Что такое переуступка прав. Нужно ли платить налог? Важно при оформлении

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия - это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки . По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

• инвестиционные соглашения;
• предварительные соглашения купли-продажи;
• предварительные соглашения долевого участия;
• вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно . В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке:

Комментарии (35)

Елена | 2015/12/01

у меня идет суд, приобрели квартиру у ген.подрядчика, продавец уведомил инвестора о переуступке, но за несколько месяцев до этого, инвестор продал наше квартиру третьему лицу, потом ее же передал застройщику, а те оформили на нее право собственности и перепродали родственникам. Я пока еще не уверена в исходе дела. А статья замечательная, только вот в моем то случае что делать?

admin | 2015/12/07

Здравствуйте Елена! Поскольку в вашем случае, скорее всего, имеет место нарушение условий договора одной из сторон, вы как добросовестная сторона договора имеете право на получение компенсации. Кроме того, поскольку дело находится на рассмотрении в суде, решение будет принято судом на основе доказательств и документов, имеющихся в материалах дела.

Марина | 2016/01/24

Мда……теперь и у меня сомнения в моей сделки. подала документы в росреестр….оформила квартиру в ипотеку и теперь сомневаюсь в том, что дом сдастся во время…..и сдастся ли….слухи пошли, что застройщик готовит документы на банкротство….страшно….что далать не знаю

/Н | 2016/02/07

Спасибо за статью, доступно для понимания… пробовала читать на другом сайте на эту тему, поняла что сильно хочу спать…

Ирина | 2016/07/05

Боже, если б все ньансы я знала раньше. У меня дду с ипотекой.строительство домов встало. Введут дома или нет, неизвестно. и теперь 15 лет платить ипотеку за воздух? Я просто не доживу до этого….. Теперь я понимаю, как страшно жить в России!

Анастасия | 2016/11/26

А как быть в таком случае? Мы хотим трехкомнатную квартиру обменять на две однушки. Позвонила баба, которая должна уже вот-вот получить ключи от сданного ЖСК, а нам предлагает обменяться по договору переуступки.. Не получится ли так, что мы оформим на нее нашу трешку, а она вместе с теми двумя квартирами еще и ипотеку на нас повесит???
Т.к. в статье сказано, что по этому договору переходят и права, и обязанности новому покупателю.

admin | 2016/12/09

Здравствуйте Анастасия! Перед проведением сделки вам необходимо детально ознакомиться со всеми документами на недвижимость, а также получить информацию о наличии каких-либо обременений в отношении данных объектов недвижимости. Что касается ипотеки, то по договору переуступки права требования ипотечные обязательства переданы быть не могут или могут быть переданы только с письменного согласия банка и стороны, принимающей обязательство.

Мария | 2017/11/02

Добрый день! Приобрела квартиру по договору цессии и в договоре есть следующий пункт: “Застройщик не имеет финансовых обязательств, возникших на основании настоящего Соглашения между цедентом и цессионарием. В случае отказа цессионария от приобретения прав требования на объект долевого строительства, расторгается настоящее Соглашение, а не Договор. Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора, я буду иметь дело с той фирмой, у которой приобретала квартиру, а не застройщиком?

admin | 2017/11/21

Здравствуйте Мария! Да, совершенно верно. Какие-либо претензии вы сможете предъявить уже непосредственно к фирме, у которой приобретаете недвижимость.

Светлана | 2017/11/21

Спасибо за полезную информацию! Собираюсь покупать квартиру в новостройке. Дом сдан, квартиры распроданы. Увидела вариант дешевле, чем у застройщика. Предлагают купить субподрядчики по договору переуступки. Схема такая: застройщик НИКП заключил ДДУ с инвестором ПроекИнвест, инвестор уступил право требования подрядчику МФС(входящему в группу компаний ДСК), тот -МФС уступил право требования ДСК, а ДСК уступил прово Вертикали. Так вот, Вертикаль и предлагает квартиру. Вот такая сложная цепочка. Может посоветуете как поступить в данном случае?! Спасибо!

admin | 2017/11/30

Здравствуйте Светлана! Покупка жилого помещения по договору переуступки права требования является законной сделкой, в полной мере соответствующей действующему законодательству. Если жилой дом сдан и введен в эксплуатацию, вы сможете без каких-либо опасений приобретать жилое помещение в собственность по договору переуступки права.

Ирина | 2017/12/12

Здравствуйте! Я купила нежилое помещение по договору цессии, был официально зарегистрирован и первоначальный ДДУ, и договор цессии и впоследствии право собственности. Сейчас регистрационные записи в ЕГРП у всех собственников по решению суда аннулированы. В моем случае мне нужно подавать иск к застройщику, или к продавцу-физ.лицу?

admin | 2017/12/26

Здравствуйте Ирина! В первую очередь, для точного ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с решением суда, а также основаниями, в связи с которыми записи из ЕГРП были аннулированы, а право собственности – прекращено. В вашей ситуации иск необходимо предъявлять непосредственно к стороне, нарушившей ваши права. Это может быть как и застройщик, так и сторона договора цессии, именно поэтому для точного установления всех обстоятельств необходим подробный анализ судебных материалов состоявшегося разбирательства.

Анастасия | 2018/02/24

Добрый день! Хотим купить квартиру по пернуступке, но у первого дольщика уже есть ает приема-передачи и ключи на руках. Застройщик готов его аннулировать, но нам немного страшновато, т. К. Не понятно, насколько это все законно и какие риски могут быть. Спасибо!

admin | 2018/03/03

Здравствуйте Анастасия! Покупка жилья по договору переуступки права требования допускается только до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Если вы доверяете застройщику и сторонам сделки, а также если акты приема-передачи квартиры (их оригиналы) будут аннулированы в вашем присутствии, вы можете согласиться на проведение данной сделки, однако, в любом случае, сделка заведомо совершаемая с нарушением требований закона не является по своей природе чистой и безопасной сделкой

Андрей | 2018/03/30

Спасибо за статью. А вот как быть если квартира по договору уступки продавалась несколько раз, то есть Подрядчик продал права другому юр. лицо а юр. лица квартиру покупает физ.лицо. Какими документами закрываются обязательства между Подрядчиком и юр. лицом? Акты сверки взаимозачета?

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Андрей! В подтверждение отсутствия задолженности по договору сторонами могут быть представлены любые документы: например, могут быть представлены как акты сверки расчетов, так и справки об отсутствии задолженностей.

Галина Курнева | 2018/04/02

Договор долевого участия был оформлен между застройщиком и подрядчиком, дом сдан. После этого подрядчик заключает договор цессии с гражданином К., после этого гражданин К. заключает договор цессии с гражданином Г., сейчас гражданин Г. Заключил договор цессии со мной, договор отдали на госрегистрацию, кроме того,все предварительные договоры цессии проходили госрегистрацию. Вопрос: от кого и по какому документу я должна получить квартиру? Насколько я в курсе, право собственности на квартиру не оформлялось… Кто должен оформлять Акт приема передачи квартиры мне- застройщик? И как я могу быть уверена, что предыдущие обладатели права на квартиру его полностью оплатили и не реализовали?

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Галина Курнева! Акт приема-передачи квартиры должен с вами подписываться застройщиком, поскольку в соответствии с договором цессии к участнику договора переходят все права и обязанности – то есть, к вам переходит право на приемку квартиры и получение ключей. Факт подписания договора цессии при наличии в нем соответствующих условий подтверждает отсутствие задолженностей по оплате квартиры. Для подтверждения отсутствия задолженности по оплате квартиры вы можете обратиться к застройщику или запросить необходимые документы у второй стороны по договору.

Светлана | 2018/09/20

Здравствуйте. Хочу приобрести квартиру в строящемся доме, по переуступке, при непосредственном участии застройщика (застройщик и будет подготавливать все необходимые документы для регистрации сделки)… Оплата через аккредитив в Сбербанке. На какие моменты необходимо обратить особое внимание, кроме тех, которые указаны в статье? Из неё я в основном поняла только то, что необходимо убедиться что квартира продавцом оплачена, и долгов за этот объект перед застройщиком нет.
В каком случае впоследствии сделка может быть аннулирована судом – как у некоторых комментаторов? Где можно найти типовой договор переуступки, что бы хотя бы примерно представлять, как он должен быть оформлен юридически грамотно?

admin | 2018/09/21

Светлана | 2018/10/28

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, у кого лучше риобрести квартиру в новостройке у инвестора или застройщика.

admin | 2018/11/07

Здравствуйте Светлана! В наибольшей степени интересам покупателя отвечает приобретение квартиры у застройщиков, поскольку в данном случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ и ФЗ «О защите прав потребителей», на основании которых покупатель имеет определенные гарантии по защите своих интересов в случае нарушения застройщиком условий действующего договора.

Елена | 2019/01/12

Здравствуйте,хочу у вас уточнить информацию если оформлен договор цессия..и его признает суд не действительным..кому остаётся права собственности на квартиру?(банкротство застройщика)

admin | 2019/01/28

Здравствуйте Елена! В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Окончательное решение о правах на жилое помещение после признания сделки недействительной будет принято судом с учетом всех обстоятельств дела.

Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2019 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.

По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.

Основные моменты

Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?

Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.

Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.

Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.

Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.

Необходимые термины

Каковы преимущества и недостатки

Плюсы сделки:

Минусы:

Правовое регулирование

Данный вид сделок регулирует такой документ:

Согласно законодательству:

1. Права требования нужно документально удостоверить.
2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
4. Договор подлежит регистрации.
5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

Что означает переуступка квартиры в новостройке

При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.

Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.

И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли в строительстве.

Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:

• уступка по соглашению долевого участия;
• предварительное соглашение о покупке.

Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.

Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной .

При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. и цессионарии таких обязательств не имеют.

Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Лицо заполняет , прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.

Как правильно оформить недвижимость

Чтобы заключить договор, следует:

• иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
• подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
• получить согласие третьих лиц;
• снять обременения;
• подготовить соглашение переуступки.

Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.

В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.

Этапы оформления такие:

Стоит пересмотреть документы застройщика	свидетельство о регистрации фирмы; учредительские документы; разрешение на строительство; бухотчеты за квартал; на земельный участок; образец проектной декларации; справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство
Далее собирают документы и разрешения на проведение сделки	При покупке жилья в ипотеку стоит подписать закладные и составить . Нужно также получить согласие супруга. Продавец уведомляет о своем намерении и получает от него разрешение. Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы: паспорта сторон; первичное соглашение; согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде; справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком; на проведение сделки
Оформляют договор	—
Регистрируют соглашение в госорганах	Для этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают . Подписывают заявление, которое составит регистратор. Далее выдается о том, что получены документы у регистратора. Документы будут готовы чрез 10 дней

Важно при оформлении:

Как продать такое жилье

Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.

Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой за действия или бездействие строительной компании.

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

Видео: что такое переуступка квартиры в новостройке

Поэтому профессиональные юристы рекомендуют при составлении соглашения предусмотреть пункт, который обяжет дольщика поручиться за застройщика.

Заключение договора

Требования к договору цессии:

1. Он должен быть письменным.
2. Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
3. Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.
4. Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
5. Указывают сумму.
6. Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.

Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.

После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.

Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.

Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.

Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:

• сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
• описание квартиры;
• права и обязательства каждой стороны;
• порядок и сроки расчетов;
• дата, подписи.

Чем это опасно (подводные камни)

Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:

Договор цессии чаще составляется, если есть проблемы такого плана:

Застройщик постоянно затягивает сроки сдачи и продляет строительство, и не может окончить работы	В итоге инвесторы передают права и обязательства иному лицу. Подойдет такой вариант тем, кто не спешит получить недвижимость. Главное своевременно определить, почему возникают задержки в работах
Инвесторы могут разочароваться в качестве строительного проекта	Тогда стараются передать право собственника иному дольщику. Важно пересмотреть все документы, а также текущее состояние строительных работ. Для этого можно привлечь независимого оценщика
Если есть риск того, что строительная компания станет банкротом	Дольщики заключают договор цессии, чтобы спасти свои средства, что были вложены

Сделка должна быть честной. Если переуступку оформляют задним числом, то возможны такие последствия :

• уголовная ответственность дольщика;
• признание сделки недействительной;
• отказ нотариуса вести данное дело, так как он не имеет права прописывать недостоверные сведения в документе.

Чтобы снизить риски:

• сравнивайте стоимость квартиры с рыночными (не допускается завышение или занижение цены);
• проверяйте компанию, что строит дом — какая репутация, не подавались ли ранее на нее иски, имеет ли лицензию и т. п.;
• осмотрите расположение здания (какова инфраструктура);
• уточните, на какой стадии строительства находится здание;
• подпишите соглашение, проверив сроки, гарантии и цену объекта;
• осмотрите квартиру, чтобы выявить недостатки.

Есть несколько финансовых вопросов, которые должны решаться покупателем:

Не все компании, что занимаются строительством дома, соглашаются на совершение сделок по переуступке. Причина этого — желание сохранить имидж фирмы.

Да и стоимость готового жилья выше, поэтому такие сделки для застройщиков не выгодны. Самый выгодный способ приобретения квартиры — покупка у застройщика.

Но стоит быть внимательным, чтобы не попасть на мошенников, которые прекрасно разбираются как обойти закон, и получить выгоду.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Продавать квартиру в новостройке можно по разным причинам: кто-то купил жилье в инвестиционных целях и планирует вернуть инвестиции, у кого-то просто меняются жизненные обстоятельства. Но если дом всё ещё строится, т.е. дом не был сдан в эксплуатацию, то процедура будет одна: продажа квартиры по переуступке прав. Сам по себе этот тип сделки давно отработан на рынке, однако это не значит, что реализовать свою недвижимость будет легко. Портал сайт попросил экспертов разъяснить, какие сложности поджидают частного продавца, а главное - как с ними бороться.

Частные продавцы откладывают сделку до лучших времён

Сегодня продажа квартиры в новостройке по переуступке прав - довольно распространенное явление, поскольку, как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров , стратегия инвестировании в новостройку предусматривает короткие сроки (18-24 месяца). «Обычно столько времени требуется на возведение дома при соблюдении графика строительства, а наиболее целесообразной является продажа на этапе завершения строительства, но до сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности», - рассказал эксперт.

Тем не менее, в настоящее время на рынке первичной недвижимости эксперты наблюдают снижение количества продаж по переуступке от частных лиц. «Это связано с двумя причинами, - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер . -Во-первых, сами инвесторы не готовы выходить из проекта, поскольку на этапе вложения в недвижимость надеялись на большую прибыль. Сейчас такие продавцы просто отложили сделку «до лучших времен». Во-вторых, спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», - рассказал эксперт.

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов - юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании , юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца - это задержка оплаты права требования со стороны покупателя . Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу - 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку - это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества. «Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене , - говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос - готов ли на такие уступки покупатель?»

Однако основную сложность сделке по переуступке прав на квартиру в новом доме ей придаёт рыночный аспект. По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора , одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости. За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло. При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

Тот самый «лучший момент для продажи квартиры»

Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца.

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье - когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность , то есть после основного роста цен , говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30 % и выше, если проект ликвидный . Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», - поясняет эксперт.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь - где искать покупателей на такое жилье?

«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, - считает Светлана Кондачкова (U rban Realty). -На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», - советует эксперт.

В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос - какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?

Владимир Каширцев, генеральный директор компании , рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже. Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя».

Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, - при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».

Как договариваться продавцу с самим застройщиком (ведь переуступка идет всегда с согласия последнего)?

«Обычно застройщик дает согласие на сделку, - Василий Шарапов («Сити- XXI век») . - Однако, с его стороны за оказание юридических или иных услуг, связанных с переходом права требования к новому инвестору, может взиматься отдельная комиссия по договоренности сторон сделки. Ее размер и наличие как таковой зависит от политики конкретного застройщика и фактических договоренностей между сторонами сделки и застройщиком».

Всегда ли застройщик согласен, и не бывает ли с его стороны каких-то особенных условий, которые приходится принимать продавцу квартиры в строящемся доме?

По словам Светланы Кондачковой (Urban Realty ) , если договор предусматривает получение согласия застройщика на переуступку, то единственная сложность, которая может возникнуть, это сроки согласования сделки. Чтобы не погружаться в сложности и премудрости всех процессов, эксперт советует поручить подготовку и проведение этой сделки специалистам.

Василий Шарапов («Сити- XXI век») также указывает, что сговорчивость застройщика во многом зависит от того, погашен ли долг долевого инвестора перед застройщиком на все 100% или имеются задолженности. Если квартира оплачена не до конца, застройщик будет пристально изучать финансовую состоятельность нового долевого инвестора и, если найдёт какие-то изъяны, может отказаться от сделки. «Дело в том, что по юридическим правилам право требования должно переводиться на нового долевого инвестора с переводом долга по внесению оставшихся не оплаченными в пользу застройщика долевых инвестиций, - говорит специалиста. - Поэтому для застройщика имеет значение способность нового должника исполнить свои обязательства по оплате долевых инвестиций. В этом случае застройщик может предложить новому долевому инвестору погасить долг прежнего долевого инвестора досрочно в пользу застройщика в обмен на свое согласие по сделке передачи права требования к застройщику».

Таким образом, несмотря на ряд сложностей, переуступка прав требования в новостройке - довольно распространенное явление на сегодняшний день. Самое важное - выбрать удачный момент для сделки, а это уже зависит от конкретной ситуации на объекте, стратегии инвестирования и жизненных обстоятельств продавца.

Портал желает Вам удачной сделки!

Последнее обновление: 27.03.2018

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке - это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком , и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик ), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства ). А договором с Застройщиком может служить как , так и другой тип договора (например, ).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома ), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу - конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией» ). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено - тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика . Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Продажа квартиры по переуступке прав - риски и нюансы

Чтобы продать (уступить ) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у . Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру , заключенный на основе ДДУ , так же как и сам ДДУ , тоже подлежит .

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком ), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям ). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком , то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко ), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ) .

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика . Первоначальный соинвестор (дольщик ), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам , его текущее состояние () и перспективы его завершения, а также - , чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать - см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ .

Покупателю квартиры (цессионарию ) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент ) не отвечает за действия Застройщика (Откроется в новой вкладке.">ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав , и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику , и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика . Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ , в случае остановки стройки или банкротства Застройщика , Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика , совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ , сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут , то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика ) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ , то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег . Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком .

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора ) - это риск так называемых (подробнее о них - см. по ссылке ). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ , риск «двойных продаж » исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав , самое важное, на что нужно обращать внимание - это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия , и сам тоже проходит регистрацию в Росреестре .

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки ). В этом случае уже понадобится применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика , а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав , нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком , и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (Откроется в новой вкладке.">п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке , то для сделки нужно будет . А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин , то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства .

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки , а значит и переуступки - тоже.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов . Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей