Главная / Регистрация ИП

Налоговый кодекс продажа квартиры менее 3 лет. Существует ли налог с продажи квартиры? Кого Налоговый кодекс освобождает от уплаты налога с продажи квартиры

В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ - 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 9: Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 10: Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 - 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

В РФ любые доходы граждан облагаются налогом, но есть тонкости в размерах налогов по доходам от продажи жилья, в частности, налог при продаже и покупке квартиры имеет свои особенности при уплате. Как покупателям, так и продавцам квартир предоставлены льготы по налогам в форме имущественных вычетов (НК РФ ст. 220 п.п.1.1 и 1.3).
Покупатель, совершая сделку купли-продажи жилья, налоги не платит. Он приобретает право однократно получить имущественный вычет 2 и 3 млн. р. из суммы всех доходов.
Регистрируя в Росреестре сделку купли-продажи, обе стороны поровну в 2019 году оплачивают госпошлину, размер которой 2000 р.

Изменения в НК РФ

С начала 2018 года вступили в действие новые изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются взимания налогов с доходов, получаемых гражданами от продажи жилья.

Для домов и квартир, купленных владельцами до 01.01.2016 г. по-прежнему действует минимально необходимый срок владения 3 года. Если они прошли, налог платить не требуется.
Для тех объектов, которые граждане купили после начала января 2016 года, период в течение которого они должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог, увеличен до 5 лет.
Резиденты РФ платят НДФЛ 13%, а нерезиденты 30%.
Период 3 года сохранен тем владельцам жилых домов, квартир, коттеджей, которые получили их в подарок, приватизировали, получили по рентному договору.

Пример . Нестеров И.И. приобрел жилье в октябре 2015 г., а Сидоров С.С. купил ее в марте 2016 г. когда начали действовать изменения НК РФ. Нестеров уже в октябре 2018 г. (через три года от даты регистрации) вправе продать свою квартиру без уплаты НДФЛ, а Сидоров С.С. должен подождать до марта 2021 года. В отношении него действует уже новый порядок.

Как определяют срок владения

Отсчет минимально возможного период владения жильем для освобождения от уплаты налогов регулирует ст. 217.1 п.3 НК РФ:

он отсчитывается от даты, указанной в выписке из ЕГРН;
для квартир, построенных через ЖСК, его считают от даты подписания акта приема-передачи жилья;
для наследников - от даты кончины наследодателя;
при долевой собственности имеет значение дата получения первой доли. Переход других долей значения при определении минимального периода владения не имеет.

Если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет, продав ее, он не должен подавать документы в ИФНС и освобожден от налогов.

Вычет после продажи

При сроке владения жильем меньше пяти лет собственник обязан перечислить НДФЛ, но вправе вычет из дохода. Он сам выбирает ту форму вычета, которая ему наиболее подходит.

1 000 000 р., если проданное жилье стоит меньше этой суммы, принято в дар или если нет документов, которые подтвердят ее цену при покупке.
В объеме средств, потраченных на приобретение жилья.
В сумме средств, потраченных на приобретение и улучшение состояния квартиры (достройку, ремонт, коммуникации и т.д.).

Фактически, продавец облагается налогом с прибыли, полученной при купле-продаже квартиры. Не имеют права на этот вид вычета предприниматели, которые продают квартиры, предназначенные для предпринимательской деятельности, т.е. имеющие статус коммерческого помещения.

Вычет в установленной сумме 1 млн. руб. применяют:

если квартиру продали по цене меньшей этой суммы;
продавец документально не в состоянии подтвердить понесенные расходы при ее покупке;
квартира перешла в дар , по наследству или в результате приватизации.

Цена жилого помещения с 01.01.2016 года в ДКП должна быть не меньше 70% от кадастровой на начало года отчуждения (ст. 217.1 п.5 НК РФ). Это принято, чтобы исключить фиктивное занижение стоимости недвижимости с целью ухода от налогов. Для расчета налога берут наибольшую из указанных цен.

Пример . Сидоров С.С. в июне 2017 г. купил дом по цене 3,2 млн. р., а через 8 месяцев продал за 3,7 млн. р.
Кадастровая цена жилья 4 млн. руб., и с коэффициентом понижения 0,7 равна 2,8 млн. р. Для налогообложения принимается 3,7 млн. р.
Сидоров С.С. может сократить на 1 млн. руб. налогооблагаемую сумму, применив фиксированный вычет, и оплатит налог с 2,7 млн. р.
Он может понизить налогооблагаемую базу до 0,5 млн. р., применив вычет суммы расходов на улучшение качества жилья. В первой ситуации налог составит 351 000, а во втором 65000.

Расчет вычета

Чтобы определить размер вычета, требуются следующие данные:

цена квартиры (указана в ДКП);
кадастровая цена (указана в выписке из ЕГРН);
основания для права собственности (ДКП, договор дарения, дарственная, акт приватизации и т.д.).
платежные документы на покупку жилья (чеки, расписки, банковские квитанции и т.д.);

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра в режиме онлайн, указав адрес помещения.

Кадастровую цену нужно умножить на 0,7 и сопоставить полученную величину с той, которая написана в ДКП. Выбрать большую из двух указанных. Она и будет использоваться при определении размера налогооблагаемой базы.

Если в ЕГРН цена кадастровая не указана, за основу берут указанную в ДКП.

Чтобы уменьшить налог при продаже и покупке квартиры в один год, нужно из выбранной наибольшей цены квартиры вычесть:

сумму затрат на ее приобретение (подтверждаются ДКП и платежными документами: чеками, банковскими квитанциями, расписками);
сумму, израсходованную на улучшение состояния жилья: ремонт и покупку отделочных материалов, выполнение работ (договоры, копии чеков, акты проведенных работ).

Пример. В 2016 году Иванов И.И. приобрел жилье за 2 млн. р. Он затратил на ремонт 300000 р. и продает его за 2600 тыс. р. Все чеки на материалы и оплату работ по ремонту он сохранил. Со всеми затратами он вправе на 2,3 млн. р. уменьшить сумму для налогообложения. С учетом этого ему предстоит оплатить налог с 300 тыс. р. (39000).

Долевое владение

В тех случаях, когда жилье находится в долевой собственности, налог обязаны платить все обладатели долей по их величине. Вычет 1 млн. р. предоставят на всех, если жилое помещение продают полностью по одному ДКП или в размере покупной цены, также деленной на всех. Владельцы долей могут произвольно разделить размер вычета, о чем они должны известить налоговую службу.

Пример. Орловы развелись и продали за 4 млн. р. квартиру, принадлежащую им в равных долях. Год назад они покупали ее за 3 млн. р. Каждый из них должен оплатить налог с 0,5 млн. р. (по 65 000)
Если каждый собственник продает долю независимо и по отдельному договору, он получает вычет 1 млн. р.
Покупая квартиру, гражданин приобретает право на вычет 2 млн. р., а если оформлен кредит, то еще 3 млн. р. процентов по нему.

Последнее обновление Февраль 2019

Получение любого дохода в нашей стране подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог и правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости) — то платить ничего не надо.

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

Для резидентов – 13%
Для нерезидентов – 30%

Что облагается налогом?

На имущественные вычеты (только для резидентов)
На расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

выбрав из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно, или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

Также стоит отметить, что в этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество, при продаже которого можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности . Есть три исключения:

Наследство - отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
Кооператив - день выплаты последнего пая или подписания акта передачи – это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось.

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их . Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3-х лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

Вычетом - один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х или 5-ти лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
Расходами на ее приобретение - то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

(8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
(10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку)
квартира получена по наследству
была подарена не близким родственником
продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году касаются:

Сроков владения жильем , при котором доход от его продажи подлежит налогообложению теперь равен 5 годам (60 месяцев).
Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года
Налогооблагаемой базы : налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти нововведения?

Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц - к ИП это не относится.
Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в деятельности, приносящей доход.
В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, как и прежде, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2013 года, а продали в июле 2016 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения, как и прежде, срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2016 году, остается для:

Квартир, которые перешли к их собственникам по наследству
Имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса)
Недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации
Имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Кроме того, с 2016 года, необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

Либо договорная цена
Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2016 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2015 года за 672 000 руб., а в январе 2016 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

(953 000 – 1 000 000) х 13%) - налога к уплате нет
(953 000 - 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5 : В 2016 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2018 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000)х13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

даты вступления в наследство (смерти наследодателя)
даты регистрации собственности (при дарении).

никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимых по стоимости продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы, поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2015г. и продает унаследованную квартиру в 2016г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2014 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2015 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили, то есть получили прибыль. Но если вы не разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

По купленной квартире , если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
При проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб., но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

Недвижимость должна находиться на территории РФ
Получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний
Быть резидентом
Подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8 : В 2014 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2НДФЛ за 2014 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2015 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2015 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

С использованием вычетов
Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую, и налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.

Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 т.руб *13%).

Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.

Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.

Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.

Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2015 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2015 году, а приобрел новое в 2016 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: Гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 3 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще всего она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли

Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог в 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 - 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности. Здесь каждый собственник получает вычет в 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5 лет) и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 3 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 3 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

дочь и сын - каждый по 0, 333 млн. руб,
мать (1,8 - 0,333 - 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0 - налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

Срок для декларации - в следующем после продажи/покупки квартиры году - до 30 апреля .
Срок перечисления налога - если есть налог к уплате, перечислить до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

Код дохода:
- 1510 - договорная сумма продажи квартиры, дома
- 1511 - договорная сумма доли квартиры, дома
Код расхода/вычета
- 901 - если имущественные вычет в 1 млн. руб.
- 903 - если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

Способы представления:

Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
Лично - можно лично (предпочтительнее)
По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через гос. услуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0
Штрафы : от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки – если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
Пени - ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/)
При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 600 млн. руб, наступает уголовная ответственность.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

199 комментариев

Большинству известно, что после того, как квартира продана, требуется заплатить налог. Однако не все знают, кто именно обязан его заплатить, в какие сроки, как определить размер платежа и многие другие немаловажные нюансы.

Кроме того, с начала 2016 года в силу вступили новые поправки к закону, в соответствии с которым он рассчитывается и выплачивается. В то же время для квартир, которые удалось продать и приобрести до 31 декабря 2015 года действуют старые правила. Но как в этом разобраться неопытному человеку?

Налогоплательщики

Данный налог платит бывший собственник квартиры, получивший доход при ее продаже. При этом нужно учесть, что есть разница между собственниками, являющимися резидентами Российской Федерации и не являющимися ими:

Резидентом РФ может считаться человек, который постоянно проживает на территории страны на протяжении не менее чем 183 дней. Даже если резидент покидает территорию государства, проживать за границей он может не более тех же 183 дней. Налоговые резиденты РФ платят налоги в нашей стране, в том числе с продажи квартиры.
Нерезиденты РФ – это те люди, которые живут в стране менее 183 дней в год. Для них налоговая ставка выше и может доходить до 30%.

те, кто получил квартиру в дар;
те, кто получил её по наследству;
те, кто приватизировал свое жилье;
те, кто получил квартиру по договору пожизненной ренты.

Но только в тех случаях, когда собственник, получивший квартиру одним из указанных способов, продержал ее в собственности не менее 3 лет .

Кроме того, по новым правилам, введенным с 2016 года, собственники жилья, которое было получено не перечисленными выше способами, владевшие им более 5 лет , освобождаются от уплаты налога.

Нужно понимать, что речь идет не о трех или пяти календарных годах, а о следующих друг за другом 36 или 60 месяцах соответственно.

Еще одно изменение — теперь в расчет при уплате сбора принимается кадастровая стоимость жилья. Сам же налог теперь взыскивается с дохода, сумма которого не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости.

Подробную информацию о данном виде налогового платежа вы можете узнать из следующего видео:

Расчет налога

Размер взноса един для всех и составляет 13% от полученного дохода . В данном случае нет никаких льгот для пенсионеров или других категорий граждан.

Чтобы определить размер платежа, который нужно заплатить, необходимо выяснить сумму дохода. Для этого можно учитывать договорную стоимость квартиры (только в тех случаях, когда она выше, чем кадастровая, умноженная на 0,7) или кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (если она выше договорной). При подсчете налога, таким образом, берется максимальная величина.

От данной суммы высчитываются 13% — это и есть размер взноса.

Налоговый вычет

Существуют способы уменьшить сумму, уплаченную в качестве налога. Один из таких способов – это использование права на налоговый вычет.

Этим правом можно воспользоваться, если квартира пробыла в собственности более 3 лет (при вышеуказанных условиях) или 5 лет (в общем случае). Под вычетом понимают некоторую сумму, на которую можно уменьшить доход от продажи при расчете налога. Для квартир это 1 миллион рублей в год . То есть, 13% налога будет рассчитываться от суммы, за которую продана квартира, за вычетом одного миллиона.

Например: если квартира была в собственности 5 лет и была затем продана за 3 миллиона рублей, то с учетом вычета облагаемый налогом доход составит:

3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 рублей.

Из этих денег налог будет рассчитываться так:

2 000 000 * 13% = 260 000 рублей.

Если же квартира продана менее, чем за 1 миллион рублей, и эта сумма превышает ее кадастровую стоимость, то платить сбор не нужно, поскольку доход равен (или меньше) сумме вычета.

Расходы как вычет

Есть и другой способ уменьшить сумму налога. Для этого необходимо учесть расходы, которые были понесены во время покупки квартиры, которая затем была продана. В качестве таких затрат могут быть учтены:

расходы при покупке жилья;
проценты по кредиту (если недвижимость приобреталась в кредит или в ипотеку);
стоимость риэлторских услуг.

Нельзя забывать о том, что все вышеперечисленные расходы должны быть подтверждены соответствующими договорами, актами и чеками. В некоторых случаях удается включить в такие расходы и стоимость ремонта, который был произведен для продажи квартиры. Однако и в этом случае необходимо предоставить все документы, подтверждающие стоимость и время проведения ремонтных работ.

Если в соответствии с бумагами, подтверждающими понесенные расходы перед продажей квартиры, расходы превысили доход, то налог платить не требуется.

Когда нужно его заплатить?

НК РФ четко оговаривает сроки, в течение которых налог должен быть уплачен. В данном случае он должен быть выплачен сразу по завершении налогового периода, в течение которого была совершена сделка.

Под налоговым периодом понимается календарный год. Таким образом, платеж должен быть выплачен в году, который следует за годом, в котором была проведена сделка. При этом оговаривается и дата, до которой необходимо подать декларацию и осуществить все выплаты – это 30 апреля и 15 июля соответственно.

Соблюдение указанных сроков крайне важно. Если не подать декларацию и не заплатить сбор вовремя, можно получить штраф.

Как подавать декларацию?

Очень важно правильно подать декларацию для уплаты налога с продажи квартиры.

Прежде всего, потребуется собрать некоторые документы. В их число входят:

договор о покупке квартиры, которая была продана;
все необходимые документы, подтверждающие понесенные расходы (если необходим данный вычет);
документы, которые подтверждают расходы на приобретение жилья – расписка от продавца о том, что он получил деньги, а также выписки из банка о переводе средств на счет продавца.

Но главным документом, безусловно, является . Чтобы она была заполнена правильно, необходимо делать это на основе имеющихся бумаг. Необходимо правильно заполнить все графы. Делать это можно от руки, предварительно распечатав форму на принтере, либо на компьютере.

Кроме того, для тех, кто боится что-то сделать неправильно или не хочет тратить время на заполнение бумаг, существует множество компаний и агентств, специалисты которых заполняют декларации самостоятельно. При необходимости они также предоставляют такую услугу, как подача документов в налоговые органы. Это очень удобная услуга, которая позволяет сэкономить массу времени и нервов.

Сдавать декларацию и все прилагающиеся к ней документы необходимо исключительно по месту регистрации.

Если нет возможности это осуществить (например, официальная регистрация оформлена по одному адресу, а человек фактически проживает по другому), то можно обратиться в упомянутые выше компании и агентства, которые подадут бумаги вместо лица, продавшего квартиру.

Однако в тех случаях, когда декларацию подает не продавец квартиры лично, а другое лицо, необходимо наличие доверенности, которая позволяет это сделать. При подаче нужно помнить о том, что потребуется два экземпляра – один останется в налоговой, на другом проставят отметку о принятии и вернут обратившемуся.

Перечислять налог можно, используя платежные терминалы либо напрямую на счет ИФНС через банк. Чтобы сумма благополучно дошла до адресата, необходимо уточнить реквизиты для уплаты.

При просрочке будет начислен штраф. При нулевой декларации он будет составлять 1000 рублей, а если речь идет не о нулевой – то до 30% от суммы, с которой должен был взиматься налог.

Чтобы избежать штрафов и других лишних и неоправданных расходов, а также стресса, необходимо оплачивать сбор вовремя. Сделать это несложно – заполнить соответствующие документы и подать их, а затем перевести деньги. Главное – правильно подсчитать сумму, заполнить декларацию 3-НДФЛ и вовремя обратиться в налоговые органы.

С 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, согласно Федерального закона от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2017 году.

Следует отметить, что данные изменения касаются только имущества приобретенного после 01.01.2016 года. То есть если вы владеете имуществом более трех лет, но менее пяти лет, но при этом оно приобретено ранее 1 января 2016 года, то данный налог на вас возлагаться не будет.

Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, но налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляется исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Допустим вы приобрели квартиру в 2016 году за 3 500 000 руб. Кадастровая стоимость данной квартиры равна 3 500 000 руб. вы планируете продать жилье в 2017 году за 5 000 000 руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 5 000 000 руб. (цена продажи) — 3 500 000 руб. (цена покупки). Соответственно, используя стандартный налоговый вычет 1 000 000 руб. (абз.1 пп.1 п.2 ст.220 НК РФ), налог от продажи будет рассчитываться следующим образом: ((5 000 000 – 3 500 000) – 1 000 000) × 13% = 65 000 руб. Кадастровая стоимость в данном случае не играет роли.

Если вы продали недвижимость за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, вашим налогом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Калькулятор налога с продажи имущества

Введите в поле кадастровый номер объекта, чтобы узнать налог с его продажи.

Пример: в 2017 году вы получили в наследство квартиру и продали ее в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 000 000 руб. однако. Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 000 000 руб. Поскольку вы продали квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете стандартного налога с продажи ее доход составит 7 000 000 руб. (10 000 000 × 70%). Применив стандартный вычет в 1 000 000 руб. вам нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб. (13% × (7 000 000 – 1 000 000)).

Рассмотрим еще один пример. Вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2 000 000 руб. и продали за ту же сумму. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 000 000 руб. Несмотря на то, что по договору стоимость продажи и стоимость покупки квартиры одинаковые, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 000 000 руб. Соответственно, вам нужно будет заплатить налог (70% × 5 000 000 руб. (кадастровая стоимость) – 2 000 000 руб. (затраты на покупку)) × 13% (налоговая ставка) = 195 000 руб.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января 2016 года сроки увеличились до пяти лет.

Если вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство), и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, то вы должны заплатить налог только с разницы между ценой продажи и покупки.

Например, квартиру приобрели за 10 000 000 руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 000 000. 13%-ым налогом облагается разница в 2 000 000, налог таким образом составит – 260 тыс. руб.

Таким образом, с 1 января 2016 года при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн. руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70 % кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки.

Если вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то не в зависимости от того, каким образом она приобретена, минимальный срок владения ей – три года. Это срок, по истечению которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества.
Если вы получили жилье после 1 января 2016 года в порядке наследования, по договору дарения, в результате приватизации, то минимальный срок владения объектом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ от реализации имущества, также составит 3 года, во всех остальных случаях данное право наступает по истечению срока владения имуществом 5 лет и более.