Главная / Коммерческий транспорт

Раздел ипотечной квартиры при разводе. Ипотека при разводе: как делится квартира и обязательства

Как выплачивается ипотека при разводе – разбираем все нюансы разделения долгов между экс-супругами.

Особенности ипотечного имущества

Согласно ст. 34 Семейного законодательства, имущество, приобретенное за годы жизни в официальном браке, считается совместно нажитым. Сюда относят не только недвижимость, но и любые виды доходов, в том числе пенсии , пособия, ценные бумаги. Исключение – только подаренное имущество и драгоценности. Они принадлежат тому, кому предназначались в качестве презента, и при разводе не делятся.

При этом неважно, какую долю внес каждый из супругов в семейное благосостояние. Например, если жена несколько лет не работала, находясь в декретном отпуске, но за это время была куплена недвижимость или автомобиль в кредит, то она также имеет право на долю. То же касается и квартиры в ипотеке – как делить при разводе становится понятно: если она была взята в период официального супружества, то долговые обязательства и полученная в результате закрытия кредита квартира делятся между обоими супругами поровну.

Правила разделения ипотеки

Законодательство определяет, как делится квартира в ипотеке при разводе – по общему правилу в равных долях, если другое не прописано в дополнительных соглашениях. После подписания договора с банком, супруги принимают на себя обозначенные в документе обязательства, в том числе по погашению долга:

в равных долях;

в процентах, относительно дохода каждого.

Банк в меньшей степени интересует изменение жизненной ситуации, главное для него – чтобы платежи поступали своевременно. Поэтому после развода экс-супруги обязаны продолжить выполнение кредитных обязательств. Но что делать, если «старые правила игры» теперь уже не устраивают жену или мужа (или обоих)?

Новые условия

Подписать с банком дополнительное соглашение о разделе совместных обязательств. Потребуется не только согласие обоих супругов, но и подтверждение их платежеспособности. В противном случае банкиры вряд ли пойдут на уступки. И тогда придется делить ипотечное жилье и обязательства по нему через суд.

Выход

Существует возможность выйти из ипотеки после развода. Для этого подписанный договор переоформляется на одного из супругов, в результате чего он становится после погашения долга владельцем жилья, а вышедший супруг полностью освобождается от внесения ежемесячных платежей. Для реализации этого способа необходимо составить специальное соглашение об уплате алиментов , одним из пунктов которого станет раздел ипотечной недвижимости.

В этом случае также потребуется согласие банка, который убедится в платежеспособности того, кто полностью перекладывает на свои плечи погашение долга, а также возьмет комиссию за переоформление (в среднем 1% от суммы имеющегося долга).

Важно! Если муж или жена согласны полностью взять на себя обязательства, то «отказнику», скорее всего, придется выплатить ту часть денег, которая была внесена в момент брака, если, конечно, супруг не согласится простить долг .

Продажа

Выясняя, как делится ипотека при разводе, стоит помнить и о третьем варианте – продать жилье и его стоимость поделить между бывшими супругами. Стоит приготовиться к осложнениям, ведь перед продажей придется снять кредитное обременение с квартиры, то есть полностью расплатиться с банком (из личных средств, за счет найденного на недвижимость покупателя, при помощи нового займа).

У данного пути множество трудностей – от невозможности быстро найти хорошего покупателя и потери в деньгах до откровенного мошенничества, на которое нарваться проще из-за спешки и желания поскорее разделаться с неприятным дележом.

Если есть малолетние дети?

Разделение ипотеки при разводе супругов с детьми имеет ряд особенностей. Во-первых, важно защитить интересы ребенка, чтобы в будущем он был обеспечен жильем, поэтому его доля суммируется с долей одного из родителей.

Во-вторых, погашение ипотеки ложится на плечи бывших супругов в равной степени, однако сумма того, с кем остается жить ребенок, может быть уменьшена, если:

Не забудем, что для изменения условий кредитования придется получить согласие банкиров, а на любые операции с недвижимостью при участии малолетних детей – разрешение соцопеки.

Алименты и ипотека – нюансы

Многих волнуют вопросы про алименты и ипотеку после развода.

Если заем был взят до брака (или в гражданском):

выплата алиментов на ребенка не является веским основанием для уменьшения сумм ежемесячного платежа по ипотеке, но сократить размер алиментных выплат можно через суд со ссылкой на ухудшение материального положения (если алименты взимаются по ст.83 СК в твердой денежной сумме);

если супруг погашает ипотеку, то размер алиментов не будет уменьшен, ведь, как известно, алименты рассчитываются на основании заработка, а не заработка за минусом долгов.

Если ипотечный кредит оформлен в период официального супружества, то:

если алименты больше 50% от ипотечного платежа, то ребенок получает разницу;

если меньше, то один из супругов приплачивает для закрытия ипотечного долга тому, кто погашает задолженность.

Ипотека до брака

Как делится ипотека до брака при разводе? Здесь важна конкретика.

Если жилье было полностью оплачено одним из супругов до женитьбы или замужества, то второй супруг не будет иметь на квартиру прав. Она не является совместно нажитым имуществом, поэтому не делится.

Если кредит был оформлен до брака, но выплаты по нему осуществлялись уже после? Платежи вносились из семейного бюджета, который также считается совместным, а, следовательно, и купленная на общие деньги квартиры – совместно нажитой, поэтому схема действий тут такая же, как и при ипотеке в браке.

Размер доли каждого из супругов определяется на основании проводимых выплат и срока участия в погашении задолженности. Например, если муж начал платить банку еще до брака, то ему, скорее всего, суд отдаст большую часть жилплощади.

Как подстраховаться?

Как обезопасить себя при разводе при ипотеке? Лучше всего подумать о страховке еще на этапе заключения брака, включив обязательства по погашению ипотечного займа в брачный договор . Он поможет и остаться полноправным владельцем недвижимости, которая была куплена на заемные деньги до росписи в ЗАГСе.

С учетом того, что в нашей стране по-прежнему такие соглашения не пользуются популярностью, в ближайший месяц-два после официальной регистрации следует:

уведомить финансовое учреждение о смене статуса (вместо холост женат или замужем);

включить в кредитный договор второго супруга в качестве созаемщика или поручителя .

Ипотека и развод – что делать теперь вы знаете. Если же нет уверенности в собственных силах, и вы сомневаетесь, что сможете защитить свои права самостоятельно, рекомендуем найти хорошего юриста по семейному праву.

Молодожены, уверенные в том, что будут жить «долго и счастливо» спешат обзавестись собственным жильем. Но полной суммы на приобретение квартиры у них нет, помощи ждать не откуда… Банк предлагает соблазнительно выгодные условия ипотечного кредитования. И вот, муж и жена любовно обустраивают свое семейное гнездышко.

Все бы хорошо, но развод никто не планирует заранее. Помимо решения других болезненных вопросов, супругам приходится решать, как разделить ипотеку после развода.

Если бы на супружеское имущество не было никаких обременений – все было бы предельно просто. Разведенные или только планирующие разводиться муж и жена могли бы заключить письменный договор о разделе совместно нажитого имущества и долгов. В крайнем случае, если заключить письменный договор не получилось бы, супруги обратились бы в суд с иском о разделе недвижимого имущества.

А что делать в том случае, если совместное недвижимое имущество взято в кредит и находится под банковским обременением? В связи с этим и возникают сложности. Как поделить ипотечную квартиру и ипотечный кредит при разводе?

Теоретические основы развода с ипотекой

На каких законных основаниях происходит раздел приобретенной в ипотеку квартиры и раздел ипотечного кредита?

Раздел квартиры в ипотечном кредите

Согласно положениям гражданского законодательства (статьи 256 ГК РФ), совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности. Это же положение утверждается семейным законодательством (пункт 1 статьи 33 СК РФ). Хоть квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов.

Если муж и жена примут решение поделить совместную собственность, их части будут равными (согласно пункту 1 статьи 39 СК РФ) – если, конечно, они сами не поделят имущество по-другому. Ведь согласно семейному законодательству, муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения (пункт 2 статьи 38 СК РФ). Это же положение касается не только имущества, но и долгов мужа и жены.

Не противоречит этому и Федеральный закон «Об ипотеке». Статья 7 этого закона утверждает, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, при наличии письменного согласия на это собственников имущества, может быть установлена ипотека.

Поcкольку доли супругов в общем имуществе являются равными, приобретенная в ипотеку квартира тоже должна быть разделена между супругами пополам.

Раздел кредитного долга между супругами

Общие долги, как и общее имущество супругов, тоже делятся пополам. А это значит, что кредитные обязательства супругов по выплате долга перед банком – равны.

Развод с ипотекой – практика

В теории – все просто и понятно. Но почему же на практике оказывается так сложно осуществить раздел ипотеки при разводе? Прежде всего, потому, что приходится делить не только имущество, но и долг. К тому же, кроме интереса мужа и жены присутствует интерес третьего лица – банковского учреждения:

в залоге у банка находится общая квартира супругов;
перед банком у супругов имеются долговые обязательства.

Все операции, связанные с ипотекой – продажа жилья после развода, перевод долга на одного из супругов, деление кредита между супругами, деление ежемесячного платежа между супругами — должны осуществляться с согласия банка.

Согласно положениям гражданского законодательства (пункт 1 статьи 391 ГК РФ), перевод долга с одного лица на другое (с мужа на жену или наоборот) невозможен без согласия кредитора (банковского или кредитного учреждения). Чаще всего заявления супругов о внесении изменений в кредитный договор остаются неудовлетворенным банком. Попытки разделить ипотечную квартиру и кредит в судебном порядке без согласия банка – также остаются безуспешными.

Почему банк отказывает в удовлетворении заявления о разделе долга? Согласно условиям кредитного договора, банк может требовать возврата долга от всех должников и от каждого по отдельности (полностью или частично). Раздел долга ведет к существенному изменению кредитного договора (солидарная ответственность должников превращается в долевую ответственность). А спор между мужем и женой – вовсе не причина вносить изменения в кредитный договор и ограничивать права банковского учреждения. Поэтому банк не соглашается на раздел ипотечного кредита между мужем и женой.

Исходя из этого, существует несколько вариантов раздела ипотеки после развода.

Если между супругами заключено соглашение

Законом предусмотрено право супругов самостоятельно определять судьбу своего общего имущества. Муж и жена могут по своему усмотрению разделить совместную собственность путем заключения письменного соглашения, как во время брака, так и после развода.

Если супруги предоставят письменное соглашение, о том, кто будет выплачивать долг перед банком, кому будет принадлежать приобретенная квартира, суд не будет заниматься ни разделом ипотечной квартиры, ни разделом ипотечного кредита.
Если же такого письменного соглашения у супругов нет, вопрос раздела ипотеки будет решаться в судебном порядке.

Раздел ипотеки с участием суда и банка

Если достичь соглашения невозможно – один из супругов должен подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры – попросить суд прекратить право совместной собственности. При этом требование о разделе ипотечного кредита истец не заявляет — суд разрешает спор только в рамках исковых требований согласно пункту 3 статьи 196 ГПК РФ. Получать согласие кредитора для этого не нужно — против такого требования у кредитора (банковского учреждения), как правило, и не будет возражений, поскольку его права – не нарушаются (залоговое имущество не выбывает из залога, в кредитный договор не вносятся изменения, долг по ипотечному кредиту не переводится с одного супруга на другого).

В некоторых кредитных договорах предусматривается обязательное условие для супружеских пар созаемщиков: извещать банк о любых существенных изменениях в жизни (переезд, смена работы, развод, рождение детей) . Если такое условие предусмотрено, необходимо сообщить банковской или кредитной организации о предстоящем расторжении брака.

Как может быть поделена ипотека в суде, если супруги — созаемщики?

После процедуры судебного раздела, на основании решения суда о разделе ипотечной квартиры, супруги могут обратиться в банковское или кредитное учреждение с заявлением о переводе долга. Если кредитор даст согласие, в кредитный договор будут внесены изменения (кредитный договор будет переоформлен на одного из супругов или переоформлен в два раздельных кредитных договора .

Необходимо учесть вот еще что: за внесение изменений в кредитный договор банком может взыскиваться комиссия в размере 0,5- 1% от суммы задолженности.

Если договор ипотечного кредитования оформлен на обоих супругов (муж и жена — созаемщики), разделить кредит с согласия банка можно одним из двух способов:

Супруги, по соглашению с банком, вносят изменения в ипотечный договор, заменяя солидарную (общую) ответственность по кредиту на долевую (раздельную) ответственность каждого из них по выплате своей части долга.

Как правило, банк не очень охотно предпринимает такой шаг, ведь в этом случае он лишается преимуществ солидарной ответственности супругов (например, взыскания долга с одного из супругов или с обоих одновременно). Но, если банк дает согласие, общий ипотечный кредит превращается в два отдельных кредита. Как правило, остаточный долг делится пополам, каждый из супругов продолжает оплачивать свою часть.

Учтите: банк будет тщательно проверять платежеспособность каждого супруга. И только если убедится, что у обоих супругов хватит средств, чтобы совершать регулярные платежи и погашать кредит, он даст согласие на раздел.

Приобретенная квартира остается в общей собственности супругов, а доли – выделяются в натуре. Именно так – в натуре! Раздел ипотечной квартиры возможен только в том случае, если она многокомнатная. Если же в ипотечной квартире только одна комната, поделить ее на равные части просто невозможно – значит и ипотечный кредит не подлежит разделу. Об этом прямо утверждает статья 5 Федерального закона «Об ипотеке» — невозможно выделить часть недвижимого имущества в качестве предмета ипотечного кредитования, если такой выдел противоречит назначению недвижимого имущества.

Итак, муж и жена делят ипотечную квартиру поровну – приобретают не совместную, а долевую собственность, после чего продолжают выполнять кредитные обязательства пропорционально полученным долям. Для разводящейся супружеской пары этот вариант не слишком привлекателен – ведь если другого жилья у них нет, придется проживать под одной крышей, хоть и в разных комнатах.

Если бывшим супругам удастся разъехаться, существует риск прекращения выплаты кредита одним из них – тем, кто не проживает в ипотечной квартире, следовательно не чувствует себя обязанным платить за нее или просто не имеет достаточно средств. Чем это закончится? Если второй супруг не будет исправно вносить платежи за двоих, вероятнее всего, банк обратится в суд и получит разрешение на продажу ипотечной квартиры с торгов – оба супруга останутся без жилья и вложенных денег.

Ипотечный договор переоформляется на одного из супругов, а второй – предоставляет письменный и нотариально заверенный отказ . В этом случае на одного из супругов возлагается полная ответственность по выплате кредита, а второй супруг от этой ответственности освобождается. При этом второй супруг лишается права собственности на приобретенную в кредит квартиру. Разумеется, этот вариант, впрочем, как и предыдущий, — возможен только с согласия банка.

Банковская или кредитная организация даст согласие только в том случае, если один заёмщик будет признан платежеспособным и сможет самостоятельно погасить кредит.

Если банк откажет в переоформлении кредитного договора?

Возможен и такой крайне неблагоприятный ход развития событий, как отказ банка от переоформления кредитного договора.

Надо сказать, банк крайне не заинтересован, чтобы росло количество кредитов (ведь растут риски невозврата), поэтому он будет препятствовать делению одного кредита на несколько, гораздо предпочтительнее – иметь нескольких должников по одному кредиту. В большинстве случаев банки пользуются правом накладывать вето и сохранять текущее положение.

Если банк откажет от переоформления кредитного договора, оба супруга по-прежнему останутся солидарными должниками по кредитному договору, даже если по соглашению или судебному решению ипотечная квартира будет поделена между ними не поровну или полностью перейдет в собственность одного из них. Что делать в этом случае?

продолжать выплачивать кредит;
найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру можно продать по выгодной цене, а вырученные деньги — разделить;
продать ипотечную квартиру при согласии банковского учреждения и выплатить кредит;
обжаловать отказ банка в суде.

Таким образом, мужу и жене придется прийти к согласию относительно порядка выполнения общих кредитных обязательств. Если же кредитные обязательства не будут выполняться, на ипотечную квартиру будет наложено взыскание – таким образом будет потеряно и жилье, и внесенные платежи по кредиту. Подробнее об этом – ниже.

Как делится ипотека, если заемщик – один из супругов

Бывают случаи, когда ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до вступления в брак. После создания семьи заемщик продолжает выплачивать кредит так же, как и до брака.

Если для этого супруг использует исключительно личные средства, в случае развода взятая до брака ипотека признается личным обязательством супруга, а квартира – его личным, не подлежащим разделу имуществом.

Если же для выплаты кредита использовались общие средства супругов, в случае развода второй супруг вправе претендовать на долю ипотечной квартиры. Или наоборот, если он не претендует на совладение квартирой – может быть освобожден от ипотечных выплат, а также может получить обратно внесенные денежные средства.

Другая ситуация – покупка квартиры в ипотеку уже во время брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства мужа или жены. Этот факт должен быть учтен при распределении долей или разделе остатка кредитной задолженности между супругами.

Обратите внимание! Избежать конфликтов можно путем оформления брачного договора на этапе вступления в брак или оформления ипотеки в браке, по условиям которого ипотека, взятая до брака, остается в собственности заемщика. А если заемщик не возражает против участия супруга в выплате кредита, ему следует сообщить банку о своем вступлении в брак и оформить солидарную ответственность перед банком, то есть сделать супруга созаемщиком или поручителем.

Если же супруг не желает заключать брачный договор или нести равные ипотечные обязательства, мужу и жене остается только искать альтернативные решения, например…

Продать квартиру, выплатить кредит, поделить деньги

Если супруги-созаемщики не могут достичь согласия о дальнейшем погашении долга, если основной заемщик не может выплатить долг самостоятельно, если нет разрешения банка о переводе долга на другого супруга, существует еще один способ распутать ипотечный «клубок».

Залоговая квартира продается, кредит полностью выплачивается, остаток вырученных от продажи денег – делится между супругами. И порой, несмотря на банальное «негде жить» или эмоциональное «жаль продавать уже почти «свое» жилье», продажа квартиры становится единственным оптимальным решением.

Прежде всего, потому что разводящиеся супруги избавлены от необходимости жить под одной крышей, кроме того, с них снимается обязанность выплачивать кредитные платежи.

Но, как и другие варианты, данный вариант решения проблемного вопроса имеет свои недостатки:

Во-первых, для продажи квартиры тоже требуется получить разрешение банка. Не всегда банки дают согласие – ведь при продаже квартиры и досрочной выплате кредита теряется часть процентов.
Во-вторых, поиск покупателя, который будет заинтересован в покупке квартиры под залогом у банка – весьма непрост.
В-третьих, как следствие предыдущего недостатка, залоговую квартиру приходится продавать по значительно заниженной цене.

Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры, мужу и жене предстоит найти покупателя, который согласится приобрести жилье с обременением. Покупателю придется выплатить остаток задолженности по кредиту и дождаться оформления документов по снятию обременения с залоговой недвижимости. Чтобы компенсировать риски и затраты времени, продавцам квартиры приходится снижать цену квартиры.

Другие варианты

Есть один вариант, который поможет избежать долгих и безрезультатных переговоров с банковской или кредитной организацией и максимально упростить процесс раздела ипотеки. Это досрочное погашение кредита. Единственная сложность – поиск достаточно крупной денежной суммы (путем продажи другого дорогостоящего имущества, оформления другого кредита). К слову, иногда банк сам предъявляет требование о досрочном погашении кредита в случае расторжения брака супругов-созаемщиков (если соответствующее условие содержится в кредитном договоре).

Еще один вариант, который, конечно, требует от мужа и жены ответственности, порядочности и способности к принятию компромиссных решений – ничего не делить и не переоформлять, продолжать выплачивать кредит после расторжения брака в прежнем режиме. Как правило, этот вариант практикуется в том случае, если после расторжения брака супруги продолжают жить в ипотечной квартире, или если в квартире живет только один из супругов с общим ребенком.

Раздел ипотеки, если есть ребенок

Суд может отойти от принципа равенства долей мужа и жены, и поделить совместную собственность на неравные доли – если с одним из супругов остаются проживать общие несовершеннолетние дети. Так, нередко матери достается большая часть жилья по сравнению с отцом, в то время как кредит выплачивается родителями поровну.

Иногда для полного или частичного погашения ипотечного кредита используется материнский капитал. В этом случае детям полагается доля в ипотечной квартире после выплаты кредита. Таким образом, раздел квартиры будет еще более неравным для родителей, один из которых остается проживать с детьми (за счет детских долей), а второй – без детей.

Важно! Если ребёнок зарегистрирован в квартире, перед продажей жилья нужно получить разрешение органов опеки и попечительства – для этого нужно доказать, что ребенку будут обеспечены нормальные условия для проживания после продажи. В противном случае родители понесут административную ответственность и даже могут быть лишены родительских прав.

Можно ли не платить по ипотеке после развода?

Распространены ситуации, когда после развода муж или жена прекращает вносить денежные средства в счет погашения кредита. Причин тому может быть множество – от недостатка денег до желания насолить бывшей «второй половинке», но последствия для всех одинаковы: просрочка платежей приводит к начислению и накоплению пени — не на одного должника, а на обоих, независимо от того, кто не платит. Несвоевременная и неполная выплата тела кредита, процентов, пени – приводит к росту долга. В конечном счете, долг может достичь таких размеров, что банковская или кредитная организация получит через суд разрешение продать ипотечную недвижимость, а муж и жена останутся без жилья и без денег.

Что делать, если муж или жена отказывается платить? Решением этой проблемы может быть переоформление кредитного договора на платежеспособного должника и снятие кредитных обязательств (равно как и права собственности) с должника, уклоняющегося от выплат. Вторым решением может быть досрочное погашение кредита одним из должников, продажа квартиры и раздел вырученной суммы между бывшими супругами. Подробнее — выше.

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Задать вопрос

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Одним из наиболее распространенных вариантов улучшения жилищных условий семьи является приобретения жилого помещения на условиях ипотечного кредитования.

Приобретенная таким образом недвижимость становится общей собственностью партнеров по браку, а при разводе права на ипотечную квартиру также должны быть разделены надлежащим образом с учетом требований закона и прав каждого из супругов на свою долю в общем имуществе.

Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку при разводе?

Если жилое помещение приобретается супругами за счет собственных средств, варианты его раздела будут зависеть только от особенностей правового статуса, определенного при заключении договора купли-продажи.

По общему правилу, на квартиру распространяется правовой режим совместной собственности, при котором распоряжение жильем будет осуществляться лишь по общему решению владельцев.

При оформлении ипотечного кредитования характер правоотношений будет совершенно иной:

партнеры приобретают не только общее право собственности на жилое помещение, но и общие обязательства по погашению кредитного долга;
при оформлении кредита возникшее право существенно ограничивается в результате установления ипотечного залога в пользу банка;
распоряжение квартирой до момента погашения долга по кредитному обязательству невозможно без получения согласия банка.

При оформлении ипотеки через органы Росреестра регистрируется залог в пользу банка. Установление залога подтверждается выпиской из ЕГРН, а его действие длится до момента полного погашения денежного обязательства по ипотечному кредиту.

Так как раздел имущества при расторжении брачных отношений также является одной из форм распоряжения недвижимостью, возможность определить права супругов после развода на ипотечную квартиру будет существенно ограничена наличием залога. Проще говоря, раздел ипотечного жилья в прямой форме без согласия банка недопустим .

Как разделить ипотечную квартиру при разводе между супругами

С учетом положений законодательства и, исходя из практики правоприменения, существуют следующие варианты решения раздела ипотечного жилья:

Продолжение совместного пользования квартирой после прекращения брачных отношений до момента снятия залога с гашением кредитных обязательств по договоренности;
Оформить отказ одного из супругов от доли на жилое помещение, при котором все обязательства по погашению кредита перейдут на второго супруга. Такой отказ должен быть согласован с банком, если оба супруга значатся в качестве созаемщиков;
Получить согласие банковского учреждения на отчуждение имущества третьим лицам, а за счет вырученных средств полностью погасить взятый ипотечный кредит с распределением остатка денег между бывшими супругами;
Полностью исполнить денежное обязательство перед банком и погасить долг, после чего снять залог и поделить жилое помещение по .

Каждый из указанных вариантов предусматривает учет интересов банка – полное погашение остатка по кредиту или его переоформление на одного из созаемщиков.

Нужно учитывать, что бракоразводный процесс неизбежно сопровождается возникновением конфликта между партнерами. В этом случае может возникать ситуация, когда текущие платежи по ипотечному кредиту не будут своевременно оплачиваться. Когда разрешить спор миром не удастся и кому-то из супругов придется подавать иск в суд о разделе имущества, включая ипотечную квартиру. При таких обстоятельствах рассчитывать на согласие кредитного учреждения на перевод долга или же продажу заложенной недвижимости бессмысленно и бывшие супруги могут столкнуться с принудительным взысканием долга или продажей недвижимости по требованию банка.

Если по условиям ипотечного договора один супруг заемщик, а второй получатель денежных средств или же купленного на них имущества, то реализация их прав в отношении заложенной банку ипотечной квартиры будут в равной степени зависеть от решения банковского учреждения.

Банк крайне редко без проблем дает согласие на продажу квартиры. Ведь досрочное гашение кредита лишает банка прибыли, которую он рассчитывал получать на протяжении всего срока действия договора. Однако если с момента заключения договора прошла половина срока кредитования, никаких проблем со стороны банка с согласованием продажи ипотечного имущества возникнуть не должно.

Как делится ипотечная квартира при разводе, если есть дети

Если в семье есть ребенок, его интересы будут учитываться судом при определении доли между супругами. Однако при получении ипотечных средств на приобретение жилья ребенок не является участником сделки, так как созаемщиками по ипотечному договору выступают только совершеннолетние граждане, а оформление жилья на детей не является обязательным требованием кредитного соглашения.

Однако после покупки жилого помещения несовершеннолетние дети подлежат регистрации по месту жительства, что напрямую повлияет на возможные варианты раздела имущества. Даже если партнеры смогут получить согласие банка на отчуждение квартиры, наличие прописанного ребенка существенно осложнит продажу, так как потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Ипотечная квартира с прописанным ребенком может быть продана только в случае, если в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретенное иное жилое помещение или же он будет прописан по месту жительства кого-либо из родителей, с кем останется после развода.

Не исключены ситуации, когда суд по заявлению супруга, с которым остается несовершеннолетний ребенок, примет решение об увеличении его доли. В случае с ипотечной квартирой это может быть выражено следующим образом:

При принятии решения об индивидуальном гашении кредита равными частями платеж супруга, с кем остается несовершеннолетний ребенок, может быть уменьшен по согласованию с банком;
При продаже квартиры доля из оставшихся после ее продажи средств может быть увеличена в пользу родителя, воспитывающего ребенка после развода.

Причинами, которые могут повлечь указанные последствия, могут выступать:

Острая нуждаемость супруга, воспитывающего ребенка, в улучшении жилищных условий;
Отсутствие дохода по уважительной причине у родителя, с кем остается ребенок (болезнь, отпуск по уходу за ребенком).

Квартира, первоначальный взнос продавцу/строителю которой был сделан с использованием средств материнского капитала, в части суммы такового взноса разделу не подлежит. Такая квартира после приобретения должна быть зарегистрирована в равных долях на имя детей и родителей. Подробнее о разделе материнского капитала смотрите отдельную публикацию. Как делится ипотека в браке

Как делится ипотечная квартира при разводе, если собственник муж

Не имеет никакого значения, кто является собственником ипотечной квартиры, приобретенной в период брака и кредит за которую так же выплачивался при наличии официальных семейных отношений.

Купленная в ипотеку квартира может быть оформлена как на мужа, так и на жену, но это – последнее, на что обращает внимание суд.

Ключевое значение при разделе оформленной на мужа ипотечной квартиры будут иметь следующие факты:

На какие средства был сделан первоначальный взнос – на общие деньги или же личные средства мужа;
За счет каких средств выплачивался кредит, в том числе досрочно?

Со вторым пунктов больше всего проблем. Часто семье помогают родственники или родители супругов. Конечно же, списать из общего имущества разовую помощь родителей на 1-2 платежа едва ли получится. Но если, допустим, родители мужа дали ему сразу 200 000 рублей, которые он внес в счет погашения долга – разделу эта часть подлежать не будет.

Поэтому при разделе ипотечной квартиры между супругами куда более важно, кто платил за кредит и как, чем прописанный в документах собственник жилья.

Как делится ипотека в браке

Супруги не лишены права разделить ипотек у в браке, поделив как саму недвижимость, так и общий долг по ней.

Предварительно проконсультируйтесь с юристами нашего сайта во избежание грубых ошибок при составлении иска. В случае неточностей или нарушения положений ст. 131-132 ГПК РФ, иск будет или возвращен вам или же оставлен без движения.

Документы на раздел ипотеки

Копия искового заявления для супруга-ответчика;
Копии личных документов: паспорт, свидетельство о браке, о разводе, о детях;
Сведения на спорное имущество;
Документы на кредит;
Информация об источниках погашения средств, о вложении собственных средств;
Выписки со счета по платежам;
Иные доказательства, имеющие значение для дела.

Список документации является примерным и может существенно дополняться в зависимости от сложности вашего дела.

Куда подавать?

Иск о разделе ипотеки подается по месту жительства ответчика или же по месту нахождения наиболее дорогостоящей части недвижимого имущества, если месту регистрации ответчика и место нахождения имущества не совпадают.

Все иски о разделе ипотечной квартиры однозначно подпадают под компетенцию районных судов, поскольку мировые слушают дела лишь по требованиям менее 50 тыс. рублей. Квартиры, понятное дело, столько не стоят.

Судебная практика

Можно ли делить ипотечное жилье в принудительном порядке? С таким вопросом сотни граждан ежедневно ищут решение суда, подходящее под их ситуацию.

Судебная практика в этой части стабильна — до тех пор, пока на недвижимость зарегистрировано официальное обременение в виде залога, решение суда о разделе общего имущества не будет затрагивать заложенное банку жилье. Жилье останется в совместной или долевой собственности граждан до момента полного погашения долга. Можно отказаться от своей доли, можно получить компенсацию, но поделить заложенное банку жилье нельзя!

Другое популярное разрешение вопроса с разделом квартиры в ипотеке – заключение мирового соглашения между супругами в рамках судебного процесса о разделе имущества. По его условиям, одному из партнеров может быть в полном объеме передано обязательство по ипотечному кредиту, и, соответственно, право на жилое помещение. Или же супруги могут определить пределы и порядок гашения долгового обязательства, оставив квартиру за собой.

Примеры вынесенных судебных решений в сети отыскать не так уж просто, поскольку суды практически их не публикуют из-за информации о частной жизни, в избытке содержащейся в судебных актах по делам о разводе.

Как делить дом в ипотеке?

Жилой дом в равной степени является объектом недвижимости, наравне с квартирой. Если его приобретение осуществлялось за счет средств ипотечного кредита, порядок раздела дома не будет отличаться от способов раздела жилого помещения.

Однако нужно учитывать, что жилой дом непосредственно связан с земельным участком. Даже если в отношении дома раздел будет невозможен по причине наличия ипотечного залога, на земельный участок под ним могут быть определены доли для каждого партнера. Единственное ограничение – при небольших размерах земельного участка и в случае наличия утвержденной местными органами власти «минимальной площади» участков для данной местности раздел участка в натуре при перестройке дома будет невозможен.

В отличие от квартиры, жилой дом может быть разделен в натуре с последующей реконструкцией и адаптацией под раздельное проживание супругов. В этом случае возможно сохранение имеющихся обязательств по кредиту, выплачивать которые муж и жена будут в пропорциях, равных присужденным долям в имуществе.

Сложности с разделом дома

Дополнительные сложности при разделе дома возникнут, если:

Дом не достроен и (или) не введен в эксплуатацию;
При строительстве или покупке дома использовались как личные, так и совместные средства супругов, «дополненные» ипотекой;
Дом был куплен с использованием средств материнского капитала и ипотечного кредита.

Практически все способы разрешения перечисленных осложнений совпадают со способами раздела ипотечной квартиры.

Пример сложной ситуации: Жилой дом был приобретен супругами Ивановыми с использованием ипотечного кредита, а также личных средств жены и совместных денежных средств. Общая стоимость дома составила 2 000 000 рублей. При этом первоначальный взнос в сумме 500 тысяч рублей был уплачен женой, использовавшей для этого унаследованные ей от матери денежные средства. Еще 400 тысяч внес муж, использовав совместные средства, нажитые во время брака. Оставшаяся сумма в 1.1 млн. рублей была предоставлена банком. Спустя какое-то время супруги развелись и начали раздел имущества. Остаток кредита на момент раздела дома составил 1 млн. рублей.

Что можно сделать в такой ситуации?

Муж может выплатить компенсацию жене в размере потраченных ей личных средств (500 тыс. рублей) и ½ совместных средств, потраченных им на покупку дома (еще 200 тысяч). Жена в последующем пишет отказ от прав на данный объект недвижимости;
Супруги могут договориться о продаже объекта, согласовав это с банком. Вырученные деньги делятся поровну, но жена дополнительно будет иметь право на компенсацию внесенных личных средств;
Супруги могут оставить все без изменения, продолжив выплату кредита и определив порядок пользования имуществом.

Раздел недвижимости, купленной в ипотеку и обремененной залогом, требует квалифицированной юридической помощи и постоянного участия опытного юриста. Самостоятельные попытки решить эту проблему нередко приводят к дополнительным колоссальным расходам или утрате прав на имущество.

Нужен юрист

Помощь юриста в разделе ипотечной квартиры будет поистине неоценима в острых конфликтных ситуациях. Квалифицированная помощь специалиста поможет не только правильно разрешить все проблемы, но и избежать лишних расходов или проволочек при слушании дела.

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Развод всегда связан с различными сложностями и бюрократическими процедурами. Одна из них – раздел имущества. Некоторые разводящиеся супруги полагают, что разделу подлежит лишь имущество. Но закон гласит, что совместно нажитые долги тоже включаются в общую имущественную массу, которую необходимо разделить. При этом есть процессы более простые (например, раздел кредита по платежной карте при разводе) и более сложные, к которым, в частности, относится раздел ипотечного кредита при разводе.

Общие принципы раздела ипотечного кредита

Для россиян деление ипотеки между бывшими супругами остается вопросом острым и актуальным. Это связано как с долгосрочностью такого займа (из-за чего часто заемщикам приходится выплачивать его практически всю жизнь), так и с наличием дорогостоящего залога, которым становится приобретаемая в кредит недвижимость. Основные правила раздела ипотеки следующие:

Если кредит был оформлен в период брака, то он подлежит разделу.
Размер доли каждого из супругов определяется по ситуации. При условии, что остальное имущество тоже делится поровну, кредит делится между разводящимися пополам. Если принципы раздела имущества иные, то в основном кредит делится в пропорциональном соотношении к долям каждого из супругов. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ чем больше одному из супругов достается имущества, тем больше будет и его долг.
Срок, в течение которого можно разделить кредит, составляет три года с момента прекращения брачных отношений.
Инициировать раздел кредита могут не только супруги, но и финансовая организация, которая оформила ипотечный договор. Например, если в течение трех лет с момента развода бывший супруг, оформивший ипотеку в период брака, не сможет выплачивать кредит, банк может обратиться в суд с требованием разделить супружеское имущество и долги. Тогда суд может обязать второго супруга выплачивать кредитный долг даже уже спустя определенное время после расторжения брака.

Права второго супруга в части ипотеки и недвижимости

Определение доли второго супруга при разделе купленного в кредит недвижимого имущества и ипотечного займа должно происходить с учетом анализа ситуации. Следует учитывать как условия приобретения жилья и погашения долга, так и имеющиеся договоренности между супругами. Основные моменты, которые определены законом в части прав второго супруга, такие:

Изначально второй супруг имеет на приобретенное в кредит имущество точно такие же права, как и первый. При этом кредитный долг делится между обоими поровну.
Если второй супруг в письменном виде выражал банку свой протест относительно оформления кредита, ипотеку и залоговую недвижимость по ней в судебном порядке можно признать личными долгом и имуществом заемщика. В этом случае второй супруг не претендует на недвижимость и не участвует в погашении кредита.
Если первоначальный взнос по кредиту и/или большая часть долга была выплачена одним супругом за счет его личных сбережений (дар, наследство, деньги от продажи личного имущества и т. д.), суд и в этом случае может признать такой кредит личным. При этом недвижимость, приобретенная на эти средства, тоже будет классифицироваться как личная собственностью этого супруга.
В случае возникновения спора по поводу раздела долга и купленной в кредит недвижимости супруг, права которого нарушаются, может обратиться в суд с соответствующими доказательствами.

Варианты решения ипотечного вопроса

Разделить ипотеку и приобретенную на средства банка недвижимость можно по-разному. В целом варианты деления недвижимого имущества аналогичны способам раздела кредитной машины при разводе .

Способ	Описание	Комментарии
1. Досрочное погашение кредита	Супруги находят возможность погасить остаток задолженности по кредиту досрочно. Имущество, выведенное из залога, быстро продается, а полученная сумма делится поровну (если не оговорены другие принципы раздела).	Такой вариант позволяет не только уменьшить переплату по кредиту, но и быстро получить недвижимое имущество в собственность. При этом по договоренности один из супругов может выкупить у другого вторую часть недвижимости и стать ее единоличным владельцем
2. Совместное погашение по графику	Супруги решают продолжать выплачивать ипотеку совместными усилиями, чтобы в перспективе получить доли в праве на недвижимость пропорционально доле выплат. Для раздела суммы долга с процентами они обращаются в суд и погашают кредит согласно судебному решению, чтобы в дальнейшем продать квартиру и разделить деньги соответствующим образом или иметь возможность одному из супругов выкупить свою часть у другого.	Такой способ может быть сложным в реализации при плохих отношениях между бывшими супругами. Кроме того, он не снимает проблемы солидарной ответственности, при которой в случае прекращения выплат со стороны одного из супругов второй должен будет погашать кредит в полном объеме.
3. Единоличные погашение кредита по графику и владение недвижимостью	Супруги определяют, что недвижимое имущество вместе с ипотечным долгом становится собственностью одного из них, а второй получает соответствующую компенсацию за счет другого имущества. Кредит и квартира переоформляются по договоренности между супругами: а) недвижимость переходит в единоличную собственность заемщика, а поручитель выводится из собственников и ответственных за погашение; б) недвижимость становится единоличной собственностью поручителя, что подразумевает рефинансирование кредита и выведение из собственников и должников заемщика.	Этот вариант для большинства бывших супругов более простой психологически, чем вариант № 2, и более достижимый, чем вариант № 1. Если по какой-то причине нет сопоставимого по стоимости имущества, которое может стать компенсацией второму супругу, можно обсудить выплату с рассрочкой на определенный период.
4. Прекращение погашения ипотечного долга	Супруги определяются, что недвижимость им не нужна и что дальше выплачивать кредит не имеет смысла. О своем решении они уведомляют банк, после чего осуществляется продажа квартиры. Полученные средства идут на погашение имеющейся задолженности, а остаток делится между супругами согласно предварительной договоренности.	Продажу недвижимости в этом случае согласовывают с банком и он контролирует весь процесс. Недостатком такого варианта может стать получение значительно меньшей суммы, чем реальная стоимость недвижимости. Это связано с тем, что банк будет ориентирован на максимально быструю реализацию залога за цену, которая как минимум просто позволит полностью погасить задолженность.

Необходимые действия для раздела ипотеки

Чтобы разделить ипотеку в период брака, можно:

Заключить со вторым супругом письменное соглашение о разделе имущества и долгов. При желании его можно нотариально удостоверить и заключить не именно при разводе, а в течение трех лет с момента расторжения брака.
Заключить брачный контракт и оговорить в нем все условия передачи имущества (долга) каждому из супругов. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. О заключении соглашения (брачного контракта) необходимо однозначно уведомить банк-кредитор. Такой договор можно заключить в любой период брака.
Обратиться в суд (при наличии спора) с иском о разделе имущества и долгов. При расторжении брака либо в течение трех лет с момента развода можно заключить соглашение о разделе имущества или обратиться в суд за его разделом. В иске (соглашении) должно быть точно обозначено, какие долги и имущество переходят в собственность каждого из супругов. При этом обратиться в суд с иском о разделе имущества вправе и банк-кредитор, чье требование может быть удовлетворено за счет реализации доли супруга-должника (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

После получения на руки любого из вышеперечисленных актов (соглашения, контракта, судебного решения) супруги могут обратиться в Росреестр за регистрацией их прав на недвижимость, а также оспаривать претензии кредиторов по долгам.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Определение доли каждого супруга в ипотечном займе, оформленном до начала супружеской жизни, в целом происходит по принципам раздела взятого до брака кредита при разводе :

Такая ипотека может быть признана как общим (совместным) имуществом супругов, так и их личной собственностью.
Ипотека, оформленная до брака, считается личным долгом того супруга, на которого она была изначально оформлена.
Но если в период брака ипотечный долг погашался в большей его части уже за общие средства супругов, то по решению суда он и приобретенное за его средства имущество может быть признано совместно нажитыми. Однако в случае несогласия второго супруга это придется доказывать в судебном порядке.

Урегулирование ситуации с банком

Для максимально успешного раздела ипотечного кредита стоит правильно организовать коммуникацию с банком:

Финансовую организацию нужно оперативно уведомлять обо всех жизненных изменениях, которые в той или иной форме могут повлиять на выплату кредита.
Целесообразно учитывать рекомендации своего кредитного специалиста и правильно оценивать свою платежеспособность в связи с разводом.
При несогласии с оформлением ипотечного кредита, выданного одному из супругов, второму супругу стоит в течение года с момента такого оформления письменно обратиться в банк с требованием признать кредитный долг личным долгом заемщика. В случае отказа банка можно оспорить этот договор в судебном порядке и признать его недействительным полностью или в части признания ипотеки общим супружеским займом. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу супругов, т. к. они имеют право распоряжаться совместно нажитым имуществом в пределах сторон брачных отношений.
Все переговоры с банком следует вести в письменном виде. Это будет доказательством попыток досудебного урегулирования спора.
Даже в случае возможности договориться о разделе имущества без суда супругам необходимо сообщить о своем решении в банк и согласовать с ним оговоренный раздел. Его согласие требуется, в частности, для отчуждения имущества третьим лицам.
В ситуации, когда супругам нужно определенное время для раздела имущества или когда трудно прийти к согласию, важно все равно продолжать своевременно выплачивать кредит. В случае систематической просрочки банк может обратиться в суд для взыскания залогового имущества. После этого недвижимость обычно продается с аукциона по значительно более низкой цене.

Рациональный подход к разделу ипотеки и правильно организованное сотрудничество с банком позволит разделить имущество и долг с максимальной выгодой для обоих супругов.

Непогашенный ипотечный кредит добавляет сложностей при разводе. У бывших супругов возникает множество вопросов. Как при разводе делится ипотечная квартира? Кто и в каком размере будет выплачивать кредит в дальнейшем? Что делать с созаемщиком ипотеки при разводе?

Что говорит закон

При разводе принцип раздела ипотечного имущества состоит в том, что оно делится между бывшими супругами пополам. Это касается и квартиры, купленной в браке.

При этом совсем не важно, на кого оформлен кредит. Финансовые обязательства перед кредитным учреждением возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака.

У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:

продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
поделить квартиру и долги;
погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

И если с первым вариантом все вроде бы ясно, то уже второй вызывает сложности. Как правильно поступить, когда при разводе необходимо разделить квартиру, обремененную ипотекой?

Почему возражают банки

В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги. А Гражданский кодекс прямо указывает, что такое разделение долгов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Но большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от кредиторов отказ. Возражают банки потому, что при разделе долговых обязательств ответственность заемщиков вместо солидарной становится долевой.

Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, что ему совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.

Делим ипотечную квартиру в суде

Как же юридически грамотно обойти возражение кредитного учреждения? С чего начать?

Для этого юристы советуют первоначально подать иск только о разделе совместного имущества супругов, а совместный долг перед банком не делить.

Тогда суд будет вынужден исходить из того, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, относится к сфере семейных правоотношений и регулируется исключительно семейным законодательством. И согласие банка становится не нужным.

И несмотря на то, что долг перед банком еще остается солидарным, появляется законная возможность обойти возражения кредитного учреждения, и поделить долговые обязательства так, как разведенные супруги договорились между собой.

Приведем алгоритм раздела ипотечного жилья:

Шаг 1. Один из бывших супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества. При этом требования о том, чтобы поделить сам ипотечный долг не выдвигает. Тогда судья вынужден будет рассматривать дело только в пределах заявленного иска. Поскольку в результате раздела квартиры банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из супругов, то суд вправе принять решение без его согласия. Разделить жилье можно по-разному. Даже полностью вывести одного совладельца из состава залогодателей, переоформив на другого всю квартиру. Судебная практика за 2019 год знает такие прецеденты.

Как же теперь переоформить сам кредитный договор, например, чтобы долг выплачивал тот из супругов, на которого полностью оформлена недвижимость?

Шаг 2. После вступления в силу решения суда нужно обратиться в Единый государственный реестр прав за новым свидетельством на жилье.

Шаг 3. С решением суда, свидетельством и совместным заявлением от обоих супругов нужно попросить кредитора внести изменения в ипотечный договор. Так как недвижимость уже поделена или переоформлена на одного из разведенных супругов, возражать банку не имеет смысла. В качестве доказательства приводим официальный ответ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: «В соответствии с решением суда Агентство готово внести изменения в документы кредитного дела и закладную при наличии волеизъявления всех заемщиков».

Но все это возможно только в том случае, когда бывшие супруги пришли к взаимному согласию о порядке выплат по ипотеке.

Если не договорились

Если не удалось договориться, то лучшим выходом будет продать недвижимость и разделить оставшиеся после выплаты долга деньги .

Самое неразумное в такой ситуации – совсем перестать платить кредит и дождаться момента, когда банк обратит взыскание на квартиру. Так заемщики потеряют не только свое жилье, но и большую часть выплаченных за него денег.

А если жилье куплено до брака?

Бывает, что квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак. Тогда при разводе права на нее будет иметь тот из них, на которого оформлен кредитный договор . Ну а второй вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отступить от общего правила Семейного кодекса и разделить имущество не пополам, а увеличить долю в квартире того из супругов, с кем остается ребенок.

Военная ипотека и развод: что делать?

При расторжении брака квартира, купленная по военной ипотеке, остается личным имуществом военнослужащего, поскольку она приобреталась на средства специального целевого назначения.

Раздел ее законом не предусмотрен. И после развода льготным заемщиком и плательщиком процентов по-прежнему остается тот из супругов, кто оформлял кредитный договор.

Ипотека и брачный договор

Большинства споров при разделе ипотечной квартиры можно избежать, если предварительно заключить брачный договор. Сделать это можно как перед вступлением в брак, так и во время семейных отношений.

Еще раз подчеркнем, что в случае раздела квартиры в ипотеке при разводе, лучшей стратегией между бывшими супругами будет стратегия на мирное урегулирование возникающих споров.