Главная / Заявления

Никольские ворота. Возможные риски при продаже квартиры

Риск, конечно, благородное дело. Но эйфория от долгожданного приобретения жилья может оказаться очень недолгой, если вдруг выяснится, что квартира находится в зоне риска. Лишиться ее очень легко. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», рассказал, что должно насторожить при покупке и на чем не стоит экономить.

Риск 1-й. Какая стоимость?

Если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и с гарантией продать «нечистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость. Это действует на покупателей гипнотически, многие забывают, где обычно находится бесплатный сыр. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники (если квартира продается непосредственно через физических лиц), ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо придуманным причинам. Например, родственникам немедленно нужны денежные средства на лечение, или в связи с отъездом в другой город или за границу.

Бывает, мошенники продают квартиру через якобы крупное агентство недвижимости, изменив одну букву в его названии. Например, «Инком +» или «Миэль 1». Название этих компаний схожи с названиями известных агентств с хорошей репутацией. Компания-дублер регистрируется в налоговой инспекции, снимает хороший офис в центре города на одну-две недели, в газете и в Интернете дает объявления о срочной продаже квартиры по заниженной цене от «известного» агентства недвижимости. На эту уловку и клюет покупатель. Естественно, заканчиваются такие сделки купли-продажи отнюдь не новосельем.

К сожалению, не все при приобретении жилья обращаются к специалистам. Многие верят в свои силы или в громкое имя компании, которая не может обмануть. Желание совершить «удачную» сделку по дешевке подхлестывается и самими мошенниками, внушающими покупателям, что на квартиру стоит очередь из желающих ее приобрести и уже готовых внести аванс.

В адвокатской практике не раз встречались ситуации, когда покупатели, забывая обо всем на свете, приобретали квартиру, а в дальнейшем выяснялось, что она либо числится под арестом (снять его на время для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых быстро становится известно правоохранительным органам. Это могут быть поддельные решения судов и завещания, свидетельства о смерти и договоры социального найма и передачи квартиры, а также липовые инвестиционные договоры или другие документы.

Риск 2-й. Доверенность

Если от покупателя скрывают, кто является собственником квартиры, или предлагают продать по доверенности, это серьезный повод насторожиться. От такой проблемной сделки лучше сразу отказаться или провести тщательнейшую проверку. Необходимо убедиться в подлинности и действительности доверенностей, а также изучить историю квартиры в части предыдущих ее собственников и их судьбы (частенько случается, что сам собственник по каким-либо причинам на сделке отсутствует, но потом выясняется, что его уже нет в живых – такое обычно происходит при продаже квартир по поддельным доверенностям).

Что касается доверенности, то она может быть отменена в течение нескольких минут, а к чему такое действие может привести? Допустим, собственник оформляет доверенность на продажу своей квартиры, сделка готовится, собираются необходимые документы, оплата за квартиру вносится в депозит банка, договоры передаются на регистрацию. На 13-й или 14-й день прямо перед самой регистрацией собственник отменяет доверенность, но никого не ставит об этом в известность. Сделка проходит государственную регистрацию, продавец-мошенник получает свои денежные средства, а на следующий день обращается в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительной сделкой в связи с отсутствием воли продавца на совершение сделки, что подтверждается отменой доверенности на продажу квартиры. Безусловно, данные требования можно с квалифицированным адвокатом, как говорится, «отбить», однако нервы свои покупатели попортят основательно.

Риск 3-й. Собственник и зарегистрированные

Нередки случаи, когда собственник квартиры является невменяемым, недееспособным, ограниченно дееспособным человеком. В судах находится масса дел об оспаривании или признании сделки купли-продажи недействительными только по перечисленным выше основаниям невменяемости или ограниченной вменяемости продавца.

Если из документов следует, что продавец преклонного возраста, то присутствие его на сделке, а также проведение непосредственно перед сделкой психоневрологической экспертизы обязательны.

Если в квартире «прописаны» лица, которые вызывают опасение (не только в связи с преклонным возрастом и состоянием здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, их тоже необходимо тщательно проверить.

Пример безвозмездной сделки – дарение. Допустим, пожилая женщина дарит квартиру дочери, дочь решает ее продать, после продажи бабушка обращается в суд и требует вернуть ей квартиру со ссылкой на отсутствие воли и желания при заключении договора дарения. Если отсутствие воли, например в силу психического состояния на момент сделки, будет доказано, то покупатель останется без квартиры в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной.

Случай из адвокатской практики

Приведу один из последних примеров, который произошел с одним из наших клиентов, купившим квартиру у ограниченно дееспособного, но очень умного продавца, и к чему это привело.

Продавец квартиры, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, выставил на продажу свою квартиру с небольшим бонусом в пользу покупателей относительно рыночной стоимости. Покупатели нашлись очень быстро, заплатили за покупку 10 миллионов рублей. Сразу после регистрации договора купли-продажи продавец обращается в суд, причем действует очень компетентно и самостоятельно, имея долголетнюю практику подобных споров, накладывает арест на квартиру и просит признать сделку недействительной на основании того, что он, будучи ограниченно дееспособным, не отдавал отчета в своих действиях в момент оформления договора. На основании проведенной судебно-медицинской психоневрологической экспертизы ограниченная дееспособность продавца была подтверждена, суд вынес решение в его пользу.

Кстати

Несмотря на то что в таких спорах собственность регистрируется обратно на продавца, но фактически не передается ему до возврата оплаченных ему денежных средств, – это не мешает продавцу быть зарегистрированным в квартире и проживать в ней. Покупатели оказываются в ситуации, когда они юридически являются правообладателями, но не собственниками и не могут распоряжаться жильем, которое оплатили в полном объеме, да и пользование им существенно ограничено. Получить же обратно денежные средства по таким спорам у продавца невозможно. Наложить арест на квартиру с целью продажи также нельзя, т. к. данная недвижимость является единственным местом жительства продавца. Правда, продавец сам предложил покупателям за 5 миллионов рублей «отстать» от них, но все равно результат не утешителен, т. к. получается, что квартира фактически передается за полторы цены.

Риск 4-й. Число продаж

Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.

И вот почему. Многие мошенники – неплохие юристы и достаточно хорошо разбираются как в практике подготовки документов, так и в особенностях проведения сделок. Но уровень их юридической подготовки не столь высок, чтобы разбираться в тонкостях судопроизводства по недействительным сделкам. И, как правило, они не имеют представления о практике разъяснений тех или иных положений Верховного или Конституционного судов РФ. Поэтому квартирные аферисты полагают, что, совершив одну незаконную сделку по квартире, они проведут еще две-три, тем самым «очистив» квартиру, и новый покупатель будет считаться добросовестным.

Это очень серьезное заблуждение, не только для покупателей, но и для многих риелторов. Да что там риелторы, многие адвокаты не понимают статуса добросовестного покупателя. Коротко и обывательским языком поясню: покупатель никогда не будет добросовестным, если приобретенная им квартира когда либо была отобрана у действительного собственника помимо его воли (обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы, много иных оснований).

Между прочим. Институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риелторы, у нас действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников.

Проверить данные о квартире можно, изучив выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры, а также расширенной выписки из домовой книги.

Риск 5-й. Красные линии

Неплохо бы запросить и изучить документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, покупатель никогда об этом не узнает. Причем эти документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем, при обнаружении красных линий, свидетельствующих о неузаконенной перепланировке, покупателя вряд ли обрадует необходимость затратить немалые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.

Сверка документов БТИ с фактическим состоянием квартиры будет гарантом получения необходимой информации, страхующей риски наличия незаконной и несогласованной перепланировки или переоборудования. Документы БТИ в обычном порядке невозможно получить не собственнику, или «непрописанному» в квартире лицу (кроме как по доверенности, конечно) и без наличия правоустанавливающего документа на квартиру. Однако эти вопросы решаемы, в том числе как путем посещения БТИ с представителями покупателя или им самим непосредственно, так и путем обращения в специализированные организации, которые могут предоставить справки из БТИ и при отсутствии необходимых документов.

Риск 6-й. Что отражено в договоре

Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-либо причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре. Чтобы избежать таких рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.

Почему расписки необходимо оформлять правильно? Потому что расписка – это долговой документ, при наличии ошибок в котором или текста, не отражающего действительного положения вещей, возврат денежных средств по которому может быть невозможен. К примеру, в большинстве случаев при продаже квартиры, которая реализуется по стоимости выше той, что указана в договоре, покупателем и продавцом подписываются две расписки, одна на стоимость договора, другая на разницу от стоимости и фактически передаваемой суммы. В большинстве своем вторая расписка оформляется как подтверждение полученных денег за якобы неотделимые улучшения в квартире. Но какие могут быть неотделимые улучшения, если они превышают стоимость самого жилого помещения в несколько раз? При этом расписка оформляется, как документ, направленный на обязанность, которая может возникнуть как упущенная выгода, но не как прямые убытки.

Открою небольшой секрет: суды РФ не удовлетворяют требования по упущенной выгоде, несмотря на то, что права на такие требования установлены гражданским законодательством. Проще говоря, по расписке на обязательства по возмещению суммы денежных средств на неотделимые улучшения деньги взыскать очень сложно.

Риск 7-й. Третьи лица

Следует проверить, не собираетесь ли вы купить жилье с «невидимками»? Для этого надо тщательно изучить расширенную историю квартиры: «прописка» (регистрация) в жилое помещение и «выписка» (снятие с регистрационного учета) подлежат исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовой книге. По ней можно установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100%, что продажа такой квартиры окажется ничтожной (недействительной) сделкой. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям.

Аналогичные отношения возникают и с квартирами, откуда были сняты с регистрационного учета лица, находящиеся в местах лишения свободы. При покупке квартиры, проверяя расширенную выписку из домовой книги, необходимо обратить внимание на информацию о том, не был ли кто-то «выписан» из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Такие граждане сохраняют право на жилье вне зависимости от того, какой срок «отсидки» они получили. Если квартира, в которой проживал человек, находящийся в настоящее время в местах лишения свободы, приватизирована, либо он являлся одним из ее сособственников, то распоряжаться ею можно только с его согласия. Таким образом, закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы может вселиться, «прописаться» и проживать в квартире. При этом указанную информацию можно получить порой именно по расширенной выписке из домовой книги, т. к. в обычных выписках, которые предоставляются на сделку, нет пометок об обременении жилого помещения в части наличия установленного законом права проживания выписанного заключенного.

Риск 8-й. Женат или холост

Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты его заключения и расторжения, дату и основания приобретения квартиры собственником. Если жилье было куплено во время брака, то оба супруга имеют на нее права независимо от того, на кого она оформлена. Обязательно нужно потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае может возникнуть риск дележки недвижимости со второй половиной продавца.

Та же самая участь ждет покупателя, если им будет приобретена квартира (купленная во время брака) у одного из супругов, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Бывший супруг имеет право обратиться в суд и заявить свои права на часть купленной вами квартиры.

Риск 9-й. Жилье – по наследству

На этот пункт обратите в правоустанавливающих документах особое внимание. Если выбранная квартира получена по наследству, то обязательно нужно поинтересоваться, на каком именно основании – завещания или наследования по закону.

Правила наследования по закону и по завещанию различны. При наличии завещания наследовать могут также лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве и иждивенцы наследодателя. Круг таких лиц необходимо установить, в противном случае они смогут претендовать по суду на значительную долю наследства, и суд эту долю им присудит. Новый собственник квартиры будет вынужден делить купленное помещение с такими претендентами. Кроме того, необходимо обращать внимание, на кого и когда оформлено завещание, т. к. оно может быть оспорено недовольными наследниками первой очереди, что были лишены наследства по завещанию. Более того, необходимо устанавливать состояние здоровья в целом, и психическое состояние наследодателя, который оформлял завещание. Так как очень часто оформленные престарелыми людьми завещания по суду признаются недействительными.

Принимая решение о покупке квартиры, полученной по наследству, нужно быть готовыми к тому, что какой-нибудь наследник может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. Или в течение трех лет неожиданно может объявиться взрослый «неучтенный» претендент на наследство, который сумеет доказать свои права. Тогда все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными.

Покупателю самому решать, приобретать такое жилье или нет. И если с момента принятия наследства прошло менее трех лет, лучше от такой сделки отказаться.

Еще вариант: в подобных случаях подписывать с продавцом квартиры соглашение, в котором он возьмет на себя обязательства в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы денег.

Риск 10-й. Наличие споров и обременения

Такую информацию можно узнать, отправив заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости. При наличии спора в отношении объекта недвижимости или при наличии того или иного обременения от сделки стоит отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося спора или возникшего обременения. По результатам полученной информации определиться, стоит все же в последующем выходить на сделку или нет. И если решите, что стоит, то насколько возможно уменьшать стоимость приобретаемой недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке , как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска - несанкционированная перепланировка.
Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц . В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы , а также иные скрытые обременения.
Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
Нарушение прав супругов .
Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой, заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель, по обоюдной договоренности, тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)») . Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
- точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
- источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
- есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
- служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
- число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
- актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
- если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать - на каком основании.
Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию - эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
- неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
- вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
- сокрытие информации о собственнике;
- продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
- продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
- встречная продажа квартиры и расселение.
Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

Тот, кто хочет продать квартиру быстро, иногда обращается к нескольким риэлторам одновременно – для ускорения процесса. На деле это оказывается не лучшей стратегией.

На рынке недвижимости я часто наблюдаю одну и ту же картину. Собственники, которые хотят в сжатые сроки продать свою квартиру, обращаются в несколько агентств сразу. Такие продавцы считают, что конкуренция между нанятыми риэлторами заставит агентов работать лучше, а квартира скорее найдет покупателя. В действительности все оказывается ровно наоборот.

Есть как минимум три причины того, почему множество агентов только навредят продаже вашей квартиры.

Агенты будут занижать цену

Каждый собственник хочет продать свою квартиру подороже, каждый покупатель - купить подешевле. Это аксиома, известная каждому человеку. А теперь представьте: вы наняли агента и требуете, чтобы он максимально быстро реализовал вашу квартиру. Каким будет самый действенный способ? Разумеется, снижение цены.

Риэлторы начнут убеждать вас, что снизить стоимость необходимо, иначе квартиру не продать. Естественно, так будет проще агенту, но не вам.

Соперничество агентов вредит продавцу: каждый риэлтор будет стараться не допустить сделку с участием конкурента. Это помешает продаже квартиры

Дело в том, что все продающиеся квартиры так или иначе рекламируются на одних и тех же площадках. Это значит, что каждый захочет выделить свое предложение на фоне других. Агентам выгодно, чтобы в их объявлении цена вашей квартиры была меньше чем у конкурентов, ведь покупатели в первую очередь будут звонить туда, где дешевле.

В результате обращение к нескольким риэлторам сразу обернется тем, что вы наймете себе несколько врагов, цель которых - добиться от вас максимальной скидки. Велика вероятность, что некоторые агенты сделают это самостоятельно, без всякого согласования с вами. Они занижают цену в своих объявлениях, чтобы сразу перехватить покупательский спрос. Они рассчитывают уговорить вас сделать скидку на следующем этапе - в тот момент, когда они приведут вам конкретного покупателя.

Квартира станет подозрительной

Допустим, вы наняли трех риэлторов для продажи квартиры - и каждый из них разместил собственное объявление на ЦИАН. А теперь представьте себя на месте покупателя. Он видит три объявления от разных людей, которые продают одну и ту же квартиру. Через кого смотреть квартиру? Кому вносить аванс? Не получится ли так, что аванс достанется одному риэлтору, а собственник тем временем продаст квартиру через другого агента другому покупателю? Почему вообще продажей занимаются три разных человека?

Эти сомнения понятны и обоснованы. Квартира начинает выглядеть подозрительно, и продавец переключается на другие, более прозрачные варианты. Те, у которых нет объявлений-клонов. А ваша квартира продолжает конкурировать сама с собой.

Увидев разные объявления о продаже одной и той же квартиры, многие покупатели даже не станут звонить. Они решат, что с квартирой что-то не так

Вы можете проверить это, задавна крупных порталах по недвижимости запрос на покупку в определенном районе квартиры конкретных параметров. Среди различных вариантов вы наверняка увидите одну и ту же квартиру, выставляемую от разных людей по разным ценам.

Риэлторы будут заниматься другими

Любой агент по недвижимости в первую очередь ведет эксклюзивные объекты. Так называют квартиры, владельцы которых доверили решение квартирного вопроса одному человеку. В этом случае у риэлтора есть стимул вкладывать время и усилия в продвижение конкретной квартиры - ведь в случае успешной продажи он гарантированно получит свою комиссию.

Сравните такой эксклюзив с ситуацией, в которой одной квартирой занимаются несколько агентов. Каждый из них не уверен, что сможет заработать на продаже объекта - в любой момент сделку может совершить кто-то другой. В таком случае у риэлтора пропадает стимул стараться для продвижения «общей» квартиры. Усилия распыляются, а ваша квартира оказывается пятой-шестой по очереди после других объектов.

Доверить продажу квартиры нескольким агентам - все равно, что не нанимать для этого никого. В результате получается классическая ситуация «у семи нянек дитя без глазу».

В качестве примера попробуйте разместить запрос на одновременную продажу квартиры несколькими агентами - наперегонки - в рубрике . Вы увидите, что об этом скажут те, кто давно занимается недвижимостью.

А если продавать самостоятельно?

Как ни странно, если владелец решает продавать свою квартиру самостоятельно, то есть без посредничества риэлторов, ситуация может свестись к описанной выше. Дело в том, что как только собственник размещает свое объявление в интернете, человека сразу начинают атаковать звонками посредники, настойчиво предлагающие свои услуги.

Как правило, звонят специалисты низкой квалификации. Обычно это стажеры, пробующие начать свою карьеру в агентствах недвижимости и пытающиеся таким способом набрать себе начальную клиентскую базу. Заодно они могут потренироваться на вас в ведении переговоров и в других аспектах агентской деятельности.

Многие агенты копируют объявление без звонков. Такие люди просто берут ваши снимки и размещают их в отдельном объявлении с собственным телефоном

Всеми правдами и неправдами такие риэлторы будут стараться попасть к вам в квартиру. Если им это удастся, они сфотографируют все комнаты на телефон и выставят объявления на множестве сайтов. В результате получится уже описанная ситуация, когда квартира конкурирует сама с собой.

Что делать, если вы на своем собственном опыте убедились в справедливости приведенных выше доводов и вашей квартирой пестрит интернет?

Обзвонить всех посредников, реализующих ваш объект, сообщить им, что вы передумали продавать квартиру, и настойчиво попросить снять все объявления.
Сделать паузу и подождать, пока объявления действительно исчезнут.
Тщательно выбрать одного агента, который будет заниматься продажей на эксклюзивных условиях.

После этого вы сможете вернуться к обычной жизни, а продажей будет заниматься человек с опытом.

Фото - Игоря Порховского

Мнение редакции «ЦИАН. Журнала» может не совпадать с мнением автора статьи

600 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (7)

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Орск

Общаться в чате

7,1 рейтинг
эксперт

Уважаемый Владимир!

как предотвратить продажу квартиры по генеральной доверенности при живом владельце.
Владимир

Полагаю, что самое действенное - это если отец отменит доверенность. Никаких особых причин для этого не нужно. Просто объясните отцу, что он в таком возрасте и в таком состоянии может просто оказаться «на улице»., если его дочь воспользуется своими полномочиями и продаст эту квартиру.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Если недвижимость находится , то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку .

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

адрес, по которому находится недвижимость;
характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
стоимость;
сведения о собственнике;
условия оплаты.

К договору желательно приложить .

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

личные документы;
документы, подтверждающие право собственности продавца;
доверенность (при необходимости);
заявление (для регистрации договора);
справку об оплате пошлины;
дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

справку из ЕИРЦ (об отсутствии );
техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

Выплата . Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры . К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить . Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов . Если квартира , то список необходимых бумаг предоставит банк.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

Когда продавец и члены его семьи ?
Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
Что в помещении продавец оставит покупателю?
В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг .

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

Отказаться от покупки.
Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
Дать согласие на повышение цены .

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
Квартира была приобретена продавцом . По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
Владелец жилья – частично недееспособный гражданин . Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
Владельцами недвижимости являются оба супруга . Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку .
Количество . Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
Наличие . Квартира может быть заложена и т. д.
. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
Недвижимость находится в . У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца . Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена . Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.