Инвестиционная стоимость. стоимость недвижимость инвестиционный
Инвестиционная цена – это стоимость имущественного комплекса или актива, которая представляет интерес для определенного инвестора, имеющего цели в отношении инвестиционного объекта. Ее не стоит равнять с рыночной ценой объекта инвестиций. Рыночной стоимостью называют расчетную денежную сумму, за которую произвелся бы обмен комплекса на дату оценки между покупателем и продавцом в итоге сделки.
Цена инвестиционного капитала может быть как выше, так и ниже его рыночной цены. В процессе оценочной деятельности эта цена отождествляется со специальной стоимостью, которая относится к экстраординарным элементам сверх рыночной цены. Другими словами, отражает собой дополнительную цену, играющую значительную роль для всех собственников.
Цена капитала инвестиционного проекта может применяться только к инвесторам, имеющим особый экономический интерес. Она складывается за счет эффекта синергии, в итоге процесса слияния установленного количества линий бизнеса, рассматривающихся в широком и узком смысле слова.
Если рассматривать в широком смысле, то ее можно выделить как систему прав собственности, привилегий долгосрочного плана и конкурентных преимуществ, узкоспециализированного и универсального имущества, технологий и соглашений, обеспечивающих получение конкретной стабильной прибыли. Также, -линию называют продуктовой, а в анализе инвестиционных вложений – инвестиционным проектом, находящимся на всех стадиях жизненного цикла предприятия.
В узком же смысле слова бизнес-линию представляют как систему определенных соглашений и специфичных активов, которые включают в себя лицензии на отдельные виды деятельности, являющиеся основными для получения потока чистой прибыли. Процесс инвестирования в редкие, рискованные и необращающиеся на рынке, исключающие подделку и связанные с деятельностью организации активы инновационного характера, происходит при условии приобретения конкурентных приоритетов.
Инвестиционная и
Инвестиционная цена не является рыночной стоимостью. Она причисляется к цене использования, носящей характер субъекта и отражающей помыслы владельца, инвестора, арендатора, которые не связаны с договором купли-продажи объекта, аренды и иными аналогичными действиями.
Федеральный закон с изменениями и дополнениями «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135, принятый 29 июля 1998 года гласит, что оценочная деятельность – это профессиональная деятельность всех субъектов процесса оценки, которая направлена на определение в плане объектов рыночной или иной оценки. Кроме того, в законе дано широкое определение рыночной стоимости. В пределах этого законодательного документа, цена инвестиционного капитала относится к категории иной цены.
Стандарт оценки федерального назначения № 225 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», который был утвержден указов Минэкономразвития РФ 20 июля 2007 года, выделяет несколько видов стоимости оценочного объекта:
1) Рыночная стоимость.
2) Инвестиционная стоимость.
4) Кадастровая стоимость.
Асимметрия информации
Цена инвестиционных ресурсов объектов оценочной деятельности определяется как цена для определенного лица или нескольких лиц при установленных им инвестиционных задачах использования данного объекта. Для определения инвестиционной цены, в отличие от установления стоимости рыночной, не так важен учет случаев отчуждения по цене на открытом рынке.
Значительную роль при выборе наилучшей системы финансирования играет цена капитала инвестиционного проекта. В моделях асимметричных данных, предполагающих, что в условиях рынка имеют место быть существенные информационные неравенства, а главными операторами, которые имеют доступ к информации инсайдерского характера, бывают менеджеры самого высшего звена.
Благодаря своему высокому служебному положению, эти менеджеры получают доступ ко всем скрытым информационным движениям внутри организации. Существует два условных типа моделей наилучшей системы капитала, основанием разделения которых служит теория об ассиметричном распределении информационных потоков. Это инвестиционные модели и сигнальные модели.
Инвестиционные модели характеризуются такой структурой капитала, которая используется управленцами для эффективного финансового обеспечения инвестиционных объектов. Для правильного выбора метода финансирования проекта инвестиций. Они, зачастую, обращают внимание на относительные недооценки и переоценки ожидаемых доходных потоков, которые совершают другие инвесторы из-за существующих асимметрических информаций.
Определенный уникальный информационный передатчик используется управленцами в системе финансирования сигнальных моделей. Он передает сигнальным методом внешним вкладчикам информацию о фактическом положении предприятия и его перспективах роста. Сигнальными объектами могут служить эмиссии различных ценных бумаг организации.
Стоимостные стандарты
Широко используемый стандарт рыночной, фундаментальной или внутренней, инвестиционной и ликвидационной цен – основные стоимостные стандарты.
Использование стандарта рыночной цены предполагает процесс оценки организации, осуществляемые на базе всех необходимой информации, к которой имеется свободный доступ, как у продавца, так и у покупателя. Фундаментов для этого иногда выступает идеальная модель рынка, которая характеризуется наличием всеобъемной и общедоступной информационной деятельности.
Основа стандарта инвестиционной цены заключается в возможности определенного инвестора получить более высокую по отношению к той, которую ему предлагает продавец. , использованная для этого стандарта, в каждом определенном случае выражается недостаточно полной доступностью для инвесторов.
Эти стандарты цен обеспечивают информированность всех участников процесса инвестирования о перспективах дальнейшего роста организации. произойдет в том случае, если вкладчик оценит ее возможности выше, чем сам продавец.
Также стоит отметить, что кроме разных подходов обоих сторон к процессу оценки той или иной организации, большое значение имеет наличие конкретных возможностей инвестора по получению максимально возможной прибыли от объекта инвестирования. Достаточно очевидно отличие инвестиционной цены с позиции предполагаемых инвесторов, которое наблюдается из-за всевозможных горизонтов развития и роста привлекательности инвестиций для конкретной области бизнеса.
Цена инвестиционных ресурсов регулируется стандартом внутренней стоимости, который предполагает процесс оценки объекта инвестиций независимым экспертом со стороны на базе его опыта и информированности, а также с использования собственной анкеты оценщика. Итоговая оценка будет выводиться при помощи всех возможных и доступных подходов и способов, с обязательным учетом опыта работы эксперта в данном бизнесе и с использованием полного и независимого информационного потока об оцениваемом объекте.
Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц использования данной землей в инвестиционных целях. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц использования данной землей в инвестиционных целях. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как:
Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
Различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;
Различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);
Синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.
Основными целями расчета инвестиционнои стоимости при оценке недвижимости являются:
Инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;
Оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;
Оценка эффективности действующего объекта недвижимости.
Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем. Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использований метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в ею инвестиционном проекте.
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, изменения в налоговом законодательстве.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Купля-продажа земельных участков
Каким правом и какой части земельного участка может владеть покупатель недвижимости, находящейся на этом участке, если участок продавцу не принадлежит?
Экзаменационный билет №42
Виды дешифрирования. Визуальное дешифрирование
Под дешифрированием понимается интерпретация фотографического изображения на снимке. Виды дешифрирования: визуальное, машинно-визуальное, автоматическое. Визуальное дешифрирование – это такое дешифрирование, при котором информация со снимка считывается зрительно и анализируется дешифромальщиком. Визуальное дешифрирование делится на три этапа: обнаружение объекта, распознавание его, определение места его положения (определение координат). Порогом чувствительности называется минимальное световое воздействие, которое может быть зафиксирован глазом и при которой может быть обнаружен объект минимального размера. Существует три порога чувствительности: различительный, которое определяется контрастом изображения соседних объектов или разностью их оптических плотностей.δ 0 =Д1-Д2>=0,06; разрешительный порог или острота зрения, определяется минимальным размером объекта воспринимаемого глазом. Его величина зависит от различительного порога δ 0 или границы размытости ℓ=0,1 мм; стереоскопический порог (глубина зрения) – это способность воспринимать и оценивать относительное расположение объектов в пространстве, располагаемых на небольшом удалении друг от друга с определенной степенью точности ρ=2-5”. Существует три способа визуального дешифрирования: полевое дешифрирование заключается в непосредственном сличении с местностью либо с поверхности земли, либо с воздуха; камеральное дешифрирование выполняется по эталонам изображения дешифрируемого объекта, по имеющимся данным об этом объекте и на основании опыта исполнителя; комбинированное дешифрирование, сначала выполняется камеральное дешифрирование и если необходимо – проводится полевое дишифрирование.
Обоснование площади земель для ведения подсобного сельского хозяйства
Условия и факторы формирования сельского населенного пункта.
Общая площадь населенного пункта складывается из следующих составляющих:
Приусадебных участков местных жителей S 1 :
Площади пастбищ и сенокосов для обеспечения кормами личного хозяйства граждан S 2 ;
Площади участков общественного назначения S 3: -зеленых насаждений общего пользования S 4 , -площади под улицами; проездами и дорогами S5
Прочих земель, площадь которых определяется по фактическому пользованию, включая неудобья - овраги, балки и т.п. S 6
В общем, виде:
S H . n =S ]+ S 2+ S 3 + S 4+ S5 + S 6 .
Поскольку приусадебные участки предоставляются местным жителям для ведения подсобного хозяйства в расчете на полное или частичное обеспечение их продуктами питания (картофелем, овощами, ягодами, фруктами и т. д.), то расчет погребной площади на эти цели может быть произведен по формуле: формула 1 Pус=С/Т*Σ(Н×К)/(k ис ×Ц×Б), где Н - норма потребления картофеля, овощей, садовой продукции (фруктов, ягод) на одного жителя;
К - коэффициент потребления соответствующей продукции местного производства;
k - коэффициент использования производственной продукции в пишу;
Б - балл бонитета земельного участка; Ц - урожайная цена балла бонитета; С - количество жителей населенного пункта; Т - коэффициент использования территории.
Коэффициенты потребления соответствующей продукции устанавливаются с учетом возможности самообеспечения и уровня товарности. Для прогнозирования поголовья крупного рогатого скота и овец в основу расчетов целесообразно заложить нормы обеспечения молоком одного жителя и коэффициенты потребления, регулирующие производство для своей семьи и на продажу.
Формула2 К усл =(Н м× К n ×а×с)/(k ис ×У), где Кусл - поголовье КРС (условных коров), рассчитанное на весь населенный пункт;
Н - научно-обоснованная норма потребления молока и молочной продукции на одного жителя, кг;
У - среднегодовой надой молока от коровы, кг/год;
а - коэффициент, отражающий соотношение условных коров к дойным коровам.
Участки сенокошения и выпаса скота должны быть предоставлены населению за счет близлежащих земель: временно свободного приусадебного фонда и специально выделенных кормовых угодий в пределах черты населенного пункта.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, сточки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.
Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.
1. Метод связанных инвестиций
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.
Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.
Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной Процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе Периодических амортизационных выплат.
Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
R= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды
Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).
Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.
Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:
Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств
Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.
Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.
Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:
Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости
Тогда доля собственного капитала составляет:
Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.
Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:
R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.).
Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:
Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала
2. Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда)
Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.
Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),
где R - общая ставка капитализации;
Rс - ставка дохода на собственный капитал;
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);
С - ипотечный коэффициент;
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;
SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.
Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:
С = Y + P(SFF) - Rs,
где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;
Ps - ипотечная постоянная.
Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.
Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:
1. Сбор необходимой информации об оцениваемом имуществе:
а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).
Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.
б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость.
Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.
в) Определение типичности условий ипотечного кредита и ставки процента по нему.
Когда ипотечный кредит не имеет фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества.
г) Типичный период владения (горизонт расчета).
Несмотря на то, что некоторые инвесторы приобретают имущество не собираясь продавать его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго благоразумный инвестор готов владеть этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.
д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период владения.
Большинство инвесторов, приобретающих имущество, верят в то, что его стоимость в будущем будет расти (в противном случае они не стали бы вкладывать свой капитал).
е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда. Информация для выбора таблиц:
Прогнозируемый срок амортизации (погашения);
Прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту;
Прогнозируемый период владения.
ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF) (в том же разделе таблицы С). Фактор фонда погашения можно найти также в таблице шести функций денег.
з) Расчет общей ставки капитализации:
R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)
3. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).
В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.
В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Рассмотрим порядок капитализации потока доходов в следующих случаях:
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.
1. Стоимость капитала не меняется.
При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равно-I мерных доходов.
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.
Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала: - Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). - Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). - Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
4. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.
5. Возврат капитала по фонду возмещения ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда)
Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала.
Прогнозируется повышение стоимости капитала
Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения спроса на определенные объекты недвижимости и т.д. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.
В основе метода сравнения альте6рнативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.
Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.
Доходный подход используется при определении как рыночной стоимости, так и инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.
Инвестиционная стоимость - понятие специфическое. Этот показатель рассчитывается посредством индивидуального подхода к каждому потенциальному инвестору, в зависимости от задач практического применения объекта вложений. Ее невозможно рассчитать один раз, после чего опубликовать объявление. В конечном счете объем вложений будет определяться в зависимости от цели инвестора.
Что такое инвестиционная стоимость
Инвестиционную стоимость можно трактовать как стоимость интеллектуальной собственности для каждого конкретного вкладчика. При ее определении учитываются условия инвестиций и конечная цель инвестора. Примечательно, что этот показатель может радикально отличаться от рыночной цены объекта. Это обусловлено потенциальными доходами, которые могут либо значительно превышать рыночную стоимость, либо наоборот.
Инвестиционная стоимость прежде всего отражает цели инвестора, которые не связаны с последующей реализацией объекта вложений. Для определения данного показателя учитывается ряд ключевых факторов:
- объем налогообложения, который накладывается на предприятие;
- суммарное значение материальных трат;
- выявление и определение рисков по вкладам;
- расчет показателя доходности;
- оценка потенциальной прибыли и товарооборота.
Виды стоимости
Помимо рыночной и инвестиционной стоимости, цена объекта может быть:- Ликвидационной - определяется посредством аукциона. Это реальная цена, по которой может быть реализовано обанкротившееся предприятие или арестованное по решению суда имущество. Ликвидационная стоимость объекта может также определяться дополнительно к рыночной при оформлении кредита под залог этого объекта.
- Утилизационной - определяется после выхода из строя объекта, либо при окончании срока практического применения, либо при наличии существенных повреждений, вследствие которых эксплуатация объекта по назначению невозможна.
- Восстановительной - для определения уровня налогообложения или для корректного ведения бухгалтерского учета.
- Специальной - цена, которая является дополнением к рыночной стоимости объекта. Она рассчитывается, если объект физическим, юридическим или экономическим образом связан с реализуемым имуществом.
Назначение инвестиционной стоимости компании
Инвестиционная стоимость предприятия определяется в зависимости от конкретного инвестора или групп лиц, учитывая определенность задач стратегических инвестиций по дальнейшей эксплуатации объекта возможных вложений. Существует определенный уровень стоимости предприятия, при превышении которого сделка теряет смысл для инвестора.
Вкладчик всегда заинтересован в получении более высокой прибыли, поэтому на практике в ходе переговоров между сторонами инвестиционная стоимость не существенно отличается от рыночной. Для понимания этого процесса следует рассмотреть и разобраться в ключевых причинах стратегических инвестиций в России:
- вертикальная интеграция предприятия, что предполагает приобретение объектов для расширения промышленной базы;
- развитие олигополии или монополии посредством устранения конкурентов путем приобретения их коммерческой собственности;
- скупка перспективных активов ниже рыночной стоимости в период экономического кризиса;
- увеличение капитала предприятия за счет реструктуризации внутренних активов;
- вывод продукции компании на смежные рынки, что позволит реализовать стратегию диверсификации в отношении потенциальных клиентов;
- приобретение новых маркетинговых и управленческих технологий;
- определение потенциальных синергетических эффектов.
Оценка инвестиционной стоимости
Определение инвестиционной стоимости предприятия актуально в следующих случаях:- если планируется продажа оценочного предприятия при наличии одного контрагента;
- если объект рассматривается в качестве инвестиции;
- при проведении мероприятий, направленных на реорганизацию компании;
- для проведения анализа или с целью обоснования инвестиционного потенциала компании.
- текущие и потенциальные материальные расходы/доходы;
- оценка будущей стоимости предприятия;
- действующий налоговый статус;
- уровень прогнозируемости.
Балансовая стоимость объектов инвестиций
Балансовая стоимость - значение, которое соответствует цене актива в строке бухгалтерского баланса. По сути это фактическая цена предприятия без учета амортизации и прибавочной стоимости. То, что принято называть исходной или первоначальной стоимостью, в МСФО значится как валовая балансовая стоимость. Объектами инвестиций могут являться:
- фонды;
- акции;
- промышленное оборудование;
- частные предприятия или крупные компании.
Балансовая стоимость компании определяется по данным книг бухгалтерского учета. Как правило, это исходная стоимость объекта после вычета средств, потраченных на амортизацию. Этот показатель может совпадать с рыночной ценой только в момент приобретения актива. В остальных случаях балансовая цена может существенно отличаться от рыночной стоимости предприятия.
Инвестиционная стоимость - цена актива, которая зависит от целей вкладчика и условий инвестирования. Она определяется индивидуально в каждом конкретном случае. Основное назначение - определение перспективы развития компании для выявления степени привлекательности для инвесторов. Поэтому показатель ИС может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта инвестиций. Оценка инвестиционно стоимости проводится с учетом рыночных условий, а также задач и целей инвестора.
Инвестиционная стоимость – это определенная денежная сумма, которую потенциальный инвестор готов заплатить за рассматриваемый объект инвестирования, исходя из поставленных целей.
Внимательно прочитав данное выше определение, мы можем предположить, что для разных инвесторов величина инвестиционной стоимости выбранного объекта может достаточно существенно различаться. Это соответствует действительности.
Указанная разница будет зависеть от заданных инвестиционных целей и субъективного восприятия покупателем объекта инвестиций. Другими словами, каждый конкретный инвестор, рассматривая активы для инвестирования, будет делать на их счет собственные выводы. Вполне естественно, что такая субъективная оценка всегда будет отражаться на итоговой инвестиционной стоимости объекта.
Все становится предельно ясно, когда мы от теории переходим к практике. Понятие инвестиционной стоимости объекта можно рассматривать на бытовом и финансовом уровне.
Давайте на бытовом уровне рассмотрим в качестве инвестиционного актива квартиру, на которую претендуют двое покупателей. Каждый из них будет определять собственную стоимость инвестиций или определенную сумму, которую он готов вложить в покупку рассматриваемой недвижимости. Очевидно, отталкиваясь от своих субъективных представлений о ценности этой квартиры, один из покупателей будет готов заплатить дороже.
На финансовом уровне восприятия инвестиционная стоимость оценивается гораздо сложнее. Давайте рассмотрим в качестве объекта инвестиций промышленное предприятие, на которое претендуют два инвестора. В первую очередь каждый из них соотнесет данный бизнес-актив с теми инвестиционными целями, которые он сформулировал. Оттого насколько рассматриваемое предприятие им соответствует, будет зависеть целесообразность его приобретения.
Кроме того, каждый из инвесторов будет анализировать множество сопутствующих финансовых параметров. Среди них будут:
- уровень рисков;
- ожидаемая доходность;
- период окупаемости инвестиций;
- отраслевые ожидания и тенденции;
- налоговый режим;
- и многое другое.
Важно понимать разницу между инвестиционной и рыночной стоимостью актива. К сожалению, многие инвесторы ошибочно отождествляют данные понятия. Такой подход может привести к необоснованным тратам при осуществлении инвестиций.
Инвестиционная и рыночная стоимость
В экономической науке существует базовое определение рыночной стоимости предмета. Под ней принято понимать наиболее вероятную цену, по которой продавец будет готов продать, а покупатель приобрести рассматриваемый товар. При этом ни один из данных субъектов не должен подвергаться какому-либо принуждению. Таким образом, величина рыночной стоимости отражает цену, естественным путем сложившуюся на рынке. Все вышесказанное вполне применимо и к инвестициям.
Когда же мы говорим про инвестиционную стоимость, то всегда имеем в виду не абстрактного покупателя, а конкретного потенциального инвестора. К тому же мы помним о показателях доходности, рискованности, целесообразности и других параметрах, формирующих данное понятие. Также уместно вспомнить про инвестиционный горизонт. Успешный инвестор оценивает не только настоящее положение вещей. Он должен уметь в каком-то смысле предвосхитить будущее.
Другими словами, рыночная стоимость актива – это настоящее. Его инвестиционная стоимость – будущее. Они различаются по своей сути, хотя при некотором стечении обстоятельств могут и совпасть.
Оценка
Любой объект инвестирования обладает инвестиционной и рыночной стоимостью. Их фактическое определение или оценка является непростой задачей, которая требует высокой квалификации и профессионального подхода.
Оценка рыночной стоимости, как правило, производится независимо от рассматривания инвестиционных перспектив конкретного актива. При ее проведении эксперт-оценщик прежде всего исходит из текущей ситуации и сложившегося на рынке соотношения предложения и спроса. Результатом проделанной работы является выявленный объем инвестиций , необходимый для приобретения рассматриваемого актива. Естественно, инвестиционная оценка стоимости объекта невозможна без отсылки к текущему рыночному показателю.
Если величина оценки инвестиционной стоимости актива значительно превосходит значение рыночного показателя, то мы можем сделать вывод о высокой привлекательности рассматриваемого объекта для инвестиций. Обратная зависимость также работает. Когда инвестиционная стоимость ниже рыночной, то актив не будет представлять интереса для потенциальных инвесторов.
Балансовая стоимость объектов инвестиций
Балансовую стоимость инвестиционных активов можно определить двумя способами. Во-первых, в этом качестве может рассматриваться справедливая рыночная стоимость объекта инвестирования. Во-вторых, в таком качестве может фигурировать меньшее из двух показателей: себестоимости и рыночной стоимости.
Выбор в пользу рыночного значения может быть оправдан скорой реализацией краткосрочных вложений и их превращением в денежные средства.
Часто краткосрочные инвестиции могут рассматриваться в качестве эквивалента деньгам, поэтому в балансе они и могут быть представлены в соответствии с рыночной стоимостью. Такой подход однозначно будет указывать на скорый предполагаемый приток денежных средств.