Корректировка на функциональное назначение нежилого помещения. Корректировка на площадь объекта
При оценке недвижимости часто возникает необходимость внесения корректировки на площадь оцениваемых объектов (масштаб). При этом часто ссылаясь на опубликованные работы известных в оценочном сообществе авторов 2000-2002 гг., где приводятся зависимости стоимости от площади вида y = А*e-вx или y=-А*ln(x) + С, показывающие, что с ростом площади удельная стоимость объектов плавно понижается.
Суть предлагаемого способа корректировки на масштаб заключается в том, что данная поправка вносится последней, уже после внесения всех прочих корректировок, учитывающих все прочие расхождения (на уторгование, местоположение, состояние, конструкционные различия и т.п.). То есть тогда, когда различия в стоимости аналогов и объекта оценки определяются уже исключительно и только площадью. Преимущество данного способа в том, что для расчета корректировки используются те же самые объекты-аналоги сравнительного подхода, информация по которым уже внесена в расчетных таблицах сравнительного подхода.
Данный способ можно пояснить на примере оценки ставки аренды для небольшого офисного помещения (39 кв.м) в пределах 1-2 минут пешком от станции метро «Пушкинская».
Для сравнительного подхода были отобраны 7 аналогов (офисные помещения и ПСН, дата предложения – январь-февраль 2012 г.), площадью от 8 кв.м. до 78 кв.м.
По каждому помещению – аналогу формируется следующая информация:
Si – площадь объекта, кв.м.;
Сi – цена предложения, руб./кв.м в год (после проведения указанных выше корректировок)
Расчет поправки был выполнен в следующей последовательности:
Определение цены предложения 1 кв. м (удельная цена предложения) по формуле:
Информация о полученных значениях представлена на рисунках ниже:
Рис. 1. Информация об аналогах, используемых для расчетов, в $/кв.м год (с НДС)
Рис. 2. Результаты аппроксимации (дающие максимальное значение R2)
Площадь объекта оценки составляет 39 м2 и отличается от площадей объектов аналогов Таким образом, в цену 1 м2 объектов-аналогов необходимо ввести соответствующие корректировки. При этом график зависимости величины ставки аренды от площади имеет явный максимум в районе 39-40 кв.м (хорошо соответствующий наличию спроса на подобные помещения, соответствующие 1-комнатной квартире). Логарифмическая или экспоненциальная зависимости такого эффекта не обнаружили бы.
Для расчета указанной корректировки оценщиками была применена статистически полученная формула линейной зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости:
ОС = 0,003П3 – 0,640П2 + 33,69П + 333,9; где:
ОС – относительная рыночная стоимость;
П – общая площадь,
Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:
К – корректировка на общую площадь;
ОСоц – относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;
ОСан – относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.
Результаты расчета корректировки на общую площадь представлены в таблице ниже.
В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Москве, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре 2003 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице.
Таблица 22. Характеристики сопоставимых объектов
| Характеристики | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
Местоположение |
м. Таганская, ул. Таганская | ||
Передаваемое право на помещение |
Право собственности | Право собственности | Право собственности |
Год постройки |
|||
Общая площадь кв.м. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Полезная площадь, кв.м. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Функциональное назначение |
Офис | Офис | Офис |
Транспортная доступность |
10 м. п. | 5 м. п. | 5 м. п. |
| 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж | |
| 3 | 5 | 4 | |
Наличие отдельного входа |
нет | есть | есть |
| Рабочее состояние | Евроотделка | Стандартный ремонт | |
Источник информации |
"МИАН", тел. 974-62-12 | www.win.izrukvruki.ru, тел. 713-51-63 | www.domailudi.ru |
Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.
Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);
Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта.
Поправка на местоположение.
Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.
Поправка на торг.
Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -10 %. Поправка определена на уровне 5%.
Поправка на транспортную доступность.
Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится.
| Транспортная доступность | Размер поправок, % | |
| 5 мин.п. | 15, 20 мин.п. | 2% |
| 5 мин.п. | 10, 15 мин.трансп. | 5% |
Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от расположения помещения в здании.
Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от площади помещения.
Поправка на удобство подъездных путей.
Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится.
Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:
5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка;
4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка;
3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена;
2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком.
Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.
Поправка на наличие отдельного входа
вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%.
Поправка на техническое состояние (уровень отделки).
На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
Евроотделка
(современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв.м.
Стандартный ремонт
(отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -150 долл. за 1 кв.м.
Рабочее состояние
(отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад).
Требуется косметический ремонт
(наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.
Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ
(полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м.
Требуется капитальный ремонт
(отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.
Таблица 23. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж
| Характеристики | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект оценки |
Местоположение |
м. Павелецкая, Озерковская наб. | м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16 | м. Таганская, ул. Таганская | м. Петровская, Петровская ул., дом 7 |
Функциональное назначение |
Офис | Офис | Офис | Офис |
Общая площадь кв.м. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
Стоимость 1 кв.м площади, долл. |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Поправка на местоположение (П1 ) |
0% | 0% | 0% | |
Поправка на торг (П2 ) |
-5% | -5% | -5% | |
Транспортная доступность |
10 м. п. | 5 м. п. | 5 м. п. | 10 м. п. |
Поправка на транспортную доступность (П3 ) |
0% | 0% | 0% | |
Расположение помещения в здании |
1 этаж | 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж |
Поправка на расположение помещения в здании (П4 ) |
0% | 0% | 0% | |
Поправка на площадь (П5 ) |
-2% | -2% | -2% | |
Удобство подъездных путей в баллах |
3 | 5 | 4 | 5 |
Поправка на удобство подъездных путей (П6 ) |
4% | 0% | 2% | |
Наличие отдельного входа |
нет | есть | есть | есть |
Поправка на наличие (отсутствие) (П7 ) |
3% | 0% | 0% | |
Общая процентная поправка |
0% | -7% | -5% | |
Техническое состояние помещений, уровень отделки |
Рабочее состояние | Евроотделка | Стандартный ремонт | Стандартный ремонт |
Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. (П8 ) |
150 | -100 | 0 | |
Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м. |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки, долл./кв.м. |
$2 824 |
4.4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.
Этапы процедуры оценки при данном подходе:
* Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).
ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: 
Aст - средняя ставка аренды Объекта оценки,
S - площадь Объекта оценки.
* Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.
Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:
КНД - коэффициент недоиспользования;
Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;
nc - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;
na - общее число арендных периодов в году.
Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз)
, который определяется следующим образом:
Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.
Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс)
составит:
Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.
* Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.
Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:
- условно-постоянные;
- условно-переменные;
- расходы на замещение.
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
- налог на имущество;
- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
- платежи за земельный участок;
- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
- коммунальные;
- на текущие ремонтные работы;
- заработная плата обслуживающего персонала;
- налоги на заработную плату;
- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
- на рекламу и заключение арендных договоров;
- на консультации и юридическое обслуживание;
- на управление;
- прочие расходы.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:
- кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
- санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
- элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.
Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.
* Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.
Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:
- метод прямой капитализации доходов;
- метод капитализации по норме отдачи на капитал:
- метод капитализации по расчетным моделям;
- метод дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Метод прямой капитализации
- метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.
При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
- метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал
имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:
метод дисконтированных денежных потоков
- метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
метод капитализации по расчетным моделям
- метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.
Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:
- Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
- Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
- Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.
Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:
- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
4.4.1. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости
Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).
Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др.
Таблица 24. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта
| Характеристики | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 |
Источник информации |
Компания "Новый Город", тел. 771-72-80 | Компания "Инвест Реал", тел. 787-71-95 | Журнал "Недви-жимость и цены" №36, тел. 915-56-53 | Компания "Новый Город", тел. 363-26-38 | |
Местоположение |
м.Петровская, Петровская ул., дом 7 | м. Павелецкая, Озерковская наб. | м. Таганская, ул. В. Радищевская | м. Таганская, ул. М. Коммунис-тическая, д. 21 | м. Таганская, ул. Таганская |
Общая площадь кв.м |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
Удобство подъездных путей в баллах |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Транспортная доступность |
10 м. п. | 10 м. п. | 3 м. п. | 10 м. п. | 10 м. п. |
Расположение помещения в здании |
1 этаж | 2 этаж | 2 этаж | 2 этаж | 2 этаж |
Уровень отделки помещений |
Стандартный ремонт | рабочее состояние | стандартный ремонт | рабочее состояние | евроотделка |
Ставка арендной платы, долл./м2/год |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Корректировка на различие в площади, % |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Корректировка на расположение в здании, % |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Корректировка на удобство подъездных путей, % |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Корректировка на транспортную доступность, % |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Корректировка на уровень отделки, в % |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Общая процентная поправка, % |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 556
долл. /кв.м./год.
Проведенный анализ рынка показывает, что средняя ставка аренды офисного помещения класса "В" без учета НДС составляет $ 490 за кв. м в год, офисного помещения класса "С" без учета НДС $ 297 за кв. м в год (в расчет принималась максимальная граница представленного в анализе диапазона, учитывая местоположение Объекта оценки), Откуда, среднее значение ставки аренды для помещения занимающего промежуточное положение между офисами класса "В" и "С" составит (округленно) $ 400 за кв. м в год.
В соответствии с представленной в настоящем Отчете классификацией Объект оценки занимает промежуточное положение между офисами класса "В" и "С", а также ставка аренды, рассчитанная для Объекта оценки без учета НДС и эксплуатационных расходов составит порядка $ 418 за кв. м в год. Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз
) = 1 - 0,083 = 0,92
.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ
Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице. Исходные данные предоставлены Заказчиком.
| Наименование услуг | Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС) |
Налог на имущество, руб. |
69 399р. |
Техническое обслуживание противопожсист. сигнализации, руб. |
10 768р. |
Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб. |
19 137р. |
Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб. |
751р. |
Техническое обслуживание системы доступа и видео-наблюдения, руб. |
3 280р. |
Отопление, руб. |
23 194р. |
Холодная и горячая вода, руб. |
3 568р. |
Уборка помещений, руб. |
53 525р. |
Услуги охраны, руб. |
53 525р. |
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб. |
237 147р. |
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл./кв.м./год |
$62 |
Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.
Таблица 25. Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода
| Показатель | Значение |
Площадь Объекта оценки (S ), кв.м. |
126,0 |
Арендная плата (A ст ) , долл./ кв.м./год |
$556 |
Потенциальный валовый доход (ПВД ) , долл./год |
$70 056 |
Коэффициент загрузки помещений (К з ) |
0,92 |
Коэффициент сбора платежей (К с ) |
1,00 |
Действительный валовый доход (ДВД ), долл./год |
$64 452 |
Эксплуатационные расходы (ЭР на кв.м ), долл./кв./год |
$62 |
Эксплуатационные расходы по Объекту оценки (ЭР ), долл./год |
$7 812 |
Чистый операционный доход (ЧОД об ), долл./год |
$56 640 |
К оэффициент капитализации |
16,63% |
Рыночная стоимость Объекта (V ) , долл. |
$340 589 |
Рыночная стоимость Объекта (V ) , руб . |
10 297 708р. |
4.5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА
В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные внижеследующей Таблице.
Таблица 26. Данные по трем подходам оценки
Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
* Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:
Таблица 27. Шкала отношений для парного сравнения
* Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)
* Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
* Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.
* Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.
Результаты расчета весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки приведены ниже в Приложении 4 к настоящему Отчету.
Таблица 28. Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки
| подходы оценки | стоимость | весовой коэффициент | скорректированная стоимость | ||
затратный подход |
10 607 714 р. | 0,2 | 2 121 543р. | ||
сравнительный подход |
10 758 339р. | 0,4 | 4 303 336р. | ||
доходный подход |
10 297 708р. | 0,4 | 4 119 083р. | ||
Итоговая величина рыночной стоимости: |
10 543 962р . | ||||
Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:
Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно):
10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или
по курсу Банка России на дату проведения оценки (30,235 руб. за 1 долл. США)
348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).
6. Корректировка на площадь объекта.
В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м 2 до 3806,0 м 2 . По данным наших исследований увеличение на 1 м 2 площади дает снижение цены 1 м 2 на величину:
(S об.ср. – S об.оц) х К, (3.3)
где: S об.ср. – площадь объекта сравнения;
S об.оц – площадь объекта оценки;
К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533
Таблица 9
7. Корректировка на наличие земельного участка.
Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).
8. Корректировка на этажность.
В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2÷3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2÷3 этажных зданий. До 5÷6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3÷5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12÷15%.
9. Корректировка на наличие и качество парковки.
Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:
· наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
· организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);
· внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) – 0%, (плохое).
Таблица 10
Итоговые корректировки
| Элементы сравнения | СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ | ||||
| Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Цена продажи, руб./кв. м | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Переданные права | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности |
| Величина корректировки | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Величина корректировки | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Цена после корректировки | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Условия продажи | Коммерческие | Коммерческие | Коммерческие | Коммерческие | Коммерческие |
| Корректировка на условия продажи | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Цена после корректировки | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Рыночные условия (дата продажи) | ― | декабрь 2007г. | февраль 2007г. | октябрь 2006г. | |
| Корректировка на рыночные условия | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Цена после корректировки | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3, т.е. 32205 руб./кв.м. Найденная величина лежит в интервале цен от 18151 руб./ кв.м до 45235 руб./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 32205 × 1375,8 = 44.307.639руб.
Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44.307.639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.
2.4 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).
Анализ доходов
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Нами проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды.
В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 1175 руб./кв.м
Анализ расходов
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимость земли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложения определять не следует.
Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ).
Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь.
Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС.
В данном случае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительного валового дохода (ДВД).
Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валового дохода.
Поскольку здание постройки 2002 года и проведение капитального ремонта не требуется, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД.
На основе имеющихся достоверных данных о стоимости замещения короткоживущих элементов зданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принято значение 3,6% от ЭВД.
Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.
Определение общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:
СК = НП б/р + Р + Л ± С в.к. , где
СК – ставка капитализации;
НП б/р – безрисковая норма прибыли;
Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;
Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;
С в.к. – ставка возврата капитала.
Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).
Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.
Надбавка за дополнительный риск – 4%.
Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.
К н/ликв. = К безриск. × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%
Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).
В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Калуге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).
Общий коэффициент капитализации равен:
R 0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186
Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды
Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м
Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 руб.;
Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.
Проведенные расчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:
Время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим...
Наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта. 4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой...
Чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной...
Структуре экспорта сырье и материалы составляют 95,8%, машины и оборудование – 1,4%, товары народного потребления – 2,8%. 3.2 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.м., представляет собой объект нежилого назначения - торговый павильон, расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина 52а. Объект находится в самом центре города, на...