Главная / Налогообложение

214 закон о долевом участии. Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора

Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.

Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.

Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.

Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

Статья 22. Утратила силу
Статья 24. Утратила силу
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.

Изменения ФЗ-214 в 2017 году

Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года :

Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
- за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
- при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
- если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.

Александр Марущенко Старший юрист

Все свои письменные требования посылайте застройщику именно ценным письмом, в котором описью укажите наличие в письме всех своих документов, а не заказным письмом, в котором такая опись отсутствует. При этом, сам закон ошибочно указывает в части 4 статьи 9 какое – то «заказное письмо с описью вложения». Достаточно посетить сайт «Почты России», раздел «Виды отправлений» (https://www.pochta.ru/support/post-rules/sending-types ), чтобы увидеть что такого вида почтовых отправлений не существует. Также необходимо всегда брать себе второй экземпляр документа, в противном случае доказать в суде сам факт составления документа будет невозможно. Недобросовестный застройщик будет отрицать сам факт составления, наличия такого документа.

Необходимо быть готовым и к тому, что застройщик объявит все Ваши претензии к качеству строительства несущественными, и поэтому не препятствующими приемке квартиры. Важно правильно и полностью составить дефектную ведомость, и предъявить ее застройщику. Лучше, конечно же, воспользоваться услугами специалистов-строителей

Объект долевого строительства должен содержать исчерпывающую информацию еще на стадии проектной документации – все детали будущей квартиры должны быть известны дольщику заранее. Информация должна включать: план квартиры, расположение в графической форме всех комнат, расположение всех комнат и вспомогательных помещений на этаже, материал стен и межэтажных перекрытий, сейсмостойкость здания, этаж, количество и площадь всех комнат, и т.д.;
Выплачивать стоимость квартиры дольщик обязан только после государственной регистрации этой квартиры, то есть после ее принятия по качеству государственным органом. Но это не касается случая, когда оплата производится с помощью специальных счетов «эксроу».
К АПП обязательно должна быть приложена инструкция по правильной эксплуатации объекта строительства – это связано с тем, что в течение гарантийного срока дольщик имеет право предъявить претензии по качеству по дефектам, которые не могли быть выявлены при подписании АПП, но вскрылись уже во время гарантийного срока использования квартиры. Закон устанавливает гарантийный срок в 5 лет для самой квартиры и 3 годы для оборудования, входящего в состав объекта строительства;
Статья 7 закона точно определяет размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, в соответствии с законом «О защите прав потребителей» это 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки;
Если застройщик увеличил размер объекта строительства более чем на 5 %, то можно расторгнуть договор о долевом строительстве. Эта новация введена для пресечения навязывания застройщиком ненужной потребителю площади.

Новые дополнительные требования к застройщику

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
- с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
- с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
- с заключением экспертизы по проектной документации,
- с правом застройщика на земельный участок,
- с проектной декларацией,
- и со всеми изменениями этих документов за все время.

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

иметь судимости за экономические преступления;
иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства. У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики.

Счета «Эксроу» в Федеральном законе

Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц.

Одним из них являются счета «эксроу» , введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.

Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей.

Александр Марущенко Старший юрист

Если раньше дольщик или сразу вносил свои денежные средства на счет застройщика или делал платежи в течение всего срока строительства, и на эти средства застройщик и строил объект, то сейчас денежные средства дольщика аккумулируются на специальном банковском счете «эксроу».

При прежнем порядке были две стороны в долевом строительстве: дольщик и застройщик, и первая сторона, обычно это граждане, физические лица, имела очень низкий уровень правовой защиты своих интересов. Денежные средства дольщика могли пропасть вместе с мошенниками, владельцами строительных фирм – однодневок. Сейчас, при использовании счета «эксроу», участвуют три стороны: застройщик, дольщики и банк. Денежные средства дольщиков попадают на счет банка, банк выдает целевой кредит застройщику, застройщик на эти деньги строит объект долевого строительства, после подписания АПП деньги со счета «эксроу» перечисляются банком застройщику.

Благодаря этому аудит, проверка застройщика поручена банка, который по определению имеет и соответствующие штатные структуры, и компетенцию, квалификацию таких аудиторских отделов.

Снижается риск мошенничества застройщика – юридически все денежные средства дольщиков находятся не у застройщика, а в банке. Банк обязан жестко контролировать и ход строительства, и целевое использование своего кредита, и финансовое положение застройщика.

Часть 1 ст. 15.4 закона гласит, что счета «эксроу» могут быть, но не обязаны, открыты банком при выдаче застройщику целевого кредита на долевое строительство.

Срок нахождения (депонирования) денежных средств на счетах «эксроу» равен сроку передачи объекта, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон (часть 3 ст. 15.4 закона). Это дает возможность дольщикам увеличить срок выплаты стоимости объекта.

вероятность банкротства таких банков близка к нулю, и их список ежеквартально публикуется на сайте Центробанка.

Застройщик, в свою очередь, при использовании счетов «эксроу» получает гарантию оплаты стоимости строительства и довольно низкий банковский процент.

Дольщик, таким образом, защищен и от банкротства застройщика и от банкротства банка.

Дополнительно, с 1 июля 2017 года должен начать работать единый реестр застройщиков, в котором будут представлены все сведения о строительных компаниях, соответствующих нормам закона. Новая редакция ФЗ 214 закрепляет обязанность сторон по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в гарантийный срок недостатками. Это связано с большим количеством потенциальных исков дольщиков.

Закон предоставляет право контролирующему органу направлять в МВД материалы, связанные с нарушением застройщиком требований для возбуждения уголовных дел (п. 11.1 ст. 23 закона).

Итоги изменений

Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
- страхования ответственности застройщика,
- специальных банковских счетов «эксроу»,
- полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.

Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.

Кого защищает закон ФЗ 214?

214-ФЗ несовершенен, хотя его и дорабатывают наши законотворцы. Так, застройщик может воспользоваться пробелами и внести в ДДУ невыгодные для вас положения. Например, не все застройщики спешат исправлять дефекты и выплачивать согласно договорам. И это могут прописать в договоре! Закон на вашей стороне, но если договор подписан, то для вас это суд, деньги, силы и время.

Поэтому лучше не подписывать документы, особенно такие важные, без проверки юриста, который в этом хорошо разбирается. Вы можете потратить 15 000 руб., но будете точно спокойно спать и знать, что все документы в порядке, а застройщик надежен. Мы можем .

Если после проверки вы не согласны с любым из пунктов, то вправе потребовать от застройщика изменения договора. Правда оговоримся сразу, что застройщик может и не пойти на уступки и попросту заключить договор с другими дольщиками. Но кто от этого выиграет, неизвестно.

Федеральный закон ФЗ-№214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, принятый в 2004 году, за свою историю существования претерпел 13 редакций. Последние редакции были приняты в июле и декабре 2017 года. Многие изменения уже вступили в силу. Остальная часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года, чего с волнением ждут как застройщики, так и дольщики. Обсуждение вопроса бурно ведется в интернете.

Содержимое страницы

Что такое федеральный закон о долевом строительстве

Действующий ФЗ-№214 о долевом строительстве от 30.12. 2004 года создан для того, чтобы регулировать отношения между застройщиками и дольщиками при строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Именно этот нормативный акт на законодательном уровне позволяет юридическим лицам привлекать финансовые средства населения для возведения многоэтажек.

Указанный закон в свое время был принят Государственной думой РФ 22 декабря 2004 года, и одобрен Советом Федерации 24 декабря.

Положения закона освещают все стороны и аспекты взаимодействия дольщиков и застройщиков начиная от предмета договора и заканчивая способами правового урегулирования проблем, возникших в процессе.

Какие гарантии дает ФЗ-№214

Основной целью создания закона стала защита интересов дольщиков и регулирование процесса постройки жилых домов. В прошлом известно много случаев, когда дольщики, вкладываясь в строительство домов, оставались и без денег, и без жилья. Проблема обманутых дольщиков приобрела широкие обороты и будоражила всю страну долгие годы. Поэтому правительство постоянно пытается совершенствовать закон, чтобы лучше защищать интересы сторон и обеспечить их справедливое взаимодействие.

На сегодняшний день, учитывая все принятые поправки (которые являются довольно суровыми по отношению к строительным компаниям), 214-ФЗ дает следующие гарантии дольщикам:

Исключен сбор денег с дольщиков на постройку несуществующего объекта.
Исключена «двойная» продажа квартир.
Снижены риски срывов срока сдачи домов.
Снижены риски использования денег дольщиков на иные цели.
Повышены гарантии получения возмещения денежных средств или объекта недвижимости в случае банкротства застройщика.

Общий обзор Федерального закона о долевом строительстве №214

Настоящая редакция законодательного документа содержит в себе 27 статей, три из которых утратили силу. Комментарии к основным положениям приведены ниже. Их нужно знать и понимать, если вы собираетесь участвовать в долевом строительстве и покупать себе квартиру в строящемся доме.

Ст. 1. В данной статье раскрывается суть отношений между строительной компанией и гражданами. Застройщик вправе привлекать средства населения на строительство жилых многоквартирных домов, а физические лица вправе вкладывать свои финансы и быть участниками долевого строительства. После окончания строительства и сдачи дома, дольщик приобретает законные права на купленную квартиру.

Отношения между сторонами могут быть закреплены тремя видами соглашений:

Договором долевого участия (ДДУ).
Договором участия в ЖСК (членство в жилищно-строительном кооперативе).
Путем выпуска и приобретения жилищных сертификатов.

Важно! Положения ФЗ №214 об участии в долевом строительстве не распространяются на отношения строительной организации и предпринимателей, которые выступают инвесторами. Их взаимодействие регулируется ГК РФ и законом об инвестиционной деятельности.

Ст. 2. Вторая статья в пунктах 1, 2 и 3 раскрывает суть понятий, которые в дальнейшем используются в ФЗ:

Застройщик – хозяйственный субъект.
Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, которое должно быть передано покупателю, участнику долевого строительства, после сдачи дома в эксплуатацию.
Уполномоченный банк – учреждение, созданное по целевому назначению, для контроля финансовых расходов в ходе ведения стройки.

Ст. 3. освещает основания, на которых у застройщика появляются права на привлечение денег дольщиков для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:

Обязательное наличие разрешения на строительство, полученное в установленном законом порядке.
Публикация проектной декларации и обеспечение доступа к нему для дольщиков.
Наличие права собственности на землю, на которой будет возводиться жилой объект (аренда, субаренда, долгосрочная аренда).

Также в данной статье рассматриваются требования к застройщикам, порядок финансовых расчетов через единый расчетный счет в уполномоченном банке и порядок предоставления бухгалтерской отчетности.

Ст. 4. Четвертая статья ФЗ 214 касается ДДУ (договора о долевом участии). Здесь разъясняется, что суть договора в том, что одна сторона обязуется построить дом и передать его, а вторая сторона обязуется уплатить полную стоимость в установленные сроки.

Важно! По закону ФЗ 214 ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии пунктом 3 статьи 4.

Также освещается перечень требований к информации, которую должен содержать ДДУ.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Ст. 5. Цена договора. Здесь приводится формула для расчета стоимости договора (произведение цены единицы площади и общей площади получаемой квартиры). Согласно пункту 2, цена договора не может быть изменена после подписания ДДУ, если это не предусмотрено договором или не одобрено обеими сторонами сделки. Важным моментом является пункт 3, в котором обозначено, что дольщик должен вносить сумму (всю или по долям) только после государственной регистрации ДДУ. Если застройщик просит деньги раньше, то это прямое нарушение закона.

Ст. 6. Шестая статья касается сроков сдачи построенного объекта застройщиком:

П. 1 указывает на то, что застройщик должен предоставить жилье дольщику в указанные в договоре сроки.
П. 2 разъясняет права дольщика потребовать с застройщика неустойку за срывы сроков сдачи объекта.
П. 3 предупреждает застройщика о необходимости отправить письменное уведомление дольщику с просьбой изменить договор, если компания понимает, что не уложится в сроки.

Ст. 7. Статья седьмая регламентирует права дольщика на получение гарантий на построенный и сданный объект. Застройщик должен передать жилье в соответствующем качестве, предусмотренном в договоре. Если обнаружены существенные недостатки, дольщик вправе потребовать с застройщика:

Устранения недостатков в разумные сроки.
Возмещения расходов на собственные ремонтные работы по устранению обнаруженного дефекта.
Соразмерного уменьшения цены договора и возврата денежных средств.

Если строительная компания нарушит сроки устранения дефектов или откажется их исправлять, покупатель может потребовать неустойку в судебном порядке.

Ст. 8. рассматривает порядок передачи жилого объекта покупателю после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.

Ст. 9. В данной статье рассматриваются условия, порядок и основания для одностороннего расторжения типового ДДУ одной из сторон.

Ст. 10. гласит о том, что в случае нарушения каких-либо условий договора с одной из сторон, нарушитель должен уплатить штрафы, пени и неустойки другой стороне, а также возместить причиненные убытки в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.

Ст. 11. Одиннадцатая статья касается вопросов переуступки прав требований на жилой объект. Иными словами, устанавливает порядок и нормы продажи недостроенного объекта другому лицу. Дольщик может продать свою недостроенную квартиру (то есть уступить права требования) только в следующих случаях:

После уплаты полной стоимости договора или при одновременном переводе своего долга на нового покупателя.
Только после государственной регистрации ДДУ.
До подписания акта приема и передачи построенного объекта.

Договор переуступки прав требования регистрируется в государственных органах в установленном законом порядке.

Ст. 12. Об исполнении обязательств. Со стороны строительной компании обязанности считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, со стороны дольщика – с момента внесения всей суммы договора.

Ст. 13. и ст. 14. регулируют вопросы обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

Ст. 15. – ст. 18 регламентируют порядок использования застройщиком полученных на долевое строительство средств через расчетный счет ЭСКРОУ в уполномоченном банке.

Ст. 19 – ст. 21. В данных статьях расписаны содержание и порядок обнародования проектной декларации и информации о застройщике.

Ст. 23. касается порядка государственного регулирования и контроля деятельности застройщика уполномоченными органами.

Важные изменения в законе о долевом строительстве

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к федеральному закону 214 о долевом участии в строительстве, принятые на основании закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Текст правки по ФЗ-№218 подписан и принят 29 июля 2017 года.

Важно! Нововведения в законодательстве коснутся тех застройщиков, которые получат разрешение на строительство после 1.07.2018. К регулированию правовых отношений между застройщиком и дольщиком, возникших до 1 июля 2018 года, будут применять нормы настоящего закона без поправок.

Краткий обзор изменений:

В качестве застройщика может вести деятельность хозяйственное общество с опытом не менее 3-лет в области долевого строительства и имеющий площадь построенных объектов не менее 10000 кв. м.
Строительная компания может получить только одно разрешение на строительство в один период (это не противоречит получению разрешения строительства на комплекс домов).
Организация, выступающая в качестве застройщика, обязана иметь уставной капитал в размере не менее 10% от проектной стоимости возводимого объекта.
Финансовые расчеты между застройщиком и дольщиком, а также застройщиком и техническим заказчиком и генеральным подрядчиком регулируются через уполномоченный банк, созданный специально для таких целей.
У строительной компании не должно быть долговых обязательств, не касающихся конкретного проекта. Допустимые долги по иным обязательствам – не более 1% от стоимости строительства.
Строительная компания обязана вносить взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости ДДУ с каждым дольщиком. Взнос оплачивается до регистрации договора долевого участия в государственных органах.
Расход финансовых средств застройщиком строго контролируется уполномоченными органами. Деньги дольщиков могут быть направлены на следующие статьи расходов:

на взносы в компенсационный фонд;
на возврат и компенсацию средств дольщику при разных обстоятельствах;
на оплату труда рабочих и отчисления подоходного налога, а также страховых взносов за работников;
оплата иных потребностей: рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды жилья для рабочих и покрытие расходов, связанных с поддержанием деятельности строительной компании.

Застройщику запрещено заниматься любой иной деятельностью, не связанной с выполнением обязательств по конкретному строительному проекту.

Настоящий федеральный закон ФЗ №214 об участии в долевом строительстве постоянно корректируется с целью обеспечения справедливой защиты прав и интересов дольщиков. Теперь все расчеты будут прозрачными, у дольщика есть доступ ко всем интересующим его документам. Покупатели могут быть уверены в том, что их деньги уйдут по назначению, а не исчезнут бесследно. Мелкие строительные компании покинут рынок долевого строительства, останутся только конкурентоспособные застройщики, что гарантирует получение дольщиками собственного жилья в установленные сроки. При нарушении условий договора потребители всесторонне защищены законом и имеют право на возврат средств и компенсации различного рода. Как скажутся новые правки в законопроекте после вступления в силу на стоимости квартир, первичном рынке недвижимости и уровне жизни населения, покажет время.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Для возмещения затрат при строительстве многоквартирных домов, застройщики привлекают денежные средства граждан, обеспечивая им в результате долю в будущей недвижимости. Для урегулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги, с целью приобретения доли в жилищном комплексе, было принято соответствующее законодательство

Что представляет собой закон?

Федеральный Закон № 214 регламентирует взаимоотношения физических и юридических лиц, связанных с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, чьи денежные средства привлекаются для строительных работ, приобретают право общей долевой собственности в возводимом жилом доме или другом недвижимом объекте. Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто является участником долевого строительства.

Текущее законодательство допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые находятся только на стадии строительства, в следующих случаях:

При составления договора на участие в долевом строительстве;
На основании специальных жилищных сертификатов, которые закрепляют за гражданами право на долю в строящейся недвижимости. Эти документы выдаёт застройщик, владеющий или арендующий земельный участок, на котором ведётся строительство, и обладающий разрешением на соответствующие работы;
Жилищно-строительными кооперативами, деятельность которых регламентируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлекать деньги граждан на строительство на основаниях, нарушающих или обходящих вышеперечисленные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные предписания, он может расторгнуть её, обратившись в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением.
Лица, которые привлекают денежные средства граждан для возведения недвижимости в нарушение предписанных правил, несут ответственность согласно статье .
Данное законодательство регламентирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых зданий блочного типа, состоящих из более чем трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются инвестициями в возведение недвижимости и не связанных договором о долевом строительстве. Указанные отношения регламентируются и

Федеральный закон № 214 был принят Государственной думой в третьем чтении 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Закон был подписан президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 года.

Какие были внесены изменения?

Последние изменения в статье 9 , о порядке расторжения договора, произошли 03.07.2016, посредством Федерального Закона № 304-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1.1 , предусматривающего случаи расторжения контракта лицами, являющимися участниками долевого строительства. Была переписана 2-я часть данного пункта. Она предусматривает возможность расторжения договора при существенных изменениях планировки жилого дома, которые при этом изменяют указанную в документах жилплощадь выше допустимого значения (5%). Этой же правкой были внесены изменения в пункт 1.2 , гласящий следующее: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если тот выполняет все предписанные обязательства и не нарушает постановлений текущего законодательства.

Изменения в статье 6 , регулирующей сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, были внесены № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2 , в изменённом виде предусматривает, что застройщик, в случае нарушения установленных сроков сдачи строительства, должен выплачивать участнику доли неустойку. Если участником является гражданин (физическое лицо), тогда размер неустойки увеличивается вдвое. При нарушении установленных сроков передачи по вине гражданина, вследствии уклонения от подписания передаточных актов, застройщик освобождается от обязательства выплачивать неустойку.

Изменения в статье 7 , предусматривающей гарантии качества, были совершены постановлением Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция коснулась пунктов 1.1, 6, 7 и 8 . Содержание данных пунктов статьи следующие:

Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, о сроках пользования и входящих в него частей: отделки, инженерных систем, конструкций и прочего, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
Шестой пунк т текущей статьи предусматривает право участника подавать в суд иск или направить застройщику требование, если в течение гарантийного срока были выявлены дефекты строительства. Застройщик обязан устранить найденные недостатки в согласованный срок, в противном случае, участник вправе обращаться в судебную инстанцию.
Пункт 7 снимает обязательства с застройщика исправлять найденные в течение гарантийного срока дефекты, если он сможет доказать, что их повреждения являются следствием их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также ненадлежащего самостоятельного ремонта.
Восьмой пункт статьи 7 обязывает застройщика выплачивать неустойку гражданам, которые приобрели недвижимость в целях проживания, если выявленные дефекты не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчёта размера пени.

Статья 5 , устанавливающая порядок расчёта цены договора, была изменена 29.07.2017 постановлением № 218-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1 . Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения и общей площади объекта строительства. Если к жилому помещению примыкают веранды, балконы, террасы и прочее, считается общая приведённая площадь помещения с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения статьи 19 , регламентирующей проектную декларацию, состоялись 29.07.2017 в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, которые коснулись пунктов 2 и 6 .
Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта в компетентный орган исполнительной власти для утверждения. Для оперативного проведения данной процедуры следует заполнить соответствующую форму проектной декларации на установленном компетентным органом сайте и использовать электронную подпись для идентификации застройщика.

Шестой пункт обязывает застройщика оперативно и регулярно вносить изменения в проектную декларацию на своём официальном сайте, а также в течение пяти дней отправлять изменённый вариант декларации в уполномоченное ведомство.

Последним изменением статьи 4 , устанавливающей правила оформления договора участия в долевом строительстве, которое состоялось 29.07.2017, было отмена пункта 2 , о чём указано в Федеральном законе № 218-ФЗ.

Скачать действующую редакцию ФЗ 214

Действующая редакция Федерального закона 214 об участии в долевом строительстве с учётом всех последний изменений относится к 29 июля 2017 года.

Текст: Александр Смирнов Фото: Александр Никольский

Очередная, и весьма жесткая по отношению к бизнесу, версия 214-ФЗ на этот раз способна кардинально изменить ситуацию на первичном рынке жилья и поставить на долевом строительстве крест. Надежд, что законодатель одумается, остается все меньше.

В начале августа вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он довольно сильно меняет содержание 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, а также некоторые другие законодательные акты. Судя по высказываниям экспертов и участников рынка (), строительное сообщество до сих пор не оправилось от неожиданности: ответ на вопрос, можно ли успешно работать в рамках нового закона, пока отрицательный.

Отрегулировали до конца

Это уже 14-я по счету и при этом самая масштабная переделка 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», рожденного в конце 2004 года. Как несложно подсчитать, с тех пор перекройка закона шла чуть не в ежегодном ритме. В последний раз (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства, повышение финансовой ответственности застройщика, эскроу-счета и т. п.) вносились летом 2016-го и также вызывали острую критику строительного сообщества.

Но прошлогодние новации (некоторые из них уже потеряли актуальность) просто меркнут перед новыми правилами игры, которые недавно прозвучали как гром среди ясного неба. Вход в систему долевого строительства теперь будет настолько запутанным и трудноосуществимым, что сделает строительство исключительным видом деятельности.

Если коротко, то законодатель ввел (специализированный застройщик, соответствующий ряду критериев) и сотрудникам (не только к руководителям, бухгалтерам, но даже к бенефициарным владельцам), финансово ограничил деятельность (заморозка 10% собственных средств на счету, невозможность привлечения нецелевых заемных средств, ограничение размеров авансирования, лимит административных расходов на оплату труда, рекламу и пр. в пределах 10% от проектной стоимости строительства и целый ряд других).

Как отмечают юристы, среди других рисков для участников рынка - полный контроль всех расчетов застройщика со стороны уполномоченных банков, а также уязвимость перед контролирующими органами: появляется широкое поле для судебного и внесудебного приостановления приема средств от дольщиков, жесткие ограничения по налоговым задолженностям и т. п.

Но самая губительная для строительного рынка норма - это принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство - один земельный участок».

Невозможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры вне пределов одного участка ставит крест на всех проектах комплексного освоения территорий (а также уже реализуемых - их с 1 июля 2018 года придется завершать по новым правилам).

Более того, как отмечают юристы, оно делает невозможным и любое строительное начинание в центральной части Петербурга, с его многочисленными объектами культурного наследия. Как правило, такого рода проект имеет два разрешения на строительство - на создание нового объекта и реконструкцию (воссоздание) существующего памятника. То есть это единый проект, реализуемый на одном земельном участке, и разделить его на два ради соблюдения новых правил игры не получится.

Защитили до основанья

В очередной раз главной целью законодателя было искоренение проблемы обманутых дольщиков. Но, как всегда, решили ее путем введения новых обременений для застройщиков. Теперь настолько суровых, что участникам рынка предложено полностью перекраивать организационные и финансовые модели бизнеса. Альтернатива - уходить от долевки и концентрироваться исключительно на продаже готового жилья.

Некоторые гарантии для дольщиков в новом законе дает только положение о компенсационном фонде долевого строительства, появление которого было анонсировано еще в прошлогоднем пакете поправок. Но, как не раз говорилось, речь идет о защите будущих дольщиков. Права существующих пострадавших вкладчиков здесь ни при чем.

Примечательно, что новый закон, как утверждают эксперты, может даже усугубить проблемы нынешних обманутых дольщиков - разрушив единственный реально действующий на сегодня механизм достройки проблемных объектов. Напомним, что в Петербурге, как и во многих других регионах, альтернативный застройщик получает новый земельный участок вместе с обязательствами по достройке проблемного объекта. Но в условиях нормы «один застройщик - одно разрешение» эта схема уже не работает, а альтернативного механизма законодатель не предложил.

Чиновники на местах уже начали высказывать опасения, что пока компенсационный фонд наберет достаточно капитала и заработает в полную силу, образуется временной зазор (год-два), в течение которого в регионах могут появиться и «зависнуть» новые проблемные объекты.

В последний вагон

От первого шока профильные бизнес-сообщества оправились довольно быстро и с помощью юристов крупнейших строительных компаний выдали на-гора подробный анализ всех предложенных законодателем новшеств (см. ниже).

Консолидированная позиция строителей о последствиях применения 218-ФЗ, а также предложения по его корректировке сразу по 24 позициям сейчас направлены в Совет Федерации - единственный орган госвласти, который на сегодня выразил готовность вступить в диалог со строителями. По большому счету застройщики предлагают отыграть назад: убрать или смягчить все драконовские требования и ограничения, оставив в законе без изменений только положение о компенсационном фонде. Вопрос, пойдет ли на это законодатель, столь основательно подготовивший реформу долевки, - риторический. Хотя некоторые застройщики верят, что здравый смысл возобладает: многие положения просто блокируют деятельность строительного рынка.

Нет сомнений, что рынок ждет очередная гонка - в преддверии новых правил (большинство новаций касаются разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года) застройщики начнут делать запасы «укомплектованных» всей разрешительной документацией участков, как это уже было не раз. Надзорные и контролирующие органы ждет большая согласовательная работа, а рынок новостроек - новые рекорды вывода жилья в продажу.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы «Эталон»:

Начиная с 1 июля 2018 года все крупнейшие застройщики Петербурга будут либо изобретать какие-то удивительные схемы, либо приостанавливать свою деятельность, либо продавать готовое жилье. Мы внимательно проанализировали все требования 218-ФЗ, которые связаны с финансовой нагрузкой, с ограничениями деятельности застройщика как юрлица и пр. И если разом применить все эти положения «ЛенСпецСМУ», то строить по 214-ФЗ с 1 июля 2018 года холдинг просто не сможет. Нужно убирать все эти непонятные ограничения. Все наши предложения мы также направили в Совет Федерации.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виктор Прядеин, исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):

Сейчас мы находимся в режиме ожидания и ждем отклика от Минстроя и АИЖК на все сформулированные сообществом замечания. По большому счету сейчас от нас ничего не зависит. Но нужно понимать, что помимо критики необходим конструктив. Если мы предложим вернуть всё назад, то нас просто не поймут и не услышат. Поэтому строительному сообществу нужно предлагать механизмы решения тех задач, которые законодатель пытается решить с помощью 218-ФЗ. При этом наши механизмы не должны быть столь болезненными для бизнеса. Нужно искать компромиссы.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:

Выскажу свое частное мнение: этот закон, скорее всего, пролоббирован банковской системой - мимо банков проплывает более 2,5 трлн руб., которые собирают строительные компании. И по новому закону через полтора-два года все застройщики могут стать просто подрядчиками у банков. Предположим, обслуживание эскроу-счетов будет хотя бы на полпроцента дешевле, чем банковское сопровождение проектов или отчисления в фонд помощи обманутых дольщиков, - тогда все застройщики будут переходить на эскроу-счета. И, как уже прогнозировалось, если банки возьмут контроль над строительными компаниями, это увеличит стоимость жилья на 15-30%.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Ирина Топталова, заместитель генерального директора компании «Строительный трест»:

Даже крупнейшие компании не соответствуют тем нормам, которые сегодня заявлены в 218-м законе. Никто работать по нему не сможет, и нам придется выдумывать разные схемы. Если наш законодатель решил прекратить долевое строительство, то нужно об этом сказать напрямую, а не рубить кошке хвост частями. Давайте выдвинем своих юристов и, как это уже было не раз, сядем писать такие поправки в ФЗ-214, по которым мы сможем работать.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам RBI:

Декларируемая цель для предотвращения появления обманутых дольщиков - ограничить переброску денег, но это, по сути, установление дополнительных инструментов контроля и ограничений в бизнесе для застройщика. Мы имеем дело с закручиванием гаек.
Но коррупционный фактор возможен и при работе застройщика со своим уполномоченным банком. Нам можно выкручивать руки при каждом очередном платеже, а мы будем каждый раз доказывать инспекторам банка, что это происходит в рамках целевого расходования средств.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики АБ «Качкин и Партнеры»:

У меня достаточно пессимистические прогнозы в отношении того, удастся ли внести все подготовленные профсообществом предложения в течение этого предвыборного или следующего года. У закона политические мотивы, и в данном случае в приоритете не застройщики, а дольщики. Поэтому уже сейчас застройщикам целесообразно оптимизировать риски на будущее и подготовить свои земельные банки таким образом, чтобы максимально долгое время оставаться работать по старым правилам.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Михаил Макаров, вице-президент по правовым вопросам «ЮИТ СПб»:

Этот закон будет меняться хотя бы потому, что в нем заложены внутренние ошибки и противоречия, которые должны быть устранены. Очевидно, что кто-то очень сильно захотел усложнить долевое строительство. Но когда ситуация усложняется настолько, это только подталкивает, наоборот, выходить из «белой» сферы и искать пути обхода новых требований. В целом я полагаю, что работать по новому закону со временем будет можно. Хотя сейчас досконально выстроить модель оперирования бизнесом такого специализированного застройщика достаточно сложно.

проблемы, возникшие в связи с принятием 218-ФЗ

1. Закон не позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома / группы домов в пределах одного разрешения на строительство.

Расходование денежных средств на строительство инженерных сетей социальных и транспортных объектов допускается Законом только в рамках одного разрешения на строительство. Такие затраты по Закону нельзя разделить пропорционально между несколькими объектами, строящимися по разным разрешениям, даже если они расположены в границах одного элемента планировочной структуры. Строить такие объекты можно только при условии единого разрешения на строительство, в едином комплексе с жилым зданием, в рамках одного земельного участка и одного комплекта проектной документации.

Как правило, такие элементы планировочной инфраструктуры, как кварталы, микрорайоны, застраиваются поэтапно. Сооружение объектов в них производится по разным разрешениям на строительство. Земельные участки выделяются под каждый объект до получения разрешения на строительство с целью последующего оформления прав собственности. Бремя финансирования расходов по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в таких проектах, как правило, ложится на застройщика и распределяется на все запланированные к продаже жилые и коммерческие помещения.

Осуществляя застройку первого этапа такого проекта в рамках одного разрешения на строительство, по Закону застройщик теряет возможность финансировать и строить указанные объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет денежных средств, привлекаемых для строительства других этапов по отдельным разрешениям на строительство.

2. Реализация проектов комплексного освоения территории (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ), комплексного развития территории (КРТ), в том числе на частных землях, с использованием механизмов долевого строительства будет невозможна.

Реализация проектов комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ) невозможна в рамках одного разрешения на строительство. Застройщики, которые выиграли аукционы КОТ, РЗТ, КРТ со сроками завершения проектов после 2018 года, не смогут завершить такие проекты в случае, если планировалось частичное или полное привлечение средств граждан по ДДУ. Комплексный подход к развитию территорий не сможет быть реализован и на частных землях. читать все скрыть

3. Установленные Законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Перечень направлений использования средств застройщика, указанный в Законе, не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно.

Установленные Законом финансовые нормативы - 10% собственных средств для начала привлечения средств дольщиков; 10% накладных расходов и фонда оплаты труда застройщика; 1% обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков; 30% авансирования - не применимы к застройщикам, которые осуществляют строительство собственными силами, не соответствуют сложившейся практике работы добросовестных застройщиков и приведут к невозможности финансирования проектов по строительству многоквартирных домов.

Перечень направлений использования средств застройщика, установленный в Законе, не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно. Например, приобретение прав на земельные участки, строительство объектов общего пользования и расходы по их подключению к сетям инженерной инфраструктуры. читать все скрыть

4. Необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет профессии, запрет участия в НКО.

Закон устанавливает запрет на совершение сделок, не связанных со строительством в пределах одного разрешения (продажа или залог построенных ранее квартир и т. д.).

Установлен запрет на привлечение займов, кредитов, ссуд, выпуск облигаций, векселей. Это ограничивает источники финансирования строительства (а значит, сокращает его темпы) и не позволяет устранять кассовые разрывы, имеющие место в обычной хозяйственной деятельности застройщика.

Установлен запрет профессии для руководителя и главного бухгалтера застройщика, если они ранее владели долей в уставном капитале застройщика-банкрота, даже в случаях, когда такой застройщик не привлекал денежные средства по ДДУ или исполнил все обязательства перед дольщиками.

Закон устанавливает невозможность участия застройщика в обществах взаимного страхования ответственности застройщиков, в некоммерческих объединениях застройщиков и строителей (застройщик не сможет стать участником создания строительной СРО). читать все скрыть

5. Закон создает предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний («потребительский экстремизм»).

Отказ одного дольщика от подписания акта приемки-передачи квартиры, в том числе по надуманным основаниям или объективным причинам (спор о вступлении в наследство), может парализовать работу застройщика (невозможно использовать прибыль от текущего проекта и невозможно начать новый проект по строительству многоквартирного дома). читать все скрыть

6. Неприемлемые риски осуществления предпринимательской деятельности для застройщиков в рамках требований Закона. Презумпция виновности застройщика.

Наличие у застройщика недоимки по налогам и сборам, даже непреднамеренной и незначительной, автоматически делает деятельность застройщика неправомерной.

Право на привлечение денежных средств граждан по Закону утрачивается застройщиком с момента возникновения недоимки по налогам. Сложившаяся практика работы органов ФНС предполагает, что недоимка выявляется спустя длительное время после ее возникновения. В этой связи по уже заключенным ДДУ гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему ранее средств, уплаты в двойном размере процентов от суммы использования этих средств и возмещения причиненных убытков за период, в течение которого застройщик добросовестно осуществлял строительство. Возникновение недоимки также влечет действия со стороны контролирующего органа по уведомлению Росреестра, который останавливает регистрацию новых ДДУ.

Федеральный закон 218-ФЗ ликвидировал для застройщиков возможность нахождения в иной стадии, кроме конкурсного производства. Таким образом, суд, принимая решение о начале процедуры банкротства, сразу же переводит ее в стадию конкурсного производства, которая предполагает внешнее управление компанией. В том числе и в случае, когда имеются лишь признаки неплатежеспособности (субъективный анализ цифр из отчетности, представленной в суд фондом, а также сведения банка о попытках совершения нецелевых платежей, которые также могут быть субъективными), но не установлен факт неплатежеспособности.

Практика рассмотрения исков о банкротстве действующих застройщиков показывает, что введение стадии «наблюдение» в большинстве случаев завершается прекращением производства по делу. читать все скрыть

7. Закон нарушает сложившуюся практику решения проблем уже существующих обманутых дольщиков: достройка проблемных объектов через масштабные инвестиционные проекты становится невозможной.

Принятые во многих субъектах РФ законы о достройке проблемных объектов через реализацию «масштабных инвестиционных проектов» (МаИП) должны быть отменены. Это один из немногих действующих механизмов помощи гражданам, уже пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. МаИП предполагает, что альтернативный застройщик получает на конкурсе безвозмездно новый земельный участок и обязательство по достройке проблемного объекта. Альтернативного механизма Закон не предлагает. читать все скрыть

8. Отсутствует механизм исполнения застройщиком гарантийных обязательств по ранее введенным домам.

После завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартир гражданам возникают гарантийные обязательства застройщика. Однако Закон препятствует их исполнению: отсутствует соответствующее направление целевого расходования. Если совокупный размер требований по гарантийным обязательствам превысит 1% от стоимости строительства нового проекта, то такие требования станут препятствием для его начала.

Кроме того, если после завершения строительства застройщик начал новый проект, то в рамках его исполнения предъявленные к застройщику требования по уже введенному дому не могут быть исполнены в силу прямого запрета на осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства нового объекта.
читать все скрыть

9. Противоречия с имеющимися долгосрочными обязательствами, в том числе вытекающими из ранее заключенных контрактов на строительство для государственных или муниципальных нужд.

Многие добросовестные застройщики имеют заключенные ранее государственные контракты на выполнение подрядных работ. Указанные контракты заключены на торгах и не допускают замену исполнителя. Сроки исполнения таких контрактов могут превышать срок вступления в силу ограничений, накладываемых на застройщика по Закону (1 июля 2018 года).

Указанные застройщики также могут иметь заключенные договоры комплексного освоения территории (КОТ). Такие договоры также заключены на торгах и не допускают замены застройщика иным лицом.

При наличии государственного контракта на подрядные работы и/или договора КОТ добросовестный застройщик попадает в неразрешимую юридическую западню. Не прекратив исполнение государственного контракта (договора КОТ), застройщик попадает под запрет привлечения средств граждан в соответствии с требованиями Закона. В случае одностороннего прекращения исполнения госконтракта (договора КОТ), застройщик будет включен в реестр недобросовестных поставщиков, что означает также запрет на привлечение средств граждан.

Кроме того, застройщик для исполнения требований Закона должен досрочно погасить долгосрочные кредиты и займы, в том числе полученные под залог имущества застройщика. Погасить облигации.

Большинство таких застройщиков не смогут осуществлять деятельность по строительству с привлечением средств граждан после 01.07.2018. читать все скрыть

10. Увеличение стоимости строительства в связи с увеличением налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний - застройщиков.

Закон приведет к возникновению НДС по платежам между юридическими лицами в результате запрета застройщику осуществлять производство стройматериалов.

Возможно также возникновение НДС на доходы застройщика в связи с тем, что Законом не предусмотрена существующая в настоящее время возможность выделения в цене на квартиру стоимости услуг застройщика (которые НДС не облагаются).

Увеличивается налоговая нагрузка на застройщиков по налогу на прибыль в результате невозможности в налоговом учете совместить убытки от строительства социально значимых (убыточных) объектов и коммерчески успешных (прибыльных) объектов из-за введения принципа «один застройщик - одно разрешение на строительство».
читать все скрыть

11. Ограничения прав застройщиков при работе с уполномоченными банками. Ограничения возврата уплаченных взносов в компенсационный фонд. Проблемы в банковском секторе. Двойной банковский контроль при работе по схеме эскроу.

Требования, установленные Законом, могут привести к полной зависимости застройщика от банка в силу нормы о единственном банковском счете. Застройщик не сможет сменить банк при том, что размер комиссии банка Законом не ограничен. Законом не предусмотрен момент завершения процедур банковского контроля - даже после ввода объекта в эксплуатацию, когда риски нецелевого расходования отпадают. Не допускается возврат взносов, уплаченных в компенсационный фонд, в случае уменьшения цены ДДУ, а также при прекращении ДДУ по любому основанию, кроме отказа сторон от совершения сделки.

Можно констатировать отсутствие достаточного количества специалистов по строительному контролю в банковском секторе. Отсутствие сроков проверки уполномоченным банком целевого назначения платежей. Отсутствие ответственности уполномоченного банка за ошибки, допущенные при проверке целевого расходования платежей и возникающие негативные последствия для застройщика.

Список уполномоченных банков может не совпадать со списком банков, имеющих право работать с застройщиками по схеме счетов эскроу. Обязанность застройщика открыть расчетный счет в уполномоченном банке сохранена даже при работе с эскроу. Вследствие этого возникнет двойной банковский контроль. При этом уполномоченный банк будет контролировать целевое расходование кредитных средств, выданных другим банком.
читать все скрыть

12. Предоставление исключительного права на привлечение средств дольщиков только хозяйственным обществам приведет к сокращению объемов жилищного строительства.

Закон устанавливает возможность привлечения средств дольщиков исключительно только хозяйственными обществами (ПАО, АО, ООО). В отдельных субъектах РФ до 20% долевого строительства осуществляется фондами, ФГУП, МУП, учреждениями, казенными предприятиями.
читать все скрыть

13. Дублирование предоставления информации в Единую информационную систему жилищного строительства, фонд, орган контроля, размещение на сайте застройщика.

Согласно требованиям Закона застройщик обязан размещать в Единой информационной системе ту же информацию, которую он обязан размещать на своем сайте. Таким образом, одна и та же информация будет дублироваться в двух источниках. При этом установлены штрафы за непредоставление информации или ее недостоверность, как для размещения на сайте, так и для информации, направляемой в ЕИС. Таким образом, штрафы «задвоены».

Согласно Закону по запросу фонда застройщики обязаны в течение десяти дней с даты поступления запроса представить в фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность и неограниченный объем документов, подтверждающих достоверность данных. При этом право на аналогичный запрос имеют органы контроля за долевым строительством. Место для представления информации должно быть единым.
читать все скрыть

14. Закон устанавливает чрезвычайно короткие сроки составления и раскрытия бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщиков.

Законом установлена обязанность застройщиков по составлению и раскрытию промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Такой срок не соответствует требованиям законодательства о бухгалтерском учете: срок для составления, опубликования и/или направления в уполномоченные органы промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности составляет 30 дней.
читать все скрыть

15. Прогнозируются негативные социальные последствия для работников отрасли.

Формула «один застройщик - одно юридическое лицо»; требования о разделении видов деятельности для застройщиков, которые являются многопрофильными предприятиями; риски неожиданной остановки деятельности добросовестных застройщиков в результате субъективных оценок со стороны банков, фонда, контролирующего органа, незначительных недоимок означает, помимо прочего, прекращение трудовых отношений с сотрудниками в рамках одного юридического лица, а также трудоустройство в нескольких юридических лицах по совместительству. Возникает социальная незащищенность сотрудников, работающих в строительной отрасли.
читать все скрыть

16. Закон не учитывает масштабы компаний, занимающихся строительством домов блокированной застройки.

Требование 10 000 кв. м площади невыполнимо для подтверждения соответствия требованиям застройщика, осуществляющего строительство домов блокированной застройки (таунхаусы).
читать все скрыть

17. Выявлены возможные схемы злоупотребления при создании «специализированного застройщика» в соответствии с требованиями, изложенными в Законе.

Федеральный закон № 218-ФЗ ввел понятие «специализированный застройщик», однако для указания слов «специализированный застройщик» в наименовании достаточно внести изменения в учредительные документы.

Прогнозируется возможность создания с минимальными затратами компании, которая присвоит себе статус «специализированный застройщик» и начнет привлекать средства граждан, не имея цели осуществлять строительство. Основными учредителями такой компании могут выступить организации, не имеющие достаточного опыта в строительстве (фирмы-однодневки).

Требования закона могут быть исполнены формально путем включения в состав учредителей с минимальной долей застройщика, обладающего соответствующим опытом. Опытный застройщик не будет нести ответственность по обязательствам вновь созданного «специализированного застройщика». Средства граждан и учредителей из такой компании могут быть выведены через авансы по договорам подряда.

Появляется новая ниша незаконной предпринимательской деятельности - торговля фирмами, формально соответствующими требованиям к «специализированным застройщикам».