Порядок и особенности оформления договора ипотеки жилых помещений.  Образец договора ипотеки

Договор ипотеки № ____

г. ________________________ "____" __________ _______г.

Банк, именуемый в дальнейшем "Залогодержатель",
зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации
№ _____, лицензия на осуществление банковской деятельности от
№ _______, в лице ______, действующем на основании _________,
с одной стороны, и гр. ________ (паспорт ________, выдан ______,
проживает _____________), именуемый в дальнейшем "Залогодатель", с
другой стороны, далее совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий договор, далее по тексту "Договор", о нижеследующем:

Статья 1. Предмет договора

1.1. Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2 Договора (далее по тексту "Помещение").
Предмет залога полностью остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.
1.2. Предметом залога является изолированное жилое помещение в
многоквартирном доме _________, общей площадью ___________
(________) кв. м, состоящее из ____ комнат, расположенное по адресу:
__________, номер ________, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1).
Одновременно с залогом Помещения закладываются права пользования соответствующей частью общего имущества и земельного участка.
1.3. Право собственности Залогодателя на Помещение подтверждается _____ от
"____" __________ _______г. № _________.
1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения составляет ______
(_____________) рублей, что подтверждается справкой № ______
от "____" __________ _______г., выданной ___________________.
1.5. Рыночная стоимость Помещения составляет ____ (_____) рублей,
что подтверждается отчетом независимого оценщика № ________
от "____" __________ _______г., выданным ___________________.
1.6. С учетом всех обстоятельств Помещение как предмет залога Стороны
оценивают в _____ (______________) рублей.
1.7. До момента прекращения настоящего Договора обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме Залогодатель несет самостоятельно с разумной осмотрительностью, как если бы Помещение не было в залоге.
1.8. Залогодатель передает настоящий Договор на государственную регистрацию.
Расходы по государственной регистрации несет Залогодатель.

Статья 2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом

2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора (договора об открытии невозобновляемой кредитной линии) № _________ от "____" __________ _______г., заключенного между Залогодержателем (Кредитором) и Залогодателем в г._______, далее по тексту "Кредитный договор".
2.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают в том числе, но не исключительно:
- возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору;
- уплату неустойки по Кредитному договору;
- уплату процентов по Кредитному договору;
- погашение основного долга по Кредитному договору;
- возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Кредитного договора и/или настоящего Договора.
2.3. Сторонами согласованы следующие условия Кредитного договора:
- сумма кредита ______________________________________ :
(цифрами и прописью)
- процентная ставка, процентов годовых _________________ ;
- срок возврата кредита _______________________________ ;
- порядок погашения кредита: _________________________ ;

- порядок уплаты процентов: ежемесячно одновременно с погашением кредита
___________________________________________________;
(по графику платежей в соответствии с приложением к Кредитному договору)
- санкции за нарушение условий кредитного договора ______;
- целевое назначение кредита _________________________.

Статья 3. Заявления и гарантии

3.1. Залогодатель гарантирует следующее:
3.1.1. Он является единственным полноправным и законным собственником имущества и обладателем прав, входящих в Помещение как предмет залога.
До момента заключения Договора Помещение не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц; права Залогодателя на предмет залога (п. 1.2 Договора) никем не оспариваются,
что подтверждается __________________________________
(справкой органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним)
3.1.2. Ему не известны обстоятельства, вследствие действия которых Помещение может быть утрачено или повреждено.
3.1.3. На момент заключения Договора Залогодатель не имеет задолженности по уплате причитающихся платежей и налогов на предмет залога.
3.2. Совместно с Залогодателем в Помещении проживают и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования Помещением, следующие дееспособные лица:
___________________ (паспорт________________________);
___________________ (паспорт________________________).

Статья 4. Права и обязанности сторон

4.1. Залогодатель принимает на себя следующие обязательства:
4.1.1. Застраховать в пользу Залогодержателя предмет залога на сумму не ниже его оценочной стоимости (ст. 1.6 Договора) и причитающихся за пользование кредитом процентов за период не менее 1 года от рисков утраты
(гибели), повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика (полный пакет), а также предоставить Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования,
заверенные страховой компанией, подлинник страхового полиса в течение
___________(________________) банковских дней с даты подписания Договора Сторонами.
4.1.2. Ежегодно продлевать страхование до полного исполнения обязательств по Договору или прекращения действия Договора по иным основаниям.
4.1.3. Не совершать уступки, не отчуждать, не обременять какими-либо иными обязательствами Помещение без предварительного письменного согласия Залогодержателя.
4.1.4. Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам, меры к обеспечению сохранности предмета залога, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.
4.1.5. Предоставлять Залогодержателю данные о составе лиц, постоянно или временно проживающих в Помещении, и основаниях для их проживания.
4.1.6. Перед вселением новых жильцов в Помещение предоставлять Залогодержателю и паспортной службе при осуществлении регистрации до их фактического вселения нотариально удостоверенные обязательства вселяемых
лиц освободить занимаемое Помещение в течение месяца с даты предъявления новым собственником требования о его освобождении.
4.1.7. Не совершать действий, влекущих изменение или прекращение предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации предмета залога в ходе его нормальной
хозяйственной эксплуатации.
4.1.8. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.
4.1.9. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки состояния Помещения.
В течение ____(_____) банковских дней предоставлять Залогодержателю информацию относительно состояния и прав на Помещение.
4.1.10. Немедленно ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших с Помещением, о нарушениях третьими лицами прав Залогодателя или о притязаниях третьих лиц на предмет залога.
4.1.11. В течение ____(_____) банковских дней с момента подписания Договора Сторонами представлять полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации Договора, в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.1.12. Передавать Залогодержателю оригиналы документов, подтверждающих право собственности Залогодателя на Помещение, в течение ____(_____) банковских дней с момента государственной регистрации Договора.
4.1.13. Помещение находится у Залогодателя. Последующий залог Помещения без согласования с Залогодержателем не допускается.
4.1.14. Залогодатель несет в полной мере ответственность за Помещение, риск его случайной гибели или случайного повреждения.
4.1.15. Заменить Помещение по требованию Залогодержателя равным по стоимости в течение ____(_____) банковских дней с момента получения Залогодателем письменного уведомления Залогодержателя о замене предмета залога в случае
его утраты или повреждения либо, если право собственности на него прекращено, по основаниям, предусмотренным законом.
4.2. Залогодатель имеет право:
4.2.1. Пользоваться Помещением в соответствии с его целевым назначением, обеспечивая его сохранность.
4.2.2. Прекратить обращение взыскания на Помещение в любое время до момента его реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.
4.3. Залогодержатель имеет право:
4.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Помещения и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.
4.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Помещения.
4.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся предметом залога по Договору.
4.3.4. Обращать взыскание на Помещение до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным
договором.
4.3.5. Требовать от Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
4.3.6. Удовлетворять свои требования из сумм страховых выплат при наступлении страховых случаев.

Статья 5. Ответственность сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. В случае нарушения Залогодателем любого из его обязательств, изложенных в пп. 4.1.1, 4.1.2, 4.1.8, 4.1.10, 4.1.12 Договора, Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ______% (______) от стоимости
предмета залога, указанной в п. 1.6 Договора.
Штраф уплачивается Залогодателем в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа.
Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

Статья 6. Дополнительные условия

6.1. Обращение взыскания на Помещение как предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по Кредитному
договору.
6.2. Сумма, полученная от реализации Помещения как предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:
1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
2) на уплату неустойки;
3) на уплату просроченных процентов;
4) на уплату срочных процентов;
5) на погашение просроченной задолженности по кредиту;
6) на погашение срочной задолженности по кредиту.

Статья 7. Особые условия

7.1. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.
7.2. Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по Договору без письменного согласия Залогодержателя.
7.3. Расходы по регистрации Договора в соответствующих государственных органах несет Залогодатель.
7.4. Неотделимые улучшения Помещения, произведенные Залогодателем в период действия Договора, являются предметом залога.

Статья 8. Срок действия договора

8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору.

Статья 9. Заключительные положения

9.1. Условия Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
9.2. Взаимоотношения Сторон, не урегулированные в Договоре, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9.3. Споры по настоящему Договору рассматриваются в соответствии с действующим законодательством по месту нахождения Помещения.
9.4. Соглашение об изменении или расторжении Договора совершается в письменной форме путем заключения Сторонами дополнительных соглашений, зарегистрированных в порядке, предусмотренном для Договора.
9.5. В случае изменения у Залогодержателя банковских реквизитов или изменения у одной из Сторон почтового адреса или адреса регистрации заинтересованная Сторона обязана информировать об этом другую Сторону не позднее 3 (трех) банковских дней с момента фактического изменения реквизитов. Все Приложения к Договору являются его неотъемлемой
частью.
9.6. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в Договоре (или по адресу, указанному Стороной в соответствии с п. 9.5 Договора), или факсом с подтверждением получения (Ф.И.О. полномочного представителя, время, дата получения).
9.7. Стороны заключили настоящий Договор по доброй воле, содержание статей 334 - 356 Гражданского Кодекса РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" известно.
9.8. Договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию договоров ипотеки, два - у Залогодержателя, один - у Залогодателя.

Статья 10. Адреса и реквизиты сторон

________________________________________________
(Ф.И.О. полностью)
Адрес регистрации: ______________________________
адрес фактического проживания: _________________
паспорт: серия _____________ номер _______
выдан _________________________________________
(кем, когда)
телефоны:
домашний ______________________
служебный _____________________

Статья 11. Подписи сторон

Залогодержатель: Залогодатель:
__________________________ _______________
(должность, подпись, Ф.И.О.) (подпись, Ф.И.О.)

В сложившихся экономических условиях ипотека представляет интерес не только как институт, стабилизирующий отношения между предпринимателями, но и как эффективный инструмент решения социальных проблем, в частности жилищной Алексеева О.Г. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка // Закон. -2006. -№ 8. -С. 13-16..

Заложенными по договору об ипотеке могут быть только предназначенные для постоянного проживания квартиры и дома, а также изолированные жилые помещения в них, находящиеся в частной собственности граждан или юридических лиц. При залоге квартир в многоквартирных домах заложено считается и соответствующая доля в праве общего имущества такого дома. Согласно ст. 75 ФЗ об ипотеке при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в силу п. 1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом Осадченко И.В. К вопросу о правовом положении заемщика при ипотечном кредитовании на приобретение жилья // Жилищное право. -2007. -№ 9. -С. 34-44...

Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общие имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи (ст. 135 ГК). Поэтому залогодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не допускается. Дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Это значит, что специальные правила, установленный для ипотеки жилых домов, на них не распространяются.

Предметом ипотеки могут также быть части жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека применяется к ним в том случае, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение.

Договор ипотеки может заключаться и с лицами, не являющимися полностью дееспособными, недееспособными или ограниченно дееспособными. В частности, сделки с такими лицами осуществляются в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных. Например, такой порядок закреплены ст.37 ГК РФ, в соответствии с которой опекуны не в праве совершать, а попечители давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В п. 2 ст.37 залог прямо упоминается среди таких сделок. В остальных случаях договор ипотеки жилого дома и квартиры, находящихся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Хозяйство и право. -2006. -№ 8. - С. 109-121..

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указанная статья конкретизирует п. 2 ст.5 этого же Федерального закона, допускающего залог не завершенного строительством недвижимого имущества. Ипотека незавершенным строительством в отношении стоящихся жилых домов допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке». - М., 2001. -С. 678.. Не целевое использование заемных средств, а также не предоставление займодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Особым образом регулируется вопрос об ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Так, в соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Ипотечный жилищный кредит (ипотечный кредит) - это денежные средства, предоставляемые заемщику по кредитному договору для приобретения жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья.

Залогом может быть, по сути, любое жилье, имеющиеся у заемщика.

Ипотечный жилищный кредит следует отличать от ипотечного жилищного займа. Данное разграничение производиться по субъекту, т.е. займ выдается специализированными областными ипотечными органами (фондами жилья и ипотеки, областными ипотечными корпорациями и др.), а ипотечное кредитование выдается исключительно банками и иными кредитными организациями. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 // СЗ РФ. -06.02.2006. -№ 6. -С. 487.

Выдавая кредиты под залог квартир, банк тщательно анализирует предмет залога: год постройки дома, его техническое состояние, степень износа и пр. Кроме того, для покупателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования, и на 20 лет такой кредит получить проблематично. Однако на практике все же возникают такие ситуации, когда квартиры, купленные в ипотеку, оказываются в доме, который подлежит сносу. Мартемьянов В.В. Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома // Нотариус. -2008. - № 2.- С. .23-26.

В отношении оснований изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд необходимо выяснить, является ли признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу основанием для прекращения прав собственности на квартиру, в том числе и на квартиру, являющуюся предметом ипотеки Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Адвокат. -2006. -№ 10. -С. 34-37.. Согласно п. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется в порядке, предусмотренном Правительством РФ Авдеенкова М.П. Конституция РФ. Научно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. Ю.А. Дмитриева. М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. -С. .267..

Признав жилой дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения. Жилищным законодательством РФ предусмотрено переселение граждан, занимавших квартиры по договору социального найма. Согласно ст. 86 Жилищного кодекса РФ в случае сноса дома таким лицам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма Петров А.Н. Какие права у владельца жилья, подлежащего сносу? // Жилищное право. -2007.- № 5.- С. .55-57..

Действительно, предоставление взамен квартиры в аварийном доме, предназначенном на снос, другого жилого помещения будет справедливым. Однако предоставить собственнику полностью равноценный вариант вряд ли удастся. Квартира - это индивидуально-определенная вещь, ее стоимость может не совпасть со стоимостью идентичного жилого помещения (другой район города, иная инфраструктура и прочие элементы, влияющие в конечном итоге на стоимость жилья). Поэтому предоставление равнозначной замены было бы идеальным вариантом, но все же на практике это нереально. А предоставление квартиры, стоимость которой отличается от стоимости предыдущей, может привести к следующей ситуации - стоимость новой квартиры, являющейся предметом залога, может оказаться больше, чем стоимость предыдущей (что является безусловным плюсом для банка, выдавшего кредит), либо меньше (что невыгодно банку, поскольку стоимость обеспечения, таким образом, будет меньше стоимости выданного первоначально кредита) Муратов В.А. Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений // Законодательство и экономика. -2005. -№ 7-. С. 44-48..

Таким образом, поскольку предоставление собственникам жилых помещений новых квартир законодательством РФ не предусмотрено, предоставляемое собственникам денежное возмещение является единственным вариантом компенсации прекращения прав собственности на квартиру.

На основе системного толкования норм ГК РФ, Жилищного кодекса РФ и Закона об ипотеке можно сделать вывод о том, что признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для прекращения прав собственности на квартиру. Однако прямо в законе такое основание не предусмотрено Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. -СПб., 2001. -С. 172.

Признав жилой дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения. Жилищным законодательством РФ предусмотрено переселение граждан, занимавших квартиры по договору социального найма. Согласно ст. 86 Жилищного кодекса РФ в случае сноса дома таким лицам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма Алексеева О.Г. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка // Закон. -2006. -№ 8.- С. 14-17..

Довольно часто в практике встречаются случаи, когда граждане, приобретая квартиру в ипотеку, намерены сдавать ее по договору коммерческого найма третьим лицам с целью извлечения дохода, в том числе и для того, чтобы покрывать расходы по кредитным выплатам. Важно отметить, что подобная практика носит отнюдь не единичный характер, однако насколько широко она распространена, неизвестно, поскольку граждане, как правило, стараются скрывать факт сдачи квартиры внаем. При этом банки-залогодержатели отрицательно относятся к подобной практике. Рассмотрим правовую составляющую данной проблемы: может ли гражданин сдавать внаем жилое помещение, приобретенное с помощью ипотеки Мартемьянов В.В. сдача внаем квартиры, обремененной ипотекой: правовой аспект // Юрист.- 2008. -№ 5. -С. 34-37.вартиры, обремененной ипотекой: правовой аспектункциональное значениеоящие из одной или нескольких комнать предметом ипотеки.

Важно сказать, что ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем).

В этой связи нельзя согласиться с мнением С.П. Гришаева, который считает, что «под пользованием здесь понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия - права распоряжения». Гришаев С.П. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). -2008. - С. 675.

Так, в соответствии со ст. 40 ФЗ «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Таким образом, Закон об ипотеке разрешает сдавать в аренду обремененное ипотекой недвижимое имущество без согласия залогодержателя, но при соблюдении вышеперечисленных условий Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право. -2007.- № 3. -С. 20-25..

Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каким являются согласно ст.

130 ГК РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге – договором об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

По договору ипотеки может быть заложено также недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*.

* См.: Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 // Российская газета. 1996. 6 марта.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части*.

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю*.

* См.: Свой дом, своя квартира. Федеральные законы, нормативные документы, комментарии. Вып. № 12. М., 1996.

Не допускается ипотека, в частности, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков*.

Договор об ипотеке заключается в нотариальном порядке (подлежит обязательному нотариальному удостоверению – п. 2 ст. 339 ГК РФ). Если залог жилого помещения непосредственно связан с залогом земли, договор ипотеки должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (БТИ) (п. 1 ст. 131, п. 4 ст. 339 ГК РФ). Договор о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.

Согласно "Основным положениям о залоге недвижимого имущества – ипотеке" (одобренным распоряжением заместителя Председателя Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-ра) договор ипотеки заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования по ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке.

Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена, в частности, на жилые дома и квартиры.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье*.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. В соответствии с "Основными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке" ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) также может быть предметом ипотеки, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодержатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодателя. Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодателя по срочному договору коммерческого найма жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор найма.

Независимо от того, кто пользуется жилым помещением – залогодатель или залогодержатель, он не должен допускать ухудшения качества заложенного жилого помещения. Передача жилого помещения в залог ограничивает залогодателя в праве распоряжения этим помещением: он не может продать, обменять, подарить заложенное жилое помещение (если в договоре залога не оговорено иное).

В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной подписи нотариуса не допускается. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Еще по теме § 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома):

1. § 13. Право на жилое помещение при переоборудовании и перепланировке квартир и капитальном ремонте жилого дома
2. § 3. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома)
3. Имущественные налоговые вычеты в связи с новым строительством или приобретением жилого дома или квартиры
4. § 5. Продажа квартир на аукционах. Договор на покупку квартиры на аукционе
5. Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР
6. 37. ДОГОВОР ЗАЛОГА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ
7. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора
8. § 4. Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации

- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство -

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке ) одна сторона - залогодержатель, являющийся креди­тором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к дол­жнику по этому обязательству из стоимости заложенного не­движимого имущества другой стороны - залогодателя. Это право дает ему преимущество перед другими кредиторами за­логодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполне­ния обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Феде­рального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (за­логе недвижимости)»).

Кроме того, существенным условием этого договора являет­ся условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залого­держателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). В том случае, если стороны не достигли соглашения по

всем или по одному из указанных пунктов в требуемой форме, договор считается незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ.

Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом до­говоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета.

Предметами ипотеки могут быть:

недвижимые вещи;

незавершенные строительством недвижимые вещи. Если предметом ипотеки выступает объект незавершенного стро­ительства, то по окончании его строительства ипотека сох­раняет свою силу и ее предметом является здание (сооруже­ние), возведенное в результате завершения строительства;

права арендатора по договору аренды недвижимого иму­щества, поскольку иное не противоречит федеральному за­кону и существу арендных отношений.

Законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки. К таковому имуществу отнесено:

недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборо­та (таковым имуществом, например, являются космические аппараты, которые могут принадлежать исключительно РФ и никаким иным субъектам права, государственной соб­ственностью может быть такое недвижимое имущество, как водные объекты, леса, участки недр);

недвижимое имущество, на которое в соответствии с фе­деральным законодательством не может быть обращено взы­скание;

3) имущество, которое подлежит обязательной приватиза­ ции либо приватизация которого запрещена. Закон об ипо­ теке регулирует сделки с закладной (выдачу закладной, пе­ редачу прав по закладной и залог закладной). Закладная представляет собой именную ценную бумагу, ко­ торая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и одновременно по договору об ипоте­ ке. Закладная удостоверяет следующие права ее законного вла­ дельца:

1) право на получение исполнения по денежному обяза­тельству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного

в договоре об ипотеке, без представления других доказа­тельств существования этого обязательства (денежное обя­зательство, которое обеспечено ипотекой, - это основное обязательство);

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой (ве­щное ипотечное обязательство, которое является акцессор­ным).

Закладную составляют вместе с договором об ипотеке. Правила об обращении взыскания на заложенное иму­щество различаются в зависимости от порядка исполнения обеспеченного обязательства: в установленные сроки или пе­риодическими платежами.

Залогодержателю предоставлено право обращения взыска­ния на имущество, которое заложено по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, обес­печиваемых ипотекой, вызванных неисполнением или ненад­лежащим исполнением обеспеченного обязательства. Это пра­во может быть реализовано при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или его части.

В то же время эта норма является диспозитивной, посколь­ку стороны в договоре могут предусмотреть иное. На практике может иметь место расхождение между условиями договора об ипотеке и условиями обеспеченного ипотекой обязательства в отношении тех требований, которые удовлетворяются путем обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае приоритетному применению подлежат условия, установленные договором об ипотеке.

В большинстве договоров, на основании которых возникает обеспечиваемое ипотекой обязательство, предусматриваются условия о периодических платежах по основному долгу.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обес­печения обязательства, исполняемого периодическими плате­жами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения. Под систематическим нарушением сроков внесения понимается нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначи­тельна. Эта норма также диспозитивна: стороны в договоре мо­гут установить иное.

Залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невы­ полнении этого требования - обращения взыскания на заложен­ ное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, в следующих случаях:

при ненадлежащем обеспечении сохранности заложен­ного имущества;

при нарушении правил об отчуждении заложенного иму­щества;

при принудительном изъятии государством заложенного

имущества.

Кроме того, залогодержатель, будучи кредитором, вправе тре­ бовать досрочного исполнения обязательства и в иных, предусмо­ тренных законом, случаях, например :

при реорганизации юридического лица (ст. 60 ГК РФ);

при уменьшении уставного капитала общества с ограни­ченной ответственностью (ст. 90 ГК РФ);

при уменьшении уставного фонда унитарного предприя­тия, основанного на праве хозяйственного ведения (ст. 114 ГК РФ). Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

по общему правилу является судебным. Это означает, что взы­скание по требованиям залогодержателя обращается на иму­щество, заложенное по договору об ипотеке, только по реше­нию суда.

Существует исключение из этого правила. В частности, во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество допускается на основании нотариально удостове­ренного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Такое соглашение должно быть заключено с учетом много­численных требований, содержащихся в ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Несоблюдение этих требований явля­ется основанием для того, чтобы лицо, чьи права нарушены эт­им соглашением, могло предъявить в суд исковое требование о признании соглашения недействительным.

В случае, если суд примет решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, таковое ре-143

ализуется путем продажи с публичных торгов. Это общее пра­вило. Вместе с тем, принимая решение об обращении взыска­ния на заложенное имущество, суд может с согласия залогода­теля и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации на аукционе. Сумма, вырученная от реа­лизации заложенного имущества, распределяется между заявив­шими свои требования к взысканию залогодержателем, другими кредиторами и самим залогодателем. Однако предварительно из этой суммы удерживаются суммы, необходимые для покры­тия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­щество и его реализацией.

ЛЕКЦИЯ № 11. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Граждане и организации обязаны своевременно и пол­ностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные ус­луги (ч. 1 ст. 153 ГК РФ).

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и комму­ нальные услуги возникает у:

нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

арендатора жилого помещения государственного или му­ниципального жилищного фонда с момента заключения со­ответствующего договора аренды;

нанимателя жилого помещения по договору найма жило­го помещения государственного или муниципального жи­лищного фонда с момента заключения такого договора;

члена жилищного кооператива с момента предоставле­ния жилого помещения жилищным кооперативом;

собственника жилого помещения с момента возникнове­ния права собственности на жилое помещение (ч. 2 ст. 153 ГК РФ).

До заселения жилых помещений государственного и муни­ципального жилищных фондов в установленном порядке рас­ходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3 ст. 153 ГК РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нани­мателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

плату за пользование жилым помещением (плату за наем);

щего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ре­монт общего имущества в многоквартирном доме проводит­ся за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для соб­ственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Собственники жилых домов несут расходы на их содержа­ние и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в со­ответствии с договорами, заключенными с лицами, осущест­вляющими соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за хо­лодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснаб­жение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносит­ся ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Плата за жилое помещение и комму­нальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 155 ЖК РФ).

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за поль­зование жилым помещением (плату за наем) наймодателю это­го жилого помещения (ч. 3 ст. 155 ЖК РФ).

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном до-146

ме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индиви­дуальным предпринимателем, вносят плату за содержание и ре­монт жилого помещения, а также плату за коммунальные услу­ги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительско­го кооператива, созданного в целях удовлетворения потреб­ностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, устано­вленном органами управления товарищества собственников жилья, органами управления жилищного кооператива или ор­ганами управления иного специализированного потребитель­ского кооператива (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Не являющиеся членами товарищества собственников жи­лья либо жилищного кооператива или иного специализирован­ного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной спе­циализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализирован­ным потребительским кооперативом (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, в кото­ром не созданы товарищество собственников жилья, жилищ­ный кооператив или иной специализированный потребитель­ский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и ком­мунальные услуги вносят этой управляющей организации (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, осу­ществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в со­ответствии с договорами, заключенными с лицами, осущест­вляющими соответствующие виды деятельности (ч. 8 ст. 155 ЖК РФ).

Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммуналь­ные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лица­ми, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 9 ст. 155 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме опла­чивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих поме­щений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 10 ст. 155 ЖК РФ).

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды комму­нальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потре­бления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за пе­риод временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые времен­ным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в со­ответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ).

Наймодатель, управляющая организация обязаны инфор­мировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жи­лищных фондов и собственников жилых помещений в много­квартирном доме об изменении размера платы за жилое поме­щение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании ко­торых будет вноситься плата за жилое помещение и коммуналь­ные услуги в ином размере, если иной срок не установлен дого­вором управления (ч. 13 ст. 155 ЖК РФ).

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обя­заны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой став­ки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежит­иях - исходя из площади этих комнат) жилого помещения (ч. 2 ст. 156 ЖК РФ).

Размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за со­держание и ремонт жилого помещения для собственников жи­лых помещений, которые не приняли решение о выборе спосо­ба управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ) (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фон­да устанавливается в зависимости от качества и благоустрой­ства жилого помещения, месторасположения дома (ч. 4 ст. 156 ЖК РФ).

Установление размера платы за пользование жилым поме­щением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Порядок определе­ния размера платы за жилое помещение для граждан, прожи­вающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений (ч. 5 ст. 156 ЖК РФ).

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов това­рищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья, органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья, уставом жилищного кооператива или уставом иного специали­зированного потребительского кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Граждане, признанные в установленном ЖК РФ порядке ма­лоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в мно­гоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с переры­вами, превышающими установленную продолжительность, опре­деляется в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исхо­дя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемо-150

го по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждае­мых органами местного самоуправления (в субъектах РФ - го­родах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правитель­ством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).

Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федераль­ного значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государ­ственной власти соответствующего субъекта РФ) в порядке, установленном федеральным законом (ч. 2 ст. 157 ЖК РФ).

Изменение формы собственности на жилое помещение, ос­нований пользования жилым помещением, образование или ликвидация товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительско­го кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 157 ЖК РФ).

При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммуналь­ные услуги определяется в порядке, установленном Правитель­ством РФ (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего иму­щества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в мно­гоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт

многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремон­та, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и дру­гих предложений, связанных с условиями проведения капи­тального ремонта (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственни­ков помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к ново­му собственнику переходит обязательство предыдущего соб­ственника по оплате расходов на капитальный ремонт много­квартирного дома (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении раз­мера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соот­ветствующего субъекта РФ) (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных ус­луг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитан­ные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субси­дий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам ч. 6 ст. 159 ЖК РФ, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помеще­ния и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Разме­ры региональных стандартов нормативной площади жилого по­мещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой до­ли расходов граждан на оплату жилого помещения и комму­нальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом РФ. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально до-152

пустимая доля расходов уменьшается в соответствии с попра­вочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму (ч. 1 ст. 159 ЖК РФ).

Право на субсидии имеют граждане:

пользователи жилых помещений государственного и му­ниципального жилищных фондов;

наниматели по договорам найма жилых помещений част­ного жилищного фонда;

члены жилищных кооперативов;

собственники жилых помещений (ч. 2 ст. 159 ЖК РФ). Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них

задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами со­глашений по ее погашению (ч. 5 ст. 159 ЖК РФ).

При определении прав граждан, проживающих в жилых по­мещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты норматив­ной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и макси­мально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-комму­нальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и норма­тивов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помеще­ниях, расположенных в домах, уровень благоустройства, кон­структивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании (ч. 6 ст. 159 ЖК РФ).

Порядок определения размера субсидий и порядок их пре­доставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субси­дий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также осо­бенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством РФ (ч. 7 ст. 159 ЖК РФ).

Финансирование расходов на предоставление субсидий осу­ществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоста­вляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов РФ, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов РФ. Субъектам РФ на цели, ука­занные в ч. 8. ст. 159 ЖК РФ, из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь, рассчитанная исходя из фе­деральных стандартов, устанавливаемых Правительством РФ (ч. 8 ст. 159 ЖК РФ).

Порядок финансирования расходов на обеспечение пре­доставления субсидий, а также порядок финансирования рас­ходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим во­енную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством РФ (ч. 9 ст. 159 ЖК РФ).

Размер субвенции из бюджета субъекта РФ рассчитывается исходя из статистической информации о распределении населения муниципального образования относительно уровней среднедуше­ вых доходов и из региональных стандартов:

нормативной площади жилого помещения, используе­мой для расчета субсидий;

стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференци­рованной по муниципальным образованиям;

3) максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокуп­ ном доходе семьи (ч. 10 ст. 159 ЖК РФ). Орган местного самоуправления при расчете субсидий впра­ ве применять отличные от установленных региональных стан­ дартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-ком­ мунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расхо­ ды на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местного бюджета (ч. 11 ст. 159 ЖК РФ).

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных ус­луг не предоставляются иностранным гражданам, если между-154

народными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 11 ст. 159 ЖК РФ).

Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, ко­торые установлены федеральными законами, законами субъек­тов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов (ч. 1 ст. 160 ЖК РФ).

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и ком­мунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий (ч. 2 ст. 160 ЖК РФ).

ЛЕКЦИЯ № 12. Жилищное страхование

Жилищное страхование - это совокупность видов страхова­ния, предусматривающих осуществление частичной или пол­ной компенсации ущерба (вреда), нанесенного имуществен­ным интересам физического или юридического лица, связанным с владением, пользованием и распоряжением жи­лищным фондом, вследствие его повреждения, уничтожения или утраты, а также в случае причинения вреда третьими лицами.

Жилищное страхование - это финансовая гарантия, которая позволяет обществу компенсировать ущерб, возникающий вследствие случайных событий, наносящих урон населению и государству. Оно подразделяется на следующие виды:

страхование жилого помещения его собственником;

страхование жилого помещения нанимателем;

страхование ответственности перед третьими лицами;

страхование гражданской ответственности арендаторов;

страхование ответственности перед третьими лицами при перепланировке квартиры;

страхование ответственности коммунальных предприя­тий за ущерб перед третьими лицами;

ипотечное страхование;

титульное страхование;

страхование имущества товарищества собственников жилья;

страхование профессиональной ответственности риелто-ров;

страхование жилых помещений в домах-памятниках. Некоторые виды жилищного страхования могут содержать

также элементы личного страхования.

Социальная роль жилищного страхования заключается в том, что оно обеспечивает стабильность в обществе, гарантируя гражданам возмещение ущерба при повреждении или утрате жилья, создавая защищенность человека.

Жилищное страхование следует рассматривать как ком­плексное страхование, включающее объекты имущественного страхования и страхование ответственности.

Целью проведения страхования является обеспечение стра­хователям гарантий возмещения потерь, связанных с поврежде­нием, уничтожением жилого помещения в результате страхово­го события.

Страхователем жилого помещения, которое находится в об­щей (совместной или долевой) собственности физических лиц, может являться по соглашению всех участников собственности только один из собственников. В собственности каждого из участников может находиться только одно жилое помещение.

Не принимаются на страхование жилые помещения:

находящиеся в аварийном состоянии или расположен­ные в находящихся в аварийном состоянии домах (стро­ениях);

расположенные в домах (строениях), имеющих физиче­ский износ свыше 55%;

расположенные в домах (строениях), подлежащих сносу или переоборудованию в нежилые;

на которые обращено взыскание по обязательствам;

расположенные в домах (строениях), подлежащих отчуж­дению в связи с изъятием земельного участка;

подлежащие конфискации;

расположенные в зонах, которым угрожают стихийные бедствия, с момента объявления о такой угрозе или соста­вления соответствующего документа, подтверждающего факт угрозы.

ЛЕКЦИЯ № 1. Понятие жилищного права 3

Жилищное право как отрасль права, наука и учебная дисциплина 3

Объекты жилищного права. Жилищные фонды: понятие и классификация 9

Формы собственности на жилые помещения 18

ЛЕКЦИЯ № 2. Жилищное законодательство в системе российского законодательства 20

ЛЕКЦИЯ № 3. Специализированный

жилищный фонд 33

Возникновение права на специализированный жилищный фонд 33

Основания предоставления специализированных жилых помещений 35

ЛЕКЦИЯ № 4. Перевод жилого помещения

на другой правовой режим 44

ЛЕКЦИЯ № 5. Жилищные отношения 48

ЛЕКЦИЯ № 6. Субъекты жилищных отношений 51

ЛЕКЦИЯ № 7. Возникновение

жилищных отношений 63

ЛЕКЦИЯ № 8. Изменение жилищных отношений 110

Основания изменений жилищных отношений 110

Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения 110

Раздел жилого помещения. Объединение пользователей жилого помещения в одну семью 114

Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого помещения 115

Перепланировка жилого помещения 116

ЛЕКЦИЯ № 9. Прекращение жилищных отношений. . . . 120

Основания для прекращения жилищных отношений 120

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения 124

Выселение без предоставления другого жилого помещения 125

ЛЕКЦИЯ № 10. Распоряжение

жилыми помещениями 127

Договор купли-продажи жилого помещения 127

Договор мены жилыми помещениями 128

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением 131

Договор дарения жилого помещения 135

Договор аренды жилого помещения 137

Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу 138

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) 140

ЛЕКЦИЯ № 11. Плата за жилое помещение

и коммунальные услуги 145

ЛЕКЦИЯ № 12. Жилищное страхование 156