Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница. Различия и взаимосвязь

На сегодняшний день кадастровая оценка жилья – это «заочная» процедура, которая проводится на основе формальных сведений об объекте недвижимости. До 1 января 2013 года она входила в обязанности Росреестра, а позже перешла под контроль областных органов власти. Регионы заключают контракты со специализированными оценочными организациями, которые определяют . При этом используются математические и статистические модели, которые учитывают, как стоимость одного квадратного метра зависит от целого ряда факторов.

Основные критерии кадастровой оценки:

• местоположение (удаленность от центра* населенного пункта, от железнодорожной станции и т.д.)
• год постройки
• площадь объекта
• материал строительства
• категория земельного участка
• сведения об обременениях* среднемесячная зарплата в регионе и др.

«Не существует критериев качества оценки, которые были бы прописаны на уровне законодательства и, в итоге, такая оценка выставляется согласно анализу цены схожих объектов», - комментирует генеральный директор компании Delta estate Наталья Чепрукова .

По словам Павла Карцева, MRICS, к.э.н., генерального директора Valrus Ltd , основу рыночной информации составляют цены предложений по продаже квартир , апартаментов и других объектов. «Из собранных объявлений формируется база, описывающая как признаки и характеристики аналогов, так и ценовую информацию по ним. Сформированная выборка обрабатывается компьютерной программой, которая выдаёт варианты моделей, описывающих зависимость цены от отдельных показателей. Конечно, в рамках массовой оценки осмотр объектов не производится».

Качество ремонта, удобство планировки и другие индивидуальные особенности квартиры пока не учитываются при классификации объектов. По словам экспертов, это бы заняло слишком много времени. Однако есть вероятность, что в будущем кадастровая стоимость станет корректироваться в каждом конкретном случае.

Разница кадастровой и рыночной стоимости жилья

В среднем по стране кадастровая стоимость ниже рыночной примерно на 15-20%. Однако это соотношение может существенно меняться в зависимости от объекта. К примеру, самые дешевые квартиры эконом-класса в старых панельных домах, а также современные типовые новостройки чаще всего оцениваются экспертами «по достоинству» - то есть максимально объективно. А вот более дорогие объекты в престижных районах и, особенно, элитное жильё пока на бумаге стоит дешевле, чем в реальности.

«Принятая в настоящее время методика массовой кадастровой оценки сглаживает всю существующую рыночную дифференциацию, - поясняет . - Рыночная стоимость недвижимости, несомненно, имеет существенно более широкий диапазон цен, чем настоящая кадастровая ее оценка».

В большинстве случаев приблизительность оценки на руку собственникам недвижимости. Даже с учетом того, что по некоторым объектам кадастровая стоимость может быть вдвое ниже рыночной, к 2020 году сумма налога для большинства россиян вырастет в несколько раз, а для владельцев дорогого и просторного жилья достигнет десятков тысяч рублей.

Однако долго экономить за счет несовершенства системы оценки не получится. Большинство специалистов уверены, что со временем кадастровая стоимость недвижимости будет максимально приближена к рыночной. «Уже при очередной, проводимой не реже раз в 5 лет, переоценке, кадастровая стоимость может быть скорректирована в сторону ее повышения», - комментирует Елена Щепкина . По её словам, это будет происходить в результате оспаривания результатов кадастровой оценки, а также благодаря переносу стоимости цены недвижимости из договора купли-продажи в кадастр.

При этом руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина не исключает и вероятность обратного процесса, когда кадастровая стоимость объектов начнет влиять на рыночную. С коллегой согласна и Елена Щепкина . «Это возможно, если начисляемые налоги будут сильно бить по кошельку собственников. В этом случае цены на загородную недвижимость на вторичном рынке «упадут» - но не в реальности, а в договорах купли-продажи. И именно эта цена из договоров купли-продажи и будет кадастровой ценой объекта недвижимости», - комментирует эксперт.

Приблизительно сравнить соответствие кадастровой и рыночной стоимости своей квартиры может каждый собственник. Данные оценки доступны онлайн на официальном сайте Росреестра по адресу объекта, а получить представление о фактической цене квадратных метров поможет любая база недвижимости.

Основания для переоценки недвижимости

Учитывая достаточно внушительные суммы нового налога на имущество, большинство экспертов рынка прогнозирует наплыв желающих внести коррективы в кадастр. Уже сейчас в судах общей юрисдикции рассматривается множество подобных исков по земельным участкам, где чаще всего встречаются случаи некорректной оценки объекта. Есть вероятность, что оспорить стоимость жилья пожелает около 10% собственников.

«Конечно, часть населения не будет этим заниматься в силу недостаточной юридической и финансовой грамотности. Многие вообще не знают о возможности оспаривания кадастровой стоимости, другие не захотят затевать судебные разбирательства», - комментирует Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер» . «Однако грубых оценок кадастровой стоимости было сделано очень много. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной в 3 раза».

По закону для изменения официальной кадастровой стоимости недвижимости есть два аргумента:

Неправильные сведения о квартире (площадь, тип дома и пр)

Несоответствие кадастровой стоимости рыночной

К огорчению многих граждан, сумма сделки, указанная в договоре купли-продажи, сегодня практически не влияет на кадастровую оценку. «Данная стоимость может служить основанием для начала процедуры оспаривания кадастровой стоимости в случае, если кадастровая стоимость выше указанной в договоре. Однако прямым основанием для подачи заявления она быть не может», - поясняет Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-новостройки» .

По словам Алексея Комарова, нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга , несмотря на то, что в сделке по приобретению имущества стороны определяют стоимость объекта, закон все равно требует проведение рыночной оценки имущества с привлечением независимого оценщика. «Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку имущества», - рассказывает специалист.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Как утверждает Павел Карцев , найти какие-либо юридические лазейки для занижения кадастровой стоимости в случае с жильём практически невозможно. Модели массовой оценки показывают хорошие показатели точности, а некорректный результат бывает связан с неверной классификацией объекта или исходной информации об объекте, - считает эксперт.

У россиян есть два законных механизма добиться понижения кадастровой стоимости своей недвижимости:

• Обращение в территориальную комиссию Росреестра

Собственник должен будет предоставить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт недвижимости, отчет о рыночной оценке недвижимости и некоторые другие документы.

• Судебный иск

Собственнику следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Он должен предоставить исковое заявление к организации, которая производила оценку объекта, кадастровый паспорт, копию правоустанавливающих документов, подтверждение недостоверности сведений, которые были использованы при оценке или заключение независимого эксперта о рыночной стоимости жилья.

По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер» , обращение в комиссию Росреестра – более быстрый и удобный способ переоценки. По закону заявление должно быть рассмотрено в течение 1 месяца, кроме того, гражданину не придется платить пошлину. «Также следует знать, что без прохождения этого этапа оспаривания кадастровой стоимости, суд не примет дело к рассмотрению. Собственник на руках должен иметь письменный отказ», - комментирует эксперт.

Иное мнение у Натальи Чепруковой, генерального директора компании Delta estate . «Зачастую обращение в суд занимает гораздо меньше времени, чем обращение в комиссию, так как они не спешат принимать все документы, соответствующие требованиям законодательства, и часто отказывают в связи с какими-либо формальностями. В этом случае возникает лазейка для коррупции, так как у членов комиссии появляется возможность самостоятельно решать, чье заявление рассматривать», - рассказывает специалист. Петербургский юрист Борис Кузнецов, сотрудник компании «Акцепт Консалтинг» , также считает, вариант обращения в Росреестр менее перспективным.

Выгода кадастровой переоценки – стоит ли связываться?

Желание любыми путями снизить сумму кадастровой стоимости, вероятно, в ближайшие годы посетит многих россиян. Однако на практике борьба за внесение изменений в базу Росреестра далеко не всегда окажется целесообразной.

Проще всего будет оспорить фактическую ошибку оценщика, из-за которой кадастровая стоимость недвижимости стала неоправданно велика. В ближайшее время Росреестр планирует запустить онлайн сервис, который позволит заявить о неточности в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. «Если обнаружатся несоответствия, например, указана не та площадь недвижимости, количество комнат, доля в собственности или что-то другое, то техническую ошибку устранят без обращения собственников жилья в государственные органы», - рассказывает Елена Щепкина .

А вот в ситуации, когда причина переоценки заключается не в ошибочных данных о метраже квартиры, собственнику придется потратить немало сил, времени и денег на обоснование своих претензий к госорганам. В большинстве случаев для корректировки данных в кадастре понадобится помощь юристов и профессиональных оценщиков, а положительный результат усилий отнюдь не гарантирован.

«Во-первых, определенных денег будет стоить сама оценка, а во-вторых, при существенном отклонении потребуется ещё и экспертиза саморегулируемой организации, которая также стоит достаточно дорого. Соответственно, экономическая целесообразность спора о суммах налога в год в 2-10 тысяч рублей отсутствует, заявитель больше потратит на привлечение юристов, оценщиков и проведение экспертизы. Существенную экономию могут получить собственники дорогостоящего жилья, а также те, у кого коммерческая недвижимость записана на физических лиц», - поясняет ситуацию Павел Карцев, MRICS, к.э.н., генеральный директор Valrus Ltd .

«Вероятность снизить кадастровую стоимость недвижимости в судебном порядке наиболее высока, если сумма в реестре значительно выше рыночной стоимости объекта», - комментирует Борис Кузнецов, юрист компании «Акцепт Консалтинг» . «При этом отчет об оценке рыночной стоимости должен быть безупречен с точки зрения соответствия закону, так как в большинстве случаев в ходе судебного разбирательства судом назначается независимая экспертиза отчета, результаты которой зачастую ложатся в основу решения суда», - добавляет специалист.

В любом случае, эксперты советуют россиянам не затягивать с оспариванием результатов кадастровой оценки. Это особенно важно, если сумма существенно завышена, так как пересчитать уже начисленный налог не получится. Лучше обратиться в суд в первом полугодии, тогда можно надеяться на адекватный расчет пошлины уже в следующем налоговом периоде.

Кадастровый номер - это однозначный идентификатор объекта недвижимости. Данный код уникален, и никакой другой предмет точно такого же идентификатора не имеет. Некоторые из вас при оформлении документов о правах или при получении документов из реестра могли заметить, что объект недвижимости обозначен условным номером. Что это значит?

Условный номер

Ранее, условное обозначение присваивалось строениям, то есть не земельным формам недвижимости. Для регистрации собственности на такие объекты необходима полная процедура оформления, которая предполагает наличие учетного номера, но в силу его отсутствия им выделялся условный идентификатор.

Таким образом, земельные участки имели кадастровые коды, а находящиеся на участках сооружения - условные. Сегодня, кадастровые обозначения закрепляются и за строениями, что переводит вопрос условных идентификаторов в другую плоскость.

Если вам необходимо получить какую-либо выписку или справку, касающуюся предмета недвижимости, но он не состоит на учете в реестре, то объекту будет присвоен условный номер. Если же вы впервые начинаете оформление права для данного объекта, то по мере прохождения соответствующих процедур ему будет определен кадастровый код, независимо от того участок это или здание.

Идентификатор сохраняется за предметом недвижимости при смене собственника. Единственный повод для смены кадастрового номера - разбиение земельного участка на более мелкие.

В реестр с присвоением идентификатора имущество заносится в случае:

• первичной постановки на учет (объект ранее не числился в реестре);
• первичной регистрации права;
• приобретения недвижимости по ипотечным банковским программам (требование кредиторов);
• изменения параметров (выделение долей, перепланировка и так далее).

Отличия

Итак, кадастровый или условный номер - в чем разница? На сегодняшний день, условное обозначение замещает кадастровое в случае отсутствия последнего. Необходимость в этом возникает при оформлении прав или при получении выписок в отношении объектов, которые не числятся в Росреестре и органах учета.

Кадастровый код представляет собой информативный идентификатор. По цифрам этого обозначения определяется территориальное положение участка. Условный номер менее информативен, и не всегда отражает детальные данные о размещении объекта. Кроме того, в нем меньше цифр.

Еще одно важное свойство - указанные номера не эквивалентны. Условный идентификатор, по сути, не являются юридически значимым, а служит лишь целям организации учета неучтенной недвижимости. Владелец такой недвижимости не числится в реестре собственников, хотя сам объект заносится в книги учета по условному обозначению.

Отсюда вывод - совершить сделки с имуществом, у которого нет полноценного кадастрового обозначения, затруднительно.

Если у вас есть основания предполагать, что объект недвижимости в вашей собственности не имеет кадастрового номера - его целесообразно получить. Присвоение недвижимости полноценного номера закрепит правовой статус предмета и собственника.

Недвижимость в России, как и в любой другой стране, это один из самых важных и ценных сегментов рыночных отношений, который подлежит государственному учёту, контролю и уплате налогов. Поэтому все вопросы, которые касаются недвижимости, строго регулируются российским законодательством. Это та же продажа нежилого помещения, покупка земельного участка, обмен, аренда квартиры, наследие, дарение, прочие действия.

Для совершения вышеперечисленных действий нужно знать стоимость недвижимости, будь то земельного участка, прочей земли, квартиры, дома. От этой стоимости будет зависеть цена, которую собственник имеет право запросить за своё недвижимое имущество. Также от этого показателя отталкиваются банки перед оформлением кредита, а также судебные решения в спорах о разделении имущества. Более того, важнейшим для государства показателем стоимости недвижимости (участка земли, квартиры, дома) является начисление налога.

При этом важно разделять два основных понятия в оценке недвижимости: саму стоимость – объявленную как сумму, выше которой собственник не может продать объект, и цену – выраженную в денежном значении, которая может быть равна или ниже стоимости.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Суть рыночной стоимости

Рыночная стоимость – понятие, пожалуй, знакомое практически всем. Она представляет собой определённую сумму, которая состоит из оценки обмена недвижимости. Иными словами, это наиболее вероятная цена на конкурентном рынке, которую можно дать конкретному объекту недвижимости, земельному участку. При этом, если речь идёт о купле-продаже квартиры, прочего объекта недвижимости, аренде, обе стороны должны быть максимально осведомлены о нём и действовать в своих интересах добровольно.

Ещё одной важной особенностью рыночной стоимости является тот факт, что она устанавливается без учёта налогов и прочих финансовых затрат на оформление сделки.

Суть кадастровой стоимости

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Она используется при продаже квартиры или при залоге, также при разделе имущества через суд (например, в результате развода). Именно она ставится в объявлениях «куплю-продам», именно ее называет риэлтор при собеседовании с потенциальным клиентом.

Для установления рыночной стоимости обычно привлекают оценщика. И если на кадастровую цену квадратных метров влияют только основные, скажем так «капитальные» факторы, вроде наличия лифта, износа дома и доступа инфраструктуры, то на рыночную влияет любая, казалось бы, мелочь — и внутренняя отделка, и наличие евроремонта, и открывающийся вид из окна, и даже кто проживает по соседству. Большую роль играет и конкуренция.

Помимо этого, на рыночную цену жилища также влияют:

• курсы валют;
• сезон;
• политическая и экономическая обстановка в стране;
• степень удаленности от центра города;
• наличие инфраструктуры;
• строительные издержки.

Иными словами, единственный ограничитель для риэлтора или хозяина – это, строго говоря, принцип разумности. Никто же не купит слишком дорогую квартиру, ну а если продать слишком дешево – сам останешься в убытке.

Разница между ставкой и кадастровой ценой недвижимости?

ВНИМАНИЕ! Рыночная ставка — это стоимость, за которую недвижимость может быть продана. Чаще всего ее можно снизить. Кадастровую же цену квадратным метрам устанавливают государственные органы на основе законодательных норм.

Эту цену используют для начисления . Кадастровый показатель ниже рыночного, но в последнее время стремится к нему, а подчас даже превышает.

В основе расчета этой стоимости лежат данные, внесенные в кадастр недвижимости. Переоценка производится один раз в пять лет или раз в год.

Что влияет на стоимость, установленную государством?

На кадастровую стоимость влияют:

Соотношение

является более объективной и не настолько гибкая, как рыночная. Также она проявляется только путем материального анализа, а при установлении рыночной большую роль сыграют спрос, предложение и конкуренция.

К тому же для берется подход, который может дать значительную погрешность, и как следствие – показатель резко взлетит вверх.

Может ли превышать?

Так может ли кадастровая стоимость недвижимости превышать рыночную? Казалось бы, не должна. Однако, такое может быть. Вот в каких случаях:

• постройка совсем новая, при ее возведении использовались дорогостоящие суперсовременные материалы для лифтового оборудования, стен и т.д.;
• жилье преподносится как элитное (и даже соответствует таковому по показателям), однако находится в отдаленном, не разрекламированном и не престижном районе.

СПРАВКА. Да и вообще в последнее время отмечается устойчивый рост кадастровой стоимости и по сути разница с рыночной иногда бывает совсем незначительной.

Что тут делать? Можно ничего не делать, смириться и продолжать платить налоги в соответствии с установленными показателями. Но можно и . Практика показывает, что случаи успешного оспаривания, когда «взлетевшую» кадастровую цену понижали, совсем не редки.

Конечно, переплаченное вернуть не выйдет (Постановление Пленума ВС РФ от 30. 06. 15), но по крайней мере в дальнейшем можно платить ощутимо меньше.

Чего греха таить – оценщики тоже могут ошибаться, при оценке могут быть использованы недостоверные сведения, не учтены данные аварийности постройки, также могут быть ошибки при учете соседних объектов.

Для оспаривания есть два пути:

1. через Росреестр (существует комиссия для рассмотрения таких споров);

Первый способ, конечно, предпочтительнее – он наименее затратный, госпошлину платить не надо, а результаты будут уже в течение месяца. Правда, для этого нужно будет запастись документированными доказательствами своей правоты (например, данными независимой экспертной оценки).

Документов при этом потребуется тоже совсем немного:

• общегражданское удостоверение личности;
• копия документов, подтверждающих собственническое право;
• отчет оценщика;
• отчет эксперта, подтверждающий наличие ошибок;
• кадастровая справка.

Несколько сложнее будет, если все-таки без судебного разбирательства не обойтись – к примеру, если обращение в Комиссию так ничего и не дало.

ВАЖНО! Истец может потребовать изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением использования ошибочных сведений при оценке, либо установить рыночную, либо наказать Комиссию за бездействие.

Оспаривается кадастровая стоимость судом общей юрисдикции. Срок рассмотрения – два месяца, а если дело особенно сложное, разбирательство может затянуться еще на месяц (ст. 141 КАС РФ).

Статья 141 КАС РФ. Сроки рассмотрения и разрешения административных дел

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным Судом Российской Федерации до истечения трех месяцев, а другими судами до истечения двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд, включая срок на подготовку административного дела к судебному разбирательству, если иные сроки рассмотрения и разрешения административных дел не установлены настоящим Кодексом.

По сложным административным делам срок, установленный частью 1 настоящей статьи, может быть продлен председателем суда не более чем на один месяц.

Так что жилища не только можно, но и нужно,если вы твердо уверены в том, что показатель завышен и что при его вычислении использовались недостоверные сведения. Нужен только грамотный подход – как, впрочем, в любом деле.

Нужно тщательно подготовиться и собрать все документы – тогда дело разрешится еще на стадии Комиссии и не придется жаловаться в суде на бездействие чиновников.

В видео эксперт рассказывает об оспаривании кадастровой стоимости.