий и сооружений необходимо предварительно оценить общее состояние, окружающий ансамбль. В каждом случае требуется индивидуальный подход, в зависимости от даты строительства и износа здания.

Комплексное обследование, диагностические мероприятия

На этапе обследования определяется степень износа всех конструктивных элементов, состояние несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Также проводится обследование геологических особенностей грунта, чтобы выяснить, выдержит ли фундамент и сам рельеф земли реконструированное строение.

Могут проводиться гидрометеорологические исследования. При наличии повреждений, к примеру трещин или деформаций, они фиксируются и анализируются. По итогу проведенных работ составляется отчет с выводами по необходимым подготовительным мероприятиям.

Проектные работы

После обследования составляется архитектурно-строительная и технологическая смета. Формируется план проведения и организации всех строительных работ, пояснительная записка. После согласования сметы и плана работ с заказчиком строительная организация получает право на начало работ по реконструкции зданий и сооружений. Проект должен содержать информацию о технике безопасности при осуществлении конкретных процессов.

Исходные данные для разработки проектной документации

Для организации реконструкции зданий и сооружений предусмотрено формирование исходных материалов:

ТЭО или ТЭР, также бизнес-план;

Заключение по материалам о техническом обследовании здания ;

При необходимости, сроки освобождения сооружения;

Порядок обеспечения энергетическими ресурсами объекта реконструкции, согласованный с коммунальными службами.

Для проекта также может потребоваться договор с подрядной организацией и предварительная смета для определения порядка обеспечения материалами объекта недвижимости, подлежащего реконструкции.

Реализация проекта и соблюдение проектной документации

Этот этап подразумевает проведение запланированных строительных работ. В зависимости от необходимых мероприятий, прокладываются коммуникации, монтируется оборудование, проводится отделка фасада.

Строительная бригада обязана соблюдать проектную документацию, так как она является руководством для планирования, учета и контроля за всеми этапами проведения работ.

Этапы реализации работ по реконструкции зданий и сооружений

Подготовительный этап. Включает в себя следующее:

• Монтаж ограждающих конструкций и разборку элементов, подлежащих замене.
• Размещение заказов на закупку материалов с согласованием сроков поставки.
• Доставка и установка на строительной площадке необходимого оборудования, техники и инвентаря.
• Возведение временных сооружений, складов.
• Проверка и настройка ресурсообеспечения.
• При необходимости проводится освобождение помещений от жильцов, арендаторов и других лиц.

На этом этапе могут проводиться уточнения с целью корректировки проектных решений. По итогам подготовительного периода рекомендуется составлять акт между заказчиком и подрядчиком, возможно, с привлечением проектной организации.

Основной этап. Включает в себя уже непосредственный демонтаж конструкций и элементов, подлежащих замене. Проводится ремонт, усиление и восстановление конструкций. Затем проходят санитарно-технические и электромонтажные работы. Следующий шаг - отделка фасадной части и внутри здания. Последнее - благоустройство прилегающей территории.

Виды работ по реконструкции

Организация реконструкции зданий и сооружений зависит полностью от состояния строения и пожеланий заказчика, а именно:

- С изменением несущих элементов. Такие работы проводятся в случае необходимости увеличения площади здания, изменения геометрии всей постройки или устройства подземных помещений. Если расчетные данные подтверждают, что будет увеличение нагрузок на архитектурную конструкцию, то проводятся работы по усилению несущих конструкций.

- Усиление фундамента. Данный вид работ по строительству и реконструкции зданий и сооружений предполагает упрочнение грунтов и фундамента. Работы должны проводить только специалисты. Методик на сегодняшний день множество, это не только цементация и битумизация, но и термическая обработка, установка набивных свай или втрамбовывание щебня.

- Кровельные работы, цель которых - улучшить теплоизоляционные и гидроизоляционные показатели крыши. Могут использоваться рулонные материалы или профилированные металлические листы. Также существует возможность достройки дополнительных уклонов, усиления кровли и замены утеплителя.

- Фасадные работы. Данный вид работ может состоять из простого оштукатуривания и покраски, либо фасад может утепляться, декорироваться, увеличиваться или уменьшаться количество оконных проемов, создаваться новые входы в здание.

- Инженерные системы. Это ремонт канализации, водоснабжения, отопительной системы, электроснабжения и вентиляции. В этом случае можно установить или смонтировать по другой схеме системы пожаротушения и сигнализации.

Классификация реконструкции зданий и сооружений

Строительные работы этого типа разделяют на две категории:

Частичная реконструкция;

Частичная не предполагает остановки производственного процесса и другой деятельности внутри помещения. К такому варианту прибегают в тех случаях, когда реконструкции подлежат отдельные части или пространство здания.

Полная требует остановки всех работ объекта. В данном случае придется составлять подробный план по проведению работ. На промышленных объектах рекомендуется включать в строительные мероприятия одновременную замену оборудования и устаревшей техники.

Не стоит забывать, что некоторые виды работ по реконструкции требуют обязательного получения разрешительной документации, в частности надстройка верхних этажей.

Особенности составления смет на реконструкцию

Основные факторы, влияющие на формирование цены при составлении сметы на реконструкции и ремонт зданий и сооружений:

Тип работ: частичная или полная реконструкция;

Конструктивные особенности: состоит здание из железобетона, кирпичное оно, деревянное или панельное;

Будут ли проводится демонтажные работы;

Предполагаемые материалы для использования в строительныхых и отделочных работах;

Будет ли проводиться перепланировка всего здания или внутренних помещений.

При составлении сметы следует пользоваться нормами, предусмотренными Методикой определения стоимости строительной продукции при реконструкции (МДС 81-35.2004), также использовать ГЭСН-2001. Согласно этим нормативным актам, к данному виду работ применяется коэффициент 1,15 по отношению к нормам затрат труда. Нормы времени эксплуатации машин и оборудования - коэффициент 1,25. Данные коэффициенты неизменны вне зависимости от типа реконструкции.

При составлении смет по реконструкции общественных заведений, административных объектов следует учитывать требования по установке пандусов и расширению проемов для свободного доступа в помещение лиц с ограниченными физическими возможностями.

В случае проведения демонтажных работ проектной документацией может быть предусмотрено появление материалов, которые могут повторно использоваться. Вследствие этого, при составлении сметы следует предусмотреть возвратные суммы, то есть уменьшение финансирования со стороны заказчика. Стоимость таких конструкций необходимо определять по базовым ценам, предусмотренным единичными расценками ФЕР и иными нормативами.

В основу работ по реконструкции строения должен закладываться принцип комплексной механизации на каждой стадии процесса. Строительство, ремонт и реконструкция зданий и сооружений зависят от мастерства строителей, их ответственного подхода, используемых материалов. Отдавайте предпочтение инновационным технологиям, которые позволят в дальнейшем сэкономить на энергоносителях, тем материалам, которые нетребовательны в уходе. От тщательности подготовки проектной документации будет зависить и стоимость всего проекта, дальнейшаяя эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений, поэтому не стоит упускать из виду ни один этап.