Главная / Заработная плата

Относится ли балкон к фасаду здания. Если крыша балкона протекает: что делать, куда обращаться

Виктор ФЕДОРУК - эксперт по вопросам жилищного права и проблемам реформы ЖКХ Общероссийского общественного движения «За права человека», помощник депутата Госдумы Г.П. Хованской

На подготовку и обобщение этого материала меня подтолк-нуло обращение собственника квартиры на 1 канал телевиденья. 1 канал попросил меня выступить в роли эксперта. Руководитель управляющей организации отказал собственнику квартиры отремонтировать балконную плиту, ссылаясь на то, что балкон - это продолжение его квартиры, следовательно, управляющая организация не обязана бесплатно ремонтировать балкон. Кто тут прав?

Плиты балконов - это общее имущество всех собственников помещений в МКД или собс-твенность хозяина квартиры?

«Балкон - выступающая из плоскости стены фасада ограж-денная площадка, служащая для отдыха в летнее время». Так утверждают Методические рекомендации, утвержденные приказом № 8 Госстроя России еще 10 ноября 1998 г. Прав ли руководитель управляющей ор-ганизации, утверждавший, что балкон - это продолжение квар-тиры, ее часть? Если балкон яв-ляется собственностью хозяина квартиры, то на основании чего управляющая организация обязана его ремонтировать? Ведь не вправе собственник квартиры требовать от этой компании провести ремонт в его квартире!

Такие вопросы возникают как у управляющих домом организации, так и у граждан из-за непонимания различий между понятием «Квартира» и «несущие стены», ограничивающие ее, или «балконная плита» и, собственно, «балкон». Балконная плита представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию, которая в силу закона является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома. Об этом прямо указано в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. ПП РФ от 13 августа 2006 г. N 491). Пункт 2 Правил указывает, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). А понятие «балкон» - это всего лишь площадка, расположенная на этой плите. Недавно по этому поводу свою позицию высказал и Верховный Суд РФ в своем Определении № КАС11-789 от 17 января 2012 г. , который подтвердил, что балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в МКД. Так, в определении указано, что «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к обще-му имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслу-живания нескольких или всех помещений в доме». Суд обос-нованно признал, что подпункт «в» пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в много-квартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназна-чены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме.

ТАК КТО ЖЕ СОБСТВЕННИК БАЛКОНА?

Для большего понимания вопроса проведем аналогию с собственностью квартиры.

Чья квартира? Из сведений об общем имуществе многоквар-тирного дома, описанных в 491 ПП РФ, видим, что собственник квартиры не является собственником несущих стен квартиры, плит перекрытия, то есть плиты над квартирой и под квартирой (потолка и пола) в квартире. Несущая стена его квартиры одновременно является несущей стеной квартиры его соседа, а плита перекрытия над его квартирой одновременно является плитой пола квартиры, расположенной этажом выше. Плита пола его квартиры одновременно является плитой перекрытия квартиры, расположенной этажом ниже.

Следовательно, плиты перекрытий, несущие стены яв-ляются таковыми более чем для одного помещения в доме, то есть эти элементы несут признаки общей долевой собственности. Получается, что собственник квартиры не является единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком его квартиры. Тогда собственником чего он является, имея на руках Свиде-тельство на право собственности квартиры? Что же остается в его собственности? Не расстраивайтесь. Он собственник пространства, заключенного между несущими стенами и плитами перекрытия. Он также собственник отделки его жилого помещения: обои, подвесные потолки, паркет - однозначно являются его собственностью. Имея на руках правоустанавливающий документ на квартиру, он вправе ею распорядиться по своему ус-мотрению: продать, поменять, завещать, подарить. То есть он ее собственник. Аналогичным образом найдем и собственника балкона. Балконная плита - общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью. Собственником этой площадки, расположенной над балконной плитой является собственник квартиры, из которой имеется выход на эту площадку, именуемую балконом.

Но он не является собственником балконной плиты, которая также носит признаки общей долевой собственности. Следовательно, закон не позволяет обязывать собственника квартиры и балкона производить за свой счет ремонт балконной плиты, являющейся общей долевой собственностью.

КРАТКО ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Мы научились отличать балкон от балконной плиты. Мы знаем кто собственник балконной плиты, а кто собственник балкона. Теперь не лишним будет усвоить, что устроенный (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырек, навес, крыша над балконом не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти «улучшения» будут являться собственностью хозяина квартиры со всеми вытекающими последствиями по несению им бремени содержания и ответственности за последствия причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, сползания снега или падения сосулек с козырька (навеса, крыши) этого балкона.

Жилые пятиэтажки ветшают, чего уж говорить об их балконах. Совершенно растрескавшиеся, разрушенные плиты балконов с ясно видимой арматурой – картина в последнее время, к сожалению, не столь уж редкая. Трудно представить, что кто-то рискнет выйти на такой балкон, ведь и самому порой становится страшно проходить под ним.

Вопрос – кто же ответственен за ремонт балкона — жилец или ЖЭУ (или УК), встал сразу же после приватизации квартир жильцами, поскольку к тому, чей же собственностью считать в итоге балкон, появилось два противоположных подхода. Одни рассматривают балкон в качестве части приватизированной квартиры, другие считают его составляющей фасада и, соответственно, собственностью дома. И если в первом случае за состояние балкона отвечает владелец квартиры,то во втором – ремонт производят за счет дома.

Законодательство о ремонте балконов

Таким образом, вопрос этот и по сей день остается спорным, и скорее всего по причине очевидных нестыковок в законодательстве. Например, в Жилищном кодексе балконы не являются частью «общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», а согласно Постановлению Правительства РФ N491 от 2006 года, которое было принято позднее принятия кодекса, плиты балконов, наоборот, в это имущество как раз входят.

Обратимся к последнему Постановлению. В его Правилах четко отмечено, что «в состав общего имущества» включают:

в) несущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, в том числе плиты перекрытий, фундаменты, несущие стены, плиты – балконные и иные, несущие колонны и иные конструкции;
г) ненесущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (в том числе, двери и окна помещений, имеющих общее пользование, перила, парапеты и иные подобные конструкции.

Проще говоря, в многоквартирном доме на правах общей (долевой) собственности собственникам помещений принадлежат:

все балконные плиты, поскольку они являются несущими ограждающими конструкциями (Правила п.2 пп. «в»);
балконные двери и окна, которые имеют вход в помещение, предназначенные для общего пользования, типа общих коридоров, лестничных клеток, поскольку они относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, обслуживающим несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);
балконные перила, имеющие вход в помещения, находящиеся на общем пользовании, поскольку подобные перила относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);

место отдыха — балкон

А вот внешние стены со стороны балконов вместе с их плитами относят общему имуществу поскольку это несущие ограждающими конструкции в многоквартирном доме (Правила п.2 пп. «в»).

Если обобщить все вышеизложенное, можно сделать вывод, что балконные плиты, которые входят в план квартиры согласно обмеру БТИ (Бюро технической инвентаризации), вместе с внешней стеной, к которой примыкают данные балконы, относятся фактически к общему имуществу в многоквартирном доме. Это означает, что они являются для собственников помещений объектом общедолевой собственности, а двери, окна и перила указанных балконов, соответственно, индивидуальной собственности.

Следовательно, при определении ответственного за ремонт балкона решающее значение имеет, какой именно его элемент нуждаются в этом ремонте: «общий» или «индивидуальный».

Если речь идет об элементе общего имущества, то основанием для принятия подобного решения является представленный на общее собрание акт осмотра, оформленный в соответствии с результатами осмотров этого имущества, со стороны правления ТСЖ и (или) других лиц (Правила п.п. 13 и 14). Решение принимается, как минимум, 2/3 голосов от общего числа проголосовавших.

Перечень тех услуг, их периодичность и качество, которые предоставляет управляющая организацией (или ТСЖ), связаны непосредственно с размером платы, определенным на содержание жилых помещений, а также на их ремонт. Он подлежит утверждению собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании (в случае УК). В случае ТСЖ в соответствии с уставом размер платы утверждают органы управления ТСЖ.

Для осуществления ремонта балконной плиты пишется заявление (в двух экземплярах) на имя директора управляющей организации. Один подписанный экземпляр остается у него, другой – у заявителя. Это неоспоримый документ, позволяющий подать в суд, если не будет удовлетворено требование. Для ускорения процесса нужно добиться , представляющим угрозу для людей.

В наше время вопрос ремонта зданий вызывает много споров и разногласий. Жильцы уверены в том, что это является обязанностью обслуживающей дом коммунальной службы. Управляющие организации, наоборот, зачастую стремятся переложить ответственность в возникновении необходимости ремонтных работ на самих проживающих. Несмотря на то что подавляющее большинство зданий находится в плачевном состоянии по причине длительной их эксплуатации, ЖЭУ берутся за выполнение своих обязанностей неохотно. Для того чтобы грамотно отстаивать свои права и требовать положенного по закону, выясним, кто должен ремонтировать балконную плиту.

Большинство зданий находится в плачевном состоянии из-за длительной эксплуатации, но ЖЭУ неохотно берутся за выполнение своих обязанностей.

Правовые нормы, устанавливающие собственников различных конструкций многоквартирного дома

Балкон — это консольно-балочная конструкция, которая состоит из:

несущей плиты;
ненесущего ограждения — перил.

Кому, согласно закону, принадлежат данные сооружения? Если мы обратимся к п.2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме от 13.08.2006 г., то узнаем, что:

Плиты балконов здания принадлежат жильцам, которые владеют квартирами на праве долевой собственности.

Жильцам, которые владеют квартирами на праве долевой собственности, принадлежат: плиты всех балконов здания (так как они являются несущими ограждающими конструкциями); окна и двери, расположенные на них (если они находятся в помещениях общего пользования); перила балконов в помещениях общего пользования.
Если стена и , согласно техническому паспорту, выданному БТИ, относятся к жилому помещению, то они являются частной собственностью в нем проживающих граждан.
Если перила, окна и двери расположены там же, то они тоже являются объектом частной собственности.

Оплачивать расходы по содержанию эксплуатируемого общего имущества должны проживающие в квартирах.
Доля расходов определяется размером доли общего имущества.

Согласно ст. 154 того же кодекса, стоимость текущего и капитального ремонта общего имущества уже внесена в размер ежемесячно начисляемой квартплаты.

Решение о необходимости ремонта имущества, находящегося в долевой собственности, уполномочено принимать общее собрание жильцов дома.

Эти платежи являются обязательными для всех членов жилищного товарищества и собственников квартир. Причем решение о необходимости ремонта того или иного имущества, находящегося в долевой собственности жильцов, уполномочено принимать общее собрание жильцов дома. Согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ, такое решение может быть принято и в том случае, если мнения проживающих в доме относительно необходимости ремонта разошлись — для его утверждения достаточно 2/3 голосов. Здесь же принимается решение о необходимости осмотра конструкций и подписания акта по его результату.

Вместе с тем законодатель обязывает собственников общих помещений содержать их в состоянии, обеспечивающем безопасность проживания в этом здании. Следовательно, можно сделать вывод о том, что решающую роль в решении вопроса о том, кто обязан ремонтировать балконную плиту, играет то, к какому виду имущества эта плита относится: общему или индивидуальному. Если она относится к долевой собственности, то ремонт производится за счет членов ТСЖ, если же к частной собственности — то за счет жильца этой квартиры.

На практике зачастую сложно определить, к какому именно виду собственности относится та или иная конструкция многоквартирного дома. Если ЖЭК регулярно уклоняется от выполнения своих обязанностей по ремонту помещений, то его можно принудить к этому через суд. Тогда появляются все шансы на то, что управляющая компания отремонтирует плиту.

Вернуться к оглавлению

Как добиться от ЖЭУ ремонта балконной плиты

Плата за ремонт общего имущества вносится жильцами в составе ежемесячных платежей за пользование квартирой и коммунальными услугами.

Во-первых, следует знать, что все общее имущество, к которому относятся и балконные плиты, ремонтируется за счет жильцов. Они небольшими частями вносят плату за ремонт в составе ежемесячных платежей за пользование квартирой и коммунальными услугами. Поэтому вполне законно требовать от управляющей компании своевременно производить осмотр и ремонт общей собственности жильцов. Она же, компания по обслуживанию здания, обязана оплатить ремонт, так как квартплата поступает на ее счета.

Если на просьбу жильца отремонтировать балконную плиту ЖЭК отправляет отписки или вовсе никак не реагирует, то следует обратиться с жалобой в муниципалитет или прокуратуру. Они обязаны принять меры и принудить управляющую компанию к выполнению своих обязанностей. В жалобе нужно подробно рассказать о состоянии плиты, указать, что произошел ее физический износ и частичное разрушение. Желательно приложить фотографии или копию экспертизы, проведенной независимой компанией. Если вопрос о праве собственности на несущие конструкции здания сложный и не ясно, кто должен ремонтировать балкон, следует обратиться к юристу, специализирующемуся в жилищных вопросах.

Старые многоэтажки со временем стареют, ветшают и требуют пристального внимания и ремонта. Кроме крыш, труб, электрической проводки, коридоров и подвалов стареют и балконы. Если пройти по городу в районе хрущёвок, то можно заметить потрескавшиеся плиты, торчащую арматуру, потёки ржавчины.

Такая картина характерна, к сожалению, для любого старого района наших городов. В этой статье мы попытаемся ответить на многих интересующий вопрос: кто должен ремонтировать балкон и за чей счет?

Кто владелец?

Право на владение имуществом в наших многоквартирных домах распределяется между жилищным фондом и собственником жилья. Тоже касается и пристроек. Если козырёк, крыша и парапет считается имуществом квартиры, то плита и несущая стена принадлежат всему дому.

Если плиту признают аварийной, то ответственность полностью ложится на ЖКХ. Постановлением правительства №491 от 2006 года хозяин недвижимости может обратится к коммунальщикам с требованием провести капитальный ремонт пристройки.

В случае отказа по различным причинам работниками ЖКХ в предоставлении услуги и действительно угрожающем состоянии балкона можно поступить следующим образом:

Сделать капитальный ремонт за свой счет;
При приобретении товаров обязательно сохранять чеки. То же самое с наймом специализированных организаций;
Написать заявление в судебную инстанцию на счет взыскания с виновных израсходованных на работы средств.

Хозяин, чей балкон разрушается, имеет свой круг обязанностей по пристройкам:

Он отвечает за состояние и меняет за свой счет окна, рамы, двери;
В случае необходимости провести капитальный ремонт парапета;
Отвечает за утепление балконного блока;
Следить за появлением и вовремя пресекать возникающую коррозию, грибки и другие вредные явления;
Обрабатывать и окрашивать вовремя часть фасада и конструкции.
Контролировать внешнее крепление конструкции с внутренней стороны.

За что отвечает ЖКХ?

Часть средств, собираемых ежемесячно на услуги коммунальщиков, должна расходоваться руководством ЖКХ и . Работники обязаны сделать мониторинг объектов весной и осенью каждого года.

Согласно правилам, сюда входят следующие процедуры:

Каждая пристройка проверяется на правильность использования, внешнее состояние, загромождение тяжёлыми предметами и чистоту;
Проводится для жильцов инструктаж о правах, обязанностях при эксплуатации пристроек;
Принятие своевременных мер в случае обнаружения недостатков. Если ситуация аварийная, то все действия проходят оперативно;
Если объект непригоден к эксплуатации, то работники проводят закрытие с пломбировкой дверей.

Согласно правилам и нормам жилищный фонд должен ремонтироваться в проектном порядке. Балконные плиты относятся к части фонда, поэтому восстанавливаются во время выборочных или комплексных работ, при реставрации, плановых мероприятиях по замене.

Кроме того, к обязательным работам должны относиться: утепление фасада, герметизация щелей и стыков.

Нормы и правила по эксплуатации многоквартирных домов

Собственник жилья отвечает за профилактику. Сюда входит:

Капитальный контроль за прилеганием слоя штукатурки к металлическим деталям основы. Если наблюдается отслоение, то покрытие восстанавливают;
Часть фасада в районе пристройки, перила ограждения, цветочные ящики должны обрабатываться краской для наружного окрашивания раз в 5 лет;
Утепление двери (если деревянная);
Перепланировка в пристройке не должна проводиться без согласия руководства ЖКХ, которое отвечает за неё.

Что сделать если обнаружено разрушение или повреждение?

К очевидным случаям, требующим срочных мер, относятся:

Разрушение слоя бетона;
Сильные следы коррозии металлических частей конструкции;
Не работает гидроизоляция;
Шатаются перила или карниз.

Если один или несколько пунктов отвечают реальности, то делаются фотографии и собираются письменные показания очевидцев (соседей, домового комитета). Только после этого можно обращаться с заявлением о необходимости выполнить капитальный ремонт.

Как проводится процедура подачи заявления?

На имя главы контролирующей организации нужно написать заявление на счет работ из-за аварийного состояния объекта. К нему прикладываются фотоснимки балкона, крупным планом повреждений и письменное свидетельство соседей. В заявлении обязательно указывается, что конструкция представляет угрозу для жизни членов семьи, соседей и прохожих. Все документы составляются в двух экземплярах. Один остаётся у того, кто подаёт заявку.

Представитель жилищной канторы производит рассмотрение и обязан дать ответ на заявление в письменном виде. Все документы от ЖКХ нужно обязательно сохранить. Свои письма следует направлять заказным способом. Тогда их можно будет использовать в суде, который определит чей должен быть капитальный ремонт.

Если на заявление после многократных обращений в адрес организации нет внятного ответа, то нужно подготовить и направить обращение в местную администрацию. К письму прилагается весь пакет имеющихся документов. Параллельно можно усилить воздействие обращением в местные СМИ и региональные правозащитные организации. Это поможет в быстром рассмотрении дела и возможном положительном результате.

В это время лучше заняться работами самостоятельно, чтобы не пострадали вы и окружающие. Не нужно только забывать сохранять финансовые документы. Все платёжки и чеки на строительные услуги и материалы помогут компенсировать затраты на восстановление в суде.

Некоторые часто задаваемые вопросы

Если работники ЖКХ не идут сразу на уступки, всячески отстраняются от ремонтных работ, то отчаявшиеся хозяева идут на существенные материальные затраты для восстановления конструкции. При этом они иногда полагают, что вероятность возвращения средств почти нулевая.

Такие сомнения возникают в связи со слабой правовой грамотностью населения наших городов.

Разрушение основы балкона

В случае аварийной плиты, которая может в любой момент упасть на головы невинных прохожих кто-то принимать решение.

Плита относится к общему фонду имущества, поэтому нужно провести собрание жильцов многоэтажки, где примется решение провести капитальный ремонт.

На заседании нужно представить протокол осмотра, который подписали свидетели. Решение принимается 2/3 голосов от всех присутствующих на собрании.

Восстановление перил

Если балкон находится в распоряжении нескольких квартир, то перила на нём относятся к общественной собственности ТСЖ .

В этом случае аварийное состояние касается всего ТСЖ. Заявка на ремонт подаётся в таком же порядке, как и в случае плиты.

Владелец приватизированной квартиры или эксплуатирующая организация?

Главная проблема и спор ведутся о том, кто отвечает за работы и чья ответственность? Тут ответ однозначный. По всем нормативам производит восстановление именно ЖКХ.

Кто оплачивает работы?

Если, например, в этом году хозяева захотели сделать восстановление аварийной плиты, то решение должно приниматься собранием жильцов, поскольку она находится в общей собственности. Собственники жилья в многоэтажном доме могут выбирать различные варианты управления:

Заключается договор с управляющей организацией, где расписывается процедура совместных действий при плановых и внеплановых мероприятиях;
Отвечает за сохранение фонда ТСЖ или кооператив.

Независимо от формы ответственности все жильцы вносят плату на содержание общего имущества, которая зависит от площади недвижимости.

Таким образом, мы рассмотрели основные вопросы, касающиеся прав собственности и обязанности по восстановлению аварийных пристроек.