Заключение договора социального найма. Документы для оформления договора

В Российской Федерации - это соглашение, по которому жилое помещение, которое находится в государственном и муниципальном жилищном фонде предоставляется для постоянного проживания гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по нормам предоставления жилья. Напомним, что договор социально найма и приватизация - это не одно и то же, разница между приватизацией и договором социального найма в том, что приватизированная квартира является собственностью гражданина, а по договору соц. найма находится в муниципальной собственности. У многих россиян среди прочих документов хранится выцветший от времени ордер на квартиру, полученную от государства еще в советские времена. Именно эта бумажка служила когда-то единственным основанием для вселения и давала право хоть всю жизнь прожить на доставшихся квадратных метрах. Теперь жилплощадь предоставляется не по ордеру, а по договору.

Оформление жилищных отношений с государством

Получилось, что люди занимают квадратные метры по разным документам, одни - по ордеру, другие - по договору. А у некоторых вообще ничего нет: потеряли ордер. Органы исполнительной власти решили устранить эту неразбериху в жилищных правоотношениях, связанных с пользованием жильем, которое находится в собственности муниципальных образований. В соответствии с федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с гражданами стали заключать договоры социального найма, которые пришли на смену ордерам. А не так давно правительство утвердило Регламент подготовки договора и (или) дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением.

Заключаются они при предоставлении жилых помещений по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Например, очередникам - в связи с переселением, жильцам коммунальных квартир - при предоставлении освободившейся комнаты. Договоры найма постепенно сменяют ордера. Чаще всего ордера на квартиру выдавались исполкомами. У некоторых граждан остались на руках договоры социального найма, заключенные с местными ЖЭКами.

Имейте в виду: сейчас такие договоры не имеют юридической силы, поскольку по новым правилам выдавать их уполномочен Департамент жилищной политики и жилищного фонда города муниципально образования.

Так кому же необходимо заключать договоры?

Ответ короткий - всем, у кого их нет, правда, можно особенно не торопиться, да и вообще - жить без договора: никаких юридических последствий или наказаний за это не будет. Но все же лучше, когда отношения оформлены. К примеру, могут возникнуть ситуации, когда без такого договора пользования жилым помещением нанимателю просто не обойтись. Скажем, если ему потребуется вселить нового члена семьи или оформить жилищную субсидию. Однако не стоит забывать, что договор обязательно понадобится в случае приватизации жилья, занимаемого на условиях социального найма (если у нанимателя имеется только ордер). Или при сдаче жилплощади в поднаем.

Законодательство предусматривает возможность оформить следующие варианты договоров:

Договор социального найма жилого помещения;

Договор найма жилого помещения («коммерческий наем»);

Договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Обратите внимание, что любой из трех договоров заключается только в письменной форме на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти. Таким органом сейчас являются префектуры в административных округах.

Теперь о дополнительном соглашении. Это договоренность о дополнительных условиях пользования жилым помещением, оформляемая в виде договора или приложения к ранее заключенному договору. Например, дополнительным соглашением оформляется внесение изменений в договор при вселении новых членов семьи.

Еще один документ - акт передачи жилого помещения. Он подтверждает факт приема-передачи и отсутствие у сторон взаимных претензий в отношении передаваемого (принимаемого) жилого помещения. Акт оформляется при выделении жилого помещения очереднику или в связи с переселением, а также при предоставлении комнаты в коммунальной квартире в дополнение к занимаемой.

Типы договоров социального найма. Основные отличия

Все эти договоры имеют свои отличия и условия. Каковы они?

Размер предоставляемого жилого помещения. Жилплощадь по договорам социального найма и безвозмездного пользования предоставляется по норме, составляющей 18 кв. метров площади жилого помещения на человека.

Размеры жилого помещения, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, могут быть более нормы предоставления, но не более чем в два раза.

В отличие от социального найма и безвозмездного пользования, размер жилплощади, предоставляемой по договору коммерческого найма, не ограничен нормой предоставления (например, при наличии возможности у наймодателя жилье может быть предоставлено из расчета - по одной комнате на каждого члена семьи).

Оплата по договору социального найма

Общее для всех нанимателей: независимо от того, по какому договору они занимают жилое помещение (социальный наем, коммерческий наем или безвозмездное пользование), обязаны оплачивать предоставляемые коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилья по ценам, утвержденным правительством Москвы.

Отличия же состоят в следующем. Те, кто занимает жилые помещения по договорам социального найма, имеют право получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

Коммерческий наем льгот по оплате коммунальных услуг не предусматривает, нужно платить все сто процентов. При этом плата за сам наем коммерческого жилья выше, чем социального.

Если жилое помещение предоставлено по договору безвозмездного пользования, то оплачивать нужно только коммунальные услуги (льготы учитываются), за пользование жилым помещением плата не взимается.

Сроки заключения договора социального найма

Договор социального найма - бессрочный. Живи, сколько угодно. Максимальный срок действия договоров коммерческого найма и безвозмездного пользования составляет пять лет. Договор может быть продлен на новый срок при наличии определенных оснований. В частности, если условия договора в течение пяти лет соблюдались. Если нет, помещение, занимаемое по коммерческому найму, попросят освободить.

При отсутствии оснований для заключения договора безвозмездного пользования на новый срок москвичам предоставляется занимаемое либо иное жилое помещение по договору социального или коммерческого найма в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

Порядок заключения и расторжения договора социального найма

Для заключения договора нужно обратиться в жилищный отдел окружного Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Заявитель либо его представитель (при наличии доверенности) представляет сотруднику жилотдела:

Заявление в произвольной форме;

Документы, удостоверяющие личность;

Копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет - паспорт, для детей до 14 лет - свидетельство о рождении;

Документы о заключении (либо расторжении) брака, если указанные в них лица подлежат включению в договор;

Справки, подтверждающие родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;

Документы, послужившие основанием для вселения граждан в жилое помещение:

а) ордер либо копию ордера, заверенную в установленном порядке;

б) выписку из решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения либо копию решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения, заверенную в установленном порядке;

в) обменный ордер либо заверенную копию корешка обменного ордера на жилое помещение;

г) договор социального найма (найма, безвозмездного пользования);

д) документы, подтверждающие родственные отношения с гражданином, к которому иные граждане были вселены в качестве членов семьи;

е) иной документ, являвшийся основанием для вселения в жилое помещение;

Единый жилищный документ (выписку из домовой книги, при необходимости расширенную выписку из домовой книги с полной информацией о гражданах, проживающих в жилом помещении, а также проживавших ранее и выбывших за период с момента выдачи документа, указанного выше в подпунктах «а»-«г»;
при образовании коммунальной квартиры - единый жилищный документ (копию финансового лицевого счета);
экспликацию по форме 22:

а) при переустройстве или перепланировке;

б) при образовании коммунальной квартиры;

в) в иных случаях при необходимости;

Иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.

Сотрудник отдела проверит заявителя, соответствие и полноту представленных документов, скажет, правильно ли написано заявление. После чего зарегистрирует документы в специальной книге либо в электронной базе документооборота. Затем выдаст заявителю выписку из нее с отметкой (штампом) о дате приема заявления и своей подписью. Или проинформирует заявителя устно о сроке подготовки договора и способах связи с сотрудниками отдела.

Отказ в приеме заявления и документов на подготовку договора допускается в случаях:

Когда жилое помещение, занимаемое заявителем, не относится к собственности города;

При отсутствии оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей в соответствии с законодательством;

При обнаружении в представленных документах ошибок, незаверенных исправлений, неразборчивых записей и оттисков печатей;

Если предъявлен неполный комплект документов.

В случае отсутствия документов, послуживших основанием для вселения в жилое помещение, или несоответствия в представленных сведениях и в некоторых иных случаях вопрос о возможности заключения договора выносится на рассмотрение окружной жилищной комиссии.

По требованию заявителя отказ в приеме заявления и документов оформляется в письменном виде.

Все совершеннолетние, которым предоставляется жилплощадь, либо члены семьи, указываемые в договоре или дополнительном соглашении, при их заключении приглашаются в окружное управление департамента (или жилищный отдел управления). В случае невозможности личной явки кого-либо из них может быть оформлена доверенность.

Все приглашенные (они должны иметь при себе документы, удостоверяющие личность) знакомятся с договором и ставят свои подписи. После чего им вручают экземпляр договора на руки.

Экземпляр договора передается также в управляющую организацию, которая вносит изменения в финансовый лицевой счет. Теперь отношения оформлены.

Выдача заявителю одного экземпляра договора и (или) акта и (или) дополнительного соглашения производится на безвозмездной основе.

Срок подготовки документов по договору социального найма

Срок подготовки запрашиваемых документов составляет не более тридцати дней. Если понадобится запросить какие-либо дополнительные документы, необходимые для заключения договора (либо для вынесения на рассмотрение окружной жилищной комиссии вопроса о правомерности его заключения), срок может быть увеличен до полутора месяцев. При этом заявителя обязаны в письменной форме уведомить о продлении срока.

Предпосылки заключения ДСН жилого помещения

В условиях сохраняющегося дефицита относительно дешевого госу-дарственного и муниципального жилья и невозможности для публичной власти нести все расходы по его содержанию, а с другой стороны — появ-ления различных новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищ-ного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обу-словлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государст-венного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся:

1. признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и,
2. принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК).

Жи-лищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а ранее нередко — еще и длительное) проживание в данном населенном пунк-те в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более при замене прежних требований прописки правилами о регистрации своего пре-бывания, необходимой для реального функционирования предусмот-ренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства).

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жи-лищных условий, а объективными критериями, предусмотренными за-конодательством. При этом закон (п. 1 ст. 51 ЖК) содержит исчерпывающий перечень ос-нований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

При наличии перечисленных условий и их документальном под-тверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему вы-бору вправе требовать принятия его на учет по одному или по несколь-ким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одно-временно относящегося к одной из определенных законом иных ка-тегорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет.

Последний по результатам рассмотрения заявления должен при-нять соответствующее решение (п. 3-6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении со-гласно п. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необ-ходимых документов (если они не представлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышлен-ном ухудшении своих жилищных условий путем совершения прода-жи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного все-ления в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указан-ных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть об-жаловано гражданином в суд как необоснованное.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состо-ять на учете (п. 2 ст. 52 ЖК) как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотно-шение административно-правовое. Учет заключается в том, что граж-данин, подавший соответствующее заявление (с приложением необ-ходимых документов), записывается в специальную книгу, содержа-щую список лиц, подавших аналогичные заявления.

Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жи-лом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за граждани-ном до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 56 ЖК. При не-обоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жа-лобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ), по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

При наличии предпосылок, установленных законом, жилые помещения пре-доставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и наличия соответствующих жилых помещений. Двум категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляют-ся вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в каче-стве нуждающихся):

1. гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2. гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне .

Решение о предоставлении жилого помещения по договору соци-ального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, воз-никшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жи-лых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для за-ключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность пе-редать гражданину-нанимателю соответствующее жилье.

Вместе с тем решение о предоставлении жилья по договору социаль-ного найма и заключенный на его основании договор могут быть при-знаны недействительными в судебном порядке применительно к пра-вилам ст. 168 ГК по требованию заинтересованных лиц или прокурора, что повлечет выселение граждан, получивших такое жилье.

Споры о выселении, когда хозяин жилья хочет выселить жильца, а жилец хочет сохранить жилплощадь рассматриваются в судах, однако их нельзя отнести к простым. В связи с изменениями жилищного законодательства и судебной практики при возникновении подобного спора лучше воспользоваться опытом юриста по выселению . Именно профессиональный юрист с обширным опытом в жилищных спорах поможет разрешить ситуацию любого уровня сложности.

Жилое помещение как объект договора социального найма

Более того, отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах («части квартир») могут становиться самостоятельным пред-метом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотрен-ных законом случаях:

1. при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 57 , п. 4 ст. 59 ЖК);
2. превышении установленной нормы предоставления жилья по дан-ному договору (п. 2 ст. 58 ЖК).

Подробнее

В первом случае освободившиеся в коммунальных квартирах ком-наты предоставляются по договору социального найма прежде всего другим жильцам этих же квартир, которые, исходя из названных выше критериев, признаны или могут быть признаны малоимущими и нуж-дающимися в жилых помещениях. При отсутствии таких граждан ос-вободившаяся комната может быть предоставлена по данному догово-ру тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления (большей, чем учетная норма) на одного человека. При отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жиль-цам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека. Лишь при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст. 59 ЖК).

Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражда-нину с превышением нормы предоставления (например, жилье предос-тавляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (п. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдель-ная квартира, а лишь изолированная комната.

Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (п. 1 ст. 58 ЖК). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая мало-летнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнат-ной квартиры или двух комнат независимо от размера возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.

Норма предоставления жилья по договору социального найма пред-ставляет собой минимальный размер общей площади жилого помеще-ния, установленный органом местного самоуправления в зависимо-сти от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (п. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во всех случаях предоставления жилья по договору со-циального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гра-жданско-правовое) значение. Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемо-сти при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на осно-вании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве ма-лоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нор-мы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3 ст. 50 ЖК).

При этом жилье предоставляется гражданам по месту их житель-ства (согласно п. 5 ст. 57 ЖК — в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и тех-ническим нормам и иным законодательным требованиям, в том чис-ле относящимся к его благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 2 ст. 15 ЖК) (в настоящее время требования, которым должно отвечать жилое помещение, ус-тановлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого поме-щения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подле-жащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его пара-метров: капитальный характер постройки, предназначенной для про-живания граждан во все сезоны года; наличие централизованного ото-пления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к ус-ловиям соответствующего населенного пункта» (ср. п. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную ха-рактеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к катего-рии непригодных для проживания, во всяком случае, относятся поме-щения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; по-мещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь

Договор социального найма заключается на основании админи-стративно-правового решения о предоставлении жилья из жилищно-го фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК).

Он может быть заключен только на помещение, указанное в данном решении и со-ответствующее названным выше законодательным требованиям. По-этому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а так-же не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательст-вом, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья.

При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в ре-шении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключе-ние договора, связан административно-правовым решением в смыс-ле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательно-му письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма кон-кретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора най-ма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со сво-им субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами). Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с мо-мента заключения договора.

Предоставляемое по договору социального найма из государст-венного или муниципального жилищного фонда помещение перехо-дит в целевое владение и пользование его нанимателя (п. 1 ст. 60 ЖК). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей граждани-ном-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помеще-нии самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элемен-ты права распоряжения, например право обмена нанятого помеще-ния, сдачи его в поднаем и др. (п. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

Замечание о сущности права, возникающего из договора

По своей сущности это право представляет собой возникшее из до-говора право нанимателя (и членов его семьи) на вещь, принадлежа-щую другому лицу, т.е. право использовать чужое недвижимое имущество (жилое помещение) в пределах, предусмотренных законом и дого-вором. Ранее из этого иногда делался достаточно поспешный вывод о природе данного права как ограниченного вещного права, несмот-ря на отсутствие у него некоторых необходимых признаков вещных прав (абсолютного характера и вещно-правовой защиты взаимоотно-шений наймодателя и нанимателя; государственной регистрации дан-ного права, соответствующей характерному для вещных прав «прин-ципу публичности», и др.).

Главное, однако, состоит в том, что императивно определенное за-коном право на жилую площадь по своему юридическому содержанию и социально-экономическому характеру в действительности представ-ляет собой правовой способ бесплатного распределения среди мало-имущих и других граждан дефицитного государственного и муници-пального жилья, а не гражданско-правовое оформление объективно необходимых экономических отношений по использованию чужого (частного) недвижимого имущества. Поэтому с гражданско-правовых позиций его можно охарактеризовать как возникающее на основе ад-министративно-правовых предпосылок обязательственное право поль-зования находящейся в публичной собственности недвижимой вещью, содержание которого императивно определено законом.

Изложенным вполне объясняется и строго целевой характер права на жилую площадь, также отличающий его от традиционных вещных прав.

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его се-мьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по догово-ру социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально преду-смотренных законом условий (ст. 22—24 ЖК). Не допускается разме-щение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юриди-ческих лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначе-нию становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

Содержание договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или упра-вомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для прожи-вания в нем на условиях, установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных зако-ном случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер , поскольку в него в интересах нанимателя не включается ус-ловие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечени-ем срока, не допускается).

Наймодателем при социальном найме выступает публичный соб-ственник жилого помещения либо действующий от его имени госу-дарственный орган или орган местного самоуправления (орган пуб-личной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы), ди-рекции единого заказчика (ДЕЗы) и т.п.), которые наделяет правом за-ключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также высту-пать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хо-зяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социаль-ного найма. В данном случае традиционное для наемных отношений «право следования» нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин , в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жи-лья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (п. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать на-нимателю предмет договора — жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному до-говору входит также осуществление капитального ремонта жилого поме-щения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых ком-мунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснаб-жению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

Эта последняя «обязанность» наймодателя по сути является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с це-лью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймода-телем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помеще-ния или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать

• уменьшения платы за пользова-ние соответствующим имуществом, либо
• устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо
• взыс-кать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нани-мателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные ус-луги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жи-лищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохран-ность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое поме-щение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать най-модателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава про-живающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральны-ми законами или договором могут предусматриваться и иные обя-занности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого по-мещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодате-ля своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, «надлежащего участия» в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых ком-мунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться об-щим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чер-даками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживаю-щих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом по-мещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от при-чин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Воору-женные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказа-ния в местах лишения свободы). Никаких предельных сроков такого отсутствия закон не предусматривает.

Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо пре-дусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

• на вселение других лиц;
• сдачу помещения в поднаем;
• разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;
• обмен или замену занимаемого помещения.

Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.

Правовое положение членов семьи нанимателя

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его се-мьи , поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязан-ности по данному договору (п. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательствен-ных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответст-венность по обязательствам, вытекающим из договора социального най-ма.

Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются со-нанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (п. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, прожи-вающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не име-ют, попадая в категорию «временных жильцов». В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социаль-ного найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое по-мещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов се-мьи нанимателя, ЖК в п. 1 ст. 69 выделяет:

1. лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона,
2. лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случа-ях — на основании судебного решения.

К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанима-теля, его детей и родителей. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основа-но на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствую-щих обязательственных отношений не требуется.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда). К их числу относятся:

• другие родственники нанимателя (в том числе родственники его суп-руга) независимо от степени родства;
• нетрудоспособные иждивенцы;
• в исключительных случаях — и иные лица (в частности, лица, состоя-щие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместный бюджет, общие расходы на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также до-казанности того, вселялись ли эти граждане в качестве членов семьи или по другим основаниям. При отсутствии отмеченных условий ли-ца, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не при-знаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие пра-ва самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом по-мещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоя-тельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обяза-тельствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д., п. 4 ст. 69 ЖК).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на пра-вах членов семьи. Согласно п. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с пись-менного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсут-ствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согла-сия наймодателя — также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое поме-щение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в частности, с тем, чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоя-щих на таком учете, — ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может за-претить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного чле-на семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении но-вых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жи-лым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно прожи-вающих совместно с ним в качестве членов его семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей . Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно им-перативным нормам п. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его се-мьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нани-мателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых чле-нов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гра-жданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о по-рядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, ука-занной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о размене (обмене) жилой площади, на «долю» вселившейся супруги сына следо-вало бы отводить лишь часть площади данной комнаты, но не всей квар-тиры (с учетом прав ее супруга и проживающих с ними детей).

Договор поднайма жилого помещения

К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из догово-ра социального найма жилого помещения, относится право сдачи на-нятого им жилого помещения или его части другому лицу — поднани-мателю путем заключения с ним договора поднайма.

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанима-телю (п. 1 ст. 685 ГК, п. 1 ст. 76 ЖК).

По своей юридической природе договор поднайма является реаль-ным, двусторонним, возмездным и срочным. Права и обязанности возни-кают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение.

Сторонами договора поднайма являются

• наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма,
• поднаниматель.

Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя.

Предметом договора поднайма (в отличие от договора социального найма) может быть часть занимаемого нанимателем жилого помеще-ния, в том числе часть комнаты, а при временном выезде — все поме-щение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК), поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан. Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.

Существенным условием этого договора является плата за пользо-вание жилым помещением, которая может быть выражена

1. в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто),
2. в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг).

Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашени-ем сторон (п. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (п. 3 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по до-говору социального найма, должен быть заключен в письменной фор-ме , причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (п. 1 ст. 77 ЖК).

Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), преду-смотренных ст. 76 ЖК:

• письменное согласие наймодателя;
• письменное согласие совместно проживающих с нанимателем чле-нов его семьи;
• при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной кварти-ре — согласие всех других нанимателей и проживающих с ними чле-нов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений — всех собственников и проживающих с ними членов их семей);
• общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для то-го, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
• отсутствие в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире — и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, ука-занных в утвержденном федеральным правительством перечне (та-ким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо все-ляемые совместно с ним граждане);
• отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными за-конами.

При вселении поднанимателя должны также соблюдаться дей-ствующие правила о регистрации граждан по месту временного жи-тельства.

В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право поль-зования занятым жилым помещением . Однако это право не является самостоятельным (п. 3 ст. 76 ЖК), оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует:

• в решении вопросов пользования жилым помещением (например, не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользовате-лей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ре-монте и т.п.);
• в исполнении обязан-ностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.

Прекращение договора поднайма

Главным основанием прекращения договора поднайма является ис-течение срока его действия. В этом случае поднаниматель обязан осво-бодить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судеб-ном порядке без предоставления другого помещения (п. 5 ст. 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекрати-лось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в дру-гое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекраще-ния договора найма по любому основанию поднаниматель не име-ет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.

Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий договора поднайма. Если под-наниматель или совместно проживающие с ним лица используют по-лученное жилое помещение не по назначению, систематически нару-шают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обра-щаются с занимаемым жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения до-пущенных нарушений, включая осуществление необходимого ремон-та, а при невыполнении этих требований и (или) продолжении таких действий вправе расторгнуть договор поднайма и выселить поднани-мателя и вселенных совместно с ним граждан (п. 4 ст. 79 ЖК). Подна-ниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освобо-дить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы п. 2 ст. 83 ЖК, отно-сящейся к социальному найму.

Договор о вселении временных жильцов

Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входяще-го в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и члены их семьи, их знакомые и т.д. Правовое положение временных жильцов определя-ется ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК. Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее — согласие (разрешение) на-нимателя и проживающих совместно с ним лиц, т.е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жи-лом помещении нанимателя происходит на основании договора.

Договор о вселении временных жильцов является консенсуальным, двусторонним, безвозмездным и срочным. Закон не устанавливает спе-циальных требований к форме данного договора, из чего следует при-менение к нему общих правил о форме сделок.

Предпосылками заключения данного договора и вселения времен-ных жильцов являются предварительное уведомление наймодателя и наличие такой общей площади жилого помещения, чтобы после вселения временных жильцов на каждого проживающего в отдельной квартире приходилось бы не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее площади предоставления. Закон не предусмат-ривает необходимости получения прямого согласия наймодателя на вселение нанимателем временных жильцов. Однако при отсутствии в пользовании нанимателя указанного количества общей площади наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, т.е. воспрепятствовать заключению договора.

Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нани-мателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым от права нанимателя, не самостоятельным правом (п. 3 ст. 80 ЖК). За их действия перед наймодателем отвечает наниматель. Вместе с тем данное право отличается от права поднанимателя: для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в по-мещении нанимателя — не более шести месяцев подряд (п. 2 ст. 80 ЖК, ч. 1 ст. 680 ГК). По истечении этого срока наймодатель может запре-тить их дальнейшее проживание.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жиль-цов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласован-ного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или совместно с ним проживающего члена его семьи (не позднее чем через семь дней со дня предъявления соот-ветствующего требования). В случае отказа освободить жилое помеще-ние при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления друго-го жилого помещения (п. 5 ст. 80 ЖК). Аналогичные последствия для временных жильцов наступают и в случае прекращения договора со-циального найма, поскольку никакого самостоятельного права на за-нимаемое ими жилое помещение они не приобретают.

Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, пре-доставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК).

Целью такого обмена обычно является изменение (улуч-шение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: при-ближение жилья к месту работы или проживания других родственни-ков и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д. Вместе с тем в настоящее время роль об-мена жильем как дополнительного способа улучшения жилищных ус-ловий граждан значительно сократилась. С одной стороны, нанимате-лями по договору социального найма являются малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобрете-ния в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене.

В результате жилищное законодательство допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам — в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья .

Не предусматри-вается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее — обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимате-ля жилого помещения — его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения соци-ального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следу-ет согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нель-зя полностью подвести ни под один из этих случаев.

Договор обмена жилых помещений — это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогич-ному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение.

Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения. При этом пре-кращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означа-ет их одновременное возникновение у других участников. Обе указан-ные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права — без передачи жилого по-мещения. Если, например, после взаимной передачи сторонами доку-ментально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет при-

Обмен жилого помещения, используемого по договору социального найма, на специализированное (в частности, «ведомственное») жилое помещение, также предос-тавленное по договору его найма (п. 1 ст. 100 ЖК), исключается по причинам целевого и временного (срочного) характера отношений найма специализированных жилых по-мещений. Срочный характер носит и договор коммерческого найма (п. 1 ст. 683 ГК), не говоря уже о размере оплаты коммерческого жилья, что также исключает возмож-ность его обмена на жилье, предоставленное по договору социального найма.

Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане — наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жиль-цы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и чле-ны семьи нанимателя. Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (раз-мена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (п. 1-3 ст. 72 ЖК).

Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, распо-ложенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на террито-рии Российской Федерации, причем число участников обмена не ог-раничивается (п. 5 ст. 72 ЖК) — важно лишь, чтобы все они были на-нимателями жилья по договорам социального найма.

Замечание о "родственном" обмене доли

Ранее закон разрешал совершеннолетнему члену семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в каче-стве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название «родственного», или «внутрисемейного». Теперь он не предусмотрен действующим жилищным законодательством.

Предпосылки заключения договора обмена жилого помещения:

1. По-лучение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы ко-торых обмен может оказать существенное влияние (если среди по-следних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства даже при наличии у таких лиц законных представителей, например, родителей).
2. Письменное согласие наймодателя.
3. Наличие в пользовании у об-менивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающих-ся в получении жилья).

Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при ко-торых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не до-пускается (ст. 73 ЖК). Речь идет о случаях, когда:

1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, однако его отказ в любом случае может быть обжалован в суд.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого докумен-та (п. 2 ст. 74 ЖК). Каждому из наймодателей предоставляется экземп-ляр договора для получения их согласия на осуществление обмена.

При наличии согласия наймодателей ранее заключенные ими с об-менивающимися гражданами договоры социального найма расторга-ются и одновременно заключаются новые договоры социального най-ма с соответствующими нанимателями, указанными в договоре обмена жилыми помещениями. Никаких обменных ордеров или вынесения наймодателями специального совместного решения об обмене жилы-ми помещениями закон теперь не предусматривает.

Состоявшийся договор обмена, как и всякая гражданско-правовая сделка, может быть признан недействительным на основании общих правил гражданского права о недействительности сделок, в том чис-ле в случае его совершения с нарушением требований ЖК (п. 1 ст. 75); в частности, если он был совершен под влиянием заблуждения, имею-щего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признан-ного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие непра-вомерных действий одной из сторон, на нее согласно п. 3 ст. 75 ЖК воз-лагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по пере-езду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).

Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения

В жилищном правоотношении, возникшем из договора социаль-ного найма жилого помещения, в период его действия могут происхо-дить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохра-нении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора социального найма. Оно может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и про-исходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Вместе с тем для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилы-ми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (п. 1 ст. 82 ЖК). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими поме-щения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного до-говора жилищного найма эта ситуация получила название «объединение лицевых счетов»). При этом изменяются субъекты, предмет и, возмож-но, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (на-пример, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и ос-тальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (п. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отно-шения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если един-ственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опе-куном или попечителем. Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако, если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение социального найма может измениться в резуль-тате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициа-тиве нанимателя или наймодателя. Они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (п. 1 ст. 26 и п. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержден-ного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь неисполнение этой обязанности становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных инте-ресов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решение о сохранении жилого помещения в переустроенном или пе-репланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведе-ния соответствующих работ может потребоваться переселение нани-мателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторже-ния заключенных с ними договоров социального найма. В этом слу-чае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренно-го фонда (п. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые поме-щения и обратно осуществляется за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в при-нудительном порядке) (п. 1 ст. 88, п. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанима-теля и членов его семьи возможно и предоставление им другого бла-гоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее за-нимаемого помещения.

После завершения капитального ремонта или реконструкции жило-го дома ранее занимавшееся нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и из-мениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону умень-шения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, су-щественно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нани-мателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площа-ди жилое помещение (п. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой оп-ределенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате все-ления в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результа-те выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Законодательство не предусматривает более возможности раздела жилых помещений по требованию совершеннолетнего члена семьи на-нимателя, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от не-го принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (п. 3 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

Изменение правоотношения социального найма может быть свя-зано с передачей многоквартирного жилого дома из государственно-го жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ве-домственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма. Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, меняется один из его субъектов — наймодатель, а на-ниматель может почувствовать изменение ситуации при исполнении новым наймодателем своих обязанностей и при предъявлении им со-ответствующих требований к нанимателю.

Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Понятие «расторжение договора найма жилого помещения» нераз-рывно связано с понятием «прекращение правоотношения найма жи-лого помещения». Прекращение данного обязательственного отноше-ния означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, вследствие:

• принудительного разрыва;
• в результате события, не зависящего от воли участников;
• по соглашению между ними;
• по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основа-ния прекращения обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых помещений не применяются(См. п. 34, 35 постановления Пленума ВС РФ от 9 июля 2009 г. № 14).

К числу оснований прекращения пра-воотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв право-отношения найма жилого помещения:

• по одностороннему волеизъявлению нанимателя;
• в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя;
• по соглашению сторон (п. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения яв-ляется обязанность освобождения жилого помещения. Оно может про-исходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место высе-ление — принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, кото-рые отказались освободить жилое помещение после вступления в за-конную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении догово-ра найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекра-щением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его уча-стников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого поме-щения — предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса вет-хого жилого дома. В данном случае по сути происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (п. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторже-ния гражданско-правового договора наниматель по договору социаль-ного найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (п. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторон-ней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствую-щим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение сво-их договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за поль-зование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймода-теля, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть дого-вор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о растор-жении данного договора в качестве последствия нарушения нанимате-лем и (или) членами его семьи его условий (п. 4 ст. 83 ЖК), в результа-те которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об ос-вобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жи-лищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования рас-торжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение на-нимателю как слабой стороне жилищного обязательства. Это прояв-ляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента — наймодателя — четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Принципы правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя:

1. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно кото-рому никто не может быть произвольно лишен жилища . В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по ос-нованиям и в порядке, предусмотренными федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, ко-торый не может быть расширен никакими подзаконными актами.
2. Расторжение это-го договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспор-ными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и вы-селить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.
3. Выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии пре-доставления выселяемым другого жилого помещения по договору соци-ального найма . При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в боль-шинстве случаев означает их переселение в другое помещение.

Случаи выселения нанимателя и членов его семьи

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору соци-ального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма допускается в следующих случаях (ст. 85 ЖК):

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2. жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3. жилое помещение признано непригодным для проживания;
4. в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится (увеличится), в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи будет существенно отличаться от нормы предоставления;

жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Закон предусматривает также возможность выселения нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с предос-тавлением им по договору социального найма другого жилого помеще-ния в черте данного населенного пункта. Речь идет о тех случаях, когда названные граждане в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК). Предоставляемое им в этом случае «другое жилое поме-щение» тоже должно находиться в черте данного населенного пунк-та, однако оно необязательно должно быть благоустроенным приме-нительно к его условиям. Более того, по своему размеру это помещение должно соответствовать лишь размеру жилого помещения, установленно-му для вселения граждан в общежитие (не менее шести квадратных мет-ров жилой, а не общей площади на одного человека — п. 1 ст. 105 ЖК). Поэтому здесь гражданин не вправе требовать, чтобы ему было пре-доставлено жилое помещение не менее занимаемого.

Наконец, возможно и выселение граждан без предоставления друго-го жилого помещения . Для договора социального найма оно допускается в исключительных случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК, и по существу является санкцией (мерой ответственности) за определенные правонару-шения, допущенные нанимателем или членами его семьи. После такого выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для про-живания — поселяется у родственников или знакомых, при наличии не-обходимых средств приобретает жилье в собственность или по договору коммерческого найма, в том числе в другом населенном пункте, и т.д.

Выселение в виде санкции за правонарушение применяется, если на-ниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

• используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для прожи-вания (например, под склад, притон и т.д.);
• систематически нарушают права и законные интересы соседей (не только по коммунальной квартире, но и по дому, например: постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим по-ведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе не производя своевре-менно его текущий ремонт, осуществляя самовольное переустрой-ство или перепланировку и т.п.);
• в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родитель-ских прав, признано судом невозможным.

Применение судом такой жесткой санкции за большинство из пе-речисленных действий возможно при доказанности того, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также виновны-ми, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. При этом наймодатель обязан сначала предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить допущенные ими нарушения, а при разрушении или порче жилого помещения он вправе назначить им разумный срок для производства необходимого ремонта. Если по-сле такого предупреждения указанные нарушения не будут устране-ны, наймодатель вправе требовать по суду выселения виновных лиц без предоставления им другого жилого помещения.

Многочисленные обещания властей, что в скором будущем каждый россиянин будет обеспечен достойным жильём, пока ими и остаются. В настоящее жилищные условия у более чем 70% граждан считаются ниже среднего. То есть, большинство живёт в домах или квартирах, где на одного жильца приходится менее одной комнаты. В этих процентах учтены люди, проживающие в очень плохих условиях, с нарушением жилищных норм и отсутствием горячей, а иногда и холодной воды. Все они нуждаются в улучшении жилищных условий, а значит претендуют на получение квартиры по договору социального найма.

Наивно полагать, что государственного жилья хватит на всех, но, возможно, именно вам удастся получить социальную квартиру. Мы подготовили серию статей, из которой вы узнаете особенности и условия заключения договора социального найма.

Что такое договор социального найма?

Договор социального найма жилого помещения представляет собой соглашение, на основании которого собственник (как правило муниципалитет) предоставляет жилплощадь лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Существует социальная и . Эти нормативы используются в разных обстоятельствах. Однако при решении выдать социальное жильё нуждающимся используется социальная норма.

Кроме того, на улучшение жилищных условий могут претендовать далеко не все. Читайте о том, кто может рассчитывать на предоставление жилых помещений по договору социального найма . Собственно, если вы решили попробовать получить бесплатное жильё, то начинать надо как раз с этого.

Многих волнует вопрос: нужно ли оформлять договор социального найма в том случае, если имеется ордер? Ранее и сейчас в этом вопросе нередко возникала путаница, что является законным основанием ордер или договор соцнайма. Часть людей пользовалась жилплощадью на основании ордера, другая часть – по договору.

На данный момент принят закон, по которому договор социального найма приходит на смену ордерам. То есть, заключать договор надо.

Плата за жильё

Социальное жильё предоставляется не на безвозмездной основе . Как аренда квартиры, социальный найм жилья подразумевает оплату, пусть и минимальную. Хотя для кого-то даже этот минимум уже много.

Итак, плата за жилое помещение по договору социального найма, что входит в этот список?

• Оплата коммунальных услуг . Это водо- и электроснабжение; газоснабжение, если есть; отопление.
• Оплата услуг по содержанию жилплощади . Кстати, если наймодатель не выполняет свои обязательства, а это капитальный ремонт самого жилого помещения, подъездов, фасадов, крыш и прочего, то наниматель вправе потребовать сокращения размера ежемесячной квартплаты.

Но есть и нюансы. В том случае, если это социальный найм, предусмотрены субсидии на оплату жилья.

В случае если жильё предоставлено по праву безвозмездного пользования, человек может не платить за пользование жилплощадью. Нужно только оплатить коммунальные платежи.

Порядок заключения договора соцнайма

Как мы уже писали выше, для заключения договора соц. найма требуется доказать факт того, что вы нуждаетесь в улучшении жилплощади. Если у вас есть ордер, на основании его вы сможете оформить договор быстрее и проще.

В любом случае, вам придётся собрать . Проверка пакета документов займёт около месяца. После того, вы получите сам документ. Ознакомьтесь с существенными условиями договора социального найма жилого помещения . Он должен быть оформлен правильно, так как только в этом случае договор будет иметь юридическую силу. Оформляется договор единожды, переоформлять его не требуется, так как он не имеет сроков.

Право всех граждан на жилье, закрепленное в Основном законе страны (Конституции), реализуется в нескольких направлениях. Одним из них является возможность получения муниципального (или государственного) жилья в пользование. Занимаются их предоставлением соответствующие муниципальные, а в некоторых случаях и государственные органы. Поэтому для получения в пользование желанных квадратных метров нужно обратиться в муниципалитет или иной уполномоченный орган субъекта или РФ.

Договор соц. найма на муниципальную квартиру

Стоит отметить, что возможность пользования помещением по соцнайму предоставляется далеко не всем. Рассчитывать на его бесплатное выделение могут только лица с российским гражданством.

Иностранцы, а также люди вообще без гражданства, быть нанимателями муниципального или государственного жилого фонда быть не могут! Кроме того, оформлять соцнайм могут лишь лица, являющиеся нуждающимися в получении квартиры. Этот факт удостоверяется включением нуждающихся лиц в очередь на получение жилья.

Заключить договор соцнайма могут только с лицом, состоящим в этой очереди. Постановка на учет ведется местными органами управления.

Основанием для пользования муниципальным жильем является решение о выделении помещения и заключенный на его основании договор. Последний должен составляться в письменной форме.

Жилищным кодексом предусматривается принятие Правительством типовой формы для этого вида договоров. Они обязательно содержат положение о предмете, в котором подробно описывается передаваемое в наем помещение. Далее следуют условия об обязанностях и правах сторон, правилах изменения (расторжения) договоров, данные и реквизиты обеих сторон.

Договор соц. найма на муниципальную квартиру заключается без ограничения по срокам.

Где получить договор социального найма, куда обратиться?

Заключение договора на бесплатное получение жилья осуществляется в порядке установленной очередности. Для непосредственного заключения договора нужно подать заявление и требуемый пакет документов в соответствующий отдел администрации города или через МФЦ. Взять договор можно в назначенный день после его оформления и подписания.

Процедура

Для подписания документа о соц. найме важно пройти всю процедуру предоставления в пользование муниципального жилья. Она состоит из нескольких этапов. Первым из них является признание заявителя нуждающимся в бесплатном жилье.

После включения претендента на квартиру в списки, ему остается ждать своей очереди. Приняв решение о выделении помещения, местная администрация на основании заявления гражданина и предоставленных им документов оформляет договор. В назначенный день стороны подписывают документ, где наниматель и может получить его на руки.

Документы для оформления договора

Соцнайм жилья возможен только после заключения между муниципалитетом и гражданином соответствующего договора .

Это делается при предъявлении заявителем следующих бумаг:

• заявление;
• паспорта и иные документы на будущего нанимателя и его семью;
• решение о выделении бесплатного жилья;
• справка о составе семьи;
• сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ.

Где взять договор социального найма для приватизации

Для осуществления процедуры приватизации полученной по соц. найму квартиры также требуется собрать ряд документов. Оформить ее без договора соц.найма не получится.

Если по какой-то причине у нанимателя на руках не сохранился этот документ, то взять договор социального найма для приватизации можно в органе, которым он изначально подписывался.

Пошаговая процедура

Для получения на руки документа о соц. найме нужно совершить ряд действий:

1. Выяснить подпадаете ли вы под категорию лиц, которые могут претендовать на бесплатную квартиру.
2. Далее нужно встать на учет в качестве нуждающегося в таком жилье гражданина. Для этого подается заявление и требуемый пакет документов в местную администрацию.
3. После включения в списки на жилье нужно ждать своей очереди. Когда она подойдет, будет принято решение о выделении жилья.
4. На основании этого решения, заявления и приложенных к нему документов оформляется сам договор соц. найма.

Как восстановить договор, получить его дубликат

Договор, как и любые другие документы, можно утерять. Вместе с тем, нанимателю важно иметь его под рукой. Поэтому у пользователей социального жилья часто встает вопрос, а можно ли получить второй экземпляр документа.

Законодательством предусмотрена возможность восстановить договор социального найма жилого помещения.

Документы для восстановления

Получить копию договора социального найма возможно при помощи заявления и следующих бумаг:

• паспорта, иного документа о личности;
• актуальной справки о составе семьи;
• выписки с лицевого счета (домовой книги).

В зависимости от ситуации от заявителя могут потребоваться и иные документы.

Пошаговая процедура восстановления

Дубликат договора социального найма можно получить следующим образом:

1. Нужно подготовить заявление и указанные выше документы.
2. Затем они подаются в местную администрацию и должны быть рассмотрены не позднее тридцати дней с момента их получения.

Если все документы в порядке, то наниматель сможет получить дубликат заключенного с ним договора!

Вам понадобится

• - документы, удостоверяющие личность;
• - справка о составе семьи;
• - свидетельство о браке (разводе).

Инструкция

Договор социального найма заключается бессрочно, поэтому если он у вас есть, то нет никакой необходимости его . Перезаключать договор необходимо только в или отъезда лица, с которым был ранее заключен данный договор.

Если вы потеряли договор или он в силу ряда причин пришел в негодное состояние, например сгорел, и т.д., то вы в любое время можете получить дубликат. Для этого обратитесь в департамент жилищной политики с соответствующим заявлением. Также вам необходимо предъявить документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных на данной жилплощади, свидетельство о рождении до 14 лет, свидетельство о заключении (расторжении) брака.

Обязательно получите выписку из домовой книги и лицевого счета. Если на вашей жилплощади прописаны лица, которые не получали в составе вашей семьи муниципальную квартиру, предъявите документы, являющиеся основанием для их регистрации. К данным документам можно отнести письменное согласие всех членов семьи, собственника помещения в лице местного муниципалитета. Если зарегистрированные относятся к членам вашей семьи или являются близкими родственниками, например, вы престарелых родителей, детей, супругу или супруга, то предъявлять никаких документов, кроме указанных, не нужно.

Если договор социального найма утрачен, а ответственный квартиросъемщик умер или сменил место жительства, то получить дубликат невозможно. Вам придется переоформить договор. Перезаключить его имеет право любой совершеннолетний квартиросъемщик, который в составе семьи получал социальную жилую площадь.

Сроки рассмотрения ваших документов и поданного заявления не превысят 30 дней. После чего вы сможете обратиться в департамент жилищной политики и получить дубликат договор, который подлежит двустороннему подписанию.

О получении дубликата или перезаключение договора социального найма уведомите управляющую организацию, обслуживающую ваш дом, предъявив оригинал и ксерокопию вновь полученного документа.

Источники:

• какие документы нужны для переоформлен

Одним из способов изменения действующего договора служит его расторжение и заключение нового с изложением его пунктов, которые перестали устраивать в новой редакции, исключением тех или иных позиций и добавлением новых. Все от конкретной ситуации и причин, которыми обусловлена потребность в новом документе: его несоответствие законодательству, изменение ситуации на рынке или иные.

Вам понадобится

• - текущий договор;
• - компьютер;
• - принтер;
• - доступ в интернет;
• - средства связи в зависимости от ситуации: телефон, факс, программы мгновенного обмена сообщениями и голосового общения через интернет и др.

Инструкция

Порядок расторжения действующего договора обычно изначально в его тексте. Для типового договора , заключаемого чаще всего на год с автоматическим продлением срока действия на тот же период, это обычно уведомление о расторжении. Его одна из сторон должна заблаговременно выслать другой. Как правило, за месяц.
Перезаключению договора обычно предшествуют устные сторон. Но это не отменяет необходимости соблюсти все формальности.
Если же договор надо расторгнуть , решить проблему можно путем дополнительного к нему. В этом документе, скрепляемом подписями обеих сторон, прописывается срок, с которого договор расторгается.

За основу нового договора обычно берется имеющийся. Но в его вносятся необходимые изменения. Чаще всего этим одна из сторон. А вторая знакомится с документом в новой редакции, при необходимости внося свои коррективы.
Когда стороны приходят к взаимоприемлемому варианту договора , остается его подписать. Для этого может понадобиться личная встреча их представителей в одной из сторон или на нейтральной территории. Но есть и альтернативы.
Очень часто практикуется обмен сканами договора , подписанных каждым со свой стороны и оригиналами по почте или курьера.

Есть и способ внесения изменений в действующий договор без его расторжения. Для этого достаточно составить и подписать соглашение. В этом документе излагаются в новой редакции все положения договора , потребовавшие изменений.
Оговаривается также срок, с которого изменения вступают в силу, при необходимости - недействительность положений договора в прежней редакции. Необходимо также подчеркнуть, что соглашение является неотъемлемой частью действующего договора (то есть без него документ силы не имеет).
Дополнительное соглашение, как и договор, должно содержать все реквизиты (юридический и фактический адреса, ОГРН, основной код ОКВЭД, ИНН, банковскую информацию) и подписи сторон.

Договором социального найма называется соглашение, на основании которого жилое помещение передается для проживания гражданам, нуждающимся в улучшении условий проживания. Предоставляемое по такому договору жилье должно находиться в ведении государственных или муниципальных органов.

Вам понадобится

• Личное заявление, паспорт, свидетельство о заключении или расторжении брака

Инструкция

Социальный найм коренным образом отличается от приватизации. Приватизированное жилое помещение – собственность гражданина, а договор социального найма предполагает, что жилье находится в собственности муниципальной или государственной.

Договор социального найма стал альтернативой ордеру , знакомому многим еще с советских времен. Раньше ордер являлся основанием для предоставления жилья, по нему гражданин мог проживать в квартире сколь угодно долго. Сегодня жилое помещение предоставляется по договору социального найма .

Ранее случалось, что граждане проживали на жилой по разным документам, одни – на основании ордера, другие – по договору социального найма . Эта неразбериха в правовых отношениях была устранена с введением в действие Жилищного кодекса РФ в 2004 г. Кодекс заменил существовавшие ранее ордера на договор социального найма .

Заключение договоров найма происходит только по , перечисленным в законе. Очередники жилье по договору социального найма в связи с переселением. Лица, проживающие в коммунальных – при решении вопроса о предоставлении освободившегося помещения.

Для договора социального найма предусмотрена письменная форма его заключения. Ранее сторонами по договору являлись гражданин и , эксплуатирующая жилье. Теперь основанием для заключения договора будет являться решение органа исполнительной власти, в котором говорится о предоставлении жилого помещения. По новым договоры заключаются соответствующими жилищными департаментами города или муниципального образования.

Заключить договор социального найма рекомендуется всем гражданам, хотя никаких юридических последствий отсутствие договора не имеет. Но если у вас возникнут ситуации с вселением нового члена семьи, с оформлением субсидии на жилье, то договор будет обязателен. Не обойтись без договора социального найма и в тех случаях, когда вы задумали жилья или же рассчитываете сдавать его в поднаем.

Чтобы заключить договор социального найма , следует обратиться в жилищный отдел соответствующего Департамента жилищной политики. В этот орган представляются следующие документы: заявление, документ, удостоверяющий личность заявителя, копии документов, удостоверяющих личность всех членов семьи. Может понадобиться также документ о заключении или расторжении брака. Имейте при себе также документы, послужившие основанием для вселения в помещение.

После проверки сотрудниками жилищного отдела полноты сведений и документов, которые вы представили, ваше заявление будет зарегистрировано. Вы должны получить выписку из книги регистрации с отметкой о дате приема документов.

Срок рассмотрения заявления составляет не более тридцати дней. Учтите, что могут понадобиться дополнительные документы с вашей стороны, так что в этом случае срок рассмотрения может увеличиться до полутора месяцев. Об этом вы, как заявитель, должны быть уведомлены в письменной форме.

Для заключения договора социального найма в жилищный отдел приглашаются все совершеннолетние семьи, которые указаны в договоре. При невозможности личной явки оформляется соответствующая доверенность. Лица, указанные в договоре, знакомятся с ним и ставят подписи под документом. Один экземпляр договора выдается на руки заявителю, другой отправляется в компанию для внесения изменений в лицевой счет.

Источники:

• Договор социального найма. Правовое регулирование
• заключение договора социального найма

Договором социального найма в нашей стране обеспечивается возможность проживания граждан в жилье, которое находится в муниципальной собственности. Договор социального найма бессрочный и безвозмездный – то есть ограничений на срок проживания в муниципальном жилье не существует, а оплате подлежат только соответствующие коммунальные услуги и платежи.

Инструкция

Инструкция

Основной случай, при котором необходимо перезаключить договор – это истечение срока действия трудового договора, заключенного ранее. Если, например, договор был заключен на срок 3 месяца, то по истечении этого времени его необходимо перезаключать. При этом оформляется официальное работника и прием на работу по новому договору с внесением записей в книжку. Новый договор может быть снова заключен на определенный срок или .

Если организация сменила директора, место , юридический адрес, то договор с сотрудниками перезаключается только при согласии . При изменении каких-то условий работы просто оформляется дополнительное соглашение к предыдущему договору, а книжка не получает никаких записей. Если со временем накопилось большое количество дополнительных соглашений, работодатель все равно не имеет права перезаключать договор без разрешения работников.

Если ваша фирма сменила название и тип, например, из закрытого акционерного общества стала открытым, то в трудовую книжку вносится нужная запись, а с работниками перезаключается договор. Делается это, как правило, на общем собрании, на котором обговариваются новые . При этом не должны терять те , которые дает стаж работы в прежней организации. Если работодатель нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд.

В любом случае изменения в трудовой договор или его перезаключение производятся только с согласия и работодателя, и работника. Вас должны информировать обо всех изменениях в договоре, а вы должны очень внимательно читать все дополнительные соглашения, и заново договоры. Если вы не согласны с каким-то условием, не подписывайте никакие документы, иначе потом вы не сможете доказать свою правоту в суде.

Источники:

• перезаключение трудовых договоров

Если вы утратили свидетельство о праве собственности на дом или договор купли-продажи, вам придется восстанавливать эти документы . Куда и к кому обращаться по этому поводу?

Инструкция

Если был утрачен договор купли- на дом , зарегистрированный до июля 1997 года, обратитесь к данным архива БТИ, в котором ранее и производилась государственная регистрация прав собственности. Чтобы сделать запрос на копию этого документа, вам понадобится только . Однако после вам все равно придется переоформлять договор в УФРС.

Если такой договор был заключен после июля 1997 года, обратитесь в УФРС с заявлением о выдаче его копии. К заявлению приложите :- квитанцию об уплате госпошлины;
- паспорт. Однако вы сможете его в УФРС, только если он не был заверен нотариусом или другим органом, уполномоченным совершать такие действия.

Если договор был заверен у нотариуса, вам нужно будет обратиться с запросом в архив нотариальной конторы, в которой был оформлен этот документ, и предъявить паспорт. После этого вам должны будут выдать заверенный дубликат договора.

Если ваш дом сгорел, а вы не являетесь собственником участка, на котором он , то по статье 39 земельного кодекса РФ, за вами сохраняются все права на данный участок на срок до трех лет при том условии, что вы начнете восстановление здания. То есть если вы возьметесь за отстройку сгоревшего или разрушенного дом а, вы останетесь владельцем . Если не хотите действительно восстанавливать непригодное жилье, по крайней мере получите разрешение на восстановление на бумаге.

Самые сложные ситуации возникают, когда сгоревший дом принадлежал нескольким хозяевам, особенно в том случае, если кто-то из них погиб во время пожара. Продать долю в таком жилом помещении возможно только с разрешения всех остальных собственников, но если вы кого-то из них не смогли разыскать, претензию они смогут подать только в течение трех месяцев с момента совершения сделки. Убытки за причиненный вам пожаром ущерб должны возмещать законные наследники погибших виновников пожара, которых установило следствие.

Связанная статья

Договор социального найма - это соглашение, по которому собственник жилого помещения, а именно государство или муниципальное образование, передает его для постоянного пользования гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Инструкция

Для того чтобы заключить социального найма , необходимо обратиться в жилищный отдел окружного Управления Департамента жилищной политики и жилищного вашего региона. При этом нужно представить следующий пакет документов:- заявление о желании заключить договор;
- паспорт заявителя;
- паспорта всех членов семьи и их копии (для граждан младше 14 лет свидетельства о );
- свидетельство о заключении (либо расторжении) (в том случае, если супруг будет выступать стороной в договоре);
- справки, которые подтверждают родственные связи, (в том случае, если иные родственники будут сторонами в договоре);
- документы, подтверждающие основания для вселения в помещение: ордер (копию ), выписку из решения органа исполнительной власти о предоставлении жилого , сам договор социального найма , выписку из домовой книги с полной информацией о проживающих в жилом помещении;
- иные документы, которые содержат сведения об обстоятельствах, послуживших поводом для обращения.

Сотрудники отдела проверят представленные документы (их полноту и соответствие законодательству), после чего зарегистрируют их в специальной книге. Затем заявителю выдается выписка с отметкой о дате приема заявления. В случае неполноты представленных документов или несоответствия их закону вопрос о возможности социального найма решается окружной жилищной комиссией.

Договор социального найма заключается в письменной форме, на неопределенный срок и скрепляется подписями сторон. В случае смерти нанимателя его место в договоре вправе занять любой дееспособной члену семьи. Также с всех остальных членов семьи любой из ее дееспособных членов может требовать признания себя нанимателем вместо предыдущего.

Договор социального найма , как и любой другой договор, может быть расторгнут в любой момент по взаимному соглашению сторон. Желание нанимателя о расторжении договора в таком случае должно быть письменно подтверждено членами его семьи, которые проживают с ним на одной жилой площади. Договор расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи с занимаемого ими жилого помещения.

Обратите внимание

Важно помнить, что договор социально найма и приватизация - это разные вещи. Отличие состоит в том, что приватизированная квартира находится в собственности гражданина, а квартира, которая выделена по договору социального найма - в муниципальной (либо государственной) собственности.

Источники:

• какие нужны документы для договора социального найма

Договор социального найма заключается с малоимущими гражданами, получившими квартиру в порядке очереди. В вносятся все члены семьи, один из которых записывается в качестве ответственного квартиросъемщика. Все члены его семьи имеют равноценное право на использование жилплощади, поэтому в случае необходимости договор можно перезаключить. При переоформлении следует вписать в качестве ответственного нанимателя совершеннолетнего гражданина, зарегистрированного на жилплощади.

Вам понадобится

• - заявление;
• - паспорт всех зарегистрированных и ксерокопия всех страниц;
• - договор найма или ордер;
• - выписка из домовой книги и лицевого счета;
• - нотариальное разрешение от всех зарегистрированных или их личное присутствие в департаменте;
• - другие документы, подтверждающие причину переоформления договора.

Инструкция

Если у вас возникла необходимость переоформить договор социального найма и включить в него в качестве ответственного нанимателя другого члена семьи, обратитесь с заявлением в департамент жилищной политики. Под заявлением должны поставить свои подписи все совершеннолетние лица, зарегистрированные в квартире или выдать нотариальное согласие на в ответственного нанимателя.

Перезаключить договор вы имеете право, если ответственный наниматель умер, переехал и выписался, признан в судебном порядке недееспособным, осужден и заключен в исправительное учреждение.

Кроме заявления предъявите паспорт всех зарегистрированных на жилплощади и ксерокопии всех страниц, выписку из домовой книги и лицевого счета, договор социального найма или ордер, другие документы, подтверждающие причину переоформления договора. К данным документам относятся: постановление суда о недееспособности ответственного нанимателя, постановление суда о заключение нанимателя в колонию или исправительное учреждение, свидетельство о смерти, справка с места жительства, подтверждающая снятие с регистрационного учета ответственного нанимателя.

После переоформления договора социального найма обратитесь в ЖЭУ для внесения исправлений в лицевой счет, так как квитанции об оплате коммунальных услуг присылают и на имя ответственного нанимателя социального жилья.

Если вам необходимо переоформить договор социального найма по причине обмена жилплощади, обратитесь с нанимателями в департамент жилищной политики. В этом случае вы обязаны подать два заявления, от себя и от ответственного нанимателя жилья. Непосредственное переоформление осуществляется в соответствии с указанным порядком.

Договор найма жилого помещения составляется при предоставлении собственником жилого помещения нанимателю за определенную плату. Помещение должно быть предназначено для проживания. Договор найма заключается только с физическими лицами, юридическим лицам помещение может передаваться только на основании договора аренды.

Вам понадобится

• - форма договора найма;
• - данные нанимателя.

Инструкция

При заключении договора найма не требуется его нотариальное заверение, но он обязательно должен быть составлен в письменной форме. Объектом договора в данном случае является жилое помещение, которое пригодно для проживания. Оно может быть отдельным или частью квартиры или дома.

В договоре найма жилого помещения вы должны обязательно указать следующие сведения: паспортные данные сторон, срок действия договора, размер оплаты за жилое помещение, сроки внесения оплаты. Помимо этого нужно вписать всех граждан, которые будут проживать вместе с нанимателем. Размер оплаты устанавливается по соглашению сторон, исходя из состояния жилого помещения , его месторасположения и других факторов. Одностороннее изменение платы не допускается. Согласно статье 683 ГК РФ, договор может быть заключен на срок не более 5 лет. Допускается заключение краткосрочного договора на срок до одного года.

В договоре укажите права и обязанности нанимателя. В обязанности нанимателя входит обеспечение сохранности и поддержание помещения в нормальном состоянии. Также он обязан вносить вовремя плату за жилое помещение. Наниматель не вправе переобустраивать и реконструировать помещение без разрешения наймодателя. Оплата коммунальных платежей также лежит на нанимателе, если иное не будет указано в договоре.

Расторгнуть договор найма вы можете при разрушении или порче помещения ; невнесение более двух раз платы за проживание, по истечение срока указанного в договоре; по требованию одной из сторон договора (в случае аварийного осостояния помещения либо оно не пригодно для дальнейшего проживания).

Обратите внимание

Если в договоре не определен срок, то он считается заключенным на 5 лет (ст.683 ГК).
Договор найма может быть расторгнут любой из сторон, с письменным предупреждением в течение срока, который указан в договоре. Если он не прописан, согласно закона, нужно выслать предупреждение за 3 месяца до расторжения договора.

Полезный совет

Если не определены сроки внесения платы за жилое помещение, наниматель обязан вносить платеж ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК).