Главная / Налогообложение

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации. Все варианты продажи квартиры, приобретенной на материнский капитал

Последние изменения: Январь 2019

Более 90% получателей маткапитала потратили его на решение «квартирного вопроса». В основном, деньги расходуются на приобретение нового, более комфортного жилья для всей семьи, являясь существенной доплатой к собственным сбережениям. Но случаются ситуации, когда появляется необходимость эту недвижимость продать. Обычно они связаны с желанием приобрести жилье побольше или в другой местности. Но перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учесть правовые нюансы, которые связаны с такой сделкой.

Сложности при продаже квартиры связаны с некоторыми законодательными ограничениями, установленными Гражданским кодексом и другими нормативными актами. И первое из них касается защиты интересов несовершеннолетних детей, имеющих доли в продаваемом жилье.

Разрешение от органов опеки

Приобретая жилой объект с использованием материнского капитала, граждане обязаны . Таково требование закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. – 10-я статья (п.4). Без этого право собственности на квартиру чиновники Росреестра не зарегистрируют.

Поэтому если к моменту продажи жилплощади хоть один ребенок-собственник не достиг совершеннолетия, сделка состоится только с письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Перед тем, как принять решение, сотрудники ведомства обратят внимание на ряд обстоятельств :

получит ли несовершеннолетний ребенок долю в другой квартире (уже имеющейся или которая будет приобретена на вырученные средства);
не будет ли новая недвижимость меньших размеров или с худшими удобствами;
не ущемит ли сделка иные интересы несовершеннолетнего дольщика (например, вместо квартиры в центре большого города приобретается недвижимость в отдаленной деревне)

То есть органы опеки должны быть проинформированы, куда переселяется ребенок из продаваемой квартиры, и будет ли там его доля. И не просто проинформированы, а с предоставлением подтверждающих документов. Они должны содержать характеристики продаваемого и покупаемого жилья.

Чтобы получить разрешение опеки, продавцам недвижимости придется предоставить и другие документы :

заявление с просьбой дать соответствующее разрешение;
паспорта родителей;
паспорт несовершеннолетнего – если ему уже исполнилось 14 лет;
свидетельство ЗАГС о рождении ребенка – если он младше 14 лет;
документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемую квартиру (выписка из Единого госреестра или свидетельство);
свидетельство о браке / разводе родителей или смерти одного из них;
справка из паспортного стола — с указанием всех членов семьи, зарегистрированных на жилплощади;
доверенность, если сделка совершается через представителя (и паспорт доверенного лица) и т.д.

Предварительное согласие органа опеки на продажу квартиры, купленной за , выдается в 15-дневный срок с момента подачи заявления с документами. Отказ в этом действии должен быть мотивирован. Он подготавливается в тот же срок.

Внимание! Органы опеки и попечительства обычно отказывают в продаже квартиры, если ее по предварительному договору с покупателем ее планируется совершить с рассрочкой платежа или привлечением кредитных средств.

Разрешение от банка-кредитора

Другая проблема возникает в семьях, желающих . Если она еще не погашена, недвижимость находится в банковском залоге. А, значит, распоряжаться ею собственники смогут лишь с разрешения кредитора. В этом случае продавцам придется соблюсти не только права детей (предварительное согласие чиновников из опеки понадобится и в такой ситуации), но и банка – 346-я статья Гражданского кодекса..

Продажа квартиры, кредит за которую еще не выплачен, означает, что к ее новому владельцу вместе с недвижимостью перейдут и обязательства перед финансовой организацией по дальнейшему погашению долга. Банк тщательно проверит, насколько он в состоянии их исполнить.

В частности, кредитора будет интересовать :

возраст покупателя;
является ли он трудоспособным и дееспособным гражданином;
имеет ли он постоянный доход (работу), и какова его величина;
есть ли у приобретателя заложенного жилья иная ликвидная недвижимость в собственности;
готовы ли за него поручиться платежеспособные родственники или друзья.

На основании этих и других критериев банк будет решать, согласен ли он на переход обязанности по погашению займа к другому лицу. Если ипотечное жилое помещение собственники продадут без согласия кредитора, у того есть право оспорить сделку в суде.

Поскольку квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, по закону приходится оформлять в общедолевую собственность, у нее в большинстве случаев несколько взрослых владельцев. И продать жилье целиком они смогут, только договорившись между собой. 246-я статья Гражданского кодекса РФ гласит (п.1), что объектами, находящимися в долевой собственности, можно распоряжаться только по согласию всех участников.

Это правило становится проблемой, когда между дольщиками возникают неприязненные отношения. Например, если супруги-сособственники пережили скандальный развод. Но в любом случае, совладельцам придется договариваться: ни один суд не обяжет «упрямцев» совершить сделку против их воли. Каждый волен свободно распоряжаться недвижимостью только в пределах своей доли.

Процедура продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Когда получены согласия банка и органа опеки, а все сособственники согласны на сделку, можно непосредственно переходить к процедуре реализации квартиры, при покупке которой использовался маткапитал.

В остальном она мало чем отличается от аналогичных операций по отчуждению жилья :

По требованию покупателя и / или его агента подготавливаются необходимые документы.
С покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Второй договор (в большинстве случаев) сразу оформляется с продавцом нового жилья. Если часть денег планируется положить на расчетные счета детей, они заранее открываются на их имя.
Стороны договариваются о порядке и сроках взаиморасчетов. При необходимости в банке арендуется депозитная ячейка, куда закладывается денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи. Обычно покупатель и продавец оплачивают ее поровну.
Документы передаются на регистрацию сделки в Росреестре – непосредственно в ведомство или через многофункциональный центр.
После регистрации продавец предъявляет в банке документы, свидетельствующие, что продажа квартиры состоялась. Показав их сотруднику банка, он получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Средства, вырученные от продажи квартиры, продавцы вправе потратить следующим образом :

на покупку нового жилья для семьи – такого же или лучшего качества (с обязательными долями, оформленными на несовершеннолетних детей);
на покупку жилья без выделения долей несовершеннолетним членам семьи – при условии открытия р/с на детей (от опеки), куда будут внесены средства, эквивалентные стоимости долей, которые им полагались бы;
на покупку менее комфортабельного или просторного жилья – если часть денег, полученных от продажи жилья, необходимо потратить на экстренные семейные нужды (например, на лечение и реабилитацию ребенка);
на покупку частного дома для всех домочадцев.

Продавцы недвижимости иногда интересуются, можно ли расторгнуть уже заключенный договор с покупателем. Для этого потребуются серьезные основания: например, нарушение им обязательства по перечислению денег за покупку, или если сделка была оформлена мошенническим путем – против воли собственника.

В заключение рассмотрим, безопасно ли покупать такие квартиры. Приобретение квартиры, купленной с привлечением материнского капитала – не самое надежное вложение денежных средств. Риски покупателей связаны, прежде всего, с отменой заключенной сделки.

Это может быть сделано по инициативе :

банка-кредитора, если заемщик не взял у него разрешения;
органов опеки и попечительства – по той же и иным причинам (например, выяснится, что предварительное согласие было дано на основании поддельных документов);
подросшего ребенка — после достижения совершеннолетия у него есть 3 года на оспаривание продажи «материнской» квартиры.

Самым неприятным последствием отмены купли-продажи станет возврат не реально уплаченной за квартиру суммы, а той, что указана в договоре. Не секрет, что многие продавцы, владеющие недвижимостью менее трех лет, просят покупателя прописывать в нем не истинную, а минимальную стоимость. Это помогает бывшим собственникам существенно сэкономить на уплате налога на полученный доход, или вовсе уйти от него.

Однако уступчивость в данном вопросе – не в интересах покупателя. Учитывая повышенную степень риска при покупке такого жилья, ему следует настаивать на указании реальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Многие риэлторы не любят сделки с участием несовершеннолетних лиц, вне зависимости от того, приобреталось ли жилье на средства маткапитала или без него. Если и покупатель желает избежать проблем, возможных при подобных покупках, он вправе заблаговременно поинтересоваться всеми участниками со стороны продавца. Одним из способов проверить обременение является требование предоставить договор, по которому изначально приобреталась квартира, и / или справку о лицах, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади.

Есть вопросы по данной теме? Задавайте нашему юристу через форму ниже или звоните по указанным ниже телефонам.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.

Семья благополучно распорядилась средствами материнского капитала и приобрела за государственный сертификат себе жилье – квартиру или дом. Однако в жизни порой возникают различные ситуации, когда требуется срочно продавать жилое помещение, купленное на материнский капитал. К таким жизненным обстоятельствам можно отнести, например, смену места жительства или замену жилья на более подходящее. В этих случаях логично возникает вопрос, а можно ли продать дом или квартиру, приобретенную за средства материнского капитала?

Условия законной продажи

Сделка купли продажи жилого помещения, в который были вложены средства материнского капитала законна, если только она совершается с целью улучшения жилищных условий семьи, которой выдавался сертификат материнского капитала. В зависимости от того, расходовались ли средства материнского капитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи.

Так, если к моменту возникновения необходимости продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо лишь получить письменное согласие всех владельцев долей.

Но если участникам долевой собственности не наступило 18-лет, тогда купля продажи должна быть одобрена органом опеки и попечительства, иначе сделка будет считаться незаконной.

Изначально, когда семье выдавался сертификат материнского капитала, главным условием было требование в обязательном порядке оформить приобретаемый дом или квартиру в общедолевую собственность в равных долях на всех членов семьи, включая конечно же всех несовершеннолетних ее членов. И здесь органы опеки и попечительства в силу своих обязанностей полномочий пристально контролируют за соблюдением данного условия, пресекая любые варианты, когда несовершеннолетних в результате каких-либо действий могут лишить прав на приобретаемое за материнский капитал жилье.

Это и есть главная причина, почему для продажи жилья, приобретенного на средства материнского капитала, требуется наличие разрешительного документа органа опеки и попечительства.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо представить пакет документов, подтверждающий, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены во время продажи жилья.

Каким образом эти права не будут нарушены?

Права несовершеннолетних будут соблюдены, когда в ходе сделки по продаже будут выполнены два условия:

1) за несовершеннолетними совладельцами долей сохранятся их права на имущество в новом либо ином жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого).
А для этого им обязательно должны быть выделены равноценные доли.
2) жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.
Если приобретаемое жилье не больше, чем которое у них было, то доля на детей должна быть увеличена при оформлении на них права собственности. Это будет гарантом того, что жилищные условия и имущественные интересы детей не будут ухудшаться.

Таким образом, дом или квартира, приобретенные с участием государственных средств материнского капитала возможно продать, если опека и попечительство даст на, то разрешение и, если семья улучшит либо сохранит свои прежние жилищные условия (условия сохранения имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей).

Через какое время можно продать дом, купленный или построенный за материнский капитал?

В законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, регулирующем отношения, связанные с материнским капиталом, не имеется запретов и ограничений на продажу жилья, купленного или построенного за материнский капитал. Главное, чтобы продажа получила одобрение у органа опеки, поскольку такое условие напрямую содержится в статьях 28 и 37 Гражданского Кодекса РФ и в статье 21 закона об опеке.

Что будет, если жилье, приобретенное за материнский капитал, было продано без согласования с органом опеки?

Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром и семья не сможет оформить на себя право собственности на новое жилье. Сделка будет признана не действительной.

На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?

Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.

И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.

Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?

Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.

То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.

Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.

Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.

Технология продажи дома, купленного на материнский капитал

И так, мы разобрались, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних. Такая сделка будет законна, если дети будут обеспечены в другом жилье равнозначными долями.

При одновременной сделке (двум разным сделкам) по купле и продаже жилья между сторонами договоров подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором сразу же прописываются доли, полагающиеся несовершеннолетним. Такой договор либо обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи должны быть заверенными нотариусом и предоставлены в орган опеки вместе с заявлением на разрешение купли-продажи.

Как оформить заявление в орган опеки на продажу дома, квартиры?

Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.

Подача документов

Перед оформлением сделки по продаже жилья собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии сотрудника опеки.

Наряду с заявлением и документами сотрудник органа опеки обязан побеседовать с родителями и детьми (которым исполнилось 14 лет) с составлением отчета о результатах собеседования.

К заявлению, с просьбой разрешить продажу жилья, нужно приложить следующие документы: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, документ материнского капитала, документы о приобретённой жилплощади, где будут предоставлены доли несовершеннолетним детям, документы на продаваемую недвижимость (свидетельство права собственности; кадастровые и технические паспорта и планы; выписку о стоимости жилья), справку об отсутствии долгов, выписка из домовой книги, паспорта детей, которые достигли 14 лет, письменное их согласие на продажу принадлежащей ему доли, справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости, предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

Помимо собеседования представители органа опеки осуществляют посещение по адресу предполагаемого проживания семьи на предмет изучения качества приобретаемого жилого помещения и соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.

Если дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.

Для того, чтобы с максимальной вероятностью решение опеки было положительным важно соблюсти следующие простые условия

показать инспектору отдела опеки чистоту намечающейся сделки, убедить его, что вы нашли заблаговременно подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

После получения согласия органа опеки, сделку можно будет реализовать провести в любое удобное время.

Иногда родители пытаются сократить время и не упустить выгодную сделку при продаже и купле жилья и многим рискуют. Они продают квартиру, не дожидаясь разрешения опеки, покупают новое жильё, регистрируют в нём детей и только после этого, подают отчёт органам опеки. Нередко органы опеки не соглашаются с такими действиями и оспаривают сделку в судебном порядке с печальными для продавца и покупателя недвижимости результатом.

Можно ли продать сертификат материнского капитала?

Интернет сейчас пестрит объявлениями о покупке и продаже материнского капитала. На самом деле эти сделки государство признает незаконными. Закон существенно ограничивает возможности потратить материнский капитал. Обладатель сертификата не получает эти деньги ни наличными ни безналично на расчетный счет или банковскую карточку и поэтому снять их и потратить или продать невозможно.

Сертификат запрещено обналичивать, иными словами получить за него тем или иным способом реальные денежные купюры.

Известно, что использовать средства материнского капитала на три конкретные цели: на улучшение жилищных условий (приобретение, строительство жилого помещения, уплата первоначального взноса, погашение основного долга при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья); на образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, имеющих право на оказание платных образовательных услуг; на формирование накопительной части трудовой пенсии матери, являющейся владелицей сертификата. И важно напомнить, что распоряжаться материнским капиталом как правило можно после трех лет с момента рождения ребенка. Исключение было прописано в новом федеральном законе, касающееся оплаты по кредитным договорам на приобретение или строительство жилья. До этого момента мамам при наличии материнского капитала ничего не оставалось, как ждать три года и только потом направлять его на погашение кредитных обязательств.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?

Дети в семье, которая расплачивалась за приобретаемое и строящееся жилье средствами материнского капитала получают право собственности на часть жилого помещения. Это относится и к его покупке за счет средств сертификата (в том числе по ипотечному кредиту) и к его строительству или реконструкции.

В любом варианте сделка по продаже дома, в который ранее был привлечен материнский капитал, требует обязательного согласия органа опеки. Лишь в одном случае их одобрение не обязательно, это когда реконструированный или построенный дом за материнский капитал начали продавать после того как детям, которым выдавался сертификат материнского капитала, стали уже взрослыми, то есть достигли 18 лет. В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется. Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, сособственниками которой выступают дети.

Из всего сказанного, можно сделать следующие выводы:

Приобретенный, реконструированный или построенный на средства материнского сертификата жилой дом можно продать в любое время.
При его продаже должны соблюдаться требования, установленные законом и направленные на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи.

Купить жилое помещение семье с детьми может помочь государство сертификатом на семейный капитал, предоставляющим 453 тысячи рублей. Однако со временем может назреть вопрос, как продать квартиру с материнским капиталом. Ответ зависит от нескольких обстоятельств:

возраста детей;
наличия ипотечного кредита;
формой наделения детей долями собственности.

Рассмотрим каждый пункт с его особенностями.

Важность возраста детей

Материнский капитал выдается на всю семью и должен служить интересам всех ее членов. Если родители потратили его на улучшение жилищных условий, они обязаны наделить долей собственности в приобретенном жилье всех своих детей.

Если к моменту продажи жилья, купленного с привлечением материнского капитала, дети уже достигли 18 лет, то необходимо их письменное согласие на проведение этой сделки.

Если же хотя бы один из детей несовершеннолетний, то без разрешения органов опеки и попечительства не обойтись. Сотрудники этого ведомства призваны стоять на защите интересов детей, и потому для согласия им нужно тщательно ознакомиться с условиями сделки и быть уверенными, что детям после продажи жилого помещения будут выделены не меньшие доли в ином жилом объекте.

Что нужно сделать, чтоб органы опеки дали разрешение?

Органы опеки защищают права несовершеннолетних, в том числе при заключении сделок, что прописано в письме Министерства Образования РФ от 20.02.1995 года № 09-М, а также в . Для получения согласия на продажу имущества, купленного с использованием материнского капитала, необходимо предоставить заявление на выдачу разрешения, дополнив его пакетом официальных бумаг, которые предоставляются в подлиннике с приложением копий:

паспорта, удостоверяющие личности законных представителей ребенка (родителей или опекунов);
паспорта несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет;
свидетельство о браке или о его расторжении;
согласие на совершение сделки других собственников в письменной форме;
банковская справка, подтверждающая факт внесения денег на счет, который был открыт на имя ребенка с отражением всех операций на настоящую дату (если доля в имуществе была заменена денежными средствами);
бумаги с указанием рыночной стоимости продаваемого жилого помещения (выдаются работниками МФЦ или БТИ);
документы о стоимости покупаемого жилья (для приобретенной недвижимости);
выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, которую собираются продать, и сделок к ним;
технический паспорт на недвижимую собственность;
справка из ТСЖ или управляющей компании, подтверждающая, что у семьи нет задолженностей по коммунальным платежам за продаваемое жилье.

Заявление можно подать лично, явившись в отдел опеки и попечительства или в МФЦ, а также через веб-сайт «Госуслуги». Результат же можно забрать лично, приехав в соответствующее ведомство (или многофункциональный центр). Услуга оказывается бесплатно в течение 15 календарных дней.

Так как в разных субъектах формулировки несколько различаются, для подачи заявления в электронном виде лучше всего написать в строке поиска: «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного». И уже выбирать из предложенных услуг в своем регионе.

Наличие ипотечного кредита

Если квартира, комната или дом, купленные в ипотеку, нужно продать, а кредит не погашен и, соответственно, доли детям не выделены, необходимо получить не только одобрение сотрудников опеки и попечительства, но и согласие работников банка. Это условие продиктовано .

Без одобрения банка сделка по продаже недвижимой собственности, на которой висит ипотека, может быть признана недействительной, а само жилье - стать собственностью банка.

Есть несколько вариантов совершения сделки.

Досрочное погашение ипотечного кредита с последующей продажей квартиры, дома или комнаты. У покупателя берется задаток, и им закрывается ипотека, после чего снимается обременение – и недвижимость продается. Этот способ, с одной стороны, быстрый и простой, с другой – небезопасный для покупателя, и поэтому последнего обычно сложно найти.
Продажа недвижимого имущества с выплатой ипотеки в процессе заключения сделки. Операция проводится с участием банка в роли получателя задатка. Покупатель при этом открывает в банке две ячейки: одну в сумме невыплаченного кредита (для банка), другую - для продавца. Далее заключается сделка купли-продажи и регистрируется в Росреестре, после чего продавец берет средства из первой ячейки и гасит заем. Банк дает покупателю справку о том, что задолженность погашена, и покупатель берет в ЕГРН выписку, что обременения нет. После этого продавец получает деньги из второй ячейки. Этот вид сделки совершенно безопасный для всех ее участников.
Продажа недвижимой собственности с долгом по ипотеке. Обычно этот вид сделки используется тогда, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Ипотека просто переоформляется на покупателя. Также есть возможность перекредитования, когда ипотека переводится в иной банк. При этом покупатель должен внести в качестве первого взноса долг по ипотеке продавца. Этот способ также безопасен, однако не всегда можно быстро найти покупателя с достаточной суммой для первого взноса. Процедуру обычно проводят агентства недвижимости, находящиеся при банке, а их услуги дорогостоящие.

Что касается разрешения органов опеки, здесь также могут возникнуть трудности в связи с наличием обязательства о выделении долей детям, в котором указано конкретное жилое помещение. Если работников опеки удовлетворит новое обязательство взамен предыдущего или иные формы удовлетворения интересов детей, сделку можно заключать.

Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья

Для каждого варианта продажи жилья, купленного за материнский капитал, потребуются свои документы, которые нужно предоставить сотрудникам банка.

Полный список бумаг:

паспорта тех членов семьи, у кого они имеются;
свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
техпаспорт на продаваемое жилище, который заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации) или МФЦ;
выписка из домовой книги, отражающая количество зарегистрированных в жилом помещении лиц (помещение должно быть свободно, иначе банк не одобрит сделку);
справка об отсутствии задолженностей по коммуналке (выдается управляющей компанией);
выписка из Росреестра на продаваемое жилье;
согласие органов опеки;
письменное согласие второго супруга на продажу жилого объекта (если он оформлен в собственность одного владельца сертификата), которое оформляется у нотариуса;
справка об оценке стоимости жилого помещения (ее берут в специализированной оценочной фирме, которую рекомендует банк).

Наделение детей долями

Родители обязаны наделить детей долями взамен проданных, иначе сотрудники опеки и попечительства не дадут согласия на сделку. Для этого существует несколько способов:

купить новое жилье взамен проданного и выделить в нем доли детям;
наделить детей долями собственности в жилье родственников;
открыть для детей счета в банке, чтобы перевести на них денежную компенсацию.

Новые доли взамен проданных

Чтобы дать детям новые доли, необходимо проводить сделки по продаже и покупке жилья одновременно. Если жилье приобретается без ипотеки, дети должны сразу стать собственниками. Это лучше сделать еще и потому, что несовершеннолетние не могут быть нигде не прописаны. Их можно снять с регистрационного учета, вписав в графу планируемой регистрации новый адрес. Сотрудникам опеки нужно подать бумаги, которые могут подтвердить факт приобретения новой недвижимости. Это может быть предварительный акт купли-продажи, заверенный нотариально, договор мены на более просторное жилое помещение с доплатой.

В предварительный договор о покупке новой недвижимости лучше не включать пункт о штрафах за срыв договора: если одобрение органов опеки не будет получено, придется заплатить штраф.

Если берется новая ипотека, нужно написать новое обязательство о выделении долей, получив одобрение органов опеки и попечительства, после чего заключать сделку с банком.

Если же взамен проданного жилья не планируется покупка нового, детям могут выделить доли в своей недвижимости родственники. При этом доля собственности ребенка может быть ниже, но лишь в том случае, если в регионе, где находится новое жилье, выше стоимость квадратных метров, и это подтверждено справкой.

Как выделить доли деньгами?

Можно детей обеспечить не долями в новой собственности, а денежной компенсацией за проданные доли с согласия работников опеки. Для этого нужно выполнить следующую пошаговую инструкцию:

получить одобрение органов опеки на сделку;
прийти в отделение банка с удостоверением личности, а также паспортами или свидетельствами о рождении детей;
открыть на имя каждого ребенка счет (это может быть также долгосрочный вклад, предполагающий процентные начисления);
зачислить необходимую сумму на каждый счет.

Ребенок, достигнув возраста совершеннолетия, получит доступ к деньгам и самостоятельно решит, на что их потратить. Также деньгами могут воспользоваться родители, конечно же, исключительно в интересах ребенка. Например, для покупки ему жилья или при необходимости дорогостоящего лечения. Однако для этого нужно предоставить сотрудникам опеки отчет по тем целям, на которые будут направлены средства.

Итог

Процесс продажи жилья, купленного под маткапитал, будет различаться в зависимости от нескольких условий. Важную роль играет наличие ипотечного обременения. Если жилье в полной собственности семьи, никаких препятствий не возникнет. Если же есть ипотека, продать дом, комнату или квартиру может помочь банк. Если есть несовершеннолетние дети, их интересы будут представлять сотрудники органов опеки и попечительства – они проследят, чтобы взамен проданных долей дети получили новые квадратные метры или достойную денежную компенсацию.

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на . Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия , то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет , то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи , органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей , и что в ее результате:

продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья . Таким доказательством выступает:

предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день .

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита - первоначально нужно получить согласие банка . Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены - это не значит , что необходимости обращаться в ООиП нет!

Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по , очень высок шанс оспаривания такой сделки.
К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении , собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
- Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
- Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи :

часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя ;
продавец погашает ипотеку , с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Заключение

Таким образом, приобретенного с использованием , возможно , но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости , превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних , у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал и не будет ли это считаться нарушением действующего законодательства, интересует многих граждан нашей страны. Подобные сделки разрешены законом, при этом для них свойственны свои нюансы оформления.

Тонкости покупки квартиры за маткапитал

Покупка квартиры с использованием материнского капитала разрешена при соблюдении следующих условий:

Семья становится собственником всей площади (приобретение только части запрещено).
Недвижимость разделяется на равные доли между всеми членами семьи.

Последний пункт является наиболее важным, поскольку он подразумевает выделение долей несовершеннолетним детям. Если взрослые члены семьи могут отказаться от причитающихся им частей в пользу другого лица, обойти выделение доли ребенку невозможно. Это является основополагающим условием покупки квартиры с использованием маткапитала, и именно в этом заключается сложность ее продажи.

Важно!!! Разделение купленной на МК квартиры на доли прописано в п. 4 ст. 10 ФЗ №256. Пренебречь данным правилом не удастся.

Выделить долю несовершеннолетнему семья обязана в первые шесть месяцев после переоформления квартиры. Выполнение данного обещания подкрепляется составлением обязательства в нотариальной конторе. Нарушение может привести к открытию уголовного дела, аннулированию сделки купли-продажи и необходимости возврата государству всех потраченных с сертификата МК средств.

Когда можно продать квартиру, купленную за маткапитал

Продать квартиру, купленную за маткапитал, новые владельцы могут в любое время. Минимальных сроков здесь не существует. При этом, продать недвижимость разрешено:

После выделения долей всем членам семьи.
До выделения долей несовершеннолетним детям.

Выделение долей считается обязательным, однако его можно обойти при условии предоставления детям в собственность части другого имущества, равной или больше, купленного за МК, по площади. То есть, продажа квартиры не должна нарушить права несовершеннолетних.

Пример. Семья Петровых заключила договор долевого строительства на покупку двухкомнатной квартиры. Оплата сделки происходила с одновременным использованием маткапитала и заемных средств. По завершении стройки, семья полностью выплатила деньги за квартиру. Однако, возникновение новых жизненных обстоятельств заставило их переехать в другой город, где им предложили купить жилой дом. Доли детей в нем будут значительно больше, чем в квартире, а условия проживания – лучше.

Поскольку доли в квартире принадлежат детям, родителям придется обратится в органы опеки для получения разрешения на ее продажу. Если доли не выделены, можно получить отказ. Это практикуется во многих регионах. Органы опеки могут потребовать в самом начале выделить доли детям, а далее уже выдадут разрешение на продажу недвижимости. Не исключен вариант открытия отдельного счета на имя детей, на который будут положены средства, вырученные за продажу их долей. Однако, это не выгодно для родителей, поскольку в таком случае они не смогут воспользоваться деньгами до совершеннолетия детей, т.е. расчет ими за покупку другой недвижимости будет исключен.

Важно!!! Законодательством не установлен срок действия разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним. Однако, на практике оно выдается на три месяца. После их окончания, не успев заключить договор купли-продажи, придется получать новое разрешение.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что семье лучше заранее позаботится о выделении долей несовершеннолетним. Это позволит гарантировать получение разрешения на продажу квартиры от органов опеки.

Отдельно отметим, что некоторые семьи обходят получение одобрения сделки в опеке за счет обмана с выделением долей. Родители попросту не выполняют взятые на себя обязательства, выставляя купленную недвижимость на продажу, игнорируя действующие законы. Оформляя подобную сделку, они рискуют привлечением к ответственности за мошенничество. В таком случае, бывшему держателю сертификата грозит наказание в виде лишения свободы. Снятые с МК деньги придется вернуть государству в полном объеме, а сделку купли-продажи аннулировать.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Поскольку срок действия разрешительной документации ограничен временными рамками, запросить его получение стоит после того, как найдется покупатель на квартиру, а также будет присмотрена новая недвижимость для покупки.

Разрешение выдается на основании письменного заявления родителей. В нем указывается предполагаемая дата продажи квартиры. При этом, сотрудники органов опеки должны провести разговор с совершеннолетними членами семьи, а также детьми, возрастом от 14 лет.

К заявке, необходимо приложить:

Паспорта родителей.
Свидетельства о рождении детей.
Паспорта детей от 14 лет.
Письменное согласие детей, которым исполнилось 14 лет, на продажу их доли.
Свидетельство о браке (разводе).
Правоустанавливающую документацию на продаваемое и приобретаемое жилье.
Предварительный договор купли-продажи нового жилья.

Сотрудникам органов опеки понадобятся как оригиналы, так и копии документов. Присутствие детей, достигших возраста 14 лет, при оформлении разрешения обязательно.

После приема документов, сотрудники опеки должны убедится в прозрачности намерений родителей, исключив вероятность мошеннических действий с их стороны. Новая недвижимость, которая частично перейдет в собственность несовершеннолетний, взамен старой, должна быть пригодной для проживания.

Важно!!! Сотрудники органов опеки должны проверить новое имущество ребенка на его полное соответствие заявленным родителями характеристикам. С этой целью они выезжают на осмотр недвижимости.

Получить отказ в выдаче разрешения на продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, можно в случае:

Покупки новой недвижимости в рассрочку.
Уменьшения доли ребенка в новой недвижимости.
Несоответствия приобретаемой недвижимости жилищным нормам.
Регистрация в новой недвижимости посторонних людей, не имеющих никакого отношения к семье.

Приобретаемая квартира, как и предыдущая, должна быть разделена на доли. Их размер не может быть меньше долей в продаваемой недвижимости. Как и в случае с покупкой предыдущей квартиры, родители могут составить обязательство на выделение долей детям, либо оформить их сразу в процессе перерегистрации права собственности.

Важно!!! Получить разрешение от органов опеки необходимо в любом случае, если доля в ней принадлежит несовершеннолетним. Это касается не только недвижимости, купленной за МК.

После проверки документов и приобретаемого жилья, сотрудники опеки принимают решение об одобрении продажи квартиры, купленной за МК, либо отказе. В случае положительного ответа, через две недели, разрешение будет выдано на руки родителям.

Оформление продажи квартиры, купленной на МК

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала формально не отличается от продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям. Родителям следует действовать в следующей последовательности:

Найти покупателя на квартиру, купленную за МК.
Найти новую недвижимость (квартиру, частный дом), аналогичной старой квартире площади или больше нее.
Получить разрешение на продажу квартиры, приобретенной за маткапитал, в опеке.
Оформить два договора купли продажи. Один – на старую квартиру, второй – на новую.
Зарегистрировать сделки в Росреестре.

В процессе оформления права собственности на новую недвижимость, не стоит забывать о выделении долей детям. Органы опеки вправе проверить выполнение данного обязательства. Если оно не будет выполнено, не исключено аннулирование договоров в судебном порядке. В этом случае, в роли инициатора судебного разбирательства выступит уполномоченный сотрудник опеки.

Важно!!! Договора купли-продажи следует заключать в нотариальной конторе. Это позволит избежать юридических ошибок, гарантирует правильность оформления сделок.

Оформление договоров и регистрации сделки в Росреестре потребует присутствия всех членов семьи, старше 14 лет. Напомним, что дети, получившие паспорт, должны будут написать письменное разрешение на продажу своей доли в квартире.

Список документов, необходимых для продажи квартиры, купленной за МК

Продажа квартиры, купленной за МК, потребует предоставления оригиналов и копий следующего списка документов:

Паспортов родителей и детей, достигших возраста 14 лет.
Свидетельств о рождении детей до 14 лет.
Правоустанавливающей документации на недвижимость.
Разрешения от опеки.
Письменное разрешение, написанное детьми, старше 14 лет.

При регистрации сделки в Росреестре, новому покупателю квартиры потребуется оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей. Бывшим собственника квартиры, после покупки нового жилья, также придется столкнуться с оплатой данной суммы.

Не возникнут ли проблемы с продажей квартиры, купленной за МК

Закон разрешает продавать квартиры, купленные за маткапитал, при условии выделения равноценных долей в другой недвижимости несовершеннолетним детям. Это правило нельзя обойти. Его нарушение приведет к открытию на родителей уголовного дела.

Подойдя к продаже квартиры, купленной за МК, правильно, совершеннолетние члены семьи могут не бояться наступления юридической ответственности.

(11 оценок, среднее: 4,82 из 5)