Можно ли подарить квартиру с ипотекой. Условия для дарения

Сегодня многие люди, которые обзавелись жильем через банк, задумываются над вопросом, можно ли подарить квартиру в ипотеке.

Не всегда к моменту оформления дарственной кредит полностью погашен, но ситуация требует таких действий.

Рассмотрим, как можно подробнее все нюансы дарения ипотечного жилья, чтобы было понятно, как действовать.

Что такое ипотечный кредит

Сначала разберемся, что подразумевают, говоря об ипотечном кредите.

Приобретая имущество через банк, заемщик берет на себя обязательства на долгое время по выплате, взятой у кредитной организации, суммы с процентами.

Банк при этом оказывается в выигрыше, поскольку за несколько десятков лет он получит значительную прибыль.

Для заемщика любое ипотечное кредитование накладно, но, к сожалению, сегодня ситуация на рынке недвижимости такова, что без займа приобрести жилье для большинства россиян нереально. Попробуй скопить огромные суммы на зарплату бюджетника и купить жильё – не получится, как ни старайся!

Важно понимать: перед обращением в банк нужно проанализировать свои возможности, ведь платить придется долгое время.

Кто может взять кредит на жилье или как банки страхуют сами себя

Ставки по ипотечному кредитованию в российских банках слишком высоки, но граждане вынуждены обращаться в банки, чтобы приобрести собственное жилье, а не «путешествовать» с семьей по съемным квартирам. Но не в каждом банке одобряют заявку.

Итак, на что обращают внимание при выдаче кредита?

Требования, предъявляемые к заемщикам, следующие:

1. Наличие российского гражданства.
2. Стаж работы в одной организации не менее 6 месяцев. Преимущество у граждан с большим стажем, так как доходы стабильные.
3. Возраст заемщика 30-35 лет. Что касается мужчин, то 20-60 лет, женщин 20-55. Учитывается также, что выплаты должны быть завершены до исполнения заемщику 75 лет.
4. Подтверждение официальных доходов.
5. Обеспеченность потенциального заемщика, наличие у него движимого или недвижимого имущества.
6. Наличие средств на первоначальный взнос, а это суммы от 10 до 30 % от общей суммы кредита (каждый банк решает по-своему).
7. Семейные люди имеют больше возможностей, поскольку гарантия возвращения займа выше. Если оформляется поручительство, то чаще всего это родственники.
8. Наличие чистой кредитной истории – большой плюс.

Какой закон регулирует взаимоотношения сторон

Регулирование взаимоотношений между кредитором и заемщиком соответствуют законодательным актам.

Существует ряд нормативных документов, выполнение которых выполняется обязательно:

1. Гражданский кодекс.
2. ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке» — о залоговых отношениях.
3. ФЗ № 122-ФЗ о государственной регистрации недвижимого имущества.

Часть правил, касающихся отношений между кредитными организациями и заемщиками, прописывается непосредственно в договоре.

Примите во внимание: в случае нарушений с любой стороны при оспаривании в суде предъявляется для детального изучения именно договор.

Зачем нужен залог при ипотеке

Как правило, при оформлении ипотечного кредита банки требуют предоставление залога. Это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Кредитные организации таким способом пытаются снизить возможные риски. Пока имущество в залоге у банка, заемщик будет платить.

Если по каким-то причинам кредит не погашался длительное время, то банк может вернуть свои средства, продав залоговое имущество. Гражданина в этом случае выселяют вместе с семьей.

Квартира или дом продаются на аукционе. Заемщик получает от этого долю в том случае, если что-либо из вырученных средств осталось.

Стоит отметить: чем больше выплат было произведено, тем большую сумму от разницы продажи недвижимости может получить человек, лишившийся заложенного у банка жилья.

Права заёмщиков

Рассмотрим, какими правами обладает заемщик.

Недвижимость является собственностью по закону. У него есть право распоряжаться ипотечной недвижимостью по своему усмотрению согласно ст. 209 ГК РФ.

Собственника могут ограничить во власти, если его действия будут направлены на причинение ущерба прав другой стороны.

Заемщик имеет право на владение и пользование имуществом, находящимся в залоге. Банк не ограничивает владельца в его действиях, если использование недвижимости не нарушает закона, поддерживается в надлежащем состоянии (ст. 29 ФЗ № 102).

Если говорить о возможности дарения квартиры, дома, находящихся в ипотеке, то на данное действие потребуется согласие банковского учреждения, согласно ст. 37 ФЗ № 102.

Примите к сведению: любые действия заемщика, а так же завещание и дарение залогового имущества, прописаны в договоре. Если данный вид деятельности указан, то гражданин имеет право им воспользоваться.

Можно ли подарить квартиру с невыплаченной ипотекой

Подарить жилье, находящееся в ипотеке, можно. Главное, придать сделке юридическую силу.

Этот вопрос решить уже сложнее. Заниматься оформлением договора дарения можно, если на это даст добро кредитное учреждение.

Заемщик может поступить по-разному.

Первый вариант – полностью погасить ипотеку, тогда права на имущество перейдут к заемщику. После этого можно сделать с квартирой все, что заблагорассудится.

К сожалению, для многих россиян такой способ решения вопроса практически невозможен, потому что срок ипотечного кредитования длительный, а заемщики ограничены в средствах. Если кредит не выплачен полностью, можно подарить имущество с обременением. Одним словом, остатки кредита перейдут на одариваемого.

Существует большое «но»: банкам такая ситуация не по нраву, поскольку смена собственника грозит дополнительными рисками.

Совет юриста: при оформлении договора с кредитором нужно настоять, чтобы пункт дарения третьему лицу был прописан. В этом случае банк обязан рассмотреть смену собственника на залоговое жилье.

Как правильно оформить договор дарения

Договор дарения и можно оформить через нотариуса, юриста, риелтора, они же предоставляют образец написания. В любом варианте будут свои нюансы.

Нотариальный вариант не обязателен. Но, если придется оспаривать договор дарения, у него больше юридической силы.

Рассмотрим вопрос оформления дарственной в нотариальной конторе.

После того, как гражданин обратится к нотариусу, тот потребует документального подтверждения права собственности:

1. Документы, подтверждающие личность дарителя и одариваемого. В данном случае паспорт.
2. Документы на право распоряжаться недвижимостью.
3. Выписку из Государственного реестра на квартиру или дом.

Затем со стороны нотариуса будет проведена проверка представленных материалов. Если у дарителя есть супруг, то потребуется его письменное согласие. Только после этого составляется договор дарения. Подписание дарственной проходит в присутствии трех сторон: нотариуса, дарителя, одариваемого.

Плата за нотариальные услуги устанавливается в соответствии с тарифами. Подробную информацию можно узнать при первичном посещении нотариуса.

В каком случае банк даст согласие

После того, как заемщик обратился в банк за получением согласия на оформления дарственной, сотрудники кредитного учреждения займутся проверкой платежеспособности одариваемого. Ведь именно он будет новым собственником.

При расчете платежеспособности используют те же принципы, что и при обычном кредитовании.

В первую очередь банкиров интересует вопрос, останется ли у нового владельца достаточно средств на проживание после оплаты ежемесячных взносов. Учитывается и наличие иждивенцев, стабильное место работы и сумма зарплаты.

Обратите внимание: если происходит смена собственника, то третье лицо должно взять на себя обременение по оставшемуся ипотечному долгу.

К сожалению, встречаются недобросовестные граждане, нарушающие законы Российской Федерации. Они совершают сделку дарения, не получив на то согласие кредитного учреждения. Но тайна рано или поздно становится явью.

Тогда банк имеет право:

• обратиться в суд с иском для отмены сделки;
• потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств.

Полезно знать: если деньги и проценты банку не будут возвращены, то он имеет право выставить имущество на реализацию, независимо от того, кто владелец.

Как видите, оформление дарственной на квартиру, за которую еще не до конца выплачена ипотека, возможно, хотя некоторые трудности все же придется преодолеть.

Но такой вариант нужно предусматривать еще на стадии рассмотрения договора. Да и одариваемый должен быть платежеспособным. От него потребуется согласие на соблюдение условий банка. Остается еще один нюанс – оплата налога, а это 13% от общей суммы жилья.

Стоит учесть: если квартира дарится близким родственникам, то по изменениям, внесенным в законодательство в 2017 году, налог в 13 процентов платить не придется.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет нюансы дарения квартиры:

Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.

Как узнать о возможности дарения?

Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения , то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

Изучаем договор

Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

Что говорит закон?

Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик .

Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

Что потребуется?

Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

• доходы будущего собственника;
• какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
• количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.

Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.

Получение согласия банка

Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.

Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.

Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту . Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

Необходимые документы

Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

• Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
• Бумаги собственника жилья.
• Кадастровый или технический паспорт.

Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.

Дарственная на ипотечную квартиру

Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.

Пошаговые действия

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

1. Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
2. Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
3. На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

• Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.

• Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

• Если долг погашается досрочно.
• Если банк разрешил сделку.

Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

• Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
• Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.

Gorilla/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети от первого брака в любом случае будут иметь отношение к приобретаемому имуществу. Они имеют равные права с Вашей нынешней женой и другими детьми. Недвижимость, которая находится в залоге, несовершеннолетнему подарить нельзя, так как дети являются нетрудоспособными иждивенцами наследодателя, следовательно, они имеют обязательную долю в наследстве (не менее половины от того, что причиталось бы по закону), поэтому данная доля в любом случае будет существенна.

Отвечает директор компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева:

Приобретая недвижимость в ипотеку, Вы должны понимать, что данная недвижимость будет находиться в залоге у банка. Соответственно, подарить или совершить иные действия с квартирой Вы сможете только с согласия банка, если иное не будет предусмотрено договором об ипотеке. При этом Вы вправе завещать свою долю детям. Также можно подарить свою долю после того, как ипотека будет погашена.

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, находится в залоге у банка, поэтому для того, чтобы осуществить какую-либо сделку, необходимо получить согласие залогодержателя.

Поскольку у нового собственника возникают обязанности по уплате ипотечных платежей, банк будет тщательно проверять его платежеспособность. Учитывая, что несовершеннолетний ребенок не может иметь своих доходов, тем более достаточных для погашения ипотеки, банк вправе отказать в согласовании подобной сделки, даже если получено согласие и подтверждена платежеспособность его родителей.

Если же банк согласовал дарение заложенной квартиры ребенку, то необходимо заключить договор дарения и вместе с согласием банка сдать его на регистрацию в Росреестр для перехода права собственности на квартиру. При этом залог в пользу банка на квартиру будет также зарегистрирован.

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Пархоменко:

Как вариант заключить с несовершеннолетним ребенком договор дарения ½ доли квартиры, которая находится в залоге у банка. Для этого обязательно потребуется согласие банка, однако многие банки не разрешают сделки, в результате которых собственником заложенного имущества становится ребенок. Этот вопрос нужно предварительно решить со специалистом Вашей кредитной организации. Также еще один выход сначала Вы полностью выплачиваете свой ипотечный кредит, а затем заключаете договор дарения с несовершеннолетним.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

До момента погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, а значит, на нее устанавливается обременение или ограничение по купле-продаже, а также дарению. Поэтому Вы не имеете права подарить недвижимость своим детям без согласия банка. Однако есть и другие варианты, гарантирующие то, что наследники и от первого брака получат долю недвижимости, принадлежащую отцу.

Способ № 1. Написать завещание, в котором будет указано, что дети от первого брака получат после кончины отца выделенную долю в квартире.

Способ № 2. Оформить дарение после погашения ипотечного кредита.

Способ № 3. Ничего не предпринимать. При отсутствии завещания происходит наследование по закону. Дети от первого брака как раз являются таким наследниками, а значит, имеют права на долю отца, пусть квартира и была приобретена в новом браке. Тем не менее есть риск, что новая жена в таком случае попытается уменьшить долю, которая перейдет к детям, поскольку супруга также являются наследником первой очереди. Поэтому гораздо надежнее все же оформить дарение или написать завещание. Тогда дети гарантированно получат ½ долю квартиры, купленной в ипотеку.

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Никакого законодательного запрета на дарение квартиры или доли квартиры родителем своему несовершеннолетнему ребенку не установлено. В то же время для совершения предполагаемой сделки, в соответствии с законодательством, потребуются дополнительные разрешения.

С момента приобретения покупателями недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка приобретенная недвижимость находится в ипотеке (залоге) у предоставившего кредит банка до момента полной выплаты кредита. Это означает, что, во-первых, в случае, если должник (покупатель) перестанет платить по кредиту, то есть своевременно вносить в кассу банка оговоренные кредитным договором платежи, банк вправе в судебном порядке взыскать с должника всю сумму кредита с предусмотренными договором процентами и обратить взыскание на заложенное имущество (на приобретенную покупателем с помощью ипотечного кредита квартиру). То есть продать эту квартиру с торгов, а из вырученной суммы погасить задолженность, для чего предварительно в судебном опять же порядке выселить из квартиры всех проживающих в ней лиц и снять их с регистрационного учета (попросту говоря, выписать). Как можно понять, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то с продажей этой квартиры и обращением на нее взыскания по обязательствам должника у банка могут возникнуть очень большие проблемы.

Во-вторых, для любого правового действия с недвижимостью, находящейся в залоге (продажи, дарения, передачи в залог другому лицу и даже для регистрации в квартире по месту жительства любых лиц), требуется письменное разрешение залогодержателя, то есть в данном случае банка. Внимательно перечитав предыдущий абзац, можно легко понять, что банки практически никогда не дают разрешения ни на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита в собственность несовершеннолетних, ни на последующую передачу (продажу, дарение) должниками детям уже приобретенной доли. И даже дождавшись совершеннолетия ребенка, все равно трудно будет рассчитывать на согласие банка, поскольку банки вообще крайне неохотно дают согласие на смену собственника находящегося у них в залоге имущества. Поэтому представляется крайне маловероятным, что до полной выплаты ипотечного кредита удастся получить разрешение кредитора (банка) на дарение доли ребенку и подарить ребенку долю в праве собственности на квартиру. Кроме того, если квартира приобретается в общую совместную собственность (а при приобретении имущества супругами это неизбежно), то при предоставлении ипотечного кредита супруги являются еще и созаемщиками. То есть для внесения любого изменения в кредитный договор (а смена собственника заложенного банку имущества требует внесения изменения в кредитный договор) необходимо, кроме согласия залогодержателя (банка), также и согласие второго должника, то есть супруги.

Поэтому для того, чтобы подарить своему ребенку долю в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита, проще всего будет дождаться полной выплаты ипотечного кредита. В этом случае от собственника не понадобится ничье дополнительное согласие на совершение сделки. Для совершения дарения понадобятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи квартиры), на основании которых даритель является собственником квартиры или доли в праве собственности на квартиру, а также документ, подтверждающие полную выплату ипотечного кредита банку. Обычно это справка банка о погашении кредита и закладная с отметкой банка о погашении кредита. Все эти документы необходимы для предоставления в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту Федерации). Это, собственно, все.

Если же собственник доли в праве собственности на квартиру, приобретенную на средства ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, задастся целью подарить долю в праве собственности своему несовершеннолетнему ребенку еще до полной выплаты ипотечного кредита, то, кроме правоустанавливающих документов, ему понадобится также официальное письмо банка с разрешением на такую сделку. Чтобы получить такое разрешение (если это в принципе окажется возможным, что вряд ли) потребуется внести изменения в кредитный договор, подписанные не только банком, но и всеми созаемщиками.

Текст подготовила Мария Гуреева

Ипотечный кредит – это обязательства перед банком на довольно большой срок, порой до 30 лет. За это время в жизни заемщиков могут происходить различные изменения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Иногда возникает необходимость распорядиться купленной на кредитные деньги квартирой. Например, подарить ее выросшим детям.

Однако, прежде чем оформлять договор дарения, стоит задуматься, а можно ли подарить квартиру если она в ипотеке?

Ведь банк, выдавший кредит, тоже имеет на нее определенные права. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Кредит на жилье

Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.

Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых – под залог самого жилья, то есть ипотеку (в соответствии со ).

С момента передачи квартиры, дома или другой недвижимости в залог банку, на нее устанавливается обременение.

Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.

Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.

Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.

Законодательство

Отношения, возникающие между гражданином-заемщиков и банком-кредитором по поводу приобретенного на заемные средства жилья, регулируются несколькими нормативными актами:

1. устанавливает права и обязанности конкретных лиц: банка и заемщика.
2. Общие нормы, касающиеся права собственности на квартиру, залога, отношений займа и кредитного договора содержит Гражданский кодекс.
3. Передачу жилья в залог банку регулирует .
4. Все, что касается регистрации прав и обременений изложено в «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».

Гражданское законодательство отличает то, что помимо норм закона, многие правила устанавливаются договором. И если они не нарушают прав заключивших его сторон или требований закона, то именно они будут определять характер отношений.

При возникновении спорных ситуаций, суд будет изучать прежде всего договор.

Залог

Если должник свои обязанности не исполняет, то есть не погашает долг, то его кредитор может воспользоваться предметом залога, чтобы свои средства возвратить ().

Ипотека – это частный случай залога, когда в качестве его предмета выступает недвижимость: дом, комната, квартира и т. д.

В случае с ипотечным кредитом при возникновении просрочки более определенной в договоре суммы, банк имеет полное право заложенное жилье продать, выселив из него должника и его семью.

Для продажи используется специальный аукцион. Полученная на нем сумма идет на погашение долга и процентов по нему. Если после этого что-то еще осталось, то этот остаток передается бездомному заемщику.

Права заемщика

О правах заемщика стоит поговорить отдельно:

1. С одной стороны, он является собственником, то есть имеет право, данное ему законом, владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, так как сочтет нужным (). Например, может передать его банку в залог. Но в той же статье есть и ограничение власти собственника: его действия не должны наносить ущерб правам других.
2. Закон об ипотеке также говорит о том, что владеть и пользоваться заложенным имуществом его владелец может. И банк не может устанавливать ему в этом ограничения до тех пор, пока помещение используется по назначению и охраняется от разрушения ().

Что же касается распоряжения, и в частности дарения, то оно возможно только согласия кредитора-залогодержателя, то есть банка ().

Впрочем, в договоре может быть указан и другой порядок. Если только условия договора не нарушат прав одной из его сторон.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Таким образом, получается, что ответ на вопрос – можно ли подарить квартиру в ипотеке, в целом положителен. Закон это допускает.

Но вот возможность реализовать это на практике зависит от позиции банка, которому такая ситуация может быть невыгодна.

Невыплаченной

После окончательного расчета с банком и в виде залога, владелец волен поступать со своей квартирой как хочет: дарить, продавать, завещать и т. д.

Но до тех пор, пока она находится в ипотеке, придется считаться с правами и интересами банка. В частности, получать его согласие на сделку.

Банк, как залогодержатель, также имеет ряд прав на квартиру, купленную на его средства. Главным из них является возможность получить за счет заложенного имущества назад выданные заемщику средства.

Поэтому любые изменения, касающиеся передачи права собственности, воспринимаются им скорее негативно.

Условия договора

Возможность или невозможность дарения квартиры до момента выплаты кредита прописывается в договоре.

При этом банк может реализовать свое право и прямо запретить дарение, то есть заранее дать отрицательный ответ на запрос его согласия. Эту возможность ему дает закон.

Но тот же закон разрешает ему дать и положительный ответ. Или же прописать в условиях договора необязательность получения согласия банка при дарении заложенной квартиры.

Поэтому, при заключении договора, если есть намерение в дальнейшем квартиру подарить, этот момент лучше оговорить заранее.

Разрешение банка

Необходимость получения согласия банка связана с тем, что обязанности должника в этом случае переходят к новому владельцу ().

А такая смена должника в отношениях займа возможна исключительно с согласия кредитора, который далеко не всегда такое согласие дает.

Как уже упоминалось, предмет ипотеки, то есть квартира (дом, дача и т. д.), это средство обеспечить своевременное погашение долга.

Поэтому перед заключением договора, банк тщательно изучит:

• платежеспособность;
• благонадежность заемщика.

И только после этого примет решение о выдаче займа.

Нового же должника банк так тщательно не изучил, поэтому будет исходить из того, что риск не вернуть свои средства вовремя у него повышаются. Даже несмотря на имеющееся обеспечение, такое как залог.

Нарушения

Реалии дня таковы, что приобретение жилья за собственные средства у многих представляется несбыточной мечтой. Поэтому вынужденным шагом является обращение в банк за ипотечным кредитованием. Жизнь не стоит на месте и иногда возникают ситуации, требующие выполнения определённых действий с ипотечной недвижимостью:

• обмен;
• сдача в аренду;
• дарение.

Возникает законный вопрос – можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру? Рассмотрим возможные варианты ответов по оформлению дарственной.

Сущность ипотеки: права сторон

Процедура ипотечного кредитования у каждого банка имеет свои нюансы. Это не меняет главного в ипотеке – до того момента, пока заёмщик полностью не выплатит кредит, банк является полновластным собственником недвижимости. Квартира в ипотеке у банка выполняет функцию гаранта безопасности.

Сам и прописать членов семьи. Спрашивать у банка разрешения на такие действия не обязательно. При желании заёмщик может передать недвижимость на безвозмездной основе во временное пользование сторонним лицам.

Но когда речь идёт об отчуждении имущества, а это такие действия как дарение, продажа, покупка, сдача в платную аренду, то тогда без обращения в банк не обойтись.

Собственник (банк кредитор) стоит на страже своих интересов. На его стороне Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в ситуациях отчуждения залогодателем квартиры в ипотеке без ведома банка, применяются положения, предусмотренные статьями 351 (подпункт 3 пункт 2), 352 (подпункт 2 пункт 1), 353 ГК РФ.

Институт ипотеки и договора дарения

Оформить дарственную на ипотечную недвижимость по всем правилам не сложно. Будет ли такая дарственная на квартиру в ипотеке иметь юридическую правомочность? И здесь возникают проблемы. Можно ли подарить такое жильё? Да, возможно, но исключительно после получения разрешения от кредитора (банка).

Оптимальным вариантом решения этой проблемы будет такой вариант – погасить перед банком свою задолженность, получить законные права владельца недвижимости и делать любые процедуры (подарить, продать, обменять и т. п.) на свой страх и риск.

Казалось бы всё просто. Но есть одно, но. Немного найдётся желающих (имеющих возможности) погасить значительные суммы разовым платежом (остаток по ипотеке за 10-20 и более лет).

Соображения материального плана вынуждают применять вариант оформления дарственной с обременением по ипотечной недвижимости.

Банк по факту является законным владельцем ипотечной квартиры, для него смена будущего собственника довольно рискованна. Можно ли что ни будь предпринять для решения проблемы? Да, возможно.

Для этого на стадии согласования, подписания ипотечного кредита следует попытаться внести пункт, дающий возможность подарить жильё третьим лицам по согласованию с банком. Наличие такого пункта договора даёт шанс решить вопрос дарственной положительно для заёмщика.

Как склонить банк на принятие решения о составлении на ипотечную недвижимость дарственной?

Процедура признания договорного соглашения на дарение квартиры в ипотеке сопровождается всесторонней проверкой платёжеспособности нового вероятного собственника недвижимости. Всё проверяется досконально:

• стабильность заработка;
• количество иждивенцев;
• уровень доходов после уплаты обязательных платежей и т. д.

Если финансовая сторона вопроса не вызывает опасений (новый собственник платёжеспособен), то банк должен быть уверенным в том, что третье лицо готово принять бремя (оставшиеся обязательства) ипотеки (погасить в оговорённые сроки).

Возможно ли подарить ипотечное жильё, минуя банк?

Любители сомнительных операций должны чётко себе представлять, что оформленная дарственная за спиной банка будет выявлена и признана ничтожной. Кредитор любителей «подарить» ипотечное жильё без его на то разрешения может «остепенить» такими действиями:

• судебное разбирательство и аннулирование сделки (закон на стороне кредитора банка);
• потребовать исполнить обязательства по ипотеке (кредитор вправе выставить на продажу недвижимость без учёта факта кто её владелец на этот момент).

Подарить (оформить дарственную) на жильё в ипотеке дело довольно сложное, но не безнадёжное. Для этого необходимо совпадение таких обстоятельств:

• ипотечный договор включает пункт о возможности дарения третьим лицам;
• новый собственник (заёмщик) готов выполнять условия банка и обладает достаточной платёжеспособностью;
• готовность кредитора (банка) идти вам навстречу.

Подарить недвижимость третьим лицам (не близкие родственники) довольно накладная процедура. Налог на доходы при заключении дарственной в таких случаях взимается по ставке 13% от стоимостной оценки жилой недвижимости. Близким родственникам выгодно дарить жильё, с 2016 года по новому законодательству такие дарственные не облагаются налогом.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: