Ставка капитализации для производственно складской недвижимости. Ставка капитализации

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Расчет ставки капитализации

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Ставка капитализации для недвижимости

В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

V - стоимость объекта недвижимости;
I - доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R - коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

4 квартал 2015 года ознаменовался некоторым оживлением на рынке коммерческой недвижимости столицы. Продолжавшееся целый год падение спроса и предложения сменилось небольшим подъемом. Совокупный объем сделок с коммерческой недвижимостью в 4 квартале составил порядка одного миллиарда долларов, что значительно больше, чем в предыдущие три квартала 2015 года.

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году составил около 2,6 миллиардов долларов, и этот результат стал самым плохим за последние 10 лет. Связано это с падением цен на нефть и повышенной волатильностью курса рубля. Покупатели стали гораздо осторожнее при заключении сделок, средняя сумма сделки снизилась в 2015 году почти в два раза. 90% сделок по России было заключено с московской недвижимостью - инвесторы почти перестали вкладываться в регионы.

Офисная недвижимость

Сегмент офисной недвижимости Москвы оказался наиболее устойчивым к переменчивым курсам рубля и мировому кризису. Объем поглощения офисных площадей в Москве по итогам 2015 года оказался положительным, то есть, спрос на офисы в Москве превысил предложение. Однако, это не означает, что произошел именно рост спроса - связано это со значительным снижением темпов ввода новых офисных площадей. Из-за этого к концу года снизился и показатель вакантности офисов, приблизившись к отметке 19% по всем сегментам. В связи с падением арендных ставок класс А, в котором обычно пустует больше площадей, чем в других классах, несколько выровнял свои позиции. В целом по классу А и В уровень вакантности приблизительно одинаков.

Арендные ставки офисной недвижимости в течение года практически полностью превратились в рублевые, только в классе А+ арендная плата до сих пор рассчитывается в валюте. Общий уровень ставок аренды снизился на 20% в рублевом и на 40% в долларовом эквиваленте, побив очередной исторический рекорд.

Уровень средних арендных ставок на московские офисы приведен на графике ниже:

Ставки капитализации также снизились - инвесторы готовы вкладываться в объекты с потенциальной доходностью в 10-12%.

Торговая недвижимость

Великие планы по открытию новых торговых центров в Москве и ближайших городах области не осуществились: в 2015 году было открыто только четырнадцать торговых центров общей арендопригодной площадью более 600 тыс.кв.м против заявленных 26 ТЦ площадью до 1,3 млн.кв.м. При этом, привлечение арендаторов во вновь открытые торговые центры оказалось для девелоперов задачей не из легких. Потенциальные арендаторы, перестраивая свою политику под новые рыночные условия, ищут места в «стабильных» торговых центрах с постоянным потоком покупателей, устоявшимся годами. Это дает ритейлерам некие «гарантии» по привлечению трафика.

На фоне общего падения покупательской способности и товарооборота розничных сетей на 10-15%, произошло значительное увеличение уровня вакантности торговых площадей. Он стал максимальным за десятилетие - почти 10%. Собственники крупных торговых центров утверждают, что их совокупные арендные доходы снизились на 30-50% в годовом выражении.

Уровень арендных ставок в торговом сегменте упал в рублевом эквиваленте на 20%, в долларовом - на 40%. Средний уровень арендных ставок на торговую недвижимость Москвы приведен на графике ниже:

Ставки капитализации в данном сегменте составляют от 10-12%.

Производственно-складская недвижимость

Сегмент производственно-складской недвижимости в Москве малоразвит, здесь совершается наименьшее количество сделок. Большинство вновь вводимых складских и логистических комплексов находится за пределами МКАД, что связано с большим удобством для большегрузного транспорта и большими возможностями по расширению складских территорий в связи с наличием свободной земли.

В целом рынок производственно-складской недвижимости в плане ввода новых площадей упал почти вдвое по сравнению с предыдущим годом. Зато спрос в данном сегменте значительно вырос - связано это с удешевлением цен и снижением арендных ставок объектов. Большинство новых складских площадей было приобретено крупными торговыми сетями.

Уровень вакантности в складском сегменте рекордно высок: от 9 до 9,5%. Падение уровня арендных ставок составило порядка 15% в рублевом эквиваленте, в долларовом эквиваленте ставки достигли исторического минимума - около 60 долл/кв.м в год. Средний уровень цен и арендных ставок на московском рынке представлен на графике ниже:

Уровень ставок капитализации для складской недвижимости также снизился и достиг 11-13%.

Выводы

2015 год стал для коммерческой недвижимости Москвы худшим за последние 10 лет. Снижение спроса и объемов ввода новых площадей наблюдается практически во всех сегментах рынка. Постепенно растет вакантность, а ставки капитализации снижаются.

Средний уровень цен на московскую недвижимость наглядно отражен на картинке ниже:

Прогноз на 2016 год

Аналитики расходятся в своих прогнозах на 2016 год, однако, большинство сходится во мнении, что улучшений он не принесет. При этом, часть аналитиков ждет дальнейшей стагнации, а часть утверждает, что рынок останется на уровне 2015 года.

Из основных тенденций. Намечающихся на 2016 год:

• Скорее всего, рынок аренды коммерческой недвижимости в Москве в 2016 году полностью перейдет на рубли, так как стабилизации курса национальной валюты пока не ожидается;
• Коммерческие условия договоров аренды будут становиться все более и более гибкими;
• На рынке ожидается значительное увеличение арендных каникул (до полугода), а также выполнение ремонта помещений полностью за счет арендодателя.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, скорее всего, останется на уровне 2015 года. Однако, ожидается увеличение количества сделок с крупными объектами - крупные сетевые компании в связи с общим снижением цен и арендных ставок на недвижимость будут приобретать все большее количество площадей.

Аналитическая группа ООО «Максилайн»

В конце первого квартала 2016 года бизнес в целом адаптировался к новой реальности за счет снижения издержек, оптимизации объемов и т.п. Отдел исследований Cushman & Wakefield ожидает во втором квартале низкую деловую активность и относительно стабильные индикаторы рынка коммерческой недвижимости (ставки, объемы сделок). Многое указывает на то, что дно рынка близко, однако состояние потребительского рынка остается основным фактором риска. Снижение ставки налога на недвижимость до 1,3% от кадастровой стоимости в Москве говорит о том, что власти обеспокоены состоянием дел в отрасли, однако до стимулирования экономики пока еще далеко.

С середины 2015 года кредитование строительства стагнирует. Незначительное снижение объемов выданных отрасли рублевых кредитов компенсируется столь же незначительным ростом валютных заимствований. В целом же по экономике, рост кредитования в номинальном рублевом исчислении возобновился. Вопреки ожиданиям, доля просроченных рублевых кредитов, выданных на строительство, составляет 23%, в то время как валютные кредиты обслуживаются хорошо и доля просрочки составляет лишь 4%. Скорее всего это объясняется проблемами у нескольких крупных рублевых заемщиков.

Если в целом в экономике доля просроченных кредитов составляет около 7%, то доля просроченных кредитов в строительстве составляет 20%.

Арендные ставки на офисы в Москве в постоянных ценах достигли исторического минимума в марте 2016 года. Несмотря на сильное падение номинальных ставок в реальном исчислении коррекция незначительна. Опережающие темпы роста номинальных валютных ставок определяют инвестиционную привлекательность рынка недвижимости. При окончательном переходе на рубли отрасли придется искать новую инвестиционную идею.

Суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартале 2016 года составил 2,5 млрд долларов США. К концу 2016 года ожидается 3,5 млрд долларов США. В 2015 году фактический объем инвестиций составил 2,8 млрд долларов. Эксперты Cushman & Wakefield в I квартале 2016 года оставили неизменной оценку ставок капитализации. Ставки капитализации в первом квартале составили: офисные здания - 10,50%, торговые центры - 11,00%, складские объекты - 12,75%. Указанные ставки применимы к объектам с долларовым денежным потоком. В I квартале 2016 года арендаторы продолжили выдавливать объекты в рублёвую зону. По сравнению с IV кварталом 2015 суммарный объём рублёвых сделок увеличился.

В I квартале 2016 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 2,5 млрд долларов США. Большие объёмы инвестиций были зафиксированы лишь во II квартале 2012 года и в I квартале 2013. Произошедшее объясняется переносом сроков закрытия сделок. Потенциальные покупатели офисных площадей считают цену продавцов завышенной. Последние же не желают уступать. Остающаяся реальной угроза роста доли вакантных площадей в торговых центрах и режим экономии, ставший новой моделью поведения покупателей, делают объекты торговой недвижимости непривлекательными в глазах инвесторов. Наиболее предсказуемым сегментом остаётся складская недвижимость. Участники рынка полагают, что прохождение рынком минимума - дело ближайших месяцев, что воспринимается как предпосылка роста. Эксперты Cushman & Wakefield пересмотрели свой прогноз инвестиций на 2016 год, увеличив его до 3,5 млрд долларов.

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость не претерпела принципиальных изменений. Интерес к офисным объектам сохраняется, к складским объектам - интерес скромный, к торговым - практически отсутствует.

В I квартале 2016 года иностранные компании воздерживались от активного инвестирования. Однако следует упомянуть выход на рынок Mubadala из ОАЭ (хотя и весьма скромный - 50 млн долларов США). Львиную долю всех инвестиций составили покупки местных компаний - 2,43 млрд долларов США, большая часть которых - 1,74 млрд долларов - инвестиции в офисный сегмент. 1,47 млрд долларов были потрачены местными компаниями на приобретение офисной недвижимости для собственных нужд. Инвестиции в торговую недвижимость практически отсутствовали.

Сумма пяти крупнейших сделок I квартала 2016 года - 2,3 млрд долларов

Сегмент	Квартал	Объект	Инвестор	Сумма (млн долларов США)
Офисы	Q1	«Эволюция»	ТРАНСНЕФТЬ	1140
Офисы	Q1	«Евразия»	ВТБ	300
Офисы	Q1	«Аврора» бизнес-парк	О1 ПРОПЕРТИЗ	250
Торговля	Q1	«Метрика» (г. Санкт-Петербург)	КЕСКО	10
Склады	Q1	PNK-Северное Шереметьево	РФПИ	100
		PNK-Чехов-3	МУБАДАЛА
Склады	Q1	«Никольское» логопарк (г. Дмитров)	ГРУППА БИН	50
Гостиницы	Q1	«Красная поляна» (г. Сочи)	КУРОРТ ПЛЮС	500
Гостиницы	Q1	Новый Арбат ул., д. 15	АПАРТ ГРУПП	35

Крупнейшей сделкой стала покупка компанией ТРАНСНЕФТЬ башни «Эволюция» в ММДЦ «Москва-Сити» за 1 140 000 000 долларов США.

Офисная недвижимость в I квартале 2016 года

Вслед за не самым успешным 2015 годом, I квартал 2016 продолжил негативную динамику. Отдел исследований Cushman & Wakefield ожидает в 2016 году стабильно низких показателей рынка. При общем объёме офисных площадей в 16 млн. кв.м, доля свободных офисов в аренду составляет 3,1 млн кв.м (19,3%). Объём нового строительства офисных площадей составил в I квартал 2016 года 63 000 кв.м. Объём поглощения - 21 500 кв.м (этот же показатель в I квартале 2015 года - 210 000 кв.м). Общий объём сделок составил 360 000 кв.м.

Объем оборота офисных помещений не уменьшился: 405 новых сделок, что составляет +70% по сравнению с I кварталом 2015 года. Общий объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений в I квартале 2016 года остался на уровне предыдущего квартала, составив примерно 360 000 кв. м. Прирост показателя на 70% относительно аналогичного показателя предыдущего года является эффектом низкой базы. При этом показатель поглощения был отрицательным, примерно - 21 000 кв. м. Отрицательный объем поглощения обычно связан с традиционно низкой деловой активностью в начале года и не является явным показателем ухудшения ситуации, особенно на фоне достаточно высокой активности компаний на рынке. Низкий объем нового строительства офисов в Москве позволяет поддерживать баланс спроса и предложения и определяет стабильность на рынке.

Крупнейшие сделки в I квартале 2016 года

Компания	Площадь (кв. м)	Здание	Класс / Субрынок
ВТБ	93878	«Евразия»	«А» / Центральный
Правительство Москвы	31860	«ОКО»	«А» / Центральный
Philip Morris	4784	«Кунцево Плаза»	«А» / Окраины
Русатом Оверсиз	3010	«Симонов Плаза»	«В+» / Окраины
Tele2	2208	«Водный»	«А» / Окраины
ИНТРЭК	2068	ЦМТ-3	«А» / Центральный

В I квартале 2016 года не было введено в эксплуатацию ни одного объекта класса «А». Все 63 000 кв. м - это бизнес-центры с офисами класса «В» расположенные за пределами центра Москвы. Как и ожидалось, в начале 2016 года сроки реализации большинства строящихся объектов были перенесены. По многим проектам срок сдвинулся на 2017 год. Некоторые проекты из офисных были перепрофилированы в жилые. По-прежнему достаточно большой объем (около миллиона кв. м) офисных помещений находится в стадии строительства. Однако активность на этих стройках настолько низкая, что ожидать скорого ввода их в эксплуатацию не приходится. По итогам года ожидается, что офисный рынок прирастет порядка 300 000 кв. м качественных офисов. Абсолютное большинство объектов, которые будут построены в 2016 и 2017 годах, изначально планировались к вводу в 2015 году.

Каждый пятый квадратный метр московских офисов по-прежнему вакантен. Такая ситуация сохранится до конца года. С начала ухудшения экономической ситуации уровень вакансий на офисном рынке Москвы увеличивался каждый месяц. В конце 2015 года средний показатель по классам «А» и «В» вплотную приблизился к 20% и его рост остановился. Такие показатели были зафиксированы впервые в истории московского рынка офисной недвижимости. Учитывая достаточно низкий объем ввода в эксплуатацию офисных помещений, ожидается сохранения уровня индекса близкого к текущему на протяжении всего 2016 года, но не ожидается значительного увеличения объемов вакантных помещений в следующем 2017 году. Однако значительного снижения уровня вакансий в ближайшие 2-3 года скорее всего не произойдет.

Ставки аренды (указаны без операционных расходов и НДС)в долларовом исчислении продолжают бить антирекорды. В I квартале 2016 года долларовые эквиваленты ставок аренды снова обновили исторические минимумы. Рублевые эквиваленты, как и долларовые, демонстрируют падение. Ожидается, что стабильный курс доллара в 2016 году позволит ставкам оставаться на уровне близком к текущему в течение всего года. Объем договоров, заключаемых в рублях или с прописанными условиями оплаты долларовых ставок будет превалировать на рынке в ближайшие годы.

В I квартале 2016 года доля рублевых договоров аренды офисов в Москве составила около 94%.

Торговая недвижимость в I квартале 2016 года

На начало 2016 года рынок замедлил падение, игроки рынка отмечают относительную стабилизацию. Основным фактором риска остаётся сужающийся потребительский рынок. С учётом продолжающегося роста цен, снижения уровня доходов и высокого уровня закредитованности населения отдел исследований Cushman & Wakefield ожидает снижения потребительской активности, и как результат снижения активности арендаторов, возможен рост уровня вакансий в торговых центрах.

Доля свободных торговых площадей (все торговые центры Москвы) составляет около 12%. Прайм индикатор арендной ставки торговых площадей - 145 000 рублей. Общее количество форматных торговых центов в Москве (торговые центры, многофункциональные комплексы c торговой составляющей, аутлеты, ритейл-парки) составляет 116 объектов общей площадью 4,6 млн кв.м.

Ротация арендаторов в стабилизированных торговых центрах продолжается, заметен незначительный рост вакансий, но он не носит массовый характер. Торговые центры, открытые в 2014-2015 годах с высокой долей свободных площадей, постепенно заполняются, но срок экспозиции помещений заметно увеличился. Операторы сейчас очень избирательны при выборе помещений для новых открытий. Девелоперы рассматривают преференции для арендаторов в индивидуальном порядке и в зависимости от своей бизнес модели. Наиболее уверенно чувствуют себя проекты, реализованные с привлечением рублёвых кредитов и на собственные средства. Если в прошлом году говорили о том, что рынок девелопера превратился в рынок арендатора, то сейчас всё внимание обращено на потребителя. Снижение денежной массы, перераспределяемой между форматами и категориями торговых операторов, может привести к росту уровня свободных площадей в торговых центрах в результате сокращения торговых точек сетевых операторов, а также открытия новых объектов с высокой долей свободных площадей. В этой ситуации активными будут оставаться крупноформатные игроки и продуктовые сети.

Снижение потребительской активности наиболее заметно в крупных городах. В I квартале 2016 года продолжается снижение посещаемости торговых центров (тенденция отмечается с 2015 года). Наиболее устойчивым оказался районный формат торгового центра. В Санкт-Петербурге снижение посещаемости менее заметно ввиду эффекта «низкой базы». На столичном рынке изменения потребительского поведения в 2015 году оказались более ощутимыми - москвичи всегда характеризовались агрессивным характером потребления, поэтому коррекция потребительских привычек более заметна.

Среднемесячная динамика посещаемости ТЦ Москвы в I квартале 2016 года снизилась на 3,6%. А динамика посещаемости ТЦ Санкт-Петербурга снизилась на 2,5%.

Многие арендаторы торговых площадей рассматривают предложения об открытиях новых точек, но стараются минимизировать свои затраты и риски расширения сети. В целом активность торговых сетей значительно ниже той, что была до 2014 года. Если девелопер заинтересован в привлечении бренда, он может дать преференции (компенсация отделки, льготный период). Чаще всего о программах развития заявляют продуктовые сети, точки фаст-фуда / кафе / кондитерских, DIY операторы и алкомаркеты. Продолжается тенденция создания девелоперами собственных торговых операторов (например, ТЦ «Авиапарк» создаёт собственный универмаг площадью 6 000 кв. м). Некоторые операторы испытывают финансовые трудности (например,Sbarro, Moon Accessorize, «Дети», «ЦентрОбувь»). Люксовые бренды рапортуют об увеличении продаж и открытии новых магазинов. Среди возможных причин этого тренда - увеличение потока китайских туристов, рост курса твёрдых валют при котором товары этого класса дешевле приобретать в России.

Очевидным трендом является расширение зоны развлечений в торговых центрах - крупные форматы эффективно снижают уровень вакансий, также они призваны повышать посещаемость, создавать идентичность и уникальность проекта. Меняется восприятие и подход к формированию этих зон. На место традиционных ледовых катков, боулинга, игровых автоматов приходят новые, набирающие популярность форматы: контактные зоопарки, города детских профессий, верёвочные парки, батутные центры, квесты, тематические театры, выставки и магазины товаров для хобби. В московский регион выходит очередная сеть детских игровых центров«Фиеста Парк», развивается сеть «Леонардо», в ТЦ «Авиапарк» открылся магазин радиоуправляемых моделей «Пилотаж» в новом формате (с тренировочными трассами и полигонами для соревнований и мастер-классов).

Почти четверть всех торговых площадей Москвы построена за последние два года. Вакантность по стабилизированным торговым центрам (открытые более двух лет назад, имеющие лояльную целевую аудиторию и сбалансированную структуру арендаторов) изменилась за последний год незначительно. Прайм-объекты (успешные торговые центры в прайм-локациях) стабильно показывают высокую заполняемость, хотя в них отмечается ротация.

Объекты, построенные за последние два года и открывавшиеся с заметно высокой долей свободных торговых площадей постепенно снижают уровень вакансий. В новых реалиях рынка активность операторов заметно снизилась, срок экспозиции помещений увеличился и важным фактором снижения уровня вакансий являются преференции арендаторам для открытия и на начальный период аренды.

Вместе с объемами строительства снижается и средний размер торгового центра. Торговые центры продолжают открываться с низкой заполняемостью торговой галереи. Девелоперы открывают объекты в несколько очередей. Прослеживается тенденция перехода от строительства крупномасштабных проектов к торговым объектам меньшего размера. Так, средний размер существующего торгового центра составляет 36 000 кв. м, строящегося в 2016 году - 31 000 кв. м.

Потенциал абсорбции региональных рынков ниже, чем у более крупных столичных рынков Москвы и Санкт-Петербурга, поэтому ввод в эксплуатацию даже одного крупного торгового центра с низкой заполняемостью резко отражается на показателях рынка в целом.

В Новосибирске после открытия ТЦ «Галерея Новосибирск» в конце 2014 года уровень свободных площадей в среднем по рынку вырос до 15%, но в отсутствие вывода на рынок новых крупных объектов показатель заполняемости в среднем по рынку в течение года вернулся к уровню 8-10%. В крупных городах, где такого ощутимого ввода новых площадей в 2015 году не было, наблюдается ротация арендаторов в существующих торговых центрах, но уровень вакансии сохраняется на уровне около 10% (например, в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге). При этом в ключевых, наиболее успешных проектах сохраняется высокая заполняемость (уровень вакансий составляет 2-3%).

В Москве в первом квартале 2016 года не было открыто ни одного торгового центра. Сроки ввода большинства проектов в Москве и Московской области отложены на 2-3 месяца. Однако специалисты Cushman & Wakefield ожидают, что крупные проекты, такие как ТЦ «Океания», ТЦ «Хорошо!», «Бутово Молл», вторая фаза ТЦ «Метрополис», откроются до конца года. Торговые центры будут открываться с высоким уровнем свободных помещений, несмотря на то, что количество подписанных договоров аренды обычно выше, чем количество фактически открытых магазинов. Торговые центры будут постепенно заполняться в дальнейшем. Новые торговые центры анонсируются, однако в основном это небольшие проекты или сопутствующие торговые объекты в составе МФК или ТПУ.

Впервые за историю наблюдений рынка торговой недвижимости Москвы индикатор арендной ставки в прайм-торговых центрах номинируется в рублях. По факту, даже если основные договора аренды номинированы в иностранной валюте, на данный момент по всем ним арендаторам предоставлены льготные условия, фиксирующие арендный платёж в рублях.

С середины прошлого года индикатор арендного платежа в рублях не показал значительной динамики, что справедливо как для Москвы, так и региональных рынков России. В стабилизированных торговых центрах по существующим договорам продлеваются льготные условия (как правило, скидка по фиксированной ставке или фиксация курса валют), согласованные в прошлом году. В крупных проектах форматных торговых центров, находящихся на этапе строительства, ставка рассчитывается на основании процента от прогнозируемого оборота арендатора, тем не менее, часто в договорах фиксируется максимальная (% от оборота с максимальным фиксированным платежом) или минимальная граница (% от оборота, но не менее фиксированной суммы). По новым договорам с льготной структурой платежа заметна тенденция к снижению сроков договоров - с 5 до 3 лет (для операторов торговой галереи). Процент от оборота, прописываемый в договорах остаётся неизменным: 3-7% - для якорных арендаторов торговой галереи, 12-15% - в среднем для операторов торговой галереи, 10-15% - для кафе и ресторанов, 1-3% - для крупных якорных операторов (гипермаркеты).

Складская недвижимость в I квартале 2016 года

Средние ставки аренды на рынке складской недвижимости в первом квартале снизились. Доля вакантных площадей остается стабильной. Основа спроса на рынке складов - запросы от розничных сетей. Значительный объем сделок со складами связан с переездом для оптимизации коммерческих условий. Наблюдается высокая активность арендаторов по пересогласованию текущих коммерческих условий.

Большой объем свободных площадей является ключевым фактором, влияющим на рынок качественной складской недвижимости. Последние 6 месяцев доля вакантных площадей на рынке Москвы остается стабильной и составляет 10%. Сокращения не происходит из-за высоких темпов нового строительства и высвобождения площадей после оптимизации площадей арендаторами.

Надеясь побыстрее заполнить пустующие складские площади, часть собственников в I квартале 2016 года снизили арендные ставки. Вследствие чего, за первые 3 месяца 2016 года, средние арендные ставки в Московском регионе снизились на 3-5% и составили 3800-4000 рублей за кв. м в год. Платой за снижение ставки является более короткий договор аренды.

Темпы строительства складов сохраняются на уровне 2015 года. После пика девелоперской активности в 2014 году объемы строительства в 2015 снизились в два раза, в 2016 году тенденция снижения активности сохранится. В I квартале 2016 года было введено в эксплуатацию около 47 000 кв. м новых складских площадей. По данным девелоперов, рост предложения в 2016 году составит 824 000 кв. м, что соответствует аналогичному показателю 2015 года. Только 20% новых складских площадей составляют новые складские проекты, остальные 80% - развитие уже существующих складских проектов. Доля вакантных площадей в прошедшем квартале не изменилась и составила 10%. По прогнозам экспертов, доля вакантных площадей до конца года не изменится и составит 9,5%-10,5%.

Объем заключенных сделок остается стабильно высоким. Основу спроса составляют запросы торговых сетей специализирующихся на продуктах питания и товарах для дома. Объем заключенных сделок по аренде и покупке складской недвижимости в I квартале 2016 года составил 218 000 кв. м, что выше аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов на 60 %. Не смотря на низкую цену продажи складских площадей , потребители предпочитают аренду покупке, только 6% площадей было куплено в I квартале 2016 года. Сложившуюся ситуацию низких рублевых арендных ставок и большого объема свободного предложения на рынке арендаторы используют в свою пользу, эксперты отмечают увеличение активности компаний арендаторов по пересмотру условий договоров в арендованных ими складских комплексах, переезду из худших проектов в лучшие, консолидации складских площадей.

В регионах России темпы строительства складов падают, но объем заключенных сделок остаётся стабильным. По прогнозам Cushman & Wakefield, в этом году в регионах России будет построено около 470 000 кв. м новых складских площадей, что ниже показателя прошлого года на 40%. Строительство небольших, до 30 000 кв. м складских проектов продолжают местные компании. Крупные федеральные девелоперы предлагают на своих площадках в регионах РФ строить склады под заказчика.

Объем заключенных сделок в I квартале 2016 года составил 61 000 кв. м, что на 10% выше аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов. По прогнозам экспертов, объем заключенных сделок в 2016 году будет аналогичен показателю 2015 года и составит около 450 000 кв. м.

Крупнейшие складские проекты в Москве и регионах РФ в 2016 году

Проект	Шоссе	Регион	Расстояние от города (км)*	Общая площадь (тыс. кв.м)	Ввод в эксплуатацию
«Михайловская слобода»	Новорязанское	Москва	20	70,3	Q1-Q2
«Север 2» логопарк	Ленинградское	Москва	30	105,6	Q2-Q3
«PNK-Валищево»	Каширское	Москва	39	117,9	Q3-Q4
«Южные врата» индустриальный парк	Каширское	Москва	30	100	Q4
«Клин» логистичекий парк	Ленинградское	Москва	65	57,5	Q4
«А Плюс парк Шушары»	Московское	Санкт-Петербург	20	95	Q2
«Фрейт Вилладж Ворсино»	Киевское	Калуга	67	35,6	Q2
«Авиаполис Янковский»	Владивосток - порт Восточный	Владивосток	30	28	Q2
«А Плюс Парк Пермь»	Западный обход	Пермь	19	26,4	Q3
«Октавиан»	Токсовское	Санкт-Петербург	11	53	Q3-Q4

* Расстояние до ближайшего регионального центра

Заключение: стандартные условия договоров аренды

Сроки договоров аренды

• Офисы: 5 лет.
• Склады: краткосрочные (1-3 лет) или долгосрочные (более 5 лет).
• Торговые площади: в среднем 3-5 лет, якорные арендаторы - 10-25 лет.

Досрочное расторжение

• Офисы: возможно через 3 года после начала аренды с удержанием депозита в качестве штрафной санкции. Это условие стало более популярно в кризисный период. Уведомление о расторжении высылается за 6-9 месяцев. Если в договоре есть условие о пересмотре арендной ставки после 3 лет, договор может быть расторгнут любой из сторон в этот период.
• Торговля: стандартный договор аренды не предусматривает досрочного расторжения.

Валюта договора и периодичность платежей

• Офисы и торговля: рубли или доллары США за кв. м в год, оплата производится ежемесячно или ежеквартально, авансом.
• Склады: рубли.

Депозит

• Офисы: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).
• Торговые площади: эквивалент арендной платы за 1-2 месяца (возможна банковская гарантия).
• Склады: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).

Пересмотр ставки аренды

• В кризисный период данное условие часто включается в договоры аренды (срок пересмотра - предмет для переговоров).

Индексация

• Офисы: для договоров в рублях - 7-10%, для договоров в валюте - 3-5% или на уровне инфляции Еврозоны или США.
• Торговые помещения: для договоров в рублях - инфляция в России или 8-9%, для договоров в долларах США -US CPI или 5%.
• Склады: 8-10%.

Дополнительная плата за вход в проект

• Возможное внесение дополнительной платы за «вход в проект» - применимо только для прайм-объектов.
• Процент от оборота в качестве арендного платежа (только для торговли). В торговых центрах очень часто применяется комбинированная ставка аренды (минимальный фиксированный платёж + % от оборота арендатора). В среднем процентная ставка варьируется между 10 %-15% для операторов торговой галереи и 2-5% для якорей.

Переуступка прав аренды / субаренда

• Офисы и склады: обычно возможно, но предмет для переговоров с собственником.
• Торговля: нет общепринятой практики.

Ремонтные работы

• Арендатор: поддержка состояния и обслуживание внутренних помещений.
• Арендодатель: ремонт общих зон, несущих конструкций здания.

Страхование

• Арендатор: страхование собственного имущества.
• Арендодатель: страхование здания, которое обычно включено в операционные расходы, оплачиваемые арендаторами.

Операционные расходы

• Оплачиваются арендатором по принципу «открытая книга» или фиксированный размер платежа.

Коммунальные платежи

• Часто включены в операционные расходы, но возможны различные варианты в разных проектах.

Налог на недвижимость

• Арендатор: нет.
• Арендодатель: для офисов и торговых помещений размер налога варьируется в зависимости от региона (в Москве составляет 1,2% от кадастровой стоимости объекта в 2015 году, 1,3% в 2016 году, 1,4% в 2017 году и 1,5% в 2018 году). НДС 18%.

Правила измерения площади

• Площади измеряются в основном по системе БОМА (BOMA). Некоторые собственники зданий используют систему БТИ.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield

По данным нового исследования рынка складской недвижимости компании CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, 2015 год стал ключевым с позиции кардинального изменения условий работы для всех участников складского рынка. Дисбаланс спроса и предложения сформировал уровень вакансии, характерный для зрелых рынков, что привело к существенному снижению ставок, которые отсекли несистемных девелоперов по критерию эффективности. Это находит отражение, в первую очередь, в объеме спекулятивного девелопмента. В целом, в стадии строительства на 2016 год анонсировано 686 тыс. кв. м, половина из которых строится под клиентов.

Предложение

В 2015 году совокупный объем строительства составил 694 тыс. кв. м, что на 57% ниже объемов 2014 года. В IV кв. 2015 г был введен всего один объект (10 000 кв. м), построенный под конечного пользователя. В отличие от 2014 года, в IV кв. 2015 года не было введено ни одного спекулятивного объекта. В стадии строительства на 2016 анонсировано 686 тыс. кв. м, из которых только половина доступна рынку. Например, к вводу в 2016 году заявлены распределительные центры Leroy Merlin в индустриальном парке «Южные врата» (100 000 кв. м), а также Магнит в индустриальном парке «Орудьево» (56 000 кв. м).

Спрос

Доля сделок более 30 тыс. кв. м (XXL-размера) достигла почти 50%: в течение года компании активно консолидировали площади, пользуясь выгодными условиями рынка. Этот процесс еще не завершён и продолжится в 2016 году.

Ключевые потребители - это ритейл, который аккумулировал 51% общего объема спроса. Так в 2015 году был закрыт ряд крупных сделок по аренде складов компаниями из торгового сектора: аренда компанией «Дочки-сыночки» 42 203 кв. м в складском комплексе «Логопарк Быково», расположенного в Московской области, и прямая аренда склада общей площадью 35 765 кв. м компанией «ОБИ» в современном складском комплексе класса А+, «Логопарк Север-2» в Солнечногорском районе Московской области.

Несмотря на геополитическую ситуацию, доля иностранных компаний в объеме спроса сохраняется на привычном уровне около 30%.

Структура спроса по бизнес-сектору, 2015 г., тыс. кв. м

Источник:

Свободные площади

По итогам 2015 года вакансия сохраняется на уровне 1 млн кв. м.

Совокупный объём свободных площадей по итогам IV квартала составил 1,07 млн. кв. м или 11,2% от объёма предложения в Московской области. Прирост доли свободных площадей оказался незначительным, составив всего 0,27 п.п.

Коммерческие условия

Средняя арендная ставка в 2016 году сохранится на уровне конца IV кв. 2015 года и составит 4 200-4 500 руб/кв. м год.

Средняя цена продажи новых зданий сохранится на уровне 40-45 тыс. руб.

Индексация арендной ставки в 2015 году устанавливалась от фиксированного базового размера и, как правило, равнялась индексу потребительских цен для рублевых договоров, но не более 10%.

Основные тенденции рынка в 2016 году

По прогнозам CBRE, основополагающую роль в формировании трендов 2016 года будет играть спрос, причем важным фактором влияния на рынок будет являться не только его абсолютный объем, но и его структура.

Объём сделок в 2016 году ожидается на уровне 1 млн. кв. м, из которых порядка 400-500 тыс. кв. м будут вызваны ростом рынка, остальные сделки будут представлять оптимизацию уже занятых складских площадей.

Ритейл, как главный потребитель складских площадей, продолжит тренд на консолидацию логистических платформ, поскольку потенциал для заключения крупных сделок еще не исчерпан.

Девелопмент уже в 2015 году оказался в жестких требованиях, обусловленных текущим уровнем арендных ставок. В 2016 году продолжится движение по снижению себестоимости и повышению эффективности строительства, что будет снижать объемы спекулятивного строительства. В целом, потенциальный объем ввода 2016 года составляет 600-700 тыс. кв. м.

Объем вакансии продолжит плавное снижение, но ее показатель сохранится в течение года на уровне порядка 9-10%.

Основные показатели рынка, складская недвижимость Московской области

	2013 год	2014 год	2015 год	Прогноз на 2016 год
Общее предложение на конец года, Класс А, млн кв. м	7,18	8,78	9516	10123
Объем нового строительства, млн кв. м	0,928	1,6	0,694	0,640
Объем заключенных сделок, млн кв. м	1230	0,943	1205	1000
Средняя ставка аренды, руб./кв. м/год	-	4300-5000	4200-4500	4500
Доля свободных площадей, %	1,33	8,8	11,2	9,9
Ставка капитализации, %	11	12,5-13	12,5-13	12,5-13

Источник: исследования и консалтинг CBRE

Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России , комментирует:
«Итоги 2015 года продемонстрировали повышенную деловую активность на рынке, что, безусловно, является позитивным сигналом. В течение года спрос был очень активным, его результаты сопоставимы с историческим максимумом 2013 года на уровне 1,2 млн. кв. м. С позиции рынка эта ситуация означает, что бизнес, имея опыт прохождения кризисов, в текущей ситуации грамотно использует открывшиеся возможности рынка и консолидирует логистические активы по комфортным коммерческим условиям. И этот тренд, заложенный в 2015 году, найдет свое продолжение и в текущем году. Как результат, мы прогнозируем объем сделок Московского региона 2016 года не ниже 1 млн. кв. м».

О компании CBRE:
Компания CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG) со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе входит в рейтинги Fortune 500 и S&P 500 и является крупнейшей компанией в мире, оказывающей услуги в сфере коммерческой недвижимости (по размеру годового оборота в 2014 году). Компания насчитывает более 70 000 сотрудников в более чем 400 офисах (исключая аффилированные компании) и оказывает услуги владельцам недвижимости, инвесторам и арендаторам по всему миру. CBRE предлагает своим клиентам разработку стратегии, услуги по продаже и сдаче в аренду; управление недвижимостью и проектами; привлечение кредитования; услуги по оценке; услуги по девелопменту; управление инвестициями; исследования рынка и консалтинговые услуги. Более подробную информацию Вы можете получить, посетив наши сайты: www.cbre.ru и www.rentnow.ru

Источник - пресс-служба CBRE

Ставка капитализации - параметр, по которому можно судить об отношении рыночной цены актива к чистой прибыли за определенный временной промежуток (как правило, год).

Ставка капитализации: сущность, правила применения

Для инвестора важен уровень дохода, который он может получить от инвестиций через какой-то временной промежуток. Оценка ставки капитализации - тот показатель, который предоставляет нужную информацию.

Знание процента будущей прибыли позволяет :

Быстрее выбрать правильное решение по инвестициям:

Сравнить параметры разных объектов недвижимости;

Оценить норму доходности для той или иной инвестиции.

Ставка капитализации - параметр, который может применяться не только для недвижимости, но и для оценки бизнеса. Он актуален для метода прямой капитализации, являющегося частью доходного подхода. Сложность лишь в расчете показателя из-за отсутствия полной статистики в отношении конкурентов и рынка недвижимости других стран.

Правила применения ставки капитализации:

1. Ставка капитализации - расчетная прибыль, выраженная в процентах, которую можно получить при покупке недвижимости. Показатель можно использовать для сравнения инвестиционного потенциала разных вложений. Зная параметр ставки капитализации, можно сравнить потенциальную прибыль от разных вложений и упростить выбор.

2. Нельзя использовать ставку капитализации как единственный параметр для оценки инвестиций. Несмотря на преимущества параметра (легкость сравнения, простоту расчета, сравнительную точность), оценка лишь ставки капитализации не дает гарантий эффективности инвестиций. Вместе со ставкой капитализации стоит учесть потенциал роста прибыли для конкретного объекта, а также факторы, которые могут повлиять на изменение цены.

3. Ставку капитализации можно применить для подтверждения уровня прибыли, которую принесет собственность. Зная этот показатель для недвижимости в конкретном районе, можно использовать его для вычисления чистой прибыли от объекта инвестиций. Такой расчет позволяет найти чистый уровень прибыли.

Для расчета стоимости объекта применяется такая формула:

V = I/R,

где V - цена, заплаченная за объект сделки;

R - ставка капитализации;

I - доход, который можно получить от покупки.

При совершении сделки инвестор знает стоимость объекта, поэтому остается вычислить лишь ставку капитализации:

R = I/V.

Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:

Рыночных данных;

Уже имеющихся показателей.

После расчета ставки капитализации из полученного параметра вычитается доход, который не был получен из-за снижения спроса на жилье. Данный показатель может меняться и зависит от динамики рынка.

Должны быть учтены и затраты на содержание объекта:

1. Операционные - отопление, охрана, электричество, газ и прочие.

2. Фиксированные - выплата долгов по займу, платежи налогов и так далее. Только после таких расчетов можно вычислять чистый доход от недвижимости.

После сбора информации допускается переход к расчету ставки капитализации.

1. При расчете ставки капитализации важно проверять уровень доходности объекта, и учитывать затраты на содержание. Расходы можно точно рассчитать, если привлечь в помощь независимого специалиста.

2. При оценке имущества специалисты учитывают следующие параметры - результаты, полученные путем применения доходного подхода, цену восстановления, сопоставимые продажи.

3. При увеличении прибыли от актива в формуле должны быть учтены темпы роста. Если прибыль падает и растет, то вместо ставки капитализации актуально использовать метод ДДП (дисконтированного денежного потока).

4. Уменьшение ставок капитализации - явный признак стагнации рынка.

5. При выборе объекта для инвестиций нужно выбирать недвижимость с наибольшей ставкой капитализации.

6. Ставка капитализации - параметр, который не показывает будущие риски вложений. Инвестор не может быть уверен в ставке капитализации.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш