Контакты
Главная / Коммерческий транспорт

Особенности ипотечного кредитования в коммерческих банках российской федерации. Особенности ипотечного жилищного кредитования и его основные модели

Правовая основа деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования. Залог недвижимости как форма обеспечения ипотечного кредита, особенности оценки залога недвижимости. Заключение договора об ипотеке и кредитного договора. Закладная и ее роль в обеспечении ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотечных банковских активов. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам .

По объекту недвижимости:

· земельные участки;

· предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*

По целям кредитования :

· приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

· приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора :

банковские и небанковские

По виду заемщиков :

· как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

· кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

По способу рефинансирования .

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

Ипотечное жилищное кредитование – это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений такое кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. По своему целевому назначению они могут рассматриваться как элемент розничного банковского бизнеса, поскольку обслуживают потребности населения в привлечении заемных средств на приобретение жилья. Их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения, стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости, в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий-получателей.

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т.п. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.

В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Общий объем жилищного фонда России составляет около 3,5 млрд кв. м, а средняя обеспеченность жильем – порядка 20 кв. м на человека, что значительно ниже аналогичных показателей в развитых странах.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь ежегодно в два раза.

Ипотечное жилищное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Существуют различные модели ипотечного жилищного кредитования. Обычно выделяют три модели, получившие наиболее широкое развитие и доказавшие свою эффективность в зарубежных странах: контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного ипотечного рынка.

Исторически первой появилась контрактно-сберегательная модель ипотечного жилищного кредитования. При этой модели формирование ресурсов ипотечного кредитования происходит за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с банком контракт, согласно которому берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит определенную сумму, т.е. реализовать так называемый план накоплений. Банк, в свою очередь, берет па себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Важно подчеркнуть, что при этой модели процентные ставки и по депозитам, и по кредитам являются фиксированными и не зависят от движения рыночных ставок процента. Обычно они несколько ниже последних.

Данная модель позволяет банкам решать одновременно две задачи: привлекать долгосрочные ресурсы по фиксированным ставкам и минимизировать кредитный риск, поскольку, накапливая средства, клиент демонстрирует наличие у него постоянного источника дохода, подтверждая кредитоспособность и кредитную историю. Это делает данную модель привлекательной для тех стран, где отсутствуют устоявшиеся традиции долгосрочного кредитования частных лиц. На ее основе, как правило, реализуются программы государственной поддержки малообеспеченных слоев населения (субсидирования первоначального взноса и процентных ставок, гарантирование возврата кредитов и др.). Недостатками данной модели являются требование предварительного накопления определенной суммы, в силу чего клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, и ее "нерыночный" характер. Замкнутость конкрактно-накопительной модели и фиксированные ставки в условиях развитых рынков искажают рыночные приоритеты и ограничивают конкурентные начала на кредитном рынке.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме использовалась, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков – достаточных долгосрочных пассивов. В развитых странах эта модель сохранилась лишь во Франции, Германии, Австрии благодаря государственным субсидиям.

В модели ипотечного банка источником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом недвижимости, под которую предоставлены ипотечные кредиты (так называемая масса ипотечного покрытия). Проценты но ипотечным облигациям выплачиваются за счет доходов, получаемых банками от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются они за счет сумм, поступающих в погашение этих кредитов. Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку обеспечены потоком денежных средств от выданных ипотечных кредитов, гарантиями ипотечного банка и залогом недвижимости.

Все находящиеся в обращении закладные листы одного ипотечного банка обеспечены общей для всех облигаций массой ипотечного покрытия. Деятельность ипотечных банков, как правило, регулируется особыми законодательными и нормативными актами, круг разрешенных им операций обычно ограничен. Например, в Германии для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств, удостоверенных закладными листами, по объемам, процентным ставкам и срокам обязательств и требований. Ипотечные банки получили наибольшее развитие в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции.

Суть модели вторичного ипотечного рынка состоит в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации – кондуиту. Ипотечный кредит при этом переходит на баланс последнего. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и на их основе выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. Таким образом создается вторичный рынок закладных. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. страхует от кредитного риска.

В основе данной модели лежит процесс секьюритизации активов, т.е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. Эта модель характерна для США, где создана специальная ипотечная корпорация "Fannie Мае", акции которой котируются на Нью-Йоркской фондовой бирже. Она выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Наряду с этой крупнейшей корпорацией в США действует еще целый ряд корпораций и агентств, обслуживающих выпуск и обращение закладных на вторичном рынке и предоставляющих гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.

Вторичный рынок закладных способствует переливу капитала в экономике, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны.

Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. Рынок ипотечного кредитования продолжает демонстрировать стремительные темпы роста на фоне рекордно высоких цен на недвижимость, растущей инфляции и кризиса ликвидности на мировых рынках капитала.

Также при сегодняшнем росте цен на недвижимость наблюдается определенный дисбаланс между количеством одобренных финансовыми организациями заемщиков и числом реально заключенных ипотечных сделок. Дело в том, что с момента получения положительного заключения банка о выдаче кредита до времени нахождения подходящего варианта приобретения жилья, цены успевают вырасти настолько, что заемных средств уже не хватает. И это тоже приводит к отказу от ипотеки.

Существуют и другие факторы, осложняющие развитие ипотеки. Вступившие в действие новые Градостроительный и Жилищный кодексы, с одной стороны, призваны защищать права граждан, приобретающих жилье, с другой, коренным образом изменили условия для застройщиков, которые были вынуждены искать новые схемы работы, перестраивать отношения с банками и частными инвесторами.

Следующий этап развития системы ипотечного кредитования в России связан с принятой на федеральном уровне целевой программой "Жилище", распространяющей свое действие на период 2002-2010 гг. В данной программе предусматривались меры, направленные на развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям ОАО "АИЖК".

Еще один важный этап - это 2003год, когда начинает реализовываться федеральный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Этот этап развития жилищного кредитования непосредственно связан с процессом совершенствования законодательства, регулирующего деятельность разных субъектов ипотечного рынка. В 2004 году Государственной Думой принимается ряд законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

Переломным для сферы ипотечного кредитования в России стал 2008 год - когда разразился мировой финансовый кризис. В течение этого года изменились не только основные принципы взаимодействия коммерческих банков со своими клиентами. А именно - произошло переосмысление самого термина "ипотечное кредитование": если до этого программы ипотечного кредитования позиционировались у всех как наиболее "человечные" банковские услуги, нацеленные на рост благосостояния населения, то теперь понятие "ипотека" стало ассоциироваться с причиной дестабилизации экономики на мировых фондовых рынках и, соответственно, с основной причиной финансового кризиса.

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.

Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

Несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать.

Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных). Таким образом, обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.

Существенной проблемой внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов. Перечень основных проблем ипотечного кредитования в России приведен на рисунке 1

Рисунок 1. Основные проблемы ипотечного кредитования в России

Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения.

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

В то же время, наряду с низким уровнем доходов на руках у населения, по оценкам специалистов, находятся большие запасы наличной иностранной валюты (накопления), образовавшиеся в результате недоверия к государственным и частным банкам, непредсказуемой инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в диапазоне 20-40 млрд. долларов и выше.

Попытка внедрять в практику ипотечное кредитование наталкивается на определенные препятствия. Банки испытывают давление мощных факторов риска:

  • - риск процентной ставки (неопределенность толчков инфляции);
  • - риск посреднической деятельности (возможность отзыва денег из банка его вкладчиками или кредиторами); - риск невозврата кредита заемщиком;
  • - нехватка длинных дешевых кредитных ресурсов;
  • - слабость законодательной базы.

Включаясь в систему долгосрочного кредитования, в том числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности. На практике это приводит к использованию банками различного рода кредитных схем, например, таких как кредитование с переходом права собственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика, который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки.

Серьезной проблемой для внедрения ипотеки является также отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения. Последние статистические данные по вопросам доступности ипотеки, опубликованные экспертами компании Penny Lane Realty, свидетельствуют о крайне низком положении России в списке из 60-ти стран. Согласно этому списку Россия занимает 47-е место.

Следует отметить, что дальнейшее развитие рынка ипотеки в России будет во многом зависеть от совершенствования механизма рефинансирования ипотеки и от развития фондового рынка. Не стоит забывать и о балансе между стимулированием спроса и увеличением объемов строительства жилых площадей в стране. Дальнейшее усиление конкуренции, снижение требований к заемщикам будут делать ипотеку более доступной широким слоям населения, следовательно, и более популярной.

По новому законодательству такие сделки проходят регистрацию в ФРС и имеют привязку к конкретной недвижимости. Кроме того, застройщики оформляют дома с учетом изменившихся требований, то есть имеют на руках строительную декларацию, утвержденный пакет разрешительных документов и защищенный проект, что инвесторами рассматривается как гарантии сохранности их вложений и получения в итоге недвижимости в собственность.

Ситуация с недостаточной популярностью ипотечного кредитования примечательна тем, что она проявляется в условиях значительного превышения спроса над предложением. Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. Кроме этого, в ветхий фонд ежегодно переходит практически 5млн. кв. м жилья.


Рисунок 2. Причины отказа от ипотечного кредитования, % от числа городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит (по результатам исследований компании Business Vision, 2015 год)


Рисунок 3. Структура российского рынка ипотечного кредитования по видам выдаваемых кредитов, % (по данным компании "Мой Дом", 2015 год)

Ключевой тенденцией текущего года на рынке ипотеки станет увеличение доли ипотечного кредитования в нестоличных регионах.


Рисунок 4. Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2015 году

В настоящее время задачи государства в области ипотечного кредитования заключаются в следующем:

  • - Реализовать ряд мер, направленных на увеличение возможных сроков ипотечного кредитования;
  • - Создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;
  • - Развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
  • - Развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов, для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т. д.).

Таким образом, ипотечное кредитование, прежде всего, ассоциируется с долгосрочным кредитованием жилищного строительства. Однако в соответствии с Законом "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" предметом ипотеки могут быть различные виды недвижимого имущества: предприятия, здания, сооружения, а также земельные участки. В последние годы с ипотечным кредитованием связывают не только решение проблемы обеспечения жильем населения, но и возрождение в стране агропромышленного комплекса. Об этом свидетельствует принятие в марте 2010 г. "Концепции системы земельно-ипотечного кредитования".

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

  • - предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
  • - андеррайтинг;
  • - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
  • - оформление кредитного договора и договора о залоге;
  • - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в виде арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи, нотариальный сбор за регистрацию договора залога, страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

  • - сумма кредита и размер банковского процента;
  • - порядок и сроки выдачи кредита;
  • - порядок и сроки погашения процента;
  • - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
  • - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

  • - выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;
  • - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
  • - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
  • - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Понятие, условия и этапы ипотечного кредитования Жилищное ипотечное кредитование
Ипотека в переводе с греческого языка означает «залог», «за-клад».
По договору об ипотеке субъектами ипотечного правоотношения являются:
залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;
залогодатель - лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом, а также сумм, которые причитаются ему в возмещение неустойки из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, судебных издержек и расходов по реализации за-ложенного имущества, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
По договору ипотеки может быть заложено следующее недвижимое имущество:
земельные участки, кроме тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также, если площадь земельного участка менее допустимого минимального размера;
предприятия;
жилые дома, квартиры и их части;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Между залогодателем и залогодержателем заключается договор ипотеки.
В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистра-ции.
Права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная составляется залогодателем, а если он является тре-тьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки.
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать следующие реквизиты:
название «закладная»;
наименование (имя) и местонахождение залогодателя;
наименование (имя) и местонахождение первоначального залогодержателя;
реквизиты кредитного договора;
наименование (имя) должника, если не он является залого-дателем;
сумма обязательств и размер процентов по ним;
сроки погашения задолженности;
название и местонахождение имущества;
денежная оценка имущества;
наименование права, в соответствии с которым имущество при-надлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это право;
указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на имущество;
подпись залогодателя и должника, если залогодатель является іретьим лицом;
сведения о времени и месте нотариального удостоверения и оговора об ипотеке;
дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная 1 тимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой " >иязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства, вели в договоре об ипотеке не указаны иные условия.
И мущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения дру- " ч о обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке или по обязательству, обеспеченному ипотекой. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Одновременно происходит и уступка прав по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Передача прав по закладной совершается путем сделки в простой письменной форме и влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.
Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, которая дает право залогодержателю по истечении определенного срока продать закладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требова-ний, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства по решению суда. При этом суд определяет суммы, подлежащие уплате, способ реализации имущества, начальную продажную цену, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если они необходимы.
В некоторых случаях по заявлению залогодателя суд может дать отсрочку реализации заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или, если возбуждено дело в отношении залогодателя или залогодержателя о признании его банкротом. Допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.
Ипотечный кредит - это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае, когда кредит заемщиком не возвращается, недвижимость продается, и задолженность кредитору погашается из средств, полученных от ее реализации.
Основные характеристики ипотечного кредита:
срок действия - это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет; обычно более 15 лет) на финансирование недвижимости;
цель финансирования - создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимо-сти;
обеспечение - залог финансируемого объекта.
Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Объект и субъекты рынка ипотечного кредитования приведены на рис. 5.4.
Заемщик - физическое лицо, которому предоставляется ипотечный кредит.
Банк-кредитор - коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости.
Инвесторы - это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, негосударственные пенси-онные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании.
В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство), которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг.
Агентство было создано в сентябре 1997 года в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Аген-тстве по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций Агентства принадлежит государству. Указанным постановлением


предусмотрены государственные гарантии по заимствованиям Агентства. К концу 2002 г. уставный капитал Агентства составил 650 млн р. Свою деятельность Агентство осуществляет через региональных операторов, которые расположены в большинстве субъектов Российской Федерации. Основным уставным направлением деятельности Агентства является обеспечение ликвидности рос-сийских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Социально-экономи-ческое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье.
Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования приведены в табл. 5.6.
Схема ипотечного кредитования приведена на рис. 5.5.
Важнейшим моментом ипотечного коелита является опенка



1 - заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем через риэлтерскую компанию; 2- оценка рыночной стоимости жилья оценочной ком панией; 3 - заключение со страховой компанией договора страхования кварти ры и жизни заемщика; 4 - передача жилья в залог банку; 5 - получение ипотеч ного кредита заемщиком; 6- оплата квартиры продавцу с использованием средств по ипотечному кредиту; 7 - продажа закладной банком Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 8 - рефинансирование банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 9 - размещение ипотечных ценных бумаг; 10 - привлечение инвестиций; 11 - регулярное погашение кредита заемщиком; 12 - передача сумм, полученных от заемщика, за вычетом комиссионных банк;| Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 13 - предъявление инве-сторами ценных бумаг к оплате; 14 - оплата ценных бумаг Агентством по ипо-течному жилищному кредитованию; 15 - выплата страховой суммы при насту и.qo лении страхового случая
Таблица 5.6
Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования Субьжг Задачи и функции
Заемщик Получение возможно более дешевого кредита,
позволяющего в срок вернуть ссуду и приобрести
жилье
ban к-кредитор Увеличение прибыли и дивидендов акционеров банка с помощью многократного использования кредитных ресурсов, т.е. путем продажи кредита
Агентству
1111 нестор Размещение своих средств в доходные ценные
бумаги, обеспеченные недвижимостью
JI і е і ІЇСГВО Покупкаукоммерческихбанковипотечных кредитов.
Формирование кредитных пулов (объединение кредитове одинаковыми сроками, купленных уразныхбанков).
Эмиссия ценных бумаг и их реализация на фондовом рынке
пикнут при неблагоприятном ходе кредитной сделки, когда кре- |игор будет вынужден продавать недвижимость и за счет выру- Ч(Ж [ ых от реализации средств погашать задолженность по кредиту, И рубежный опыт оценки стоимости объектов недвижимости сви- |" гельствует, что наиболее близкой к объективной цене является I ЬНМОСІЬ объекта, определяемая на основе рыночной оценки.
Контрольные вопросы
Охарактеризуйте понятие «ипотека».
По какой общей схеме осуществляется ипотечное кредитование?
Охарактеризуйтесубъектов ипотечного кредитования.
Какие ипотечные операции проводятся в Российской Федерации?
Каковы основные этапы ипотечного кредитования?
В чем заключаются права и обязанности сторон ипотечных операций?
Каковы риски в ипотечном кредитовании и способы их минимизации"."
По какой схеме привлекаются ресурсы и выдается кредит на осуще- I пшение жилищного строительства?
Нормативно-правовая база
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге Недвижимости)».
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных п. юриях».
Федеральный закон от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге».
Положение Банка России от 25 июня 1998 г. № 38-П «О порядке предоставления Центральным Банком Российской Федерации кредитов кредитной организации, осуществляющей мероприятия по санации проблемной кредитной организации».
Положение Банка России от 26 июня 1998 г. № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета».
Положение Банка России от 31 августа 1998 г. № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)».
Положение Банка России от 30 декабря 1998 г. № 65-П «О проведении Банком России переучетных операций».
Положение Банка России от 3 октября 2000 г. № 122-П «О порядке предоставления Банком России кредитов банкам, обеспеченных залогом и поручительствами».
Положение Банка России от 5 ноября 2002 г. № 203-П «О порядке проведения Центральным Банком Российской Федерации депозитных операций с кредитными организациями в валюте Российской Федерации».
Положение Банка России от 4 августа 2003 г. № 236-П «О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных залогом (блокировкой) ценных бумаг».
Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
Указание Банка России от 2 сентября 2002 г. № 1190-У «О бухгалтерском учете операций предоставления и погашения кредитов Банка России (внутридневных кредитов, кредитов овернайт и ломбардных кредитов) в кредитных организациях».
Указание Банка России от 28 июля 2004 г. № 1482-У «О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Банка России».