Студия vs. «однушка»: что выбрать? Дешево, но тесно: стоит ли покупать квартиру студию

Текст: Татьяна Злыгостева.

В последнюю пару лет на рынке строящейся жилой недвижимости появляется все больше квартир-студий. Во многом это связано с тем, что молодым людям стало трудней приобрести "полноценную" квартиру, а бесконечно тратить деньги на съемное жилье тоже не хочется. Студия представляется эдаким компромиссным вариантом на первое время. Читайте нашу статью, чтобы понять, подойдет ли студия лично вам и в самом ли деле она стоит дешевле.

Студия - это такой тип квартиры, в котором отсутствуют внутренние перегородки между всеми комнатами и кухней. Здесь отгорожены только ванная и туалетная комната, которые часто бывают совмещены. Впервые такую квартиру придумал архитектор Мис ван дер Роэ в двадцатых годах прошлого века в США. Обычно пространство, свободное от всех перегородок, предпочитают молодые люди и творческие личности. В классе эконом и комфорт студии часто бывают небольшими, а в элитке могут быть какого угодно размера. И если в первых двух случаях покупка студии - зачастую вопрос экономии, то элитная студия предполагает особенный стиль жизни - свободный от готовки и необходимости делить жилье с другими членами семьи. Иногда студии делают из советских хрущевок - так, квартирка, где с трудом ютилось трое, а то и больше человек, может стать вполне уютным и просторным пространством для одного.

В каких случаях вам не стоит покупать студию?

1. Если вы собираетесь часто готовить дома. Любой резкий запах кухни быстро пропитает все ткани, диваны, одежду и даже обои. Современная мощная вытяжка поможет справиться с этой проблемой, но не полностью. Так что, если вы не представляете себе жизни без того, чтобы приготовить на выходных яблочный пирог по бабушкиному рецепту, то студия, скорее всего, не ваш вариант.
2. Если у вас есть дети. Молодым родителям иногда и в обычной квартире хочется немного спрятаться от детей, чтобы отдохнуть, посидеть в тишине или, наоборот, побыть с гостями. В студии, после того, как малыш заснет, вам придется ходить на цыпочках и разговаривать шепотом, чтобы не разбудить его. В общем, вы и вовсе забудете про личное пространство, которое так необходимо каждому.
3. Если вы интроверт и собираетесь поселиться в студии с со своей второй половинкой. Не секрет, что пространство формирует сценарии поведения, которые в нем реализуются. И хорошо, если вы и так любите общаться без перерыва и мечтаете быть вместе все свободное время. Но если это не так, то студия для двоих станет вашим персональным адом. Это возможно, как временный вариант, но вкладывать деньги в покупку не стоит. Лучше уж немного подкопить и приобрести однушку с просторной кухней.

В каком случае студия подойдет вам точно? Если вы хотите жить в отдельной квартире и не хотите тратить деньги на аренду, но при этом много работаете, учитесь и вообще ведете активный образ жизни. Для одного человека студия - вполне приемлемый вариант.

Квартира-студия действительно стоит меньше обычной. Почему?

1. Площадь. Сама по себе стоимость квадратного метра в такой квартире сопоставима со стоимостью метра в однушках, расположенных в том же ЖК. Бюджет покупки уменьшается не за счет цены квадратного метра, а за счет уменьшения кухонной зоны квартиры. То есть, отдельная кухня просто не предусматривается. Это позволяет уменьшить расходы на 20-30 процентов.
2. Ремонт и эксплуатация. Чем меньше в квартире стен, тем меньше денег вы потратите на ремонт, это очевидно. Тем более, что для студии чисто стилистически хорошо подходят ремонты в минималистском стиле. И, соответственно, чем меньше площадь квартиры, тем меньше расходы на коммунальные платежи. В том случае, конечно, если вы не будете без перерыва лить воду и жечь электричество.
3. Спрос. Обычно спрос на однокомнатные квартиры все-таки больше, чем на студии, поэтому застройщик может пойти на уступку и дать вам бОльшую скидку, чем если бы вы покупали однушку. Конечно, такой вариант пройдет не в любом жилом комплексе. Например, при продаже элитной недвижимости вообще особо не принято давать скидку. Но для комфорт-класса и эконома это актуально.

Дополнительные бонусы покупки квартиры-студии. Легче делать ремонт. Достаточно просто покрасить стены и добавить в обстановку яркий текстиль.

Проще и быстрее делать уборку. Особенно, после веселых вечеринок. :)

Если вы очень сильно любите домашних животных и готовы подбирать на улице каждого попавшегося котенка, то размер вашей маленькой студии может остановить вас. Потому что два котика - хорошо, а три - уже иго. Особенно в студии.:)

Небольшое по площади и недорогое предложение на рынке жилой недвижимости. Такой вариант подходит тем, кто обладает минимальными накоплениями. Иными словами, имея на руках небольшую сумму, можно стать обладателем отдельного жилья в области, сравнимого по цене с комнатой в Москве. Стоит ли сейчас вкладываться в студии, узнали у экспертов.

И жить, и сдавать

Квартиры-студии покупают и для проживания, и в инвестиционных целях. Оно и понятно почему. Квартиры-студии - хороший выбор для вложения средств из-за низкого порога входа в проект, а также востребованности целевой аудиторией. Студии ликвидны: их легче купить и продать из-за привлекательной стоимости, при этом сам формат актуален среди клиентов. Рост цены квадратного метра за период строительства дома в среднем составляет около 30%.

Хороший вариант для инвестиций - покупка квартир-студий на этапе котлована и последующая перепродажа. По словам Елены Земцовой, управляющего партнера компании Delta Estate, таким образом можно заработать до 40% от первоначальной стоимости. Студии выгодно сдавать в аренду, так как арендная ставка почти не отличается от цены на однокомнатную квартиру, а изначальные вложения гораздо ниже.

Основной плюс студии - доступная цена при оптимальной организации жилого пространства, более комфортная ипотека в силу уменьшения суммы кредита.

«С точки зрения инвестиций интерес к студиям возрастает в период валютных колебаний и нестабильной экономической ситуации, спрос на студии, как и на однокомнатные квартиры дополнительно повышается на 10%-15%, - отмечает Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании ОПИН. - Данный вид квартир часто приобретают с целью дальнейшей сдачи в аренду. В условиях кризиса цены на „однушки“ и студии выросли, как на самый ликвидный товар на рынке недвижимости».

На любой кошелек

Студии представлены в жилых домах разных классов. «В массовом сегменте сегодня квадратный метр в студии стоит на 15% дороже, чем два года назад, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. - В бизнес-классе, напротив, зафиксировано падение почти на 25%. А вот общая стоимость сократилась во всех классах. Два года назад в массовом сегменте самая тесная студия имела площадь 34 кв. м и стоила 4,1 млн руб., в бизнес-классе - 32 кв. м и 7,6 млн руб. соответственно. Кризис задал тенденцию к снижению бюджета покупки жилья, поэтому к 2016 году появилось много предложений 21–23 кв. м стоимостью 3,1–3,8 млн руб.».

На сегодняшний день, по данным компании «Метриум Групп», в пределах МКАД можно приобрести студию от 3,6 млн руб., в Новой Москве - от 3 млн руб., в Подмосковье - от 2,2 млн руб. В Санкт-Петербурге цены на студии стартуют от 1,8 млн руб., в Ленинградской области - от 1,2 млн руб. Приведённые цифры относятся исключительно к первичному рынку. Во время проведения акций от застройщиков цена может еще немного снижаться.

По словам Екатерины Кургиной, консультанта Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл», цены в новостройках составляют в среднем 170–300 тыс. рубю за кв. м в пределах ТТК - в основном это дома бизнес- или элит-класса, где студии предлагаются от 45 кв. м с панорамными окнами и дизайнерским ремонтом. Такие квартиры, скорее всего, приобретают состоятельные люди, бизнесмены, иностранцы или часто путешествующие, у которых уже есть основное жилье.

За пределами третьего кольца и в границах МКАД стоимость варьируется от 130 до 220 тыс. руб. за кв. м. В ближайшем Подмосковье и Новой Москве кв. м стоит 80–120 тыс. руб., от 10 км от МКАД и дальше - 50–100 тыс. руб. Стоит уточнить, что здесь речь идет о новостройках эконом- и комфорт-класса (в центре таких вариантов почти не найти) в уже сданных домах или домах на последних стадиях готовности, без отделки.

«Если сравнивать с однушками, то квадратный метр студии получается дешевле на 6%, - говорит Екатерина Кургина. - Например, студия площадью 28 кв. м в ЖК „Прима-Парк“ в г. Щербинка продается за 2,9 млн руб. Однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м в этом же жилом комплексе можно приобрести от 3,3 млн руб.».

Заработать на аренде

Квартиры-студии пользуются большим спросом среди арендаторов, тем более что речь идет о предложении с продуманной организацией пространства в новом доме. Иными словами, новостройки составляют серьезную конкуренцию квартирам, сосредоточенным в старом жилом фонде. А все потому, что снимать студию можно на 10–15% дешевле, чем «однушку». Да и студии - новый формат. Следовательно, снимая такую квартиру, человек априори получает жилье не старше пяти лет, и, как правило, с качественным ремонтом. Однокомнатные квартиры же на рынке столичной аренды представлены очень широко. Самые низкокачественные и, соответственно, доступные располагаются на первых этажах блочных «хрущевок» чуть ли не в аварийном состоянии. Такая «однушка» может оказаться дешевле чистой студии - многое зависит от качества жилья. Но если сравнивать арендную ставку на «нормальную однушку» с «нормальной студией», то вторая, как показывает практика, обходится дешевле. Снимают студии студенты, молодые семьи и просто люди, которые живут одни.

Что касается арендных ставок, в пределах ТТК элитные студии площадью 50–65 кв. м предлагаются за 70–90 тыс. руб. в месяц, в пределах МКАД площадью 30–45 кв. м. можно сдать за 27–40 тыс. руб., в ближайшем Подмосковье - 22–27 тыс. руб., далее до 20 км от МКАД - 15–25 тыс. руб. Если сравнивать с арендой однокомнатной квартиры, то стоимость получается одинаковая.

Арендная плата зависит от двух основных факторов: расположение объекта и качество ремонта. По словам Александры Голубевой, руководителя отдела продаж ГК INSIGMA, студия на Фрунзенской в элитном доме с дизайнерским ремонтом, например, сдается за 180 тыс. руб в месяц.

В Санкт-Петербурге, как отмечает Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», сдать студию в хорошем проекте в новом доме можно от 20 тыс. руб.

«При существенной разнице в цене по отношению к однокомнатным квартирам, стоимость аренды будет отличаться всего на 1–2 тыс. руб., - говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК „УНИСТО Петросталь“. - Но, конечно, основной аргумент в пользу этого типа квартир - бюджетное ограничение покупателей».

Максим Морозов управляющий партнер девелоперской компании M9 Development, отмечает, что как инвестиционный объект квартира-студия возле метро может приносить доходность 4–5% годовых. «Это ощутимо ниже, чем даже банковский депозит, и считается весьма консервативной инвестицией, - говорит эксперт. - Доход от сдачи лучше измерять именно в процентах, а не в абсолютной величине, так как размер ренты может разниться от 30 тыс. руб. в удобном месте в Москве до 15 тыс. руб. в Подмосковье вдалеке от транспортных артерий».

Аргументы «за»

На сегодняшний день рынок идет по пути повышения доступности жилья, поэтому тенденция уменьшения площадей продолжится, следовательно, предложений от девелоперов по студиям будет достаточно на рынке. При этом Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, уверяет, что девелоперы не намерены перебарщивать и делать целые комплексы из однокомнатных квартир или студий. «Комплексы должны быть удобны для проживания самых разных категорий жителей, чего не позволяют однокомнатные квартиры», - отмечает он.

С точки зрения инвестиций, наверное, стоит присмотреться к студиям из-за того, что они дешевле, а значит можно быстрее найти покупателя. «Небольшая квартира-студия - один из наиболее ликвидных форматов, - говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. - Приобретение такого жилья выгодно в инвестиционных целях и является отличным инструментом сбережения. В сегменте малогабаритного жилья доля инвестиционных сделок максимальна, потому что данные квартиры пользуются спросом».

«Студии вызывают интерес инвесторов, потому что у таких квартир хорошая динамика прироста по мере строительства, - говорит Мария Литинецкая. - Они востребованы арендаторами как и однокомнатные квартиры, потому студии подходят для рантье».

… и против

Однако Павел Петриченко, директор по продажам «Самолет Девелопмент», утверждает, что инвестиционный потенциал квартир-студий несколько снизился. «Спрос на аренду сейчас ниже, сдать квартиру быстро и дорого уже не получится, при этом полноценные однокомнатные квартиры в приоритете, - отмечает он. - Остается только один вариант - перепродать, когда дом будет уже в высокой степени готовности».

«Квартиру-студию можно использовать и в инвестиционных целях, - уверена Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. - Однако необходимо учесть, что такой формат недвижимости выходит на старте продаж по уже высокой цене за квадратный метр. Поэтому в результате прирост стоимости в процентном отношении, скорее всего, будет меньше, чем при покупке, например, двухкомнатной квартиры. С другой стороны, компактные студии за счет более низкого бюджета покупки проще продать. А в ситуации с падением спроса этот фактор немаловажен. Кроме того, квартиры небольшой площади проще сдать в аренду и получать пассивный доход».

Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» подчеркивает, что студии не так ликвидны как однокомнатные квартиры, поэтому продать их сложнее. Например, профессиональные инвесторы (которых, к слову, на рынке сейчас практически нет) просчитывают малейшие риски: они предпочитают «однушки», либо компактные двухкомнатные квартиры - «евродвушки». В условиях, когда многие застройщики переориентировались на снижение площадей квартир, в течение ближайших нескольких лет может возникнуть затоваривание рынка этим продуктом и, как следствие, произойдетеще большее снижение спроса.

Илья Мейтыс, руководитель бюро архитектурного бюро «АРХКОН», считает, что для инвестиций лучше воспользоваться более традиционными и востребованными рынком форматами.

Эксперты расходятся во мнениях относительно выгоды от вложений средств в квартиру-студию. Но однозначно можно сказать, что хотя астрономической доходности от инвестиций в студии не будет, даже некрупная, остается одним из наиболее безопасных способов вложения капитала.

07.10.14 0:00

В голливудских фильмах и сериалах мы часто могли видеть модные квартиры-студии. В таких живут свободные художники, беззаботные студенты, молодые парочки и завидные холостяки. Квартиры, не обремененные межкомнатными стенами и дверьми, стали появляться и на планах у застройщиков Нижнего Новгорода .

Квартиры студии могут быть представлены в разных сегментах жилья от эконом-класса до элитной недвижимости. Ведь по определению студия - это просто жилье свободной планировки, где стенами отделена лишь ванная комната. Но в этой статье мы отбросим вариант пафосной 100-метровой квартиры без стен, в которой есть где развернуться и дизайнерам и детям с собакой, и рассмотрим более популярный вариант.

Итак, в нашей суровой российской действительности квартира-студия представляет собой жилье в 18-27 квадратных метров.

Квартиры-студии многие жильцы делают из обычных однушек, ломая стены между комнатой, кухней и прихожей. Но в последнее время квартиры со свободной планировкой продаются и в новостройках у застройщиков.

Так, в Нижнем Новгороде квартиры студии есть в новом жилом комплексе «Юг» в автозаводском районе. Там доля студий в 17-ти этажных домах составляет уже 40%.

Так стоит ли покупать квартиру студию? Давайте рассмотрим все «за» и «против» выбора маленькой квартиры со свободной планировкой.

Плюсы квартиры-студии

1. Светло и просторно . Отсутствие стен визуально расширяет пространство, добавляет метров и избавляет от острых углов. Квартира становится более светлой и солнечной, в ней просто легче дышать.

2. Полет для фантазии. На свободной площади можно реализовать множество любопытных дизайнерских задумок. Каждая зона в такой квартире отделяется с помощью разных цветов, материалов и фактур. Зону сна или еды можно приподнять, изменив уровень пола. Или вовсе кровать можно поднять наверх, сделать лесенку, а под ней организовать гардеробную.

3. Перемены - это просто. Сделать перестановку в студии гораздо проще, чем в обычной квартире. Захотели сменить обстановку - поменяли местами диван и стол, передвинули цветок в другой угол, разделили пространство легкой занавеской, и ву-аля новый интерьер готов!

4. Все вместе. Моя посуду или готовя вкусный ужин, вы остаетесь в центре жизни квартиры: можете беседовать с домочадцами, следить за маленькими детьми или вместе смотреть передачу во ТВ.

5. Ура гостям. Квартиры студии отличный вариант для вечеринок. Общее пространство не позволит людям скучать или разделиться на группы по интересам. Опять же все под рукой: и музыка, и еда, и холодильник с шампанским, площадка для танцев.

6. Экономия. Студии - это жилье эконом класса. Цена на них ниже, чем на однокомнатные квартиры. Небольшая площадь означает и невысокую квартплату. Кроме того, благодаря небольшому пространству, у вас не будет соблазна покупать лишние вещи.

7. Рентабельность. Если вы вдруг соберетесь съезжать, то хорошую квартиру-студию можно будет быстро продать или сдать. Как и ее собрат однокомнатная квартира, студии всегда хорошо расходятся на рынке недвижимости.

Минусы квартиры-студии

1. Без интима. Отсутствие стен, это не только плюс но и определенный минус. Общее пространство не предполагает своего угла, а отсюда и конфликт интересов. Один хочет лечь спать, другой намерен смотреть футбол... и что делать?

2. Запах еды. Любители курочки с чесночком и блинчиков могут очень расстроиться, когда запахи еды появятся у дорогих сердцу занавесок и дивана. Хотя, хорошая вытяжка и вентиляция в принципе должна решить вопрос.

3. Слона не спрячешь в шкаф. Грязная посуда и брошенная невзначай кофточка будут бросаться в глаза. Беспорядок в квартире-студии не спрячешь просто закрыв дверь на кухню или в спальню. Поэтому порядок придется поддерживать постоянно. Особенно это касается квартир с ремонтом в стиле хай-тек. В них небрежно смотрится даже оставленная на столешнице чашка.

4. Затраты на ремонт. Квартира-студия лишь тогда будет смотреться конфеткой, когда продумана до мелочей. Необязательно нанимать дизайнера, но порисовать хотя бы в Икеевских программах расстановки мебели придется. Не подойдет любая мебель и техника. Все должно быть подобрано гармонично: бытовая техника встроена, углы столешниц срезаны, освещение продумано, зоны визуально разделены. У каждой вещи должно быть свое место.

Итак, мы видим, что квартира студия достаточно интересный вариант недвижимости. Он идеален для тех, кто живет один. Это квартира для студентов и творческих людей, которые всегда в поиске. Студия подойдет и молодой паре, которая пока не собирается заводить детей.

Конечно, даже идеальная организация пространства не прибавит реальных метров студии. Семье в такой квартире будет откровенно тесно и неудобно.

Отметим, что квартира студия это также неплохой вариант вложения денег. С продуманным ремонтом такую квартиру будет легко сдать за хорошие деньги.

Когда модные рэперы упоминают в своих треках, что зависают на студии, они вряд ли имеют в виду квартиры-студии. В таком богатом городе, как Москва, студия не считается престижной: любишь пространства без перегородок – покупай лофт. На рынке недвижимости Москвы, которая является городом не только богатым, но и дорогим, студии, впрочем, весьма популярны – они продаются и, главное, покупаются. “Новостроев” решил разобраться в этом вопросе и подсчитал все плюсы и минусы, которые только есть у квартир-студий.

Тип жилья без перегородок между прихожей, кухней и комнатой, известного у нас сейчас как квартира-студия, ещё в начале XX века придумал американский архитектор Людвиг Мис ван дер Роэ. Но даже в США и Европе такие квартиры стали популярными только во второй половине прошлого века, в Россию же они пришли ещё позже. Причём интересно, что в начале 2000-х это предложение было достаточно редким и практически эксклюзивным – такие квартиры считались нестандартными и повсеместно в новостройках их не делали. Но сейчас студии обрели популярность и распространились почти на все классы жилья – их много в экономе, хватает в комфорте, появляются они и в бизнесе. Редко какой застройщик не включает их в проект своего жилого комплекса – неважно, будет ли он стоять в центре, на окраине или в Подмосковье, будет ли он высотным или малоэтажным, будет ли в нём одно здание или несколько. Студии универсальны, но плюсов и минусов у них не меньше, чем разнообразия их предложения на рынке.

Плюсы

Самые низкие цены

Логично, что если цена на квартиру зависит от количества в ней квадратных метров, маленькие квартиры стоят дешевле больших. Апофеозом этого стремления к экономии за счёт уменьшения площади являются студии – очень маленькие и очень дешёвые. Их средняя площадь в Москве составляет 20-35 квадратных метров, но встречаются при этом и варианты, стремящиеся по метражу к 15 – это, как вы понимаете, совсем мало. Цены на студии, конечно, формируются в зависимости от жилого комплекса, в котором они размещаются, но обычно оказываются дешевле однокомнатных квартир процентов на 30. Не так давно своеобразный фурор на рынке недвижимости (правда, не московском, а подмосковном) произвели студии в новостройке за 777 тысяч рублей. На такую низкую цену ориентироваться, конечно, не стоит, но, в любом случае, будьте уверены, что, при прочих равных, студия – наиболее доступный вариант.

Экономия в использовании

Студия дёшево обойдётся вам не только при покупке – например, ремонт в ней тоже будет стоить дешевле, чем любой другой квартире. Вы меньше потратите на все необходимые материалы, рабочие быстрее справятся со своими обязанностями, да и отсутствие перегородок вам на руку. Дизайн студии тоже разработать легче, чем, скажем, однокомнатной квартиры – стиль у объединённых кухни и комнаты наверняка будет один. Но и это ещё не вся выгода – студия дешевле любой другой квартиры даже в долгосрочной перспективе, ведь сумма, которую вы платите за услуги управляющей компании, напрямую зависит от метража.

Максимальная функциональность

В студии нет ни одного лишнего квадратного метра. Шаг влево от дивана – и вы на кухне, шаг вправо – за рабочим столом. Хотя, возможно, рабочий стол у вас тот же, что и обеденный. В студии можно одним глазом смотреть стоящий в гостиной телевизор, а вторым высматривать в холодильнике, чем бы перекусить. Забудьте о бесполезных коридорах, простаивающих гардеробных и вообще каких-либо пустых мест – их у вас совсем не останется, когда вы будете жить в студии. Кстати говоря, эту площадь легче держать в порядке, и уборка не займёт много времени. А если вы совсем лентяй, то знайте, что любой клининговый сервис уберётся в студии дешевле, чем в любой другой квартире – но это снова плюсик в копилку экономности, а не функциональности. От этого он, конечно, ничуть не хуже.

Кажется просторной и светлой

Конечно, слово “простор” сложно серьёзно упоминать в разговоре о квартире-студии. С другой стороны, если вы выбираете между студией и однушкой, и склоняетесь ко второй из-за большей её площади, подумайте ещё. Что лучше – маленькая кухонька и маленькая комнатка или одна большая гостиная? В сравнении с некоторыми однокомнатными квартирами студии кажутся весьма просторными, а окна (в особенно удачных планировках их бывает два) обеспечивают их отличной инсоляцией. Не отвергайте вариант покупки студии только из-за предрассудков – сперва обязательно на неё взгляните.

Лучший вариант для московского ритма жизни

Вполне возможно, что в каком-нибудь спокойном провинциальном городке квартира-студия интересна покупателю только из-за своей низкой цены, а других существенных плюсов он в ней не видит. Но мы рассматриваем это предложение в условиях московского рынка недвижимости и можем предположить, что иногда студия в Москве – это всё, что нужно. Вы рано просыпаетесь, забегаете в кофейню вместо завтрака, проводите весь день на работе, после неё долго добираетесь до дома, где сразу ложитесь спать – и так пять дней в неделю. Зато на выходных в вашем распоряжении все возможные и невозможные развлечения – всё лучшее, что есть в России. Как бы ни было грустно признавать, но домашний уют никак не вписывается в эти современные реалии – зачем тогда его создавать?

Разумное вложение средств

Ещё один плюс именно московских студий – они являются перспективным вложением денежных средств. Вкладываете деньги в покупку такой квартиры, а потом сдаёте её в аренду. Поверьте, желающие снять студию за разумную цену найдутся очень быстро – быстрее, чем снять какую-нибудь роскошную трёшку с террасой. Приезжать в Москву учиться или на заработки люди будут всегда. Если же, например, вы сами только переехали в Москву и вам негде жить, то тоже покупайте студию. Ежемесячные платежи по ипотеке будут не выше, чем была бы арендная плата.

Минусы

Заявленный простор обычно отсутствует

Выше мы уже писали, что иногда из-за отсутствия межкомнатных перегородок квартира-студия кажется просторной. Ключевое слово тут “кажется”. Если раньше объединение кухни и жилой комнаты, возможно, было интересным дизайнерским решением, вносившим разнообразие в существующие планировки, сейчас оно стало инструментом в руках застройщиков, с помощью которого те продают всё больше и больше квартир. Иногда это даже напоминает какой-то эксперимент над покупателем – “А если мы сделаем площадь ещё меньше, купят её или не купят?” И не искушённые богатством москвичи всегда покупают.

Подходит только для проживания в одиночестве

Студия идеально подойдёт для проживания, пожалуй, только одинокому интроверту. Даже молодой семейной паре лучше было бы купить хотя бы однокомнатную квартиру – не у всех и не всегда получается жить душа в душу, и побыть в одиночестве тоже хочется. Если вы покупаете однушку, в вашем распоряжении будет хотя бы кухня, но если студию – грустить, думать о своём и дуться на супруга или супругу придётся исключительно в туалете. С милым, конечно, рай и в шалаше, но вот в студии даже с милым бывает тесно. Живя в студии, в гости не получится позвать большую компанию – если, конечно, вы хотите, чтобы всем было удобно и комфортно. Да даже домашнему животному в студии может быть тесно – заводите рыбок, хомяка или кошку, которая не мечтает каждый раз спать на новом месте.

Воспринимается как временное жильё

Во многом из-за предыдущего пункта квартира-студия большинством воспринимается не иначе, как временное жильё. Пока вы один (ну или одни – определим так молодую пару) , жить в ней можно, но с появлением ребёнка нужно будет думать о расширении или, скорее, смене жилплощади – ему-то точно совсем скоро потребуется отдельное пространство. Так что если вы не собираетесь всю жизнь быть одиноким и использовать дом только как место для ночлега, есть смысл потерпеть, поднакопить денег и купить квартиру побольше. Хотя если вы можете позволить себе превратить собирание квартир в хобби, то, конечно, начинайте со студии и постепенно увеличивайте количество комнат в новых покупках.

Запахи и звуки

Объединённые в одно помещение кухня и комната – это не всегда хорошо. Будьте готовы к тому, что аромат подгоревшего блюда быстро распространится в комнату, а на кухне противостоять ему сможет только стойкий запах грязных носков, вовремя не заброшенных в стирку. Было бы неплохо, если бы эти запахи смешались и исчезли, но скорее получится, что кухней у вас пропахнет вся одежда, а ароматами из комнаты – все продукты. И, кстати, не вздумайте покупать в студию подержанный холодильник – его шум будет мешать смотреть телевизор! Хотя при совместной жизни из этой отличной слышимости можно извлечь и плюс – ни у одного из партнёров не будет секретов от другого.

Может оказаться мала для ваших вещей

Покупая студию, стоит заранее озаботиться не только, например, хорошей вытяжкой, но и новой мебелью – имейте в виду, что широкие кровати и большие, глубиной с Нарнию, шкафы, в вашу новую квартиру могут и не влезть. Ну или влезут они, но не влезете вы – помните, что вам бы ещё было неплохо как-то перемещаться по комнате. В общем, стремитесь к миниатюрности, ну или хотя бы к минимализму. Привыкайте, что много вещей дома лучше не хранить, а от всего ненужного лучше сразу избавляться. Казалось бы, ничего страшного, психологи даже советуют так делать, но, наверное, на пользу психике это идёт только тогда, когда вы принимаете решение что-то выбросить по собственному желанию – а не только лишь из-за своих жилищных условий.

Стоит ли покупать квартиру-студию?

Если на себя в этом вопросе вы не полагаетесь и ждёте совета от «Новостроева», как от специалиста, мы скажем так – да, покупайте! Основные причины перечислены выше, а главный довод – даже если сами вы не будете в ней жить, то сможете её сдавать. Сдавать квартиру, кстати, гораздо выгоднее, чем её снимать. «Запасной аэродром», «надо же с чего-то начинать», «потом перепродадим», «хоть что-то детям оставим» – все эти слова тоже не лишены смысла, но подумайте также о том, что ценность покупки студии есть и в самом процессе. Когда вы совершите первое действие на рынке недвижимости, второе поддастся вам проще – вы начнёте разбираться в застройщиках, риелторах и юристах, научитесь оценивать квартиру и поймёте, что для вас важно, а что нет. Вдруг после студии вы сразу соберётесь покупать огромный загородный дом. А даже если нет, это всё равно опыт – а он сейчас, надо сказать, ценится даже выше, чем маленькая квартирка. Впрочем, обязательно попытайтесь сделать так, чтобы этот опыт не оказался неудачным. Слишком уж дорого обойдётся первый блин комом, поэтому застройщика и проект выбирайте тщательно. Ну а как это сделать – это тема для отдельной статьи.

Что в итоге?

Итак, “Новостроев” насчитал шесть аргументов за квартиры-студии в Москве и пять против. Но результат 6:5, конечно же, вовсе не значит, что нужно прямо сейчас хватать все свои деньги и бежать покупать студию. Подобное решение стоит принимать самостоятельно, только лишь отталкиваясь от наших доводов. Подумайте, какой из них для вас важнее, а какой вовсе не кажется заслуживающим внимания – может быть, в зависимости от этого счёт изменится. Главное, не будьте предвзяты – и студию можно превратить в идеальное место проживания, стоит только захотеть.

Георгий Парадный

Последние несколько лет ситуация на рынке первичной жилой недвижимости такова, что студии и однокомнатные квартиры пользуются стабильно высоким спросом. Они востребованы у покупателей прежде всего за счет своей цены. «Однушки» и студии берут на себя до 40% спроса на рынке. В большинстве случаев покупатель выбирает между покупкой студии или однокомнатной квартиры согласно своим предпочтениям и бюджету

Малогабаритные квартиры востребованы у определенной части покупателей за счет стоимости, которая кажется относительно низкой из-за общего небольшого метража, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Такие квартиры иногда приобретают для жизни, но только как временное решение квартирного вопроса. Иными словами, такие квартиры покупают не потому, что они нравятся, а от отсутствия других возможностей», – говорит эксперт.

Преимущество в цене

В основном, на начальном этапе строительства, когда цены минимальны. Чаще всего их берут в рассрочку, реже – в ипотеку. Доступность студии определяется ее метражом, так как на данный момент это самый малогабаритный из представленных на рынке новостроек типов квартир и, соответственно, самый недорогой.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя площадь квартиры-студии в объектах класса «масс-маркет», представленных на рынке обжитых районов Петербурга, составляет 29 кв.м, в пригородной черте Ленинградской области – 27,6 кв.м.

«Однако благодаря минимальному бюджету покупки наиболее популярны у покупателей студии 24-27 кв.м, – замечает эксперт. – На текущий момент в предложении преобладают “классические” прямоугольные студии, но под влиянием высокой конкуренции в сегменте квартир данного типа в новых объектах все чаще встречаются квадратные студии».

С экспертом согласен Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»: «Оптимальная площадь для студий – 27-28 кв.м. Как правило, когда площадь студии превышает 31 кв.м, ее стоимость уже становится сопоставимой с небольшой “однушкой”, и в этом случае клиент скорее остановит свой выбор на однокомнатной квартире».

Игроки рынка отмечают, что на сегодняшний день стоимость студии практически сравнялась со стоимостью комнаты в коммунальной квартире. При этом по своим характеристикам студия имеет массу неоспоримых достоинств: «В ней вы являетесь хозяином, соседей нет, никто вас не стесняет, – перечисляет Николай Гражданкин. – Вы живете в новом доме, с новыми коммуникациями, с однородной социальной средой».

Что касается минусов студий, то часть экспертов сходится во мнении, что одним из существенных недостатков является отсутствие стен. «Запахи и звуки быстро распространяются по всей квартире, – отмечает Александр Львович, генеральный директор СК «Навис». – Однако для одинокого человека, равно как и для влюбленной пары, которая все время проводит вместе, это проблемой не станет».

Генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group) Ирина Онищенко говорит о том, что невозможно объективно сравнивать 28-метровую студию и 40-метровую однокомнатную квартиру. «Если же студия и однокомнатная квартира имеют одинаковую площадь, то их приобретение выражает лишь вкусы будущего хозяина: любит ли он классическое разделение пространства на кухню и комнату или является сторонником единого пространства», – отмечает эксперт.

По мнению же Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, квартиры-студии приобретаются лишь в том случае, когда у покупателей не хватает средств на однокомнатную квартиру, так как проживание в таких объектах доставляет дискомфорт. «Появление студий на рынке произошло ввиду вынужденной ситуации, поэтому в тот период времени они пользовались повышенным интересом со стороны населения, – отмечает эксперт. – Однако, как только стали очевидны их недостатки, интерес резко спал. На сегодняшний день малогабаритные студии площадью 18 кв.м практически исчезли с рынка, и теперь застройщики делают акцент на однокомнатных и двухкомнатных квартирах».

Выбор в пользу «однушек»

Большинство экспертов считают, что если покупатель рассматривает вариант покупки для себя и располагает необходимой суммой, то нужно приобретать именно однокомнатную квартиру, а не студию. Во-первых, в большинстве случаев однокомнатные квартиры больше по площади. Во-вторых, они имеют четко разделенные зоны, что обеспечивает большее удобство проживания, особенно если в квартире живет не один человек. В-третьих, такие квартиры имеют большую вариативность в планировке, например, «однушку» зачастую можно превратить в студию, объединив кухню и комнату, а студию в «однушку» превратить обычно не позволяет наличие одного окна. Также в «однушке» можно использовать кухню как столовую или гостевую комнату, если позволяет метраж.

«При покупке для семьи от двух человек однозначно более комфортным будет проживание в однокомнатной квартире», – говорит Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».

Стоит отметить, что однокомнатные квартиры были и остаются наиболее выгодными с точки зрения инвестиций. При этом эксперты отмечают, что, выбирая между студией площадью 25-26 кв.м и однокомнатной квартирой площадью 30-32 кв.м, потребитель в большинстве случаев выберет второе, даже несмотря на разницу в цене порядка 400 тыс. рублей. «Для инвестиций однокомнатная квартира лучше студии – спрос на однокомнатные более стабильный, да и стоят они больше, – говорит Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». – Как правило, выбор между однокомнатной и студией обусловлен вопросом стоимости. Даже если покупатель планирует проживать в квартире один, однокомнатная будет лучшим выбором».

Спрос не изменился

В середине 2013 года некоторые аналитики рынка говорили о смещении спроса в сторону однокомнатных квартир, однако тенденция не подтвердилась – студии и сегодня продаются высокими темпами на разных стадиях готовности объектов. «Студии по-прежнему пользуются бешеным спросом и раскупаются в первую очередь, – отмечает Александр Львович. – Особенно в проектах с удачной локацией – у станции метро или вблизи крупных транспортных магистралей».

Как объясняет Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС», высокий уровень спроса связан с тем, что в условиях нестабильной экономики многие люди хотят вложить деньги в недвижимость, не залезая при этом в долги или ипотеку, ставка по которой достаточно высока. И в этом смысле приобретение студии – самый хороший вариант.

Петр Буслов, руководитель Аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», полагает, что в последнее время доля студий в общем объеме спроса на рынке даже немного увеличилась. «Сегодня можно говорить о несущественном изменении (1-3%) в структуре спроса на малогабаритные квартиры в сторону увеличения доли студий», – говорит эксперт.

Досье покупателя

В пресс-службе «Ленстройтреста» отмечают, что общим у малогабаритных квартир является то, что они подходят одиноким людям или молодым семьям, еще не успевшим обзавестись капиталами для покупки двух- или трехкомнатной квартиры. Также они зачастую используются для сдачи внаем или в качестве временного жилья. Из-за относительной дешевизны, стабильного спроса и роста цен на малометражные квартиры в Петербурге их, безусловно, легче продать, поэтому такие квартиры многие покупатели рассматривают как инвестиции.

С коллегами согласна Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»: «Очевидно, что основными мотивами приобретения малогабаритного жилья являются покупка первого “взрослого” жилья для молодого человека (самостоятельно или при помощи родителей), приобретение жилья для пожилых родителей, покупка первого жилья в Петербурге, инвестиционные цели».

Таким образом, квартиры-студии зачастую приобретаются как первое, базовое жилье с дальнейшими планами по улучшению жилищных условий. Студии часто становятся первой собственной квартирой для молодых семей, иногородних студентов и т.п. Многие покупают их своим пожилым родителям, которым проще ухаживать за небольшой жилплощадью. Также небольшая доля студий покупается с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. «Студия – это жилье для активных людей, не планирующих много времени проводить дома, – говорит Александр Львович. – Покупатель студий – человек, живущий активной и насыщенной жизнью. Учеба, работа, культпоходы, вечеринки с друзьями – для покупателя студии важно быстро передвигаться, успевая по пути “заскочить” домой».

Но, безусловно, с появлением семьи и детей приоритеты горожан меняются, студия становится тесной. Поэтому основными покупателями однокомнатных квартир зачастую являются молодые пары, планирующие в будущем рождение ребенка. Также часть покупок «однушек», безусловно, совершается с инвестиционными целями.

Что почем

Цена квадратного метра в студиях обычно выше, чем в однокомнатных квартирах. Разница в среднем составляет от 5 до 20%. Именно поэтому стоимость однокомнатной квартиры выше студий зачастую только на 15%.

Ольга Трошева отмечает, что малогабаритные квартиры являются самыми ликвидными на рынке. Они могут показать рост стоимости от старта проекта до его завершения на уровне 25-30%, а в некоторых случаях и до 50%. Сегодня, по данным «Петербургской Недвижимости», на старте продаж при условии единовременной оплаты квартира-студия от застройщика с положительной репутацией обойдется в пригородной черте в сумму от 1,5 млн рублей, в обжитых районах города – от 2-2,3 млн рублей. «Однушку» в объекте, возводимом застройщиком с положительной репутацией, и с разрешительной документацией можно приобрести по цене от 1,844 млн рублей.

Несколько другие данные приводит Елена Беседина, директор по продажам O2 Development. «На сегодняшний день на рынке представлены и студии порядка 20 кв.м по цене от 1,2 млн рублей, и студии порядка 35 кв.м по цене примерно 2,2 млн рублей. Более того, квартиры-студии в районе метро “Девяткино” на 1,3-1,4 млн дешевле аналогичных квартир в городской черте. На границе города и области студии пользуются большой популярностью, и многие работающие там застройщики увеличивают их количество до 80%».

Екатерина Сахарусова

Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate: Малогабаритные квартиры на рынке массового жилья на сегодняшний день являются самым востребованным предложением. Это хорошо видно при выводе на рынок нового жилого комплекса: студии и однокомнатные квартиры разбираются всегда в первую очередь. С точки зрения покупателя, который планирует в дальнейшем сдавать приобретенную квартиру в аренду, более привлекательна покупка студии, поскольку ее стоимость может быть на 30% ниже, а ежемесячная арендная ставка будет различаться незначительно: на 2-3 тыс. рублей. Студии востребованы у студентов, пожилых людей или просто одиноких людей, приобретающих жилье для себя. Молодым парам, которые в перспективе планируют завести детей, студия уже не очень подходит. С другой стороны, если средства ограничены, то хорошую студию с удачной планировкой подобрать можно. На рынке присутствует мнение, что спрос на студии в проектах эконом-класса снижается. По моему опыту, это не так. Студии всегда распродаются в первую очередь, а срок экспозиции тех проектов, которые увеличивают в квартирографии число малогабаритных квартир, меньше. В краткосрочной перспективе ситуация не изменится.
Елена Беседина, директор по продажам O2 Development: Очевидным преимуществом и квартир-студий, и однокомнатных квартир является их относительная доступность. В частности, студии на сегодняшний день – самый недорогой тип жилья, не считая рынка комнат. Приобрести квартиру площадью 20 кв.м можно по цене от 1,2 млн рублей. По стоимости такая квартира сравнима с автомобилем среднего класса, при этом студия как наиболее ликвидное жилье является активом, с помощью которого можно не только вернуть, но и значительно приумножить вложения. Маленькая площадь – это, пожалуй, единственный серьезный недостаток студий, но то же самое можно сказать и про небольшие однокомнатные квартиры. Студии идеальны для индивидуального проживания, а если в семье есть или планируется ребенок, конечно, лучше выбрать однокомнатную квартиру. В плане инвестиций оба варианта хороши в зависимости от цели: для последующей перепродажи выгоднее взять студию, для сдачи в аренду – однокомнатную квартиру. Разница в арендной стоимости данных типов квартир небольшая, порядка 4-5 тыс. рублей в месяц, поэтому люди готовы жертвовать данной суммой ради более комфортного проживания.
Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» : Как правило, самые недорогие студии – скорее альтернатива покупке комнаты в коммунальной квартире. Их приобретают, когда на самую недорогую однокомнатную квартиру денег совсем не хватает, или если самая недорогая из доступных «однушек» – неприемлемого качества. Для такой группы покупателей и предлагаются студии в домах, расположенных в районах с относительно неблагоприятной транспортной ситуацией (далеко от станций метро). Но есть группа квартир-студий, которые покупаются как альтернатива однокомнатным квартирам. Речь идет о студиях в домах, расположенных в очень популярных и престижных районах и локациях. Молодые люди, для которых местоположение дома важнее, нежели количество комнат, зачастую вместо однокомнатной квартиры в пригороде выбирают студию у станции метро. Если квартира приобретается с инвестиционными целями, а особенно для последующей сдачи в аренду, то зачастую выгоднее покупать студию, так как арендная плата студии и однокомнатной квартиры практически сопоставимы, но студия все же стоит дешевле.