Контакты
Главная / Налогообложение

Как выбрать торговое помещение под магазин. Инвестиции в коммерческую недвижимость: критерии выбора объекта, плюсы и минусы

Современные способы заработка давно перестали ограничиваться получением зарплаты. Для многих сдача недвижимости в аренду как бизнес очень удачное решение для получения дополнительной прибыли или даже в качестве основного источника дохода. Но стоит отметить, что работа на рынке недвижимости имеет свои подводные камни, в ней имеются и плюсы, и минусы. Поэтому прежде чем начинать ведение деятельности подобного рода, следует максимально подробно изучить все имеющиеся аспекты данной сферы.

  • Сколько нужно денег для старта бизнеса
  • Какое оборудование выбрать для оснащения жилья
  • Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде недвижимости
  • Какие документы нужны для открытия бизнеса
  • Какую систему налогообложения выбрать
  • Нужно ли разрешение для открытия
  • Технология продаж аренды
  • Минусы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
  • Плюсы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Если жилье свое, понадобятся деньги для ремонта и комплектации. Сумма будет зависеть от состояния жилья, уровня строительных работ и оснащенностью бытовой техникой, меблировкой. Вложений в ремонт может быть от 30-60 тысяч, до одного миллиона рублей и выше. Если сдавать офисные помещения, то потребуется приобрести готовое здание, возможно переоборудовать его. Затраты на приобретение, ремонт и оформление помещения обойдется в 3000000 – 4000000 рублей.

Какое оборудование выбрать для оснащения жилья

Если вы сдаете жилье, не экономьте на бытовой технике. Она должна быть сертифицирована, надежна и устойчива к износу. Офисные помещения также требуют оснащения вентиляцией, кондиционерами и прочими атрибутами офиса.

Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде недвижимости

Для сдачи в наем своего жилья нужен код ОКВЭД 70.20 - Сдача внаем собственного недвижимого имущества. А именно, такой пункт, как 70.20.1− Передача в аренду своей жилой недвижимости, который включат в том числе сдавание внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир и т.д. Обратите внимание, что данные коды не относятся к гостиничному бизнесу. Для сдачи офисов подойдет код ОКВЭД 68.20, который отвечает за аренду и управление собственной или арендованной недвижимостью.

Какие документы нужны для открытия бизнеса

Это зависит от того, как вы оформите бизнес. Если, как ИП, то стандартный набор: паспорт, заявление о госрегистрации, квитанция на уплату госпошлины, копия свидетельства ИНН. Но для сдачи в аренду жилья не требуется обязательной регистрации.

Для сдачи офисных помещений, то есть больших площадей нужно регистрировать ООО. Поэтому нужны будут заявление о гос.регистрации, Устав в двух экземплярах, Решение об учреждении (или Протокол сборов учредителей и договор об основании общества, если ООО учреждается несколькими участниками). Затем квитанция на оплату гос.пошлины.

Какую систему налогообложения выбрать

Если вы просто физ.лицо (резидент), величина налогообложения дохода от аренды составляет 13% . Для индивидуального предпринимателя налог от сдачи жилплощади в аренду составляет 6%. При ИП учитывайте, что еще придется уплачивать определенные страховки. Юр.лицо может использовать общую систему налогообложения. Или упрощенку, когда на ООО меньше 100 работающих, доход за год меньше 150 млн. рублей и прочее). Если компания работает упрощенке, принцип платы налогов такой, как и для ИП.

Нужно ли разрешение для открытия

Никаких лицензий для сдачи в аренду собственной жилплощади или нежилой недвижимости под офисы не требуется.

Технология продаж аренды

Размещайте объявления об аренде, как в интернете, так и в печатных СМИ. Используйте телевидение и радио. Нежилые, как и жилые площади должны быть оборудованы согласно требованиям потенциальных клиентов. Чем выше уровень «фарша» недвижимости, тем больше ее стоимость аренды.

Минусы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости

Во-первых, нельзя забывать о налогах. На сегодняшний день арендодатель обязуется выплачивать в виде налогов от 15 до 17% от суммы, полученной в качестве арендной платы.

Министерство финансов рассматривает возможность снижения процентной налоговой ставки, но лишь в случае реализации инициативы по обязательному декларированию дохода со сдачи недвижимости. В этом случае каждый арендодатель будет обязан выплачивать установленный государством налоговый сбор. При любом из вариантов прибыль, полученная с аренды недвижимости, существенно уменьшается в пользу государственных органов.

Во-вторых, придется учитывать амортизацию сделанного ремонта. Зачатую это до 10% от изначально потраченной на мебель и ремонт суммы. Затраты зависят от качества первоначального ремонта, аккуратности арендаторов, наличия маленьких детей, животных и продолжительности срока аренды. Но в любом случае эта сумма существенна, что действует не в пользу арендодателя.

Еще одним минусом является непостоянство арендаторов. Даже при наличии официального договора аренды возможен разрыв отношений между арендаторами и арендодателями. При этом арендатор оказывается в ситуации, когда ему необходимо искать новых клиентов, соответственно на этот период поток прибыли прекращается.

Плюсы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости

Построение бизнеса на аренде недвижимости дает уникальную возможность получения легальных доходов. Также путем покупки недвижимости для сдачи в аренду можно легализовать крупные денежные суммы.

Данную разновидность бизнеса часто сравнивают по эффективности с банковскими депозитами, но дело в том, что процентные депозитные ставки не будут оставаться всегда стабильно высокими. Арендная плата же, наоборот, из года в год только повышается, благодаря чему бизнес может процветать и развиваться.

Приобретенная для сдачи в аренду недвижимость может не только приносить стабильный доход, но и станет отличной опорой в случае предоставления, например, в банке залога на получение кредита.

Недвижимость - актив, позволяющий держаться на плаву даже в условиях кризиса, когда другие источники дохода прекращают свое функционирование или существование.

Даже в том случае, если арендодатель отказывается в продлении договора, имеющуюся недвижимость всегда можно использовать в качестве залога для получения крупных кредитов.

При наличии постоянных надежных арендаторов бизнес превращается в востребованный продукт, который всегда можно продать. К примеру, пустующую коммерческую недвижимость продать в разы сложнее, чем уже отданную в аренду. В данной ситуации важно лишь правильно разрешить вопрос цены.

Категория людей, приобретающих недвижимость для дальнейшей ее сдачи в аренду, занимает немалую долю рынка. Правильное ведение бизнеса - подбор арендодателей, условия договора и прочие аспекты определяют уровень прибыли и возможных расходов арендодателя. На основании этих данных определяется экономическая эффективность подобного формата бизнеса, и если расходы превышают чистый доход, стоит внести некоторые изменения для улучшения существующей ситуации.


Наличие собственного офиса – это необходимое условие для ведения любого серьезного бизнеса. Однако, зачастую покупка офисной площади является слишком тяжелой финансовой задачей для предпринимателя. Особенно это актуально для Москвы. Поэтому юридические лица часто предпочитают прибегать к аренде офиса. Постараемся сравнить покупку и аренду офиса и выявить наиболее приемлемое по всем параметрам решение.

Сложности покупки офиса и пути их решения

Такая операция, как покупка офисной площади всегда сопряжена с большими финансовыми расходами, и далеко не каждый предприниматель может их себе позволить. Коммерческая недвижимость стоит недешево, и приходится изыскивать дополнительные возможности для ее покупки. Некоторые бизнесмены изымают существенную денежную сумму для покупки офисной недвижимости из финансового оборота фирмы. Конечно, это немалые средства, но есть и обратная сторона медали: такие действия чреваты для стабильной работы компании и могут привести к существенным потерям прибыли в дальнейшем. Более безопасным и расчетливым вариантом видится получение кредита. Многие банки готовы предложить предпринимателям кредиты по достаточно выгодным и разнообразным условиям, например, под залог недвижимости или оборудования.

Аренда офиса: ключевые моменты

На самом деле, в нынешних реалиях и аренда офиса – не такое уж простое действие. Коммерческая недвижимость сейчас очень востребована, поэтому зачастую цены на нее несколько завышены. Существует целая система посредников по аренде недвижимости, которые помогут подобрать необходимое вам помещение и проследить, чтобы сделка была заключена. Законы рынка таковы, что от арендатора требуется доскональное знание ключевых факторов аренды офиса, поэтому привлечение посредника целиком оправданно, так как именно он в полной мере обладает этими знаниями. В частности, важно знать, что влияет на формирование стоимости аренды. Важнейшие характеристики для вашего будущего офиса – это:

Месторасположение;

Наличие развитой инфраструктуры;

Качественная связь, интернет;

Наличие удобных транспортных коммуникаций, просторной парковки, отдельного входа;

Наличие надежной охраны

Некоторые дополнительные характеристики: этаж офиса и т.д.

Чем собственное офисное помещение лучше арендованного

Если рассматривать долгосрочную предпринимательскую деятельность, то приобретение в собственность офисного помещения гораздо выгоднее, чем его аренда. Высокие арендные ставки формируют большие финансовые затраты, особенно в свете долгосрочной аренды. Собственное офисное помещение обычно быстро окупается, к тому же в таком офисе гораздо приятней работать, чем в арендованном.

Источником дохода могут стать различные сегменты рынка недвижимости. Речь идет как о готовых объектах, так и о жилых и коммерческих, а также земельных участках. Сегодня наибольшим спросом пользуются не те объекты, на которые растут цены, а те, которые можно сдавать в аренду и иметь с этого стабильный доход. Наибольшую привлекательность в этом отношении имеют объекты приемлемой по цене региональной недвижимости, так как можно получить больший доход от их сдачи в аренду. Более выгодно приобретать строящиеся объекты первичного рынка, даже несмотря на риски.

На сегодняшний день специалисты прогнозируют большой приток инвестиций в склады, офисную недвижимость и гостиницы. Сегодня лучшее время для инвесторов, желающих вложить средства в коммерческую недвижимость: цены снижены, покупателей мало, поэтому в условии оживления рынка коммерческой недвижимости можно будет выгодно ее продать или сдать в аренду.

Как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость представлена торговыми и офисными площадями. Торговая недвижимость инвестиционно более привлекательна, но ее стоимость не по карману большинству людей, к тому же простой между сменой арендаторов может достигать 9 месяцев. То есть именно столько времени понадобиться новому арендатору, чтобы отремонтировать помещение под специфику своего бизнеса. Офисную недвижимость, приобретенную в центре мегаполиса за 15 млн рублей общей площадью 100 м², можно сдать в аренду за 100000 рублей в месяц, тогда ее окупаемость составит 12,5 лет.

12 лет – срок немалый, но срок окупаемости двухкомнатной квартиры в панельной новостройке будет достигать 18 лет и более, так как владельцу еще придется платить налоги за сдачу в аренду, делать за свои деньги косметический ремонт и оплачивать коммунальные услуги в период простоя квартиры между сменой арендаторов. Окупаемость 3-хкомнатной квартиры в монолитном доме составит 20 лет, 2-хкомнатной в сталинском – 18 лет. Наиболее выгодно вкладывать средства в однокомнатную квартиру в панельном доме: ее окупаемость составит около 15 лет при минимальных затратах на косметический ремонт и простое менее 14 дней.

Что выгоднее

Можно сделать вывод, что офисная недвижимость с точки зрения инвестирования является самой привлекательной, так как 1 м² стоит дороже 1 м² , а окупается быстрее. В то время как собственник квартиры вынужден тратиться на ремонт и покупку мебели, офисные помещения сдаются без нее, а косметический ремонт выполняется за счет арендатора. Вообще хороший показатель окупаемости недвижимости составляет 7 лет, если этот показатель выше, то вкладывать деньги в такую недвижимость невыгодно.

Коммерческая недвижность может быть источником доходов по разным схемам. Не последнее место занимает спекулятивная, когда объект покупают и продают много раз. Кроме того, неплохую выгоду можно получить, сдавая в аренду находящуюся во владении площадь.

Недвижимость и бизнес

Не секрет, что в жилой недвижимости заинтересовано примерно в пять раз больше арендаторов, нежели в коммерческих площадях. Удивляться тут нечему, ведь инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве делают предприниматели, чаще крупные, средние. Таких в нашей стране пока относительно мало.

Рынок недвижимости, используемой для получения дохода, зависим от ситуации в стране и в мире, в частности от негативных факторов. Как только наблюдается спад деловой активности, это отражается на спросе на квадратные метры. Ее подъем ведет к активизации арендаторов. Отсюда - скачки цен, характеризующие этот сектор. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в последнее время редко характеризуются как перспективные из-за сложных экономических условий, так как это довольно узконаправленные вложения.

Сколько заработаем?

До начала кризиса коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость показывали очень высокие показатели доходности. Лидировали помещения:

  • склады;
  • офисы.

Известно несколько лет, когда всего лишь за 12 месяцев рост прибыли был вдвое, то есть владение небольшой площадью становилось источником стабильной немалой прибыли. А вот в последние несколько лет не всегда инвестиции в коммерческую недвижимость приносят реальный доход. Многое зависит от выбранного объекта, что вынуждает очень ответственно относиться к принятию решения в пользу того или иного варианта.

Предприниматель может рассчитывать на успех, если он сперва разработал стратегию получения прибыли, учитывающую особенности понравившегося ему объекта недвижимости. В такой ситуации доход от коммерческой площади может превысить возможную прибыль от операций с жилой. Это основано на арендных ставках: относительно объектов для постоянного проживания те, которые рассчитаны на предпринимателей, дороже в два, а то и два с половиной раза. А вот начальная цена может совпадать.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, Москве и других городах мира имеют еще и такую важную положительную черту: продолжительность получения выгоды во времени. Владея некоторым объектом, предприниматель вправе сдавать его по длительному договору. Это означает, что пассивный доход будет поступать годами. Ну а его величина определяется как городом, так и спецификой конкретного здания. А вот жилые помещения можно сдавать дорого только постоянно, что обязывает постоянно искать новых клиентов.

Это важно

Если предполагаются инвестиции в коммерческую недвижимость СПб, Москвы и других городов мира, предварительно обратите внимание на понятие «коэффициента капитализации». Этот термин применяют к величине, вычисляемой на базе чистого годового дохода. Его величину нужно разделить на сумму, вложенную в объект недвижимости при его приобретении.

Нормативные показатели:

  • для жилой недвижимости - 3-7 %;
  • для коммерческих площадей - 8-12 %.

Во что вкладывать деньги?

Как уже было отмечено выше, для коммерческих площадей получаемая их владельцами выгода выше, нежели показатели, свойственные жилым квадратным метрам. Но не всякий объект будет столь же прибыльным, как и другой, предложенный на рынке. Чтобы не ошибиться и не вложить деньги в провальный проект, нужно знать признаки, по которым отличают успешные и перспективные варианты от сопряжённых с неоправданными рисками.

Самые востребованные категории:

  • склады;
  • офисы;
  • торговые площадки;
  • отели.

Критерии, которые необходимо проанализировать:

  • спрос, специфика рынка и предложения;
  • прибыльность, приблизительный период окупаемости в разрезе нескольких вариантов вложения средств;
  • общий итог, позволяющий определить, что из возможного принесет наибольшую прибыль.

Если вас заинтересовали офисы и площадки под магазины, то для них норматив окупаемости - от пяти лет до десятилетия. Для отелей и складов этот промежуток редко бывает менее 7 лет, зачастую растягивается до 11-12.

Чего стоит опасаться

Если вами запланированы инвестиции в коммерческую недвижимость, жизненный цикл объекта выходит на первое место. Выше уже указаны ориентировочные нормативы для окупаемости различных типов бизнеса. Анализируя приглянувшийся вариант, учтите, что эти сроки должны сочетаться между собой. Вы же не хотите, чтобы вашу гостиницу пришлось отдать под капитальный ремонт или даже снести раньше, чем она себя окупит?

Впрочем, самый главный риск несут в себя инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Как бы ни была успешна стройка в тот момент, когда вы перечисляете деньги за квадратные метры, нет гарантий, что ее не заморозят через несколько лет. Всегда есть вероятность, что объект и вовсе прекратят достраивать. Предсказать такое очень сложно, но практика показывает: в кризис и после него риск подобной ситуации выше, нежели в спокойное время. А сейчас, как известно, рынок недвижимости все еще находится в шоковом состоянии после кризисов 2008-2009 и 2014 годов.

Впрочем, «вторичка» тоже имеет определенные сложные аспекты, делающие рискованными инвестиции в коммерческую недвижимость. Критерии, на которые нужно обратить внимание, указаны выше. Если объект по всем показателям себя проявляет как перспективный, тогда имеет смысл рискнуть и вложить в него деньги.

Тенденции рынка

Эксперты сообщают, что в последние годы инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 71 % относительно периода кризиса 2009 года. В то же время активность на рынке оценивается все еще недостаточной. Ощутимые перемены произошли и в период 2014-2017 годов. За этот промежуток по понятным причинам сократились инвестиции в коммерческую недвижимость из-за границы. Экономика России довольно медленно наращивает темпы, что отпугивает тех, кто не боится нестабильности политической обстановки. Впрочем, последняя вот уже два года как выправляется, что отражается на повышении числа заинтересованных в квадратных метрах.

Наиболее востребованными считаются площади, которые могут быть использованы для ведения бизнеса в зданиях, построенных в крупных городах. Традиционно лидируют:

  • Москва;
  • Санкт-Петербург.

Надо сказать, даже в кризисный период спрос на площади тут практически не падал, а сейчас рынок регулярно показывает большой рост. Лидирующие сектора - отели, офисы.

Как говорят эксперты, к концу 2018 года ситуация абсолютно стабилизируется. Если сейчас владеющие свободными средствами российские предприниматели предпочитают инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, по прогнозам экспертов, к тому времени большинство из них будет заинтересовано в ведении бизнеса в родной стране.

Делаем деньги правильно

Коммерческие помещения традиционно востребованы в среде инвесторов. Есть три схемы:

  • приобретение пристроенного, встроенного помещения для последующей передачи по договору аренды;
  • приобретение объекта в новостройке, чтобы перепродать, когда строительство будет завершено;
  • покупка объекта, где в будущем откроется собственный бизнес (возможно, предполагаемый к продаже по мере роста).

Физическое лицо имеет право купить совершенно любую недвижимость - таковы действующие законы. В будущем объект можно передать на правах аренды или перепродать, а также подарить. Но чтобы стать арендодателем, нужно помнить, что коммерческая недвижимость несколько отличается от жилой.

Обратите внимание на такой аспект: когда физическое лицо передает коммерческую площадь в аренду, оно тем самым ведет деятельность, способствующую получению прибыли. По законам страны регистрироваться как предприятие в этом случае не надо. В то же время, если такая деятельность регулярна или удалось заключить договор продолжительностью более года, тогда есть шанс, что вас признают незаконным предпринимателем, за что могут наказать. Как сложится ситуация в конкретном случае, зависит от судебной инстанции и действий собственника.

Что выгоднее?

Традиционно самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются по механизму «стрит-ритейл». Эксперты рынка недвижимости говорят, в последние годы те лица, кто располагают средствами в пределах 5-10 миллионов, могут позволить себе именно такой метод их наращивания.

Недостаток системы один - высокий уровень конкуренции. Все те люди, которые ранее вкладывали деньги в жилые помещения, но решили перебраться к «более серьезной рыбе», переключились именно на этот формат, что не могло не сказаться на прибыльности. С одной стороны, объем предложений активно растет, с другой стороны, спрос пока не велик до такой степени. В итоге арендаторы могут выбирать из большого числа предложений то, что им выгоднее всего, и меняют арендодателей как перчатки. Выжить можно, лишь регулярно понижая ставку, но далеко не всякий владелец площади готов к этому.

Лучшие могут рассчитывать на лучшее

Как отмечают эксперты, сложная рыночная ситуация, приведшая к тому, что ранее актуальные схемы теряют свою эффективность, делает выгодными инвестиции в коммерческую недвижимость в новом формате. Выгоду могут получить те, кто способны быстро проанализировать, в чем нуждаются клиенты, и принять решение, основываясь на этой информации.

При выборе объекта для вложения средств обязательно проанализируйте все его параметры. Подумайте, на какую категорию арендаторов вы рассчитываете, и постарайтесь предсказать, какие параметры они затребуют от объекта, за который захотят хорошо заплатить. На основе этого выбирайте конкретный вариант. В частности, высок спрос на те помещения, которые расположены в условиях высокой проходимости. В то же время высокая цена при уже имеющейся большой проходимости - свидетельство низкой доходности инвестиций, поэтому избегайте таких объектов.

А если за границу?

Традиционно популярны инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, так как принято считать, что именно эта страна отличается наиболее уверенно стоящей на ногах экономикой. Даже в условиях мирового кризиса, пошатнувшего предприятия различных государств, немецкая недвижимость сохранила свои лидирующие позиции и доказала надежность вложения в нее средств.

Как выглядит современный рынок коммерческой недвижимости Германии? До 40 % его участников - это инвесторы из других государств. При этом годовая доходность большинства объектов варьируется в границах 3-9 %. Эксперты говорят, по итогам 2016 года в целом в коммерческую немецкую недвижимость было вложено более 50 миллиардов евро, что превысило показатели последнего десятилетия. Относительно среднестатистических параметров это стало больше практически вдвое.

Наиболее велик спрос на немецкие офисы - именно их покупают 47 % инвесторов. Годовая доходность - до 6 %. Различные торговые площади в 2016 году привлекли внимание 18 % располагающих средствами предпринимателей. Для таких объектов годовая доходность составляет 4-8 %. Гостиницы и склады стали областью деятельности одной десятой иностранных инвесторов в Германии. Эти лица могут рассчитывать на прибыль до 6 % в год. Апартаменты для студентов, заведения по уходу за престарелыми обеспечивают годовой доход в размере 9 %, и это заинтересовало порядка 15 % предпринимателей.

Явки и пароли

Если обратиться к опыту инвесторов в 2016 году, можно заметить, что наиболее привлекательная область - это так называемая «большая семерка», то есть крупнейшие немецкие города. Если вы планируете воспользоваться опытом уже успешных предпринимателей, тогда и вам следует уделить внимание именно этим населённым пунктам:

  • столица страны Берлин;
  • Кельн;
  • Дюссельдорф;
  • главный ганзейский город Гамбург;
  • пивная столица мира Мюнхен;
  • Штутгарт;
  • крупнейший в Гессене и пятый по размеру в государстве Франкфурт-на-Майне.

Как говорят аналитики, за 2016 год в Мюнхен поступило инвестиционных средств более семи миллиардов евро. А это относительно всего объема страны - около 13,5 %.

Удивительного в привлекательности Германии для инвесторов ничего нет, поскольку именно тут и по сей день, несмотря на довольно большое количество объектов, практически нет свободных офисов. В крупных городах пустует около 2 % помещений, в небольших населенных пунктах этот показатель поднимается до 5 %, но редко превышает его. Почему ситуация обстоит столь радужно для инвесторов? За этим следит государство. Выражается это не только в конкурентности рынка, но и в пониженной кредитной ставке и привлекательном финансовом, экономическом климате. Проценты по кредитам варьируются в диапазоне 1,5-2,8 %. На какую сумму можно взять кредит, чтобы вложить эти деньги в недвижимость? По законам Германии - до 70 % стоимости. Согласитесь, звучит заманчиво?

Есть и тонкий момент. Кредитные компании Германии очень внимательно анализируют каждого потенциального клиента, его намерения, а также оценивают, как велика ликвидность объекта, привлекшего внимание вероятного инвестора. Если актив рискованный, то высока вероятность отказа. В случае, когда банк оглашается на сделку, покупатель может быть уверен на все сто, что это - отличное и перспективное вложение, которое станет для него средством процветания.

Подводя итоги

По итогам проведенных не так давно ВЦИОМ исследований, более 50 % населения России уверены, что именно покупка недвижимости - это самый эффективный метод сохранить и приумножить свои денежные запасы. То есть вопрос звучит не «Стоит ли покупать?», а «Что купить?».

Выбирая объект, в который будут вложены средства, старайтесь внимательно анализировать все особенности недвижимости и не рисковать лишний раз. Не забудьте и о высокой конкуренции на рынке, оцените ее в разных секторах коммерческой недвижимости и просчитайте, какой годовой доход вам сможет обеспечить приглянувшийся вариант. Никогда не принимайте решение сгоряча.

Для торговли предпочтительнее арендовать, нежели покупать помещение. Это имеет несомненный ряд плюсов, одним из которых является возможность в короткие сроки реагировать на изменения. При этом арендатор может быстро сменить местоположение.

Покупательский поток может резко изменятся из-за внешних факторов. Так, если вблизи строится большой и престижный торгово-развлекательный центр, то он наверняка переманит к себе большое количество покупателей. В конечном итоге это может сделать бизнес другого магазина убыточным.

Нельзя забывать, что покупка торгового помещения впоследствии требует выполнения ряда обязательств. Если приходится сократить количество торговых точек, то продать помещение становится не так-то просто. Тогда приходится думать о сдаче его в аренду, а это уже работа в совершенно новом направлении бизнеса.

Выбирать помещение нужно после того, как предпринимателю ясен тот формат, в котором он собирается работать.

Вариантов размещения довольно много. Свою торговую точку можно открыть в торговом центре, отдельно стоящем здании или сделать ее передвижной.

Существует ряд факторов, которые необходимо учитывать при выборе помещения. Они и будут рассмотрены более подробно.

Статья получилась большой, поэтому пользуйтесь содержанием.

Оценка местоположения

Сюда относится сразу несколько нюансов, которые предприниматель должен учесть, чтобы впоследствии работа была эффективной:

  • Потенциал района

Если он недостаточен, то открывать в нем собственную торговую точку нет смысла. При этом определять торговую зону нужно правильно. Для средних супермаркетов он составляет порядка 1,5 километров, что эквивалентно четверти часа пешеходной доступности.

Также очень важно понять, а как определить потенциал, что при этом учитывать? Составляющими будут:

  1. обеспеченность населения района;
  2. покупательское поведение проживающих в районе людей.

Оценивая возможности и желания населения, нужно обращать внимание на следующие особенности:

  1. уровень застроек района;
  2. количество жителей в районе;
  3. развитость инфраструктуры;
  4. расположение важных объектов (сюда относятся торговые центры, парки, транспортные маршруты, остановки).
  • Трафик вблизи торговой точки

Очень важно четко понимать, сколько людей ходит около торговой точки. Всю полученную при оценке потенциала района информацию необходимо нанести на карту, а далее оценить уровень покупательских потоков.

Очень важным будет вопрос, а удобно ли покупателю добираться до магазина? Этот вопрос стоит особенно остро для магазинов, которые открываются на окраинах, ведь там основная часть покупок совершается на пути домой. Вообще, открывать в таких местах торговые точки нужно крайне осторожно.

  • Наличие конкурентов поблизости

Очень важно, насколько близко находятся конкуренты. Чем их меньше, тем будет лучше для доходности будущей торговой точки.

Если же конкурентов поблизости нет в принципе, это может нередко означать, что ниша просто не востребована в конкретном районе.

  • Социальная ориентированность

Если в районе живут богатые люди, то им вряд ли будет интересна небрендовая одежда, например. Элитный класс предпочитает бутики, модную одежду. Поэтому стоит сравнить желания потенциальных клиентов с тем, что предприниматель может им предложить.

  • Подъездные пути

До любой торговой точки должно быть удобно и просто добираться. Если у магазина нет удобного подъезда, наверняка многие найдут альтернативу. При этом нужно понимать, кто является потенциальным покупателем, как он будет добираться до магазина. Если это достаточно богатые люди, то их нужно обеспечить парковочными местами. При этом расчет нужно вести из следующих данных: на каждые 25 м 2 площади в среднем необходимо 1 парковочное место. Если же основными покупатели будут малообеспеченные граждане, то заботиться о парковке не нужно.

Расположение в ТЦ, требования к помещению

Не менее важно оценить и помещение, его расположение внутри торгового центра. Особое внимание нужно обращать на следующие факторы:

  • Площадь магазина, комфортность условий

Очень важно, чтобы человеку внутри помещения было комфортно. Нельзя забывать, что при расположении в торговом центре нередко может случаться наплыв клиентов, особенно если товар востребован. Именно поэтому нужно обеспечить потенциальным покупателям комфортные условия.

  • Расположение внутри торгового центра

Тут весомым фактором будет являться то, насколько далеко располагается помещение от входа или выхода. Чем ближе, тем лучше. Это значит, что клиент в первую очередь зайдет в этот магазин и совершит покупку. Если найти что-то подходящее в другом магазине ему не удалось, то он сможет зайти в ближайший к выходу и совершить там покупку.

  • Форма помещения и ряд других аспектов

Наиболее вместительным и удобным является помещение прямоугольной формы. Если же дело касается магазинов «квартирного» типа, то выбирать их не рекомендуется.

Обязательно нужно узнать о возможности совершения перепланировки при необходимости, состоянии помещения. Не менее важно узнать, какой магазин в нем находился ранее – возможно у него была плохая слава, что может отпугнуть часть клиентов нового магазина.

Об аудитории и потоках посетителей

Многие предприниматели хватаются за первую возможность открыться в том или ином торговом центре, что является серьезной ошибкой. Очень важно провести подробный анализ потоков клиентов конкретного магазина. Причем тут важны как количественные, так и качественные показатели. При этом сделать это можно одним из следующих способов:

  1. Самостоятельно посетить торговый центр. Разместиться стоит в открытом кафе рядом с предлагаемым помещением. Это поможет посчитать, сколько человек пройдет рядом за то или иное время.
  2. Узнать о рентабельности открытия в торговом центре, обратившись к другому арендатору или сотруднику одного из магазинов.
  3. Попросить предоставить данные арендодателя.
  4. Самостоятельно провести опрос на каком-либо местном сайте или в социальных сетях среди населения, которое можно отнести к целевой аудитории. При этом в число вопросов можно включить информацию о районе проживания, посещении торговых центров (можно использовать конкретные названия).
  5. Произвести мониторинг чекинов конкретного сегмента клиентов (это возможно, если есть доступ к информации в других магазинах, например, если открывается вторая или последующая торговая точка).

Дополнительно круг сузится, исходя из ценового фактора. Также следует учитывать требования арендодателя, дополнительные услуги.

Составляющие успеха

Предприниматель должен не забывать, что успех магазина складывается из ряда факторов:

  • 30% от правильности выбора формата магазина;
  • 30% от правильно выбранного местоположения;
  • 40% от обстановки в магазине, работы персонала, качества товаров и ряда других моментов.

При этом стоит обратить внимание не только на магазины, но и на острова. Так называют витрины открытого типа, которые размещаются в коридорах и проходах. Подобную концепцию часто предпочитают для оценки прибыльности работы в торговом центре. Нередко их используют в качестве сезонных точек продаж. Конечно, тестинг отнимает большое количество средств и времени. Использовать его имеет смысл при наличии других торговых точек и достаточности капитала.

Инжиниринговые системы

Обязательно нужно обращать внимание на то, есть ли в помещении:

  • электроэнергия;
  • водоснабжение (если требуется);
  • пожарная сигнализация;
  • канализация (если она необходима);
  • отопление;
  • кондиционеры;
  • вентиляционная система.

Особенно ответственно нужно подойти к изучению информации об имеющихся электрических мощностях. Если их будет недостаточно, то нормально функционировать магазин просто не сможет.

При расчете требуемой электроэнергии нужно учитывать все возможные затраты, включая освещение, чайники и прочее.

Обращаем внимание на особенности собственного бизнеса

Многое зависит от особенностей продаж. При выборе формата и расположения необходимо учесть:

  • что будет продаваться;
  • какие размеры будут у товаров;
  • насколько разнообразен ассортимент;
  • потребуется ли визуальная реклама для продаваемой продукции;
  • потоки покупателей, которые нацелены на приобретение товара в конкретном магазине (у островных точек люди, как правило, не стоят в очередях);
  • популярность магазина или торговой марки, используемой предпринимателем (чем известнее бренд, тем легче будет продавать продукцию и тем больше у магазина будет клиентов).

Важно не только выбрать формат магазина, но и разобраться со способами продвижения своего товара. «Можно ли будет привлечь клиентов в данном торговом центре?» – именно такой вопрос должен задать предприниматель самому себе, детально проработав ответ на него. Некоторые способы продвижения просто невозможно использовать в определенных помещениях, магазинах, что может стать причиной отказа от аренды.

Установка острова – где выгоднее?

Бесспорно, наибольший успех у тех островных торговых точек, которые располагаются рядом с входом. Но получить такое положение довольно трудно, особенно если у предпринимателя нет постоянных покупателей. Чаще всего тут располагаются известные представители, брендовые компании.

Островные точки называют еще «плавающими» из-за того, что они беспроблемно могут перемещаться. Такой вариант – отличное решение для новичков. Островной формат подходит для продажи следующих товаров в большей мере:

  • электроника;
  • игрушки;
  • бижутерия;
  • сувениры.

Вот три совета, которые помогут получить максимальную выгоду от размещения островного магазина:

  1. Лучше всего такие форматы приживаются в местах, где люди нацелены именно на покупку товара, а не на развлечения или трапезу.
  2. Очень важно, чтобы вблизи не было торговых точек с таким же товаром. Неэксклюзивность убивает такой формат.
  3. Никакого «теневого» размещения. Торговая точка не должна быть перекрыта множеством известных магазинов.

Обязательно нужно обращать внимание, что именно покупатели хотят приобрести в конкретном торговом центре. Если они привыкли покупать брендовые вещи, то размещать новый неизвестный магазин в нем нет смысла. Единственным исключением являются эксклюзивные товары вроде украшений и аксессуаров. Важно помнить, что:

  1. Придется заинтересовывать потенциальных покупателей. Для этого придется потратиться на хорошую яркую витрину.
  2. Продавать в большом потоке покупателей смогут исключительно опытные продавцы. Экономить на специалистах просто не получится.
  3. В больших торговых центрах довольно много правил, которым придется следовать. Именно поэтому необходимо заранее ознакомиться с договором аренды.

Стационарная торговая точка – как выбрать более выгодную?

Выбирая стационарную торговую точку, нужно, в первую очередь, отталкиваться от потока покупателей. При этом очень важно отделить потенциальных (целевых) покупателей от всех остальных. Обязательно нужно задать себе несколько вопросов:

  1. Какие товары потенциальный клиент может покупать еще в данном торговом центре?
  2. Почему люди покупают товары определенной направленности?
  3. Что такого предприниматель может предложить своим посетителям, что они не найдут в этом торговом центре больше нигде?

Эти вопросы помогут понять, целесообразно ли вообще размещаться в данном торговом центре, какой уровень посещаемости будет у магазина.

При выборе несомненным плюсом станет наличие следующих фактов:

  • На этаже размещено немало магазинов, которые посещают потенциальные клиенты, при этом товары в этих торговых точках не конкурируют с товарами предпринимателя.
  • Если большое количество людей нужного ценового сегмента посещает этот торговый центр.
  • Отсутствие конкурентов вблизи. Еще лучше, если их вообще нет в данном торговом центре. При этом нужно оценить уровень конкурентоспособности, чтобы оценить свои возможности и принять решение об аренде.

Размещение в торговом центре или отдельно стоящем магазине?

Не всегда торговый центр является более перспективным, нежели отдельно стоящий магазин. Тут нужно исходить из продаваемой продукции и целевого сегмента.

Так, например, многие представители среднего и низкого ценового сегмента (предприниматели, продающие товары по низкой цене) располагаются в отдельно стоящих помещениях. Связано это с тем, что люди часто используют для передвижения общественный транспорт. Кстати говоря, многие из таких торговых точек часто становятся более успешными, нежели торговые точки в торговых центрах.

А вот брендовые магазины лучше всего открывать в известных и больших торговых центрах. Такая стратегия для них является наиболее выгодной.

Чтобы понимать разницу, необходимо сравнить достоинства и недостатки обоих форматов.

У магазинов, размещающихся в торговых центрах, плюсами будет являться:

  • наполняемость;
  • единый стиль оформления;
  • наличие управляющего;
  • наличие непрофильных якорных арендаторов, которые увеличивают поток покупателей.

Что касается минусов, то они таковы:

  • сложности в получении торговой точки;
  • жесткие условия договора;
  • высокая стоимость;
  • возможный рост арендной цены;
  • зависимость от торгового центра в плане сроков открытия;
  • обязательное подчинение единому графику работы;
  • сложности и ограничения доставки товаров;
  • ограничения, касающиеся использования элементов, являющихся фирменными для магазина предпринимателя;
  • необходимость в согласовании собственных действий;
  • необходимость удовлетворения ряда потребностей посетителей;
  • разная выручка в зависимости от дней недели (пик приходится на выходные, в будни объем продаж значительно меньше);
  • опасность спада интереса потребителей к данному торговому центру.

У размещения в отдельно стоящем магазине тоже есть свои достоинства и недостатки. К несомненным плюсам относятся:

  • постоянный зрительный контакт с потенциальными клиентами;
  • ориентированность клиента на конкретную продукцию или бренд;
  • возможность менять формат своей работы в зависимости от скачков пешеходного трафика;
  • самостоятельное определение времени открытия;
  • возможность использовать любые необходимые методы рекламы;
  • отсутствие необходимости согласовывать режим работы или формат оформления магазина.

К минусам можно отнести:

  • необходимость налаживания связей с различными обслуживающими организациями;
  • довольно сложные формы помещений, что может не соответствовать желаниям или стандартам организации.

Принимать решение предприниматель должен сам, потому что универсального решения, увы, не существует.

А сейчас приведу советы из книги , в которой основатели компании «Мосигра» описывали процесс поиска помещений для своих магазинов.

Пересечение потоков

Перед выбором места под новую точку нужно обязательно обратить внимание на пересечение потоков. Магазин должен быть расположен в таком месте, чтобы до него было удобно добраться: пешком, на авто, общественным транспортом или на метро.

Обыкновенный житель в большом городе в основном ходит по своим основным маршрутам и практически никогда с них не сворачивает. Вам необходимо разместить магазин таким образом, чтобы он был по возможности как можно более ближе к маршруту, по которому ходят люди. Он должен быть расположен где — то между домами, офисами или вашим местом отдыха.

Для Москвы такие точки, находятся возле кольцевых станций метро, а также тех, которые расположены на Садовом кольце. В результате получается точка пересечения основной автомобильной дороги и основного потока общественного транспорта.

Следующим шагом выбирается область, где нужно производить поиск. Можно очертить небольшой район возле выбранной вами станции метро. В середине полученной области нужно сравнить видимость места с проезжей части, расстояние до метро, какие – то визуальные ориентиры и так далее.

Например, на «Курской» нам предложили место, которое стоит довольно дорого, но расположенное прямо в самом здании метро. Человек вышел из метро и сразу в нескольких метрах – наш магазин! Мы оценили все за и против, и решили рискнуть. Открылись за большие деньги и не прогадали. На сегодня это один из самых популярных магазинов.

Как поступить, если магазин находится на окраине города? На самом деле на окраине доля самовывоза получается намного меньше, чем в центре города. Поэтому доступность места магазина от остановки не играет особой роли. Магазин, расположенный на конечной станции метро будет работать не на город, а только на данный район. При таком варианте не нужно думать про магазин, расположенный где- то на улице, необходимо найти ТЦ, который расположен поближе к станции метро. Это и получится то место, которое притягивает покупательский трафик. Именно в таком месте и необходимо открывать магазин.

Например, если точка расположена на «Теплом Стане», то это как раз место пересечения таких потоков: станция метро, большое количество домов расположенных поблизости, кафе, автобусы. В ТЦ возле метро мы и открылись. Сам центр ничего особенного не представлял, но люди постоянно ходят туда за покупками. Здесь мы их и находим!

Как искать

Для начала нужно объехать выбранный район и внимательно его изучить. Это очень важно. Для ваших первых двух или трех магазинов необходимо внимательно все проверить лично. Только после этого можно позволить себе нескольких агентов, смотреть интернет – проекты объявления и покупать газеты. Для города Москва работают такие источники:

  • Популярный интернет – ресурс «Авито». На нем есть на сто процентов выгодные предложения, и они находятся на сайте в течение несколько суток.
  • «Циан». Выгодно отличается хорошим поиском. Варианты на нем очень хорошие, поэтому на них очень быстро реагируют агенты и специалисты по поиску. Поэтому, они расположены на сайте, очень мало времени. В некоторых случаях не больше получаса.
  • «Домофон». Его преимущество заключается в том, что здесь можно найти предложения, которых нету на «Авито» и «Циан».
  • Интернет – агентство по аренде «Изруквруки», расположенное поблизости станции метро. Если не хочется тратить время самому, то за комиссию можно нанять агента.

При поиске подходящих помещений самое главное – это точно определиться, что нужно от помещения. Не нужно выбирать первое попавшееся. Если вам приходилось арендовать помещение, или же приобретать дом, то вы наверняка сталкивались с этим. Только после осмотра десятка помещений, вы сможете понять, на что в действительности нужно обращать внимание.

Задача о капризной невесте

Есть капризная невеста, которая живет во дворце. Есть сотня женихов. Они заходят во дворец по одному, а невеста говорит каждому из них «да» или «нет». Если она говорит «да» — другие сразу уходят, а молодые играют свадьбу. Если невеста говорит «нет» — тогда жених уходит и приходит следующий.

Задача для невесты состоит в нахождении лучшего из всех. Решение задачи выбора жениха для невесты заключается в следующем. На первых тридцати пяти человек она проверяет диапазон всевозможных вариантов, смотрит на их качества. На тридцать пятом – она уже становится более опытной и сможет разобраться в человеке. До девяностого человека она будет выбирать того, кто похож на лучшего из первых пробных тридцати пяти человек, а потом критерии выбора резко снижаются по мере уменьшения количества женихов.

Вам нужно договориться с самим собой, что после осмотра первых пятнадцати помещений и обсуждения всех деталей вы не возьмете себе ни одного из просмотренных помещений. И только после осмотра первых пятнадцати помещений, можно начать искать его для приобретения. Это сделать трудно, но этот этап необходимо обязательно пройти, иначе можно легко загнать себя в кабалу на несколько лет просто из – за того, что помещение выбрано неправильно.

В основном такой поиск занимает от одного до двух месяцев. Подходящее для вас на сто процентов помещение найти не получится. Все равно нужно будет чем — то пожертвовать. Это может быть: вывеска, площадь помещения, расстояние до метро и так далее. Если не посмотреть много разных помещений, то ваш выбор будет сводиться к одному какому – то варианту. А это не правильно.

Необходимо отметить, что после осмотра первых пятидесяти помещений обязательно появится важное ощущение. Прямо на месте вас посетит мысль о том, что помещение нужно брать без всяких вариантов. Мы назвали это чувство жоп — филингом. Если оно скажет вам о том, что данное помещение подходящее, то вы ему на сто процентов доверяете (при условии, что было просмотрено пятьдесят помещений) и никуда не уходите, пока не заключите нужный для вас договор. Это ваша удача.

Искать ногами

При открытии ваших первых магазинов, необходимо в обязательном порядке пройти самому по всем районам, которые вы считаете перспективными для размещения магазина. Все нужно как следует оценить. Необходимо искать места, которые:

  1. Кажущиеся на вид пустыми
  2. Где помещены объявления про то, что они сдаются в аренду.

Если с пунктом два все кажется понятным, то с первым пунктом не все так просто. При нахождении пустого объекта, нужно уточнить, что там было, кто проживал, и постараться отыскать контактную информацию про владельца этого места. Если найти владельца не получилось, нужно взять скотч и приклеить объявление о том, что вы хотите арендовать это помещение. Из пятидесяти новых мест – как минимум одно мы находим именно таким образом.

Необходимо отметить, что один из самых прибыльных наших магазинов мы нашли таким способом. Мы определились с зоной для поиска. Получили информацию о том, что с этого места будет съезжать аптека и вышли на его владельца. Владелец этого места отправил нас к своему агенту. С ним мы подписали все необходимые документы.

Другую точку тоже нашли ногами, как раз за день до того, когда ее хозяин написал объявление об аренде. Сейчас она дает больше всего прибыли в этом регионе. В городе Москва все так поступают.

Пеший поток

Те люди, которые производят перепись населения в сельской местности, только взглянув на бабушку в селе, могут сказать, сколько у нее имеется поросят. Так же будет происходить и с новыми помещениями. Осмотрев множество помещений, и открыв несколько десятков магазинов, вы, только посмотрев на помещение, будете знать, необходимо ли оно для вас или нет. Если же вы еще так сделать не сможете, нужно приходить на точку и просчитать такие важные моменты:

  • Количество людей проходящих мимо вашей двери магазина.
  • Количество проезжающих мимо автомобилей со скоростью до сорока километров в час. Если авто будет ехать быстрее водитель просто не прочитает вывеску.
  • Сколько людей проходило мимо магазина.
  • Проходят ли мимо люди в компаниях.

Такой подсчет нужно проводить несколько раз. Утром, днем, в вечернее время, в рабочие дни и выходные.

Например, при открытии точки на Тверской, мы посетили все магазины, расположенные в радиусе нескольких кварталов и поговорили с продавцами, уточнивши у них такие вопросы: сколько людей бывает в магазине и в какое время их больше всего, сколько продается товаров за смену и так далее. Если с продавцами правильно поговорить, они с удовольствием поделятся этой информацией. В результате мы не прогадали.

Заметность выбранного места

Нужно определить расстояние, с которого будет хорошо видна вывеска. Очень важный момент. Далеко ли находится точка самовывоза от места, где останавливается транспорт. Если вам предлагают место, расположенное где — то во дворе, сразу нужно подумать об этом месте, как о последнем этаже в большом торговом центре. Можно условно поделить поток покупателей на шестнадцать. Любое лишнее движение типа еще одного прохода, поворота за угол, намного снижает поток посетителей. Если вы не рассчитываете на поток посетителей (ваш магазин используется для самовывоза), в таком случае недорогой магазин во дворе недалеко от станции метро будет хорошим вариантом.

Проблемные помещения

Соответственно помещения без проблем будут стоить гораздо дороже. Крупные торговые сети не берут помещения, у которых есть какие- то проблемы. Скорее всего, это происходит потому, что им невыгодно приспосабливать его к каждому конкретному случаю.

Для вас помещение с небольшими проблемами может оказаться прекрасным вариантом. Даже при условии, что его нужно будет дорабатывать.

Осматривая помещение необходимо составить для себя полную картину:

  • Есть ли другие отделы. Это может влиять на график работы.
  • Проблема, связанная с протеканием крыши. Если обнаружена плесень на потолке, то это говорит о том, что крыша может потечь, а это большие материальные затраты на устранение течи.
  • Сложности размещения вывески, или же после размещения она будет плохо заметна.

Необходимо пройтись по улице, где вы планируете разместить магазин, и посмотреть, есть ли рядом пустые или съезжающие помещения. Если таких точек будет много, это говорит о том, что по этому району что – то не так.

На «Белорусской» в нашем помещении рядом располагалась приемная типографии. В результате работы вначале не получалось организовать самовывоз.

На «Парке культуры» наш магазин расположен на второй линии домов. В результате были проблемы с вывеской. Мы придумали специальную конструкцию вывески.

Мы перестали арендовать магазины с такими или подобными проблемами только после открытия десятого магазина в Москве.

Люди которые едут на машинах

Нужно считать людей, которые проезжают мимо на автомобилях. Намного выгоднее будет та точка, где машины проезжают на невысокой скорости. В таких местах они могут посмотреть по сторонам. Все дело в том, что когда проезжаешь с большой скоростью, поле зрения сужается. Например, на «Курской» наша панель на специальном кронштейне была расположена на здании метро параллельно дороге. После выхода нового технического регламента, панель пришлось убрать. Осталось только одна вывеска. Она располагалась перпендикулярно дороге, и выглядела как красная черта расположенная сбоку, а по ней сложно понять, что продается, крутые игры или подарки. В результате, мы сразу заметили, что автомобильный трафик сильно снизился.

В жизни автомобилиста есть большое количество магазинов, мимо который он проезжает, не замечая их. Например, мы проезжали мимо одного такого магазина в течение целого года, не замечая его, пока случайно не прочитали на блоге, что это магазин расположен где – то в доме. Когда мы зашли туда, сразу стало ясно, почему они продают двадцать единиц товара в день, а мы более ста.

Еще один важный вариант – это парковка. Водитель не всегда захочет нарушить правила, чтобы попасть в магазин. Необходимо учитывать направление дороги. Вам необходимо вечернее направление. На «Парке культуры», как раз напротив нас, был расположен магазин торгующий спортивными товарами. Наш работник много раз хотел попасть в него утром, когда ехал на работу. Стоял он на «утренней стороне». Утром ему было некогда, так как он спешил на работу, днем нужно было пересечь шесть полос и сделать непонятный крюк для разворота. В результате магазин со временем закрылся, а человек его так и не посетил. Это самое настоящее мертвое место для людей, ездящих на автомобилях. Об этом нужно помнить. Если вам попался, например, «утренний» торговый центр, то при таком варианте неплохо разместить кофейню.

Соседи

Мы открыли антикафе (посетители платят деньги за время, поведенное в кафе, а не за еду). Частой проблемой малых заведений становятся конфликты с соседями. Например, одно из наших заведений под названием «Циферблат» особенно отметилось в этом плане. Его хотели выжить практически все. В течение нескольких недель на площадку, по вызову соседей регулярно приезжали полицейские. Зная о возможности возникновения неприятной ситуации, мы сделали несколько важных шагов:

  • Договорились с владельцем о том, что если будут проблемы с соседями, то их решал он.
  • Повесели вывеску под названием «Клуб любителей развивающих игр», чтобы все думали, что здесь занимаются чем – то важным и полезным.
  • Руководитель отдела позвала всех соседей в гости и показала все то, что находилось внутри.

Планировка места

Под каждую конкретную задачу необходима своя планировка. Чтобы разобраться, хороша планировка или нет, нужно представить, понравится это посетителям или нет. Длинный торговый зал будет хуже, чем помещение квадратной формы. В длинный зал просто неудобно будет заходить посетителям. Например, Уфа «Мега» — это помещение, у которого стороны относятся в соотношении два к пяти. Они думали, что мы половину помещения выделим для подсобки, и получится такой небольшой компактный магазин. Мы же подсобное помещение делать не захотели. В результате между стеллажами осталось около двух метров пространства. Получилось некомфортно. В маленьком помещении тепло, а в большом получилась туннель как в метро.

У нас был торговый зал сорок метров, а все помещение – семьдесят шесть. Магазин и место хорошее, но проблема заключалась в том, что половина всего помещения приходилось на подсобное помещение. Цена за одни метр высокая, а половина площади не будет работать. На это тоже нужно обращать внимание и все как следует просчитать и учесть

Например, касса у входа в магазин, как бы оскорбляет покупателя. У него складывается впечатление о том, что ему не доверяют. Если человек раздумывает, зайти ли ему в магазин или нет, то кассовый аппарат его будет отпугивать.

Важное про торговые центры

Можно считать, что торговому центру практически все равно, где он расположен. Самое главное — что расположено внутри. Например, торговый центр с кинотеатром или же без него – это две огромнейшие разницы. Продуктовый гипермаркет высокого качества привлечет сразу же большой приток людей. Например, в одном маленьком городе два торговых центра, расположенных напротив друг друга, устроили между собой войну за клиента. Победил тот ТЦ, у которого хлеб был лучшим на вкус.

Эскалатор — враг

Если эскалатор в ТЦ поднимается на этаж вдвое, то это значительно снижает поток. Если ваша точка на третьем этаже, то делите поток с первого на четыре (в среднем).

Первый этаж является самым посещаемым. Но он второй по посещаемости после этажа с кинотеатром и ресторанами. Если ваш магазин на пятом этаже, а кинотеатр с ресторанами на четвертом, то трафик упадет вдвое.

Проверять это нужно обязательно, потому что бывают очень странные торговые центры.