Контакты
Главная / Документы

Порядок обжалования кадастровой стоимости земельного участка. Анализ работы комиссий и судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости

В последнее время землевладельцы нередко попадают в такую ситуацию, когда государственная кадастровая оценка их земли серьезно превышает реальную рыночную. Причины этому бывают разные:

  • Ошибка при отнесении объекта к одному из видов разрешенного использования;
  • Оценка на основании недостоверных данных на подобные объекты в регионе, предложения, о продаже которых публикуются в СМИ и не всегда являются справедливыми;
  • Государственная кадастровая оценка носит массовый характер, поэтому она игнорирует такие индивидуальные характеристики, как: транспортная доступность, фактор масштаба, геологические характеристики, наличие или отсутствие коммуникаций, как освещение, отопление и т.д.

Почему вы переплачиваете налог за свой земельный участок?

Величина налога на землю, который владельцы недвижимости платят государству, зависит от цифры в кадастровой карте. Данный документ содержит все сведения об объекте и хранится в Росреестре, а информация в нем меняется вместе с обновлениями, которые касаются участка (продажа, покупка, застройка и т. д.).

Еще недавно суммы налогового обложения юридических и физических лиц по недвижимости формировались на базе невысокой инвентаризационной стоимости, которая включала в себя некоторые физические параметры недвижимости: материалы постройки и их цена, наличие водопровода и т. д. Начиная с 2015 г. налогообложение рассчитывается по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной.

Рассчитывая данную цифру, государство учитывает и район местонахождения земельного участка. В результате таких преобразований землевладельцы и собственники иного имущества будут вынуждены умножить свои налоговые расходы в десятки раз, и оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в таких случаях - незаменимая процедура. Именно поэтому очень важно понимать, с какой величиной КС вы имеете дело. Конечно, кадастровая оценка отличается от индивидуальной. Работая с участком, независимые эксперты нашей компании производят расчеты на основании огромного количества факторов. Мы учитываем малейшие нюансы, которые влияют на стоимость земли, поэтому итоговое значение в наших отчетах максимально точно отражает реальную рыночную стоимость недвижимости.

Оценщики, нанятые государственными службами для обработки гигантского количества информации, пользуются массовыми методами. Такие методики несколько упрощены, их механизмы работают по-другому. Большое количество критериев, являющихся средствами для определения стоимости, игнорируются. Государство приходит к нужной сумме с помощью одного удельного показателя. Как правило, им является коэффициент, применяемый к отдельному району, но никак ни к конкретному участку. Итог: к оплате вам предъявляют завышенный налог. Не многие собственники настораживаются и заказывают независимую оценку, демонстрирующую разницу между настоящей стоимостью и завышенной. Как в таких обстоятельствах сохранить свои деньги? Только обратившись к независимым экспертам, например, в нашу компанию. Оспаривание кадастровой стоимости земли - комплексная услуга, при необходимости включающая в себя полное юридическое сопровождение, споры в комиссии или в суде.

Сколько можно сэкономить, оспорив кадастровую стоимость (КС)?

Компания «ИНЕКС» предлагает своим клиентам бесплатную услугу анализа возможности оспаривания государственной оценки. Такая процедура помогает понять, имеет ли смысл обращаться за дальнейшей помощью к специалистам с целью ее снижения. Такое мини-исследование также оценивает шансы положительного результата при оспаривании КС в комиссии или в суде. Для опровержения требуются реальные доказательства того факта, что рыночная стоимость участка не соответствует сведениям, внесенным в реестр. Главным аргументом служит заново проведенная рыночная оценка земельного участка, которая должна осуществляться квалифицированными профессионалами.

Заказывая оспаривание в нашей компании, вы значительно увеличиваете возможность сократить свои расходы, которые в некоторых случаях исчисляются сотнями тысяч рублей. Реальный размер вашей экономии покажет предварительныйбесплатный расчет . На этом этапе выяснится, стоит ли вам платить за проведение профессиональной оценки. Наша практика подтверждает, что при оспаривании крупных объектов стоимостью более 1 млрд. рублей, удается снизить налог на несколько миллионов рублей в год.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в несколько отдельных этапов:

  • Выявление возможности или невозможности опровержения;
  • Экспертное определение актуальной стоимости
  • Проверка отчета об оценке в саморегулируемой организации оценщиков. При обращении к нам затраты на этот пункт будут минимальными, так как мы многократно проходили экспертизу, что позволяет сократить ее стоимость.
  • Непосредственно оспаривание
  • Уведомление о понижении кадастровой стоимости государственных органов.

Процедура производится через государственную комиссию по делам оспаривания кадастровой стоимости или в судебном порядке. Второй вариант является более эффективным, так как комиссии заинтересованы в сохранении уже существующих данных. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка будет зависеть от организации, в которой будет разрешен спор. Обращение в комиссию при Росреестре целесообразно, если разница между значением в кадастровом паспорте и результатом нашей оценки не превышает 30 %. В этом случае вы сэкономите время и деньги: не нужно будет делать экспертизу СРО, процесс изменения стоимости длится быстрее. В судебном порядке можно оспорить большую разницу - до 70 %. Расходы будут несколько выше, чем в комиссии, но результат того стоит.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка :

Весь пакет документов для выполнения процедуры оценки и последующей работы по оспариванию заказчик предоставляет на этапе осмотра объекта.

  • Документы, устанавливающие право собственности или право пользования (договор аренды);
  • Справка о кадастровой стоимости и кадастровый паспорт объекта;
  • Сведенья о первоначальной и остаточной стоимости с указанием момента постановки на учет в бухгалтерии (только в случае нахождения в собственности);
  • Реквизиты заказчика.
  • Если речь идет о земельном участке, на котором имеются какие-либо строения, также потребуются правоустанавливающие бумаги и технические паспорта этих зданий.

Почему стоит обратиться в компанию «ИНЕКС»

Мы гарантируем вам положительный результат оспаривания земельного участка, т. к. в своей работе всегда идем до конца. За услуги нашей компании возможна частичная предоплата. Полную стоимость мы берем только при условии удачного оспаривания. Более чем 10-летний опыт работы и высокая квалификация наших экспертов позволяет с успехом решать самые сложные дела, поэтому клиенты характеризуют нашу компанию как одну из самых надежных в Москве. Обращаем ваше внимание, что теперь при оспаривании земельного участка вы можете воспользоваться полным пакетом услуг. В него входит: подготовка отчета, экспертиза СРО, споры в комиссии и суде. Для заказчиков это очень удобно, т. к. не придется тратить время на хождение по разным инстанциям, собирать и оформлять документы, сомневаться в своих силах. С нашей компанией вы можете быть спокойны: результат будет отличным.


Цены:

Коллективное оспаривание дачных земельных участков Срок Стоимость
До 5 участков 7-14 дней от 10 000 руб. за участок
5-15 участков 7-14 дней от 5 000 руб. за участок
15-30 участков 7-14 дней от 3 500 руб. за участок
От 30 участков 7-14 дней от 3 000 руб. за участок (возможно снижение до 1 000 руб. за участок)
Проведение экспертизы отчета в СРО 10-15 дней от 35 000 руб.

В настоящий момент у собственников объектов недвижимости часто складывается ситуация, при которой кадастровая стоимость их недвижимости, которыми они владеют, в несколько раз превышает их рыночную стоимость. Такое положение дел невыгодно собственнику и хорошим вариантом для него будет снижение кадастровой стоимости земельного участка, здания, квартиры.

Мы помогаем Вам экономить за счет снижения налоговой нагрузки.
С нашей помощью кадастровая стоимость будет оспорена!

Стоимость работ "под ключ"* Оценочные услуги
Предварительный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости Бесплатно Бесплатно
Жилой дом от 75 000 от 12 000
5-7 р.д.
Земельный участок (ИЖС, СНТ) от 75 000 8 500
5 р.д.
Земельный участок для коммерческого использования от 85 000 от 30 000
5-7 р.д.
Квартира от 50 000 от 5 500
3-4 р.д.
Коммерческая недвижимость (здания, помещения) от 75 000 от 30 000
5-7 р.д.
Гараж, машиноместо, гаражный кооператив и т.п. от 85 000 от 10 000
5-7 р.д.

* работы "под ключ" включают в себя ведение Вашего дела от момента обращения в нашу компанию до момента внесения записи в Росреестр о снижении кадастровой стоимости


.
.
.
. .
.
. .

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости

Весь процесс по оспариванию кадастровой стоимости прописан в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" , а так же на сайте Росреестра

Если кратко, то:

1. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это значит, что юридические лица обязательно должны пройти комиссию.

2. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, если на то есть основания, с нашей помощью ваша кадастровая стоимость будет оспорена!

По нашему опыту размер снижения кадастровой стоимости колеблется в интервале от 30 до 90%.
Сроки зависят от многих факторов (кто собственник, идем ли мы в комиссию и т.п.) и находятся в интервале от 30 дней до 60 месяцев.


Что надо сделать для того что бы оспорить кадастровую стоимость?

В этом случае вероятность положительного решения о приведении кадастровой стоимости к рыночной высока.

Документы, необходимые для проведения оценки

ВАРИАНТ 1. Оценивается земельный участок без построек . В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:


ВАРИАНТ 2. Оценивается земельный участок, на котором есть строения . В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:

1. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на землю/договор аренды земельного участка с приложениями
2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом
3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет
4. Правоустанавливающие документы на строения: Свидетельство о собственности, договор купли-продажи
5. Технические паспорта на строения

Обратите внимание! Все документы должны быть предоставлены в копиях, заверенных надлежащим образом организацией заказчиком .

Предварительный анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости

А нужна ли вообще борьба за снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости? Сам процесс оспаривания влечет за собой наличие определенных издержек. Перед тем как приступить к процедуре признания кадастровой стоимости на уровне рыночной важно определиться с несколькими вопросами:

* Действительно ли кадастровая стоимость вашего выше рыночной? т.е. необходимо определить возможность оспаривания кадастровой стоимости

* Во сколько раз кадастровая стоимость отличается от рыночной? т.е. определение финансовой целесообразности проведения данного мероприятия

Для ответа на эти вопросы, вы можете прислать запрос в нашу компанию.

В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости земельного участка желательно указать:

1. Площадь земельного участка
2. Кадастровый номер
3. Наличие построек на участке
4. Категория и назначение земель
5. Правовой статус земельного участка (собственность, долгосрочная аренда)
6. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)

В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости здания, помещения желательно указать:

1. Площадь здания/помещения
2. Кадастровый номер
3. Текущее использование
4. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)

В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости квартиры желательно указать:

1. Кадастровый номер
2. Площадь общая
3. Площадь жилая
4. Площадь кухни
5. Техническое состояние квартиры и уровень ее отделки
6. Этаж/этажность дома
7. Текущее использование
8. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)

При необходимости, сделать предварительный анализ возможности снижения кадастровой стоимости можно лишь по одному кадастровому номеру, но такой анализ будет менее точный (так как меньше исходной информации).
В связи с тем, что качество предварительного анализа важно, так как именно на его результатах и будет приниматься решение о дальнейшей процедуре оспаривания и ее необходимости, мы все-таки считаем необходимым предоставление нам более полной и подробной информации.

После этого мы детально проанализируем вашу ситуацию и дадим вам ответ о целесообразности уменьшения кадастровой стоимости земельного участка в минимальные сроки.

Причины возникновения необходимости по оспариванию кадастровой стоимости: Исчисление земельного налога

На основании главы X Земельного Кодекса , размер налогов исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка земли. В случае, если она оценена в несколько раз выше рыночной, у землепользователей возникает серьезная переплата по налогам. Возникает ситуация, когда необходимо снижение кадастровой стоимости земельного участка.

В настоящий момент налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

0,3 процента в отношении земельных участков:

* отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
* занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства;
* предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
* ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (абзац введен Федеральным законом от 29.11.2012 № 202-ФЗ);

1,5 процента в отношении прочих земельных участков

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Анализ работы комиссий и судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости

Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо обратиться в комиссию и/или арбитражный суд, с целью установления кадастровой стоимости на уровне рыночной.
определяет порядок оспаривания кадастровой стоимости и порядок оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в целях оспаривания .

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Большое значение для всех землепользователей, которые столкнулись с необходимостью уменьшения кадастровой стоимости своих земельных участков имеет Постановление Высшего Арбитражного суда №913/11, которое разъясняет способы защиты прав землепользователей в спорах об установлении кадастровой стоимости земли и порядок их рассмотрения.

Следует отметить, что до середины 2011 года складывалась не очень благоприятная ситуация для землепользователей. До этого момента судебная практика была противоречива.

Однако, в Постановлении президиума ВАС № 913/11 от 28 июня 2011 г. даны разъяснения по большинству самых острых проблем, касающихся оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

С этого момента судебная практика в этом направлении стала более понятной и прозрачной.

Наш опыт и знания по выполнению работ по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости.

Ниже вы можете ознакомиться с делами по которым было принято положительное решение о пересмотре кадастровой стоимости и признании ее на уровне рыночной.


Посмотреть решение суда можно на сайте Арбитражного суда города Москвы по ссылке (откроется в новом окне)


Решение комиссии № 30 от 26.12.2014. Страницы решения 30-31


Посмотреть решение суда можно на сайте Арбитражного суда города Московской области по ссылке (откроется в новом окне)


Часто задаваемые вопросы

1. У какого оценщика нужно заказывать отчет при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка?

Заказывать отчет можно у любого независимого оценщика. Мы рекомендуем обращать внимание на опыт и наличие положительных заключений СРО на отчеты по оценке рыночной стоимости земельных участков изготовленных для целей оспаривания кадастровой стоимости. Так же обратите внимание на профессиональное обучение, полученное именно по данному направлению.

2. Где можно ознакомиться с арбитражной практикой по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков?

Посмотреть арбитражную практику можно на сайте Высшего Арбитражного суда РФ (http://arbitr.ru/) в разделе "Картотека арбитражных дел". Так же Росреест проводит анализ как работы комиссий, так и судебной практики. Материал доступен по ссылке .

3. Где можно посмотреть тексты решений комиссии по рассмотрению заявлений о признании кадастровой стоимости земельных участков на уровне рыночной стоимости?

Решения комиссий необходимо смотреть на соответствующих ресурсах Росреестра в зависимости от региона.
Для Москвы: сайт Росреестра (ссылка откроется в новом окне)

4. Где можно скачать примерную форму заявления, для подачи в комиссию?

* Узнать он-лайн кадастровую стоимость вашего земельного участка можно используя

Оспаривание кадастровой стоимости участка - профильная услуга нашей компании, которая востребована и среди юридических, и физических лиц. В настоящее время налоговая ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости (КС) для предприятий и 0,3% для физлиц. Соответственно, если она сильно завышена, то ежегодно владелец земли будет вынужден переплачивать значительную сумму.

Согласно Федеральному закону №135-ФЗ, приказам Министерства экономики и развития, постановлениям пленума Верховного суда регламентируется процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Его суть заключается пересмотре КС ввиду ошибок, допущенных при оценке, или несоответствия рыночной стоимости земли.

Компания «Русфининвест» в течение многих лет оказывает услугу земельного участка. Наши эксперты досконально знают особенности проведения процедуры, поэтому смогут помочь даже в сложных ситуациях. Нам удается добиться существенного снижения КС земли: так, в нашей практике были случаи уменьшения на 90%! Поддержка профессионалов станет гарантией того, что вы не зря потратите деньги на сложную и достаточно длительную процедуру и добьетесь положительного результата.

В каких случаях может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости участка?

В первую очередь кадастровая стоимость применяется для расчета налогов, соответственно, процедуру пересмотра инициируют владельцы участков, которые не хотят переплачивать. Кроме того, она используется для вычисления арендной платы и стоимости выкупа из государственной собственности.

Завышенная государственная оценка, к сожалению, не редкость, а скорее закономерность. Именно поэтому оспорить кадастровую стоимость земельного участка стремится так много собственников. Отметим, что данная процедура будет доступна только до 2020 года, так что имеет смысл не затягивать с ее началом.

Почему кадастровая оценка участка отличается от рыночной?

По закону, действовавшему до 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) участков проводилась регулярно, с периодичностью 3-5 лет. Ей занимаются дипломированные оценщики, однако используются методы массовой оценки, которые имеют целый ряд минусов. Рассмотрим их подробнее.

Какие неточности допускаются при кадастровой оценке?

  • Не учитываются индивидуальные особенности объектов.
  • В расчет берутся данные из открытых источников о предложениях, а не о реальной цене, по которой осуществляются сделки.
  • Кадастровая оценка может проводиться на пике подъема цен и абсолютно не соответствовать рыночной цене в период кризиса.
  • Возможно неправильное определение для земли видов разрешенного использования .

После проведения оценки устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для конкретной оценочной группы. Чтобы определить цену участка, УПКС умножается на его площадь.

Такой подход редко бывает объективным. Например, два участка, расположенных в одном дачном кооперативе, могут отличаться местоположением (на склоне, в балке, на холме), проведенными коммуникациями, удаленностью от дороги. Из-за методов массовой оценки цена участков может быть завышена в несколько раз, и только предприняв действия по переоценке собственнику удастся снизить налоговую ставку.

Технические ошибки при кадастровом оценивании

Еще одна причина, почему может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости участка, - технические ошибки. Сюда относят недостоверные сведения в документации (актах обследования, межевых или технических планах), неправильно указанные координаты расположения, неверные экономические или другие показатели. Чаще всего встречаются ошибки в указании категории земли, видах разрешенного использования, границах (поворотные точки, конфигурация, место расположения).

Основания для пересмотра

  • Есть только два случая, когда заинтересованное лицо может оспорить кадастровую стоимость:
  • Если при оценивании были использованы недостоверные сведения о недвижимости.
  • Если на дату, когда проводилась ГКО, есть оценка рыночной стоимости, и цифра отличается в меньшую сторону .

Притом пересмотр КС из-за недостоверных сведений можно проводить, только если ошибки привели к неправильному оцениванию характеристик участка, которые повлияли на конечную цену.

Специалисты «Русфининвест» помогут оспорить кадастровую стоимость земельного участка в любом из перечисленных выше случаев. Мы точно знаем, какой пакет документов подготовить, какие дополнительные отчеты по оценке заказать, поэтому гарантируем нашим клиентам положительный результат.

Кто имеет право оспорить кадастровую стоимость?

Процедура доступна для физ- и юрлиц. Обратиться в комиссию при Росреестре или в суд могут:

  • Собственники земли, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, владеющие недвижимостью.
  • Бывшие владельцы участка, если результаты затрагивают их права как налогоплательщиков. Бывшие собственники имеют право подать заявление на пересмотр КС до конца календарного года, когда была заключена сделка купли-продажи. Если удастся добиться пересмотра ГКО, то бывший владелец сможет рассчитывать на возвращение части уплаченных за землю налогов.
  • Арендаторы и субарендаторы, арендная ставка которых рассчитывается, исходя из кадастровой цены. При этом абсолютно не важно, кто является владельцем участка - муниципальное предприятие, государство или частное лицо. Есть только одно «но»: в последнем случае нужно получить письменное разрешение собственника.
  • Лицо, имеющее преимущественное или исключительное право выкупа или аренды участка у государства или муниципалитета, если от результатов КС зависит цена или арендная ставка .

Таким образом, подать документы на пересмотр ГКО может любое лицо, которое способно доказать свою финансовую заинтересованность. Если вы сомневаетесь, можете ли вы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, проконсультируйтесь со специалистами «Русфининвест»!

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка: досудебный и судебный порядок

Есть два варианта пересмотра КС: досудебный и судебный. Начиная с 1 января 2017 года каждый заявитель (и физ-, и юрлицо) самостоятельно выбрает, в какую инстанцию обратиться (ранее юридические лица обязаны были сначала идти в комиссию, и только потом в суд). Наша компания успешно осуществляет оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и в досудебном порядке (через комиссию), и в судебном, поэтому вы можете не беспокоиться, что тот или иной вариант окажется более надежным.

Комиссия при Росреестре

Как показывает практика нашей юридической фирмы, в большинстве случаев целесообразно сначала обратиться в комиссию при Росреестре, которая занимается рассмотрением споров о результатах ГКО, и лишь затем идти в суд. Это связано со следующими факторами:

  • Для комиссии потребуется собрать меньший пакет документов.
  • Процедура бесплатная, а вот при разбирательстве в судебном порядке придется оплачивать пошлины.
  • Срок рассмотрения каждой заявки регламентирован и составляет 30 дней. В суде добиваться принятия решения придется дольше.
  • Решение комиссии наши юристы смогут обжаловать в суде .

В Москве для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обратиться по адресу ул. Большая Тульская, 15. Комиссия по пересмотру КС для объектов, расположенных в Московской области, находится по адресу ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.

Порядок рассмотрения вопроса в комиссии

Комиссия рассматривает заявление и принимает решение в течение 30 дней с момента его подачи. Реальные сроки, как правило, меньше и составляют 2-3 недели. При подаче документов ответственное лицо выдает расписку с номером, по которому можно следить за продвижением дела.

В течение недели комиссия обязана назначить дату заседания. В указанный день заявитель или его представитель должен прибыть на него, чтобы лично представить отчет, описать характеристики недвижимости и юридические аспекты, которые с ней связаны. После обсуждения члены комиссии принимают решение.

Если вы решили оспорить кадастровую стоимость земельного участка из-за недостоверности указанных данных, то комиссия может принять одно из двух решений: об отклонении заявления или пересмотре результатов определения КС (если использованные данные были признаны недостоверными). В случае пересмотра из-за несоответствия рыночной стоимости кадастровой комиссия либо отклоняет заявление, либо приравнивает эти две суммы.

Отчет о решении в письменном виде выдается на руки заявителю в течение недели. При положительном исходе копия протокола также отправляется в кадастровую палату.

Отрицательное решение можно оспорить, снова обратившись в комиссию: это имеет смысл, если заявителю отказали из-за неправильно оформленных документов или неполного их пакета. В противном случае лучше обжаловать решение комиссии в судебном порядке. Также есть возможность обратиться в суд непосредственно для пересмотра результатов ГКО, не прилагая решение комиссии.

Пакет документов

  • Заявление с указанием основания для обращения.
  • Оригинал кадастровой справки с указанием стоимости объекта недвижимости.
  • Отчет об оценке рыночной стоимости участка в электронном и бумажном виде.
  • Документы, подтверждающие недостоверность использованных при оценке сведений .

Услуга оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в комиссии от «Русфининвест»

Наши эксперты возьмут на себя решение всех проблем, начиная от подготовки документов и заканчивая представительством ваших интересов на заседании комиссии. Последнее особенно важно, поскольку от того, насколько убедительно будет представлен отчет и четкие ответы на вопросы членов комиссии даны, зависит положительный исход дела. Необходимо разбираться в методах оценки, чтобы понять выводы, которые дает оценщик, знать все характеристики, которые могут повлиять на стоимость объекта. Воспользовавшись услугами нашей компании, вы не только освободите себя от всех забот по подготовке и участии в заседании комиссии, но и в разы повысите вероятность положительного решения.

Снижение кадастровой стоимости в суде

Для пересмотра результатов ГКО необходимо обратиться в суд общей юрисдикции. Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно только в течение 5 лет после внесения ответственным органом изменений в реестр. Есть три возможных основания:

  • Приравнять кадастровую стоимость к рыночной (и по причине ошибок органа, проводившего ГКО, и в силу особенностей массового оценивания участков).
  • Обжаловать решение комиссии при Росреестре - отказ в пересмотре КС.
  • Оспорить действия или бездействие комиссии .

Обратите внимание, что в иск нельзя включать другие требования - например, о перерасчете земельного налога. Эти вопросы рассматривают суды другой юрисдикции, и при наличии подобных требований суд может даже вернуть заявление без рассмотрения.

В качестве ответчиков в суде будут выступать Росреестр и организация, которая проводила ГКО.

Порядок действий

Срок рассмотрения дела - два месяца, однако он может быть продлен, если дело сложное. Спустя несколько недель суд извещает стороны о дате рассмотрения, причем оно состоится, даже если не явится одна из сторон.

И заявитель, и ответчик должны самостоятельно предоставлять доказательства. Ходатайство об истребовании дополнительных доказательств будет удовлетворено, только если сторона по объективным причинам не имеет возможности их получить без вмешательства суда. Впрочем, судья может запросить дополнительную оценку и по своей инициативе.

В зависимости от того, на каких основаниях заявитель хочет оспорить кадастровую стоимость земельного участка, судебное разбирательство будет иметь свои особенности:

Основания для обращения в суд Ошибки при проведении ГКО Приравнивание кадастровой стоимости к рыночной Оспаривание решений или бездействия комиссии при Росреестре
Действия суда Проверить, действительно ли при проведении оценки использовались недостоверные сведения Проверить, соответствует ли отчет об оценке недвижимости требованиям законодательства и федеральным стандартам оценки Проверить, насколько правомерны были действия комиссии при рассмотрении дела заявителя
Действия ответчика Доказать достоверность сведений, на основании которых выполнялась оценка Доказать объективность кадастровой оценки недвижимости Доказать объективность и законность принятого решения
В случае возникновения у суда вопросов или необходимости в получении дополнительных сведений Суд может вызывать представителей органов, допустивших ошибку К ответу вызывается оценщик, проводивший кадастровую оценку или подготовивший отчет о рыночной стоимости К ответу вызываются представители комиссии, которая приняла решение
Кто оплачивает судебные расходы Орган, утвердивший результаты ГКО или допустивший техническую ошибку Если возражений со стороны ответчика не было - заявитель, если были - орган, утвердивший результаты ГКО Госорган, при котором создана комиссия (Росреестр)

Если суд не удовлетворил требования, то в течение одного месяца можно обратиться с апелляцией в апелляционный суд.

Пакет документов

Если вы хотите оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде, потребуется подготовить:

  • Исковое заявление с указанием оснований для обращения.
  • Оригинал кадастровой справки с указанием стоимости объекта недвижимости и даты проведения оценки.
  • Копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость (нотариально заверенные).
  • Отчет о рыночной стоимости участка в электронном и бумажном виде.
  • Документы, подтверждающие недостоверность использованных при оценке сведений.
  • Решение комиссии с отказом или документы, подтверждающие ее бездействие.
  • Копию документа, подтверждающего уплату госпошлины .

Услуга оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде от «Русфининвест»

Самостоятельно представлять свои интересы в суде очень сложно, поскольку для этого необходимо знать особенности судопроизводства, уметь четко сформулировать аргументы, разбираться в земельном законодательстве и досконально знать Федеральные законы, касающиеся оценочной деятельности. Юристы «Русфининвест» многократно доказывали несоответствие кадастровой стоимости в суде и добивались существенного снижения налоговой ставки. Мы готовы представлять интересы клиента и в суде общей юрисдикции, и в апелляционном. Сотни благополучно разрешенных дел и безупречная репутация у клиентов - вот доказательства высокой компетенции наших юристов.

Обращайтесь к нам, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, - и дожидайтесь положительного решения. Вам не понадобится предпринимать никаких усилий - мы выполним работу «под ключ», не отвлекая вас от работы и отдыха.

Особенности составления отчета

Отчет о рыночной стоимости - это главный доказательный документ при рассмотрении дел о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной. Ему уделяется первостепенное внимание и на заседании комиссии при Росреестре, и в суде, поэтому нельзя заказывать его случайному оценщику.

Ключевыми требованиями к отчету являются:

  • Он составлен дипломированным специалистом - членом СРО оценщиков.
  • Отчет соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (в них описываются методология проведения оценки, используемые подходы, информация, которая обязательно должна быть включена, и др.).
  • К отчету прилагается экспертное заключение СРО оценщиков, подтверждающее правильность расчетов (с 1.01.2017 для рассмотрения дел в комиссии заключение не требуется, однако лучше все же получить его, чтобы повысить шансы на положительное решение) .

Важно отметить, что оценка рыночной стоимости участка должна обязательно проводиться на дату кадастровой оценки, а не на текущий момент. Так, если государственная экспертиза проводилась в момент, когда рынок был на подъеме и цены на участки были высокими, а в настоящий момент произошло падение стоимости, то воспользоваться этим не удастся.

Доверить проведение рыночной оценки участка можно только высококвалифицированным специалистам, и юристы «Русфининвест» имеют базу оценщиков, предоставляющих легитимные, объективные отчеты. Мы сотрудничаем только с экспертами, которые не получали дисциплинарных взысканий и имеют опыт более 5 лет. Все отчеты лично проверяются нашими юристами прежде, чем присоединяются к делу, так что вероятность возникновения ошибок и отказа в снижении кадастровой стоимости из-за недостатков отчета, исключена.

Когда целесообразна процедура изменения КС?

Несмотря на то, что оспорить кадастровую стоимость земельного участка в компании «Русфининвест» выгоднее, чем в других юридических компаниях Москвы, стоимость проведения оценки и оплаты услуг юристов все же немаленькая. Именно поэтому очень важно еще на этапе консультации понять, насколько удастся уменьшить КС. Если участок стоит 500-600 тысяч рублей, то выгода будет слишком незначительной.

Компания «Русфининвест» имеет богатый опыт работы с физическими и юридическими лицами. Как показывает наша практика, оспаривать кадастровую стоимость земельного участка имеет смысл, если участок стоит более 20 млн рублей для физических лиц и 15 млн рублей - для юридических лиц.

Эти цифры обоснованы стоимостью наших услуг. Чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обязательно заказать независимую оценку у проверенной компании, подготовить пакет документов, представлять клиента на комиссии при Росреестре или в суде. Например, стоимость независимой оценки земли составляет от 30 до 40 тысяч, представительство в суде - 50 тысяч.

Вы можете не переживать, что затраты на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка не окупится: приходите на бесплатную консультацию к нашим специалистам - и они рассчитают, сколько будут стоить наши услуги. Мы расскажем, какую выгоду вы сможете получить, если доверите нашим юристам оспорить кадастровую стоимость земельного участка, а вы решите, окупятся ли затраты. Мы работаем честно, наши расчеты прозрачны и понятны клиентам, поэтому нам доверяют.

На сколько удастся снизить кадастровую стоимость благодаря специалистам «Русфининвест»?

Наши показатели - одни из лучших среди юридических компаний Москвы. В среднем нам удается добиться уменьшения кадастровой стоимости на 30-40%. Однако это далеко не предел. В нашей практике были случаи и существенно большего снижения, вплоть до 90%!

Конечная сумма зависит от многих факторов, и в первую очередь от того, насколько правильно была проведена ГКО. Чтобы дать компетентный ответ о том, насколько мы сможем уменьшить кадастровую стоимость, нам потребуются правоустанавливающие документы на землю и кадастровая справка о стоимости.

Перерасчет имущественных налогов

Полностью компенсировать уже уплаченные налоги не получится, однако будет возможность вернуть переплату за налоговый период, в котором подан иск о пересмотре (за год). В решении комиссия или суд указывают новую КС и дату подачи заявления или иска (если предварительно заявитель обращался в комиссию и получил отказ, то ставится дата, когда было подано заявление в комиссию). Сведения вносятся в кадастр. С начала года, в который вы подали заявление на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, пересчитываются налоги. Сделать это удастся, только после добавления новых сведений в кадастр. Арендные платежи и выкупную цену земельного участка стороны могут пересчитать, как только решение суда вступит в силу.

Выбирайте «Русфининвест» - и платите меньше!

С нашей компанией оспорить кадастровую стоимость земельного участка станет простой процедурой. Все, что вам потребуется, - прийти в офис нашей компании с базовым пакетом документов (уточнить его вы сможете по телефону) и узнать, на сколько мы сможем снизить КС. Дальше мы заключим договор, в котором будет зафиксирована цена и сроки оказания услуги.

Мы подготовим все документы и отчет независимого оценщика, подадим документы в комиссию или в суд, примем участие в заседании, отстаивая рыночную цену, - и все это без вашего участия. Вы сэкономите время и силы и добьетесь нужного результата - существенного снижения налоговой ставки.

Пять причин выбрать нашу компанию

  • Большое количество выигранных дел.
  • Доступные расценки - ниже, чем у конкурентов в Москве.
  • Честность и прозрачность: мы ответим на любые вопросы относительно перспектив пересмотра КС и пропишем стоимость услуг в договоре.
  • Оперативная работа - большой штат специалистов позволяет быстро подготовиться к процессу и решить вопрос с пересмотром ГКО.
  • Индивидуальный подход к каждому делу: мы не ведем дела «под копирку» и не допускаем ошибок - глубокий анализ ситуации каждого клиента помогает оказывать услуги на высоком уровне и поддерживать репутацию одной из лучших юридических фирм Москвы .

До недавнего времени налог на имущество, а также земельный налог исчислялись исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. В 2017 году земельное законодательство пополнилось новым нормативным актом. С вступлением в силу федерального закона «О государственной кадастровой оценке» изменился и порядок расчета земельного налога и арендных платежей. Закон предусматривает исчисление их исходя из кадастровой стоимости.

Порядок расчета кадастровой стоимости земли

Положения законодательства предполагают, что кадастровая стоимость земли должна быть равной или максимально приближенной к рыночной цене земельного участка, при этом переоценка должна проводиться не чаще чем раз в три года, но и не реже чем раз в пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга эти сроки несколько иные – не реже 1 раза в 3 года.

При расчете кадастровой стоимости земельного участка будут учитываться многие факторы:

  • общая ситуация в экономике России в целом и отдельных регионов, в частности;
  • обстановка на рынке недвижимости, наличие и изменение спроса на земли различных категорий;
  • категория и назначение земель;
  • иные факторы, учитывающие принадлежность земельного участка к определенной оценочной зоне, установленной в регионе.

Поскольку механизм расчета кадастровой стоимости земли еще не доведен до совершенства, нередки случаи, когда рассчитанная по методике кадастровая стоимость земельного участка оказывается в несколько раз выше рыночной цены и в десятки, а то и в сотни раз превышает инвентаризационную, которая раньше учитывалась для исчисления земельного налога. В результате в суды стало поступать много исков об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка.

Как оспорить кадастровую стоимость

До того, как подавать иск в суд, с вопросом о том, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка , лучше обратиться к юристам нашей организации. Мы оказываем бесплатные консультации по земельному праву, в том числе по законодательству, устанавливающему порядок кадастровой оценки земли.

Для оспаривания стоимости необходимо доказать, что расчет произведен неверно. Если получится добиться изменения кадастровой оценки, можно будет произвести перерасчет земельного налога, но только за тот налоговый период, в котором было подано заявление о переоценке земельного участка, за прошлые периоды это сделать не получится.

Узнать кадастровую стоимость каждого земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, где содержатся данные обо всех объектах недвижимости. Чтобы понять, что для перерасчета есть основания, необходимо сравнить кадастровую стоимость, утвержденную на определенную дату, и реальную рыночную цену на данный земельный участок на ту же дату.


  • недостоверность данных о земельном участке как объекте недвижимости, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
  • установление рыночной стоимости земельного участка на ту же дату, на которую произведена кадастровая оценка.

Недостоверными данными считаются неверные сведения о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре, либо неправильное определение условий, повлиявших на кадастровую оценку, а именно:

  • местоположение участка;
  • категория земель;
  • целевое назначение и разрешенное использование;
  • иные факторы.

Доказывать наличие оснований, дающих возможность оспорить кадастровую стоимость, придется заявителю. Учитывая сложность земельного законодательства, без специальных юридических знаний сделать это затруднительно. Наши земельные адвокаты окажут бесплатную консультационную помощь, разъяснят положения закона о кадастровой оценке.

Опытные юристы оказывают следующие виды услуг:

  • анализ конкретной ситуации и прогнозирование перспективности дела: есть ли шансы оспорить кадастровую оценку;
  • в случае наличия оснований – подбор доказательной базы, подготовка искового заявления;
  • защита интересов заявителя в суде.

Одного понимания, что утвержденная в Росреестре стоимость земельного участка не соответствует реальной цене, – мало. Важно знать, как обжаловать кадастровую стоимость, какие аргументы станут убедительными для суда. И в этом случае только грамотный адвокат поможет добиться положительного результата.

Для начала необходимо определиться с понятием кадастровой стоимости земельного участка. Не стоит путать ее с рыночной стоимостью земли (хотя эти характеристики коррелируют между собой). Кадастровая стоимость является некой усредненной величиной, формируемой на базе массовой оценки большого количества земельных участков. Нужна она, в первую очередь, государству для определения размера налогообложения, а также осуществления различных регулятивных функций.

Гарантируем положительный результат!

Наше максимальное снижение кадастровой стоимости!

Положительных заключений СРО на наши отчёты.

Но всегда ли государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков является справедливой? Оказывается далеко не во всех случаях. Она может значительно отличаться от рыночной, причем в любую сторону.

Наша компания оказывает услуги в сфере оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимого имущества. Мы работаем как с частными лицами, так и с представителями крупного бизнеса. Зачастую наши клиенты сталкиваются с серьезной проблемой, когда при оценке кадастровой стоимости земельных участков цена оказывается существенно выше рыночной из-за несовершенства механизма ее определения. А это в результате приводит к увеличению налогов и снижению рентабельности бизнеса. Почему так получается? Можно столкнуться как минимум с тремя причинами.

  • Исполнитель (компания, выигравшая государственный конкурс) оценивает недвижимость на основании данных из открытых источников. Однако указываемая в них стоимость участков обычно выше, чем итоговая цена сделки.
  • Определение кадастровой стоимости земли часто ведется без учета индивидуальных особенностей конкретного участка. А ведь каждый из них может характеризоваться различной транспортной доступностью, имеющимися коммуникациями, гидрологическими особенностями и так далее.
  • Земельный участок может быть неверно причислен к тому или иному виду разрешенного использования. Это приводит не только к многократному увеличению налога, но и к серьезным юридическим проблемам.

К счастью, кадастровая стоимость земли может быть пересмотрена на основании проведения независимой оценки объекта недвижимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, и мы подскажем, как это сделать.

Показатели практики НЭО «ВЕГА»

  • 60% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат на этапе обращения в Комиссию при Росреестре
  • 40% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат по решению суда
  • 55% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили кадастровую стоимость на 30-60%
  • 45% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили стоимость более, чем на 60%

Данные представлены за 2016 год.

Мы гарантируем оспаривание кадастровой стоимости!

В случаи отрицательного решения мы вернем 100% Стоимости наших услуг.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Внесудебный порядок.

Осуществляется посредством обращения в специальную Территориальную комиссию. Основанием оспаривания может быть как недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости, так и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, его рыночная стоимость определяется на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка прилагаются:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Судебный порядок.

Применяется в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности. Для этого можно обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, определенной на основании оценки независимой организации. Второй вариант – потребовать назначение судебной экспертизы.

Если для процедуры оспаривания (судебной или внесудебной) вам требуется доступная по цене независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка, компания «Вега» готова предложить весь спектр услуг в данной сфере. Мы гарантируем:

  • профессиональное юридическое сопровождение всех судебных исков;
  • квалифицированные консультации по любым вопросам кадастровой стоимости земли;
  • грамотную экспертизу обоснованности установленной кадастровой стоимости;
  • своевременные отчеты о выполненной работе и полную прозрачность нашего сотрудничества.

Звоните нам прямо сейчас по указанным на сайте телефонам.

Цели оспаривания кадастровой стоимости земли

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка может быть востребованно для следующих целей:

  • уменьшение налоговых платяжей собственника земли;
  • уменьшении стоимости выкупа земельного участка;
  • уменьшении велечины арендной платы за земельный участок.