Значение ставки капитализации для недвижимости. Ставка капитализации

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

• кумулятивного построения;
• связанных инвестиций;
• метод рыночной выжимки;
• метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

V = I/R, где:

• V — стоимость объекта недвижимого имущества;
• I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
• R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

• оплата электроэнергии;
• оплата охраны объекта;
• заработная плата различных служащих;
• другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

Рм = ДО/ИК, где:

• Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
• ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
• ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

Ре = ДП/К, где:

• Ре — норма доходности собственного капитала;
• ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
• К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 - M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Расчет ставки капитализации

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Ставка капитализации для недвижимости

В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

V - стоимость объекта недвижимости;
I - доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R - коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

Ставка капитализации - параметр, по которому можно судить об отношении рыночной цены актива к чистой прибыли за определенный временной промежуток (как правило, год).

Ставка капитализации: сущность, правила применения

Для инвестора важен уровень дохода, который он может получить от инвестиций через какой-то временной промежуток. Оценка ставки капитализации - тот показатель, который предоставляет нужную информацию.

Знание процента будущей прибыли позволяет :

Быстрее выбрать правильное решение по инвестициям:

Сравнить параметры разных объектов недвижимости;

Оценить норму доходности для той или иной инвестиции.

Ставка капитализации - параметр, который может применяться не только для недвижимости, но и для оценки бизнеса. Он актуален для метода прямой капитализации, являющегося частью доходного подхода. Сложность лишь в расчете показателя из-за отсутствия полной статистики в отношении конкурентов и рынка недвижимости других стран.

Правила применения ставки капитализации:

1. Ставка капитализации - расчетная прибыль, выраженная в процентах, которую можно получить при покупке недвижимости. Показатель можно использовать для сравнения инвестиционного потенциала разных вложений. Зная параметр ставки капитализации, можно сравнить потенциальную прибыль от разных вложений и упростить выбор.

2. Нельзя использовать ставку капитализации как единственный параметр для оценки инвестиций. Несмотря на преимущества параметра (легкость сравнения, простоту расчета, сравнительную точность), оценка лишь ставки капитализации не дает гарантий эффективности инвестиций. Вместе со ставкой капитализации стоит учесть потенциал роста прибыли для конкретного объекта, а также факторы, которые могут повлиять на изменение цены.

3. Ставку капитализации можно применить для подтверждения уровня прибыли, которую принесет собственность. Зная этот показатель для недвижимости в конкретном районе, можно использовать его для вычисления чистой прибыли от объекта инвестиций. Такой расчет позволяет найти чистый уровень прибыли.

Для расчета стоимости объекта применяется такая формула:

V = I/R,

где V - цена, заплаченная за объект сделки;

R - ставка капитализации;

I - доход, который можно получить от покупки.

При совершении сделки инвестор знает стоимость объекта, поэтому остается вычислить лишь ставку капитализации:

R = I/V.

Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:

Рыночных данных;

Уже имеющихся показателей.

После расчета ставки капитализации из полученного параметра вычитается доход, который не был получен из-за снижения спроса на жилье. Данный показатель может меняться и зависит от динамики рынка.

Должны быть учтены и затраты на содержание объекта:

1. Операционные - отопление, охрана, электричество, газ и прочие.

2. Фиксированные - выплата долгов по займу, платежи налогов и так далее. Только после таких расчетов можно вычислять чистый доход от недвижимости.

После сбора информации допускается переход к расчету ставки капитализации.

1. При расчете ставки капитализации важно проверять уровень доходности объекта, и учитывать затраты на содержание. Расходы можно точно рассчитать, если привлечь в помощь независимого специалиста.

2. При оценке имущества специалисты учитывают следующие параметры - результаты, полученные путем применения доходного подхода, цену восстановления, сопоставимые продажи.

3. При увеличении прибыли от актива в формуле должны быть учтены темпы роста. Если прибыль падает и растет, то вместо ставки капитализации актуально использовать метод ДДП (дисконтированного денежного потока).

4. Уменьшение ставок капитализации - явный признак стагнации рынка.

5. При выборе объекта для инвестиций нужно выбирать недвижимость с наибольшей ставкой капитализации.

6. Ставка капитализации - параметр, который не показывает будущие риски вложений. Инвестор не может быть уверен в ставке капитализации.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Общая макроэкономическая ситуация

Годовая инфляция за январь-сентябрь в России составляет 4,1% при ключевой ставке 8,5%. В условиях инфляции, близкой к целевым значениям, ЦБ РФ прогнозирует дальнейшие сокращения.

На фоне ослабления доллара к евро (на 12% за 1-3Q), роста цен на нефть в 3Q и постепенного выхода из кризиса российской экономики, цена на нефть марки Brent в 3Q выросла до максимальных значений с января 2017 г. в $58/баррель.

Ожидается, что в 4Q 2017 г. умеренная инфляция, снижение процентных ставок и положительная динамика нефтяных котировок сохранятся.

За июль август 2017 г. инфляция в Москве составила -0,4%, что связано с замедлением роста цен на продовольственные товары.

В январе-августе 2017 г. инфляция в Москве 2,9%, +1,1 п.п. к общероссийскому уровню (1,8%).

В промышленности Москвы продолжается рецессия. Промышленное производство в Москве сократилось и составило до 98,7% за январь-август 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом 2016 г.

Объем инвестиций в основной капитал Москвы значительно превышает общероссийский показатель и продолжает расти.

Объем инвестиций в основной капитал крупных и средних организаций Москвы (по полному кругу хозяйствующих субъектов) в январе-июне 2017 г. составил 658,2 млрд. руб. (120,1% к уровню января-июня 2016 г.) 39,4% средств вложено в нежилые здания и сооружения и в улучшение земель, 38,3% - в закупку машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря.

Внешнеторговый оборот Москвы за январь-июнь 2017 г. вырос и составил в текущих ценах 133 млрд. USD, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. на 30,4%, в том числе экспорт - 82 млрд. USD, (вырос на 30,2%), импорт - 51 млрд. USD (увеличился на 30,7%).

Крупнейшими торговыми партнерами Москвы по показателю товарооборота остаются Китай, Германия и Нидерланды (дальнее зарубежье), а также Белоруссия, Казахстан и Украина (страны СНГ).

Индикатор инвестиционного рынка

В 3Q 2017 г. общий объем инвестиций в недвижимое имущество Москвы составил $957 млн. (56 423 млн. руб.), на 29% в USD ниже объемов за 2Q 2017 г. (-27% в RUB).

Общий объем инвестиций за 9 месяцев 2017 г. сопоставим с уровнем 2016 г. и составил $2 980 млн. (173 197 млн. руб.) (+2,9% в USD, -11% в RUB к 9 месяцам 2016 г.)

В 3Q 2017 г. основная доля (56%) инвестиций приходится на земельные участки. Общая сумма заключенных сделок составила $534 млн. (31 487 млн. руб.), динамика ко 2Q 2017 г. составляет +153% в USD, +161% в RUB.

В сегменте активны инвесторы, приобретающие участки под строительство жилья: ГК «ПИК» купила 164 га вблизи метро «Саларьево» (Новая Москва) за 9 млрд RUB, корпорация «Баркли» приобрела территорию завода

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 3Q 2017 г. составил $423 млн. (24 936 млн. руб.), динамика ко 2Q 2017 составляет -63% в USD (-62% в RUB).

40% от сделок в коммерческую недвижимость пришлось на офисный сегмент.

Заключена одна из крупнейших сделок продажи в складском сегменте - интернет-ритейлер «Утконос» приобрел склад класса А+ площадью 70 тыс. кв.м за 3,5 млрд RUB.

В 3Q активен гостиничный сегмент, проданы ГК «Турист», «Останкино» и «Саяны» за 2,5 млрд RUB.

Доля Москвы в общем объеме сделок в РФ за 1-3Q 2017 г. снизилась по сравнению с 1-3Q 2016 г. на 17 пп. (с 88% до 71%).

Иностранных инвестиций в 3Q не было.

Ставки капитализации по итогам 3Q 2017 г. остались прежними: офисы - 10,8%, торговля - 11,1%, склады - 12,7%.

Выводы

Экономика России медленно выходит из рецессии последних 2х лет, в 2017 году ожидается рост на 1,7% - 2,2%, по оценкам Центрального Банка.

В условиях постепенного снижения инфляции (годовая инфляция за январь-сентябрь в России составляет 4,1%), Банк России принял решение о сокращении ключевой ставки до 8,5%, продолжая при этом проводить умеренно жесткую кредитно-денежную политику чтобы достичь целевого уровня по инфляции в 4% по итогам 2017 г.

Динамика цен на нефть в 3Q 2017 г. вышла в положительную зону, в сентябре цена на нефть марки Brent достигла максимальных значений с января 2017 г. в $58/баррель.

Постепенный выход из кризиса российской экономики, рост цен на нефть в 3Q и ослабление доллара к евро (на 12% за 1-3Q) укрепили позиции рубля к доллару (+4% относительно января 2017). В 4Q 2017 г. ожидается сохранение названных тенденций.

Итоги и прогнозы

За 9 месяцев 2017 г. объем инвестиций Москвы составил $2 980 млн. (173 197 млн. руб.) (+2,9% в USD, -11% в RUB к 9 месяцам 2016 г.)

Объем инвестиций за 3Q 2017 г. составил $957 млн. (56 423 млн. руб.), (-29% в USD, -27% в RUB ко 2Q 2017).

В 3Q 2017 г. 40% от сделок в коммерческую недвижимость - офисный сегмент. Основная доля инвестиций в коммерческую недвижимость приходится на сделки до 3,5 млрд. руб.

Совершены крупные сделки по приобретению участков под жилье: ГК «ПИК» купила 164 га вблизи метро «Саларьево» (Новая Москва) за 9 млрд RUB, корпорация «Баркли» приобрела территорию завода «Ферейн» на Нагатинской ул. - 14 га за 8 млрд RUB.

Доля Москвы в общем объеме сделок в РФ за 1-3Q 2017 г. снизилась по сравнению с 1-3Q 2016 г. на 17 пп. (с 88% до 71%). Иностранных инвестиций в отчетном периоде не было.

В 3Q 2017 г. ожидается закрытие сделок на сумму порядка 55 - 60 млрд. RUB.

Наиболее крупные сделки по сегментам

Объект	Продавец		Покупатель			Площадь, кв. м	Цена, млн. руб. (экспертно)	Примечания
Земельные участки
2 земельных участка (вблизи метро «Саларьево», Новая Москва)	«Мангазея Девелопмент»							под жилую застройку

По итогам первых девяти месяцев 2017 года общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг $2,05 млрд, что на 35% ниже показателя января - сентября 2016 года, рассказывают эксперты Colliers International. Однако стоит отметить рост объема сделок с объектами, приобретаемыми с целью получения дохода. Если за первые три квартала 2016 года на их долю пришлось всего 35% от общего объема, или $1,23 млрд, то по итогам трех кварталов текущего года доля инвестиционных сделок достигла 85%, или $1,74 млрд.

В III квартале 2017 года общий объем инвестиций составил $330 млн, что значительно уступает итогам аналогичного периода прошлого года, когда суммарный объем инвестиций был равен $1,03 млрд. Снижение обусловлено низкой активностью инвесторов в третьем квартале и соответственно низким количеством крупных закрытых сделок по сравнению с III кварталом прошлого года.

В 2017 году рынок инвестиций коммерческой недвижимости характеризуется возросшим числом классических инвестиционных сделок.

Доля иностранных инвесторов в общем объеме транзакций остается самой высокой с 2014 года - 23%, или $478 млн, что является позитивным сигналом для рынка в целом, несмотря на уход с рынка некоторых европейских инвесторов в последние два года.

Средний размер сделки за первые девять месяцев 2017 года составил $44,6 млн.

Позитивные сигналы в экономике, в частности, снижение ставки рефинансирования приведут к удешевлению банковского финансирования, которое отразится на ставках капитализации, прогнозируют в Colliers International.

Ставки капитализации остаются стабильными, однако обладают потенциалом для снижения.

Распределение инвестиций в российскую коммерческую недвижимость

За первые три квартала 2017 года торговый сегмент заметно увеличил свою долю в общем объеме транзакций - с 10% в 2016 до 40% в I-III кварталах 2017.

В абсолютных числах сумма привлеченных инвестиций увеличилась в два раза, до $825 млн, что стало наибольшим показателем для торгового сегмента с 2013 года.

Среди сделок III квартала 2017 года можно отметить приобретение ТЦ «Карнавал» Сбербанком, а также ТЦ «Город» в Московской области краудфандинговой компанией AKTIVO. В настоящий момент ведутся переговоры о покупке портфеля торговой недвижимости компании Immofinanz, а также ТК «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.

Доля офисного сегмента, напротив, скорректировалась в меньшую сторону. Однако стоит заметить, что прошлогодний объем был преимущественно сформирован объектами, купленными конечными пользователями. Объем таких сделок в I-III кварталах 2016 года достиг $2,27 млрд, что составило 78% всех инвестиций в офисы. В текущем году ситуация выглядит иначе - только $217 млн, или 34%, пришлось на офисные центры, приобретенные компаниями под собственное размещение.

Эксперты Colliers International наблюдают возросший интерес к активам торговой недвижимости на рынке.

В складском сегменте количество инвестиционного предложения сократилось, с чем связано и снижение активности инвесторов. Сделки по приобретению складских комплексов происходили преимущественно по схеме built-to-suit с целью обеспечения компаниями собственных нужд. Специалисты Colliers International считают, что, при появлении в экспозиции качественных складских комплексов с низким уровнем вакантности и долгосрочными договорами аренды, инвестиционная активность в секторе может быть увеличена.

Активы в Санкт-Петербурге продолжают привлекать внимание инвесторов. За январь - сентябрь 2017 года доля Петербурга в общем объеме транзакций достигла наибольшего значения за последние шесть лет - 23% ($480 млн). Крупнейшими проданными активами в Петербурге с начала года стали ТРК «Лето» и портфель фонда Northern Horizon Capital. На Московский регион традиционно пришлась большая часть инвестиций - 72% всего объема сделок, или $1,46 млрд. Оставшиеся 5% ($108 млн) сформировали активы, расположенные в регионах.

Тенденции и прогнозы развития инвестиционного рынка России

По оценкам Colliers International, офисный и торговый сегменты в 2017 году будут лидирующими по объему привлеченных инвестиций. Интерес для вложений представляют как отдельные активы, так и портфели проектов.

Активными игроками среди зарубежных инвесторов остаются компании и фонды, уже присутствующие на российском рынке, у которых сформирована стратегия развития в России.

В Colliers International ожидают, что к концу года будет закрыт ряд крупных сделок суммарным объемом около $2 млрд. Таким образом, итоговый объем инвестиций в 2017 году составит порядка $4 млрд.

Обзор подготовлен экспертами Colliers International