Контакты
Главная / Кадровый учет

Долевое строительство жилых домов: что это, риски и выгоды договора ДДУ. Что такое долевое строительство

Строительство при долевом участии на данный момент является распространенным явлением. Связано это с тем, что позволяет гражданам приобрести жилье на выгодных условиях :

  • приобретение квартиры в новостройке позволит сэкономить, так как цены на вторичном рынке чаще всего завышены;
  • возможность выплачивать стоимость квартиры до окончания строительства в рассрочку;
  • на первоначальном этапе стройки дольщику разрешается определить в некоторой части приемлемую для него планировку жилого помещения с соблюдением требований технических регламентов (что впоследствии позволит сэкономить на ремонтных работах).

Долевое строительство производится застройщиком на основании привлеченных денежных средств дольщиков. Его деятельность строго регламентируется законодательством РФ :

Указанными правовыми актами предусматриваются некоторые первоначальные этапы, без которых начало строительство многоквартирного дома невозможно.

Застройщик является ответственным перед своими дольщиками , что подтверждается характерным набором прав и обязанностей, а также наличием ответственности не только гражданско-правового характера. Именно в этом долевое строительство отличается от , т.е. дольщик в любом случае остается в выгодном положении.

Как происходит долевое строительство?

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» , под долевым строительством понимается процедура привлечения денежных средств от граждан или юридических лиц, необходимых для строительства многоквартирных домов (МКД), и возникновения у указанных лиц права собственности на этот объект (квартиру).

Таким образом, участниками являются:

  • обычные граждане и юридические лица любой организационно-правовой формы, которые вкладывают свои денежные средства в объект строительства;
  • лицо, которое привлекает эти средства и обладает определенным земельным участком, или застройщик (ст. 1 , ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» ).

Процедура долевого строительства включает в себя несколько этапов :

Прежде чем приступать непосредственно к строительству МКД, застройщику необходимо получить на руки разрешение , т.е. документ, подтверждающий право данного лица на осуществления указанных работ и устанавливающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Как правило, такое разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на основании заявления и представления необходимых документов.

Проектная декларация представляет собой носитель информации о самом застройщике и проекте строительства (ст. 19 ФЗ). Она в обязательном порядке опубликовывается в СМИ или посредством Интернет не позднее, чем за две недели до момента заключения первого договора долевого строительства.

Закон допускает ее неопубликование данными способами, но в этом случае застройщик обязан представлять к ознакомлению декларацию любому обратившемуся к нему лицу. Ст. 20 , ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установлены требования к положениям, которые должен содержать вышеназванный документ.

Привлечение дольщиков к участию в строительстве МКД путем внесения ими определенных денежных сумм возможно только застройщиком . При этом им должны соблюдаться условия, установленные ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» . Однако и это не является достаточным, поскольку ему еще необходимо заключить соответствующие договоры с дольщиками и осуществить их государственную регистрацию (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» ).

Срок регистрации договора с первым дольщиком составляет не более 10 рабочих дней , с последующими - не более 5 .

Инвестирование или долевое строительство

В практической деятельности можно заметить, что обыватели путают понятия инвестирования и долевого строительства. Чтобы развеять сомнения на этот счет попытаемся дать сравнительный анализ этих понятий и разобраться, какой из указанных способов является лучшим.

Основание для сравнения Инвестирование Долевое строительство
Нормативное регулирование Гражданский кодекс РФ, ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» , закон РСФСР № 1488-1 от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» . ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости» .
Цель Получение прибыли, достижение иного полезного эффекта (ст. 1 ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999). Строительство объекта недвижимости и получение дольщиками права собственности на него (ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004).
Вид привлекаемых средств Инвестиции (денежные средства, ценные бумаги, имущество и имущественные права). Только денежные средства.
Объект Находящиеся в разных формах собственности вновь создаваемые или модернизируемые виды имущества (ст. 3 ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999). Жилое, нежилое помещение, общее имущество в МКД (ином объекте недвижимости)- ст. 2 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004
Госрегистрация Не требуется. Обязательна.
Субъекты Инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов и др. лица (ст. 4 ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999). Один из указанных субъектов может иметь различные «роли». Дольщики и застройщик.
Риски Накладываются на инвесторов. Лежат на застройщике.
Уступка прав Невозможна. Возможна.
Заключение договора В любой момент времени. Осуществляется только при соблюдении застройщиком условий, указанных в ст. 3 ФЗ.

Исходя из представленного сравнительного анализа следует сделать вывод о том, что если жилье приобретается для личного проживания, то лицу лучше совершить это посредством , поскольку именно при этой процедуре он будет наиболее защищен и не будет обманут .

Договор долевого участия на квартиру

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» , подразумевает под собой соглашение , согласно условий которого застройщик обязуется построить МКД, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать дольщикам, а те, в свою очередь, уплатить обусловленную цену и принять данный объект.

Договор считается незаключенным без следующих существенных условий :

  1. Предмет , т.е. полное наименование и сведения об объекте строительства, позволяющие осуществить его идентификацию.
  2. Права и обязанности сторон договора.
  3. Срок выполнения работ и дату передачи квартир дольщикам.
  4. Цена, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора регулируется ст. 5 ФЗ, в которой говорится о том, что в нее входят не только затраты, связанные непосредственно со строительством МКД, но и вознаграждение услуг застройщика. Уплата может осуществляться единовременно либо в рассрочку. Цена может быть изменена по соглашению сторон после заключения договора, и, если в нем предусмотрена возможность совершения таких действий.
  5. Установление гарантийного срока .
  6. Способы обеспечения исполнения обязательств по данному соглашению (залог, поручительство, страхование гражданской ответственности).

Помимо этого, в договоре участия в долевом строительстве должны отображаться сведения о процедуре проведения государственной регистрации самого договора (ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.2015), возможности осуществления уступки прав и ипотеке .

По данному договору возможна в любой момент, однако, это также должно подлежать процедуре госрегистрации в уполномоченном органе.

Понимается как залог недвижимого имущества. Возникающие правоотношения по договору ипотеки регулируются положениями ГК РФ, а также нормами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Однако в этом случае предметом залога будут выступать права заемщика на объект долевого строительства.

Права и обязанности дольщика

Прежде чем заинтересованному лицу принимать решение о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве, ему необходимо знать, как свои возможные права и обязанности по такому договору, так и застройщика. Регулирование взаимоотношений указанных субъектов также регламентировано ФЗ № 214 от 30.12.2004.

К правам дольщика относятся следующие:

  • Требовать от застройщика:
    • проведения процедуры госрегистрации договора долевого участия;
    • предоставления документов о проекте строительства, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство, а также его учредительные документы;
    • завершения строительства оплаченной квартиры в установленный договором срок;
    • право на уплату неустойки за просрочку сдачи объекта;
    • устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения понесенных расходов при их самостоятельном устранении, в случае отступления от условий договора;
    • установления гарантийного срока;
  • односторонний отказ от исполнения договора;
  • защита в судебном порядке нарушенных прав.

Иванов является участником долевого строительства МКД, срок сдачи объекта, в том числе его 2-комнатной квартиры, был назначен на 01.10.2014. При этом застройщик сдал объект лишь через полгода, без предложения со стороны последнего изменения условий договора в этой части. Таким образом, дольщик имеет право требования выплаты ему неустойки в двойном размере за каждый день просрочки, или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (п. 2 ст. 6 , ст. 10 ФЗ № 214 от 30.12.2004).

Среди обязанностей дольщика можно отметить такие, как:

  • оплата установленной в договоре цены в оговоренные сроки (одним платежом или в рассрочку);
  • принятие объекта строительства, предусмотренными договором способом и сроки;
  • выплата застройщику неустоек, установленных законом.

Несложно заметить, что перечень прав дольщика по отношению к обязанностям достаточно широк.

Права и обязанности застройщика

По договору у застройщика, как стороны предоставляющей жилые помещения, обязанностей существенно больше. При этом он имеет права, которые заключаются в следующем :

  • привлечении денежных средств дольщиков;
  • требовании соответствующей оплаты за «свой труд», а при ее несвоевременности начислением дольщику пени за каждый день просрочки;
  • в предусмотренных законом случаях расторжением договора в одностороннем порядке;
  • судебной защиты своих интересов при невозможности мирно урегулировать спор.

Перечень обязанностей в этом случае является довольно обширным:

  • выполнение требований, установленных ст. 3 , ст. 19 ФЗ № 214 от 30.12.2004;
  • целевое расходование привлеченных денежных средств;
  • регистрация договоров участия в долевом строительстве в Росреестре;
  • строительство дома в обусловленные сроки и качестве (в том числе путем привлечения третьих лиц);
  • сдача МКД по передаточному акту;
  • установление гарантийного срока;
  • возврат денежных средств дольщику при расторжении договора;
  • выплата дольщику неустойки за несвоевременную сдачу объекта недвижимости.

Таким образом, законодатель довольно четко определил гарантии и защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков, для невозможности им обойти закон, а дольщики могли получить в установленный срок купленные квартиры в новостройке.

Изменение площади квартиры по договору долевого участия

Нередко при подписании передаточного акта у сторон договора долевого строительства могут возникнуть разногласия по поводу фактической площади жилого помещения . Как правило, как в большую, так и в меньшую сторону от указанной в договоре.

Возможные варианты действий для дольщика:

  1. Подробно изучить договор долевого строительства (или уступки). В данных документах прописываются возможность изменения цены договора и условия для этого, т.е. если в соглашении указано, что его цена меняется в зависимости от изменения размера площади передаваемого объекта, то при ее увеличении дольщику придется доплатить недостающую сумму, при уменьшении данной площади от запланированной - требовать возврата излишне уплаченных средств.
  2. Договором может быть предусмотрен размер отклонений площади передаваемого жилого помещения от запланированной в проектной документации. Если такое условие зафиксировано, и разница в площадях подпадает в рамки установленных отклонений (обычно не более 1 кв.м), то перерасчет не производится.
  3. При фактическом существенном изменении проектной документации застройщиком, в том числе, связанном с изменением размера объекта долевого строительства, дольщик имеет право на обращение в судебный орган для расторжения договора .

Передача квартиры по договору долевого участия

Законом предусматриваются требования к порядку объекта долевого строительства (квартиры) непосредственно дольщику (ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004), которые заключаются в следующем:

  • передача всегда осуществляется по , который подписывается обеими сторонами (однако законом предусматривается возможность составления данного документа в одностороннем порядке застройщиком);
  • это возможно осуществить только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;
  • досрочная передача объекта запрещена , если иное не установлено договором;
  • направление застройщиком дольщикам сообщения о завершении строительства и необходимости .

Регистрация права собственности на квартиру по договору долевого участия

Для оформления права собственности на приобретенное жилое помещение дольщику необходимо:

  • иметь на руках подписанный акт приема-передачи квартиры, а также договор долевого участия в строительстве МКД;
  • получить техническую документацию на квартиру (технический и кадастровый паспорта);
  • оплатить государственною пошлину в размере 2000 рублей;
  • наличие паспорта гражданина, собственность которого регистрируется;
  • непосредственно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и необходимой документацией.

Порядок осуществления в этом случае осуществляется также в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Заключение

В результате рассмотрения вопроса о долевом строительстве необходимо остановиться на следующих моментах:

  1. При желании лица приобрести жилое помещение в строящемся многоквартирном доме для личного пользования ему необходимо прибегнуть к долевому строительству, а не инвестированию.
  2. Прежде чем приступить непосредственно к строительству такого объекта, застройщик должен пройти определенные законом процедуры в обязательном порядке.
  3. Застройщик по отношению к дольщику обладает преимущественно обязанностями, нежели чем правами.
  4. Сдача объекта дольщикам осуществляется только по передаточному акту.
  5. Любые нюансы, связанные с изменением цены, наложением ответственности, установления возможных отклонений от проектной документации должны быть указаны непосредственно в договоре участия в долевом строительстве.
Вопрос

Доплата за увеличение площади квартиры

Я участвовала в долевом строительстве, по окончании которого мне была передана квартира об-щей площадью 35 кв. м., при этом в проектной документации она имела площадь 34,3 кв. м. Необходимо ли мне будет доплачивать за увеличение площади квартиры?

Ответ
В данном случае, Вам необходимо просмотреть условия заключенного договора, и возможные параметры отклонения от заявленной изначально площади.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц - участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.

Вступившие в силу поправки касаются :

Стоит отметить, что новое в долевом строительстве - это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .

Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.

Создание государственного компенсационного фонда

Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан - участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .

Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):

  • Проектная декларация - официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
  • Разрешение на строительство.
  • Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
  • Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
  • Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
  • При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
  • Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.

В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:

  • Данные о страховой организации застройщика.
  • Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
  • Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.

В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.

Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика

Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.

Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):

  • До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
  • Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
  • Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
  • Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.

На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.

Заключение

Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Вопрос

Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта

Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?

Ответ

С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:

  • разрешение на строительство;
  • проектной декларации;
  • документов, подтверждающих права на создание объектов недвижимости на данном земельном участке;
  • фотоотчеты о строящимся жилье и т.д.

К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.

В России сегодня 61 застройщик жилья по договорам долевого участия находится в стадии банкротства, имея хотя бы один недостроенный объект, свидетельствуют Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В совокупности на их балансе 50,9 тыс. недостроенных квартир.

C 1 января 2017 года вступают в силу изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), защищающие граждан от «плохих» застройщиков, правда, некоторые нормы начнут действовать только с 1 июля.

По новым правилам, застройщики будут обязаны перечислять 1% от стоимости строительства объекта недвижимости в компенсационный фонд помощи дольщикам. В случае банкротства строительной компании за счёт средств фонда и будет достраиваться объект. Его объём будет составлять около 30 млрд рублей в год.

Размер капитала застройщика будет зависеть от площади возводимых им жилых объектов, например, если компания хочет построить до 1,5 тыс. квадратных метров, то у неё должен быть минимальный уставной капитал в сумме 2,5 млн рублей, если площадь 25 тыс. квадратных метров, то 40 млн рублей, если свыше 500 тыс. кв.м., то уже не менее 1,5 млрд рублей, (как раз повышенные требования к финансовой устойчивости заработают только летом 2017 года).

Ещё в законе предусмотрена возможность применять специальный эскроу-счёт – это счёт в банке, на который поступают средства дольщиков и блокируются там до момента завершения строительства. Застройщик строит дом за счёт кредитных средств этого же банка.

2. А если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Во-первых, не каждый банк имеет право на открытие эскроу-счётов по договору участия в долевом строительстве. По словам начальника отдела финансового анализа РАСК Александра Рыбакова, открывать их могут кредитные организации, удовлетворяющие требованиям правительства, которые оно предъявляет к банкам, где могут размещаться средства федерального бюджета.

«То есть в число банков входят только наиболее крупные и устойчивые финансовые организации страны, и вероятность банкротства банка стремится к нулю», – говорит Александр Рыбаков из РАСК.

Во-вторых, средства на счёте-эскроу, как и вклады, застрахованы государством, правда сумма страхования здесь выше – не 1,4 млн рублей, а 10 млн рублей.

«Возмещение по договору счёта эскроу, открытого для расчётов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счёте на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей», – рассказывает Рыбаков.

3. Зачем всё это нужно, есть же страхование ответственности застройщиков?

Действительно, с января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков. Но крупные страховщики неохотно страхуют строительные компании, здесь система страхования сработала неэффективно. К тому же, как газета «Ведомости», ссылаясь на слова председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, только треть договоров долевого участия в Москве застрахована.

«Маленький процент страхования договоров долевого участия в Москве обусловлен тем, что большая часть проектов начата до 2014 года. По состоянию на начало 2016 года по нашим данным 43% текущих проектов начаты до 2014 года, 44% приходится на 2014 год и только 13% на 2015 год. Из-за экономической ситуации застройщики начали более настороженно относиться к старту новых проектов и постепенно база текущих проектов вымывается», – объясняет Александр Рыбаков из РАСК.

4. Будет ли защита компенсационного фонда распространяться на ранее оформленные договоры?

«Нововведения касательно создания компенсационного фонда долевого строительства вступят в силу 1 января 2017 года, до этого момента правительство должно подготовить и принять правила о порядке управления этим фондом, размер и порядок осуществления застройщиками обязательных отчислений, условия и порядок использования средств фонда, а также правила размещения и инвестирования средств фонда», – отмечает адвокат коллегии адвокатов «Бурцева, Агасиева и партнёры» Вера Ефремова.

А пока этих правил нет, точного ответа на этот вопрос тоже не может быть. Однако закон не имеет обратной силы, поэтому обязывать застройщиков делать в фонд взносы по уже начавшимся стройкам вряд ли будут.

«По логике законопроекта, данный механизм должен распространяться на новые объекты. По текущим объектам будут использоваться инструменты, действующие ранее», – соглашается Александр Рыбаков.

5. Получается, что старому недострою это не поможет?

Получается, что так. У обманутых дольщиков по-прежнему остаются по сути только два пути: достроить самим или ждать другого застройщика.

«В процессе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий формирует реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе недостроенных) дольщикам и даёт заключение о возможности передачи недостроенного дома созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. Арбитражный суд, в свою очередь, предлагает кредиторам (дольщикам) создать жилищно-строительный кооператив для самостоятельной достройки дома», – говорит Вера Ефремова.

После организации и регистрации ЖСК, по словам адвоката, дольщики смогут от его имени заключать договоры подряда со строительными организации, которые помогут достроить дом. Таким образом за дольщиками решение, достраивать им дом своими силами или нет.

Другой вариант – ждать пока местная администрация подберёт нового застройщика, ему будут предложены льготные условия для строительства его собственного объекта в обмен на соцнагрузку по недострою, рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Трунов, Айвар и партнёры» Марат Аманлиев. Только этот процесс может занять очень много времени. «Мой друг заключил договор с «Стройметресурс», который потом обанкротился. Местные власти подобрали нового застройщика – «Брод Эстейт», внесли изменения в контракт, и он стал достраивать ЖК. Дом друга, правда, так и не достроили, пока искали нового застройщика он прогнил и его будут сносить, но другие корпуса возвели», – делится адвокат.

6. Новые требования повлияют как-то на стоимость квартир?

Да, усиленная защита дольщиков ляжет на их же плечи в виде возросшей цены. Звучали прогнозы экспертов о 10-20% росте, но, по словам начальника отдела по работе с застройщиками банка «Дельтакредит» Анны Якимовой, о точных цифрах по росту стоимости квадратного метра говорить преждевременно.

Однако, по мнению начальника отдела финансового анализа РАСК Александра Рыбакова, подорожание не должно быть скачкообразным и будет вызвано не напрямую новыми требованиями. Скорее речь может идти о плавном росте из-за постепенного снижения конкуренции. «Маленькие» застройщики просто уйдут с рынка. Завершат проекты и не будут начинать новых. Крупные застройщики будут поглощать мелких и может возникнуть олигополия или даже монополия на региональных рынках. Это, в свою очередь, будет способствовать росту цен», – объясняет аналитик.

7. Стоит ли становиться дольщиком до вступления изменений в силу или лучше подождать?

Единого мнения на этот счёт нет. Как отмечает Анна Якимова из «Дельтакредита», целесообразно оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке до 1 января 2017 года, (когда закон вступит в силу, за исключением отдельных положений, вступающих в силу после 01.07.2017), и не дожидаться возможного повышения стоимости квартир.

С другой стороны – меры, предпринимаемые государственными органами, значительно снизят риски, подчёркивает Рыбаков. «Но чудес не бывает, поэтому – меньше риск – выше стоимость. Если недвижимость действительно нужна, то время для покупки подходящее. Однако необходимо очень внимательно подходить к выбору надёжного застройщика – как минимум проверить его репутацию и степень информационной открытости», – советует эксперт.

С 1 июля этого года вступают в силу новые поправки к закону 214-ФЗ, которые призваны обеспечить дополнительную защиту для граждан-дольщиков. Давайте разберемся, что и как поменяется в сфере долевого строительства уже в следующем месяце.

Новые требования к уставному капиталу

Основное изменение касается требований к уставному капиталу компании-застройщика – теперь его минимальный размер должен соответствовать максимальной площади всех объектов долевого строительства, на которых девелопер планирует вести работы.

То есть если застройщик собирается возводить дом площадью 25 тысяч квадратных метров, его уставной капитал должен быть не менее 40 миллионов рублей. В противном случае он просто не получит заключение о соответствии на объект. Контролирующие органы, которые выдают такое заключение, будут сравнивать суммы площадей и размеры уставного капитала.

Также уставной капитал должен быть полностью оплачен в уставной фонд – иначе компания не будет иметь права привлекать деньги дольщиков.

Практически все столичные девелоперы уже привели свои показатели в соответствие с требованиями закона (имеют либо достаточный собственный капитал, либо договор поручительства). Все изменения, связанные с капиталом и объемами строительства, будет отслеживать Москомстройинвест.

Но что касается страны в целом, то по данным на конец мая, у большинства застройщиков (примерно у 85% компаний) уставной капитал не соответствовал будущим требованиям. Если ситуация не изменится к 1 июля, то этим компаниям не позволят начинать новые стройки (хотя достраивать начатые дома они смогут).

Впрочем, это не означает, что со следующего месяца строительство новых домов практически встанет. Застройщик, у которого недостаточно собственного капитала, может заключить договор поручительства с одним или несколькими другими юридическими лицами, у которых есть необходимая сумма. Эти поручители будут выполнять обязанности перед дольщиками, если строительная компания не сможет довести строительство до конца.

Здесь есть несколько нюансов, которые важно знать дольщикам.

Во-первых, застройщик, еще до заключения ДДУ, обязан довести до сведения покупателя условия поручительства и сведения о поручителях.

Во-вторых, срок поручительства должен распространяться на период как минимум на два года дольше оговоренного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику.

В-третьих, при расторжении или досрочном прекращении договора поручительства застройщик и поручитель обязаны уведомить об этом дольщика, причем не позднее чем за месяц до даты расторжения.

Эскроу-счета

Еще одна новая гарантия для дольщиков – это возможность использования эскроу-счетов. Эскроу – это счет, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств.

Что это означает в долевом строительстве? Банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие – открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который купил квартиру у застройщика, будет переводить деньги не застройщику, а на счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры.

Акт предоставляется в банк, а тот в течение 10 дней переводит деньги застройщику – так у девелопера есть дополнительный стимул завершить строительство и завершить его в срок, чтобы быстрее получить оплату за проданные квартиры.

Пункт об открытии счета в банке прописывается в ДДУ, то есть самому покупателю не нужно будет открывать счет. Как не нужно будет и закрывать его – после того, как застройщик получит эти средства, счет будет закрыт автоматически.

Надежность банка фактически гарантирует государство – право на открытие счетов эскроу имеют только те кредитные организации, которые удовлетворяют требованиям специального постановления правительства РФ (№ 498 от 27.04.2017). Их список ежеквартально обновляется на сайте Центробанка России.

Если же по каким-то причинам застройщик не завершил строительство, то дольщик просто получит у банка свои деньги обратно – их не придется “выбивать” через суды у строительной компании.

Если у банка появляются какие-то основания для того, чтобы дольщик в одностороннем порядке расторг ДДУ (требование к застройщику о досрочном возвращении кредита и т.д.), то он в течение 10 рабочих дней должен сообщить об этом дольщику.

Если дольщик решит продать еще не полученную квартиру по договору переуступки прав, все права и обязанности по договору эскроу-счета перейдут к новому дольщику.

Единый реестр застройщиков

Также поправки к закону предусматривают создание Единого реестра застройщиков в сети Интернет, где любой желающий может посмотреть сведения о той или иной строительной компании. Сайт Единого реестра уже действует – это полная база данных застройщиков, которые ведут в РФ жилищное строительство по ДДУ.

Помимо названия компании-застройщика, здесь указываются количество и площадь строящихся объектов, размеры уставного капитала, рейтинг фирмы, а также бренд, под которым застройщик рекламирует свою деятельность.

Подводя итоги

Все эти нововведения направлены на то, чтобы дать дополнительные гарантии для дольщиков и повысить вероятность того, что жилье будет достроено и передано собственникам.

У застройщиков же однозначного мнения об эффекте новых поправок еще нет – девелоперы ждут, чтобы увидеть их в действии. Многие полагают, что требование, связанное с размером уставного капитала, ударит по небольшим и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению рынка. А эскроу-счета могут оказаться невостребованными, по крайней мере, в ближайшее время, поскольку для застройщиков они предоставляют меньше плюсов, чем для дольщиков и банков.

К тому же все – и застройщики, и дольщики – ожидают еще одного большого изменения в законодательстве: появления Компенсационного фонда для защиты участников долевого строительства. Законопроект о нем Госдума уже рассмотрела в первом чтении, принять его окончательно планируется в июле. Поэтому как скажутся все эти новые поправки на рынке строительства недвижимости, покажет время.