Учет объектов незавершенного строительства организации. Незавершенное строительство

Учет незавершенного строительства отражается в бухгалтерских проводках, по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Затраты организации, возникающие в процессе строительства или реконструкции любого недвижимого объекта, относятся к категории «Незавершенное строительство».

Учет затрат по незавершенному строительству, осуществляется до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию.

Какие объекты включаются в состав незавершенного строительства?

К внеоборотным средствам относятся только те, которые имеют длительный срок эксплуатации:

1. Строительство жилых зданий, а так же промышленных объектов;
2. Монтажные работы;
3. Покупка строительной техники, инструментов;
4. Закупка строительных материалов;
5. Приобретение инвентаря для производственного помещения или офиса;
6. Подготовка и приобретение проектной документации, смет;
7. Разведывательные, геологические работы;
8. Затраты на выкуп земельных участков и переселение жильцов;
9. Подготовка кадров для работы на определенном участке.

На 08 счет можно списывать командировочные, выданные сотруднику для прохождения специальных курсов, а так же суммы на проживание, питание, проезд на время учебы.

В бухгалтерской отчетности, в графу «Незавершенное капитальные вложения», следует указывать все объекты и капитальные строения, которые на момент составления документации находятся в стадии строительства или ремонта. Так же, включаются и объекты недвижимости, которые еще не прошли государственную регистрацию или находятся во временной эксплуатации.

Сумма капитальных вложений, определяется путем подсчета всех расчетных операций между заказчиком и исполнителем.

Фактом, для предоставления расчета, является наличие Акта выполненных работ. При этом, для каждого вида работ, составляется отдельная смета, в которой подробно расписываются объемы и оплата.

После того, как строительство завершилось, заказчик составляет «Акт приема-передачи», в котором указывается весь объем фактических затрат. При вводе объекта в эксплуатацию, сумма затрат входит в графу «Завершенное строительство»: учет объекта незавершенного строительства прекращается.

Ввод в эксплуатацию оформляется в порядке, согласованном с вышестоящими органами. Только после получения резолюций всех государственных инспекций, объект считается «Завершенным строительством».

Отражение в бухгалтерских проводках

После получения всей сопроводительной документации, бухгалтер обязан произвести следующие действия:

1. Посчитать все затраты, относящиеся к данному объекту, за весь период: стоимость инвентаря, материалов, заработную плату и т.д. Сюда можно отнести и брак, выявленный в ходе проверки. Если в сметной документации указана заработная плата, затраты на топливо, то автоматически эти суммы начисляются на объект;
2. Выслать копию отчета, Акт заказчику, для подписания и сверки;
3. Списать со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на тот счет, по которому ведется приход имущества или товара.

Что можно сделать с объектами незавершенного строительства?

После того, как в бухгалтерской отчетности введенный в эксплуатацию объект, будет считаться материальным активом, организация имеет право провести следующие манипуляции:

1. Продать. Стоимость объекта может превышать стоимость затрат, или наоборот, реализоваться с частичной компенсацией потраченных денежных средств. При ликвидации, организация имеет право продать объект по себестоимости: перерасчет производится с учетом коэффициентов на день составления договора купли-продажи.
2. Безвозмездно передать иному лицу. Передача может осуществляться, как и физическому, так и юридическому лицу. Как правило, все затраты по переоформлению документов берет на себя даритель.
3. Законсервировать. Данный процесс, в основном обусловлен сезонностью производства или актуальностью: организация может временно снять с учета любой объект, если его мощности не используются вовсе. При этом, учет незавершенного строительства, относящегося к данному объекту, не приостанавливается.
4. Сдать в аренду. Для получения дополнительной прибыли, организация может сдать в аренду пустующие площади, офисные помещения, оборудование для цеха, производственные склады. Полученный доход облагается налогом, а оставшаяся часть включается в прибыль организации.

Для того, что бы произвести любую манипуляцию с активами, необходимо создать комиссию и согласовать все действия с вышестоящими инстанциями. Организация обязана прислать уведомление в письменном виде, в местный налоговый орган, а так же Акт, подписанный руководителем.

К объектам незавершенного производства относят, сырье, товары, изделия, полуфабрикаты, обработка которых начата, но не закончена.

Правильный расчет объема незавершенного производства организации необходим для определения адекватной готовой продукции. Рассмотрим основные проводки НЗП по бухгалтерскому учету.

Рис. 1 — Процесс оценки незавершенного производства

Себестоимость незавершенного производства и строительства

На себестоимость незавершенного производства относятся все затраты, пошедшие напрямую на обработку объектов «незавершенки» при прямом учете затрат.

При учете полных затрат на НЗП относят все затраты, понесенные в данном периоде, как прямые, так и косвенные (). Последний метод более распространен.

Ниже представлен проводки по расчету себестоимости методом полных затрат:

Проводки по списанию НЗП

Ниже представлены проводки по списанию расходов на незавершенное производство основной деятельности. Аналогично формируются проводки для вспомогательной деятельности организации.

Покупка объекта незавершенного строительства

Объекты недвижимости могут находиться в стадии незавершенного строительства длительное время. При этом они часто являются предметом покупки-продажи.

Проводки:

"Финансовая газета", N 44, 2000

Бухгалтерский учет и налогообложение организаций, занимающихся строительством, строительством и продажей квартир, инвестированием в области строительства, вызывают вопросы, связанные не только с отражением этих операций на счетах бухгалтерского учета, но и с налогообложением.

Порядок отражения в бухгалтерском учете и налогообложение операций регламентируются следующими основными документами:

Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160;

Приказ Минфина России от 20.12.1994 N 167 "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94)";

Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, утвержденные Минстроем России 04.12.1995 N БЕ-11-260/7 (в ред. от 14.08.1997), доведенные Письмом Минфина России от 15.01.1996 N 2 (далее - Типовые методические рекомендации);

Закон Российской Федерации от 06.12.1991 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость" (с последующими изменениями и дополнениями);

Инструкция Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" (с последующими изменениями и дополнениями);

Закон Российской Федерации от 27.12.1991 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" (с последующими изменениями и дополнениями);

Инструкция Госналогслужбы России от 10.08.1995 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций" (с последующими изменениями и дополнениями).

В соответствии с Типовыми методическими рекомендациями к незавершенному строительному производству относятся незаконченные работы по организациям, их очередям, пусковым комплексам и объектам, являющимся объектами учета затрат. Незавершенное производство состоит из затрат на производство строительных работ, выполненных собственными силами, а также стоимости работ субподрядных организаций, принятых и оплаченных генподрядчиками за период с начала исполнения договора на строительство.

Фактическая себестоимость строительных работ, выполняемых собственными силами, учитывается на отдельном субсчете счета "Основное производство" и определяется общей суммой затрат строительной организации на производство таких работ. Подрядчик может до сдачи заказчику объекта строительства в целом учитывать в составе незавершенного строительного производства работы по их договорной стоимости по отдельным выполненным элементам или этапам работ в случае определения по ним финансового результата. Выполненные субподрядными организациями, принятые и оплаченные генеральным подрядчиком комплексы специальных строительных работ учитываются генеральным подрядчиком до их сдачи заказчику по договорной цене на счете 20 "Основное производство" в составе незавершенного строительного производства на отдельном субсчете как выполненные субподрядными организациями и не включаются в себестоимость строительных работ генподрядчика.

Сводный учет затрат на производство строительных работ ведется на счете 20 "Основное производство" по объектам учета по применяемой системе классификации затрат в соответствующем регистре бухгалтерского учета (например, в журнале - ордере N 10-с или др.), где, как правило, совмещаются аналитический и синтетический учет. Для определения затрат на производство строительных работ по строительному участку и в целом по строительной организации (структурному подразделению) объекты учета могут группироваться в регистре бухгалтерского учета по принадлежности к строительному участку, а внутри строительных участков - по видам работ (строительные работы, монтаж оборудования, капитальный ремонт и другие виды строительных работ). В регистре бухгалтерского учета приводится незавершенное строительное производство на начало и конец месяца по фактической себестоимости и его стоимости, определяемой в соответствии с договорной ценой. Стоимость выполненных объемов работ и незавершенного строительного производства по отдельным объектам учета отражается в регистре бухгалтерского учета по данным справки (акта) о выполненных объемах работ.

Согласно п.3 ПБУ 2/94 объектом бухгалтерского учета по договору на строительство у застройщика и подрядчика являются затраты по объекту строительства, производимые при выполнении отдельных видов работ на объектах, возводимых по одному проекту или договору на строительство.

Бухгалтерский учет застройщика

Застройщики при выполнении договоров на строительство должны обеспечить формирование информации в разрезе объектов бухгалтерского учета по следующим показателям:

незавершенное строительство;

завершенное строительство;

авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым на строительстве объектов, в соответствии с договорами на строительство;

финансовый результат деятельности.

Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию.

Пунктом 2.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций установлено, что при строительстве застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства по отчетным периодам до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат. Указанные расходы застройщик отражает на счете 08 "Капитальные вложения", субсчет "Строительство объектов основных средств".

Затраты на строительство объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией.

Учет ведется по следующей схеме:

1. расходы на строительные работы;
2. расходы на работы по монтажу оборудования;
3. расходы на приобретение оборудования, сданного в монтаж;
4. расходы на приобретение оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря, оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;
5. прочие капитальные затраты;
6. затраты, не увеличивающие стоимости основных средств.

Учет затрат по строительству объекта у застройщика

При отражении операций, связанных с капитальным строительством, заказчик отражает у себя в бухгалтерском учете следующие проводки:

Д-т 51, К-т 96 - поступили денежные средства на строительство от инвестора;

Д-т 61, К-т 51 - перечислены авансы генподрядчику на выполнение работ;

Д-т 08, К-т 60 - приемка выполненных строительных работ застройщиком на основе формы N КС-3 помесячно (поквартально) или по окончании строительства;

принимаются оборудование по фактическим затратам или материалы, израсходованные на строительство;

Д-т 60, К-т 61 - закрыты авансы подрядчикам;

Д-т 96, К-т 08 - по окончании строительства осуществляются приемка объекта в эксплуатацию и его сдача.

Объект строительства на протяжении всего срока строительства отражается на балансе застройщика. Накопление затрат осуществляется на счете 08 "Капитальные вложения". Застройщик собирает полный перечень затрат, связанных со строительством объекта, и формирует инвентарную стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию.

В случае когда заказчик является одновременно инвестором строительства, применение льготы по налогу на прибыль, связанную с финансированием капитальных вложений производственного назначения, согласно действующему налоговому законодательству правомерно.

Бухгалтерский учет подрядчика

Согласно ПБУ 2/94 подрядчики при выполнении договоров на капитальное строительство должны обеспечивать формирование информации в разрезе объектов бухгалтерского учета по следующим показателям:

затраты на выполнение подрядных работ по объектам учета в отчетном периоде и с начала выполнения договора на строительство;

незавершенное производство в разрезе объектов учета, в том числе по оплаченным или принятым к оплате работам, выполненным привлеченными организациями по договору на строительство;

доходы, полученные от заказчика за сданные им объекты по договору на строительство;

финансовый результат по работам, выполненным по договору на строительство;

авансы, полученные от застройщиков в счет выполняемых работ.

Действующие нормативные документы, определяющие взаимоотношения сторон в строительстве (Гражданский кодекс Российской Федерации - ГК РФ), порядок отражения в бухгалтерском учете и налогообложение их деятельности (налоговое законодательство и разъяснения Минфина России), выделяют три варианта ведения бухгалтерского учета у генерального подрядчика:

1. незавершенное строительство учитывается по фактическим затратам на балансе генерального подрядчика до момента его завершения;
2. незавершенное строительство учитывается по договорной стоимости принятых застройщиком к оплате работ на балансе генерального подрядчика до момента его завершения;
3. по мере сдачи работ застройщику генеральный подрядчик списывает стоимость выполненных работ с баланса и формирует финансовый результат для целей налогообложения.

Учет незавершенного строительства по фактическим затратам на балансе генподрядчика до момента его завершения

Затраты подрядчика складываются из всех фактически произведенных расходов, связанных с производством подрядных работ, выполняемых им согласно договору на строительство. Затраты формируются по объектам учета в период с начала исполнения договора на строительство до времени его завершения, т.е. до окончательного расчета по законченному объекту строительства и передачи его застройщику. Затраты на производство работ учитываются у подрядчика нарастающим итогом как незавершенное производство, а промежуточная оплата этих работ - как авансы, полученные до полного завершения работ по договору на объекте строительства. Подрядчик может до сдачи заказчику объекта строительства в целом учитывать в составе незавершенного производства по договорной стоимости затраты на отдельные выполненные конструктивные элементы или этапы работ в случае определения по ним финансового результата.

Подрядчик может применять два метода определения финансового результата в зависимости от принятых форм определения дохода, оговорив их в договорах:

по стоимости отдельных выполненных работ по мере их готовности;

по стоимости объекта строительства в целом.

При определении дохода по мере выполнения отдельных работ по конструктивным элементам или этапам может применяться первый метод; в случае определения дохода после завершения всех работ на объекте строительства применяется второй метод.

Заметим, что подрядчик выбирает метод учета финансового результата исходя из условий договоров, порядка организации учета, степени надежности оценки стоимости выполненных работ и затрат, приходящихся на них по объекту строительства.

Подрядчик, исчисляющий доход по второму методу, будет учитывать произведенные затраты в составе незавершенного производства на счете 20 "Незавершенное производство" до момента сдачи объекта заказчику. Такого порядка бухгалтерского учета следует придерживаться организациям, выполняющим подрядные функции, в случае когда договором на капитальное строительство не предусмотрена поэтапная сдача объемов строительно - монтажных работ заказчику. Учет незавершенного производства при осуществлении строительных работ вести на счете 20 по фактическим затратам следует также организациям, обязанным сдать объект "под ключ".

Приведем соответствующую схему проводок.

Д-т 51, К-т 64 - получен аванс от заказчика;

Д-т 64, К-т 68 - начислен в бюджет НДС с аванса;

Д-т 20, К-т 10, 60, 70, 69 - произведены затраты;

Д-т 62, К-т 46 - сдача построенного объекта заказчику;

Д-т 46, К-т 68 - начислен НДС от реализации строительной продукции;

Д-т 46, К-т 20 - списана себестоимость реализованных работ;

Д-т 46, К-т 80 - определен финансовый результат;

Д-т 81, К-т 68 - начислен налог на прибыль;

Д-т 64, К-т 62 - закрыта дебиторская задолженность путем перевода зачета ранее полученных авансов;

Д-т 68, К-т 64 - зачтен НДС, исчисленный и уплаченный с аванса;

Д-т 26, К-т 67 - начислен налог на пользователей автомобильных дорог.

Статья: Учет незавершенного строительства (Соколов П.А.) ("Бухгалтерский учет", 2004, n 24)

"Бухгалтерский учет", 2004, N 24
УЧЕТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Незавершенное строительство представляет собой находящиеся в стадии проектирования и производства строительно-монтажных работ объекты недвижимости: новые и реконструируемые здания и сооружения; предприятия, подлежащие расширению, достройке, модернизации и техническому перевооружению.
Стоимость незавершенного строительства формируется нарастающим итогом из капитальных затрат, связанных со строительством: плата за аренду земельного участка, оплата исходно-разрешительной документации, проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, технологического оборудования, прочие работы и затраты.
Незавершенное строительство отражается на отчетную дату в разд. I актива бухгалтерского баланса по комплексной статье, состоящей из остатков, по следующим счетам: 07 "Оборудование к установке", 08 "Вложения во внеоборотные активы", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсчет "Расчеты по авансам выданным" - в части остатков авансов, перечисленных поставщикам и подрядчикам в оплату связанных со строительством расходов.
Учет затрат на незавершенное строительство ведется инвесторами-застройщиками, осуществляющими строительство объектов для собственных нужд, и (или) заказчиками-застройщиками в соответствии с договорами, заключенными с инвестором на выполнение функций по организации строительства объектов.
Инвесторы, финансирующие строительство наряду с основной коммерческой деятельностью, являются одновременно и застройщиками строительства. Такая организация имеет земельный участок под строительство на правах собственности, владения, распоряжения или аренды.
Инвестор-застройщик осуществляет строительство объектов для собственных нужд своими силами (хозяйственным способом) или привлекает строительную организацию, заключая с ней договор подряда. По отношению к строительной организации инвестор выступает в роли заказчика-застройщика.
Для производства строительно-монтажных работ инвестор-застройщик создает в своем составе специальную службу (строительный участок, цех и т.д.), нанимает рабочих-строителей, приобретает материалы, технологическое оборудование, строительные машины и механизмы или использует их по договорам аренды (оказания услуг) со сторонними организациями.
При строительстве хозяйственным способом фактические капитальные затраты (материальные затраты, расходы на оплату труда, содержание и использование строительных машин и механизмов и др.) учитываются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств".
Учет затрат по незавершенному строительству ведется инвестором-застройщиком отдельно от учета по основной деятельности организации. Хозяйственные операции по списанию затрат отражаются в учете записями в дебет счета 08-3 "Строительство объектов основных средств".
Пример. Организация ведет строительство складского помещения. За отчетный период на строительство списаны затраты в сумме 1 500 000 руб. В учете сделаны следующие записи:
К-т сч. 02 "Амортизация основных средств"
20 000 руб.
начислена амортизация по основным средствам, используемым при строительстве;
К-т сч. 10-8 "Строительные материалы"
500 000 руб.
стоимость основных и вспомогательных строительных материалов, использованных при производстве работ;
К-т сч. 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда",
К-т сч. 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению"
300 000 руб.
на суммы оплаты труда, начисленные рабочим-строителям, машинистам строительных машин и механизмов, другим работникам, занятым в строительстве, и отчисления единого социального налога от сумм оплаты труда;
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
400 000 руб.
на суммы оплаты аренды земельного участка, изготовления исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, услуг строймеханизмов, потребленных при строительстве энергоресурсов, и т.д.;
К-т сч. 26 "Общехозяйственные расходы"
280 000 руб.
доля общехозяйственных расходов, относящихся к строительной деятельности застройщика.
По окончании строительства стоимость объекта принимается инвестором-застройщиком к учету в составе основных средств организации в сумме 1 500 000 руб.:
Д-т сч. 01 "Основные средства",
К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Финансовый результат от строительства инвестор-застройщик не определяет, так как действующими нормативными документами не предусмотрен порядок отражения в учете операций по образованию и использованию источников финансирования. Инвестор-застройщик вкладывает денежные и имущественные средства в строительство и приобретение основных средств по мере их наличия на балансе организации. Для финансирования строительства также могут быть использованы кредиты банков и займы организаций.
Инвестор-застройщик может для выполнения функций заказчика привлечь специализированную организацию, заключив с ней соответствующий договор. Согласно условиям такого договора инвестор-застройщик перечисляет заказчику средства для финансирования строительства складского помещения в сумме 2 300 000 руб. В учете инвестора-застройщика перечисленные средства отражаются до окончания строительства на расчетах с заказчиком:
Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. "Расчеты с заказчиком по переданному финансированию",
К-т сч. 51 "Расчетные счета".
Учет затрат по незавершенному строительству в этом случае ведет заказчик.
По окончании строительства заказчик передает инвестору-застройщику документы для ввода объекта в эксплуатацию. Инвестор-застройщик отражает операции по закрытию финансирования и принятию объекта к учету следующими записями:
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"
1 900 000 руб.
на стоимость переданных заказчиком капитальных затрат по строительству в размере инвентарной стоимости объекта;
Д-т сч. 19-1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств"
250 000 руб.
на суммы уплаченного при строительстве НДС;
К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. "Расчеты с заказчиком по переданному финансированию";
Д-т сч. 01 "Основные средства",
К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"
1 900 000 руб.
принятие объекта к учету в составе основных средств.
Если по результатам строительства заказчик получает экономию в виде разницы между полученными от инвестора-застройщика средствами финансирования и капитальными затратами, то такая экономия по условиям договора остается в распоряжении заказчика или возвращается инвестору:
Д-т сч. 51 "Расчетные счета",
К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. "Расчеты с заказчиком по переданному финансированию"
150 000 руб.
инвестор-застройщик принимает к учету полученную от заказчика экономию.
Полученная экономия у инвестора-застройщика дополнительному налогообложению не подлежит, так как для финансирования строительства организация использовала средства после налогообложения.
Наиболее распространенным в инвестиционно-строительной деятельности является способ, когда учет незавершенного строительства ведут организации, с которыми инвесторы заключают договор на выполнение функций заказчика-застройщика. Заказчики-застройщики руководствуются в своей деятельности по организации строительства Положением о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации МДС 12-9.2001, утвержденным Постановлением Госстроя России от 08.06.2001 N 58. Деятельность заказчика-застройщика лицензируется в соответствии с Положением о лицензировании в области проектирования и строительства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 (с изм. от 03.10.2002 N 731). Заказчики-застройщики, наряду с организацией строительства в части предпроектной подготовки, оформлением исходно-разрешительной документации, техническим надзором и контролем за строительством, ведут бухгалтерский, оперативный и статистический учет затрат на незавершенное строительство и источников финансирования, формируют инвентарную стоимость объекта и передают его инвестору.
Учет затрат на строительство ведется по технологической структуре капитальных вложений, установленной Инструкцией по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, которая утверждена Постановлением Госкомстата России от 03.10.1996 N 123 (с изм. и доп.). Затраты на строительство складываются из строительных работ, работ по монтажу оборудования, стоимости оборудования, требующего и не требующего монтажа, прочих капитальных работ и затрат.
Для учета затрат используется счет 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств". На данном субсчете затраты учитываются с начала строительства и до его окончания и ввода объекта в эксплуатацию. Полученные от инвестора средства финансирования строительства заказчик-застройщик учитывает на счете 86 "Целевое финансирование".
Состав затрат определяется сводным сметным расчетом стоимости строительства, составляемым в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.
Затраты на незавершенное строительство включают оплату аренды земельного участка, стоимость исходно-разрешительной документации, затраты в виде компенсации за сносимые строения, на переселение жильцов, оплату проектным и строительным организациям выполненных проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, оплату поставщикам технологического оборудования, материальных и энергетических ресурсов и оказанных услуг.
Оплата производится заказчиком-застройщиком по счетам поставщиков и подрядчиков на основании актов и справок о выполненных работах и оказанных услугах. Операции по формированию стоимости незавершенного строительства отражаются в учете следующими записями:
Д-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств",
Д-т сч. 19-3 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств",
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".
Учет незавершенного строительства ведется по каждому объекту, на который имеются проект, сводный сметный расчет стоимости строительства, локальные и объектные сметы.
Затраты, включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, формируют инвентарную стоимость объекта.
Затраты на строительно-монтажные работы складываются из принятых у подрядчиков физических объемов работ, отраженных в актах ф. N КС-2. Оплата работ производится по справкам ф. N КС-3, в которые наряду со стоимостью строительно-монтажных работ дополнительно включаются затраты, компенсируемые заказчиком согласно договору подряда. Такие затраты содержатся в гл. 1 и 9 сводного сметного расчета. К ним, в частности, относятся:
- затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;
- затраты, связанные с выполнением археологических раскопок в пределах строительной площадки;
- затраты на перевозку работников подрядчика к месту работы;
- затраты, связанные с осуществлением работ вахтовым методом (за исключением вахтовой надбавки к заработной плате);
- средства на покрытие затрат строительных организаций по добровольному страхованию работников и имущества, в том числе строительных рисков;
- затраты на проведение пусконаладочных работ и др.
На статью "Строительно-монтажные работы" заказчики-застройщики относят также стоимость строительных материалов, передаваемых подрядчикам в качестве давальческих для использования при производстве работ на объектах заказчика. Списание таких материалов осуществляется заказчиками на основании актов, представленных подрядчиком. В учете заказчика делается следующая запись:
Д-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств",
К-т сч. 10-7 "Материалы, переданные в переработку на сторону".
Затраты на приобретение технологического оборудования, требующего монтажа, учитываются на счете 07 "Оборудование к установке".
Расходы по приобретению оборудования складываются из его стоимости по счетам поставщиков, транспортных расходов по доставке и заготовительно-складских расходов, комиссионных вознаграждений, уплаченных снабженческим и сбытовым организациям, стоимости услуг товарных бирж, таможенных пошлин и т.п.
Технологическое оборудование является имуществом, которое не относится ни к материально-производственным запасам (ПБУ 5/01), ни к основным средствам (ПБУ 6/01). Передача оборудования в монтаж подрядной организации оформляется актом ф. N ОС-15. При этом стоимость оборудования принимается заказчиком к учету в составе незавершенного строительства по статье "Оборудование":
Д-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств",
К-т сч. 07 "Оборудование к установке".
Ввод технологического оборудования в состав основных средств производится одновременно со сдачей объекта в эксплуатацию.
Прочие работы и затраты, включаемые в состав незавершенного строительства, содержатся в гл. 1, 9, 10 и 12 сводного сметного расчета. Их полный перечень приведен в Приложении 8 к Методике МДС 81-35.2004.
Глава 1 "Подготовка территории строительства" предусматривает расходы по оформлению участка, разбивочные работы, расходы по освоению территории строительства. Согласно гл. 9 "Прочие работы и затраты" оплачиваются затраты, связанные с командированием рабочих, перебазированием строительно-монтажных организаций, затраты на организацию и проведение подрядных торгов (тендеров) и др.
Расходы на содержание аппарата заказчика-застройщика возмещаются в соответствии с гл. 10 "Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строительства". Смета на содержание заказчика-застройщика согласовывается с инвесторами, финансирующими строительство. Указанные расходы в составе прочих работ и затрат включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Например, заказчик-застройщик отразил в отчетном периоде расходы на свое содержание в сумме 730 000 руб., в том числе:
- начислена оплата труда работникам аппарата (включая отчисления ЕСН) в сумме 250 000 руб. (с кредита счетов 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" и 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению");
- списаны канцелярские расходы в сумме 30 000 руб. (с кредита счета 71 "Расчеты с подотчетными лицами");
- приняты расходы по арендной плате за помещение офиса в сумме 350 000 руб. (с кредита счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами");
- оплачены расходы по оплате услуг легкового транспорта - 50 000 руб. (с кредита счетов 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 71 "Расчеты с подотчетными лицами");
- оплачены услуги связи в сумме 50 000 руб. (с кредита счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками").
Данные расходы отражены на счете 08-3 "Строительство объектов основных средств" с выделением в аналитическом учете на отдельной статье.
При вводе объекта в эксплуатацию затраты на содержание заказчика-застройщика в сумме 730 000 руб. включены в инвентарную стоимость объекта (Д-т сч. 01 "Основные средства", К-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств").
Главой 12 "Проектно-изыскательские работы, авторский надзор" предусмотрены расходы на проектные и изыскательские работы, авторский надзор, экспертизу проектов, разработку и экспертизу тендерной документации.
Стоимость прочих работ и затрат включается в затраты на незавершенное строительство объектов по прямому назначению. В случае если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной (сметной) стоимости строящихся объектов.
По окончании строительства объекта заказчик-застройщик определяет его инвентарную стоимость как сумму затрат незавершенного строительства, учтенных на счете 08-3 "Строительство объектов основных средств". Таким образом, незавершенное строительство при вводе объекта в эксплуатацию приобретает статус завершенного строительства.
Заказчик-застройщик совместно с генподрядчиком составляют исполнительную документацию, необходимую для оформления ввода объекта в эксплуатацию. Одновременно заказчик-застройщик представляет инвестору авизо (извещение) на инвентарную стоимость объекта в разрезе структуры капитальных вложений. К авизо прикладывается счет-фактура на уплаченный поставщикам и подрядчикам НДС. После передачи авизо заказчик-застройщик и инвестор составляют акт об исполнении обязательств по договору. При этом заказчик-застройщик производит в учете следующие записи:
К-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств"
1 900 000 руб.
на инвентарную стоимость объекта;
К-т сч. 19-3 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств"
250 000 руб.
на сумму уплаченного налога согласно счету-фактуре.
Экономия от строительства может в соответствии с условиями договора оставаться в распоряжении заказчика-застройщика. В этом случае она включается в его налогооблагаемую базу:
Д-т сч. 86 "Целевое финансирование",
К-т сч. 91-1 "Прочие доходы" (99 "Прибыли и убытки")
150 000 руб. (2 300 000 - 1 900 000 - 250 000);
Д-т сч. 91-2 "Прочие расходы",
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам" (НДС)
22 881 руб. (150 000 х 18% : 118%);
Д-т сч. 99 "Прибыли и убытки",
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам" (налог на прибыль)
30 508 руб. ((150 000 - 22 881) х 24% : 100%).
Инвестор после государственной регистрации объекта недвижимости принимает его к учету в составе основных средств. В первоначальную (балансовую) стоимость объекта наряду с его инвентарной стоимостью, полученной от заказчика-застройщика, инвестор включает дополнительные расходы, связанные со строительством. К ним согласно ПБУ 6/01 могут быть отнесены затраты инвестора на использование заемных средств, оплата расходов по государственной регистрации объекта недвижимости и другие расходы.
П.А.Соколов
Аудитор
ООО "Информбюро"
Подписано в печать
26.11.2004

Незавершенным строительством являются те затраты, что несет застройщик при постройке недвижимых объектов с момента начала строительных работ до момента их сдачи. Они учитываются на бухгалтерском счете 08 «Инвестиции в активы внеоборотного характера» . К подобным затратам следует относить финансовые расходы на работы по монтажу и строительству, покупку инструментов и инвентаря, а также других материальных объектов продолжительного применения.

В процессе составления отчетов бухгалтерией объем незаконченного строительства расценивается в качестве незавершенных капитальных инвестиций. К их числу, помимо выше перечисленных трат, принято относить объекты, что пребывают на временном пользовании до момента их окончательного ввода в постоянную эксплуатацию. К таким объектам в том числе следует относить недвижимое имущество, что не прошло процедуру государственной регистрации.

В балансе незаконченные инвестиции капитального типа должны быть отражены по размеру фактических трат со стороны инвестора .

На момент окончания строительных работ у инвестора возникает законченное строительство в размере фактических финансовых вложений в объект недвижимости, что вводится в эксплуатацию.

Прием объектов завершенного строительства на баланс компании должен пройти процедуру оформления, установленную руководством организации. Финансовые вложения в строительство, а также иные виды трат должны быть списаны со счета 08 «Инвестирование в активы внеоборотного типа» на счет учета используемых имущественных объектов или же источников их финансирования.

Любые объекты, что относятся к незаконченному строительству до момента их ввода в эксплуатацию, могут быть проданы, переданы через дарственную, отправлены на консервацию и так далее. Процедура оформления подобных операций, а также их отражение в бухгалтерском учете проводится в рамках ранее установленного на предприятии порядка.

До момента завершения строительных работ траты на возведение недвижимых объектов, что учтены на счете «Капитальные инвестиции», формируют незаконченное строительство .

В бухучете все затраты по постройке недвижимых объектов должны быть сгруппированы по технологическому строительству, что определяется сметными документами .

Процесс учета важно проводить в рамках следующего структурного строения :

• на работы по возведению;
• на работы, что касаются монтажа оборудования;
• на покупку оборудования, что уже монтируется;
• на покупку оборудования, которое не нуждается в монтаже, или на покупку инструментов;
• на иного рода капитальные траты;
• на финансовые траты, что не отражаются на увеличении стоимости основных средств.

Процедура проведения учета по подобным видам работ напрямую зависит от метода их производства, который может иметь подрядную или же хозяйственную форму.

Подрядный метод производства предполагает, что произведенные и прошедшие оформление строительные работы, а также работы по установке оборудования, должны быть отображены у застройщика на счете «Капитальные инвестиции» по ранее оговоренной цене на основе оплаченных или же уже принятых к оплате счетов от подрядных структур.

В том случае если будет установлен факт завышения стоимости строительства или монтажа по уже оплаченным или принятым к оплате накладным, заказчик обязуется снизить их на размер данного завышения с получением соответствующего возмещения, за счет приобретенных сумм подрядчиками, примененных финансовых источников или же снижению размера долга по принятой для оплаты счета от подрядчика за выполненный им перечень работ.

При использовании хозяйственной методики выполнения подобных работ процесс учета затрат должен вестись застройщиком также в рамках счета «Капитальные инвестиции». Он осуществляется на основе порядка, что установлен Типичными методическими советами по планированию, а также учету себестоимости строительных операций. Одновременно с этим на счету «Капитальные инвестиции» должны быть отражены фактические затраты застройщика.

Для того чтобы провести процедуру реализации или передачи незавершенного недвижимого объекта, коммерческая структура должна провести регистрацию права собственности на этот объект, как на недвижимое имущество, что регламентируется статьями и ГК РФ, а также статьей 4 №122-ФЗ .

Проведение подобной регистрации допускается лишь в том случае, если договор между заказчиком и подрядчиком уже был разорван. Это регламентируется пунктом 16 рекомендаций к Письму, составленного Президиумом ВАС РФ 16.02.2001 года №59. В том случае, если в отношении недвижимого объекта не были проведены операции по регистрации в его отношении прав собственности, то любые финансовые манипуляции с его участием будут незаконными.

Вся выручка, полученная в результате реализации объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, должна учитывается вместе с прочими доходами коммерческой организации на момент передачи прав собственности непосредственному покупателю. В отношении субъектов малого бизнеса, кроме эмитентов, размещенных публично ценных бумаг, предусматривается применение особого порядка учета их доходов и расходов .

Процесс признания выручки должен быть отражен по кредитам счета 91 «Иные виды доходов и расходов». Одновременно с этим, цена объекта незаконченного строительства будет признана в качестве прочих расходов и списана в дебет счета 91 «Иные виды доходов и трат».

Подсчет размера выручки

Все доходы, что были получены в результате реализации объектов незаконченного строительства недвижимого имущества, должны быть учтены в составе доходов, полученных от продажи в процессе определения налогооблагаемой базы, по налогам, уплачиваемых в рамках упрощенной системы налогообложения.

Это касается и тех налогоплательщиков, что совмещают использование упрощенной схемы налогообложения в формате налогов на вмененные доходы по отдельным видам коммерческой деятельности.

Корреспонденция счетов

Незаконченное строительство объектов недвижимого имущества отображается на момент отчетной календарной даты в разделе 1 активов бухгалтерского баланса в рамках комплексной статьи, что состоит из остаточных средств по таким счетам, как 07 «Оборудование, подлежащее установке», 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», 60 «Оплата за услуги подрядчиков и поставку материалов поставщикам», субсчет «Оплата по выданным авансовым начислениям» — в области остатка аванса, перечисленного как подрядчикам, так и поставщикам в качестве оплаты за расходы, напрямую связанные со строительными работами.

Процесс учета финансовых затрат на незаконченное строительство проводится застройщиками, выступающими инвесторами, что занимаются возведением зданий для личных потребностей . Кроме того, учет может вестись и застройщиками, выступающими заказчиками, при соблюдении пунктов договора, составленного с инвесторами на получение прав по обеспечению организации процесса возведения недвижимых объектов.

В том случае если процесс строительства проводится с помощью хозяйственного метода, то фактические капитальные затраты (покупка строительных материалов, оплата труда строителей, эксплуатация и содержание специальных строительных установок, механизмов и автомобилей) должны быть учтены на счету 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», а также на субсчете «Возведение объектов ОС».

Процедура учета финансовых трат на незавершенное возведение недвижимости осуществляется застройщиком, который одновременно выступает как инвестор . Данный учет ведется полностью отдельно от учета коммерческой организации по направлению ее основной деятельности. Все операции хозяйственного характера, касающиеся списания различных затрат, отражаются в дебете счета 08.3 «Возведение объектов ОС».

Учет незавершенного строительства в бухучете предприятия помогает минимизировать финансовые затраты за счет понимания уровня финансовых вложений в возведении недвижимости и различных мероприятий, связанных с данным процессом.