Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру. Возможно ли оформление договора дарения (дарственной) на квартиру, которая находится в ипотеке

Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры , приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Ипотека и договор дарения

Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.

Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника .

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.

Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.

Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

• такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
• новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
• сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2019 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

Видео: Покупка и продажа ипотечной квартиры

Ипотечный кредит – это обязательства перед банком на довольно большой срок, порой до 30 лет. За это время в жизни заемщиков могут происходить различные изменения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Иногда возникает необходимость распорядиться купленной на кредитные деньги квартирой. Например, подарить ее выросшим детям.

Однако, прежде чем оформлять договор дарения, стоит задуматься, а можно ли подарить квартиру если она в ипотеке?

Ведь банк, выдавший кредит, тоже имеет на нее определенные права. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Кредит на жилье

Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.

Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых – под залог самого жилья, то есть ипотеку (в соответствии со ).

С момента передачи квартиры, дома или другой недвижимости в залог банку, на нее устанавливается обременение.

Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.

Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.

Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.

Законодательство

Отношения, возникающие между гражданином-заемщиков и банком-кредитором по поводу приобретенного на заемные средства жилья, регулируются несколькими нормативными актами:

1. устанавливает права и обязанности конкретных лиц: банка и заемщика.
2. Общие нормы, касающиеся права собственности на квартиру, залога, отношений займа и кредитного договора содержит Гражданский кодекс.
3. Передачу жилья в залог банку регулирует .
4. Все, что касается регистрации прав и обременений изложено в «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».

Гражданское законодательство отличает то, что помимо норм закона, многие правила устанавливаются договором. И если они не нарушают прав заключивших его сторон или требований закона, то именно они будут определять характер отношений.

При возникновении спорных ситуаций, суд будет изучать прежде всего договор.

Залог

Если должник свои обязанности не исполняет, то есть не погашает долг, то его кредитор может воспользоваться предметом залога, чтобы свои средства возвратить ().

Ипотека – это частный случай залога, когда в качестве его предмета выступает недвижимость: дом, комната, квартира и т. д.

В случае с ипотечным кредитом при возникновении просрочки более определенной в договоре суммы, банк имеет полное право заложенное жилье продать, выселив из него должника и его семью.

Для продажи используется специальный аукцион. Полученная на нем сумма идет на погашение долга и процентов по нему. Если после этого что-то еще осталось, то этот остаток передается бездомному заемщику.

Права заемщика

О правах заемщика стоит поговорить отдельно:

1. С одной стороны, он является собственником, то есть имеет право, данное ему законом, владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, так как сочтет нужным (). Например, может передать его банку в залог. Но в той же статье есть и ограничение власти собственника: его действия не должны наносить ущерб правам других.
2. Закон об ипотеке также говорит о том, что владеть и пользоваться заложенным имуществом его владелец может. И банк не может устанавливать ему в этом ограничения до тех пор, пока помещение используется по назначению и охраняется от разрушения ().

Что же касается распоряжения, и в частности дарения, то оно возможно только согласия кредитора-залогодержателя, то есть банка ().

Впрочем, в договоре может быть указан и другой порядок. Если только условия договора не нарушат прав одной из его сторон.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Таким образом, получается, что ответ на вопрос – можно ли подарить квартиру в ипотеке, в целом положителен. Закон это допускает.

Но вот возможность реализовать это на практике зависит от позиции банка, которому такая ситуация может быть невыгодна.

Невыплаченной

После окончательного расчета с банком и в виде залога, владелец волен поступать со своей квартирой как хочет: дарить, продавать, завещать и т. д.

Но до тех пор, пока она находится в ипотеке, придется считаться с правами и интересами банка. В частности, получать его согласие на сделку.

Банк, как залогодержатель, также имеет ряд прав на квартиру, купленную на его средства. Главным из них является возможность получить за счет заложенного имущества назад выданные заемщику средства.

Поэтому любые изменения, касающиеся передачи права собственности, воспринимаются им скорее негативно.

Условия договора

Возможность или невозможность дарения квартиры до момента выплаты кредита прописывается в договоре.

При этом банк может реализовать свое право и прямо запретить дарение, то есть заранее дать отрицательный ответ на запрос его согласия. Эту возможность ему дает закон.

Но тот же закон разрешает ему дать и положительный ответ. Или же прописать в условиях договора необязательность получения согласия банка при дарении заложенной квартиры.

Поэтому, при заключении договора, если есть намерение в дальнейшем квартиру подарить, этот момент лучше оговорить заранее.

Разрешение банка

Необходимость получения согласия банка связана с тем, что обязанности должника в этом случае переходят к новому владельцу ().

А такая смена должника в отношениях займа возможна исключительно с согласия кредитора, который далеко не всегда такое согласие дает.

Как уже упоминалось, предмет ипотеки, то есть квартира (дом, дача и т. д.), это средство обеспечить своевременное погашение долга.

Поэтому перед заключением договора, банк тщательно изучит:

• платежеспособность;
• благонадежность заемщика.

И только после этого примет решение о выдаче займа.

Нового же должника банк так тщательно не изучил, поэтому будет исходить из того, что риск не вернуть свои средства вовремя у него повышаются. Даже несмотря на имеющееся обеспечение, такое как залог.

Нарушения

В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир

Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита

Любой семье хочется жить отдельно от родителей, независимо от того, насколько хорошие отношения с родственниками. И в этот момент многие семьи задумываются об ипотечном кредите.

Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам

Сбербанк является крупнейшим банковским учреждением страны, потому может позволить себе лояльные условия кредитования граждан. Яркий пример подобного в Сбербанке – ипотека по дв

Где дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите

Страхование жизни при ипотеке позволяет снизить процентную ставку по кредиту, часто делая оформление полиса довольно выгодным. Кредитный рынок обогащен различными «вкусными» пре

Ипотека без первого взноса под залог недвижимости

Когда семья нуждается в жилье, единственный реальный выход - ипотека. Самым привлекательным способом является ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса. Можно ли

Оформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита

Пенсионный возраст – отличное время для решения таких важных вопросов, как покупка жилья, дачи или земельного участка. Ипотека для пенсионеров в Сбербанке по условиям в 2017 год

Страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе

В России все чаще для приобретения собственного жилья пользуются ипотекой. Множество банков сейчас предоставляет ипотечные кредиты на различных условиях. Один из банков, который

Материнский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке

Вы желаете использовать эффективно материнский капитал, стать в итоге владельцем нового жилья? Тогда пришло время узнать, как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке.

Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации

Резкое ухудшение в стране экономической ситуации стало причиной того, что многие люди стали не в состоянии платить по жилищным кредитам. Для минимизации негативных последствий П

Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.

Как купить жилую квартиру в ипотеку с материнским капиталом? Этот вопрос задают себе молодые семьи. Целевые средства можно вложить в покупку жилья или погасить ими остаток долга

Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.

Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.

Последствия нарушения запрета

Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

О том, как расторгнуть соглашение дарения квартиры, вы можете .

Инструкция по оформлению

Как оформить дарственную на жилплощадь, которая в ипотечном кредите?

Чтобы подарить жилище другому лицу, если оно в ипотеке, нужно пройти следующие этапы:

1. Сперва нужно получить в банке согласие (в письменной форме) на безвозмездную передачу имущества.
2. После этого даритель и составляет дарственную.
3. Документы принимаются либо . Срок госрегистрации дарения квартиры, находящейся в кредите, может продлиться до 1 месяца.
4. Одаряемый становится владельцем свидетельства о собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь и , вы можете узнать на нашем сайте.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
2. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
3. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
4. , которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
5. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
6. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
7. Согласие банка.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь, вы можете . Читайте также о том, в каких случаях потребуется к договору дарения.

Если у квартиры несколько владельцев , то они все должны подписать договор.

Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.

Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ .

Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о ). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.

Требования к договору

Взятие ипотеки на покупку жилплощади – ответственный шаг . Если у заемщика, решившего стать владельцем такого жилища, может возникнуть потребность подарить кому-то другому свое имущество, необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в ипотечный договор был включен определенный пункт.

В нем должно быть сказано, что жилплощадь может передаться одаряемому без одобрения со стороны финансово-кредитной организации . Вероятность такого исхода невелика, но приложить усилия стоит.

Поделиться:

Дарение недвижимости – одна из самых распространенных сделок между родственниками и близкими людьми. Это связано с тем, что при заключении дарственной внутри семьи, даритель освобождается от уплаты каких-либо налогов. В результате этой сделки право собственности на подарок всегда переходит одаряемому лицу. Это значит, что с момента подписания договора он будет иметь право владеть и распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.

Зачастую, оформляя сделку дарения квартиры, ее участники сталкиваются с различного рода трудностями. К примеру, предмет сделки может находиться под обременением, начиная от ипотеки и заканчивая сервитутом. Многие владельцы такой недвижимости задаются вопросом — можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Об этом вы узнаете в данной статье. Более того, мы расскажем, как правильно оформить такую сделку и на что еще следует обратить внимание при составлении договора.

Перед тем, как приступить к дарению квартиры или ее доли, находящейся в ипотеке, вспомните, что у вас все еще есть финансовые обязательства перед банком. Это значит, что данная процедура будет иметь множество нюансов и ограничений. Так, ее главная особенность заключается в том, что в сделке будет присутствовать третье лицо – кредитная организация, поскольку она также имеет некоторые права на квартиру, наряду с ее владельцем. Обратите внимание, что возможность заемщика на осуществление подобных сделок должна быть прописана в кредитном договоре.

Информация!

Если заемщик, приобретая квартиру, заведомо знает о том, что он будет ее продавать, ему следует включить этот пункт в кредитный договор еще до того, как он будет подписан. Это снизит его риски получить отказ от кредитора, а также значительно упростит саму процедуру получения согласия.

Процедура продажи

Весь порядок действий, связный с дарением недвижимости, регламентируется гл. 32 ГК РФ. И все же, как подарить квартиру, которая находится в обременении? Необходимо руководствоваться следующей инструкцией:

• Решите, кому именно вы хотите подарить квартиру;
• Внимательно изучите договор ипотечного кредитования;
• Обратитесь в банк с консультацией;
• Получите письменное согласие кредитора;
• Соберите необходимые документы;
• Оформите дарственную;
• Зарегистрируйте сделку в регистрационной палате;
• Получите свидетельство о праве собственности.

Информация!

Несмотря на то, что квартира находится в ипотеке, будущему собственнику также придется заплатить государственную пошлину за предоставление регистрационных услуг. Согласно Налоговому кодексу, ее размер для физических лиц составляет 2000 рублей. Оплатить пошлину можно как в отделении любого банка, так и в режиме онлайн, например, на портале Госуслуг. Последний способ позволит вам сэкономить время и избавит от необходимости стоять в очередях. Обязательно сохраните квитанцию об уплате, поскольку ее необходимо предъявить при регистрации сделки в Росреестре вместе с комплектом других документов.

Как получить разрешение банка?

Чтобы получить разрешение на дарение, заемщику следует обратиться в соответствующее отделение банка с заявлением и подкрепить свое решение всеми возможными аргументами. Так, озвучьте все веские причины, которые побудили вас осуществить данную сделку. Кроме того, вам придется предоставить кредитору следующий комплект документов:

• Паспорт заявителя;
• Справку о доходах физического лица;
• Свидетельство о браке (если есть);
• Свидетельство о рождении детей (при их наличии);
• Документы, подтверждающие право собственности на другое имущество.

Пункт о возможности дарования квартиры может быть указан в самом кредитном договоре. Если его нет, то кредитор, в случае удовлетворения заявления, может уже после внести в соглашение данное условие. На принятие решения у банка обычно уходит от 3 до 7 рабочих дней . Перед тем, как дать свое согласие сотрудники организации внимательно изучают сведения об одаряемом – об уровне его дохода, кредитной истории и составе семьи. К тому же, на решение кредитора может повлиять и мотив сделки.

К примеру, если заемщик оказался в трудной жизненной ситуации и не имеет возможности выплачивать проценты по ипотеке, то банку будет только выгодна смена владельца. Еще одна веская причина – семейные обстоятельства, побудившие заемщика подарить квартиру другому лицу – близкому родственнику.

Информация!

Особенность оформления дарственной на ипотечную недвижимость – непосредственное участие банка. Именно поэтому в ней обязательно следует указать тот факт, что на момент совершения сделки имущество находилось в обременении, а именно в залоге у банка. В остальном же порядок составления такого дарения не сильно отличается от стандартного документа.

Рассмотрим структуру подобного договора подробнее. Итак, оно должно содержать:

• Дату и место составления документа;
• Реквизиты дарителя и одаряемого лица;
• Информация о залогодержателе;
• Сведения о квартире (адрес, этаж, общая площадь, стоимость и т.д.);
• Права и обязанности сторон сделки;
• Сведения о переходе права собственности;
• Порядок передачи квартиры;
• Подписи обоих участников.

Образец договора

Ниже вы можете скачать образец договора:

Система налогообложения

Как и любая сделка с недвижимостью, дарение квартиры облагается соответствующим налогообложением. Однако это правило касается исключительно граждан, которые не приходятся друг другу близкими родственниками. Размер налога при этом составит 13% от общей стоимости имущества . Все обязанности по уплате, как правило, возлагаются на будущего владельца недвижимости. В остальных случаях, если даритель и одаряемый – близкие родственники, то они оба освобождаются от уплаты налога.

Почему банк может отказать?

Как уже было сказано выше, кредитная организация, в свою очередь, имеет право отказать вам в выдаче письменного согласия на дарение квартиры. На каких основаниях кредитор может отказать заемщику? Выделяют несколько веских причин:

• Заявитель является злостным неплательщиком;
• Заемщик выплатил еще слишком маленькую часть от общей стоимости ипотеки;
• В ипотечном договоре содержится пункт о запрете на дарение недвижимости;
• У заемщика нет постоянной работы, а следственно, возможности выплачивать кредит.

Внимание!

Стоит отметить, что если вы по какой-то причине решили подарить квартиру без согласия банка, в дальнейшем у вас могут возникнуть серьезные проблемы. Так, вам, конечно же, откажут в регистрации сделки в Росреестре, и это несколько затянет всю процедуру дарения. К тому же, кредитная организация, предоставившая вам ипотеку, может подать на вас в суд. Вам также могут выставить требования о досрочном погашении кредита, с выплатой всех процентов. Если вы не сможете выполнить данное условие, у вас, скорее всего, заберут саму квартиру, выступавшую в качестве залога.