Контакты
Главная / Доверенности

Подготовка и выдача разрешений на строительство. Процедура оформления документации для проведения строительных работ

Согласно требованиям, предусмотренным Градостроительным кодексом, чтобы получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, требуется несколько документов. Если пропустить этот этап, то в дальнейшем могут появиться проблемы с возведением здания и вводом объекта недвижимости. Бумага подтверждает соответствие разделов проектной документации объекта плану участка и межевания территории. Если в соответствии с Градостроительным кодексом выдано разрешение, то застройщик вправе законно осуществлять строительство или реконструкцию зданий.

Что такое разрешение на строительство

В сфере строительства, учитывая и индивидуальное жилое, основным документом выступает Градостроительный кодекс. На эти нормы ориентируются при возведении всех зданий и сооружений. Согласно установленным градостроительным нормам, для стройки требуется получение разрешения. Оно представляет собой бумагу, где орган власти подтверждает соответствие проектной документации на возведение здания проекту планировки участка и проекту межевания территории (при постройке или реконструкции линейного объекта).

Кто выдает

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанное разрешение на строительство выдается исполнительным органом местного самоуправления по месту нахождения указанного земельного, в том числе и дачного участка. Здесь имеются некоторые исключения:

Зачем нужно

Основное назначение разрешения – отразить, что выполнение архитектурного проекта здания осуществлено без отклонений от установленных строительных норм и правил. Это необходимо для подтверждения соответствия будущего жилища требованиям безопасного проживания, исключения рисков нанесения ущерба окружающей среде или объектам инфраструктуры, которые находятся в строительной зоне. Документация необходимо проверить на соответствие:

  • требованиям Градостроительного кодекса;
  • санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • строительным нормам;
  • требованиям пожарной безопасности;
  • нормам технического надзора.

Чем чревато отсутствие разрешительной документации

Дом, будь то коттедж, дача или частное жилое строение, на который отсутствуют разрешительные документы на строительство, считается возведенным вне закона. Такой объект нельзя подключить к инженерным коммуникациям, а в худшем случае ему угрожает принудительный снос. Застройщик не может этому препятствовать, иначе его привлекают к административной ответственности. Она наступает при обнаружении несоблюдения санитарно-гигиенических норм при возведении здания.

Построенный без одобрения государством дом не зарегистрирует БТИ. Физическое лицо, допустившее самовольное возведение, не имеет права на:

  • продажу;
  • сдачу в аренду;
  • дарение.

Как получить разрешение на строительство

Чтобы получить одобрение на постройку здания, требуется профессионально разработать весь проект. Лучше в этом случае обратиться в специализированную организацию любого города, будь то Москва или более мелкие пункты. Она может предоставить уже имеющиеся проекты или разработать новый. В противном случае придется самостоятельно собрать полный комплект архитектурно-строительной и инженерной документации. Их прикладывают к заявлению и представляют в соответствующий федеральный орган, через представителя или многофункциональный центр.

Ст. 51 градостроительного кодекса

Подробно об органах, порядке выдачи разрешения, правовых актах, необходимой для этого документации, в том числе и проектной, процедуре ее получения говорится в статье 51 Градостроительного кодекса. Она содержит 23 пункта. Помимо порядка получения и документации в статье сказано о том, как и кем будет проводиться проверка бумаг, какое решение может принять орган самоуправления и причины в случае отказа. Также она содержит информацию по поводу срока действия, восстановления по его истечению и передачи в случае продажи.

В каких случаях разрешение не требуется

Есть ряд случаев, когда не потребуется выдача специальных разрешений на строительство объекта. Они описаны в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. К этим случаям относится строительство:

  • гаража на земельном участке, предоставленном для некоммерческого использования;
  • компактного некапитального сооружения, такого как киоск, беседка, павильон, летняя кухня, навес, баня, сарай, погреб, колодец;
  • вспомогательного объекта для подключения к инженерной сети или прокладке ее коммуникаций;
  • внутриканальных системных соединений.

Получение разрешения на строительство ИЖС

Для получения разрешительных документов на индивидуальное жилищное строительство осуществляется по тому же принципу, что и в случае с объектами капитального строительства. Только здесь пакет документов чуть меньше, так как эти здания считаются менее сложными из-за меньшего количества предъявляемых к ним требований. Обращаться тоже необходимо в многофункциональный центр по месту нахождения участка предполагаемого строительства.

Особенности градостроительного регламента

Правообладатель земельного участка может зарегистрировать только один жилой дом, на который и получают разрешительные документы. Гостевой домик может быть отнесен к разряду хозяйственных и других вспомогательных построек. По этой причине на них не требуется оформление разрешения. Мансарда и балконы пристраиваются к уже имеющемуся жилому строению. Они требуют получения разрешения.

Индивидуальный жилой дом не может быть выше 3 этажей. На постройку выше требуется уже другой пакет документов. Регламентируемые предельные значения основных параметров жилого дома выглядит так:

  • хотя бы одна жилая комната – 12 кв.м. гостиная или 8 кв.м. спальня;
  • раздельный санузел – ширина от 1,5 м для ванной и от 0,8 для туалета;
  • кухня – 6-8 кв.м.;
  • коридоры – ширина от 0,85 м.

Какие объекты попадают под категорию

Согласно законодательству, объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания в нем одной семьи. Для таких объектов необязательно собирать проектную документацию. Участки под эти объекты друг от друга и от территорий, предназначенных для общего пользования, отделяются красными линиями. Минимальное расстояние от них до возводимого сооружения обязательно соблюдаются при проектировании. Без учета этого условия разрешение на строительство не выдают.

Подача заявления от застройщика в органы местного самоуправления

Прием заявления застройщика на выдачу разрешения осуществляется через многофункциональный центр, который и занимается предоставлением государственных услуг. Ожидание в очереди должно занять не более 15 минут. Само заявление органы самоуправления обязаны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. При индивидуальной застройке с использованием недр необходим документ, подтверждающий право на них. В случае возведении здания в границах исторического поселения необходимо приложить описание внешнего облика объекта в текстовой и графической формах, включая:

  • основные параметры объекта;
  • варианты цветового решения;
  • планируемые строительные материалы;
  • фасады.

Сопроводительные документы для получения разрешения на строительство

При ответе на вопрос, какие документы нужны для разрешения на строительство, можно воспользоваться Градостроительным кодексом. Процесс займет немало времени. Согласно 51 статье, требуются:

  • правоустанавливающие документы;
  • проектная документация;
  • документы, устанавливающие личность заявителя;
  • заявление, которое пишется в органе местного самоуправления по образцу уже при обращении.

Правоустанавливающие документы

Первыми в перечне необходимых бумаг идут правоустанавливающие документы. Основным в этом случае является свидетельство о государственной регистрации права. Вместо него может быть договор завещания, дарения или купли-продажи. Первый документ получают через портал государственных и муниципальных услуг или при личном посещении Росреестра. Для оформления свидетельства потребуется определенный пакет документов:

  • Подтверждающие личность каждой стороны сделки;
  • свидетельство о наследстве, судебное решение или другой документ, служащий основанием для регистрации права собственности;
  • кредитный договор при покупке объекта в ипотеку;
  • полученное ранее свидетельство о регистрации;
  • документ об оплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт объекта, если ранее он не был предоставлен в Росреестр;
  • заявление о регистрации.

Вторым шагом в сборе всех необходимых для разрешения бумаг будет подготовка проектной документации. Согласно части 7 стать 51 ГК РФ, ней относятся:

  • пояснительная записка;
  • копию схемы планировки земельного участка, где планируется возведение, с указанием размещения объекта капитального строительства, проходов и подъездов к нему;
  • копию схемы планировочной организации земельного участка с указанием красных линий;
  • архитектурные решения;
  • проект организации работ по демонтажу или сносу;
  • сводный план инженерно-технического обеспечения, на котором отмечены места подключения;
  • проект организации строительства;
  • описание доступности для инвалидов социального объекта;
  • заключение экспертизы проектной документации;
  • разрешение на отклонение некоторых параметров;
  • согласие правообладателей на реконструкцию.

Это касается объектов капитального строительства. Их застройщик составляет самостоятельно либо обращается в специальные организации, которые сделают это за определенную плату. Чтобы получить разрешение на ИЖС, из проектной документации потребуется только:

  • градостроительный план земельного участка, выданный в течение последних трех лет до дня написания заявления на разрешение;
  • схема планировочной организации земельного участка, на котором обозначены места нахождения объектов ИЖС;
  • описание того, как объект будет выглядеть внешне, если строительство предполагается в области исторических поселений.

Заключение государственной экспертизы

Одним из требуемых документов является положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Она проводится местными органами исполнительной власти, даже в случае загородного дома. Туда необходимо обратиться с пакетом проектной документации, указанной выше. Негосударственная экспертиза может проводиться в любом регионе, но вместе с заключением затем нужно будет предоставить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, оформившего бумагу.

Градостроительный план участка

Данный документ должен быть выдан не раньше 3 лет до дня, когда застройщиком подаются требуемые бумаги на получение разрешения. План можно взять в отделе Градостроительного развития и архитектуры Администрации города. Срок предоставления составляет 3 месяца (согласно статье 46 ГК РФ). Никакая плата за такую услугу не взимается. Для получения плана необходимы следующие документы:

  • топографическая съемка участка с отметкой подземных, наземных и надземных конструкций;
  • подтверждающие личность заявителя;
  • написанное застройщиком заявление на выдачу плана;
  • Кадастровый и технический паспорт объекта.

Сроки выдачи разрешительных документов

С момента подачи документов допускается выдача разрешения в течение не более 7 рабочих дней. Так говорится в части 11 статьи 51 ГК РФ. Выдача разрешения на объект капитального строительства, не являющегося линейным, или на возведение здания на территории, являющейся историческим поселением, занимает уже 30 дней, но не более указанных в Градостроительном кодексе сроков.

Что делать в случае отказа

Меры, которые нужно предпринять зависят от причины отказа. В общем случае необходимо устранить недостатки. Они будут указаны в ответе, который дала организация на заявление о выдаче разрешения. Затем можно вновь попытаться его получить. Другой вариант – обжаловать решении уполномоченной организации в суде, подав иск по существующей форме. Он должен включать информацию о:

  • адресате судебной инстанции, куда подается иск;
  • полном имени заявителя с номером и другими контактными данными;
  • заинтересованном лице с наименование органа, действия которого обжалуют;
  • пояснении ситуации;
  • просьбе признать решение определенного органа незаконным;
  • приложениях с минимальным пакетом документов – копиями паспорта, заявления, документации, подтверждающей доводы заявителя и копию отказа.

Причины отказа

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, существует несколько ситуаций, служащих основанием для отказа в выдаче разрешения. Главным является отсутствие даже одного документа из списка требуемых для принятия положительного решения. Основанием для отказа является и несоответствие представленных материалов строительным нормам, действующим на момент выдачи. Не удастся получить документ:

  • если предполагается строительство на особо охраняемых зонах;
  • если участок зарезервирован для государственных нужд;
  • при отсутствии правоустанавливающих документов на землю;
  • если за 10 дней в уполномоченный орган не были переданы сведения о количестве этажей, высоте и площади проектируемого здания или сооружения, по экземпляру копий проектной документации и инженерных изысканий, информацию об инженерных сетях.

Срок действия разрешения на строительство

Разрешительный документ на строительство сохраняется на протяжении всего времени, которое указывается проектом организации. Срок действия составляет 10 лет. На протяжении этого времени можно продолжать строить дом. До окончания указанного срока действия объект должен быть введен в эксплуатацию. Орган, оформивший документ, может и продлить его при необходимости, или выдавать их на отдельные этапы строительства.

Как продлить

Для продления разрешения застройщику не позднее 60 дней до момента окончания срока действия необходимо подать заявление в тот же орган, который выдавал бумагу ранее. Отказ может быть получен, если до конца срока подачи данного заявления так и не было начато возведение, реконструкция или капитальный ремонт объекта. При долевом строительстве дополнительно потребуется договор, который отражает поручительство банка, подтверждающее надлежащее исполнение застройщиком обязанностей, касающихся передачи жилого помещения гражданам, чьи средства были привлечены.

Сколько стоит разрешение на строительство частного дома

Сам разрешительный документ, согласно части 15 статьи 51 ГК РФ, выдается соответствующим органом без взимания платы. Затраты могут быть связаны лишь с подготовкой и согласованием документации. Специализированные фирмы, куда часто обращаются застройщики, предлагают свои услуги по цене 10-45 тысяч рублей. Все зависит от сложности и скорости работ. При подготовке документации в сжатые сроки приходится доплачивать за срочность. Кроме того, для каждого региона устанавливаются свои тарифы и пошлины.

Плюсы и минусы ИЖС

Владельцы земельных участков, предназначенных для ИЖС, обладают рядом преимуществ. К ним относятся:

  1. Земли для ИЖС могут быть участниками каких-либо государственных программ поддержки.
  2. Если нет общей собственности на участок, то его владелец не столкнется с зависимостью от других собственников.
  3. За счет прописки на участке его хозяин имеет возможность пользоваться всеми социальными учреждениями.
  4. На участке под ИЖС можно построить любой дом вне зависимости от вопросов по переводу земель в другую категорию.

Даже при таком количестве преимуществ ИЖС имеет и ряд минусов. Строение не может быть выше 3 этажей, а проживать в нем имеет право только одна семья. Кроме того, на участке запрещается возведение жилых зданий переменной этажности и таунхаусов. В большинстве случаев это никак не влияет на деятельность застройщиков, ведь частный жилой дом чаще представлен одно- или двухэтажным зданием, которое только одно на участке.

Видео

Любое строительство начинается с земли. Поэтому, прежде всего, необходимо разобраться с тем, каким образом, разрешено использовать земельный участок. Возможность строительства зависит от определенных характеристик участка: категории земель и вида разрешенного использования. Их можно узнать из кадастрового паспорта (плана, выписки) земельного участка.

Со строительством дома на участке, не относящемся к «землям населенных пунктов», могут возникнуть сложности. Если это «земли сельскохозяйственного назначения» можно перевести участок в нужную категорию. Если речь идет о землях особо охраняемых территорий, обороны, связи и иных — разрешение на строительство могут не выдать, а перевод таких земель в другую категорию невозможен.

С назначением (видом разрешенного использования участка) тоже могут возникнуть проблемы. Закон разрешает строить жилой дом на дачном участке или участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (если он расположен в границах населенного пункта), но запрещает делать это на садовом или огородном участке.

Если участок предназначен «для индивидуального жилищного строительства» или «под обслуживание и эксплуатацию жилого дома» — задача упрощается.

Необходимость получения разрешения на строительство

Первым этапом в процессе строительства загородного дома является получение разрешения на строительство. Правовой базой в этом вопросе, является статья 51 Градостроительного кодекса. Разрешение на строительство — это документ, который удостоверяет соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Перед тем как обращаться за получением разрешения на строительство, необходимо понять требуется ли это в Вашем случае.

Сейчас действует Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 174-ФЗ о «дачной амнистии». Ее смысл заключается в том, что для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом либо объект, созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства не требуется предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для того чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставить, в том числе, разрешение на строительство.

В соответствии с «дачной амнистией», для государственной регистрации права собственности нужно предоставить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт индивидуального жилого дома является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта и содержащим его описание. Таким образом, если строительство планируется завершить и подать документы на государственную регистрацию права собственности до 1 марта 2015 года, то зарегистрировать постройку можно без разрешения на строительство.

Нужно также помнить, что вышеуказанное справедливо, если не планируется совершать сделки с недостроенным домом, иначе для регистрации объекта незавершенного строительства необходимо будет разрешение на строительство. Рассматривая необходимость получения Разрешения вне зависимости от регистрации объекта, завершенного строительством, необходимо отметить то, что само по себе разрешение на строительство как документ, дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, необходимо. За осуществление строительных работ без Разрешения законом предусмотрена административная ответственность.

Общий перечень документов

Часть 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ регламентирует перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства.

В общем случае это следующие документы:

  1. Заявление;
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  3. Градостроительный план земельного участка;
  4. Материалы, содержащиеся в проектной документации:
    1. Пояснительная записка;
    2. Схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
    3. Схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
    4. Схемы, отображающие архитектурные решения;
    5. Сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
    6. Проект организации строительства объекта капитального строительства;
    7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
  5. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса;
  6. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса);
  7. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Перечень документов для частного застройщика

Частному застройщику (то есть тому, кто собирается строить жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, высотой не более трех этажей), для получения разрешения нужно всего три документа:

  1. Правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о регистрации, постановление о выделении участка или иной документ);
  2. Градостроительный план участка;
  3. Схема планировочной организации.

Схема планировочной организации представляет собой условную схему расположения будущего дома на участке. Градостроительный план нужно получать в местной администрации. Как правило, там вручают длинный список того, что застройщику нужно собрать и принести для оформления такого плана: технические условия на свет, газ, воду и канализацию, свежую топографическую съемку участка, справку от местного органа по охране культурного наследия, некоторые даже проект дома требуют. Согласно требований нормативных документов ничего этого застройщик собирать не обязан. Ему достаточно лишь написать заявление о выдаче градостроительного плана, все остальные документы будет собирать сама местная администрация. На это указал Верховный Суд РФ.

Нужно помнить, что Разрешение не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случаев. Если строится дом, предназначенный для проживания более чем одной семьи (многоквартирный или сблокированный — т.н. «таунхаус») — такая «упрощенная» процедура получения разрешения к нему не относится, застройщику нужно готовить все документы, перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

  1. Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
  2. Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
  3. Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
  4. Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган проверяет, во-первых, наличие всех необходимых документов, приложенных к заявлению; во-вторых, соответствие схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома требованиям градостроительного плана земельного участка.

Если все документы имеются, и никаких несоответствий не выявлено в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство такое разрешение, должно быть, выдано заявителю. В противном случае должны выдать мотивированный отказ в выдаче такого разрешения. Причинами отказа в выдаче разрешения на строительство может быть либо представление неполного пакета документов, либо несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Быстрое получение разрешения на строительство даже для частного сектора ранее было несоизмеримо долгим. Что же изменилось за последнее время в Московской области?

Текущая ситуация

С 2015 года Минстроем Подмосковья было введено изменение в процедуре выдачи разрешений на строительство. Ранее документы рассматривали в муниципалитетах, сейчас данная процедура перешла в ведомство региональных властей, а все из-за сроков выдачи и неправомерной застройки.

Полномочия перераспределили, в первую очередь, из-за задержек. И речь не о банальных жилых кварталах, а о ведущих объектах федерального значения.

Для всех объектов в Московской области действует упрощенная система, созданная для экономии времени. Данные нововведения не относятся к индивидуальному жилищному строительству за пределом земельного участка. Проще говоря, комплексное освоение территории не упрощено.

Оформлять разрешения и получать градостроительные планы теперь можно через Многофункциональный центр по всему Подмосковью.

О порядке получения в Подмосковье

Теперь процесс получения разрешений на строительство для Подмосковья будет более честным по сравнению с несуразной и хаотичной застройкой всех направлений на данной территории.

Как будут улучшать ситуацию? Планируется централизация процесса по выдаче документов . Планируют передать полномочия Государственному строительному областному надзору .

Важно знать и понимать, что власти стремятся создать систему, аналогичную московской.

Будет разрабатываться первоначально документация, связанная с проектами и архитектурой. Дальнейшая экспертиза данных документов обязательна.

После одобрения экспертов документы пойдут не в муниципалитет, а в единую информационную базу. Что будет в итоге? Сделают службы одного окна, одинаковый подход для всех, а также равные условия.

С марта 2016 года приостановлен процесс выдачи разрешений по всему Подмосковью.

Список документов для получения разрешения теперь будет аналогичен с Москвой, однако в некоторых районах Москвы требуют более тщательный пакет документов и справок.

При наличии всех бумаг нужно будет ждать решения не более 14 суток . При получении документов, устанавливающих право на земельные участи, необходимо ждать три месяца .

Документы для разрешения

Изменения в процессе получения разрешений затрагивают абсолютно всех, в том числе и физических лиц.

Перед началом капитального строительства нужно оформить и предоставить:

  1. Документ, подтверждающий .
  2. Решение по проекту для дома, дачи или коттеджа
  3. План по застройке участка (М 1: 500). Необходима разбивка осей всех строений.
  4. Договор с подрядчиками (если таковые имеются).
  5. Разрешение Муниципалитета (по новой поправке от ведомства региональной власти).

Набор документов будет рассматриваться от 7 до 14 дней в Госархстройнадзоре.

Новости по продлению разрешения

Заместитель главы Правительства Подмосковья заявил о наличии возможности продлить разрешения при отсутствии генплана. Продление было возможным до первого июня 2016 года. Что же произошло после наступления данной даты? На данный момент процедура продления предполагает обязательное предоставление генплана земельного участка .

При отсутствии генплана не допускается даже процесс рассмотрения возможности продления.

В 2019 году предполагается общее принятие генпланов по всему Подмосковью. В связи с отсутствием возможности подобных продлений по всей стране наблюдается устойчивая тенденция к падению уровня строительной активности .

Реестр и выданные разрешения

С начала 2017 года на территории Московской области было введено в эксплуатацию около миллиона квадратных метров жилья .

Но за этот же период чуть менее миллиона квадратных метров было введено недвижимого имущества, принадлежащего к нежилому фонду.

Правительство приняло решение о выдачи разрешения на строительство 4,5 млн. квадратных метров недвижимости. Почти половина из данных площадей приходится к нежилищному фонду.

Кроме того, были выданы разрешения на строительство ряда объектов, относящихся к сфере образования, а также здравоохранения.

Сколько должно стоить разрешение на строительство: помощь в оформлении

Важно знать, что только аккредитованные организации имеют право оказывать официальную помощь по оформлению разрешений на строительство.

Как правило, услугами таких организаций пользуются владельцы участков в Подмосковье на проблемных территориях или же без возможности самостоятельного получения разрешения.

Сколько берут за помощь?

Приведем приблизительные расценки компаний, занимающихся данной деятельностью более 10 лет:

  1. Разрешение на строительство дома, коттеджа или – 50 000 рублей. Процедура длится не более трех месяцев.
  2. Оформление построенной недвижимости – 40 000 рублей. Процедура длится не более двух месяцев .

В итоге клиенты получают документ ГПЗУ, СПОЗУ и официальное разрешение на десять лет .

Как получить разрешение на строительство частного дома в Московской области: видео

На видео ниже описывается порядок получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома в Московской области.

Начать строительство жилого дома возможно только после получения разрешения на строительство от администрации города, на непосредственной территории которого планируется построить дом.

В данной заметке подробно представлены действия, выполняя которые вы получите разрешение, а так же узнаете перечень всех документов, что потребуют у вас для строительства на наделах ИЖС и подсобных помещениях, которые относятся к жилым домам на участках предназначенных для КФХ – крестьянкско – фермерских хозяйств.

Так же особое выделен раздел, который касается строительства дома на дачном участке, так как разрешение при этом не потребуется.

Статья довольно объемная, так как в ней подробно разъяснены все документы, их точное содержание, все ссылки на законы, так же приведены яркие примеры всех документов и так же заявлений.

Самое главное, весь материал направлен на то, что бы вы подробно узнали весь перечень документов для получения разрешения на строительство, что бы вы всецело поняли, какие материалы необходимо предоставить в городскую администрацию.

Что такое разрешение на строительство?

Действующий сейчас Градостроительный кодекс России установил более упрощённый распорядок получения разрешения на застройку или реконструкцию строения ИЖС - отдельно стоящего здания не выше 3х этажей, где будет жить одна семья.

Разрешение на строительство - это бумага, дающая подтверждение соответствия документации проекта с требованиями градостроительного плана земельного участка. Именно это разрешение дает застройщику право вести строительство или реконструкцию объектов.

Не допустима выдача разрешения на строительство, если отсутствует ПЗЗ – правил землепользования и застройки.

Если отсутствует ПЗЗ, разрешение на застройку выдаётся для следующих случаев:

Застройка или реконструкции федерально значимых объектов,
Регионально значимых объектов,
Местных объектов муниципальных значимых районов,
Объектов капстроительства на земельных наделах, на которые не действует градостроительный регламент или же для которых не существует градостроительных регламентов,
А так же в иных предоставленных федеральными законами случаях.

В основании подготовки состава документов, а так же выдачи разрешений на застройку или реконструкцию жилого дома, лежит заявление собственника земельного надела, Градостроительный кодекс России.

Перечень документов на получение разрешения

Для того чтобы получить разрешение на строительство жилого дома, подается собственником или арендатором надела заявление по заявленной форме в администрацию города, а так же должны быть приложены следующие документы:

Правоустанавливающие бумаги на земельный надел, свидетельство собственности или право аренды, а так же кадастровый проект - паспорт земельного надела;
градостроительный план земельного надела;
схема точного размещения на земельном участке мест строительства объектов жилищного строительства, схема должна быть согласованна с районным архитектором;
согласие всех сторон правообладателей объекта капстроительства если рассматривается случай реконструкции индивидуального дома с добавлением правоустанавливающих бумаг на сам жилой дом;
паспорт застройщика.
по желанию застройщика, прилагается проектная документация.

Требование же других документов в получении разрешения на строительство от правообладателя объекта ИЖС не допускается.

Что именно проверяет архитектурный отдел при получении документов?

Разрешение на поступившее заявление выдается в течение десяти рабочих дней с момента поступления заявления в архитектурный отдел администрации города с приложением всех перечисленных выше документов.

В течение всего этого времени производится проверка наличия всех документов приложенных к заявлению, а так же проверка соответствия плана - проекта документации и схемы - плана размещения объекта на земельном участке, а так же красным линиям.

Застройщик может произвести запрос разрешения на отклонение от максимальных параметров строительства или же реконструкции. В таком случае будет проходить проверка соответствия всей проектной документации и схемы плана организации земельного надела на соответствие всем требованиям, прописанных в разрешении на застройку.

Отказ в получении разрешения на застройку, возможно оспорить застройщиком в суде.

Срок разрешения на строительство жилого дома составляет десять лет .

Что дает разрешение на строительство?

В статье № 51 Градостроительного кодекса России, прописано, что разрешение на застройку:

Подтверждает соответствие всей проектной документации с требованиями градостроительного плана участка, а если градостроительный план отсутствует, то разрешённому использованию надела;
дает право собственнику вести строительство или реконструкцию недвижимости, а также производить капитальный ремонт.

В случае, если предыдущий владелец надела уже имел разрешение на застройку, и срок в размере 10 лет его действия еще не прошел, то новому обладателю заново получать разрешение уже не надо – так как оно не относится к конкретному человеку, а действует по отношению к участку в целом.

Даже если случится так, что участок будет продан, но срок действия разрешения на застройку ещё не истёк, то, это разрешение имеет силу и для нового владельца.

Что делать после получения разрешения на строительство?

После того, как вы получили разрешение на застройку, застройщик обязуется в течение десяти дней предоставить в архитектурный отдел администрации города или района следующие сведения:

Высоту и этажность планируемого здания капитального строительства;
расписать сети инженерно-технического составляющего объекта строительства;
все разделы проектных документаций и схему планировочной организации земельного надела с четким обозначением всех мест размещения объектов жилищного строительства.

Все эти сведения вносятся потом в информационную систему, которая обеспечивает градостроительную деятельность.

Как было уже сказано выше, что разрешение на застройку не нужно получать застройщикам, которые строят на своем наделе объекты, не относящиеся к капстроительству. Прочитав это, некоторые особо предприимчивые владельцы наделов, строят ларек или магазин, не получив при этом разрешения, что в последствии выясняется! И судьба вашей постройки может решиться только судом. А Суд вынесет единственное верное решение о том, что постройку необходимо демонтировать.

В перечень садоводческих товариществ попадают и общие земельные участки садоводства, которые вбирают в себя земли общего пользования, такие как дороги и проезды, пожарные водоёмы, к ним же относят и санитарно-защитные территории.

На дачных землях силами собственников самих участков возводят строения, такие как дачные дома, хозяйственные постройки, бани и гаражи.

Для возведения частных дачных домов, построенных на земельных наделах, предназначенных только для ведения садоводства, а не предпринимательской деятельности, разрешение на строительство не нужно.

Обратите особое внимание, что дачный дом должен быть построен именно в той части земли, которая ваша и находится в личном пользовании и специально предоставлена под дачное строительство.

Если это не так, то тогда, дом построенный, например, в секторе общего пользования садоводческого хозяйства, то разрешение на строительство будет обязательным условием, так как без него владелец дома будет обвинён в самовольном присвоении территории и строительстве на ней.

Случаи, когда разрешение на строительство не нужно

Закон предусмотрел такие случаи, когда не нужно получать разрешение на ИЖС, например:




Что это такое ГПЗУ?

Вид документа по планировке территории это градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) .

Этот документ введён в обращение Градостроительным кодексом России, вместо архитектурно-планировочного задания и разрешительным бумагам от районных или же городских отделов по градостроительству или архитектуре.

Введение данного документа позволило сделать основную часть бумаг и заявлений предпроектной стадией.

ГПЗУ применяется для разработки проектных бумаг , а так же для разработки проекта границ территории подлежащей застройки надела, а в будущем это послужит для выдачи разрешения на строительство, а так же для разрешения на эксплуатацию.

Это основной документ, который застройщик и заказчик обязаны предъявить в проектную организацию, которая займется подготовкой проектного решения, в основе которого лежит договор с застройщиком или заказчиком.

Градостроительный план земельного надела лежит основанием для выполнения всех проектных решений по застройке и реконструкции объектов капстроительства, как в нашем случае, это индивидуальный жилой дом.

Градплан подготавливается районным или городским отделами по архитектуре. И выдаётся на основании заявления от застройщика.

Согласно закону, выдача ГПЗУ бесплатна для заявителя и выдается в течении 30 календарных дней со дня подачи заявления.

Градостроительный план земельного участка разрабатывается на каждый отдельный земельный надел, в отношении которого будет утверждаться кадастровый учет. Для них специально устанавливаются градостроительные правила относящихся в состав правил застройки.

В таком случае ГПЗУ выступает либо в составе проекта межевания территории или же в виде отдельной бумаги.

ГПЗУ применяется для разработки проектных бумаг, а так же для разработки проекта границ территории подлежащей застройки надела, а в будущем это послужит для выдачи разрешения на строительство, а так же для разрешения на эксплуатацию.

Что включает в себя Градостроительный план земельного участка?

В градостроительном плане обязательно указывается следующая информация:

Кадастровый номер земельного участка, который рассматривается, а так же при наличии кадастровый номер зданий или сооружений на этом участке;
необходимо указать организационно-правовую форму, а так же наименование заявителя, если он является юридическим лицом или же фамилия, имя и отчество, если он является физическим лицом;
четко обозначить территорию, границу и размеры земельного надела: они устанавливаются с предписанием красных линий, и границ соседних земельных участков, если они имеются;
обозначить минимальный размер отступа за пределами границ земельного надела, и сооружений за пределами земельного надела;
информация из ПЗЗ - правил землепользования и застройки, о перечне использования этого земельного надела;
сведения о ГРЗУ, при условии, что надел попадает под воздействие градостроительного регламента, с четким прописанием информации о всех видах использования данного земельного надела;
если же участок не подходит под воздействие градостроительного регламента или же градостроительный регламент не установлен для него, то тогда указывается допустимое использование земельного надела и требования к особенностям размещения и назначения объектов строительства, находящегося на данном участке;
предоставить всю имеющуюся информацию о культурно - исторических объектах, а также объекте капитального строительства, которые могут находиться на данном земельном наделе;
сообщить сведения об прочих ограничениях, которые накладываются на данный земельный надел;
четко прописанные границы территории размещения запланируемых объектов капстроительства для государственных, а так же муниципальных нужд;

А теперь, давайте поподробнее остановимся на следующих терминах.

Под Градостроительный регламентом понимают установленные с правилами ПЗЗ - землепользования и застройки, в пределах планируемых границ территориальной зоны:

Виды допустимого использования земельных наделов и объектов капстроительства, к которым можно отнести жилые дома и объекты торговли, а так же деловые и коммерческие объекты;
минимальные и максимальные пределы размеров земельных наделов;
предельные размеры разрешённого строительства, а так же реконструкций объектов капстроительства, где указывается этажность и плотность постройки;
минимально доступные отступы или расстояния от стен зданий до пограничной зоны с земельным участком соседей и учетом красных линий;
минимальная допустимая доля озелененных зон около земельного надела;
ограничения использования земельных наделов и объектов капстроительства.

Красная линия - это схематическая обозначающая линии ограждения вокруг всего участка, ограждение отделяет земельный надел от улицы или других участков.

Дом или иное жилое здание должно находиться:

От красной линии участка с улицей не меньше чем на расстояние в 5 метров;
от красной линии участка с прилегающим проездом на расстояние не меньше чем на 3 метра;
хозяйственная постройка должна быть удалена от красной линии улиц, а так же проездов не менее чем 6 метров.

При строительстве жилого дома у земельного надела должны быть указаны следующий перечень разрешённых использований:

Для индивидуальной жилищной застройки;
при ведении ЛПХ - личного подсобного хозяйства, с правом строительства жилого дома.

Чтобы получить Градостроительный план земельного участка, нужно подготовить схему планировочного участка. Схема ПОЗУ это расположение всех объектов строительства, а так же уже существующих, если они имеются, с учетом всех коммуникаций на всем земельном участке. Схема ПОЗУ заменила раньше существующий ГПЗУ.

Схема планировочной организации земельного участка делается на основе материалов топографической съёмки масштабом М 1:500, при наличии, в ней отображаются все подземные коммуникации, так же на схему наносятся:

Рамки земельного надела, в соответствии со всеми правоустанавливающими бумагами, на ней отображаются все существующие объекты капстроительства;
надворные застройки;
объекты, которые только планируются построить;

Отражать в схеме не нужно: ливнестоки, въезды и выезды, планы фасадов, а так же разрез жилого дома.

В схему ПОЗ участка входят следующие обозначения:

Номер плана застройки участка, такой же какой указан в градостроительном плане;
необходимо указать площадь земельного надела;
указать процент застройки, с приложением всех видов расчетов;
указать общая площадь дома;
указать количество надземных и подземных этажей, если они имеются. А так же общую этажность здания;
указать тип планируемого ограждения;
состав объекта ИЖС.

СПОЗУ утверждается в администрации города или области, в архитектурном отделе.

Заказать СПОЗУ нужно в проектной организации, у которой имеется лицензия на данный вид деятельности, она должна обязательно иметь свидетельство о регистрации, с предоставлением ниже перечисленных документов:

Заявление на подготовку схемы планировочной организации земельного надела по офицальной форме;
зарегистрированный и утверждённый в законном порядке ГПЗУ - градостроительный план земельного надела, предложенного для размещения объекта строительства дома;
копии всех правоустанавливающих бумаг на земельный надел, к ним относится: свидетельство о праве владения или договор аренды, так же договор пользования земельным наделом и акт о землепользовании;
копии кадастрового паспорта земельного надела и если имеются, то и зданий и строений, а так же сооружений. К ним относятся все объекты даже не завершённого строительства, но они должны быть расположены на земельном наделе, или же должны быть предоставлены копии всех технических паспортов строений, располагающихся на данном земельном наделе, с предоставлением экспликацией и схемой - планом земельного надела;
топографическая съёмка с рамками выделенного участка;
эскизный план - проект дома;
копия межевого плана.

После чего можно начинать строительство?

После того, как вы получили разрешение на строительство или же реконструкцию дома на земельном наделе для индивидуального строительства. Или может быть рассмотрен вариант личного подсобного хозяйства с последующим строительством жилого дома, можно будет приступать к строительству.

После полного завершения строительства, здание необходимо зарегистрировать и ввести в эксплуатацию.

В чем заключается ввод в эксплуатацию

Документ, который полностью удостоверит завершение строительства или же реконструкции объекта в полном мере и в соответствии с полученным разрешением на строительство и ГПЗУ, а также имеющейся проектной документации, является дозволение на пользование объекта ИЖС, в эксплуатацию.

Стоит учитывать, тот факт, что зарегистрировать возможно и незавершённый строительный объект, если его готовность составляет от 70% и выше, то есть, иными словами, не вводя в эксплуатацию. Но помните, что до завершения строительства прописаться в такой незавершенной постройке не получится.

Как присваивается почтовый адрес

Почтовый адрес завершенному жилому дому дается администрацией города. Для того, что бы получить адрес нужно подать заявление в письменном виде и приложить к нему следующие документы:

Документ о правообладании на земельный надел;
разрешение на строительство и ввод здания в эксплуатацию;
техпаспорт на дом выданный БТИ;
иные документы могут быть запрошены по требованию администрации.

Хочется напомнить, случаи, когда разрешение на строительство не нужно. Закон предусмотрел такие случаи, когда не нужно получать разрешение на ИЖС, например:

Строительство гаража на участке выданному застройщику, не для ведения предпринимательских действий.
Застройка на земле, которая предназначена для возделывания дачного или же садоводческого хозяйства.
Строительство объектов, которые не служат объектами капстроительства, такие как павильон, ларек, киоск.
Строительство подсобных сооружений для вспомогательного применения.
Частичное изменение здания или его части, если это изменение не несет существенных изменений.
А так же во всех иных случаях, предусмотренных текущим законодательством.

Но все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Все это разрешено, только когда планируется строительство частного жилого дома не выше трех этажей, в котором будет проживать только 1 семья. Причем строение на участке зданий смешанной этажности, а так же таунхаусов категорически не допускается.

В заключении хотелось бы сказать, что процесс получения ИЖС занимает огромное количество времени и требует немалых затрат, но помните, что без этой бумаги при дальнейшем проведении в жилье всевозможных домовых сетей, могут возникнуть огромные проблемы.