Главная / Документы

Кто такой наниматель жилого помещения. Члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения

Большинство из нас поддались влиянию волны всеобщей приватизации и силе общественного мнения и не задумываясь провели приватизацию жилья. Дело было в прошлом веке и времени подумать над тем, какие преимущества автоматически получают собственников жилья, как бы не было. Подавали документы и оформляли. Чего тут рассуждать? Ведь в понимании многих собственник - это владелец чего-то своего. Так то оно так. Но далеко не все из тех, кто получил документы о регистрации договора приватизации и прав собственности до конца осознали, что их права не безграничны, как у полных собственников, безраздельно владеющих имуществом. Судите сами. Если вспомнить, что типовое строительство - это форма многоэтажного строительства, то большинство собственников проживает именно в таких многоквартирных домах. Следовательно, имея подтвержденное право на квартиру или комнату в доме, вы можете распоряжаться только ею, а не всем домом. Очевидный вывод, не правда ли? О других преимуществах поговорим несколько позже.
Но остались и такие граждане, которые до сих пор пребывают в замешательстве и не определились, проводить приватизацию или не стоит? Что это даст, кроме внушительных первоначальных затрат на собственно проведение (оформление) приватизации жилья?
Давайте рассмотрим, в чем отличие между собственником и нанимателем жилья и ответ на поистине королевский вопрос "быть или не быть приватизации жилья в многоквартирном доме?" сложится у вас сам собой.
Итак, возможно два пути нашего микро исследования. Вы - добросовестный человек, своевременно оплачивающий все коммунальные и жилищные платежи и вы - должник по ряду обстоятельств, о которых мы не будет подробно говорить в этой статье. Сразу скажем, что даже если вы относите себя ко второй категории граждан и окончательно созрели подать документы на приватизацию, то вам придется перейти в первую категорию, то есть погасить все задолженности. В противном случае, можете забыть о своей мечте - получить право собственности на занимаемое жилье. Ни одна государственная структура не даст согласия на проведение сделки.
Так вот. Теперь по сути. Если провести беглый анализ Жилищного и Земельного Кодексов Российской Федерации, то сравнительное рассмотрение собственников и тех, кто таковыми не является, будет выглядеть следующим образом.
Начнем с того, о чем знают или догадывается большинство, а именно о проведении сделок с имуществом. Собственник, в отличие от нанимателя может беспрепятственно (вопрос об отсутствии задолженностей, по понятным причинам, опускаем, их быть не должно в принципе) продать всю квартиру или ее часть, равно как и обменять на более выгодных условиях на меньшую или большую в зависимости от потребностей, а также подарить, завещать или оставить в качестве залога. Естественно, что никто из нанимателей никаких из вышеперечисленных действий сделать не сможет. Во- вторых. Даже если вы не относите себя к общественно и политически активной категории населения и не любите выступать на разного рода собраниях, вы, как собственник, входящий в состав товарищества собственников жилья (ТСЖ), вправе голосовать на Собрании собственников и тем самым принимать участие в управлении собственным имуществом. В понятие "управление" входит выбор или смена управляющей компании, осуществляющей контроль над техническим состоянием дома, своевременный и аварийный ремонт коммуникаций и сооружений объектов общего пользования (чердачных и подвальных помещений, подъездов, коридоров, лестничных маршей и придомовой территории). Таким образом, вы сами можете повлиять на общее улучшение качества обслуживания дома и проживания в нем. Сделать дом красивым и ухоженным - общая забота. К сожалению, пока об этом мало кто всерьез задумывается и игнорирует посещение общих собраний, считая это орган управления не действенным. А между тем, именно от голосов владельцев квартир и зависит качество жизни в доме. Оставим это на совести собственников. Третий момент. Он напрямую связан с вопросами собственности. Привычная процедура прописывания или выписывания кого-то из родственников. Имея право собственности на жилплощадь, вы сам определяете, хватит всем родственникам места в квартире или будет тесновато. А вот нанимателям могут отказать в прописывании еще одного члена семьи (если речь не идет о несовершеннолетних детях). Решение наймодателя (а это, как правило, муниципалиеты) будет правомочным и основано на части первой статьи частью 70 Жилищного Кодекса РФ. Нанимателям будут говорить о таком понятии, как "учетная норма". По закону, она не должна быть ниже установленного уровня в расчете на одного проживающего. Кстати сказать, нанимателям могут запретить и такую привычную операцию с недвижимостью, как обмен. Любой из шести пунктов статьи 73 ЖК РФ может стать решающим для процедуры запрета. Еще одна неприятность может ожидать недобросовестных нанимателей жилой площади. Муниципалитеты, выступающие в качестве законных собственников квадратных метров, могут в любой момент и не зависимо от вашего желания лишить вас права занимать эти самые квадратные метры и причем без предоставления жилья меньшей площади или какого-либо жилья вообще. Естественно, это будет сделано на основании решения суда, который в свою очередь станет руководствоваться статьями 83 и 91 ЖК РФ. Чтобы не доводить до таких крайних мер, наниматель обязан строго выполнять правила использования и эксплуатации жилой площади. А именно: использовать по назначению, т.е. для жилых, а не коммерческих целей, своевременно оплачивать коммунальные и жилищные платежи, не нарушать правила общего существования, общежития (не конфликтовать с соседями, уважать и не ущемлять права друг друга) и следить за состояние жилья (попросту делать ремонт). Что касаемо собственников жилья, то здесь ситуация несколько другая. Их тоже могут лишить права собственности и выселить, но сделать это намного сложнее. Чтобы обезопасить себя от таких казусов, проверяйте документы в момент оформления купли- продажи или приватизации и не приобретайте объекты государственного и муниципального назначения (границу, оборонные и производственные учреждения, участки трасс и космических плацдармов).
Что же хорошего в положении нанимателя можно найти? Только, что он не должен оплачивать капитальный ремонт самого многоквартирного дома и объектов общего пользования, поскольку их содержание возложено на основного собственника, как было сказано выше, на муниципальные органы. И не налог, не его размер и сроки уплаты на недвижимое имущество нанимателя беспокоить также не будет. Если учесть, что окончательного решения о величине налога еще не принято, то и судить о его обременительности пока нельзя.
Как видим, прав и гарантий у собственников значительно больше. А собственное благополучие и спокойствие стоит того, чтобы за него платить. Как считаете? Выводы делать только Вам....

В Жилищном кодексе РФ члены семьи собственника или нанимателя жилого помещения занимают важное место. Казалось бы, есть собственник квартиры (жилого помещения). И только он обладает правами: владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом. Или наниматель по договору найма имеет определенные права, кроме распоряжения. Только он и решает, кто может заселиться, проживать в жилье, а кого и когда выселить.

Однако правовое регулирование в сфере жилищных отношений основывается на несколько иных принципах. Нахождение в статусе «член семьи собственника (нанимателя)» играет ключевую роль при выборе способа . Даже собственник должен учитывать этот факт.

Давайте разберемся, кто относится к членам семьи, в чем особенность их статуса, какие права они имеют, и как могут защитить их с учетом прав собственника (нанимателя).

Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения

Ответ на этот вопрос содержится в ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Это не столько круг :

супруг, дети и родители, проживающие вместе с собственником в одном жилом помещении. Под супругом имеется в виду только лицо, с которым официально зарегистрирован брак. Причем для этой категории лиц важен исключительно факт совместного проживания, иные обстоятельства (как в следующей группе лиц) не имеют принципиального значения.
иные родственники (в понимании СК РФ), плюс нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях иные лица. Такие лица должны быть вселены собственником в жилье. То есть он совершает действия, которые позволяют установить его волю на совместное проживание. Но не просто вселить, а как члена семьи (не как временного жильца). В свою очередь, семья – это взаимное соблюдение, уважение и защита прав, забота. Говоря простым языком, это может быть ведение общего хозяйства, общий бюджет, проявление заботы друг о друге. При этом факт регистрации по месту жительства оценивается наряду с другими доказательствами (свидетели, письменные документы и т.п.).

Кто относится к членам семьи нанимателя жилого помещения

В случае, когда жилье предоставлено по , статус члена семьи приобретается по-другому (ст. 69 ЖК РФ). Круг лиц такой же, но в силу прямого указания закона, такие лица должны быть указаны в договоре социального найма. Вселение (не относится к первой категории) возможно не только при согласии наймодателя, но и всех иных членов семьи. Это требование не распространяется на вселение несовершеннолетних детей к родителям.

Проживающие совместно с собственником или нанимателем лица для защиты своих прав в случае различных споров могут подать в суд .

Права и обязанности членов семьи собственника (нанимателя) жилого помещения

Что дает статус члена семьи? Они имеют право пользоваться жильем. Наравне с собственником (нанимателем) жилого помещения. Ну а под пользованием понимаются действия, не включающие в себя право владеть жильем (то есть сдавать его в аренду, вселять иных лиц (кроме несовершеннолетних детей) без получения согласия), распоряжаться им (продавать, дарить, переуступать и т.п.).

Если речь идет о членах семьи собственника жилого помещения, то такие лица вправе заключить соглашение с собственником, которым конкретизировать порядок пользования. Например, им может быть предоставлена для проживания конкретная комната. Определен размер платы по коммунальным услугам.

Член семьи собственника или нанимателя может подать в суд в случае наличия споров с собственником. Они вправе обращаться в суд с , независимо от мнения собственника.

Имеют члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения и обязанности – использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность имущества. Кроме того, они несут солидарную (вместе с собственником) ответственность по обязательствам из жилого помещения (оплата коммунальных платежей, возмещение вреда вследствие залива и т.п.). Освобождены от ответственности только те члены семьи, в отношении которых вынесено решение о признании недееспособным.

Утрата статуса члена семьи собственника (нанимателя) жилого помещения: основание и последствия

Член семьи собственника жилого помещения утрачивает право пользования в случаях:

продажи жилья (перехода права собственности на него другому лицу)
прекращения семейных отношений. Только этот случай является утратой статуса члена семьи. Это может быть развод, признание брака недействительным, приобретение собственного жилья.

Когда статус утрачен, право пользования жильем не сохраняется. По общему правилу. Исключением являются:

заключение соглашения с собственником об ином (в т.ч., в соглашении о разделе имущества и т.п.);
у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным помещением, имущественное положение и иные обстоятельства не позволяют обеспечить себя жильем.

В последнем случае бывший член семьи собственника может обратиться в суд с , а собственник может направить .

Бывшие члены семьи нанимателя в силу закона имеют право продолжать пользоваться жилым помещением, если не съедут из него по собственной воле.

НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ - совершеннолетний гражданин, нанимающий сам или совместно с членами своей семьи (в последнем случае наниматель лишь представляет перед наймодателем интересы членов семьи) по договору найма в пользование за плату жилое помещение .

Словарь финансовых терминов .

Наниматель жилого помещения

Наниматель жилого помещения - лицо, которому предоставлено жилье в пользование или во владение и пользование на условиях договора найма или социального найма.

См. также: Договоры найма

Финансовый словарь Финам .

Смотреть что такое "НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ" в других словарях:

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НАНИМАТЕЛЬ - НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ … Юридическая энциклопедия

- (см. НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) … Энциклопедический словарь экономики и права

Наниматель по договору найма жилого помещения - 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих… … Официальная терминология

Поднайм жилого помещения - Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного… … Жилищная энциклопедия

Поднаем жилого помещения - По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

Поднаем жилого помещения - 1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.… … Официальная терминология

В РФ лицо, заключившее договор поднайма жилого помещения с нанимателем. В этом случае наниматель остается ответственным перед наймодателем по … Энциклопедия права

Поднаниматель жилого помещения - в РФ лицо, заключившее договор поднайма жилого помещения с нанимателем. В этом случае наниматель остается ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения … Большой юридический словарь

договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК… … Большой юридический словарь

Договор найма жилого помещения - (англ. contract of renting of dwelling) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодателъ) обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) жилое помещение… … Энциклопедия права

Книги

Собственник и социальный наниматель жилого помещения. сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Собственник и социальный наниматель жилого помещения. Сравнительный анализ , Мыскин Антон Владимирович. Настоящая монография посвящена сравнительному исследованию гражданско-правового и жилищно-правового статуса таких традиционных участников жилищных отношений, как собственник жилья и…

Здравствуйте.

1. Если в Договоре найма не прописан порядок расторжения, то какие основания есть у Наймодателя для досрочного выселения Нанимателя и в каком порядке?
Login

Основания прописаны в ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях :
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

2. Имеет ли право Наниматель приводить посторонних в квартиру (на несколько часов), если это не обговорено в Договоре найма?
Login

На несколько да, так как это гости, а не допустим временно проживающие, заселёные и т.д.

3. Имеет ли право Наниматель временно вселить постороннего (1 неделя) без уведомления Наймодателя, если это не обговорено в Договоре найма? Если нет, то:
Login

Смотря кто это. Если не его ребёнок несовершеннолетний, то нужно согласие наймодателя.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

3.1. Является ли неуведомление Наймодателя о временном вселении постороннего лица основанием для расторжения Договора и выселения, если это не обговорено в Договоре найма?
Login

Нет по общему правилу, могут просто выселить такого проживающего.

3.2. Каков порядок уведомления?
Login

в общем порядке письменное уведомление. Или под роспись вручается или письмом направляется, желательно с уведомлением и описью вложения.

3.3. В праве ли Наймодатель отказать во временном вселении, если комнат в арендуемой квартире больше, чем проживающих т.е. общая площадь жилого помещения на каждого проживающего не составит менее учетной нормы
Login

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнутьдоговор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца .

4. Как красиво прописать право Нанимателя на временно вселение посторонних, чтобы этот пункт не отпугнул Наймодателя?
Login

Никак красиво не пропишите, этот пункт и эти проживающие должны быть в договоре по умолчанию. Всё остальное можно согласовать, но наймодатель может сразу насторожиться, если это кто то кроме детей и супруги, родителей нанимателя будет.

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор найма жилого помещения за 11 минут. Более подробный материал по договорам найма жилого помещения ниже.

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна , а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Существуют три вида найма жилого помещения:

социальный наём - если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
специализированный наём - если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма - по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Существенные условия договора коммерческого найма

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма . Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье . Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он - обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей . По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального - на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком - не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1 .Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
снимаемое жилье используется не по назначению;
наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2. Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3 .Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
жилье нельзя сдать в поднаём;
вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.