Как оценивается стоимость залога. Оценочная и залоговая стоимость имущества
Пунктом 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Однако данное условие не заявлено в законе как существенное. Одновременно с этим, пунктом 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») установлено, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».
Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.
Участники залоговых отношений определяют оценку самостоятельно, согласовав ее между собой, либо обращаются к оценщику и указывают в задании, какой вид стоимости следует определить.
Закон не определяет, на основании каких критериев должна производиться оценка. Способ согласования стоимости предмета залога законом не предписан. На практике в договоре стороны могут указать стоимость заложенного имущества, не определив ее вид, могут указать несколько видов стоимости. Участники залоговых сделок могут определить стоимость на основании отчета независимого оценщика, либо согласовать самостоятельно, без привлечения профессионала, руководствуясь среднерыночными ценами на аналогичное имущество.
В пункте 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
В разъяснение к указанной рекомендации ВАС РФ приведены обстоятельства одного из рассмотренных дел. Как следует из обстоятельств дела, в договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации.
При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 № 2005-1«О государственной пошлине» , действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.
Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.
В пунктах 1 и 2 ст.340 ГК в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ указано, что если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором.
ФЗ «Об ипотеке» упоминает два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (в пункте 2 статьи 67 указано, что «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (в пункте 3 статьи 9 указано: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.
В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Законодательного определения залоговой стоимости имущества нет. В науке гражданского права в последнее время получила распространение позиция, согласно которой, встречающийся в нормативных актах термин «залоговая стоимость» следует рассматривать как синоним рыночной стоимости, которую также называют «действительной», «справедливой» и т.п.
Однако такая позиция представляется не совсем верной. В условиях действующих норм и при отсутствии понятия залоговой стоимости, безусловно, следует согласиться с тем, что поскольку нет залоговой стоимости в федеральных стандартах оценки, отсутствуют указания относительно способа определения залоговой стоимости, мы не можем считать ее самостоятельным видом стоимости. Вместе с тем, в отличие от общепринятых синонимов рыночной стоимости, понятие «залоговая стоимость» применяется именно для того, чтобы подчеркнуть особый характер стоимости имущества, находящегося в залоге, противопоставить ее рыночной стоимости. Имеются достаточные предпосылки для выделения залоговой стоимости как вида стоимости. В частности, право должно исходить из реальных потребностей общества. Практика залоговых отношений показывает, что стоимость предмета залога, особенно при реализации имущества с торгов не должна определяться на основании рыночной стоимости.
В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Понятие залоговой стоимости сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации». Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.
Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется. Банки, являющиеся залогодержателями, пользуются залоговой стоимостью, несмотря на то, что в настоящее время законом она не признана в качестве самостоятельного вида стоимости и может быть отнесена к обычаю.
Особых указаний для оценки имущества, передаваемого в залог, в настоящее время законом не предусмотрено. В настоящее время, в тех случаях, когда имущество подлежит обязательной оценке в договоре в целях залога должна устанавливаться рыночная стоимость имущества.
Судебная практика свидетельствует о том, что оценка при обращении взыскания на предмет залога должна определяться исходя из рыночной стоимости имущества. Такой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ. В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Несмотря на то, что указанные рекомендации информационного письма Президиума ВАС РФ были выработаны до принятия ФЗ «Об ипотеке», они действуют в настоящее время, по прошествии 16 лет.
В случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение косвенно свидетельствует о том, что цена в договоре должна быть рыночной. По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.
П. 2 ст. 348 ГК и п. 1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Незначительность нарушения предполагается, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» ). Для залога движимого имущества подп. 1 п.2 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. В отличие от ФЗ «Об ипотеке» ГКРФ не предусматривает, что правило распространяется только на судебный порядок обращения взыскания.
Таким образом, стоимость предмета залога находится во взаимосвязи с размером неисполненного должником обязательства. Возможность обратить взыскание на предмет залога зависит от соотношения суммы задолженности со стоимостью заложенного имущества, а также просрочки исполнения.
При этом, указанные нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» не вносят ясности в анализируемый вопрос, поскольку являются недостаточно конкретными. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге. По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности. Как будет определяться такая стоимость.
Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество. Стороны могут предлагать разные варианты исчисления пяти процентов, трактуя нормы закона в свою пользу: пять процентов от стоимости указанной в договоре, либо пять процентов от рыночной стоимости на момент спора. Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться.
На наш взгляд, нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» следует толковать с применением стоимости, указанной в договоре о залоге. Для этого есть определенные причины. В частности, исходить следует из общего смысла норм и воли законодателя. По нашему убеждению, указанные нормы должны функционировать не только для суда, но и для сторон залоговых правоотношений еще до момента обращения в суд. Исходя из требований закона, стороны должны самостоятельно определить в какой момент и при каких обстоятельствах у них возникает право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. То есть, задача исследуемых норм в том, чтобы предотвратить преждевременное обращение в суд под страхом отказа в удовлетворении требований.
На основании проведенного анализа считаем необходимым выделить самостоятельную функцию залоговой стоимости: залоговая стоимость в соотношении с суммой долга является критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога.
Примечательно, что первоначальная редакция ст. 348 ГК РФ не предполагала какое-либо соотношение стоимости заложенного имущества с суммой долга по основному обязательству. Поэтому такое соотношение определялось только судами и носило оценочный характер, в связи с чем в некоторых случаях суды весьма неожиданно отказывали в иске.
Одна из целей использования понятия «залоговая стоимость» это определение максимального размера денежного обязательства должника перед кредитором, и означает предельную сумму, которая может быть обеспечена залогом определенного имущества.
При этом термин «залоговая стоимость» в настоящее время предусмотрен только для земельного участка в ФЗ «Об ипотеке». Термин «залоговая стоимость» содержался в статье 3 Закона г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», согласно которой для целей указанного закона под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Указанный документ утратил силу в 2002 году, в связи с принятием Закона г.Москвы от 22.05.2002 № 28 . Залоговая стоимость указывалась в законе как отдельный вид стоимости, наряду с рыночной и ликвидационной.
Как видно, нормативно-правовые акты отчасти признают залоговую стоимость как специфический вид стоимости. Однако, залоговая стоимость в настоящее время не является самостоятельным видом стоимости. Полагаем, что указанный пробел, вызывающий споры и неопределенность при регулировании залоговых правоотношений должен быть устранен. Для этого, на наш взгляд, залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, должно быть определено ее место в системе норм о залоге, необходимо сформулировать понятие залоговой стоимости, определить способ ее определения и изменения.
Нами предлагается следующее понятие залоговой стоимости. Залоговая стоимость– стоимость предмета залога, согласованная сторонами в договоре о залоге и определяющая максимальную денежную сумму, которая может быть обеспечена залогом конкретного объекта, а также служащая критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога в соотношении с суммой задолженности по основному договору и отражающая наиболее вероятную цену по которой может быть отчужден предмет залога путем продажи с публичных торгов или путем реализации иным способом, согласованным залогодателем и залогодержателем.
В основе залоговой стоимости лежит рыночная стоимость. Ипотечное законодательство РФ установило, что при обращении взыскания на заложенное имущество, начальная продажная цена устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 4 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке»).
Дифференцированное регулирование начальной продажной цены для судебного и внесудебного порядка обращения взыскания, существовавшее длительное время, отсутствие ссылки на вид стоимости, использование терминов, которые не определены законодательством приводят к снижению эффективности залоговых операций.
К сожалению, до настоящего времени шаги в данном направлении не предпринимаются. Изменения вносимые в ГК посвящены иным проблемам залоговых правоотношений. По всей видимости предстоит большая правотворческая работа в целях стабилизации залога как обеспечения исполнения обязательств.
Практика залоговых отношений показывает, что именно вопросу стоимости необходимо уделить должное внимание, выработать единую и логичную структуру правоотношений в области определения стоимости заложенного имущества в целях достижения максимальной эффективности залоговых операций.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – ст. 3301.
2. Закон РФ от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» //Собрание законодательства РФ. – 01.01.1996. – №1. – ст. 19.
3. Закон г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» // Ведомости Московской Думы. – № 5 (с. 39). – 1998.
4. Закон г.Москвы от 22.05.2002 № 28 «О признании утратившим силу Закона города Москвы от 11 февраля 1998 года № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» и внесении изменений в Закон города Москвы от 21 февраля 2001 года № 6 «О приведении в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации отдельных законов города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. – № 6 (ст. 124). – 17.07.2002.
5. Инструкция Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» // Вестник Банка России. – № 91-92. – 31.12.1997.
6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ. - № 3. – 1998.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2005.
8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 20.07.1998. – № 29. – ст. 3400.
9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. – № 31. – ст. 3813.
10. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 23.12.2013. –№ 51. – ст. 6687.
11. Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011. № 10. С. 43 - 49.
Оценка точной стоимости залогового имущества, несмотря на множество написанных по этой теме работ, до сих пор является актуальной проблемой для многих банков. Порой сотрудники одного и того же финансового учреждения, работающие в разных отделах, используют различные методы расчетов.
Как считают аналитики, такая ситуация сложилась из-за разногласий, возникающих при определении понятия «залоговая стоимость». В современной юридической литературе его часто вовсе игнорируют или подменяют «ликвидационной стоимостью» (стоимость имущества при продаже, если срок экспозиции меньше обычного для аналогичного объекта), хотя это не одно и тоже. Порядок расчета залоговой стоимости российским законодательством также не регламентируется, залоговая стоимость определяется специалистом финансового учреждения. В конечном итоге получается, что методика расчета залоговой стоимости у каждого финансового учреждения своя, однако все опираются на один и тот же базис - рыночная стоимость или ликвидационная стоимость.
Что подразумевают банки сегодня под залоговым имуществом, и для чего нужна его оценка?
Залоговое имущество должно обеспечить погашение кредита в случае неплатежеспособности заемщика. Определение стоимости актива позволяет кредитору выяснить, насколько она соответствует размеру полученного займа. Эта цифра дает возможность банку рассчитать вероятные риски и спрогнозировать ситуацию при продаже объекта залога. Как правило, на основании оценки принимается решение о возможности выдачи кредита и его размере. Кроме того, определение оценщиком стоимости имущества ускорит процесс истребования и реализации залога – споры о его цене уже будут неуместны. Хотя и здесь существует одна тонкость.
В ходе реализации имущества проводится его переоценка. Это может произойти как по инициативе банка, так и по желанию заемщика. Дело в том, что после продажи объекта на торгах из полученной суммы вычитаются все расходы, которые понесло финансовое учреждение в процессе реализации залогового имущества (судебные издержки, транспортные перевозки и т.д.), а также сумма долга заемщика перед кредитором. Остаток возвращается бывшему владельцу имущества. Таким образом, он заинтересован в том, чтобы залоговая стоимость была максимальной.
Залоговым имуществом считается любое имущество принятое в качестве залога. Проанализировав условия, на которых многие российские финансовые учреждения осуществляют выдачу кредитов, можно заметить, что большинство из них предпочитает получать от заемщика в качестве залога недвижимость, так как этот вид залога наиболее ликвиден и реализовать его проще чем оборудование или иной вид залогового имущества. Наша Компания имеет многолетний опыт работы на рынке оценочных услуг, сотрудничая с большим количеством финансовых учреждений (банков) мы можем с уверенностью заявить, что кредитуя под ликвидный объект недвижимости, финансовое учреждение несет гораздо меньше рисков, чем при кредитовании под объекты движимого имущества – оборудование или транспорт. По практике наших банков-партнеров, реализовать залог – объект недвижимости гораздо проще, чем реализовать, например, оборудование. По нашему мнению, риски банка достигают максимума при принятии в залог уникального оборудования, или уникальной техники. У многих банков, кроме объектов недвижимости, другие виды гарантий погашения ссуды часто даже не рассматриваются. Хотя, как показывает практика, по ряду причин и такой метод не является панацеей от неплательщиков.
Во-первых, отчуждение недвижимости – дело очень хлопотное, занимающее массу времени. Например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выселить их законным путем практически невозможно. В результате сотрудникам банка приходится участвовать в бесконечных тяжбах и судебных заседаниях, выслушивать многочисленные жалобы.
Во-вторых, далеко не всегда залоговая недвижимость может быть продана с торгов. Например, таким способом нельзя реализовать квартиры, приобретенные по ипотеке, – это запрещено законодательством. В итоге недвижимость становится лишь формальным залогом, а на практике кредиторам приходится прибегать к иным методам взыскания долга.
В-третьих, даже при относительно благоприятном стечении обстоятельств банк остается в убытках. Возьмем простой пример, когда выдан кредит, предположим, на 120 тысяч долларов (тело кредита плюс проценты). Банку удалось продать с торгов квартиру заемщика, например, за 50 тысяч долларов. Где взять оставшиеся 70 тысяч? Сотрудникам кредитной организации опять придется «гоняться» за клиентом и вести с ним длительные и сложные переговоры.
Тем не менее, залоговой стоимости никто не отменял, и ее оценка является приоритетным вопросом при выдаче кредита. Так как на законодательном уровне эта процедура не описана, сотрудники банков руководствуются внутренней документацией, разработанной специалистами залоговых подразделений. Сегодня банки, рассчитывая залоговую стоимость пользуются формулой: рыночная стоимость (иногда используют ликвидационную стоимость) минус стоимость всех издержек, которые могут возникнуть при взыскании на заложенное имущество и реализацию его. У независимых оценщиков, в свою очередь, существуют собственные технологии. Таким образом, иногда разница стоимости одного и того же объекта может составлять порядка 20% - в зависимости от политики банка, поэтому необходимо, чтобы оценщик и банк работали и учитывали все возможные риски совместно.
В настоящее время разработан ряд стандартных схем, на основе которых оценщик сможет создать собственную методику расчета.
Уходим от риска. Этот подход особенно популярен во время экономической нестабильности, когда прогнозирование дальнейшей финансовой ситуации в стране становится практически невозможным. Банк заранее предусматривает все свои расходы в случае непредвиденных негативных (при этом позитивные изменения в расчет не берутся) обстоятельств, включая в залоговую стоимость все возможные убытки. Таким образом он оберегает себя от больших потерь, но у такого подхода есть и недостатки. Банк упускает ряд возможностей, которые у него появились бы, если бы он решился на риск. Кредитную политику такого финансового учреждения называют «осторожной». Получить в нем ссуду очень непросто, и далеко не каждый заемщик решается иметь дело с банком, который полностью обезопасил себя, тем самым ужесточив требования, предъявляемые к клиентам.
Управляем риском. На такой подход чаще всего решаются молодые и амбициозные банки. Также он оправдан, если действующий в кредитной организации аналитический отдел работает на профессиональном уровне и может максимально точно спрогнозировать ближайшие негативные и позитивные изменения в финансовом состоянии страны. В этом случае политика такова: банк учитывает все возможные риски, одновременно прорабатывая варианты оптимального выхода из ситуации. Таким образом, он становится более лояльным к клиентам, повышается число новых желающих получить кредит. Кто-то посчитает этот подход опасным, однако при верном расчете выигрывает и банк, и заемщик. Какой бы подход ни выбрало руководство банка, всегда учитываются следующие объективные факторы:
Прямые убытки, возникающие в случае, если заемщик не может погасить кредит;
Дополнительные убытки – если осуществить обращение взыскания на находящееся в залоге имущество по каким-то причинам невозможно, или нельзя его реализовать по необходимой для погашения кредита цене;
Упущенная прибыль – если клиенты отказываются брать кредит в банке из-за ужесточенных условий кредитования;
Последующие убытки – если репутация банка на мировом рынке ухудшилась из-за частых невозвратов, понижения цены на акции и т.д.
Разница между рыночной (или ликвидационной) и залоговой стоимостью в финансовой практике называется залоговым дисконтом. Умение вычислять этот дисконт – основное преимущество при работе с залогами. При расчете его величины необходимо включить следующее:
Сумму долга перед банком (включая проценты и пени);
Расходы на налоги, которые придется выплатить после реализации залоговой недвижимости;
Судебные издержки;
Транспортные расходы;
Иные расходы, которые пришлось осуществить банку при реализации залогового объекта.
Рассуждая о залоговой стоимости, многие оценщики рекомендуют помнить о ликвидности предмета залога – она зависит от предполагаемого срока экспозиции недвижимости. Существует несколько категорий ликвидности:
До 30 дней;
От 30 до 90 дней;
От 90 до 180 дней;
Более 180 дней.
В последнем случае ликвидность считается безнадежной, что делает такую недвижимость неинтересной для банка – он, скорее всего, откажется принимать ее в качестве залога, какой бы рыночной стоимостью она ни обладала.
Практика показывает, что, несмотря на индивидуальные особенности каждого залогового объекта, в банках разработаны стандартные шаблоны для дисконтов на разные виды имущества. Например, для недвижимости дисконт составляет 20-40% от рыночной стоимости, на оборудование - 40-60% в связи с большими рисками. Часто, а тем более в период финансовой нестабильности, банки берут дисконт не от рыночной стоимости имущества, а от ликвидационной стоимости - стоимости, по которой объект залога мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке. Как правило, ликвидационную стоимость рассчитывает оценщик после расчета рыночной стоимости объекта. В настоящее время, у большинства финансовых учреждений (банков) требования к расчету ликвидационной стоимости является обязательным. По нашему мнению, данный подход финансовых организаций снижает ее риски, но и иногда является причиной, по которой заемщик отказывается от кредитования в данной финансовой организации. Опираясь не на рыночную стоимость, а на ликвидационную, дисконт составляет не 20-40% (на недвижимость), а 40-55%, т.к. ликвидационная стоимость меньше рыночной на 20-30% (в зависимости от ликвидности объекта залога). При кредитовании под объекты движимого имущества, дисконт может составлять до 70-80%, что совсем не выгодно заемщику.
В любом случае пока расчет залоговой стоимости недвижимости остается исключительно внутри банковской технологией, не урегулированной на государственном уровне.
Основной спор разгорелся по поводу определения залоговой стоимости 38-процентного пакета акций РАО НН. В заключении Счетной палаты подвергалась сомнению цифра в 170,1 млн долл. США (771,74 млрд руб.: 4,537 - курс доллара на тот момент). Утверждалось, что эта цифра занижена, и на самом деле 38-процентный пакет, считали аудиторы, стоит существенно выше. В исходном договоре нужно было, написано в указанном заключении, установить существенно более высокую цену. То обстоятельство, что эта цифра оказалась «заниженной», привело к тому, что бюджет якобы недополучил по договору залога значительную сумму денег. На этом, собственно говоря, и основывалось утверждение о нанесении ущерба государству: в результате занижения залоговой стоимости 38-процентного пакета акций РАО НН.
Но так можно рассуждать только исходя из позиции заранее предусматриваемого невозврата кредита - залоговой стоимости. Как мы уже показали, попытки вернуть ее предпринимались. Так что нет никаких оснований считать, что залоговую стоимость государство вообще не собиралось возвращать ОНЭКСИМ банку. Просто в той конкретной ситуации 1996 г. для этого в бюджете просто не было денег. Таким образом, если исходить из безусловного стремления государства возвратить залоговую стоимость, то тогда по-другому следует оценивать и роль тех, кто подписал договор со стороны правительства. Следовало бы «поблагодарить» за «занижение» этой стоимости. Ведь в конце концов возвращать из государственного бюджета пришлось бы относительно меньшую сумму. Правда, только в том случае, если бы это пришлось сделать. Реально же этого не произошло. Ну, а если не удалось бы возвратить залоговую стоимость, как это и случилось на самом деле? В этом случае сама залоговая стоимость становилась бы одним из элементов расчета рыночной стоимости 38-процентного пакета акций. Сама же рыночная стоимость в таком случае определялась независимо от того, как был оценен залог. Здесь в действие вступали иные правила, а именно в каком соотношении к стартовой цене объявлялась цена покупки 38-процентного пакета акций. Вот что отмечается в статье, написанной М. Рожковой в газете «Коммерсантъ» по горячим следам состоявшегося аукциона по продаже этого пакета акций: «Победителем конкурса по продаже госпакета акций (38 %) РАО «Норильский никель» 5 августа было признано ЗАО «Свифт» (представляет интересы ОНЭКСИМ-МФК). Эта компания предложила за акции объединения 236,18 млн ЭКЮ, что на 105 млн ЭКЮ больше стартовой цены».
И все же залоговая стоимость пакета акций определенным образом связана с его рыночной ценой. Ясно, что залоговая стоимость должна быть ниже последней. Это объясняется тем, что кредитор, устанавливая залоговую стоимость, стремится минимизировать риск невозврата кредита. Таким образом, залоговая стоимость устанавливается с определенным дисконтом по отношению к рыночной цене (рыночной стоимости). Отсюда ясно, что определение залоговой стоимости должно всегда основываться на представлении о рыночной стоимости имущества, в данном случае - 38-процентного пакета акций РАО НН.
Можно рассматривать вопрос о стоимости 38-процентного пакета акций с позиций ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», введенного в действие окончательно чуть позднее состоявшегося аукциона по продаже рассматриваемых акций (Советом Федерации этот Закон был одобрен 09.07.1998). Но на момент проведения аукциона (05.08.1997) этот Закон уже прошел в трех чтениях в Госдуме и, конечно же, был известен устроителям аукциона по продаже пакета акций в 38 % РАО НН. Это было важно при определении залоговой стоимости.
Как известно, «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ГК, ст. 132). В то же время в статье 71 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что «ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию».
Это очень важное граничное условие определения рыночной стоимости. Мы уже отмечали, что залоговая стоимость 38-процентного пакета акций составила
- млн долл. США. Если считать, что это составляет половину от рыночной цены пакета, то последняя составит 340,2 млн долл. (170,1:0,5).
Представим методику и результаты наших расчетов. Мы применили два способа оценки стоимости компании:
- сравнительный подход - метод рынка капитала, предусматривающий использование характеристик компаний-аналогов;
- доходный подход.
Еще по теме Соотношение залоговой стоимости и рыночной цены пакета акций:
- Факторные модели оценки стоимости бизнеса (пакетов акций)
- Сопоставление результатов двух отчетов об оценке стоимости 20-процентного пакета акций ОАО «Апатит»
- ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ПРАВОМЕРНОЙ ПОСТАНОВКА ВОПРОСА ОБ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЧАСТИ ПРИОБРЕТЕННОГО ПАКЕТА НЕ АВТОНОМНО, А В СОСТАВЕ КОНТРОЛЬНОГО ПАКЕТА?
Одним из условий, определяемых в ходе обращения взыскания на ипотеку, является начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (ред. от 17 июня 2010 г.) (далее – Закон об ипотеке) возлагает обязанность по определению начальной продажной цены на суд при судебном порядке обращения взыскания (п. 2 ст. 54), а при внесудебном порядке – на стороны (п. 4 ст. 55), не устанавливая ни легального понятия начальной продажной цены, ни критериев ее определения.
Суд, разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, должен не только обосновать ее в мотивировочной, но и указать в резолютивной части решения. Неустановление судом начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращено взыскание, квалифицируется как нарушение норм материального права и является основанием для его отмены (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 31 августа 2004 г. N Ф03-А51/04-1/1587, от 17 октября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/3481). Без выяснения вопроса об определении начальной продажной цены заложенного имущества судебный акт не может быть исполнен (дело ФАС Северо-Кавказского округа N Ф08-4837/2004).
При отсутствии в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку условия о начальной продажной цене или порядке ее определения соглашение считается незаключенным, поскольку это условие отнесено законом к числу его существенных условий (п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке).
Вместе с тем вопрос о начальной продажной цене в механизме осуществления права залога имеет первостепенное значение, поскольку от его решения зависит эффективность процедур обращения взыскания и реализации предмета ипотеки, следовательно, ипотечной модели в целом. Поэтому на доктринальном уровне следует сформулировать понятие начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества и выявить критерии, на основании которых она может определяться.
Будет уместным упомянуть, что понятие цены в праве и экономике имеет различное содержание. С позиции гражданского права цена выступает условием договора и является денежным выражением обязательства произвести платеж за проданную (поставленную) продукцию, выполненные работы или оказанные услуги. В правоотношении “купля – продажа” цена обозначает денежную сумму, которую покупатель обязуется передать продавцу в счет оплаты товара (ст. 454 ГК). В экономической теории понятие цены раскрывается через категорию стоимости как денежной оценки потребительской полезности товара, выражающей его способность обмениваться на другие товары . В этом смысле цена товара представляет собой денежное выражение его стоимости, эквивалент обмена в экономических связях участников гражданского оборота. В условиях рынка цена и стоимость, как правило, не совпадают друг с другом: под влиянием различных факторов товары, имеющие одинаковую стоимость, могут быть проданы по различным ценам.
Определение цены как денежного выражения стоимости дает ГОСТ Р 51303-99. Такую же природу имеет и начальная продажная цена выставляемого на реализацию заложенного имущества (объекта взыскания).
В процессе товарного обмена цена в зависимости от субъекта, ее определяющего, может представлять собой сумму, запрошенную (цена продавца), предлагаемую (цена покупателя) или уплаченную (цена сделки) за товар. Очевидно, начальная продажная цена выставляемого на торги заложенного недвижимого имущества является суммой, запрошенной в ходе торгов.
Вместе с тем в силу специфики отношений по обращению взыскания начальная продажная цена не может быть охарактеризована как цена продавца, поскольку определяется не залогодателем или ипотечным кредитором, а является результатом согласованной воли сторон ипотеки и лишь при наличии спора сторон относительно ее размера определяется судом (п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Поэтому начальная продажная цена – это та цена, по которой залогодержатель согласен продать переданное ему в ипотеку имущество, а залогодатель вынужден согласиться на его продажу через процедуры взыскания.
В ходе торгов участники, конкурируя друг с другом, делают надбавки против начальной продажной цены. Выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (п. 6 ст. 57, подп. 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке). Следовательно, в механизме торгов начальная продажная цена заложенного имущества представляет собой стартовую (минимальную) цену, с которой начинаются торги. Ее необходимо отличать от предложенной победителем наиболее высокой (максимальной) цены, по которой оно будет продано. Это первая функция начальной продажной цены, выполняемая ею при осуществлении ипотечным кредитором права залога.
Другая ее функция состоит в том, что наряду с иными условиями, перечисленными в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке, начальная продажная цена является существенным условием соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку. Такое соглашение сторон ипотеки, предусматривающее право ипотечного кредитора оставить объект взыскания для себя или третьих лиц, квалифицируется как договор купли-продажи недвижимости или как предварительный договор купли-продажи, если соглашение лишь предусматривает обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи . В этом случае начальная продажная цена не может рассматриваться как минимальная цена, запрошенная в ходе торгов, а выполняет функцию покупной цены, по которой объект взыскания будет передан ипотечному кредитору или третьему лицу, в чьих интересах такое соглашение заключено. Именно в счет покупной цены засчитываются обеспеченные ипотекой требования залогодержателя к должнику (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).
Третья функция начальной продажной цены состоит в том, что она является исходным критерием для определения цены, по которой залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество в случае признания повторных торгов несостоявшимися (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке). При этом как цена, определяемая соглашением между залогодателем и залогодержателем, так и цена, определяемая самим судом, должна отвечать требованиям, установленным ст. 555 “Цена в договоре продажи недвижимости” Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, начальную продажную цену следует определить как денежное выражение стоимости заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), выставляемого на реализацию, с которой начинаются торги, либо исходя из которой определяется покупная цена объекта взыскания в случае признания торгов несостоявшимися, а также в случае приобретения залогодержателем заложенного имущества для себя или третьих лиц.
Положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке указывают на договорную природу начальной продажной цены, по которой заложенное имущество будет выставлено на реализацию.
Вместе с тем вполне очевидно, что в ходе обращения взыскания на ипотеку начальная продажная цена формируется в условиях противоположно направленных интересов ипотечного кредитора (взыскателя) и залогодателя (должника) и не подчиняется каким-либо экономическим законам, в отличие от продажной цены, складывающейся под влиянием спроса и предложения. Залогодатель всегда стремится к получению максимальной цены за реализуемое имущество с тем, чтобы не только погасить требования кредитора, но и получить разницу между вырученной суммой и долгом ; в случае признания повторных торгов несостоявшимися, его риск ограничен утратой 25% стоимости реализованного имущества.
Залогодержатель, напротив, заинтересован лишь в получении суммы, достаточной для покрытия обеспеченного залогом долга, поскольку выставление объекта взыскания по завышенной стоимости затягивает реализацию и вовсе может привести к безрезультатности публичной продажи и неудовлетворению требований взыскателя ; перспектива оставления имущества за собой даже по цене на 25% ниже рыночной стоимости всегда сопряжена с дополнительными расходами по содержанию и дальнейшей реализации приобретенного имущества.
При таких обстоятельствах достижение соглашения о размере начальной продажной цены становится практически невозможным. Судебная практика свидетельствует, что стороны, как правило, отдельное соглашение о начальной продажной цене в суд не представляют и в ходе судебного разбирательства такого соглашения не достигают даже по предложению суда. Но закон недвусмысленно предписывает, что при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена определяется по соглашению сторон, а в случае спора – самим судом (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
Полагаю, что начальная продажная цена может быть указана сторонами в договоре ипотеки, а может быть установлена отдельным соглашением, заключенным как до, так и в ходе судебного разбирательства.
В судебной практике, однако, сложились разные подходы к толкованию этого положения законодательства:
при определении начальной продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре об ипотеке. Указанная стоимость признается судами “продажной ценой, определенной на основе соглашения сторон” (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N А58-3257/03-Ф02-2167/04-С2). Суды полагают, что в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога. Именно залоговая стоимость указывается судом в качестве начальной продажной цены (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 27 июня 2006 г. N Ф04-3919/2006(23877-А03-11), от 25 сентября 2007 г. N Ф04-6167/2007(37954-А81-30) ;
другие суды, напротив, исходят из того, что указанная в договоре ипотеки цена закладываемого имущества не является его начальной продажной ценой, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки; соглашение о начальной продажной цене должно быть заключено как отдельное соглашение, как отдельный единый документ. При этом суды считают, что если стороны соглашения о начальной продажной цене не представили, то суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену в соответствии с представленными доказательствами (Постановления ФАС Поволжского округа от 19 марта 2002 г. N А57-5211/2001-4, ФАС Уральского округа от 4 ноября 2003 г. N Ф09-881/03-ГК) .
Не обсуждая правильность обозначенных подходов, отметим лишь одно: если стороны достигли соглашения относительно размера начальной продажной цены, вопрос о том, какими соображениями руководствовались стороны при ее определении, не подлежит обсуждению – это право сторон, задача суда – зафиксировать эту цену в решении. Если такого соглашения не достигнуто, то начальная продажная цена приобретает характер факта, подлежащего доказыванию, и суд обязан ее определить в соответствии с представленными доказательствами.
Тогда возникает вопрос о критериях, которыми должен руководствоваться суд при определении начальной продажной цены, поскольку ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке таких критериев не устанавливают.
На доктринальном уровне можно выделить следующие подходы к решению поставленного вопроса.
А. Рыночная стоимость.
Общепризнанным в судебной практике является подход, согласно которому начальная продажная цена определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества (п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26) . Этот подход находит подтверждение в ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (ред. от 27 декабря 2009 г.) (далее – Закон об оценке), закрепляющей презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки в случаях, если закон не определяет иной вид стоимости для целей оценки.
С точки зрения ст. 3 Закона об оценке, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Аналогичное определение рыночной стоимости дано в п. 6 Федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”, утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 255. Однако нельзя с уверенностью утверждать, что определение начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости является оптимальным подходом, учитывающим интересы обеих сторон ипотеки.
На реализацию имущества влияют многие факторы, имеющие характер чрезвычайных обстоятельств. Во-первых, продажа заложенного имущества вследствие обращения на него взыскания во внесудебном порядке имеет для залогодателя вынужденный, а при судебном порядке взыскания – принудительный характер. Во-вторых, сроки реализации объекта взыскания регламентированы законом императивно и не могут быть изменены по чьей-либо просьбе, в том числе залогодержателя . В-третьих, реализация заложенного имущества с торгов расценивается как осуществляемая на ограниченном рынке продавцов, в частности, функция продавца заложенной недвижимости, реализуемой с публичных торгов в порядке исполнения решения суда об обращении на него взыскания, возложена законом на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ). В-четвертых, заложенное имущество отчуждается в условиях недостаточности информации, характеризующей оцениваемый объект взыскания по сравнению с продаваемыми в принудительном порядке объектами-аналогами, что также сказывается на результатах оценки. Указанные обстоятельства свидетельствуют скорее о нерыночном характере стоимости, на основании которой устанавливается начальная продажная цена реализуемого в порядке обращения взыскания предмета ипотеки.
Кроме того, определение начальной продажной цены в размере рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика, как это сейчас делают суды, в корне противоречит природе торгов, предполагающих пошаговое повышение цены, а не ее снижение. В результате торги своей цели по реализации заложенного имущества не достигают, а ипотека утрачивает обеспечительную функцию. Завышенная начальная продажная цена, установленная судом, не соответствующая качественному состоянию и рыночной стоимости имущества на момент реализации, является одной из проблем в организации работы судебных приставов по реализации заложенного имущества. Очевидно, в основу определения начальной продажной цены должна быть положена иная стоимость, отличная от рыночной.
Б. Ликвидационная стоимость.
Специалисты в сфере оценки недвижимости едины во мнении, что среди видов стоимостей, перечисленных в ФСО N 2, в качестве критерия определения начальной продажной цены реализуемого с торгов объекта взыскания должна использоваться его ликвидационная стоимость . Последняя в отличие от рыночной стоимости учитывает влияние на продажу чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (п. 9 ФСО N 2). Ликвидационная стоимость является отражением наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции (выставления на продажу) объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий. Таким образом, в отличие от рыночной, ликвидационная стоимость учитывает фактор вынужденности продажи в ограниченные сроки.
Методологически ликвидационная стоимость определяется как рыночная стоимость объекта оценки за минусом коэффициента на вынужденный характер продажи . Расчет поправочного коэффициента предполагает выделение и обоснование факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества (места расположения, срока экспозиции, инвестиционной привлекательности, конъюнктуры рынка, эффективности маркетинга, субъективных факторов и др.). Конкретное значение этого коэффициента, по мнению экспертов, колеблется в диапазоне от 0,2 до 0,5 рыночной стоимости объекта оценки, а в некоторых случаях может достигать значения 0,8 рыночной стоимости объекта оценки .
Представляется, что в условиях рынка именно ликвидационная стоимость является адекватным отражением начальной продажной цены реализуемого в порядке обращения взыскания предмета ипотеки. Такой подход соответствует юридической природе торгов по продаже заложенного недвижимого имущества и позволяет реализовать его в условиях ограниченного законом срока. В связи с этим некоторые суды при рассмотрении дел об обращении взыскания на предмет ипотеки удовлетворяют требования истца об установлении начальной продажной цены в размере ликвидационной стоимости, указывая, что ликвидационная стоимость является частным случаем рыночной стоимости в условиях ограниченного срока экспозиции (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 августа 2004 г. N Ф04-5935/2004(А75-3959-34), Определение Верховного Суда РФ от 2 февраля 2010 г. N 38-В09-9).
Однако высказываемые в литературе предложения о введении в законодательство об ипотеке ликвидационной стоимости как критерия определения начальной продажной цены у законодателя поддержки не нашли. Представляется, что именно широкий диапазон коэффициента на вынужденный характер продажи в условиях экономической нестабильности создает для залогодержателя риски утраты имущества по заниженной стоимости, не покрывающей долг и расходы по взысканию. В результате судебный порядок обращения взыскания, не предусматривающий в ряде случаев альтернативы, утрачивает значение гарантии прав и законных интересов сторон ипотеки. Видимо, эта причина сегодня не позволяет в правовом регулировании вопросов установления начальной продажной цены ипотеки перейти на критерий ликвидационной стоимости.
В. Начальная продажная цена как сумма требований ипотечного кредитора.
Интересный опыт правового регулирования вопроса определения начальной продажной цены обремененного ипотекой земельного участка демонстрирует германское законодательство.
Во-первых, такая цена, именуемая наименьшим предложением, определяется судом исполнительного производства в день проведения торгов исходя из стоимости всех предыдущих прав на участок и расходов по проведению аукциона . С наименьшего предложения начинаются торги, соответственно, покупателем становится тот, кто предложит наивысшую цену, т.е. сделает наивысшее предложение. Во-вторых, стороны ипотеки устранены от решения вопроса о размере начальной продажной цены, поэтому установленное судом наименьшее предложение не предусматривает выражение сторонами ипотеки согласия относительно этого факта. В-третьих, установленное судом наименьшее предложение не зависит от рыночной стоимости реализуемого в порядке принудительного аукциона земельного участка: рыночная стоимость является лишь критерием оценки поступивших предложений участников. Германское законодательство устанавливает право суда не принять предложение покупателя, если оно не достигает 50% рыночной стоимости земельного участка (§ 85а Закона о принудительном аукционе). Кроме того, залогодатель, а также кредиторы последующих рангов могут заявить требование об отказе предложению, если оно и составляет 70% рыночной стоимости земельного участка, но не покрывает всех требований (§ 74а Закона о принудительном аукционе). В последнем случае суд обязан назначить повторные торги, но при их проведении ни 50%, ни 70% учету не подлежат и земельный участок может быть реализован по любой цене, даже если она не достигает 50% его рыночной стоимости.
Следует признать рациональность германского подхода к определению начальной продажной цены обремененной ипотекой недвижимости.
Вместе с тем его перенесение на российскую правовую почву сопряжено с отказом от договорной природы начальной продажной цены и пересмотром правового регулирования как минимум двух вопросов: 1) правил проведения торгов; 2) правил оставления залогодержателем имущества за собой на случай признания торгов несостоявшимися. Видимо, такая ревизия возможна в условиях развитого рынка ипотеки, ее внедрение в российское право требует дополнительного осмысления и обоснования.
Поскольку в нашем праве начальная продажная цена заложенного имущества – результат договоренности сторон, то из германского опыта можно почерпнуть один главный вывод: в тех случаях, когда стороны, несмотря на предложение суда, договоренности относительно размера начальной продажной цены не достигли, такая цена должна определяться законом императивно.
Г. Начальная продажная цена как уменьшенная рыночная стоимость.
Анализ законодательства и судебной практики показывает, что приоритет при определении начальной продажной цены отдается критерию рыночной стоимости. Основная ошибка правоприменителя заключается в том, что начальная продажная цена устанавливается не исходя, а в размере рыночной стоимости. Все же природа начальной продажной цены иная и предполагает установление ее размера ниже рыночной стоимости с тем, чтобы выявленная в ходе торгов цена продажи заложенной недвижимости стремилась к ее рыночной цене.
Некоторые шаги в этом направлении сделаны законодателем в Федеральном законе от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество” (далее – Закон N 306-ФЗ) применительно к внесудебному порядку взыскания по ипотеке:
введена обязательная оценка объектов недвижимости, оценка которых по договору об ипотеке превышает 500 тыс. руб.;
закреплено правило, что если стороны в соглашении о внесудебном порядке удовлетворения требований ипотечного кредитора не указали иное, то начальная продажная цена реализуемого недвижимого имущества устанавливается в размере 80% его рыночной стоимости (п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).
Таким образом, Закон об ипотеке закрепил обязанность сторон ипотеки устанавливать начальную продажную цену, не равную рыночной стоимости, а с учетом снижения относительно стоимости, указанной в отчете оценщика. Если стороны в соглашении о внесудебном порядке взыскания по ипотеке не определили этот процент снижения, то начальная продажная цена должна быть снижена на 20%. Конечно, можно спорить о том, насколько снижение в размере 20% от рыночной стоимости заложенного имущества является оправданным, но оно установлено законом в диспозитивной форме, поэтому стороны при определении начальной продажной цены вправе установить иной размер снижения, как больший, так и меньший.
Введенное Законом N 306-ФЗ правило на судебный порядок обращения взыскания по ипотеке не распространяется, возникает дифференциация правового регулирования вопроса установления начальной продажной цены в зависимости от формы обращения взыскания (судебной или внесудебной). Это означает, что в случаях, если взыскание на ипотеку обращается через суд и стороны соглашения о размере начальной продажной цены не достигли, объект взыскания будет выставлен на публичные торги по рыночной стоимости, тогда как при внесудебном порядке обращения взыскания стороны ипотеки обязаны определить начальную продажную цену с учетом положений п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке. Представляется, что такой подход к правовому регулированию исследуемого вопроса создает неравные правовые возможности для залогодателя и ипотечного кредитора при судебном и внесудебном порядке взыскания на заложенное имущество. Поэтому в Законе об ипотеке следует закрепить единый подход к определению начальной продажной цены для случаев, если стороны при судебном порядке соглашения о начальной продажной цене не достигли, а при внесудебном – не определили процент ее снижения относительно рыночной стоимости.
Представляется, что установленные п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке правила не могут распространяться на случай, если соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку предусмотрено право залогодержателя оставить предмет ипотеки для себя или третьих лиц.
Исходя из изложенного можно сделать следующие выводы.
1. Начальную (минимальную) продажную цену следует понимать как денежное выражение стоимости заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), выставляемого на реализацию, с которой начинаются торги, либо исходя из которой определяется покупная цена объекта взыскания в случае признания торгов несостоявшимися, а также в случае приобретения залогодержателем заложенного имущества для себя или третьих лиц.
2. Действующее законодательство не содержит критериев определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), а также формирует различные подходы к ее установлению в зависимости от порядка взыскания (судебного или внесудебного). Вместе с тем такая цена может быть установлена исключительно по соглашению сторон, а в случае спора – самим судом.
3. Начальную продажную цену целесообразно определять исходя из ликвидационной стоимости объекта взыскания ввиду ограниченного срока его экспозиции и принудительного характера взыскания. Такой подход соответствует цели торгов по выявлению наиболее высокой (максимальной) цены объекта взыскания (п. 4 ст. 447 ГК РФ), но не исключает возможности определения начальной продажной цены исходя из его рыночной стоимости с учетом согласованного сторонами процента ее снижения.
4. В целях создания равных правовых возможностей для сторон ипотеки в Законе об ипотеке следует закрепить единый подход к определению начальной продажной цены объекта взыскания для случаев, когда стороны при судебном порядке соглашения о начальной продажной цене не достигли, а при внесудебном – не определили процент ее снижения относительно рыночной стоимости.
5. Предлагаю в подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке второе предложение изложить в следующей редакции:
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом в размере, равном 80% рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика.
Теги: 0 0 Адвокаты https://сайт/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.png Адвокаты 2010-12-03 15:09:02 2016-02-04 21:23:04 Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки)Оценка залога и определение рыночной стоимости объекта залога позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью закладываемого имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на предмет залога и частичном исполнении обязательств заемщика за счет залога. По мере развития ипотеки и других видов кредитования, все большую актуальность приобретает такая услуга как оценка залога. При получении кредита, независимая оценка залога создает прочную и справедливую юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика и сейчас, как правило, банки не оформляют кредитные договора без предварительной оценочной экспертизы закладываемого имущества.
Залог как способ обеспечения исполнения обязательств
Наиболее эффективным способом обеспечения исполнения обязательств является залог, поскольку удовлетворение требований кредитора за счет залога не зависит от финансового состояния ни должника, ни поручителя, что позволяет реально выполнить обязательства должника перед кредитором за счет имущества, являющегося предметом залога.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Норма о приоритете при обращении взыскания также подтверждает преимущество залога перед другими способами обеспечения обязательств.
Чтобы залог был действительно надлежащим и эффективным способом обеспечения, необходимо при рассмотрении конкретного имущества в качестве предмета залога обратить внимание наследующие важные моменты.
1. В соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а залогодателем права - лицо, которому принадлежит закладываемое право. Соответственно потенциальный залогодатель должен предоставить кредитору документальное подтверждение своих прав на предлагаемое в залог имущество. Такими документами могут быть: договор, на основании которого имущество было приобретено (переданы права), с доказательством состоявшегося перехода права собственности на имущество в порядке, предусмотренном ст. ст. 223, 224 ГК РФ (акт приемки-передачи, накладная, коносамент, иной товарораспорядительный документ в зависимости от условий договора), либо передачи (возникновения) прав; для имущества (права), подлежащего государственной регистрации, - соответствующее свидетельство о регистрации.
На практике часто возникает ситуация, когда залогодатель не может предоставить договор, являющийся основанием приобретения имущества, в связи с его утратой за давностью лет. В этом случае следует руководствоваться ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Согласно указанной статье лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока давности по соответствующим требованиям.
В п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 указано, что течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока давности по вендикационному иску собственника либо иного титульного владельца.
Применяемый к указанным требованиям срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ начинает течь со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Исходя из нормы п. 1 ст. 200 ГК РФ определенно установить момент начала течения срока исковой давности не представляется возможным, данный вопрос является оценочным и должен решаться в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств. Причем, как правило, данные обстоятельства известны только потенциальному истцу, а лицо, которое считает себя собственником имущества в силу норм о приобретательной давности, не располагает сведениями о том, когда собственник (иной владелец) узнал о нарушении его прав. Следовательно, изучая документы, подтверждающие владение имуществом, нельзя определенно установить момент возникновения права собственности у лица в силу приобретательной давности. Вместе с тем, учитывая изложенное, для целей подтверждения права собственности лица на движимое имущество следует исходить из того, что лицо, претендующее на имущество в соответствии с нормами о приобретательной давности, должно представить доказательства владения указанным имуществом (как правило, это документы бухгалтерского учета) в течение не менее восьми лет.
При принятии в залог прав аренды или иного права на чужую вещь следует помнить, что такой залог не допускается без согласия собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
2. В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не обращается взыскание, может быть законом запрещен или ограничен. Перечень видов имущества, на которое не может быть обращено взыскание, содержится в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Статья 51 Основ законодательства Российской Федерации о культуре (утв. Верховным Советом РФ 09.10.1992 N 3612-1) предусматривает, что не могут быть предметом залога культурные ценности, хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, картинных галереях, библиотеках, архивах и других государственных организациях культуры. Согласно ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека:
Земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
Части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Перечень имущества, залог которого ограничен, утвержден Указом Президента РФ от 22.02.1992 N 179. В Перечне содержится имущество, свободная реализация которого запрещена. Согласно ст. 129 ГК РФ такое имущество может принадлежать лишь определенным участникам оборота либо его нахождение в обороте допускается по специальному разрешению. Итак, сам залог указанного имущества не запрещен, но у залогодержателя могут возникнуть сложности при обращении взыскания на такое имущество, поскольку круг его приобретателей ограничен. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.12.1992 N 959 поставки указанного имущества (продукции) осуществляются потребителям, имеющим разрешение на его применение в Российской Федерации, либо на основании квот.
Рассмотрим некоторые виды обеспечения, которые достаточно широко распространены в банковской практике.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита в залог принимаются имущественные права на денежные средства, которые поступят на счет залогодателя в будущем. Как правило, такой залог используется, если плательщиком денежных средств выступает достаточно известная и финансово надежная организация. Несмотря на широкое использование данного вида обеспечения, следует помнить, что договор, по которому принимаются в залог указанные права, является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 336 ГК РФ. Права на денежные средства могут быть предметом залога в той мере, в какой права по договору банковского счета могут быть уступлены, а в период действия договора счета невозможна частичная уступка прав по договору банковского счета. Таким образом, залог имущественных прав в отношении денежных средств на счете может иметь место только в отношении тех прав, которые возникают после прекращения договора банковского счета (в отношении остатка денежных средств на счете). Указанная позиция основана на арбитражной практике по поводу возможности уступки прав требований в период действия договора банковского счета (см., например, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.1997 N 584/97, от 29.04.1997 N 4966/96, от 29.04.1997 N 1435/97).
Залогодатели-владельцы исключительного права на товарный знак предлагают банкам в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по возврату кредита права на товарный знак. Вместе с тем Закон РФ от 23.09.1992 N 3520-1 "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" прямо не предусматривает возможность передачи прав на товарный знак в залог. Согласно ст. ст. 25, 26 указанного Закона передача исключительного права на товарный знак возможна лишь в форме уступки, а передача права на использование товарного знака - по лицензионному договору. Закон не предусматривает иные формы передачи товарного знака либо права на его использование. Таким образом, реализовать исключительные права на товарный знак или права на его использование в порядке ст. 350 ГК РФ невозможно. Следовательно, невозможно принять в залог указанные права.
Достаточно часто помимо ценных бумаг, особенности залога которых будут рассмотрены ниже, в качестве залога предлагается принадлежащая залогодателю доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.
Статьей 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) участнику общества предоставлено право заложить принадлежащую ему долю (часть доли) в уставном капитале общества другому участнику общества или третьему лицу. Передача в залог доли в уставном капитале ООО третьему лицу возможна только по решению общего собрания участников общества, принятому большинством голосов всех участников общества, если необходимость большего числа голосов участников для принятия такого решения не предусмотрена уставом ООО. Доля в уставном капитале ООО не может быть передана в залог, если в уставе общества содержится запрет на совершение таких сделок. Таким образом, решению вопроса о принятии в залог доли в уставном капитале ООО должна предшествовать правовая экспертиза устава ООО на предмет наличия в нем указанных выше положений.
Следует также проверить оплату участником общества принадлежащей ему доли, передаваемой в залог, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 21 Закона об ООО доля участника общества может быть отчуждена только в той части, в которой она оплачена. В случае если в залог будет передана не полностью оплаченная доля, предмет залога будет определяться исходя из реально оплаченной доли участника ООО.
3. В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Возникновение залога на основании закона предусматривает, например, ст. 488 ГК РФ: товар, проданный в кредит, с момента передачи его покупателю и до момента его полной оплаты считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Указанной нормой следует руководствоваться при проведении правовой экспертизы залога. Анализируя договор, являющийся основанием приобретения предлагаемого в залог имущества, необходимо обратить внимание на порядок оплаты, предусмотренный договором. В случае если на момент передачи в залог имущество не было оплачено покупателем (залогодателем), то есть имеет место залог в силу закона, залог этого имущества в качестве обеспечения возврата кредита будет являться последующим залогом. Согласно ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Таким образом, принимая имущество в последующий залог, нужно оценивать размер и сроки требований предшествующих залогодержателей и соотносить их с оценкой предмета залога, для того чтобы последующему залогодержателю хватило денежных средств от реализации предмета залога.
Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Нарушение указанного требования влечет признание последующего залога недействительным по ст. 168 ГК РФ. Для уменьшения риска утраты обеспечения по указанной причине необходимо требовать от залогодателя предоставления документов, подтверждающих отсутствие обременения в виде залога на предлагаемое в залог имущество (выписка из книги записи залогов, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). В соответствии с п. 3 ст. 342 залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные п. 1 ст. 339 ГК РФ, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ можно потребовать от залогодателя включения в договор, по которому приобреталось имущество, условия о том, что до момента полной оплаты имущество не является находящимся в залоге у продавца.
На основании закона с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующий жилой дом или квартиру возникает ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 г. Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ).
4. Статья 339 ГК РФ устанавливает требование о заключении договора залога в письменной форме, которая может быть соблюдена в письменном договоре, составленном в виде одного документа, а также в случае обмена между сторонами договора залога документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Для того чтобы у сторон была такая возможность, они должны предварительно договориться о предполагаемых средствах связи, способах идентификации сторон (почтовый адрес, номер факса, адрес электронной почты и т.п.) и порядке обмена документами (определить сроки, уполномоченных лиц, порядок вступления в силу договора, заключенного с использованием перечисленных выше средств связи). Указанная договоренность может быть осуществлена в договоре, составленном в виде одного документа. Для договора об ипотеке ст. 339 ГК РФ предусматривает также обязательную регистрацию в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имущества.
Оценка залога
Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо требований к определению оценки предмета залога. Вместе с тем у имущества, являющегося предметом залога, может быть несколько различных оценок: балансовая стоимость, рыночная стоимость, цена, содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью для данного акционерного общества. Возникает вопрос: какая из указанных оценок должна быть включена сторонами в договор залога как существенное его условие? Оценка предмета залога - это оценка, определенная по соглашению сторон, которая может не совпадать ни с рыночной, ни с балансовой стоимостью. В то же время цена предмета залога (цена сделки), содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, должна быть включена в договор залога как существенное его условие.
Оценка предмета залога сторонами договора должна быть объективной и соотносимой либо с балансовой, либо с рыночной стоимостью предмета залога. В действующей банковской практике оценка предмета залога определяется путем дисконтирования рыночной стоимости имущества. Представляется, что при существенном занижении оценки предмета залога можно говорить, что стороны не договорились об указанной оценке. Следует также иметь в виду, что оценка предмета залога должна быть не ниже размера обеспечиваемого залогом обязательства, в противном случае будет отсутствовать обеспечительный характер залога (если только залогом не обеспечивается часть основного обязательства, сумма которого равна оценке предмета залога).
При принятии имущества в залог следует помнить положения ст. 348 ГК РФ, которая предусматривает, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, стоимость предмета залога должна быть соразмерна сумме обеспечиваемого обязательства.
Если Вы хотите провести оценку залога, Вы можете обратиться к нам используя
контактную информацию . Звоните, поможем! С нами работать выгодно и удобно!Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!