Что такое код причины изменения арендной платы. Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору? (Ткаченко Г.)

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.

На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре. В данной статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы порядка (механизма) изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества.

Общее правило

Согласно пункту 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Указанное правило на практике ранее вызывало немало трудностей как у сторон договора, желающих изменить размер арендной платы, так и среди судейского корпуса в вопросе ее толкования, поскольку существовало несколько основных позиций по вопросу толкования указанной статьи ГК РФ:

При этом в большей степени и участники оборота и суды руководствовались позицией Президиума ВАС РФ, которая изложена в информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11): «…при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».

Таким образом, ранее превалировал подход, что даже двусторонним соглашением стороны не вправе были пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку такие соглашения являются ничтожными (постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17).

С выходом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подходы к толкованию пункта 3 ст. 614 ГК РФ изменились и в этом вопросе появилась определенность.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум ВАС РФ по аренде №73) норма, заложенная в пункт 3 статьи 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из права сторон договора аренды самостоятельно решать вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительных соглашений (неограниченное количество раз в течение года, в том числе первого года аренды). Однако если одна из сторон против изменения размера арендной платы и подписания соответствующего дополнительного соглашения, а условия договора аренды позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то такое изменение может быть не чаще одного раза в год. Указанное ограничение по замыслу законодателя должно защищать слабую сторону договора аренды (арендатора) от «произвола» арендодателя.

Одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя

В настоящее время также появились важные для оборота изменения в части регулирования одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Сформирован подход, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.

С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Пленум ВАС РФ по аренде №73).

За год с небольшим уже сформировалась судебная практика по спорам, где арендатор в целях защиты своих нарушенных прав применял данные разъяснения ВАС РФ и оспаривал (признавал недействительными) сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора о размере арендной платы, оформленные в виде уведомления арендодателя (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 мая 2013 г. N А58-3082/2012).

Индексация арендной платы

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки, сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Судебная практика подтверждает эффективность данной рекомендации, поскольку наибольшее количество споров по изменению арендной ставки происходит тогда, когда данный вопрос в договоре не урегулирован и разрешается сторонами уже в процессе исполнения договора аренды, а не на стадии его согласования и заключения.

Для того чтобы корректно регламентировать механизм изменения (индексации) арендной платы по договору необходимо знать следующее:

1) Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. (см. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О).

2) Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под вышеуказанные ограничения, установленные данной статьей.

Однако включение в договор аренды механизма изменения арендной ставки не в полной мере гарантирует отсутствие споров между сторонами по вопросу уплаты аренды, поскольку очень часто такой механизм прописывается либо очень сложно, либо не в полной мере регулирует изменение арендной ставки, что влечет возникновение споров.

Для понимания приведем пример из судебной практики. Так, стороны в договоре прописали условие, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).

Если говорить о сложности механизма изменения арендной платы, то здесь важно помнить, что если в договоре прописан такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате будет являться несогласованным, что в свою очередь может повлечь признание договора аренды незаключенным в судебном порядке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21; постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007).

В этой связи очень важно согласовать в договоре аренды такой механизм изменения арендной платы, который будет четко и детально регулировать основания и порядок изменения арендной платы, размер которой надлежащим образом согласован сторонами.

Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).

В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009).

Важно знать, что изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ. В случае если договор аренды был зарегистрирован, то такое соглашение также требует регистрации (Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204).

В заключении еще раз отметим, что сторонам целесообразно на стадии переговоров выработать и согласовать взаимовыгодный механизм изменения арендной ставки по договору; определить условия, при наступлении которых стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы (как в сторону повышения так и понижения), а также четко и надлежащим образом прописать порядок такого изменения.

Материал подготовил Василий Трофимов, руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры».

(статьи 585, 420, 421, 422 ГК)

Изменение размера арендной платы осуществляется путем изменения договора аренды. Поэтому при определении оснований, порядка, условий изменения размера арендной платы и иных критериев, связанных с таким изменением, следует руководствоваться как нормами, регулирующими вопросы изменения непосредственно размера арендной платы, так и общими нормами, регулирующими вопросы изменения договоров.

В договоре аренды можно согласовать изменение размера арендной платы:

1) по соглашению сторон (п. 1 ст. 420 ГК);

2) одностороннее изменение (ст. 291 ГК);

3) по требованию одной из сторон (изменение договора в судебном порядке) (п. 2 ст. 420 ГК).

Если после заключения и до прекращения действия договора аренды принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора, в том числе и размер арендной платы, должны быть приведены в соответствие с законодательством. При этом условие, в том числе и условие о размере арендной платы, которое проведено в соответствии с законодательством, должно действовать в измененном виде с даты вступления в силу акта законодательства (отдельной нормы акта законодательства, которая устанавливает обязательные правила) или иной даты, указанной в законодательстве. Данное правило не действует только в случае, если иное предусмотрено законодательством (п. 2 ст. 392 ГК, ч. 1 п. 15 постановления Пленума N 16).

Изменение арендной платы в связи с указанным изменением законодательства может осуществляться в одностороннем порядке (если такое право предусмотрено договором) либо по соглашению сторон.

Иногда имеют место ситуации, когда сторона, к которой обращаются с требованием или предложением об изменении условия договора о размере арендной платы в связи с принятием акта законодательства, в соответствии с которым размер арендной платы должен быть изменен, отказывается от такого изменения или отвечает на предложение молчанием. В таком случае, если договор не содержит права на одностороннее его изменение, условие договора о размере арендной платы может быть изменено по указанному основанию только по требованию заинтересованной стороны решением суда. При этом суд утверждает своим решением изменение договора аренды в части размера арендной платы с момента вступления в силу акта законодательства (отдельной нормы акта законодательства, которая устанавливает обязательные правила) или иной даты, указанной в законодательстве (ч. 2 и 3 п. 21 постановления Пленума N 1, ч. 2 п. 15 постановления Пленума N 16).

Арендодатель обратился в хозяйственный суд с требованием о внесении изменения в договор в части увеличения размера арендной платы в связи с приведением ее в соответствие с законодательством, устанавливающим иные обязательные правила по сравнению с теми, которые были установлены ранее.

Судом было установлено, что после заключения договора действительно был принят акт законодательства, устанавливающий иной порядок расчета арендной платы, нежели был установлен действовавшим ранее законодательством. Кроме того, суд указал, что независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства. Руководствуясь указанным, суд удовлетворил требования арендодателя (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.02.2012 (дело N 122-4/2011/89К)).

В случае обращения в суд с требованием об изменении размера арендной платы в связи с изменением законодательства, так же как и в иных случаях, обязательным является досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 422 ГК, п. 5 приложения к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь (далее — ХПК)).

Для того чтобы избежать необходимости обращения в суд с требованием о приведении условия договора о размере арендной платы в соответствие с изменившимся законодательством, целесообразно в договоре аренды предусмотреть право на одностороннее изменение такого условия в указанном случае.

«В случае принятия после заключения и до прекращения действия настоящего договора акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила в отношении размера арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, изменение договора в части размера арендной платы осуществляется в одностороннем порядке путем направления одной стороной другой стороне соответствующего уведомления. В данном случае условие договора о размере арендной платы будет считаться измененным с момента вступления в силу такого акта законодательства (отдельной нормы акта законодательства, которая устанавливает обязательные правила) или иной даты, указанной в законодательстве».

на одностороннее изменение размера арендной платы в случае принятия после

заключения и до прекращения действия договора акта законодательства,

устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые

действовали при заключении договора, см. путеводитель по договорной работе

«Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении договора»,

пункт 8.0.1 главы 8.

Если условие об изменении размера арендной платы не согласовано.

В данном случае изменение размера арендной платы будет возможно:

— по соглашению сторон не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законодательством или договором) (п. 1 ст. 420, п. 3 ст. 585 ГК);

— по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных актами законодательства (п. 2 ст. 420 ГК);

— по требованию заинтересованной стороны по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства) (ст. 421 ГК).

8.1. Изменение размера арендной платы по соглашению сторон

(статьи 585, 420 ГК)

По общему правилу в силу принципа свободы договора (ст. 391 ГК) любой договор, в том числе и договор аренды, может быть изменен сторонами путем заключения соответствующего соглашения. При этом для того, чтобы у сторон была возможность изменить размер арендной платы по соглашению сторон, им не обязательно включать в договор аренды условие о такой возможности. Право на изменение договора по соглашению сторон предоставлено сторонам законодательством. Соответственно по общему правилу стороны могут изменить размер арендной платы по соглашению сторон как в случаях, когда такая возможность предусмотрена договором, так и в случаях, когда в договоре условие о такой возможности отсутствует (п. 1 ст. 420 ГК).

Договор может содержать запрет на его изменение по соглашению сторон (п. 1 ст. 420 ГК). Запрет может как быть общим (распространяться на все без исключения случаи), так и устанавливаться в отношении каких-либо определенных изменений, например в отношении изменения размера арендной платы. Если договор содержит запрет на изменение размера арендной платы, для того чтобы ее изменить, следует исключить такой запрет из договора, например, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору. Если же договор содержит общий запрет на его изменение по соглашению сторон, для того чтобы изменить размер арендной платы, следует исключить из общего запрета запрет на изменение размера арендной платы. Исключение запрета можно предусмотреть как в отдельном соглашении к договору, так и отдельным начальным пунктом в соглашении, которым будет непосредственно изменяться размер арендной платы.

Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь разъяснил, что условие договора, предусматривающее изменение размера арендной платы, в течение года должно оставаться неизменным, за исключением случаев (ч. 1 п. 22 постановления Пленума N 1):

— принятия уполномоченными государственными органами акта законодательства, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, и (или) иным имуществом (ст. 392, п. 1, 2 ст. 394 ГК);

— если в договоре стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора (ст. 391 ГК).

Следовательно, если в договоре не согласована иная, нежели один раз в год, периодичность изменения размера арендной платы по соглашению сторон, стороны не вправе изменить ее более чем один раз в течение календарного года аренды по соглашению между ними.

Однако если стороны все же хотят иметь возможность изменять размер арендной платы по соглашению между ними иное, нежели предусмотрено п. 3 ст. 585 ГК, количество раз, то они могут предусмотреть такую возможность в договоре одним из следующих способов:

— предусмотреть в нем право сторон изменять арендную плату по соглашению между ними чаще, чем один раз в год.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не более чем три раза в год».

«Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон неограниченное число раз»;

— предусмотреть в нем право сторон изменять арендную плату по соглашению между ними реже, чем один раз в год.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в два года».

Примечание. О риске арендодателя при несогласовании в договоре права

изменять размер арендной платы по соглашению сторон более одного раза в год

см.

арендодателя при заключении договора», подпункт 8.1.1 пункта 8.1 главы 8.

Соглашением об изменении размера арендной платы, в числе иных условий, целесообразно определить, в каком размере должна вноситься арендная плата, не внесенная арендатором до момента изменения размера арендной платы (если это имело место).

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон не более четырех раз в год. Арендная плата, не оплаченная Арендатором до момента заключения соглашения об изменении размера арендной платы, а также арендная плата за весь месяц аренды, в котором заключено указанное соглашение, подлежат оплате в размере, согласованном в тексте договора аренды при его заключении».

В договор аренды можно включить условие, ограничивающее случаи возможного изменения размера арендной платы по соглашению сторон либо содержащее конкретные случаи, в которых возможно такое изменение. Изменение размера арендной платы по соглашению сторон в иных случаях, не соответствующих такому условию договора, будет возможно, только если данное условие будет исключено из договора (путем подписания дополнительного соглашения к договору и др.).

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не ранее чем через шесть месяцев с момента заключения настоящего договора».

«Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон только в случае, если официальный курс доллара США по отношению к белорусскому рублю, установленный Национальным банком Республики Беларусь, увеличится не менее чем на 10 процентов по сравнению с курсом, который был установлен им на дату заключения договора (последнего изменения размера арендной платы). В случае роста указанного курса арендная плата увеличивается пропорционально росту курса доллара США к белорусскому рублю исходя из соотношения показателей официального курса, установленного Национальным банком Республики Беларусь на дату заключения настоящего договора, или последнего изменения размера арендной платы (если оно имело место) и курса, установленного им на дату оплаты арендной платы».

Порядок изменения арендной платы по соглашению сторон.

Соглашение об изменении размера арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор, если в самом договоре аренды не определено иное (п. 1 ст. 422 ГК). По общему правилу договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами должен быть заключен в простой письменной форме (путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору) (ч. 1 и 2 п. 1 ст. 161, ст. 162, п. 2 ст. 404 ГК).

Соглашение об изменении размера арендной платы может быть заключено путем (п. 2 ст. 404, п. 3 ст. 408 ГК):

— подписания сторонами дополнительного соглашения к договору — в случаях, когда арендная плата указана в самом договоре;

— подписания нового документа (расчет арендной платы, протокол согласования размера арендной платы и др.), которым в соответствии с условиями договора определен размер арендной платы, либо путем внесения изменений в такой документ;

— обмена сторонами документами посредством указанной выше связи (п. 2 ст. 404 ГК), свидетельствующими об изменении размера арендной платы (содержащими арендную плату в измененном размере и выражающими согласие сторон на изменение размера арендной платы);

— совершения стороной, получившей от другой стороны предложение об изменении размера арендной платы, действий по исполнению договора на указанных в предложении условиях (уплата соответствующей суммы и т.д.) в соответствии с п. 3 ст. 408 ГК.

В качестве примера изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 408 ГК можно привести предъявление арендодателем арендатору требования об оплате арендной платы в измененном размере и оплату арендатором суммы, указанной в требовании. В случае если спор будет рассматриваться в суде, такие действия могут быть признаны судом соглашением об изменении размера арендной платы (п. 3 ст. 408 ГК). Поэтому в случаях, когда арендодатель предъявляет требование о внесении арендной платы, арендатору следует проверять указанную там сумму на предмет ее соответствия согласованному ранее (в договоре и др.) размеру арендной платы. Если будет установлено несоответствие сумм и арендатор не согласен с изменением размера арендной платы, указанную в требовании сумму арендной платы в измененном размере оплачивать не следует.

Примечание. О риске арендатора, в случае если он получил от

арендодателя требование с измененной арендной платой и оплатил указанную в

требовании сумму арендной платы, см. путеводитель по договорной работе

«Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договора»,

подпункт 8.1.1 пункта 8.1 главы 8.

Момент, с которого арендная плата является измененной по соглашению сторон.

В случае изменения размера арендной платы по соглашению сторон размер арендной платы является измененным с момента достижения сторонами соглашения о ее изменении (с момента заключения дополнительного соглашения, с момента подписания нового расчета арендной платы и др.) или с иного момента, определяемого по соглашению сторон (п. 3 ст. 423 ГК). Иной момент, с которого арендная плата будет являться измененной, можно определить, например, в дополнительном соглашении к договору аренды либо в самом договоре аренды.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон путем заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору. В данном случае размер арендной платы будет считаться измененным с 1-го числа месяца, следующего за месяцем подписания указанного дополнительного соглашения».

Если договор не содержит условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

Размер арендной платы все равно может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 585 ГК).

8.2. Одностороннее изменение размера арендной платы

(статьи 585, 291 ГК)

Одностороннее изменение условий договора, в том числе и условия о размере арендной платы, допускается только в случаях, предусмотренных законодательством или договором (ст. 291 ГК, ч. 1 п. 19 постановления Пленума N 16). Следовательно, стороны могут включить в договор аренды условие об одностороннем изменении размера арендной платы.

Право на одностороннее изменение размера арендной платы может быть предоставлено по условиям договора арендодателю, либо арендатору, либо обеим сторонам договора. На практике такое право предоставляется, как правило, арендодателю.

В договоре можно предусмотреть как просто право одной или обеих сторон на одностороннее изменение размера арендной платы, так и конкретные случаи, в которых возникает такое право (в случае изменения курса валют и др.). При этом в последнем случае право на одностороннее изменение размера арендной платы будет возникать только тогда, когда указанная в договоре причина действительно будет иметь место, иначе оснований для ее изменения в одностороннем порядке не будет.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Арендодатель в течение срока действия настоящего договора имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы».

«Арендная плата может быть изменена Арендодателем в одностороннем порядке в случае роста официального курса евро по отношению к белорусскому рублю, установленного Национальным банком Республики Беларусь, более чем на 10 процентов по отношению к курсу, который был установлен им на дату заключения договора (последнего изменения размера арендной платы). В данном случае Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы не более чем на 10 процентов за один раз. Арендная плата будет являться измененной с момента получения Арендатором уведомления от Арендодателя об одностороннем изменении размера арендной платы».

«Арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить размер арендной платы на 5 процентов от размера, установленного настоящим договором, в случае если Арендодатель не осуществил ремонт переданного в аренду имущества в объеме и в сроки, указанные в п. 5 настоящего договора».

Необходимо отметить, что нет единого мнения относительно того, применяется ли установленное п. 3 ст. 585 ГК ограничение по количеству изменений размера арендной платы (не более одного раза в год) к случаям, когда он изменяется в одностороннем порядке. Вместе с тем, учитывая то, что цель указанной нормы — ограничение количества изменений размера арендной платы, нелогично будет предположить, что законодательство ограничивает количество таких изменений по соглашению сторон, но позволяет изменять арендную плату в одностороннем порядке неограниченное количество раз. Поэтому, по нашему мнению, если предполагается изменение размера арендной платы в одностороннем порядке чаще одного раза в год, при включении в договор аренды права на одностороннее изменение размера арендной платы следует указать о возможности ее изменения в одностороннем порядке чаще одного раза в год.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке не более чем три раза в год».

«Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке неограниченное число раз».

Размер арендной платы изменяется, как правило, арендодателем в сторону увеличения. Поэтому включение в договор условия, дающего право арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, как правило, является невыгодным для арендатора. В связи с указанным для арендатора с целью защиты его интересов при включении в договор условия о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы целесообразно предусматривать в договоре конкретные случаи, в которых такое право возникает, а также условия:

1) устанавливающие количество возможных изменений размера арендной платы за определенный период;

2) ограничивающие размер изменения арендной платы;

3) устанавливающие обязательное уведомление арендатора об изменении размера арендной платы за определенный срок до изменения;

4) устанавливающие порядок оплаты арендной платы за месяцы, предшествующие месяцу, в котором изменяется размер арендной платы, а также за месяц, в котором она изменяется.

Примечание. О риске арендатора при включении в договор условия об

одностороннем изменении арендодателем размера арендной платы см.

путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие положения. Риски

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за имущество, переданное в аренду по настоящему договору, не более двух раз в течение календарного года, начиная с даты заключения настоящего договора, и не более чем на 5 процентов за один раз изменения размера арендной платы. Арендодатель имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы при условии письменного заблаговременного, не позднее чем за один месяц до изменения размера арендной платы, уведомления Арендатора о таком изменении.

Арендная плата за месяцы, предшествующие месяцу, в котором изменяется размер арендной платы, а также за месяц, в котором она изменяется, оплачивается исходя из размера арендной платы, согласованного до его изменения».

Примечание. О риске арендодателя при несогласовании в договоре условия

о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы см.

путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие положения. Риски

арендатора при заключении договора», подпункт 8.2.1 пункта 8.2 главы 8.

Иногда стороны включают в договор, содержащий условие об одностороннем изменении размера арендной платы, условие о том, что при несогласии второй стороны на такое изменение договор может быть расторгнут. Следствием включения такого условия в договор может быть отказ в удовлетворении требований о взыскании арендной платы в измененном размере.

Ситуация из судебной практики.

Арендодатель обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в сумме разницы между согласованной ранее и оплаченной арендатором арендной платой и измененной арендодателем в одностороннем порядке и не оплаченной арендатором суммой. Кроме того, арендодатель требовал взыскания неустойки за несвоевременное внесение арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судом было установлено следующее. В договоре аренды стороны предусмотрели возможность изменения арендных платежей в случае изменения законодательства о налогах, ценах и др. с письменным уведомлением арендатора за 10 дней. Кроме того, договор содержал условие о том, что в случае отказа арендатора от уплаты изменившихся арендных платежей договор аренды считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента получения предупреждения.

Арендодатель уведомил арендатора об изменении арендной платы, на что арендатор выразил свой отказ. В связи с этим суд сделал вывод о том, что при наличии в договоре условия, допускавшего изменение арендных платежей, реализация данного условия не могла быть произведена арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора. В связи с указанным суд признал требование арендодателя о взыскании арендной платы по установленной им повышенной ставке арендной платы необоснованным. Требования о взыскании неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами были удовлетворены частично (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 03.05.2012 (дело N 158-6/2011/404А/121К)).

Примечание. О риске арендодателя при включении в договор условия о

том, что в случае несогласия арендатора на одностороннее изменение размера

арендной платы договор может быть расторгнут, см. путеводитель по

договорной работе «Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при

заключении договора», подпункт 8.2.2 пункта 8.2 главы 8.

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы.

Для одностороннего изменения размера арендной платы (если договор аренды содержит условие о таком праве) не требуется согласие другой стороны на такое изменение и обращение в суд с соответствующим требованием. Для изменения размера арендной платы по данному основанию достаточно лишь уведомить об этом другую сторону (ч. 8 п. 19 постановления Пленума N 16). Такое уведомление целесообразно осуществлять в письменной форме путем его направления заказным почтовым отправлением с уведомлением о получении. В текст уведомления следует включить:

— регистрационный номер и дату уведомления;

— измененный размер арендной платы, который может быть как указан в тексте уведомления, так и прилагаться к нему отдельным документом;

— номер и дату заключения договора, по которому изменяется арендная плата;

— момент, с которого арендная плата будет являться измененной (если он не установлен договором и сторона, изменяющая размер арендной платы, хочет установить иной, нежели момент получения уведомления, момент, с которого арендная плата будет являться измененной), и др.

При отправке уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы посредством факсимильной связи или вручения работнику организации, в обязанности которого не входит получение корреспонденции, существует риск того, что уведомление не будет считаться полученным или надлежащим образом врученным, соответственно не будет подтверждаться факт одностороннего изменения размера арендной платы. В данном случае арендная плата будет подлежать уплате не в размере, указанном в уведомлении, а в размере, согласованном сторонами ранее.

Момент, с которого арендная плата является измененной в одностороннем порядке.

В случае одностороннего изменения размера арендной платы, если такое право предусмотрено договором аренды, она будет являться измененной с момента получения другой стороной уведомления об изменении размера арендной платы или по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством (ч. 10 п. 19 постановления Пленума N 16).

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В данном случае условие договора о размере арендной платы будет являться измененным с первого числа месяца, следующего за месяцем получения Арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы».

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В случае одностороннего изменения размера арендной платы согласие Арендатора и заключение соглашения об изменении арендной платы не требуются, арендная плата будет являться измененной с момента получения Арендатором уведомления от Арендодателя об изменении размера арендной платы. С момента получения указанного уведомления арендная плата уплачивается в размере, указанном в уведомлении, в том числе и за весь месяц аренды, в котором получено соответствующее уведомление. Арендная плата за месяцы, предшествующие месяцу, в котором изменяется размер арендной платы, оплачивается исходя из размера, согласованного до его изменения».

Текст уведомления. Пример формулировки:

«Руководствуясь п. 3.3 договора аренды от 01.04.2014 N 456, настоящим уведомляю об одностороннем изменении размера арендной платы, подлежащей уплате по указанному договору. Размер арендной платы будет являться измененным с 01.07.2014. Начиная с указанной даты размер арендной платы будет составлять 2400000 (два миллиона четыреста тысяч) руб., в том числе НДС 20 процентов, за один месяц аренды. Арендная плата, не оплаченная до 01.07.2014, подлежит оплате исходя из указанного измененного размера».

Если договор не предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы.

В таком случае одностороннее изменение размера арендной платы не допускается (ст. 291 ГК).

8.3. Изменение размера арендной платы по требованию одной

из сторон в судебном порядке в случаях,

предусмотренных договором

(статьи 421, 422, 423 ГК)

Договор может быть изменен по требованию стороны в судебном порядке в следующих случаях:

1) по требованию заинтересованной стороны по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства) (ст. 421 ГК);

2) при существенном нарушении договора другой стороной (подп. 1 ч. 1 п. 2 ст. 420 ГК);

3) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором (подп. 2 ч. 1 п. 2 ст. 420 ГК).

Примечание. Подробнее об изменении договора аренды см. путеводитель по

договорной работе «Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению

договора», глава 12.

Стороны могут включить в договор аренды случаи, в которых они будут иметь право требовать изменения размера арендной платы.

Включаемые в договор случаи изменения размера арендной платы по требованию стороны по решению суда не обязательно обуславливать какими-либо нарушениями договора. Для изменения размера арендной платы по рассматриваемому основанию не имеет значения, был ли причинен стороне существенный ущерб. Сторона, требующая изменения размера арендной платы, не должна доказывать, что исполнение договора на прежних условиях повлечет для нее ущерб (если иное не предусмотрено договором).

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Арендодатель вправе требовать увеличения размера арендной платы в случае роста официально установленного Национальным банком Республики Беларусь курса доллара США к белорусскому рублю. В случае роста указанного курса арендная плата увеличивается пропорционально росту курса доллара США к белорусскому рублю исходя из соотношения показателей официального курса, установленного Национальным банком Республики Беларусь на дату заключения настоящего договора, и курса, установленного им на дату внесения арендной платы».

«Арендодатель вправе требовать увеличения размера арендной платы на 10 процентов в случае, если в сроки, установленные настоящим договором, Арендатор не выполнил обязательства по осуществлению ремонта арендованного имущества в полном объеме в соответствии с п. 5 настоящего договора».

Вместе с тем даже при наступлении указанного в договоре случая, в котором сторона вправе требовать изменения арендной платы, обязательным является досудебный порядок урегулирования спора. То есть до обращения с требованием об изменении размера арендной платы в суд сторона должна обратиться с предложением об указанном изменении к другой стороне. В случае отказа другой стороны от предложения, а также неполучения ответа на предложение в срок, указанный в предложении, законодательстве или договоре, а при его отсутствии в указанных документах — в течение тридцати дней, сторона может обратиться с требованием об изменении размера арендной платы в суд (п. 2 ст. 422 ГК).

Изменение размера арендной платы по требованию стороны по решению суда — это более сложная процедура, чем, например, ее изменение в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Вместе с тем, если размер арендной платы будет изменяться арендодателем в сторону увеличения, для арендатора целесообразнее включить в договор условие об изменении размера арендной платы по требованию стороны с указанием конкретных случаев его изменения, нежели условие о его изменении в одностороннем порядке.

Примечание. О риске арендатора при включении в договор дополнительных

оснований изменения размера арендной платы по требованию арендодателя см.

путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие положения. Риски

арендатора при заключении договора», подпункт 8.3.1 пункта 8.3 главы 8.

Примечание. О риске арендодателя при невключении в договор аренды

дополнительных случаев, в которых он будет иметь право требовать изменения

размера арендной платы, см. путеводитель по договорной работе «Аренда.

Общие положения. Риски арендатора при заключении договора», подпункт 8.3.1

пункта 8.3 главы 8.

Порядок и момент изменения размера арендной платы по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, предусмотренных договором.

Если размер арендной платы изменяется по требованию стороны в судебном порядке, договор изменяется решением суда и дополнительного оформления такого изменения не требуется. В данном случае размер арендной платы является измененным с момента вступления в законную силу решения суда (п. 3 ст. 423 ГК).

Вместе с тем стороны вправе и в случае изменения размера арендной платы по решению суда дополнительно к решению заключить соглашение об изменении размера арендной платы, которое по общему правилу должно заключаться в той же форме, что и договор аренды (п. 1 ст. 422 ГК). Однако следует иметь в виду, что и в указанном случае размер арендной платы будет являться измененным с момента вступления в законную силу решения суда.

Статьи 310, 614 ГК РФ

Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:

— сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;

— порядок и момент такого изменения;

— периодичность и случаи изменения;

— ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано

Стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

7.2.1. Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

———————————

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».

«Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

———————————

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует (см. Риск арендатора 7.1.2).

———————————

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором — в соответствии с п. _____ настоящего договора».

———————————

7.2.2. Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор. Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении. Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы (подробнее об этом см. п. 7.2.4 настоящих Рекомендаций), то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

— способ уведомления об изменении условий договора;

— перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:

— публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

— направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

— вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

7.2.3. Момент, с которого арендная плата считается измененной

В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы. В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 — 192 ГК РФ. В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

«Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором».

———————————

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

О том, когда уведомление считается полученным, подробнее см. п. 13.3.3 настоящих Рекомендаций.

7.2.4. Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще. Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

— Судебную практику, подтверждающую, что в одностороннем порядке арендная плата может изменяться арендодателем не чаще одного раза в год, см. в Путеводителе по судебной практике.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года».

———————————

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

— в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

— по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

— в связи с общим ростом цен (инфляцией);

— ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %».

———————————

Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности — не чаще раза в год).

7.2.5. Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

— в виде твердой величины;

— путем указания на порядок исчисления предела.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора».

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России».

———————————

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору? (Ткаченко Г.)

Дата размещения статьи: 03.09.2015

Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что "арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды". Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье.

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР?

1. В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что "при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления".
Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009:
"...согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой" пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону..."
Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал в п. 21:
"...в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год..."
Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Остановлюсь на Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 по делу N А40-54476/14:
"...согласно пункту 6.1 договора с учетом положений договора аренды, заключенного между сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.
Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).
Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.
...Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит..."
2. Отдельно отмечу договоры аренды, заключенные на срок до года. Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению. Например, Определение ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-10734/09 по делу N А12-15393/08-С28:
"...удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Поскольку договор аренды был заключен на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменен.
Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора..."
Приведу также в качестве примера Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 по делу N А71-14477/2009:
"...обществом "Главрыба" (арендатор) и обществом "Айкай" (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 N 310/2009, согласно которому обществу "Айкай" во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.
В письме от 08.06.2009 N 162 общество "Главрыба" сообщило обществу "Айкай" о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом "Айкай" в полном объеме, общество "Главрыба" обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учетом внесенных обществом "Айкай" платежей, произвели перерасчет задолженности общества "Айкай"..."

1. Даже если между сторонами договора аренды подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключенному на срок до года или об изменении арендной платы второй раз за год, то такое соглашение может быть признано ничтожным. Например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу N А11-2018/2009:
"...в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 указанной статьи).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи).
В связи с тем что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол N 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 N 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год. Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО "Саратовстройстекло" не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.10.2008 N 5, продолжает действовать до 31.12.2009.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."
2. Арендатор может ссылаться на то, что увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке является злоупотреблением правом.
Данное утверждение подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 22:
"...если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки..."
В качестве наглядного примера - Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу N А10-1405/2013:
"...как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета ООО "АРТОКС" "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 N 143/42-10/2.
Рассматривая спор и оценив названный отчет по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определенную в нем рыночную стоимость объекта оценки - годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1884 рублям без НДС.
На основе отчета N 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного оценщиком ООО "Фонд имущества Республики Бурятия" Слугиновой О.Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением.
Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчета требованиям действующего законодательства не выявлено.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определенной рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска..."
3. Если вы только собираетесь подписывать договор аренды и ваш арендодатель настаивает на своем праве на одностороннее изменение арендной платы, то постарайтесь оговорить в договоре пределы изменения стоимости платы или порядок расчета арендной платы при ее увеличении. Например, так: "Размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ___% от размера арендной платы, указанного в п. ____ настоящего договора".
В противном случае арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009:
"...из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание, пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.
Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем соответственно и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.
Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонен судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.
Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.
Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора..."

ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ:

1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы все общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.
2. Посмотрите, на какой срок заключен ваш договор аренды: если на срок меньший или равный году, то условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным. Опираясь на информацию, приведенную в данной статье, направьте арендодателю мотивированный ответ на уведомление об увеличении арендной платы.
3. Определите, не относится ли ваша ситуация к описанным в статье.
3.1. Если вы подписали соглашение, которое противоречит действующему гражданскому законодательству, то обращайтесь в суд для признания его ничтожным.
3.2. Если вы видите, что арендная плата увеличилась явно несоразмерно рыночным расценкам, обратитесь к оценщику для установления действительной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды имуществом.
После этого сообщите в письменном виде арендодателю свою позицию и приложите копию отчета оценщика.
Если арендодатель не идет вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным и не подлежащим применению. Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А05-8698/2012.