Главная / Бизнес-идеи

Жалоба в госстройнадзор образец. Жалоба в государственную жилищную инспекцию

Когда дело касается долевого строительства домов, невозможно не опасаться нарушений со стороны выполняющей работы компании-застройщика. В последнее время новости пестрят некрасивыми историями о мошенничестве, не выполненных обещаниях или некачественном строительстве. Поэтому в какой-то момент дольщики должны быть готовы к составлению и подаче грамотной жалобы, способной хоть как-нибудь изменить ситуацию в их пользу. К тому же, это хороший способ вынудить генерального директора компании надавить на своих подчиненных, чтобы работы были выполнены согласно договору.

Некоторые вопросы можно решить достаточно мирно, в других же ситуациях необходимы серьезные действия в адрес исполнителя проекта. Когда дело касается больших сумм денег (а любое возведение дома или покупка квартиры в доле с этим непосредственно сопряжены), хочется, чтобы все решилось в самые быстрые сроки. Подобным «катализатором» процесса и может стать ваша жалоба.

Основания

Случаи при постройке многоквартирного дома бывают абсолютно разными, а подчас и уникальными. Ведь процесс строительства включает в себя много различных этапов, где оперируют в основном люди – получается, от человеческого фактора застраховать себя практически невозможно. В зависимости от характера возникшей проблемы, ваша жалоба будет направлена в конкретный орган власти, который занимается непосредственно такими вопросами, как ваш (или схожими). Естественно, необходимо знать, что может стать веским поводом для подачи вами этого обращения .

Нет проекта – его не опубликовали, не декларировали;
Незаконные и незапланированные пристройки, «внезапно» нарисовавшиеся в давно одобренном и не подлежащем изменению проекте;
Отсутствует разрешение на возведение здания;
У застройщика нет лицензии и других разрешающих проводить строительство документов;
С вас потребовали неправомерную оплату за коммунальные услуги («деньги вперед») до сдачи дома;
Возникли сомнения или проблемы в подключении дома к городской сети коммуникаций;
Вы написали претензию застройщику на взыскание неустойки, а вас проигнорировали;
Откровенный случай мошенничества – застройщик не отвечает на звонки и вообще «пропал»;
Ваши средства, оплаченные за долю в строительстве, были израсходованы на что-то другое;
Некачественная отделка приобретенного жилья (если указывалась сдача с отделкой);
Не выполнены санитарные условия и жилищные нормы;
Сроки сдачи готового дома задерживаются, и застройщик не предоставляет никаких документов на этот счет, а кормит «завтраками».

Как вы можете видеть, список довольно-таки большой. К сожалению, риск оказаться в одной из вышеперечисленных ситуаций довольно велик даже, когда вы выбираете для реализации вашего проекта проверенную компанию.

Куда пожаловаться

Однако в случае с крупными компаниями-застройщиками можно быть уверенным в том, что вашу жалобу не просто рассмотрят официально, но и постараются выполнить озвученные в ней условия, дабы вы не обратились в иные инстанции. К сожалению, характер законодательства порой предполагает весьма размытое толкование, и для решения проблемы все же может понадобиться помощь вышестоящих органов.

Роспотребнадзор

В эту инстанцию принимаются жалобы из-за нарушения застройщиком статей закона «О защите прав потребителей» . То есть, иными словами, качество оказанных вам по договору услуг оставляет желать лучшего. Как правило, здесь рассматриваются вопросы недостаточно хорошей отделки квартир (что обнаружилось при проверке и до подписания акта приема-передачи), нарушения норм пригодности жилья для проживания (нарушенные санитарные условия, условия технической безопасности здания), или же какие-то пункты договора не были выполнены.

К таким пунктам «нарушения договора» обычно относят задержку сдачи дома, отказ вернуть средства или выплатить неустойку, отказ застройщика принимать претензии и т.д. Любое незаконное действие, которое нарушило ваши потребительские права, рассматривается именно Роспотребнадзором.

Оставить жалобу в эту инстанцию можно стандартными способами, однако самым удобным будет интернет-приемная , где можно подробно описать возникшую проблему и направить жалобу в локальный орган.

Государственная жилищная инспекция

Данный орган регулирует деятельность «управленцев» — то есть компаний, которые поставляют вам коммунальные и жилищные услуги. Поэтому подавать туда жалобу можно лишь в случае, если вас заставляют что-то доплатить, мотивировав это тем, что иначе управляющая компания не заключит с вами договор и т.д.

Чаще всего нечестные застройщики пытаются «взыскать» с дольщиков оплату ЖКХ за 6 месяцев вперед, хотя дом еще не сдан, и вы не подписывали актов приема-передачи. Вам необходимо помнить, что Жилищный Кодекс РФ (статья 153) действительно описывает вашу обязанность платить коммуналку, но лишь в случаях:

Если дом сдан, и вами подписан акт приема-передачи квартиры – тогда право пользования жильем полностью ваше, а, значит, и обязанность платить расходы по его содержанию;
Описанные услуги оказаны фактически и полностью – то есть, никакой предоплаты за полгода вперед по закону быть не может.

Чтобы ГЖИ рассмотрела вашу жалобу быстрее, привлекайте к ней нескольких дольщиков – а, лучше, всех сразу . Таким образом будет инициирована проверка, и застройщик обязан будет выполнить свою часть договора, не потребовав у вас каких-то дополнительных сумм якобы для управляющей компании.

Правоохранительные органы

Прокуратура или полиция рассматривает жалобы, касающиеся действительно серьезных нарушений застройщиком ваших прав. Они приводят к проверке всей компании-исполнителя, а также к привлечению к ответственности ее генерального директора. Обычно причины обращения в правоохранительные органы финансового характера, но жалобу можно подать, если другие организации «покрывают» или отказываются привлекать застройщика к ответу за неправомерные действия против вас.

Чаще всего жалуются тогда, когда застройщик «исчез» с вашими деньгами, строительство остановлено, возвращать средства некому (да и средств никаких уже нет). Также, сюда подпадают действия генеральных директоров, пытающихся неправомерно признать свою компанию банкротом, чтобы не возвращать вам средства, но и строительство до конца не доводить. Ну и при отказе выплачивать вам неустойку или любые суммы, на которые вы имеете право согласно договору, лучше обращаться именно в прокуратуру или полицию . Так как тот же Роспотребнадзор не занимается денежным регулированием.

В полицию с подобными вопросами лучше обращаться лично, а вот прокуратура принимает любые формы обращения – от заявки на сайте с приложением всех доказательств до телефонных жалоб.

Суд

В судебном порядке решаются вопросы не жалоб, но споров, претензий и т.д. Соответственно, это один из самых действенных способов, которым кончаются практически все серьезные разбирательства с застройщиками. Суд вправе официально привлечь к ответственности исполнителя строительства в случае, когда это не получилось у прокуратуры, органов надзора, мэрии или Роспотребнадзора . Обычно судебный иск подается тогда, когда вы подали застройщику претензию с указанием, каких действий от него ждете. А в ответ не получили никакого ответа, или получили отговорки, законодательно не прописанные.

Если подать иск в суд для разбирательства параллельно с подачей жалоб в другие инстанции, ваша проблема начнет рассматриваться в комплексе, так как судебные органы вправе привлечь любые другие и результаты их проверок для вынесения окончательного решения.

Образец

Жалобы составляются в свободной форме, однако при направлении их в серьезные органы, такие как прокуратура или жилищный надзор, необходимо придерживаться официального стиля. Так, в обязательном порядке жалоба должна содержать:

Ваши контактные данные, включая ФИО, адрес прописки, телефоны и (в некоторые органы) данные паспорта;
Суть вопроса, детально и лаконично, с приложением всех доказательств нарушений и отказов застройщика (информация не должна быть выдуманной – она будет проверяться);
Как вы хотите, чтобы дальше развивались события – требуете ли у компетентного органа проверить застройщика с последующим устранением проблемы или просто хотите получить консультацию;
Подпись, расшифровка, дата;
Перечень прикладываемых экспертиз, выводов, актов и т.д (направляйте сканы или копии, оригиналы оставляйте у себя, если только прокуратура или суд не требуют их с вас).

Это госорган на уровне региона, который осуществляет строительный надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. Сюда можно жаловаться на нарушение застройщиком законов о градостроительной деятельности, технических регламентов, проектной документации и нарушения при привлечении денег на долевое строительство домов. Например:

застройщик ведет строительство без разрешения;
застройщик строит дом не по проекту;
застройщик использует полученные от дольщиков деньги не по назначению (не на возведение дома).

Инспекции стройнадзора проводят итоговую проверку готовых объектов и дают заключение о том, соответствуют ли они всем требованиям. Также в стройнадзор застройщики ежеквартально рассчитываются об исполнении своих обязательств перед дольщиками. Инспекция стройнадзора имеет право подавать в суд иски в защиту прав дольщиков, в том числе о приостановке привлечения застройщиком средств дольщиков, его ликвидации.

У каждой региональной инспекции стройнадзора свой сайт. Например, вот сайт Инспекции государственного строительного надзора по Вологодской области .

Государственная жилищная инспекция

Как сразу становится понятно из названия, ГЖИ осуществляет надзор в жилищной сфере, то есть всему, что связано с жилищно-коммунальными услугами и деятельностью управляющих компаний. Жаловаться на застройщика в ГЖИ дольщикам можно, например, по следующему поводу:

застройщик требует авансом оплату коммунальных услуг за полгода вперед и без этого не выдает ключи и акт приема-передачи квартиры (это незаконно, т.к. по ст.153 Жилищного кодекса обязанность оплаты коммунальных услуг возникает у дольщика с даты передачи квартиры по акту приема-передачи плюс коммунальные услуги оплачиваются не по предоплате, а после фактического их оказания). Конкретно в этом случае жаловаться лучше массово всем дольщикам.

Общероссийского сайта у ГЖИ нет, поэтому ищите свой региональный. Например, вот сайт жилищной инспекции Вологодской области .

Региональный департамент строительства

Это актуально для обманутых дольщиков — участников долевого строительства по объектам, у которых существенно нарушен срок ввода в эксплуатацию (на годы), строительство заморожено. В каждом регионе существуют свои программы помощи обманутым дольщикам. Например, в форме перезаключения договоров долевого участия на другой дом у другого застройщика. Также этот орган орган ведет региональный реестр обманутых дольщиков, которые претендуют на получение помощи.

Мэрия, городская или районная администрация

В органы местного самоуправления стоит обращаться по всем вопросам, связанным с выдачей застройщику разрешений на строительство и на ввод готового дома в эксплуатацию.

Прокуратура

Это орган общей компетенции, который осуществляет надзор за законностью в разных сферах. Прокуратура может инициировать свою проверку и по ее результатам принять меры реагирования к виновным, а может перенаправить вашу жалобу в тот орган, который отвечает за решение данного вопроса. Если вы не знаете, куда подавать свою жалобу, подайте ее в городскую или районную прокуратуру. Также в прокуратуру стоит жаловаться на действия и бездействие других государственных органов, если те не хотят принимать меры по вашим жалобам (инспекции стройнадзора, ГЖИ, мэрию и т.п.).

В большинство из перечисленных госорганов подать жалобу можно через Интернет-приемную / форму на официальном сайте. Также жалобу всегда можно подать в бумажном виде — лично или по почте.

Полиция

Жаловаться на застройщика в полицию нужно в случае откровенно мошеннических действий с его стороны. Заявление подается лично в отдел полиции с приложением копий подтверждающих документов. Например, заявление о мошенничестве можно подать, если:

строительство дома ведется на земельном участке, не предназначенном для возведения многоквартирных жилых домов (чаще всего, участке под ИЖС — индивидуальное жилищное строительство);
руководство застройщика насобирало с дольщиков денег за квартиры и исчезло. Дом не строится, деньги дольщику никто возвращать не собирается;
умышленное доведение компании-застройщика до банкротного состояния.

Найти отдел полиции по месту совершения преступления можно на сайте МВД .

Роспотребнадзор

Этот государственный орган занимается надзором в сфере защиты прав потребителей. Вы можете обратиться в Роспотребнадзор :

если вам нужна помощь в составлении и подаче иска в суд — иногда управления Роспотребнадзора подают иски в защиту потребителей. О возможности подачи иска лучше уточнять в вашем управлении;
если вам нужно заключение от Роспотребнадзора по уже начатому судебному процессу с застройщиком. В этом случае на имя судьи, который рассматривает дело, пишется ходатайство о привлечению к делу Роспотребнадзора в порядке ст.47 ГПК РФ для дачи заключения. К ходатайству приложите копии иска и документов по делу для Роспотребнадзора.

Суд

Только суды по закону могут рассматривать имущественные споры между дольщиками и застройщиками, например:

о выплате ;
об или возмещении затрат на их устранение;
о взыскании .

Для решения таких вопросов вам нужно сначала написать застройщику претензию , а если вопрос не решается — подать исковое заявление в суд. Если вы потребитель (гражданин, приобретали долевку для личных нужд, не для предпринимательской деятельности), иск можно подать по своему месту жительства. Это будет либо мировой судья (при цене иска меньше 50 тысяч рублей), либо районный или городской суд (если цена иска больше 50 тысяч рублей). Иски о защите прав потребителей не оплачиваются госпошлиной, если вы требуете меньше 1 миллиона рублей.

Но что делать, если застройщик нарушает условия договора или сдает дом, квартиру, с явными техническими нарушениями? Как и куда жаловаться на застройщика? В настоящее время многие люди участвуют в долевом строительстве. Этот метод приобретения новенькой квартиры считается самым дешевым. Но что делать, есть нарушения с явными техническими нарушениями? Ведь человек, который заплатил свои кровные деньги, должен получить товар надлежащего качества и в положенный срок. Если этого не происходит, то человек, для кого строиться дом, квартира, может пожаловаться на застройщика нескольким компетентных органов.

В каких случаях можно подать жалобу

Если застройщик нарушает условия договора, то следует подавать жалобу в компетентные органы. Но не все случаи подлежат рассмотрению. Если застройщик немного отклонился от плана, но еще не закончились сроки, указанные в договоре, то в этом случае жаловаться не стоит. Нужно подождать немного, может застройщик нагонит план и сдаст постройку вовремя.

В целом, подавать жалобу необходимо в нескольких случаях. К ним относятся:

Большое превышение сроков сдачи готового объекта в эксплуатацию. Надо заметить, что для многоквартирных домов, предусмотрена его сдача компании, которая заказала постройку, а если он строиться на основании долевого строительства, то необходимо предоставлять каждому участнику акт о приемке - сдаче работ;
Если квартира, дом не отвечает сведениям, указанным в договоре. Все характеристики недвижимости должны соответствовать указанным в договоре параметрам. На основании его должен быть составлен технический паспорт жилого помещения;
Если дом построен с явными техническими нарушениями. Если человек обнаружил, что после сдачи дома от него отваливаются куски кирпича, или осыпается штукатурка, а так же не соблюдены некоторые пропорции, то он вправе потребовать возместить убытки или вообще отказаться от договора и получить деньги назад;
Если дом, квартира, не отвечает требованиям сан пина и другим техническим условиям. Например, если в квартире находиться постоянный невыносимый запах, который не выветривается. Это может означать только одно, при отделке и строительстве использовались материалы, которые не отвечают нормам безопасности;
Если дом, который сдан в эксплуатацию, не имеет сетей коммуникации, например, отопления, воды, света, газа, телефонной связи и тому подобное;
Если застройщик при строительстве требует дополнительной оплаты суммы, не предусмотренной договором;
Если застройщик тратит деньги дольщиков не на строительство дома, а на другие, личные цели и это можно подтвердить доказательствами;
Если земля, на которой строиться дом, не принадлежит застройщику, и он не имеет на нее никаких прав, о чем стало известно уже после подписания договора;
Если застройщик отказывается выплачивать проценты неустойки, за то, что сдал дом, квартиру, позже положенного срока.
Человек может пожаловаться на застройщика и в других случаях. Но вышеуказанные, происходят намного чаще и постоянно преследуют участников долевого строительства.

Куда следует обращаться с жалобой на застройщика

В настоящее время пожаловаться на застройщика можно нескольким государственным органам. Все зависит от того, какая причина и в чем заключается сама жалоба. Любой участник долевого строительства, при обнаружении того, что застройщик не выполняет условия договора, может обратиться:

К руководству компании, которая осуществляет застройку. Вполне вероятно, что вышестоящие органы не в курсе того, что происходит на их стройке;
В жилищную инспекцию, которая осуществляет контроль над соблюдением норм законодательства при постройке данного дома. Они направят жалобу руководству компании и могут обязать их исправить все недочеты;
В государственный строительный надзор. Его сотрудники проверят, отвечает ли установленным требованиям законодательства строящаяся постройка;
В районную или областную прокуратуру, а так же в органы полиции, которые рассмотрят заявление и дадут ему ход в нужном направлении. Чаще всего сюда нужно обращаться при нарушении своих гражданских прав;
В Российский потребительский надзор в том случае, если дом построен с явными санитарными нарушениями или сама постройка опасна для жизни;
В суд для разрешения споров, которые возникают между застройщиком и участником долевого строительства.

Это все органы государственной власти, которые имеют право рассматривать жалобы от граждан на застройщиков по разным причинам.

Жалоба на застройщика к самому руководству компании

При обнаружении оснований для подачи жалобы необходимо обратиться для начала к руководителю самой компании, которая осуществляет постройку дома. Возможно, можно решить вопрос мирно, не привлекая внимания государственных органов власти.

Если человек не доволен тем, что по договору дом должен был быть сдан некоторое время назад, а этого не произошло. В таком случае нужно написать на имя руководителя компании и попросить заплатить дольщику сумму неустойки. Она исчисляется путем ставки рефинансирования центрального банка России и стоимости квартиры, то есть, суммы, указанной в договоре. Таким образом, необходимо просто умножить ставку на стоимость и можно получить сумму, которая равняется цене неустойки за каждый день просрочки.

Некоторые люди, обращаясь за получением неустойки, получали такую сумму, которая равнялась половины всей суммы квартиры.

Жалоба в государственный строительный надзор

Если вопрос, который поднимается в жалобе, связан с техническими неполадками при строительстве дома, то необходимо обращаться в государственный строительный надзор.

Конечно, для начала следует попытаться урегулировать проблему мирно, с самой компанией, осуществляющей строительство. Но если проблема серьезная и требует вмешательства сторонних органов, то просто необходимо обращаться в госстрой надзор. Особенно нужно обращаться тогда, когда данная постройка может принести вред жизни и здоровью людям.

Для того, что бы обратиться в государственный строительный надзор, необходимо написать заявление, в котором нужно четко отразить все вопросы, подлежащие решению, приложить к нему копию своего паспорта и договора на долевое строительство.

В течение десяти дней государственный орган рассмотрит заявление и примет решение. Затем он осуществит проверку документов компании застройщика, а так же обратит внимание на указанные в заявлении нарушения непосредственно при осмотре объекта. Затем примет меры по устранению данных недостатков.

Жалоба на застройщика в прокуратуру

Жаловаться на застройщика необходимо в исключительных случаях, когда компания не соблюдает условия договора в течение длительного периода или совершает грубые нарушения при строительстве. В целом, для обращения к прокурору достаточно одной из нескольких причин:

Компания застройщик просрочила сроки сдачи объекта и категорически отказывается выплачивать сумму неустойки;
Компания застройщик не желает идти на контакт с участниками долевого строительства и не пытается мирно урегулировать вопрос;
Если человек обнаружил, что компания застройщик не имеет соответствующего разрешения на постройку данного дома или не имеет разрешения на землю, на которой строиться дом;
Если участник долевого строительства обнаруживает, что офиса компании застройщика больше не существует или он переехал в другое место без оповещения об этом участников;
Если компания застройщик тратит деньги участников долевого строительства на свои личные цели.

В общем, в таких случаях, когда человек обнаруживает грубые нарушения условий договора долевого строительства, он может обратиться в прокуратуру с соответствующим заявлением. В нем нужно указать все нарушения, а так же отразить основные требования. То есть чего желает добиться участник долевого строительства. Сотрудники прокуратуры рассмотрят заявление и начнут прокурорскую проверку. Если нарушения будут выявлены, то застройщика обяжут погасить их, а участникам заплатить сумму неустойки и причинения морального вреда.

Жалоба на застройщика в Российский потребительский надзор

Жаловаться на застройщика в Российский потребительский надзор следует только тогда, когда застройщик не соблюдает санитарных правил и правил безопасности. Кроме того, если в квартире сделан некачественный ремонт, или нарушены какие-либо условия договора, то участник долевого строительства так же имеет право обратиться с соответствующим заявлением в Роспотребнадзор.

В заявлении нужно четко указать, какие были обнаружены нарушения, кроме того, необходимо написать полное наименование застройщика, его юридический адрес, а так же адрес нахождения постройки. Так же, необходимо приложить копию своего паспорта, договора о долевом строительстве.

В течение тридцати дней, а чаще всего десяти, сотрудники российского потребительского надзора рассмотрят жалобу и все документы и примут решение о необходимости проведения проверки. Затем начнут заниматься непосредственно самой проверкой. Если нарушения будут выявлены, результаты проверки направят в суд для дальнейшего принятия решения о возможности устранения недостатков и возмещения участнику долевого строительства убытков и морально вреда.

Если все усилия тщетны и не дают результатов, то следует обращаться в суд. Надо сказать, что суд, это последняя инстанция, куда можно обратиться с жалобой на застройщика. Он скорей всего останется на стороне потерпевшего и обязует застройщика исполнить свои обязательства, а так же заплатить моральный и материальный вред.

В этой статье вы узнали, куда жаловаться на застройщика. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Редактор: Игорь Решетов

Претензия застройщику - это письменный документ, содержащий предусмотренное законом или договором требование участника долевого строительства, а также правовые основания для заявления такого требования.

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения

В каких случаях необходимо писать претензию застройщику

вам нужно вернуть уплаченные застройщику за квартиру денежные средства
нарушен срок сдачи дома и передачи квартиры участнику долевого строительства и нужно получить соответствующую неустойку
приостановлено или прекращено строительство объекта
в квартире (объекте) имеются строительные недостатки и их надо устранить

Претензия застройщику с требованием о возврате денежных средств подается в случаях, когда имеются предусмотренные законом или договором основания для расторжения договора или одностороннего отказа от исполнения договора, либо в случае недействительности/незаключенности договора.

Вам должно быть интересно:

Когда застройщик должен будет вернуть вам деньги:

В случае задержки, приостановки или прекращения строительства.
При наличии существенных строительных недостатков (или нарушение срока их устранения).
При существенном изменении проектной документации или назначения общего имущества и (или) нежилых помещений дома.
В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства дома лицом, которое не имело на это права.

С первыми двумя ситуациями все просто:

Если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в договоре, либо переданная квартира имеет существенные строительные недостатки, либо недостатки, не являющиеся существенными, по требованию дольщика застройщиком не были устранены в срок, - это дает право участнику долевого строительства потребовать возврата уплаченных за квартиру денежных средств, а также возмещения убытков.

А теперь:

Рассмотрим случай привлечения денежных средств гражданина для строительства дома лицом, которое не имело на это права.

Таким лицом по закону считается лицо, которое не соответствует условиям, перечисленным в п.1 ст.3 Закона об участии в долевом строительстве.

В том числе, которое:

привлекает денежные средства не получив разрешение на строительство дома
привлекло денежные средства граждан для строительства дома каким-либо иным способом, нежели путем заключения договора участия в долевом строительстве, выпуска именного жилищного сертификата на получение квартиры посредством либо жилищного строительного, либо жилищного накопительного кооператива
не опубликовало, не разместило и (или) не представило проектную декларацию
не зарегистрировало права на земельный участок, на котором планируется или ведется строительство

Что вы можете потребовать:

вернуть вам уплаченные застройщику денежные средства
заплатить проценты за пользование деньгами в двойном размере
возместить помимо этого возникшие убытки

Для этого вам нужно:

Направить застройщику претензию о возврате уплаченных денежных средств с указанием правового обоснования заявляемого требования, иными словами объяснение, почему участник долевого строительства заявляет именно такое требование.

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ Ждать получения квартиры?

Как правильно написать претензию застройщику (содержание)

Обязательных требований к её составлению не существует. Ключевой момент в правильном её составлении – это формулирование требования, с которым участник долевого строительства обращается к строительной компании.

Чтобы было понятно:

К нам часто обращаются дольщики, покупатели квартир, которые, как им казалось, уже давно направили нужную претензию застройщику и считают его просрочившим исполнение обязательств, либо уже долго ведут с ним переписку.

При изучении нами документов, их содержания, ответов на письма строительной компании оказывается, что нужное требование участником долевого строительства так и не было заявлено.

Приходится начинать все заново.

На чье имя писать претензию?

Часто строительные компании имеют одно название – свое коммерческое обозначение, но по факту застройщиками разных объектов этой компании (или как они себя обычно называют «группа компаний») являются разные юридические лица, на имя которых выданы разрешения на строительство.

Получается, что:

договоры с участниками долевого строительства заключаются от имени таких юридических лиц. Они и должны отвечать по обязательствам по заключенному договору.

Какой вывод?

Претензию застройщику необходимо писать на имя того юридического лица, с которым у вас заключен договор. Его реквизиты и правильное название указаны как правило в конце вашего договора, последним пунктом.

Имейте в виду вот что:

Не нужно указывать адресатом генерального директора компании, либо кого-то из его работников - должностных лиц.
Не нужно излагать ваши требования на бланках застройщика, по его «стандартной форме» и т.п.
Не нужно указывать адресатом лицо, на которое вам указывают работники компании, которое при этом не является стороной вашего договора долевого участия в строительстве.
Претензия пишется в свободной форме за исключением формулировки вашего требования, то есть того, что вы хотите получить от застройщика.

Только от вас зависит, каким образом и в какой срок застройщик должен отреагировать на ваше обращение.

Часто люди пишут так:

«Я заключил с вами договор два года назад, вы обещали передать мне квартиру три месяца назад, но до сих пор дом не построен.
Прошу разобраться в ситуации и принять меры».

Или «…прошу ускорить передачу квартиры».

Так писать бесполезно:

поскольку для строительной компании такое требование не порождает никаких правовых последствий.

Он и так ускорил бы передачу квартир, если бы мог.

Так что, по-вашему, он должен сделать в ответ на такую претензию?

Еще один совет:

Если вы составляете претензию самостоятельно, не нужно изображать из себя юриста, знающего законы и ссылаться в тексте на как можно большее количество статей законов.

Не будет такого, что юристы компании прочитают текст вашего обращения и испугаются вас как знатока права и ваши требования удовлетворят, а остальные, кто не указал ссылки на закон - удовлетворять не будут.

Если застройщик не намерен в добровольном порядке удовлетворять ваше требование – он не будет его удовлетворять независимо от содержания вашего обращения.

Так что лучше этим вы не сделаете.

Поймите, наконец, что:

На этапе направления требования (претензии) вы не представляете для застройщика никакой угрозы, т.е. никакие негативные последствия для него не наступят, даже если он откажет вам в требованиях.

Из ста человек, направивших претензии, в случае их неудовлетворения в добровольном порядке, в суд пойдут только около 30%.

пока не подано исковое заявление в суд, застройщику с вами вести какой-то диалог бессмысленно.

Но можете сделать только хуже:

Ссылки на нормы права могут вам только навредить, т.к. из содержания претензии не будет ясно, по какому законному основанию вы заявляете требование, а в случае судебного разбирательства это будет иметь существенное значение.

Как правильно вручать претензию застройщику

Есть обязательный и не обязательный способы вручения претензии. Обязательный способ нужно использовать в любом случае, даже если вы уже вручили претензию вторым, необязательным способом.

Необязательный способ вручения претензии застройщику

Для того, чтобы быстрее понять позицию застройщика по вашему вопросу и в случае необходимости обращаться в суд мы рекомендуем составить претензию в двух экземплярах (либо сделать копию претензии) и вручить ее уполномоченному представителю застройщика.

Желательно, чтобы:

на вашем экземпляре претензии такой уполномоченный представитель застройщика

написал дату, в которую была от вас принята претензия
указал свои фамилию, имя и отчество, должность
поставил подпись

Если это предусмотрено внутренним документооборотом компании застройщика – проставить также входящий регистрационный номер и/или соответствующий штамп (печать).

Недостаток такого способа вручения:

Если в дальнейшем в судебном процессе застройщик будет занимать позицию о том, что не получил от вас претензию, то доказать это будет проблематично.

Например, при приеме от вас претензии на вашем экземпляре вам сделали запись следующего содержания:

Дата
Иванова О.А, менеджер
Подпись

Если застройщик займет позицию что не получал от вас претензию и при этом представит суду выписку из штатного расписания своей компании, подтверждающей отсутствие в штате Ивановой О.А. и/или должности менеджера, то суд с большей вероятностью признает не установленным факт вручения вами претензии застройщику.

Каков вывод?

Если претензию принимают (может быть, что у вас ее вообще откажутся принимать), вручаем ее под роспись как указано выше, при этом постарайтесь вручить ее не просто «девочке» в приемной, а какому-то ключевому сотруднику, например, руководителю, начальнику отдела и т.п. и постарайтесь получить на своей копии претензии записи вышеуказанного содержания.

Если же у вас претензию не принимают, либо отказываются сделать необходимые записи на копии – ничего страшного, не нужно ругаться, пытаться любым способом вручить ее или получить письменный отказ в приеме от вас претензии.

В этом нет никакой оправданной необходимости.

Не принимают – разворачиваетесь и уходите.

Ставят отметки на копии – хорошо, не ставят – и так сойдет.

Задача такого способа вручения:

не обеспечить себя доказательствами вручения претензии, а просто быстрее донести до застройщика информацию о наличии у вас претензий.

Обязательный способ вручения претензии застройщику

Данный способ нужно использовать в любом случае.

Его цель как раз и состоит в том, чтобы зафиксировать факт вашего обращения к застройщику с претензией для возможности последующего доказывания этого события в суде.

Для этого нужно:

Направить вашу претензию почтовым отправлением в адрес застройщика.

Отправлять нужно ценным письмом (с описью вложения) и с уведомлением о вручении, либо иным способом, обеспечивающим фиксацию содержание почтового отправления. В описи вложения обязательно нужно указать, что вы направляете претензию и кратко указать ее суть.

Например:

«Претензия о возврате денег за квартиру по договору №____ от __. __. __ г.».

Очень важно, куда вы отправляете почтовое отправление. Вам нужно установить действующий юридический адрес застройщика.

Как это сделать:

получить заверенную выписку из ЕГРЮЛ в налоговой службе
получить незаверенную выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы

Никогда так не делайте:

не проверив адрес, не отправляйте письмо по адресу, указанному в вашем договоре с застройщиком. Там может быть указан не юридический адрес.

А если и юридический, то он мог измениться.

Выписка из ЕГРЮЛ должна быть актуальной – на день отправки письма.

А если адреса не совпадают:

Если фактический адрес местонахождения офиса застройщика не совпадает с юридическим адресом по выписке из ЕГРЮЛ, то направлять претензию нужно по обоим адресам – юридическому и фактическому.

Квитанции об отправке претензии и опись вложения надо сохранить.

Небольшой лайфхак:

Квитанцию и опись положите в непрозрачный конверт или другое темное место.

Это нужно для защиты от выгорания красящего вещества.

Неизвестно, пригодятся ли они вам в будущем, а до момента, когда они понадобятся, может пройти много времени.

Зачем так сложно?

Такой способ вручения претензии освобождает вас и вашего юриста, который будет вести ваше дело в суде от определенных рисков в доказывании своей позиции.

Кроме этого, доказывание момента обращения с претензией влияет на взыскание в вашу пользу неустойки и штрафа и их размер.

Все любят цифры:

Если вы написали застройщику претензию за год до того, как обратились в суд, но доказать в суде это событие не удалось, либо его сумел оспорить застройщик, то вы лишите себя права на получение неустойки за целый год.

При цене квартиры в 3 млн. руб. неустойка составит 600 000 руб.

Кроме этого, можно лишиться и законного штрафа, который составит 300 000 руб.

Срок удовлетворения застройщиком претензии

Срок удовлетворения претензии застройщиком зависит от требования, которое в такой претензии заявлено участником долевого строительства.

Срок 20 дней

установлен законом для удовлетворения требования дольщика о возврате денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора в связи с:

неисполнением застройщиком обязательства передать квартиру в срок в течение двух месяцев
неудовлетворением застройщиком требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении своих расходов на устранение недостатков
существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства
нарушением застройщиком срок уведомления участника долевого строительства о прекращении договора поручительства
в иных случаях

Срок 10 дней

установлен законом для возврата денежных средств застройщиком в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве по требованию участника долевого строительства (в судебном порядке) в случаях:

когда строительство приостановлено или прекращено, либо, когда стало очевидным, что в срок, установленный договором квартира передана не будет
когда в проектную декларацию внесены существенные изменения, в том числе, в части размера объекта недвижимости
изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений
в иных случаях

Многие не знают об этом:

С 1 января 2017 года в законе об участии в долевом строительстве появится норма, согласно которой, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Теперь про срок устранения недостатков:

Срок для удовлетворения требования о безвозмездном устранении обнаруженных недостатков объекта долевого строительства установлен законом как разумный.

Сложно поверить, но:

Участник долевого строительства, направляя застройщику претензию такого содержания должен самостоятельно установить срок, в который по его требованию должны быть устранены недостатки.

Такой срок должен отвечать требованию разумности.

Это означает, что срок должен быть достаточным для устранения конкретных недостатков, при этом не быть неоправданно длительным.

При установлении срока должен быть соблюден баланс интересов застройщика и участника долевого строительства, а также должна учитываться техническая сторона вопроса, – какой срок необходим для устранения конкретных недостатков.

И как ее учесть?

Мы обычно при составлении претензии об устранении недостатков объекта долевого строительства советуемся со строительными экспертами.

Так мы учитываем техническую сторону вопроса и определяем разумный срок.

Что делать если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом

Когда срок для рассмотрения вашей претензии и удовлетворения требований, содержащихся в ней, прошел, возникает вопрос что делать: ждать дальше, требовать письменный отказ застройщика, писать повторную претензию, жаловаться в Жилищный комитет, Роспотребнадзор и т.п.

Здесь следует понять и запомнить одну вещь. Если застройщик не удовлетворил ваши требования, содержащиеся в претензии в срок, установленный законом для удовлетворения соответствующего требования – это по сути есть отказ в удовлетворении вашей претензии.

Правовое значение имеет только факт удовлетворения требования и если этого не произошло, то дополнительно ничего не нужно ждать и получать у застройщика. Дальше вы просто теряете время. Застройщик уже знает о ваших к нему требованиях. Если бы он имел планы удовлетворить ваши требования – вы бы уже об этом узнали.

Если застройщик вам все-таки ответил и направил письменный отказ, то рекомендуем показать его нам и посоветоваться, возможно содержание такого отказа потребует совершения на досудебном этапе определенных действий.

И в том и в другом случае уже необходимо готовить документы для подачи в суд, если вы действительно хотите получить то, что требовали у застройщика в претензии.

Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд

Можно, но не во всех случаях, поскольку основания, например, для расторжения договора долевого участия по требованию участника долевого строительства могут предусматривать процедуру обязательного направления застройщику соответствующего требования до обращения с иском в суд.

Кроме этого, направление претензии до обращения в суд может повлиять на размер компенсации, взыскиваемой судом, а также на взыскание штрафа по законодательству о защите прав потребителей.

Можно попасть на судью, который откажет во взыскании штрафа, если до обращения в суд застройщику не была направлена претензия, хотя с точки зрения закона это неправильно.

По этим причинам мы обычно готовим и направляем застройщику претензию с правовым обоснованием заявленного требования, обеспечивая себя для судебного разбирательства соответствующими доказательствами ее направления.

Образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки

(указать свои Ф.И.О.)

ПРЕТЕНЗИЯ
на нарушение срока передачи квартиры и выплате неустойки

В соответствии с условиями заключенного договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок не позднее __. __ .20__ г. по акту приема-передачи.

На сегодняшний день квартира мне не передана, строительство дома не завершено, застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.

В соответствие с п.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с нарушением срока передачи мне квартиры требую уплатить неустойку из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора в двойном размере за каждый день просрочки, что на сегодняшний день составляет __________ руб.

В случае, если неустойка не будет выплачена мне добровольно, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и взыскания неустойки, а также денежной компенсации причиненного мне морального вреда, судебных расходов и штрафа в соответствие с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Кроме этого, в случае, если квартира не будет мне передана в срок не позднее __. __. 20__ г. я буду вынужден в соответствие с п.1 ст.9 ФЗ об участии в долевом строительстве в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного между нами договора и потребовать возврата уплаченной по нему денежной суммы в размере _______ руб., а также возмещения мне убытков в виде разницы между ценой договора и рыночной стоимостью аналогичной квартиры, определенной путем проведения оценочной экспертизы.

дата
подпись

Образец претензии застройщику об устранении недостатков по гарантии

Скачать претензию в формате.doc

____________________________________________
(указать наименование, ОГРН застройщика)
От __________________________________________
(указать свои Ф.И.О.)
Адрес:_______________________________________
(указать адрес для направления ответа)
Тел.:________________________________________
(указать номер телефона для связи)

ПРЕТЕНЗИЯ
об устранении недостатков по гарантии

Гарантийный срок на объект составляет 5 лет с момента передачи мне квартиры. Квартира была мне передана по акту приема-передачи __.__.20__ г.

В период гарантийного срока мной были обнаружены следующие строительные недостатки: (подробно укажите в чем заключаются недостатки, места их локализации), например: полотенцесушитель в ванной комнате и радиаторы отопления во всех жилых комнатах квартиры не соответствуют по качеству согласованным нами в договоре участия в долевом строительстве, на стене в большой комнате площадью 18.3 кв.м. обнаружено растрескивание штукатурки.

В соответствие с п.2 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с обнаружением в переданной мне квартире недостатков я требую безвозмездно устранить их в разумный срок.

Полагаю, что для указанных недостатков разумный срок их устранения составит не более 10 рабочих дней.

В случае, если указанные недостатки не будут устранены вами в разумный срок, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также денежной компенсации причиненного мне морального вреда, судебных расходов и штрафа в соответствие с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

дата
подпись

Образец претензии застройщику о возврате денег за квартиру

Скачать претензию в формате.doc

ПРЕТЕНЗИЯ
о возврате денежных средств

Между мной и ________________________________ (указать наименование застройщика) __. __.20__ г. был заключен договор № __________ участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Квартира по договору должна была быть мне передана в срок не позднее __.__.20__ г.

Настоящей претензией я отказываюсь в одностороннем порядке от заключенного договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком обязанности по (выбрать нужный вариант):
- безвозмездному устранению недостатков квартиры в разумный срок
- соразмерному уменьшению цены договора
- возмещению моих расходов на устранение недостатков квартиры
Настоящей претензией я отказываюсь в одностороннем порядке от заключенного договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком обязательства по передаче мне квартиры в срок, превышающий установленный договором срок его передачи на два месяца и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я отказываюсь в одностороннем порядке от заключенного договора участия в долевом строительстве в связи с существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я отказываюсь в одностороннем порядке от заключенного договора участия в долевом строительстве в связи с тем, что застройщик не уведомил меня о прекращении договора поручительства до истечения срока (не менее чем на 2 года больше срока передачи квартиры дольщику) и/или не заключил новый договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я требую расторжения договора участия в долевом строительстве в связи с (выбрать нужное):
- Прекращением или приостановкой строительства дома.
- Наличием обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира мне не будет передана.
и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я требую расторжения договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением проектной документации многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я требую расторжения договора участия в долевом строительстве в связи с изменением назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я требую немедленного возврата переданных вам денежных средств и уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ с даты уплаты денег в связи с тем, что вы не являетесь лицом, имеющим по закону право на привлечение денежных средств граждан для строительства.

В случае, если указанные в настоящей претензии требования не будут удовлетворены вами в добровольном порядке, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, требуя помимо прочего, взыскания денежной компенсации причиненного мне морального вреда, судебных расходов и штрафа в соответствие с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».