Кто такие черные риэлторы. Чёрный риэлтор: как я обманывал людей
Как можно спастись от черных риэлторов? Специфика и особенности жизни в России построены так, что каждый может столкнуться с мошенниками разного рода и квалификации. В стороне не остались и черные риэлторы. Однако не значит, что каждый риэлтор – это аферист и мошенник, который пытается всеми силами отобрать квартиру. Просто есть некоторые люди, которые используют любые способы для получения наживы.
Поэтому главная мера защиты – внимательно просматривать документы, которые дает риэлтор , а также вчитываться в любую бумагу, которую придется подписывать. В противном случае встреча с риэлтором может стать трагической.
На что важно обращать внимание?
При разговоре с потенциальным сотрудником важно думать о том, что это обман. Первое, на что необходимо обратить внимание, это наличие офиса. В идеале лучше увидеть офис самостоятельно, без обмана, а не просто довериться человеку на слово. Таким офисом является агентство недвижимости. Это место должно быть обжито, у него должно быть соответствующее оборудование и обширный по численности штат работников. Если же черный риэлтор аргументирует отсутствие офиса работой дома (ну, на офис деньги нужны, а они предпочитают экономить), то с такими лучше вообще не иметь никаких дел.
Второй момент, на который следует обратить внимание, это лозунги. У мошенников есть красочные слоганы с обманом что-то вроде «сделаем быстро, качественно», «в самые короткие сроки» или «от Вас ничего не требуется», и прочие в таком же духе. То, что компания специально торопится, должно вызвать, как минимум, сомнения. Кроме того, черные риэлторы будут стараться надавить на доверчивого человека любым доступным способном, чтобы сделка состоялась и завершилась как можно быстрее. Это тоже ход с обманом .
Что касается настоящих, добросовестных сотрудников, то они не будут торопиться, так как излишняя спешка в таких вопросах карается для них штрафом из-за скорости и обмана . Кроме того, они будут долго и упорно искать подходящие варианты недвижимости, а не отдавать первые попавшиеся.
Третий момент – речь. Если черный риэлтор употребляет те речевые обороты, которые от цивилизованного человека обычно нельзя услышать, а также фразы вида «Вы не доверяете нашей компании?», то лучше найти кого-нибудь другого.
Чего нужно избегать
Первое, без чего нельзя проводить сделку без обмана , это отсутствие необходимых экспертиз для оценки недвижимости. Больше всего это касается даже не продажи, а обмена одной квартиры на другую. Черным риэлторам не нужен такой балласт, как проверка стоимости квартиры. Они платят за это деньги, плюс это долго, а если они мошенники, то для них эти проверки не несут никакой пользы.
Также не стоит подписывать договора о риэлторском посредничестве, если там есть пункт, согласно которому необходимо заплатить риэлтору только за поиск варианта. Кто знает, может быть, хозяин этого варианта откажется продавать квартиру , а услуга по поиску была выполнена. В таком случае риэлтор получит деньги только за то, что он указал адрес.
Избегать нужно и тех, о ком ничего неизвестно, они тоже могут обмануть . В самом деле, риэлторов и компаний, в которых они работают, очень много, поэтому лучше всего при необходимости обратиться к тем, у кого есть отзывы о работе. В идеале к тем, кто уже работал со знакомыми, друзьями или родственниками.
Еще одни момент: если все проверки были пройдены успешно, необходимо узнать о том, как будут передаваться деньги. Если риэлтору , то с него необходимо взять расписку о том, что он получил деньги и отдаст их кому надо. Важно при этом, чтобы он указал данные паспорта, а также причину и подробные обстоятельства, при которых он получил сумму денег. Надо проверить, чтобы не было обмана . При заключении сделки необходимо взять с собой экземпляр соглашения.
Продавец
Очень часто черные риэлторы работают вместе с продавцами. Для того, чтобы не попасть на такую махинацию и не стать ее жертвой, необходимо:
- Познакомиться с продавцом лично и узнать его паспортные данные;
- Взять соответствующую выписку из ЕГРП. Там можно точно установить, на кого зарегистрирована недвижимость, нет ли обмана;
- Пойти к нотариусу, чтобы запросить данные о квартире, а также узнать данные о наличии или отсутствии наследников на эту квартиру.
Как защитить недвижимость
Самое страшное и опасное в деле черных риэлторов то, что они действуют на законных основаниях, то есть они составляет договора таким образом, что их нельзя будет в случае чего расторгнуть в короткие сроки в суде. Поэтому необходимо контролировать действия риэлторов и проверять всю информацию, которую они предлагают.
Есть отличный вариант защиты своей собственности – это оформление ее на близких в качестве наследства на будущее. Так, через наследство, можно будет обжаловать практически все сделки черных риэлторов, которые были заключены по обману.
И еще один вариант – если собственником квартиры является социально неустойчивый человек, то есть человек, который пьет, постоянно сидит в долгах или тот, кто находится на лечении, можно прописаться в его квартире. В такой ситуации он не сможет самостоятельно заключать договоры о продаже.
Если за квартиру образовываются долги, черные риэлторы могут появиться в виде приставов. Они скажут, что скоро заберут квартиру за долги. А потом, через пару дней, придут подельники и с добрым видом скажут, что этого можно избежать.
Важно! Всем кто столкнулся с черными риэлторами, если Вас обманули при продаже квартиры, дома, дачи, так же если обманули при покупке квартиры, дома, дачи, строения, земли, не знаете, что делать, куда обращаться:
Звоните по номеру горячей юридической линии 8-800-777-32-63 по жилищным вопросам, которая работает на всей территории России.
Юристы по жилищным вопросам и адвокаты по жилищным и уголовным вопросам кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале , проконсультируют Вас по всем вопросам и постараются помочь с учетом уже имеющейся практики.
На днях стало известно о задержании в Москве банды чёрных риелторов, которые подселились в квартиру к пенсионерке и пытались выжить женщину с принадлежащей ей жилплощади. Родственники женщины продали свою долю в квартире посторонним людям. Вселившаяся пара выбрасывала её вещи, меняла замки, сознательно шумела, пока пенсионерке не пришлось съехать из квартиры к дочери. Однако случай привлёк внимание полицейских — и вот против подозреваемых возбуждено уголовное дело. Подобных случаев — десятки, но далеко не всегда жертвам удаётся даже просто привлечь внимание полиции.
«Москвичку упекли в сумасшедший дом»
Представители движения против рейдерства «Мой дом. Против квартирного рейдерства» подготовили доклад на имя президента, в котором подробно изложили проблемы, с которыми столкнулись жертвы таких чёрных схем, и механизмы, которые позволяют этим схемам работать в современной России. Один из авторов доклада Елена Евсеева перечисляет десятки случаев рейдерства, жертвы которых так и не смогли получить помощи от сотрудников правоохранительных органов.
«Москвичку Марию Абрамову рейдеры, купившие комнату в коммунальной квартире, где у неё была неприватизированная комната, упекли в сумасшедший дом. А там врачи спросили: она согласна приватизировать свою комнату и продать кому нужно? Только после согласия её выписали. Мы сейчас вынуждены её просто-напросто спрятать. Рейдеры выселить её так и не смогли, зато подселили к ней многодетную семью из Таджикистана. Эти люди вели себя агрессивно и даже избили женщину — выбиты зубы, сотрясение мозга, всё зафиксировано в медицинских документах. Но полиция уголовное дело возбуждать не стала» — рассказывает Елена Евсеева.
Типичная история выглядит так: у квартиры несколько собственников, членов одной семьи, которые её приватизировали или купили по единому договору, а потом определили в ней свои доли и получили в Росреестре свидетельства о собственности на долю в праве на эту квартиру.
Если отношения между ними не очень хорошие, одна из сторон там не живёт и не особо заинтересована в благополучии остальных проживающих. Поэтому предпочитает получить деньги, быстро продав свою долю в квартире — и тут находятся желающие, которые выкупают иногда всю долю, а иногда — просто несколько квадратных метров. И начинают действовать. Либо вынуждают проживающего в квартире продать свою долю за бесценок, либо предлагают купить их долю, естественно, по цене в разы превышающей рыночную. «Практически никогда долю в квартире не покупают законопослушные люди — только те, кто заинтересован в получении прибыли путём создания невыносимых условий для совладельцев — квартирные рейдеры» — считает Елена Евсеева.
По словам Елены, движению известно о более чем трёхстах случаях только по Москве. Есть большие группы пострадавших из Красноярска, Санкт-Петербурга, звонят жертвы квартирных рейдеров из Иваново. Популярна схема и в городе-герое Волгограде.
Сначала подарила — затем продала
Два года назад Ирина Сенина из Волжского узнала, что бывшая свекровь незаконно сначала подарила, а затем продала свою долю в их совместной двухкомнатной квартире. С тех пор жизнь Ирины превратилась в бесконечный круговорот судебных тяжб и нескончаемую войну с новой соседкой.
Сейчас все жильцы злополучной квартиры в новом судебном процессе. Соседка пытается вселиться, а Ирина — доказать, что сделка дарения была всего лишь прикрытием, чтобы лишить её права выплатить денежную компенсацию свекрови по стоимости её доли согласно закону.
Бывшая свекровь Ирины Сениной продала долю в квартире посторонним людям. Фото: / Владимир Прохоров
О том, что свекровь сначала подарила 1/10 доли от своей третей части в двухкомнатной квартире панельной пятиэтажки, а затем продала оставшиеся квадратные метры, Ирина узнала случайно. Говорит, свекровь ей внятно никогда не предлагала выкупить у неё долю и разойтись по-человечески.
«Я предлагала ей жить вместе, но она отказалась, — вспоминает Ирина Сенина. — С тех пор, как умер муж, мы с ней практически не общались. А тут вдруг внезапно такое!».
Бизнес на поток
Как оказалось, новая хозяйка квадратных метров, риелтор — достаточно предприимчивая особа. Бизнес с приобретением долей в квартирах она давно поставила на поток.
Пострадавших от действий риелтора нашли через интернет-форум. Фото: / Владимир Прохоров
С помощью социальных сетей Ирине удалось найти и других пострадавших от махинаций новой соседки. Оказалось, риелтор в ходе своей деятельности не гнушалась ничем — ни долями в малогабаритных квартирах, ни даже крохотными квадратными метрами в общежитиях. Таким образом, сначала приняв в дар, а затем выкупив оставшуюся часть, ей удалось заполучить ¼ комнаты в общежитии, где уже жила семья Юлии Дмитриевой .
«Наша жизнь превратилась в ад, — вспоминает девушка. — Она нам постоянно звонила, вваливалась к нам в квартиру по ночам с незнакомыми людьми. А у меня маленький ребенок, ещё с нами в этой комнате жили мама и младший брат».
Жертвой этого же риелтора стала и Юлия Дмитриева. Фото: / Надежда Кузьмина
Не выдержав прессинга риелтора, Дмитриевы сдались и уступили. Они за бесценок продали свою долю, а сами переехали в другое общежитие с ещё меньшим метражом и худшими условиями.
Теперь Дмитриевы живут в одной из комнат в этом общежитии. Фото: / Владимир Прохоров
Мошенничества нет?
Когда мы узнали об этой истории и пообщались с пострадавшими, мы решили, что органы прокуратуры просто обязаны предпринять все возможные действия, чтобы встать на сторону несчастных пострадавших. На личном приёме в ведомстве мы сообщили обо всех фактах и были готовы предоставить любые записи, доказывающие неправомерность таких, мягко говоря, «методов» работы волжского риелтора. Но в органах правопорядка нам ответили, что состава преступления в действиях гражданки, которая кошмарит семьи по несколько лет, попросту нет. «Это такой бизнес. Чего вы удивляетесь? — ответили нам. — Никакого мошенничества нет».
На нет, как говорится и суда нет. Поэтому людям, попавшим в лапы к таким «законопослушным» риелторам, приходится выкарабкиваться самим. И у Ирины это пока получается. На каждое противоправное действие она пишет заявление в полицию, по максимум привлекает свидетелей и всегда держит при себе диктофон. Но кто знает, сколько ещё семей с тех пор предприимчивая бизнесвумен вынудила продать, обменять или подарить свои доли в квартирах?
«Понимаете, главная проблема в чём — у нас люди с юридическим образованием не могут отличить материальный объект от нематериального. Ведь рынок недвижимости — это рынок товаров с индивидуально-определёнными характеристиками, у которых есть кадастровый номер, на плане БТИ обозначены границы расположения, прописана площадь, а не дробь. Поэтому у нас на рынке вращаются эти непонятные доли в праве на квартиру, а Росреестр регистрирует подобные дробные незаключённые сделки» — объясняет Елена Евсеева, основатель движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» , тоже жертва чёрных риелторов. Её долю в квартире продал бывший муж — с тех пор эти метры несколько раз меняли собственника, и вот уже некая семья мелкого банкира из пяти человек пытается вселиться в квартиру Елены, хотя у них в собственности есть несколько квартир.
Авторы доклада, который подготовило движение против рейдерства, отмечают: «В законе отсутствует такая форма договора продажи недвижимости, как продажа доли в праве на квартиру или дом (см. статьи 549-558 Гражданского кодекса). Продать можно только квартиру, часть квартиры, дом, часть дома. То есть выделенный в натуре фрагмент недвижимости, имеющий кадастровый номер, границы, площадь, являющийся самостоятельным объектом недвижимости. Такими характеристиками обладают только комнаты в коммунальных квартирах, имеющие кадастровый номер и границы, в том числе на плане БТИ, или квартира».
Мифические метры
Но чёрные риелторы умудряются покупать не выделенные в натуре фрагменты квартир — а некие условные доли, обозначенные дробью, то есть покупают или получают в дар дробь. В случае с пострадавшими из Волгограда — для того, чтобы превратить жизнь хозяев квартиры в кошмар и убедить их дёшево продать принадлежащую им жилплощадь, риелтору достаточно было выкупить всего сотую долю, которая соответствует паре квадратов. Что это за метры? Где они находятся? Как на них начисляется квартплата? Как ведётся хозяйство? Непонятно. Тем не менее сделку умудрились зарегистрировать в Росреестре. А ведь регистрация права собственности в Росреестре, оказывающем государственную услугу, — это подтверждение государством права на долю.
«Жилая площадь — это специфическое имущество, оно имеет чётко выраженное функциональное назначение — для проживания людей, — объясняет депутат Мосгордумы Александр Семенников , плотно занимающийся проблемой квартирного рейдерства. — Если это назначение не реализуемо, то его использование становится в некоторых случаях просто опасным, так как используется в криминальных целях — „чёрные риелторы“ могут владеть десятками микродолей в квартирах».
«Из анализа ответов Росреестра и Минэкономразвития следует, что сотрудники данных ведомств считают предметом договора размер доли, то есть дробь, а не недвижимость с её индивидуальными характеристиками, как указано в законе, — объясняет Елена Евсеева. — При регистрации собственности на долю в праве на квартиру руководствуются исключительно пунктом 2 статьи 246 ГК РФ, хотя далее в статье 247 ГК РФ, сказано, что при невозможности выдела доли в натуре раздел имущества происходит путём денежной компенсации выделяющемуся сособственнику остальными совладельцами общей долевой собственности».
На деле же собственники квартиры часто даже не знают, что родственник, который владел правом на квартиру, продал долю совершенно посторонним лицам. И крайне удивляются, увидев на пороге новых собственников, которые приехали заселяться. Вопрос: куда? Где находятся купленная ими микродоля в три метра?
В последние несколько лет полиция и суды всё чаще пытаются встать на сторону пострадавших — против чёрных риелторов возбуждаются дела, суды отказывают рейдерам во вселении. Но чёрные риелторы оспаривают решения суда, перепродают свои доли другим мошенникам, вновь регистрируя право собственности на долю в Росреестре — и для собственников начинается новый круговорот проблем.
«Все эти схемы расползлись по всей стране, к нам едет поток иногородних банд, среди которых встречаются и полные отморозки, которые избивают людей, хозяев квартир. Звонила мне активистка движения, юрист, занималась делом: женщину избили и вышвырнули из однокомнатной квартиры. Моя знакомая — юрист и бывший прокурор — начала её защищать, её тоже избили, разбили стёкла в автомобиле, начались угрозы в адрес её семьи, где четверо несовершеннолетних детей» — рассказывает Елена Евсеева.
«Нужны поправки»
Депутат Александр Семенников неоднократно сообщал правоохранительным органам о действиях московских «чёрных риелторов». По некоторым обращениям есть положительный результат. Так, летом Гагаринский суд поставил точку в деле Ларисы Дреминой. Бывший муж продал долю в квартире некой пенсионерке, а та, в свою очередь, предоставила её в безвозмездное пользование группе разнорабочих из Чечни. Те заселились в квартиру Ларисы и её детей и начали угрожать расправой, если она не продаст свои две трети «двушки» за миллион рублей (цена для Москвы совсем не рыночная). Ларисе пришлось покинуть квартиру и скитаться по друзьям. Вмешались полицейские — в итоге обнаружили целую банду «выживальщиков», то есть людей, профессионально выживающих собственников из их квартир. Среди участников банды был и экс-сотрудник полиции. Организатор преступного сообщества даже давал в интернете консультации другим квартирным рейдерам — как максимально быстро и эффективно довести жильцов и завладеть их жилплощадью. Лариса — далеко не первая жертва банды.
После этого ГУВД по Москве заявило о создании рабочей группы по вопросам квартирного рейдерства. «Но у них тоже есть свои трудности — они могут отслеживать и бороться с рейдерами по новым открывающимся делам, но по старым, а их множество, трудно собирать доказательную базу. Ведь очень сложно доказать именно факт принуждения к совершению сделки, — говорит Александр Семенников. — Как я вижу пути решения проблемы квартирного рейдерства? Я считаю, что оборот долей возможен, но только если эти доли выделены в натуре, то есть если собственники заключили соглашение, что кому принадлежит, на каких условиях будут проживать. Как сейчас делят имущество супруги? По стандартному механизму гражданского разбирательства: сначала они сами пытаются разобраться, кому что, если согласия нет, то идут в суд и просят разделить. То же самое должно быть при разделе квартир между собственниками. Но для этого нужны поправки в Жилищный и Гражданский кодекс Российской федерации. В 2011 году группа депутатов во главе с председателем Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым уже предлагала такой закон, но он не получил одобрения правительства, которое заняло ультралиберальную позицию — право собственности не должно ограничиваться. В итоге закон не прошёл».
В августе прошлого года в Государственную Думу внесли законопроект, усложняющий механизм сделок с долевой собственностью — его автор, депутат Виталий Золочевский , предложил привлекать в качестве арбитра при таких сделках суд. По его мнению, суд должен будет решать, имеет ли право один из участников долевой собственности перепродать свою долю посторонним лицам. Также депутат предложил увеличить срок преимущественного права выкупа до года — то есть продавец доли должен первым делом предложить её совладельцам квартиры, а у них будет год на то, чтобы найти нужную сумму и приобрести долю. Этот проект даже не преодолел первого чтения и был возвращён автору со ссылкой на третью часть статьи 104 Конституции РФ: такой законопроект может быть внесён только при наличии заключения Правительства Российской Федерации. Почему? Потому что обязательное обращение в суд для распоряжения имуществом предполагает выплату государственной пошлины, пошлина является налоговым платежом, а законопроекты о введении налогов не допускаются к рассмотрению без заключения правительства.
Елена Евсеева, в свою очередь, считает, что дело не в законах. «Ведь закон и так не позволяет продавать либо дарить долю постороннему лицу, у которого нет своей доли в собственности на квартиру, только совладельцу! По закону, совладелец, который хочет разделить собственность, должен обратиться в суд за денежной компенсацией за свою долю от других совладельцев или по согласию выставить всю квартиру на продажу и разделить средства согласно долям. Проблема в правоприменении и в нарушении законов Росреестром, судами, в бездействии прокуратуры и полиции, в правовой безграмотности нотариусов. Квартирные рейдеры — исполнители, только верхушка коррупционной схемы грабежа граждан, мелких собственников своих квартир».
Здесь крутятся немалые суммы. Здесь всегда есть предложение и спрос. Здесь можно разживиться крышей над головой. Здесь много аферистов и еще больше спекулянтов. Здесь твои незнания работают против тебя. Таких «здесь» можно перечислять немалое количество. Главное, что все они определяют одну сферу - сферу недвижимости. В данной статье мы хотим поговорить про некоторых участников - риэлторов «не чистых на руку», схемы черных риэлторов и как работают черные риэлторы .
Кто такие черные риэлторы? Термин «черный риэлтор» появился в середине 90 -х годов. Ранее, когда еще существовал СССР, сделками с недвижимостью занималось специальное ведомство «бюро по обмену жилой площади». Но даже тогда можно было встретить маклеров, которые незаконно занимались махинациями.
Первые официальные случаи незаконных операций с недвижимостью были зафиксированы в Москве. Далее - только в крупных мегаполисах. Связано это было с очень высокой стоимостью квартир. Схемы черных риэлторов не славились разнообразием, в отличии от современных. Но, тем не менее, раскрыть эти дела было непросто. Некоторые преступления совершались одним риэлтором. Другие же - целыми группировками. На тот момент многих интересовал вопрос: «Как работают черные риэлторы ?». Но учитывая уровень влияния некоторых из них, этот вопрос оставался неотвеченным из-за того, что вместе с черными риэлторами в цепочке были и нотариусы и правоохранительные органы, и даже работники комитетов и ведомств.
Учитывая такую «крышу»,становится понятным, почему уровень раскрываемости по махинациям с недвижимостью был минимальным.
Как работают черные риэлторы.
Как известно, риэлтор должен быть хорошим психологом. В то же время, «черный риэлтор» - это великолепный психолог. Тонко и проницательно чувствуя все проблемные аспекты жизни клиента, он, со своим сочувствием полностью заполняет всю пустоту жертвы. Почувствовав надежного и близкого по духу человека, клиент полностью открывает свою душу и доверяет риэлтору как себе, что и приводит к еще большему психологическому срыву. Были зафиксированы случаи, когда после умелой работы «черного риэлтора», люди в лучшем случае попадали в психиатрические клиники. В худшем - заканчивали жизнь самоубийством. Но, не смотря на это, риэлторы продолжают свою деятельность на пути к богатству.
Схемы черных риэлторов.
Вообще черные риэлторы играют на человеческой жадности. При продаже хочется на руки получить максимальную сумму, в то время как при покупке, хочется видеть шикарные апартаменты по самой низкой цене.
Мы хотим рассказать, как работают черные риэлторы и самые распространенные схемы черных риэлторов. Все примеры приведены на самых обыкновенных жизненных ситуациях:
1. Некоторое АН «N»,предоставляет услуги по поиску квартир в строящемся доме. После заключения договора просит перечислить полную стоимость объекта на имя агентства, так как они являются доверенным лицом застройщика и все финансовые расчеты происходят именно с ними. Далее, после того, как доверчивые покупатели перечисляют деньги, эта сумма начинает курсировать между третьими лицами, так и не дойдя до застройщика. Из-за того, что все участники намеренно не выполняют свои обязательства, все договора расторгаются. Деньги оседают на счетах «левых» фирм, а компания-застройщик заявляет о том, что конкретно с ними никаких договоров об инвестициях не подписывалось, а значит, она никому ничего не должна.
2. Сговоры частных риэлторов и хозяина объекта недвижимости не редки. Частный риэлтор предлагает Вам замечательную квартиру, за которую Вы платите как и положено. Дополнительно оплачиваете комиссионные. Через какое-то время, к квартиросъемщикам приходит хозяин и мило просит освободить квартиру по каким-то обстоятельствам. Отдает залог за последний месяц. В итоге хозяин и риэлтор делят между собой сумму комиссионных и полную оплату за месяц (хоть месяца в квартире никто не прожил).
3.
Другая, не менее распространенная ситуация поджидает тех, кто не знает как работают черные риэлторы
. Представившись хозяином квартиры, он пускает новых жильцов. В итоге, через неделю приезжают реальные хозяева или проживающие здесь, которые и не догадываются о новых квартирантах.
4. Схемы черных риэлторов бывают такими, что в них тяжело и поверить. Простое стечение обстоятельств, которое может обернуться печальным концом. Хозяин квартиры уехал на длительное время заграницу, а до этого был утерян или украден его паспорт. «Риэлторы» подделывают все необходимые документы и продают квартиру, как свою. Главным условием является не приватизация квартиры, потому как в госреестре остается копия паспорта хозяина и всех участников приватизации, и при сделке это может раскрыть мошенников.
5. Наличие «своих людей» в различных конторах ни для кого не секрет. Схемы черных риэлторов так же могут быть с ними связаны. Начиная от нотариусов, заканчивая правоохранительными органами.
6. Двойные продажи осуществляются, зачастую, опять с застройщиками, которые могут продавать одну жилплощадь разным людям.
7. Продавая квартиру, черные риэлторы не говорят и о наличии временно снятых с учета жильцов в данной квартире. После их возвращения, они имеют полное право вернуть свою недвижимость.
8. С участием риэлтора и хозяина может проходить и продажа квартиры с получением задатка. Покупатели вручают задаток риэлтору, при это нигде данный процесс не указывают. Риэлтор и хозяин делят его пополам, после чего договор купли-продажи расторгается. Деньги никто не возмещает.
9. Жадность и экономия - две разные вещи. Не желая платить комиссионные риэлтору, Вы решаете заняться поиском самостоятельно. Прочитав огромное количество объявлений, понимаете, везде одни посредники. Но тут, как спасательный круг, Вам на глаза попадается фирма, которая продает самые новые и проверенные базы недвижимости, исключительно от «хозяина». Покупая ее практически за копейки, в сравнении с ценами риэлтора, начинаете обзванивать и понимаете всю суть махинации. Часть из этих номеров не существует, часть - , часть - которые вообще впервые слышат о таком.
10. Лже договор заключают зачастую с небольшими фирмами, которые отличаются своей дешевизной. После обращения и заключения с такими фирмами договора, они начинают затягивать данный процесс, но расторгнуть сделку Вы уже не можете, так как в самом низу, маленькими буквами было подробно расписано, что данную сделку Вы можете совершать только с участием этой фирмы в течение нескольких лет. При досрочном расторжении, Вы обязаны выплатить определенную сумму, и процент от стоимости сделки.
После вышесказанного, хочется пожелать всем клиентам: БУДЬТЕ БДИТЕЛЬНЫ.
Видео к тексту
Оставить свой комментарий
Этим словосочетанием называют людей, которые совершают преступления на рынке недвижимости. Из-за их действий люди лишаются своих квартир, а иногда и жизни. В России такие преступники появились в «лихие» 90-е годы прошлого века. Существуют они и в настоящее время.
«Черный риелтор» может работать и в одиночку, и с сообщниками. Обычно он предлагает стандартный услуги по купле-продаже и найму недвижимого имущества, но чаще всего своих обязательств не выполняет. Главное для такого человека - получение выгоды для себя. Также он не имеет никаких сертификатов, которые подтверждали бы его право заниматься этой деятельностью. Зачастую «черными риелторами» являются бывшие сотрудники агентств недвижимости, которых уволили за какую-нибудь провинность.
Помимо риелторов в состав преступных групп могут входить нотариусы, работники муниципальных учреждений, представители правоохранительных органов.
В сфере недвижимости большая часть преступников возникла после отмены лицензирования. Поэтому при совершении сделок с недвижимостью посредником может оказаться кто угодно. Сегодня настоящие риелторы считают важным снова ввести систему лицензирования, чтобы обезопасить граждан от преступников.
Кто входит в группу риска
«Черные риелторы» ищут своих жертв в основном среди тех, кто не способен защитить себя сам. Это одинокие пенсионеры, малолетние, малоимущие, граждане с разными заболеваниями (в т.ч. и психическими). Помимо того, жертвами недобросовестных риелторов становятся неработающие граждане, которые ведут асоциальный образ жизни и злоупотребляют наркотиками и спиртными напитками. Главное условие – это наличие у них собственной жилой площади, а также отсутствие супругов и близких родственников.
Тем не менее, что жертвой «черных риелторов» может оказаться любой человек. Основными причинами этого являются невнимательность и неосторожность при выборе посредника, юридическая безграмотность. Поэтому при заключении сделок с недвижимостью очень нежелательно обращаться к малоизвестным агентствам и непроверенным маклерам.
Как обезопасить себя и своих близких
Внимательно присматривайтесь к окружению ваших одиноких родственников и общайтесь с ними. Приглашайте своих родственников к себе в гости, с его новыми друзьями, наблюдая за которыми вы сможете лучше определить их истинные намерения и цели.
Если ваш родственник не способен правильно понимать значения своих действий, вы можете подумать над тем, чтобы установить над ним опеку. Этим вы сделаете его неинтересным для недобросовестных маклеров, ведь он сам, без вашего ведома, не вправе подписывать документы.
Заключать сделку купли-продажи недвижимости лучше через надежные и проверенные агентства недвижимости. Обращаясь в такую организацию, внимательно ознакомьтесь с ее документами и реквизитами. Юридический и фактический адреса обязательно должны совпадать.
Требуйте от руководства фирмы и сотрудников заключения договора на посреднические услуги. Помимо того, обращайтесь к опытным юристам, чтобы они проверили, правильно ли оформлены все документы.
В последнее время все чаще встречается такое выражение как черные риелторы Москвы или квартирные рейдеры - это люди, которые своей профессией избрали мошеннические действия и присвоение права собственности на квартиры и земельные участки. Почему черные риелторы Москвы (квартирные рейдеры) находятся под защитой закона?
История 1: Черные риелторы
Черные риелторы Москвы (квартирные рейдеры) используют такой метод как оспаривание договора купли-продажи квартиры. Для этого черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) применяют любые, самые неожиданные и бредовые аргументы.
Молодой человек, назовем его Алексей, приобрел жилплощадь в престижном районе. Все документы на квартиру были в абсолютном порядке, никаких проблем с опекунским советом или совладельцами жилья не предвиделось. Сделка была совершена, стороны в присутствии нотариуса подписали и заверили договор купли-продажи, Алексей получил документы и ключи, прошлый хозяин, назовем его Виктор, — деньги. Новый владелец начал обживать свою квартиру, а предыдущий — выехал, не оставив никакой информации о своем месте пребывания.
Через некоторое время к Алексею приходят так называемые черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) и утверждают, что квартира принадлежит им, и в доказательство представляют судебное решение, где говорится, что договор между Алексеем и Виктором расторгнут, а бывший собственник квартиры обязан продать ее нежданным визитерам. Основанием для этого судебного решения стал заключенный между Виктором и визитером договор о продаже квартиры. Другими словами, Виктор вроде бы обещал продать свою собственность именно данному человеку, но слово не сдержал. Соответственно, «обманутый» приобретатель явился в суд, требуя расторгнуть якобы незаконный договор. Суд удовлетворил исковые требования и вынес заочное решение, так Алексей формально перестал быть владельцем квартиры.
Парадокс в том, что суды в таких случаях, признав недействительным договор купли-продажи и обязав покупателя продать недвижимость на которую претендуют черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры), ничего не говорят о деньгах, чем и пользуются черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры). Суд обязал Алексея освободить квартиру в течение двух недель со времени вступления в силу решения суда. То есть именно в тот день, когда черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) навестили ни о чем не догадывающегося молодого человека. Конечно, Алексей отказался освободить квартиру и обратился в суд, требуя отменить незаконное решение. Но в том то и дело что срок апелляционного обжалования истек, и пока Алексей искал справедливость, черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) с помощью госисполнителей и милиции заняли квартиру и поменяли замки. Более того, на основании судебного решения черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) получают в БТИ новые правоустанавливающие документы на квартиры.
Не сомневайтесь, пока Алексей ищет справедливости в судах черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) перепродадут квартиру несколько раз.
Комментарий адвоката
Черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) платят большие деньги, чтобы суд приравнял устный договор к письменному. Главным аргументом для признания договора состоявшимся в подобном случае предстают показания свидетелей. Шансов у Алексея немного, но как говорят в борьбе побеждает сильнейший. Черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) рассчитывают, что пострадавший увязнет в судах и они успеют перепродать квартиру. Здесь очень много будет зависеть от адвоката и от сроков начала обжалования решения суда.
История 2:
Черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) часто используют помощников в своих темных делах. Например, продавец, подписав договор купли-продажи, не желает освобождать проданную жилплощадь и передавать новому хозяину ключи и подает исковое заявление, требуя расторгнуть договор.
Именно в подобную ситуацию попала Виктория. Квартиру она приобрела у одинокого дедушки, участника войны. Договор предусматривал освобождение жилплощади не позднее двух недель. В нем же было отмечено, что деньги за жилплощадь продавец получил. Но через две недели, когда Виктория собралась заселиться в новую квартиру, ее ожидал неприятный сюрприз. Бывший собственник не собирался покидать помещение. Виктория подала заявление в милицию. Но правоохранители ничего предпринять не смогли — ветеран предоставил множество документов, доказывающих право собственности на спорную квартиру, в том числе ордер 1985 года, свидетельство участника боевых действий, паспорт и справку-характеристику из БТИ, где значился владельцем. Милиционеры не выдержали такого бумажного напора и отступили, предложив Виктории подать исковое заявление в суд о выселении бывшего собственника и добиваться освобождения квартиры с помощью судебных приставов. Виктория так и сделала. Однако в суде продавец начал утверждать, что договор он заключал, находясь в невменяемом состоянии, чем и воспользовались действующие в сговоре нотариус и покупатель. Свое обвинение он подкреплял медицинскими справками из клиники, где отмечалось, что в его анализах были обнаружены следы наркотических веществ. Мало того, продавец выставил встречный иск, требуя расторгнуть договор. В качестве представителей ветерана, который собственной персоной в суде почти не появлялся, за него действовали энергичные молодые люди, как вы и догадались, черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры), якобы родственники, предъявившие доверенность от ветерана.
Проблема осложнилась еще и тем, что черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) заявляли, что денег бывший собственник так и не получил. Хотя в договоре и было отмечено, что «расчет был произведен до подписания данного договора», никаких иных подтверждений сделки не существовало. Это дело в суде находится уже более трех лет, однажды суд принял сторону продавца, но апелляция возвратила дело на повторное слушание. Другой судья провозгласил вердикт в пользу Виктории, но апелляция снова возвратила дело в первую инстанцию.
Комментарий адвоката
Тупиковая ситуация. До принятия решения судом приобретатель ничего не в состоянии сделать. Более того, не очевиден факт, что суд согласится с правотой Виктории. Основная рекомендация — производить расчет с продавцом через банк. В этом случае черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) не смогут доказать, что продавец не получал деньги, — банковские документы являются вескими доказательствами.
История 3:
Черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) применяют данный метод при захвате неприватизированных квартир, формально находящихся в резерве райгосадминистрации. Причем период, в течение которого проживают нынешние владельцы в квартире, роли не играет.
Вера и Евгений, проживающие в квартире родителей Евгения, выделенной им много лет назад в порядке очереди, с ужасом узнали, что их намереваются выселять. Причина — решение суда о признании незаконным выдачи ордера. Якобы преимущественное право на искомую жилплощадь имели не родители, а третьи лица, которые и были незаконно обделены. О том, что иск рассматривался в суде и по нему уже принято решение, теперешние обитатели квартиры узнали от госисполнителей, явившихся выселять жильцов. Ответчик — райгосадминистрация, которую в процессе представлял какой-то сотрудник, якобы признала собственную вину и аннулировала ордер. Более того, выяснилось, что это решение суда уже прошло этап апелляционного обжалования и было признано законным.
Конечно, теперешние жильцы квартиры начали борьбу за недвижимость. Это, конечно же, были черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры). Во-первых, представили в суд иск о признании незаконной выдачи ордера на других лиц. Во-вторых, вышли в МВД и прокуратуру с заявлением о превышении служебных полномочий сотрудником РГА. В-третьих, обратились в апелляционный и Верховный Суд с просьбой провести новое слушание дела.
Надо сказать, все эти действия нужного эффекта не имели — суд первой инстанции отказал в принятии иска в производство, апелляционная и кассационная инстанции обещали отреагировать «в порядке очереди», а МВД и прокуратура посоветовали обратиться в суд. Между тем черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) успели приватизировать квартиру и продать ее третьим лицам. И уже третьи лица подали исковое заявление о выселении нынешних жильцов. На это заявление суд отреагировал с завидной оперативностью и обязал жильцов выселиться, жэк — снять их с регистрации, а госисполнителей — способствовать новым собственникам освободить помещение.
Комментарий специалиста
Основная ошибка — квартира не была вовремя приватизирована. Если бы жильцы позаботились об этом раньше, проблем могло вообще не возникнуть. Черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) иногда вступают в сговор с чиновниками, основной удар следует направить на отмену судебного решения в апелляции, привлечь к этой ситуации больше внимания, писать в прокуратуру и мэрию. При этом обо всех адресатах сообщать чтобы знали и черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры), и судьи, принимавшие решения, и чиновники. Эффект предсказать трудно, однако моральное давление никогда не бывает лишним.
История 4:
Зачастую при захвате квартир Москвы (квартирные рейдеры) идут на подделку более серьезных документов. В частности, подделывают доверенность на защиту интересов в суде.
Юрий, успешный частный предприниматель, лишился квартиры по мировому соглашению, совершенному якобы от его имени в суде. Один из его деловых партнеров подал исковое заявление, требуя взыскать с Юрия долг за якобы поставленный, однако не оплаченный товар. При оборотах частного предпринимателя приблизительно 300 000 в месяц, истец заявлял, что поставил товар на сумму свыше 3 000 000 рублей. Ни об одном заседании суда Юрий не ведал — посланные ему повестки исчезали, не доходя до адресата. Интересы Юрия в суде защищал якобы его друг, на самом деле черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры), предъявивший доверенность, дававшую ему фактически неограниченные полномочия. Доверенность была удостоверена частным нотариусом из Московской области. Судья, ведущий дело, не поинтересовался, с чего бы это два москвича для нотариального удостоверения доверенности ездили в область за сто километров от столицы. В ходе судебного процесса стороны изъявили желание заключить мировое соглашение. В счет выплаты долга «представитель» Юрия отдавал истцу квартиру, которая была оценена в 3 000 000 рублей. «Представитель» Юрия между тем выехал в неизвестном направлении. Подобным образом поступил и «нотариус», заверивший доверенность.
Черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) провели очередную схему мошенничества, Юрий узнал об этом от новых жильцов, которые приобрели квартиру у предпринимателя, взявшего ее по мировому соглашению. В этой ситуации закон встал на сторону «добросовестных покупателей», хотя претенденты на жилье, ни разу не посмотревшие приобретаемую квартиру, вызвали определенные подозрения. Тем не менее вооруженные решением суда о выселении, в сопровождении милиционеров и судебных приставов претенденты явились в квартиру и в буквальном смысле выбросили Юрия на улицу.
В настоящее время Юрий пытается добиться справедливости, обращаясь в суд, прокуратуру. Но доказать, что ключевой документ в деле — доверенность на имя «друга» — фальшивая, ему пока не удалось. Да и не факт, что даже расторжение мирового соглашения позволит вернуть квартиру — с точки зрения закона, теперешние обитатели — добросовестные приобретатели.
Комментарий адвоката
Противодействовать атакам, которые совершают черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры), оставаясь в рамках правового поля, фактически невозможно. Все ключевые документы подделаны, а судьи формулируют решение в пользу риэлторов. В подобном случае следует постараться добиться ареста квартиры, чтобы ее снова не перепродали, любым способом добиться ареста имущества первого истца («кредитора») и потом, не спеша, доказывать факт подделки. Далее необходимо доказать незаконность всей цепочки договоров, требуя выписки новых жильцов. Средства «добросовестным приобретателям» пусть возвращает «партнер», продавший им недвижимость, — для этого и арестовывается его имущество.
История 5:
Черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) - обман по семейному.
Даже если продавец земельного участка сообщил, что он не состоит в браке и никаких дополнительных обязательств не имеет, встречаются истории, когда черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) появляются в виде его «второй половины» с иском о расторжении договора. Николай не так давно купил небольшой земельный участок. В присутствии нотариуса стороны произвели расчет, покупатель получил в собственность кусочек родины, а продавец — некоторую сумму в твердой валюте. Но не прошло и месяца, как в местный суд обратились черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) в виде некой женщины которая заявила, что она - жена продавца. Хотя официально их брак зарегистрирован не был, они уже долгое время проживали вместе и вели совместное хозяйство. Супруга уверяла, что решение о продаже муж принимал без ее ведома и согласия, и требовала расторгнуть договор купли-продажи земли. Суд, согласившись с ее аргументами, объявил сделку недействительной и обязал продавца вернуть покупателю полученные деньги.
Однако в этом случае возник сразу целый ряд проблем. Во-первых, рыночная стоимость земли за время процесса увеличилась, следовательно, соотношение деньги/купленная земля изменилось не в пользу Николая. Во-вторых, для минимизации суммы госпошлины и иных платежей стороны указали в договоре сумму, гораздо меньше реальной. В-третьих, продавец утверждал, что деньги он уже потратил и необходимой суммой просто не располагает. Правда, он соглашался выплачивать долг равными частями в течение нескольких лет.
В настоящее время Николай пытается добиться в апелляционном суде отмены решения суда первой инстанции и получить свою собственность по договору купли-продажи или взыскать ее в качестве погашения долга.
Комментарий специалиста
Первое: чтобы не происходило подобных ситуаций, имеет смысл указывать в договоре реальную сумму, пусть и придется заплатить несколько больше различных пошлин.
Второе: стоит проверить, есть ли у продавца законная или гражданская супруга, вплоть до визита к нему по месту жительства и опроса соседей. И если существует подозрение, что супруга может внезапно появиться, требовать ее согласия.
История 6:
Черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) применяют способ земельного рейдерства — отмена в судебном порядке государственного акта на землю, оформленного местным советом. Первичным документом, свидетельствующим о праве собственности на землю, является государственный акт. Обычно первым владельцем земли является член местной общины, получивший участок в порядке распределения земельных паев.
Александр купил землю у вторичного собственника, который ранее приобрел ее у жителя одной из деревень. Но через недолгое время Александр с удивлением обнаружил на собственном участке приметы начинающейся стройки. Попытки узнать, с чего вдруг на принадлежащем ему участке кто-то что-то строит, ни к чему не привели — строители просто ссылались на приказ свыше и отказывались объяснять, кто им дал распоряжение. В сельсовете, куда обратился встревоженный собственник, выяснилось следующее: два месяца назад был проведен судебный процесс относительно законности выделения земли. В ходе судебного рассмотрения ряда госактов, в том числе и выделенный бывшему хозяину земли, которую приобрел Александр, был признан недействительным. Участок получил другой житель деревни, который тут же продал его большой строительной компании, выкупившей, кроме этого, ряд смежных участков.
В настоящее время Александр вместе с несколькими другими несостоявшимися владельцами пытается отстоять свое право на недвижимость. Правда, в данном случае их оппонентом стали черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) в виде строительной компании и добиться справедливости бывшим собственникам будет сложно.
Комментарий адвоката
Часто на множество участков в престижных местах выдано по два-три, а то и больше актов на землю. Единственный выход: пытаться отстоять свою правоту и законность владения недвижимостью в суде. Превентивные меры: проверить землю перед приобретением и обзавестись информатором в сельсовете, который будет вовремя сообщать об исках и появляющихся проблемах.
Случай 7:
Еще один распространенный метод захватить чужую землю — построить на ней что-либо, а после этого в судебном порядке признать землю своей.
Таким образом лишился большой части своей земли Роман. Участок он приобрел давно, только вот до застройки или хотя бы ограждения земли забором никак не доходило дело — то времени нет, то денег. После долгой зимы приехав на природу с друзьями, Роман с удивлением обнаружил на своем участке некое строение. Попытка узнать у его жителей, что это, собственно, такое и каким образом оно возникло на чужой земле, привела к, мягко говоря, неожиданным результатам. Выяснилось, что строение, земля под ним и часть участка принадлежат не Роману, а черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) произвели самострой. Те построили дом, хоть и на чужом участке, но из собственных материалов и сами оплатили работу строителей. Постфактум зарегистрировали в местном совете и в судебном порядке подтвердили законность застройки. Мало того, тем же постановлением суда они получили в собственность надел земли непосредственно под домом и еще некоторый участок — для обслуживания строения. В результате черные риэлторы Москвы (квартирные рейдеры) стали владельцами почти половины участка Романа. Конечно, суд обязал их выплатить некоторую компенсацию Роману, однако сумма была в несколько раз меньше, чем реальная стоимость участка.
В настоящее время Роман решает, договориться ли с самостройщиками по-хорошему, приобретя у них землю, продать им остаток своего участка или ввязаться в судебную (и не только) войну. В частности, оспаривать в апелляции решение суда первой инстанции, оградить строение забором и препятствовать проникновению в него либо же попросту темной ноябрьской ночью снести самострой.