Контакты
Главная / Оборудование для бизнеса

Выгодное вложение денег в недвижимость. Покупка жилого помещения

На первый взгляд выгодность инвестирования в недвижимость очевидна. Этот способ вложения денег понятен большинству россиян, ассоциируется со стабильностью и надёжностью, её можно «пощупать», передать по наследству и так далее. Недвижимость славится высокой доходностью — цены на московское жилье почти непрерывно росли. А еще квартиру можно сдавать внаём и получать дополнительный доход. Но всегда ли выгодно инвестировать деньги в недвижимость? Многие эксперты говорят о пузыре на рынке московского жилья, и что цены слишком завышены. Да и доход от аренды на уровне всего 5-6% годовых, что даже меньше чем банковский депозит.

Что цены на московскую недвижимость росли в среднем на 15-17% в год, плюс доход от сдачи жилья внаём добавляет еще несколько процентов.

Как видно из графика в некоторые периоды цены на квадратные метры способны не только расти, но и падать. Но что, если ситуация поменяется? Можем ли мы и дальше рассчитывать на долгосрочный рост цен? Что если цены на жилье перестанут расти, а спрос упадет? Остаются ли вложения в квадратные метры выгодными до сих пор?

На сайте irn.ru ведется индекс доходности недвижимости. Этот индекс является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье и является сравнением двух финансовых инструментов — недвижимости и долгосрочного банковского вклада в валюте. В зависимости от ситуации на рынке индекс показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский вклад.

Текущее значение индекса показывает, что вложения в недвижимость сейчас немного выгоднее банковского депозита. Однако индекс не учитывает риска простоя квартиры, налоги, страховку и другие издержки.

Сейчас стоимость недорогой однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы в районе 6 млн. рублей. Плюс дешевый ремонт и минимум мебели и техники добавят еще около 500 тысяч рублей. Суммарные инвестиции 6 500 000 рублей. Сравним между собой несколько вариантов. В первом случае эта сумма кладется в банк со ставкой 10% годовых, в другом — купленная квартира сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц, то есть рентабельность всего 5,5% в год.

За год денежный поток от аренды составит 360 000. Но реальный доход будет меньше. Во-первых, инвестор платит налог 13%. Во-вторых, всегда есть издержки. Раз в год обязательно что-то ломается, то холодильник, то микроволновка, то стиральная машина. Плюс через несколько лет возможно понадобится косметический ремонт. Да и невозможно сдавать квартиру много лет подряд без простоя. Эти издержки нерегулярные и мало прогнозируемые. Поэтому сделаем дисконт для денежного потока на счет налогов и издержек в размере 16%. Тогда реальный денежный поток составит 309 000 рублей.

За 10 лет на банковском вкладе накопится 16,86 млн. рублей. За это же время сумма, полученная в виде арендной платы, составит 3 090 000. А итоговая сумма, полученная за квартиру, 6 500 + 3 090 = 9 590 тыс. Это меньше, чем доход в банке.

Но ставка по аренде не может оставаться на протяжении 10 лет одинаковой. Поэтому представим, что она будет расти на 8% в год. Тогда сумма, полученная от аренды, составит 4 476 тыс. рублей, а общая сумма 10,97 млн. Это тоже меньше, чем принес вклад.

Теперь представим, что цена на квартиру будет дорожать на 5% в год (не будем надеяться на высокие темпы роста, как прежде, так как никаких гарантий этого нет). Тогда через 10 лет она будет стоить 10,08 млн. рублей. А общая сумма с учетом аренды составит 14,56 млн., что по-прежнему меньше, чем сумма на депозите.

На сколько должна расти цена на квартиру, чтобы опередить депозит? Минимум на 7% в год. Только такие темпы роста цен позволят сделать вложения в недвижимость выгоднее банковского депозита.

Все пять вариантов представлены на графике.

Вывод: доход только от аренды не сможет принести больше вклада в банке. Текущая рентабельность от сдачи квартиры внаем около 5-6% без учета издержек и налогов, реальная где-то 4-5%. Вложения в жилую недвижимость становятся выгодными только тогда, когда дорожает цена самого жилья и его аренды. В противном случае банковский вклад является более предпочтительным способом вложения денег. Ранее московская недвижка дорожала на 15-17% в год. Будет ли она дорожать такими же высокими темпами и дальше — большой вопрос, учитывая что сейчас она имеет очень высокий коэффициент цена/прибыль 21.

Для начала давайте разберемся с тем, какими бывают капиталовложения в недвижимость. Поскольку перспективность и конечная выгода таких действий оценивается не только в стоимости квадратного метра, но и в полезности данного приобретения в том или ином случае.

Что такое инвестиции в недвижимость?

Для начала отметим, что под инвестированием понимают финансовые или иные капиталовложения с целью получения дохода. Приобретение квартиры или дома, в котором вы намерены жить или работать, не является инвестицией.

Инвестиции данном случае - это приобретение пассивов или основных денежных средств, если это покупка коммерческой недвижимости для офисных помещений вашей фирмы. Другими словами, инвестирование в недвижимость - это покупка активов, которые могут приносить прибыль их владельцу в течение длительного времени.

Выгодность такого капиталовложения оценивается итоговой разницей между полученным доходом и всеми издержками. Например, разницей между ценой покупки и ценой продажи (+сопутствующие издержки) или разницей между доходом от сдачи площади в аренду и издержками, связанными ее эксплуатацией. В то время как выгодность покупки квартиры или дома для личного проживания оценивается в большей степени удобством жилья и его субъективным восприятием.


Вложение денег в недвижимость в свою очередь больше напоминает вклады в ценные металлы или предметы искусства, выгодность инвестирования в которые в большей мере зависит от их стоимости на текущий момент, нежели от чего-то другого. Таким образом, можно сказать, что выгодность вложения денег в недвижимость можно оценить по тому, выросла ли ее стоимость с момента покупки или нет. И это касается как спекулятивного, так и арендного дохода.

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

До текущего экономического кризиса, покупка недвижимости по праву считалась одним из самых низкорисковых вложений денег. Поскольку, даже если она теряет в цене, то ее собственник все равно сохраняет большую часть своих денег - их реальной стоимости в золоте или долларах. В то время как при капиталовложениях в банковские депозиты или акции с облигациями можно легко потерять практически все и сразу. Проще говоря, если вы хотите сохранить свои активы, то покупка недвижимости по-прежнему является одним из лучших вариантов, наряду с капиталовложениями в золото или американские «трежерис».

Однако, если вы хотите заработать, то в плане того выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас есть большие сомнения, так как цены на нее с 2015 года сильно просели и тренд на снижение пока сохраняется. Тем не менее, кризис и снижение стоимости - это не всегда плохо, особенно если у вас есть свободные деньги. Пользуясь падением цен можно скупить все по дешевке, а по окончании кризиса продать по новым, возросшим ценам.

Таким образом, можно сказать, что главный вопрос здесь не в том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в принципе, а в том, настал ли для этого нужный момент - цены на самом дне или они упадут еще ниже. Если говорить кратко, то нет - такой момент не настал, так как еще как минимум полгода или год стоимость недвижимости в России будет понемногу проседать. Однако это касается рынка в целом, в частных же случаях могут быть нюансы. Например, пока жилплощадь в Москве падает, в Санкт-Петербурге она растет, как и в большей части крупных городов возле границы с Китаем.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги? Обзор рынка

Поскольку мы уже разобрались в том, что выгодность вложения денег в недвижимое имущество на данный момент определяется тем, где и что именно вы покупаете, давайте теперь сделаем небольшой обзор рынка недвижимости России и затронем немного вариант с инвестированием в объекты за рубежом. Другими словами, посмотрим в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги на данный момент, а также отметим, чего не стоит покупать ни за какую цену.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость на строительство с нуля?

Как известно, строительство дома стоит дешевле, чем его покупка. Однако такой подход требует понимания нюансов строительного дела и всего что с этим связано - от проектной документации до специфики получения разрешительных документов и правил размещения занавесок в ванной комнате. Если вы разбираетесь во всем этом, то такой вариант вкладывания денег в недвижимость предпочтительнее остальных. Поскольку в этом случае ваша прибыль будет максимальной. Правда, здесь есть и свои риски, главный из которых - это остановка строительства, что случается довольно часто в наше время. Финансовый кризис в последние три года сильно подкосил ряды застройщиков и, как итог, множество строительных проектов были заморожены до лучших времен, или пока у них не появится новый собственник.

Тем не менее, для инвесторов здесь открывается большая перспектива, поскольку можно не только вложиться в строительство на начальном этапе, но и выкупить замороженный проект и завершить его. В первом случае, инвестировать деньги в недвижимость можно посредством долевого участия или вступления в специальные инвестиционные фонды. Во втором, нужно будет довольно большой стартовый капитал, так как покупка даже незаконченного строительства обойдется инвестору в крупную сумму.

Что касается возможной прибыли, то по оценкам экспертов прибыль здесь будет зависеть от конкретного объекта (его расположения и характеристик) и стадии строительства.


Для капиталовложений в менее престижных регионах эти числа стоит уменьшить в два-три раза. Отметим, что тем, кто решает стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость на стадии раннего строительства, стоит присмотреться к объектам в Санкт-Петербурге, Иркутской области, Республике Тыве и Ханты-Мансийском автономном округе. В этих регионах стоимость жилплощади в последний год выросла, в отличие от остальной территории Российской Федерации.

Стоит ли сейчас покупать недвижимость на первичке?

Только что сданный в эксплуатацию объект может принести прибыль инвестору лишь если на него будет спрос - сейчас или в будущем. Вкладывать деньги в новые помещения в ином случае не имеет смысла, поскольку цена продажи на них всегда самая максимальная, если это только не дом с какой-то «мутной» историей. При этом если учесть текущую ситуацию на рынке, то сейчас даже думать не стоит о том, чтобы инвестировать деньги в подобные проекты. Есть и более выгодные и менее рисковые варианты.

Однако отметим, что в этом году ситуация может немного измениться из-за постановления правительства о новой процентной ставке для ипотеки с господдержкой (ее дают лишь при покупке новой жилплощади).

Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость на вторичке?

Такой вариант капиталовложений по-прежнему может считаться выгодным, но лишь в тех случаях, когда речь идет о «бюджетных» вариантах. Так, одно или двухкомнатные квартиры все еще пользуются спросом, если это центр крупного города или престижный район. Правда, и здесь стоит учитывать региональные тенденции - если рынок в городе проседает, то не стоит рассчитывать на то, что отдельно взятая квартира вырастет в стоимости. Такой подход будет азартной игрой, а не инвестированием денег в классическом понимании этого термина. Другими словами, решать о том, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость на вторичке также нужно исходя из динамики цен в регионе и местном спросе на определенные типы объектов.

Относительно возможной выгоды, то здесь числа будут не особо большие - 3-7%. Поэтому есть смыслы либо рассмотреть другие варианты, либо подумать над тем, чтобы вкладывать деньги не в недвижимость, а положить их на депозит в банке (9-13%).

Стоит ли вкладывать деньги в коммерческую недвижимость?

Не стоит. Сейчас это очень рискованно из-за экономического кризиса , который еще не закончился, но уже привел к огромному числу банкротств. Что в свою очередь стало причиной того, что сейчас многие коммерческие площади просто пустуют, даже в, казалось бы, престижных местах. То же касается и производственных площадок.

Стоит ли инвестировать деньги в недвижимость для сдачи в аренду?

В данном случае выгоду можно получить если:

При этом даже по таким вариантам можно получать прибыль, лишь когда цены на недвижимость в регионе идут вверх или хотя бы стоят на месте. Во всех остальных случаях вкладывать деньги в недвижимость для ее последующей сдачи в аренду - плохая и весьма рисковая затея.

Отдельно подчеркнем, что для сдачи жилья в аренду лучше всего покупать его на вторичном рынке. Поскольку при покупке новой квартиры или дома у вас не будет никакой прибыли из-за дороговизны такой сделки, а при участии в долевом строительстве, деньги будут длительное время заморожены, т.е. они тоже не будут приносить прибыли.

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость крупных городов?

Только если цены на квартиры идут вверх и только если это недорогие объекты. Элитная, коммерческая, производственная и прочая недвижимость сейчас пользуется минимальным спросом, а потому цены на нее постоянно подают. И эта тенденция будет продолжаться, пока не будет достигнуто дно экономического кризиса, что судя по оценкам экспертов, случится еще нескоро. Вероятнее всего просвет можно будет увидеть ближе к 2020 году, при условии, что ситуация в геополитике не будет усугубляться.

Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость в регионах?

Если судить в целом о России, то нет. Но могут быть исключения. Например, как отмечалось выше, жилье в крупных городах возле китайской границы сейчас пользуется спросом и поэтому его стоимость растет. Аналогично дело обстоит и в Костроме с Ханты-Мансийским автономным округом. Касательно этих мест еще можно подумать над тем, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость в регионах. А на остальной территории России это стоит делать только в частных случаях, когда вы на 100% уверены что цены здесь вырастут в самое ближайшее время.

Паевое инвестирование недвижимости (ПИФы)

Еще один вариант вложения денег в рынок недвижимости - это капиталовложения в Паевые инвестиционные фонды (ПИФ), задача которых - обеспечить своим вкладчикам прибыль, превышающую процентные ставки по депозитам в банках. Разумеется, в нашем случае Управляющая компания ПИФа будет это делать посредством инвестиций в ту или иную недвижимость. При этом от вас, как от потенциального вкладчика, ничего не будет требоваться, кроме финансового участия. Правда, в этом случае вы де-факто ничего не приобретаете, а лишь обретаете право на получение некого дохода, если управленцы ПИФа смогли его получить, чего может и не быть.


Проще говоря, инвестируя в ПИФы, вам не нужно будет разбираться в том, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость в регионах, в какие именно объекты вкладываться, когда покупать и когда продавать или выгодно ли это делать сейчас в прицепе в свете вялотекущего экономического кризиса. Однако при этом вы имеете шансы потерять все и сразу.

Насколько сейчас выгодно вкладывать деньги в земельные участки?

Как и в случае со строениями, выгода от инвестирования в землю напрямую зависит от конъюнктуры рынка и ее целевого предназначения. Касательно последнего, то речь идет о том, что можно делать на этом участке, согласно правоустанавливающим документам на этот земельный участок. Например, если это земля для подсобного хозяйства, то она будет не лучшим объектом для вложений, если только ее не можно будет потом переоформить в землю под строительство, но и здесь выгода будет не особо большой. Однако, если это земля под строительство в перспективном районе, то прибыль в некоторых случаях может быть десятикратной (такое весьма редко, но случается).

Под перспективными районами подразумевают территории, на которые есть планы в государства, города или крупного застройщика. По закону, если государство претендует на землю, то оно обязано его выкупить по рыночной цене, которая, как правило, при этом начинает расти (государство создает повышенный спрос).

Что касается городских планов, то здесь имеется в виду схема развития городской территории и инфраструктуры, которая может поспособствовать развитию того или иного района (или наоборот). Исходя из этого можно подчеркнуть, что решая стоит ли сейчас покупать недвижимость в том или ином районе, следует в первую очередь проверять последние новости касательно городских планов развития этой территории, и только после этого приступать к остальному.

Стоит ли инвестировать свои деньги в зарубежную недвижимость?

Зависит от государства и конкретного региона. Так, инвестировать деньги в недвижимость большинства страна ЕС нет смысла, если это не ради получения статуса ВНЖ или гражданства. При этом вкладывать свои средства в недвижимость таких стране, как Новая Зеландия, Северный Кипр, или США может быть весьма выгодно. В частности, недвижимость Северного Кипра в последнее время стабильно растет по 7% в год, и при этом цены там не сильно зависят от экономической конъюнктуры в мире. Получить больше информации о том, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги за границей можно на профильных порталах тех регионов, куда вы решили инвестировать свои средства. Там же скорее все будет расписано и то, как вложить деньги в недвижимость за границей: к кому обратиться, сколько стоит, каков алгоритм покупки, каковы гарантии и обязанности сторон, и т.п.

Что насчет инвестирования через ипотеку?

В связи с тем, что в 2018 году в России пройдут президентские выборы, власть решила порадовать своих избирателей.

Правда, принять участие в этой программе могут лишь те семьи, которые в следующие три года родят второго, третьего, четвертого… ребенка. Для всех остальных ипотека сейчас не особо выгодна, так как ставки слишком высоки, а ситуация в стране слишком непредсказуема.

Как вложить деньги в недвижимость?

Работа с инвестициями всегда должна начинаться с очень скрупулезного сбора информации об объекте, в который мы намерены вложить свои деньги. В нашем случае все должно начинаться с поисков реальных собственников, поскольку так сделка будет более надежной и при этом есть шанс получить солидную скидку, если хорошо поторговаться. Далее, следует изучить конъюнктуру рынка в данном районе касательно выбранного объекта инвестирования: соотношение спроса и предложения, динамику цен за последние годы, планы города на эту территорию, качество и полнота инфраструктуры и тому подобное.

Если это покупка жилья ради сдачи его в аренду, то в решении о том, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость также потребуется изучить и этот сегмент, сопоставив стоимость аренды на аналогичные объекты с ценой покупки - сколько потребуется времени, дабы жилье окупилось и какова после этого будет прибыль.

Ориентируйтесь на сумму в 120-125 ежемесячных платежей, если сейчас она меньше стоимости покупки жилья - стоит согласиться на сделку, если больше - ищите иной объект, чтобы вложить в него свои деньги.

Как быть при отсутствии начального капитала?

Если у вас нет собственных свободных средств для инвестирования, то их можно привлечь одним из следующих способов:

  • сдав в аренду собственное имущество (квартиру, отдельную комнату, машину);
  • взяв кредит в банке или ипотеку;
  • ежемесячно переводя небольшое количество денег в инвестиционные фонды;
  • продав что-то ненужное.

При этом стоит всегда помнить, что «бесплатный» сыр есть только в мышеловке. Поэтому не стоит понимать участие в «очень» выгодных инвестиционных программах или покупать квартиру по необычайно низкой цене.

Кроме того, решая стоит ли сейчас покупать недвижимость на кредитные средства, всегда помните что риски в этом случае значительно больше - доход вы можете и не получить, даже все деньги можете потерять, но кредит отдать вы будете обязаны.

А если начальный капитал есть, но слишком мал?

В тех случаях когда вы располагаете небольшим количеством денег, их можно использовать для участия в ПИФах или в качестве первого взноса по ипотеке. Кроме того, можно попытать счастье с покупкой жилья у застройщика на очень ранних этапах строительства. Однако ни в коем случае не принимайте участие в кредитных кооперативах, где делают ежемесячные платежи в общую кассу для финансирования покупки жилья. В таких проектах почти всегда кто-то получает жилья первым и потом прекращает делать взносы из-за чего вся схема рушиться и потом все переходит в очень долгие судебные тяжбы.

Как правильно инвестировать? Пошаговая инструкция

Сейчас есть довольно много способов получить прибыль от капиталовложений в недвижимость. Каждый из которых, имеет свои плюсы и минусы, а также некоторые присущее только ему особенности. Однако порядок действий инвестора почти всегда весьма банален и типичен, так как он, по сути, делает одно и то же просто с разными объектами.

Алгоритм действий инвестора:

  1. Определение кратко- и долгосрочных целей.
  2. Выбор стратегии и методов достижения ранее определенных целей.
  3. Анализ конъюнктуры рынка в стране и в выбранном регионе (секторе).
  4. Поиск и оценка объекта инвестирования.
  5. Подготовка к заключению соглашения по объекту инвестирования.
  6. При необходимости, управление инвестиционным объектом.
  7. Получение прибыли и, при желании, реинвестирование денег в этот же или новый инвестиционный объект.

В плане того, как вложить деньги в недвижимость - это будет выглядеть следующим образом:

  1. Определение того какой доход мы планируем получить, и в какие сроки (аренда, спекулятивный или дивидендный доход).
  2. Выбор способа инвестирования (покупка, долевое участие, ПИФы, аренда).
  3. Анализ рынка недвижимости в стране на текущий момент и в выбранном регионе.
  4. Поиск недвижимости для ее покупки или аренды (для субаренды).
  5. Подготовка и заключение сделки с собственником недвижимости.
  6. Если вы сдаете жилье в аренду, то нужно за ним ухаживать, получать оплату у жильцов и платить коммуналку. Если это покупка ради перепродажи, то нужно время от времени убираться и следить за рынком, дабы понять когда можно будет продать недвижимость.
  7. Получение прибыли и, при желании, продление текущего проекта или начало всего с нуля, но с большой суммой стартового капитала.

Глубокая теория - оценка инвестиционных проектов

В вопросе о том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость, нужно отдельно указать как можно оценить перспективность того или иного инвестиционного проекта. На этот счет есть довольном много научных изысканий, которые во многом разнятся. Так, если брать модель экономики по Марксу и Энгельсу, то нужно ориентироваться на благо для государства и социум. Если либеральную модель, то на участие в конкуренции и личную прибыль. Если Теорию Игр, то на предположительные действия всех сторон и их возможную реакцию на ваши действия. И это только основные подходы, популярные сейчас в России и мире.

В нашем случае оценивать инвестиционный проект лучше всего по Теории Игр в совокупности с самой элементарной бухгалтерией, поскольку это во многом прогностический подход, оценивающий сразу несколько вариантов действий. В то время как остальные подходы ориентируются либо на свои цели (коммунизм), либо на «идеальный» рынок и «идеального» потребителя с производителем (либерализм, он же классический капитализм). О том как это делать можно прочесть в таких книгах, как «Теория игр и экономическое поведение» Маргенштейна и фон Наймена, а также «Стратегия конфликта» Шпиллинга.

Плюсы и минусы вложения денег в недвижимость

Как уже отмечалось выше, главное преимущество капиталовложений в недвижимость в том, что вы в большинстве случаев становитесь собственником реального объекта, который даже в сложные времена можно будет продать. Однако, это не единственный плюс инвестирования в недвижимость, еще это:

  • возможность сохранения стоимости денег;
  • простота процесса в моментах заключения сделок и получения прибыли;
  • возможность использования недвижимости в разных целях (для продажи, личного использования, сдачи в аренду);
  • доступность и разнообразие в плане большого количества всевозможных предложений на рынке.

Из главных минусов подобных вложений можно отметить:

  • большая зависимость от состояния экономики в стране;
  • высокий порог вхождения;
  • низкая ликвидность;
  • можно потерять объект.

А еще не стоит забывать, что сейчас рынок недвижимости в России пребывает в не лучшем состоянии и не до конца ясно, когда такое положение дел изменится. В связи с чем инвестиционные сделки с недвижимостью несут в себе дополнительные риски.

Заключение

Подводя итоги о том, стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость, еще раз подчеркнем что это по-прежнему хороший способ сохранения стоимости денег. Однако в контексте получения прибыли, инвестиции в недвижимость будут выгодными только если это такие регионы, как Санкт-Петербург, Ханты-мансийский АО, Республика Тыва и Иркутская область. И только если вы вкладываете деньги в недорогие объекты, пользующиеся спросов у местного населения. Во всех остальных случаях сделки с недвижимостью ради получения прибыли сейчас либо нерентабельны, либо слишком рисков

Многие люди, имеющие определенную сумму свободных денежных средств, часто сталкиваются с вопросом об их выгодном вложении. Одним из простых способов является приобретение недвижимости. Такое вкладывание средств, как правило, не требует особых знаний и умений. Но в свете экономического кризиса многие эксперты ставят выгодность таких инвестиций под сомнение. Выгодно ли в сегодняшних реалиях вкладывать деньги в недвижимость? В том насколько это хорошо или плохо - будем разбираться в сегодняшней статье.

Преимущества инвестирования денег в недвижимость

Недвижимость по праву считается одним из наименее рисковых вариантов вложения капитала. Даже если она теряет в цене в период экономического спада, то в последующую фазу подъёма эти потери будут компенсированы. Таким образом, в долгосрочной перспективе недвижимость обычно дорожает, а риск большого обесценивания относительно небольшой.

Если говорить о привлечении ипотеки, то выгодной такая операция будет только при получении кредита в российских рублях. Лучше его брать, когда есть возможность оплатить хотя бы 50% стоимости собственными средствами . Тогда можно рассчитывать на то, что доход от недвижимости и инфляция перекроют затраты на обслуживание долга.

Недостатки вложения денег в недвижимость

Недвижимость обладает низкой ликвидностью . В случае острой необходимости быстро вывести капитал можно только при условии значительного снижения цены по отношению к среднерыночной. Речь обычно идет не менее чем о 10% разницы.

Еще одним недостатком инвестирования в недвижимость является высокий порог вхождения , то есть необходимо иметь немаленькую сумму денег. Этот вариант не подойдет для тех, кто хочет вложить небольшой капитал с возможностью делать довложения.

Обслуживание объектов требует затрат . Если в какой-то период квартира не сдается в аренду, то собственник несет чистые затраты, связанные с оплатой коммунальных платежей.

Существует риск полной потери объекта вследствие его разрушения, например, пожара. Здесь можно максимально обезопасить себя, заключив договор страхования с компанией, имеющей хорошую репутацию на рынке.

Прежде чем заключить сделку, стоит приложить максимум усилий для проверки юридической чистоты квартиры . Если договор купли-продажи по каким-либо причинам признают недействительным в судебном порядке, то получить деньги обратно может быть очень сложно.

Инвестирование в недвижимость: что сейчас выгодно?

Самый простой вариант получения дохода - это покупка квартиры с последующей ее сдачей в аренду . Можно приобрести небольшую квартиру в перспективном городе, в районе с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой. Такое жилье всегда пользуется спросом: соотношение дохода к затратам по таким объектам может быть очень хорошим. Риск заключается только в возможной порче имущества.

Существенный доход может принести покупка квартиры на этапе строительства с последующей ее продажей после сдачи в эксплуатацию. Доход будет зависеть от того, на каком этапе строительства вложить деньги: чем раньше, тем дешевле обойдется покупка. Такое инвестирование требует меньше временных затрат, чем аренда: купил квартиру и через несколько лет продал ее. Но оно несет в себе риск, что жилье так и не будет достроено. В итоге инвестор не то, что не получит прибыль, но и понесет существенные убытки.

Новострой можно также выгодно сдать в аренду , стоимость такой квартиры всегда будет выше среднерыночной. Но в то же время нужно понимать, что в большинстве случаев собственник получит квартиру с «голыми» стенами, и потребуется немало вложений , чтобы привести ее к хорошему жилому состоянию.

Хороший доход может принести коммерческая недвижимость , но к выбору объекта нужно подойти очень взвешенно. Объект должен находиться в таком месте и иметь такие технические характеристики, чтобы он был интересен как можно большему количеству арендаторов. Кроме этого такое вложение требует временных затрат, связанных с обслуживанием объекта. Можно эти функции передать управляющей компании, но тогда доходность объекта снизится.

Отдельного внимания заслуживает вопрос инвестирования в зарубежную недвижимость . Такая покупка требует наибольшей подготовки. Если нет хорошего понимания рынка недвижимости в отдельных странах, а также хорошей юридической подкованности, то лучше обратиться к профессионалам, которые специализируются на этом. Когда основной целью покупки является сдача в аренду, то, прежде всего, стоит обратить внимание на города, которые находятся на морских или океанических побережьях. Перспективной также всегда считались города с высокой деловой активностью.

Таким образом, инвестирование в недвижимость является хорошим вариантом для тех, кто имеет немаленький капитал, готов к долгосрочному вложению и тому, что вывести средства быстро без существенных потерь не получится. Кроме того, такое капиталовложение требует хотя бы минимальных знаний о состоянии рынка, если говорить о сдаче в аренду жилья. Когда речь идет о коммерческой недвижимости или жилье за рубежом, то операция потребует тщательного изучения и привлечения специалистов. Это позволит свести риски к минимуму и получить максимально возможный доход в современных экономических условиях.

Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений. И судя по последним опросам квадратные метры продолжают пользоваться популярностью. Почти половина опрошенных считают покупку недвижимости выгодным и надежным вложением. Многих привлекает идея сдачи квартиры в аренду и получения пассивного дохода. Кроме того, квартира растет в цене, ее можно потом продать или оставить в наследство внукам.

В условиях кризиса (который происходил в нашей стране регулярно) люди стремятся вложить деньги в нечто осязаемое, что можно увидеть своими глазами и потрогать.

Лишь не многие знают или понимают, что на самом деле недвижимость — не самый лучший способ вложения своих сбережений, и в него уж точно не стоит вкладывать все свои деньги. Почему? Читайте дальше.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать ее в аренду.

Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно. В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно. Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем.

Второй способ — сдачу недвижимости в аренду , разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.

При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место . Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков. Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры.

После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт . Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной. Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид. С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков. В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.

После этого этапа наступает поиск арендаторов . Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.

Так же желательно заключить с арендатором договор , в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.

Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.

Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.

Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Попробуем оценить выгодность вложений в недвижимость. Сейчас в Москве стоимость 1-комнатной квартиры составляет около 5-6 млн. рублей. Сдать такую квартиру можно от 30 000 в месяц. В итоге доходность от аренды составит около 5-6% годовых.

Если учесть расходы на ремонт, простои, налоги, то доходность может снизиться до 4%. На рынке Санкт-Петербурга доходность от аренды составляет те же 5-6% по данным портала bn.ru. Причем, последние пять лет она снижается. Самая высокая рентабельность у 1-комнатных квартир, следом идут 2-комнатные и 3-комнатные.

Доходность недвижимости от сдачи в аренду 1,2,3- комнатные кв. СПб. Источник bn.ru

Рентабельность 4% означает, что инвестиция будет окупать себя 16 лет. В то же время сегодня можно открыть вклад в банке с доходностью 7% годовых.

Вложения в недвижимость становятся выгодны только в случае роста цен и последующей продажи квартиры. А динамика цен зависит от спроса и предложения в конкретном районе/регионе/стране. И если вы выбрали неудачное место или время, то скорее всего вас ждут разочарования. Например, последние 5 лет цены на недвижимость а Москве не растут.

Индекс стоимости жилья irn.ru

По сути недвижимость — это бетонная коробка, которая сама по себе не приносит дохода. Если ее кто-то снимает, она приносит доход. Если место, где она построена, растет и развивается, идет приток населения, растут доходы и спрос, то цена недвижимости тоже будет расти. Если этого нет и не предвидится — это будет плохая инвестиция.

Не многие знают, но фондовый рынок может приносить доходность как минимум не меньше недвижимости. В отличие от последней за акциями стоит бизнес, который зарабатывает деньги трудом.

Ниже на графике показана динамика 100 рублей, вложенных в недвижимость (цена квадратного метра в Москве + 4% дохода от аренды), и в инвестиционный портфель, состоящий из 70% российских акций, 20% гособлигаций и 10% золота.

Недвижимость и фондовый рынок

К концу 2017 года сумма, вложенная в квадратные метры, выросла бы до 856 рублей, а в фондовый рынок до 1076 руб. В реальности доход от недвижимости был бы еще меньше, так как доход от аренды нельзя сразу реинвестировать, его просто не хватит на покупку квартиры.

Основные минусы инвестиций в недвижимость:

Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.

Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.

Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.

Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).

Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru

Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.

Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку ().

Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.

Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.

Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.

На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.

Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.

Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.

Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.

Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на , не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.

Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.

Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения. Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит. Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.

Сравнение недвижимости и фондового рынка

Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.