Инвестиционная стоимость как основной стандарт оценки инвестиционного потенциала промышленного предприятия. Инвестиционная стоимость — это сумма, которую готов заплатить определенный инвестор при определенных целях использования
Постюшков Андрей Владимирович , Доктор экономических наук, профессор кафедры «Экономика и управление в строительстве» Саратовского государст-венного технического университета, Россия
Translation will be available soon.
Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.
Москва + 7 495 648 6241
Источники:
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России N 255 от 20 июля 2007 г.
3. Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина; в подготовке дополнений принимали участие (в скобках – номера дополнений): Д.М. Гриненко. (5), А.Н. Козырев (2), Г.В. Попов (1). – М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2000. – 264 с. – ISBN 5-88149-061-4 (общий), ISBN 5-88149-056-8 (кН. 1).
4. С.В. Валдайцев. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб.пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. – 720 с. – ISBN 5-238-00251-3.
В инвестировании, как и в других отраслях финансовой сферы, существует определенная терминология. Для того чтобы разобрать понятие инвестиционной стоимости, нужно понять, что же такое инвестиции вообще.
Явление вложений денежных средств во что-либо с целью получения дохода как таковое появилось в экономике нашей страны относительно недавно. При плановом виде экономики, который был при Советском Союзе, инвестирования не было как такового. Частная собственность не приветствовалась, а на национализированные предприятия государством выделялась дотация.
Поэтому инвестирование как вид финансовой деятельности появилось у нас с перестройкой экономики под западный капиталистический лад. При такой экономике вложение своих сбережений в какой-то объект с целью получения прибыли - неплохой способ заработка.
Что же такое инвестиционная стоимость? Данный термин следует отличать от рыночной цены, так как это абсолютно разные понятия.
Рыночная стоимость какого-либо объекта - это цена, за которую его можно продать, обменять, купить. То есть это его фактическая оценка. Инвестиционная стоимость - это совсем другое. Данный термин отражает будущие доходы для каждого конкретного инвестора. При этом будущая выгода приводится к настоящему времени.
То, что инвестиционная цена разная для различных инвесторов вполне обосновано и легко объяснить. Каждый конкретный инвестор вкладывает определенное количество денежных средств в объект. Каждый из них имеет различный объем вкладов. Также для каждого отдельного финансового субъекта будет разным уровень рисков. Соответственно, прибыль от объекта инвестирования будет тоже разная.
Данный вид стоимости может идти вразрез с рыночной. Случается это по такой причине: предполагаемые доходы от объекта могут быть выше рыночной цены предприятия или ниже. Это субъективная мера оценки актива. Она отражает намерения вкладчика, которые не связаны с куплей-продажей и любой коммерческой деятельностью относительно объекта.
Оценка
Если проводить оценку инвестиционной цены предприятия, то этот фактор может дать объемную и достаточно полезную информацию о развитии и перспективах данного производства. Она может показать, какую привлекательность для вложений имеет оно, а также помочь в разработке плана по финансированию.
Для оценки стоимости используются такие факторы, как:
- Налоговый статус, а соответственно, и количество налогов, выплачиваемых предприятием;
- Степень разработки прогноза;
- Количество и общая сумма материальных издержек;
- Оценка стоимости будущих материальных доходов и потоков;
- Ставка доходности;
- Определение количества и степени рисков, характерных для данного проекта по вкладам.
Если в результате оценки оказалось, что инвестиционная цена гораздо больше, чем рыночная, то это значит, что предприятие является крайне привлекательным для будущих вкладчиков.
Если же наблюдается обратная ситуация, то привлекательность для инвесторов малая. А это значит, что будет сложнее найти людей, которые бы сделали вложение денежных средств.
Основная задача для специалиста, занимающегося привлечением вкладчиков в развитие предприятия, является повышение всеми доступными средствами инвестиционной стоимости. Это привлечет большое количество вкладов, что позволит еще более интенсивно развиваться предприятию. Данная задача осуществляется при помощи изучения политики вкладов и обеспечивает конкурентоспособность производства или фирмы.
Этот фактор очень важен при оценке рациональности вложений. Именно он покажет будущему инвестору, нужно ли вкладывать деньги в этот проект или это очередная «пустышка».
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, сточки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.
Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.
1. Метод связанных инвестиций
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.
Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.
Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной Процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе Периодических амортизационных выплат.
Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
R= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды
Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).
Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.
Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:
Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств
Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.
Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.
Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:
Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости
Тогда доля собственного капитала составляет:
Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.
Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:
R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.).
Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:
Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала
2. Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда)
Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.
Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),
где R - общая ставка капитализации;
Rс - ставка дохода на собственный капитал;
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);
С - ипотечный коэффициент;
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;
SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.
Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:
С = Y + P(SFF) - Rs,
где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;
Ps - ипотечная постоянная.
Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.
Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:
1. Сбор необходимой информации об оцениваемом имуществе:
а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).
Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.
б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость.
Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.
в) Определение типичности условий ипотечного кредита и ставки процента по нему.
Когда ипотечный кредит не имеет фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества.
г) Типичный период владения (горизонт расчета).
Несмотря на то, что некоторые инвесторы приобретают имущество не собираясь продавать его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго благоразумный инвестор готов владеть этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.
д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период владения.
Большинство инвесторов, приобретающих имущество, верят в то, что его стоимость в будущем будет расти (в противном случае они не стали бы вкладывать свой капитал).
е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда. Информация для выбора таблиц:
Прогнозируемый срок амортизации (погашения);
Прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту;
Прогнозируемый период владения.
ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF) (в том же разделе таблицы С). Фактор фонда погашения можно найти также в таблице шести функций денег.
з) Расчет общей ставки капитализации:
R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)
3. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).
В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.
В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Рассмотрим порядок капитализации потока доходов в следующих случаях:
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.
1. Стоимость капитала не меняется.
При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равно-I мерных доходов.
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.
Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала: - Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). - Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). - Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
4. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.
5. Возврат капитала по фонду возмещения ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда)
Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала.
Прогнозируется повышение стоимости капитала
Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения спроса на определенные объекты недвижимости и т.д. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.
В основе метода сравнения альте6рнативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.
Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.
Доходный подход используется при определении как рыночной стоимости, так и инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.
Инвестиционная стоимость - понятие специфическое. Этот показатель рассчитывается посредством индивидуального подхода к каждому потенциальному инвестору, в зависимости от задач практического применения объекта вложений. Ее невозможно рассчитать один раз, после чего опубликовать объявление. В конечном счете объем вложений будет определяться в зависимости от цели инвестора.
Что такое инвестиционная стоимость
Инвестиционную стоимость можно трактовать как стоимость интеллектуальной собственности для каждого конкретного вкладчика. При ее определении учитываются условия инвестиций и конечная цель инвестора. Примечательно, что этот показатель может радикально отличаться от рыночной цены объекта. Это обусловлено потенциальными доходами, которые могут либо значительно превышать рыночную стоимость, либо наоборот.
Инвестиционная стоимость прежде всего отражает цели инвестора, которые не связаны с последующей реализацией объекта вложений. Для определения данного показателя учитывается ряд ключевых факторов:
- объем налогообложения, который накладывается на предприятие;
- суммарное значение материальных трат;
- выявление и определение рисков по вкладам;
- расчет показателя доходности;
- оценка потенциальной прибыли и товарооборота.
Виды стоимости
Помимо рыночной и инвестиционной стоимости, цена объекта может быть:- Ликвидационной - определяется посредством аукциона. Это реальная цена, по которой может быть реализовано обанкротившееся предприятие или арестованное по решению суда имущество. Ликвидационная стоимость объекта может также определяться дополнительно к рыночной при оформлении кредита под залог этого объекта.
- Утилизационной - определяется после выхода из строя объекта, либо при окончании срока практического применения, либо при наличии существенных повреждений, вследствие которых эксплуатация объекта по назначению невозможна.
- Восстановительной - для определения уровня налогообложения или для корректного ведения бухгалтерского учета.
- Специальной - цена, которая является дополнением к рыночной стоимости объекта. Она рассчитывается, если объект физическим, юридическим или экономическим образом связан с реализуемым имуществом.
Назначение инвестиционной стоимости компании
Инвестиционная стоимость предприятия определяется в зависимости от конкретного инвестора или групп лиц, учитывая определенность задач стратегических инвестиций по дальнейшей эксплуатации объекта возможных вложений. Существует определенный уровень стоимости предприятия, при превышении которого сделка теряет смысл для инвестора.
Вкладчик всегда заинтересован в получении более высокой прибыли, поэтому на практике в ходе переговоров между сторонами инвестиционная стоимость не существенно отличается от рыночной. Для понимания этого процесса следует рассмотреть и разобраться в ключевых причинах стратегических инвестиций в России:
- вертикальная интеграция предприятия, что предполагает приобретение объектов для расширения промышленной базы;
- развитие олигополии или монополии посредством устранения конкурентов путем приобретения их коммерческой собственности;
- скупка перспективных активов ниже рыночной стоимости в период экономического кризиса;
- увеличение капитала предприятия за счет реструктуризации внутренних активов;
- вывод продукции компании на смежные рынки, что позволит реализовать стратегию диверсификации в отношении потенциальных клиентов;
- приобретение новых маркетинговых и управленческих технологий;
- определение потенциальных синергетических эффектов.
Оценка инвестиционной стоимости
Определение инвестиционной стоимости предприятия актуально в следующих случаях:- если планируется продажа оценочного предприятия при наличии одного контрагента;
- если объект рассматривается в качестве инвестиции;
- при проведении мероприятий, направленных на реорганизацию компании;
- для проведения анализа или с целью обоснования инвестиционного потенциала компании.
- текущие и потенциальные материальные расходы/доходы;
- оценка будущей стоимости предприятия;
- действующий налоговый статус;
- уровень прогнозируемости.
Балансовая стоимость объектов инвестиций
Балансовая стоимость - значение, которое соответствует цене актива в строке бухгалтерского баланса. По сути это фактическая цена предприятия без учета амортизации и прибавочной стоимости. То, что принято называть исходной или первоначальной стоимостью, в МСФО значится как валовая балансовая стоимость. Объектами инвестиций могут являться:
- фонды;
- акции;
- промышленное оборудование;
- частные предприятия или крупные компании.
Балансовая стоимость компании определяется по данным книг бухгалтерского учета. Как правило, это исходная стоимость объекта после вычета средств, потраченных на амортизацию. Этот показатель может совпадать с рыночной ценой только в момент приобретения актива. В остальных случаях балансовая цена может существенно отличаться от рыночной стоимости предприятия.
Инвестиционная стоимость - цена актива, которая зависит от целей вкладчика и условий инвестирования. Она определяется индивидуально в каждом конкретном случае. Основное назначение - определение перспективы развития компании для выявления степени привлекательности для инвесторов. Поэтому показатель ИС может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта инвестиций. Оценка инвестиционно стоимости проводится с учетом рыночных условий, а также задач и целей инвестора.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
- 1. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- 2. Сущность инвестиционной стоимости
- 3. Назначение инвестиционной стоимости
- 4. Расчет инвестиционной стоимости
- Список литературы
1. Стоимость недвижимости и ее основные виды
В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного (в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.
стоимость недвижимость инвестиционный
Ш Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Ш Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Ш Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Ш Кадастровая стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255).
Рассмотрим более подробно инвестиционную стоимость в следующей главе.
2. Сущность инвестиционной стоимости
В соответствии с международными стандартами оценки под инвестиционной стоимостью понимают стоимость имущественного комплекса актива, представляющая интерес для конкретного инвестора, который имеет определенные цели (критерии) в отношении объекта инвестирования. Ее не следует отождествлять с рыночной стоимостью инвестируемого имущества.
Инвестиционная стоимость - это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Данный показатель учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау компании, планов ее реорганизации и тому подобное. Инвестиционная стоимость отражает, в какую сумму обходится актив или фирма в целом конкретному собственнику или может обойтись собственнику в будущем. Этот вид стоимости представляет собой знания, возможности, ожидания настоящего или будущего владельца относительно рисков, наиболее вероятной доходности и многих других факторов. Целесообразность оценки инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сравнения рыночной стоимости оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости.
Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сути, но могут и совпадать при совпадении определенных обстоятельств. Независимая оценка рыночной стоимости, как правило, происходит без ссылки на значение инвестиционной стоимости, но оценка инвестиционной стоимости, почти всегда сопровождается оценкой рыночной стоимости в связи с тем, чтобы обеспечить способность принять правильное инвестиционное решение. Оценка рыночной стоимости не учитывает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей на рынке, эксперт-оценщик исходит из наиболее типичной предполагаемой сделки между продавцом и покупателем, которые обладают качествами и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых объектов. В данном случае, очень важным является способность различать типичные для рынка условия и индивидуальные особенные требования конкретного инвестора, такие как синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями и различия в следующих компонентах:
* оценка стоимости будущих денежных потоков;
* определение степени риска и его факторов;
* требуемая ставка доходности;
* степень прогнозируемости;
* уровень финансовых издержек;
* налоговый статус.
Таким образом, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает значение рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность рассматриваемого актива высока, и наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор скорее всего откажется от финансирования данного инвестиционного проекта. То есть, главной задачей, стоящей перед специалистом, оценивающим рыночную стоимость бизнеса, является осуществление инвестиционной политики, направленной на непрерывный рост инвестиционной стоимости, для того, что бы обеспечить конкурентные преимущества.
Как правило, цель оценки состоит в определении стоимости, необходимой клиенту для принятия управленческого решения. В проведении оценочных работ могут быть заинтересованы различные стороны: от государственных структур до физических лиц; к оценке бизнеса могут проявлять интерес контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, банки, страховые компании и другие организации.
Факторы инвестиционной стоимости определяют методы ее оценки, и главным критерием определения метода является возможность оценить инвестиционную стоимость предприятия с учетом важнейших рисков. Доходный подход в наибольшей степени учитывает данные факторы и подходит для оценки инвестиционной стоимости. Полезность организации для инвестора или управленца определяется потенциалом доходности на вложенный капитал, и это понимание рыночной стоимости бизнеса отражает инвестиционная стоимость.
3. Назначение инвестиционной стоимости
Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Инвестиционная стоимость определяется оценщиком в случаях:
ь если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента, выдвигающего условия, отличающиеся от типичных рыночных;
ь если объект оценки предназначен к использованию в качестве долевого вклада в инвестиционный проект с внесением денежного эквивалента этой доли в уставный капитал продукта указанного инвестиционного проекта;
ь при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
ь при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия:
С изменением статуса объекта оценки или с выделением его в натуре
С выводом его из состава подразделений или активов предприятия или - с включением его в состав подразделений или активов предприятия;
ь при необходимости продажи объекта в течение промежутка времени, меньшего среднерыночного периода экспозиции (в том числе при ликвидации предприятия).
4. Расчет инвестиционной стоимости
Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора.
При использовании метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора.
Чистая приведённая стоимость (чистая текущая стоимость, чистый дисконтированный доход, англ. Net present value, принятое в международной практике для анализа инвестиционных проектов сокращение -- NPV или ЧДД) -- это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню.
Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведёнными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта. Поскольку денежные платежи оцениваются с учётом их временномй стоимости и рисков, NPV можно интерпретировать как стоимость, добавляемую проектом. Её также можно интерпретировать как общую прибыль инвестора. Чистая приведённая стоимость NPV рассчитывается по формуле:
где -- ставка дисконтирования
где -- платёж через лет () и начальной инвестиции IC (Invested Capital ) в размере
В обобщённом варианте, инвестиции также должны дисконтироваться, так как в реальных проектах они осуществляются не одномоментно (в нулевом периоде), а растягиваются на несколько периодов. Расчёт ЧДД -- стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если ЧДД больше 0, то инвестиция экономически эффективна, а если ЧДД меньше 0, то инвестиция экономически невыгодна (то есть альтернативный проект, доходность которого принята в качестве ставки дисконтирования требует меньших инвестиций для получения аналогичного потока доходов).
С помощью ЧДД можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим ЧДД). Но все же для сравнительного анализа более применимыми являются относительные показатели. Применительно к анализу инвестиционных проектов таким показателем является внутренняя норма доходности.
В отличие от показателя дисконтированной стоимости при расчёте чистого дисконтированного дохода учитывается начальная инвестиция. Поэтому формула чистого дисконтированного дохода отличается от формулы дисконтированной стоимости на величину начальной инвестиции
Список литературы
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (ред. от 21.07.2014)
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России N 255 от 20 июля 2007 г.
3. Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. - М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2011. - 264 с. - ISBN 5-88149-061-4 (общий), ISBN 5-88149-056-8 (кН. 1).
4. С.В. Валдайцев. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб.пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. - 720 с. - ISBN 5-238-00251-3.
5. А.В. Постюшков. Оценочный менеджмент: учебное пособие. - М.: ФАИР-ПРЕСС, 2010. - 272 с. - ISBN 5-8183-0685-2.
6. Н.Б. Рудык. Структура капитала корпораций: теория и практика. - М.: Дело, 2009. - 272 с. - ISBN 5-7749-0377-Х.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Срок окупаемости вложений. Текущая стоимость доходов (коэффициент рентабельности). Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости.
курсовая работа , добавлен 28.03.2013
Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа , добавлен 14.12.2010
Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.
реферат , добавлен 21.10.2013
Понятие стоимости, различие "цены" и "стоимости". Факторы, влияющие на стоимость. Учет жизненного цикла объекта недвижимости при определении стоимости и управлении. Анализ доходов и расходов функционирования двухэтажного магазина смешанной торговли.
курсовая работа , добавлен 16.12.2012
Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
курсовая работа , добавлен 13.05.2015
Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа , добавлен 10.02.2010
Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
презентация , добавлен 21.04.2015
Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа , добавлен 30.01.2015
Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.
контрольная работа , добавлен 11.04.2012
Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.