Главная / Франшиза услуг

Классификация и ценообразование жилой недвижимости. Один комментарий к “Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости”

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский Гуманитарный Университет

Факультет экономики и управления

Кафедра экономических и финансовых дисциплин

РЕФЕРАТ

на тему: "Цены и ценообразование на рынке недвижимости "

по дисциплине "Цены и ценообразование"

Студентки 2 курса гр. М201_323

Специальность Менеджмент организации

Василяускас А.А.

Преподаватель

д.э.н., профессор

Грызунова Н.В.

Москва 2010

Введение

1. Факторы ценообразования

1.1 Классификация факторов

1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН

1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи

3. Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России

3.1 Классификация прогнозов по степени формализации методов

Заключение

Список литературы

Введение

Во всём мире рынок недвижимости, наравне с товарным рынком возник довольно давно. Однако, в России, после революции 1917 года он фактически прекратил своё существование, возникнув вновь только после распада СССР и законодательного закрепления отношений собственности. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как "дикий". Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов.

1. Факторы ценообразования

1.1 Классификация факторов

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.

Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья

На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).

В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.

1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН

Ниже в таблице на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками - их взаимодействие.

Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.

1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

	Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платежеспособного спроса на жилье	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь - спрос эластичен по цене). При росте - ведет к повышению цен, при снижении - к падению.
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)	Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении - к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания	Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции - падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен - при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении - уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.
5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) - снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.
6. Макрофинансовые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 - росту цен, при снижении - к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее - росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них - на фактор 1 и цены.
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых - растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса - предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 - продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него - на цены.
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него - спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым - несмотря на рост себестоимости - повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России - в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестиционная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи

Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи (продолжение)

3 . Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России

В зависимости от горизонта прогноза, прогнозирование может быть долгосрочным, среднесрочным и краткосрочным. Конкретная величина допустимого горизонта для каждого из этих видов прогноза зависит от физического (экономического) содержания задачи, общеэкономической ситуации, состояния конкретного сегмента рынка, и может существенно меняться. Так, правительственные среднесрочные прогнозы развития экономики России имеют горизонт в 3 года. В настоящее время на рынке недвижимости России мы рассматриваем в качестве краткосрочного - прогноз на 1-3 месяца, среднесрочного - на год-три, долгосрочного - на три-пять лет.

Важно подчеркнуть, что для каждого из этих видов прогноза необходимо изучать разный перечень факторов, влияющих на изменение исследуемого показателя (полупериод изменения которых близок к величине горизонта прогноза). Например:

Известное явление декабрьских выплат задолженности по зарплате, премиальных и бонусов распространяет свой эффект на рынке недвижимости в течение 1-2 месяцев;

Сезонные факторы мало влияют на итоги годового тренда, и в то же время могут оказаться существенными для прогноза изменения цен и оборотов рынка за 3-4 месяца;

Темпы роста ВВП незначительно сказываются на месячном приросте цен, но важны для долгосрочного прогноза;

Уровень цен на энергоносители, темпы оттока капитала из страны существенны как для краткосрочного прогноза (с лагом в 2-3 месяца), так и для среднесрочного прогноза (через накопленные приросты цен на жилье за прошедшие месяцы года).

По степени формализации методов прогнозирования, применяемых на рынке недвижимости России, их можно разделить на экспертное предсказание, эвристическое прогнозирование, "фундаментальный" анализ, регрессионное статистическое моделирование ("технический анализ"), многофакторное моделирование (включая моделирование и прогнозирование на нейронных сетях). На практике различные методы применяются совместно, в том или ином сочетании. Тем не менее, необходимо отличать экспертное предсказание тенденций на рынке (метод 1), необоснованно называемое прогнозом (которое в силу высокой квалификации эксперта может быть достаточно точным), от методически обоснованного, расчетного прогноза (методы 2-5).

3 .1 Классификация прогнозов по степени формализации методов

Разработчик прогноза (шутливое наименование)	Метод прогнозирования	Вид прогноза
(-1) "Агностик"	Нет ("прогнозы вообще невозможны")
(1) Эксперт	Интуиция, знание рынка, метод аналогий	Экспертное предсказание
(2) Аналитик-прогнозист	Количественный и качественный "фундаментальный" анализ факторов, сценарный метод	Эвристический прогноз
(3) Прогнозист-"оптимист"	"Фундаментальный" анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости ("демографический" метод, метод прогноза доходов населения)	"Фундаментальный" прогноз факторов - объемов строительства, предложения, спроса, оборотов рынка
(4) Прогнозист-"статистик"	"Технический" анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование)	"Технический" прогноз на основе регрессионной статистической модели
(5) Прогнозист-моделист	Многофакторное моделирование, нейросетевое прогнозирование	Прогноз на основе многофакторной модели, нейронных сетей
(+1) "Пуританин"	Нет ("слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель")

Пример использования статистической регрессионной модели в феврале 1995 года для прогнозирования динамики цен на жилье в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Рязани, Барнауле приведен на рисунке. Основу модели была положена гипотеза о том, что в экономике России осуществляется переход от планового, централизованного регулирования к рынку, и поэтому основной закономерностью динамики цен на рынке жилья является их взлет до уровня, соответствующему ценам в "городах-аналогах". Соответственно, для описания перехода кибернетической, саморегулируемой системы в новое состояние была применена логистическая модель "взлета самолета" вида

V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT)),

где V - средняя за период (среднемесячная) цена предложения 1 кв. м общей площади объекта;

Т - порядковый номер периода (месяца);

А, В и С - постоянные коэффициенты (параметры модели).

На рисунке видно, что рассчитанный прогноз динамики цен на 1995-1998 годы до начала августовского кризиса близко совпадал с фактическими данными.

Аналогичная модель-прогноз была применена при изучении начальных стадий рынка ипотечных сделок с недвижимостью в Москве и построена в 3 квартале 2005 года, только моделируемым показателем выступала динамика объема ипотечных операций Компании :

где t - порядковый номер квартала.

Модель правильно предсказала переход динамики роста объемов ипотечных сделок к стабилизации, и количественный прогноз 5 кварталов близко совпадал с фактическими данными.

В октябре 2000 года, через два года после начала кризиса, для прогнозирования динамики цен в Москве на 2001-2002 гг. была построена новая модель "выхода самолета из пике" вида

V = B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * Т +B 4 ) 2 )).

До середины 2002 года модель дала прогноз высокой точности.

В 2006-2008 году на основе изучения долгосрочных и среднесрочных циклов рынка жилья Москвы и других городов была построена на основе метода негармонического разложения ценового тренда модель в виде следующей системы уравнений :

Y = y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n , (1)

y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 +a 1 x +a 0 , (2)

? y 2 , (3)

? y 3 = , (4)

? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)

где Y - прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья, $/кв. м;

y 1 - уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), $/кв. м;

? y 2 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно базового тренда, $/кв. м;

? y 3 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда второго порядка, $/кв. м;

? y 4 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда третьего порядка, $/кв. м;

? y n - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда предпоследнего порядка, $/кв. м;

а, b, c, d с индексами - коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

Аппроксимация ценового тренда за 5-6 лет (например, полиномом второго порядка) показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста (точнее, в первой четверти периода) "длинного" цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали "базовый тренд", и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен - рост со среднегодовыми темпами 20-25%. В дальнейшем (по нашим оценкам 2006 года, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую четверть периода), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд более быстро происходящие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.

Эти колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной - темпов прироста цен. Они образуют "средние", более быстропротекающие циклы, и "короткие", еще быстрее протекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию методом однофакторного регрессионного моделирования.

Обратная суперпозиция, интегрирование прогнозов дают окончательный прогноз динамики цен - среднесрочный и долгосрочный .

На рисунке видно, что до сентября 2008 года прогноз для Москвы реализовывался с высокой точностью. Из 12 городов России, для которых был рассчитан аналогичный прогноз, хорошая сходимость получена по 8 городам и неудовлетворительная - по двум.

С октября 2008 года мировой финансово-экономический кризис изменил направление долгосрочного ценового тренда во всех городах России, и ранее выполненные прогнозы потребовали пересмотра.

В сентябре 2009 года было проведено исследование рынка жилья в 10 городах России, в результате которого был сделан вывод о том, что в долгосрочном периоде рынок переходит в фазу замедления темпов роста и начала спада, и разработан сценарный прогноз развития ситуации .

Расчет сценариев производился с помощью четырехфакторной модели зависимости цен на жилье от макроэкономических параметров, значения которых задавались на декабрь 2008, июнь и декабрь 2009 и 2010 года в различных допустимых вариантах:

Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),

где x 1 -цена барреля нефти;

x 2 - инфляция;

x 3 -девальвация рубля относительно доллара;

x 4 -отток капитала.

Были получены 4 сценария динамики цен, из которых наиболее вероятным представлялся сценарий № 2 (пессимистический).

Но уже в декабре 2008 года был сделан вывод о то, что фактически реализуется сценарий № 3 (кризисный).

Сопоставление прогноза с фактическими данными приведено на следующем рисунке.

Таким образом, применение регрессионных математических моделей, опирающихся на содержательные гипотезы об экономической сущности протекающих на рынке жилья процессов, позволяют получать достаточно точные среднесрочные прогнозы. Однако, они не могут предсказать изменения ценовых трендов в долгосрочном периоде и переход к кризисному развитию рынка.

ценообразование спрос предложение рынок недвижимость

Заключение

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным. Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Список используемой литературы

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. - М.: "Экономика", 2009. - 601 стр.

Гусев А.Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. - www.urban-planet.org, 2008.

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал "Имущественные отношения в РФ" №8 (95) 2009, с. 168-185.

Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику ипотечных сделок в Москве. - Журнал "Национальные проекты", март 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2001 году. Анализ и прогноз. - РГР, декабрь 2001.

Стерник Г.М., Печенкина А. В. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход (доклад на Аналитической конференции МАР "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз" 30.08.2007). - www.realtymarket.ru, август 2007.

Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. - Аналитическая группа Г.М.Стерника. -www.realtymarket.ru, январь 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: прогнозы и реальность. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 1.10.08. - www.realtymarket.ru.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 9.12.08. - www.realtymarket.ru.

Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок нежилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Предмет торгов на рынке недвижимости имеет одну специфическую особенность, которая отличает его от других товаров. Речь идёт о фиксированном местоположении земельных участков и строений. В связи с этим, наиболее активно сделки с недвижимостью проходят на локальных рынках.

Специфическим субъектом, присутствие которого характерно только для рынка недвижимости является оценщик, который осуществляет, в соответствии с существующими нормативами, ситуацией на самом рынке и другими критериями оценку стоимости объектов недвижимости, а также земельных участков.

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Но все же, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Несмотря на вышесказанное, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Анализируя причины изменений цен на рынке, следует разделить все внешние факторы на две основные категории: - локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты - это местоположение, тип здания, состояние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: - политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения.

Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные, имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Это было и шесть и пятнадцать и более лет назад, ясно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через десять-двадцать лет.

Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию совместно со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Массовая оценка недвижимости есть специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир "по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)" основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца есть сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя - это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации - это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Таким же образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Следовательно, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Значит целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут быть подразделены на: макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

* различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
* темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
* развитие системы ипотеки;
* развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. Следовательно, при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

Основные тенденции развития рынка недвижимости и их характеристика

Жильё - самый большой сегмент российского рынка недвижимости. В 2012 г., по данным Росстата, розничные цены на квартиры выросли: в новостройках - на 10,2 %, во вторичном секторе - на 16,8 % (соотношение средних цен за IV кварталы 2012 и 2011 гг.). Также наметилась тенденция на увеличение разницы в стоимости квадратного метра: в начале 2012 г. новые квартиры стоили на 13,4 % дешевле уже имевшей хозяев недвижимости, а в конце - на 14,6 %. В IV квартале 2012 г. средняя розничная цена квадратного метра первичной квартиры составила 48162,5 руб., вторичной - 56369,5.

Ввод нового жилья за 2012 г. достиг 65,2 млн. кв. м., прирост по сравнению с прошлогодним показателем - 4,7 %. Это ниже темпа роста в 2011 г., когда было построено на 6,6 % больше жилья, чем в 2010 г. Однако возможностей купить своё жильё у граждан России всё меньше. С одной стороны, доходы уменьшаются при увеличении расходов; с другой, ставки по ипотеке, хоть и не намного, но выросли. Тем не менее, люди брали кредиты: по информации АИЖК, за 2012 г. выдано 870 тыс. ссуд (на 28 % больше 2011 г.) на сумму больше 1 триллиона рублей (на 44 % больше).

Сегмент коммерческой недвижимости России привлёк в 2012 г. 6,5-7,9 млрд. долл., по оценкам разных аналитических агентств. В любом случае все сходятся во мнении, что объём вложений снизился по сравнению с предшествующим годом. Всё ещё привлекателен офисный сектор - 40,9 % сделок приходится на него. Однако активно строятся складские комплексы, объём вложений вырос на 34 % относительно 2011 г. Также продолжает расти интерес к торговым центрам.

Особенностью вложений в офисную и торговую недвижимость является то, что инвесторы предпочитают уже готовые работающие объекты. По расчётам Welhome, доходность таких приобретений может достигать 9-9,5 % для офисов и 10-10,5 % для ТЦ. Срок окупаемости - 8-14 лет. В результате 2012 г. Россия закончила на 7-ом месте в Европе по объёму инвестиций в коммерческую недвижимость.

Здания складов и предприятий инвесторам, наоборот, зачастую выгоднее построить. Например, по сведениям ILM Russia & CIS, свободных промышленных площадей всего 0,2 %. Логистической недвижимости не намного больше, к тому же, качество помещений советской постройки оставляет желать лучшего. Также в последние годы, в связи с имиджевыми стройками, существенно возросли вложения в инфраструктурные объекты.

По итогам 2012 года лидерами по инвестициям и активности арендаторов на рынке коммерческой недвижимости являются Азия, Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), Северная Америка и Россия. Такие данные приводятся в последнем обзоре мирового рынка коммерческой недвижимости, проведенном международной организацией the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Если в целом посмотреть на рынок недвижимости России, то можно увидеть, что он развивается неравномерно. Меньшая его часть (Московский и Ленинградский регионы) является лидером по таким параметрам, как уровень цен на недвижимость, объем инвестиций и строительства, количество совершаемых сделок. Здесь наблюдаются основные публичные сделки, арендные ставки находятся на уровне других европейских столиц.

Однако большая часть, а именно все остальные регионы, выступает в роли догоняющего. Публичных сделок происходит мало, арендные ставки и цены сделок существенно ниже столичных. В целом, это нормальная ситуация, характерная для многих других стран.

В последние годы девелоперам коммерческой недвижимости стало сложнее находить участки в Москве и Санкт-Петербурге для строительства современных торговых центров, офисов и складов. Городская администрация также принимает меры по сокращению строительства подобных объектов в черте города, отдавая предпочтение возведению большего количества инфраструктурных объектов и жилья. Все это приводит к формированию дефицита качественных объектов коммерческой недвижимости. На фоне возрастающей активности арендаторов это приводит к росту ставок аренды на подобные объекты. За ними по цепочке увеличиваются цены на коммерческую недвижимость и сроки окупаемости инвестиций.

Подобная ситуация вынуждает игроков рынка недвижимости обращать свои взоры на другие регионы. По наблюдениям экспертов, за последние годы насчитывается большое количество примеров экспансии девелоперов в регионы, как в докризисный, так и в послекризисный периоды. К примеру, IKEA построила торговые центры "Мега" в Самаре, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде; Raven Russia открыла складские комплексы класса "А" в Ростове-на-Дону и Новосибирске.

Со слов представителей этих компаний, в регионах ниже стоимость земли, низкая конкуренция, что позволяет быстрее окупить инвестиции, вложенные в строительство качественных объектов. Например, если в Московском регионе срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость составляет, в среднем, от 8 до 10 лет, то в других регионах он существенно ниже - от 4 до 6 лет.

Экспансия девелоперов из двух российских столиц в регионы приносит территориям как экономические, так и социальные дивиденды.

К экономическим плюсам относятся, прежде всего, поступление дополнительных инвестиций в экономику региона, так как при строительстве, к примеру, торгового центра площадью от 50 до 100 тысяч кв. метров необходимо вложить несколько сотен миллионов долларов США. Кроме того, вслед за девелоперами на региональный рынок приходят крупные и средние федеральные торговые сети и западные бренды в качестве арендаторов, которые также вносят свою лепту в привлечение инвестиций в регионы и повышение их инвестиционной привлекательности.

Крупные западные и российские девелоперы привносят в местный рынок недвижимости современные стандарты строительства и управления объектами. Если раньше все арендаторы платили фиксированные арендные ставки, то сейчас многие начинают переходить на процент с товарооборота. В данном случае и собственник здания, и арендатор имеют взаимную заинтересованность в повышении привлекательности на рынке именно их торгового центра.

К социальным плюсам экспансии девелоперов, что сегодня является одним из актуальных вопросов для регионов России, относится неоспоримый факт, что при строительстве качественных объектов коммерческой недвижимости во многих случаях архитектурный облик города преображается, так как большинство из них возводится на заброшенных территориях со старыми строениями или на месте промышленных предприятий. Например, с появлением торгово-развлекательного центра "МореМолл" в Сочи на месте железобетонного завода была реконструирована набережная вдоль реки Сочи и близлежащие автомобильные дороги.

Таким образом, высокие арендные ставки на качественные объекты коммерческой недвижимости и их рост в Москве и Санкт-Петербурге, а также дефицит земельных участков, отмеченный в последнем исследовании глобального рынка коммерческой недвижимости, играет на руку регионам. Они имеют все шансы извлечь из этого прибыль, создавая привлекательные инвестиционные условия западным и отечественным девелоперам. Более того, увеличение их экспансии в регионы позволит хотя бы отчасти выровнять рынок недвижимости в России. Как минимум сократить разрыв между столичным и региональным рынками, а также повысить прозрачность регионального рынка коммерческой недвижимости.

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА

Леонтьев Александр Игоревич 1 , Иванова Ольга Юрьевна 2
1 Уральский государственный экономический университет, студент
2 Уральский государственный экономический университет, ассистент кафедры региональной, муниципальной экономики и управления

Аннотация
В настоящее время потребитель с каждым днем становится все более требовательным при выборе потенциального жилья для покупки или аренды. Кроме того, население порой не может понять, по какой причине повысилась или понизилась стоимость объекта.
В данной статье рассматривается ценообразование на рынке жилой недвижимости в городе Екатеринбурге. Целью исследования является выявление групп факторов, влияющих на ценообразование на рынке жилой недвижимости. Данная статья будет интересна для сотрудников муниципальных образований, риэлторов, студентов и преподавателей.

PRICING IN THE HOUSING MARKET AS AN EXAMPLE THE CITY EKATERINBURG

Leontiev Aleksandr Igorevich 1 , Ivanova Olga Yurevna 2
1 Ural State University of Economics, student
2 Ural State University of Economics, assistant, Department of Regional, Municipal Economy and Management

Abstract
Currently, the consumer every day becomes selective when choosing a potential property to buy or rent. In addition, people often cannot understand, for whatever reason, increased or decreased value of the object. This article discusses the pricing of the residential real estate market in the city of Yekaterinburg. The aim of the study is to identify the structure of pricing real estate market. This article will be of interest to employees of municipalities, realtors, students and teachers.

Библиографическая ссылка на статью:
Леонтьев А.И., Иванова О.Ю. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 2 [Электронный ресурс]..02.2019).

Рынок недвижимости является особой системой, которая зависит от множества факторов. Многочисленные исследователи пытаются понять, от чего зависит стоимость той или иной недвижимости в городе. Выдвигаются различные классификации факторов, влияющих на ценообразование на рынке недвижимости. Но вопрос в следующем: каково воздействие факторов на сам рынок, целесообразно ли их воспринимать.

В представленном исследовании рассмотрен рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга и предложена авторская классификация ценообразующих факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости. По мнению автора, предлагаемая классификация будет наиболее содержательной для обоснования ценообразующих тенденций на рынке жилой недвижимости именно крупнейшего города, проанализированного на примере г. Екатеринбурга.

К макрофакторам следует относить:

Психологический фактор;

Финансовый фактор;

Фактор покупательной способности;

Условия кредитования.

Психологический (поведенческий) фактор оказывает непосредственное влияние не только на рынок недвижимости, но и на рынки товаров и услуг в Российской Федерации. Ярким примером можно считать санкции. Введение санкций повергло население нашей страны в недоумение и активировало негативные потребительские ожидания. Последствия введения санкций заставили капиталодержателей рассматривать недвижимость как один из наиболее устойчивых объектов для капиталовложений. Это подстегнуло спрос, вследствие чего, была зафиксирована тенденция роста цен на объекты первичной и вторичной недвижимости с декабря 2013 г. по апрель 2015 г. (рисунок 1).

Рисунок 1 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г.

По нашему мнению, психологический фактор можно отнести к числу основополагающих при рассмотрении ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости крупнейших городов, в том числе г. Екатеринбурга.

Финансовый фактор в равной степени заставил рынок жилой недвижимости жить в новой реальности. Под финансовым фактором нами понимается влияние валютного рынка на ценообразование рынка жилой недвижимости.

С 2013 г. до апреля-июля 2015 г. наблюдается изменение на рынке валют (рисунок 2), как следствие на рынке жилой недвижимости наблюдается рост средних предложений .

Но затем было зафиксировано уменьшение цен на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Екатеринбурге, по причине уменьшения спроса населения. Хотя первичный рынок жилой недвижимости увеличил стоимостную составляющую предложения, вследствие увеличения стоимости строительного процесса из-за роста курса валют доллара и евро (рисунок 3) .

Рисунок 2 – Динамика курса доллара и евро за период январь 2014 г. – апрель 2015 г.

Рисунок 3 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г.

Ценообразование зависимо также от варьирования покупательной способности населения. В 2016 г. происходит значительное сокращение сделок купли-продажи жилых объектов, вследствие снижения среднедушевых денежных доходов населения в Российской Федерации в 2016 г. (таблица 1). Результатом этого является снижение объема зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (рисунок 4)

Таблица 1 – Среднедушевые денежные доходы населения по РФ за период 1 квартал 2014 г. – 1 квартал 2016 г.

№ квартал	Среднедушевые денежные доходы населения, руб./ квартал	В % к предыдущему периоду
1 квартал 2014 г.	22 823,3	73,3
2 квартал 2014 г.	27 347,2	119,8
3 квартал 2014 г.	28,112,9	102,8
4 квартал 2014 г.	32 901,2	117,0
1 квартал 2015 г.	25 391,9	77,8
2 квартал 2015 г.	29 626,7	116,7
3 квартал 2015 г.	30 432,5	102,7
4 квартал 2015 г.	35 561,8	116,9
1 квартал 2016 г.	26 340,5	74,1

Рисунок 4 – Динамика зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество за период январь-сентябрь 2014 г. – январь-сентябрь 2016 г.

Этот факт можно объяснить тем, что, во-первых, покупатель стал тщательнее подбирать свой потенциальный объект недвижимости. Во-вторых, фиксируется снижение среднедушевых доходов населения в 2016 г. Тем самым средние цены предложений стали идти вниз, из-за отсутствия спроса у населения. В-третьих, потенциальный покупатель стремится сохранить свои денежные средства в банке, чем вложить в какой-нибудь стоящий проект .

Условия кредитования являются одним из государственных методов стимулирования и разогревания спроса на рынке жилой недвижимости.

В 2014 г. банковский сектор существенно повысил ставку до 16-18 % годовых. Это изменение парализовало рынок недвижимости, поэтому Правительство РФ в конце 2014 г. принялось за разработку государственных мер поддержки рынка недвижимости.

В марте 2015 г. банки стали принимать заявки на выдачу ипотечных кредитов под 13 % и даже под 10 % годовых. Это стало возможным за счет выделения Правительством РФ 20 миллиардов рублей в поддержку ипотечного кредитования. Как следствие, эти меры повлияли на ценообразование рынка жилой недвижимости: повысился спрос на предложения рынка жилой недвижимости города Екатеринбурга по средством доступности ипотечного кредита.

На данный момент заканчивается программа по субсидированной банковской ставке. В свою очередь министр строительства и ЖКХ РФ М. Мень рапортует, что программа льготного субсидирования может быть заменена другими мерами поддержки, в частности субсидиями на развитие инфраструктуры .

Помимо названных макрофакторов, рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга имеет свои эксклюзивные особенности (муниципальные или микрофакторы), которые имеют воздействие на формирование цен. Автор полагает, что для рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга характерны следующие микрофакторы:

Экологический фактор;

Фактор безопасности;

Фактор близости станции метрополитена;

Фактор жилья с включенным набором услуг.

Фактор ценового районирования базируется на поясной системе г. Екатеринбурга, рекомендованной Уральской Палатой Недвижимости (таблица 2).

Таблица 2 – Ценовые пояса города Екатеринбурга

Наименование ценового пояса	Жилые районы
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова
1 пояс	Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Пионерский, Вокзальный.
2 пояс	Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка, Академический, ЖБИ
3 пояс	Чермет, Старая Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ, Совхоз
4 пояс	Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Нижнеисетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро

Формирование данных ценовых поясов помогает нам понять, в каких районах возможно расположение той или иной классовой жилой недвижимости. Жилье эконом-класса присутствует во всех ценовых поясах, но преимущественно в 3 и 4 поясах. Например, ЖК «Серебряная подкова», построенный в микрорайоне Вторчермет, новостройки в микрорайоне Солнечный. В свою очередь жилье комфорт-класса в основном представлено в 1 и 2 ценовых поясах. Яркими представителями являются ЖК «Перемена», ЖК «Мичуринский», ЖК «Московский квартал» и многие другие жилые комплексы. Объекты бизнес- и элит-класса располагаются преимущественно в зоне Центр и 1 поясе . К таким объектам относятся ЖК «Аристократъ», ЖК «Де Геннин», «Чемпион парк», ЖК «Дипломат», ЖК «Гаринский» и т.д.

На названные особенности поясного расположения классового жилья в г. Екатеринбурге не малое влияние оказывает местоположенческий фактор включающий такие характеристики как :

Транспортная доступность;

Безопасность;

Наличие инфраструктуры (торговые центры, магазины, аптеки);

Социальной инфраструктуры (школы, сады и т.д.);

Зеленая инфраструктура (парки, зеленые насаждения)

Ярким примером с этой точки зрения является район Академический. Данный район привлекателен для потребителя тем, что лесной массив и удобные прогулочные зоны стали визитной карточкой микрорайона Академический. Цены квартир в Академическом (в среднем 3,5-4,0 миллиона рублей), в последние годы могут сравниться с ценами в районе Автовокзал (1 пояс) .

Безопасность тоже сказывается на ценообразовании рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга. В последнее время все чаще огораживаются жилые объекты, с целью повысить стоимость объекта за счет включенных услуг охраны . Так, район Автовокзал в последнее пять лет существенно преобразился. На улицах Щорса и 8 Марта построены несколько десятков охраняемых и благоустроенных объектов эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Район Автовокзала стал менее криминальным, инвестиционно-привлекательным для застройщиков, а также желанным для потенциальным покупателей.

Для г. Екатеринбурга особым достоянием считается наличие проходящей ветки метро. Любой жилой объект недвижимости, находящийся в непосредственной близости от любой из станций метро автоматически удорожается.

Таблица 3 – Структура факторов, влияющих на ценообразование рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбурге

Наименование группы факторов

Факторы

Макро факторы

Психологический;

Финансовый;

Покупательную способность;

Условия кредитования.

Микро факторы

Фактор ценового районирования;

Экологический фактор;

Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» [Электронный ресурс] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник // Механизация строительства – 2013. – Режим доступа: http://ms.enjournal.net

Стерник, Г.М. Ценообразование на рынке жилья России [Электронный ресурс] / Г.М. Стерник // Имущественные отношения в Российской Федерации – 2010. – № 5. – Режим доступа: http://cyberleninka.ru/

Официальный сайт агентства недвижимости «Новосёл» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://novosel99.ru/

Официальный портал «Деловой квартал» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dk.ru

Официальный сайт портала «Квадратный метр» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://metrtv.ru

Официальный сайт портала «Новостройки Екатеринбурга» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://novostroyki-ekaterinburga.ru

Официальный сайт портала о недвижимости «Metrinfo.Ru» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kurs.metrinfo.ru/

Официальный сайт региональной ассоциации «Уральская Палата Недвижимости» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://upn.ru

Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rosreestr.ru

Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://gks.ru

Количество просмотров публикации: Please wait

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

ВЛАДИМИРСКИЙ ФИЛИАЛ

Факультет: экономики

Направление подготовки: 38.03.01 «Экономика»

Профиль: экономика предприятий и организаций

Кафедра: экономики

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине:

Микроэкономика

на тему:

«Микроэкономические закономерности ценообразования на рынке недвижимости»

Студент 1 курса

Группы Эб-116

Очной формы обучения

Копытиной К.С.

Проверил:

к.э.н., доцент

Федин С.В.

Владимир 2016

Введение………………………………………………………………………….3

1. Теоретические основы ценообразования на рынке недвижимости …........4

1.1.Сущность рынка недвижимости……………………………………....…...4

1.2.Факторы ценообразования…………………..………………………….......4

1.3. Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи..

2. Анализ ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья……………………………………………………………………………7

Заключение……………………………………………………………………...14

Библиографический список……………………………………………………15

Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Недвижимость является не только сферой прибыльной коммерческой деятельности, но и одной из самых важных потребностей человека. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Ему присущи, по крайней мере, две характеристики, отличающие его от других рынков:

1. Ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для продавцов;

2. Более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

Целью курсового проекта является рассмотрение расчета цен всеми возможными способами и методами на конкретном примере.

Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

1.Определить сущность рынка недвижимости;

2.Определить факторы ценообразования;

3.Определить факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи;

4.Рассмотрение закономерностей ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья.

1.Теоритические основы ценообразования на рынке недвижимости:

1.1.Сущность рынка недвижимости:

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

В ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

В процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

В процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

Информация о ценах, спросе и предложении;

Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;

Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.

Рисунок 1 - Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).

Таблица 1 - Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции.

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1 . Однородные и делимые товары	1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы	5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

Специфика объектов недвижимости;

Относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

Воздействие рынка капитала;

Невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:

Развитие рынка недвижимости определяется:

И экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии Экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко.

Финансовыми возможностямидля приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест.

Взаимосвязями между стоимостью недвижимости застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

Структура рынка недвижимости:

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

o развития (создания) недвижимости;

o оборота недвижимости;

o управления и эксплуатации недвижимости.

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности: частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Особенности функционирования рынка недвижимости:

Рынок недвижимости имеет свои особенности:

1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

2. Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

а. для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

б. для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

3.Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

5. Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

7. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

8. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом,рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости - это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 - 3,5 года.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Факторы ценообразования

Классификация факторов:

Таблица 2 - укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья.

В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.

Таблица 3 - признаки классификации факторов ценообразования на РН:

Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи.

Таблица 4 - Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

Факторы	Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платежеспособного спроса на жилье	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте – ведет к повышению цен, при снижении – к падению.
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)	Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.

Продолжение таблицы 4

4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания

Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции – падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.

5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок

Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) – снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.

Продолжение таблицы 4

6. Макрофинансовые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 – росту цен, при снижении – к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее – росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены.
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены.
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестиционная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

2. Анализ ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья .

Таблица 5 - средние цены за земельные участки ближайшего Подмосковья по 4 направлениям по состоянию на апрель 2015 года.

№ п/п	Местоположение земельного участка под ИЖС (хороший подъезд, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение)	Цена продажи, руб./сотка	Отдаленность от МКАД, км в расчете 1–20 км)	Средняя цена, руб./сотка
1.	Калужское шоссе	762 500		470 000
565 217
381 818
166 500
2.	Киевское шоссе	750 000		585 000
600 000
521 700
466 667
3.	Новорижское шоссе	646 153		554 000
603 000
413 333
4.	Рублево – Успенское шоссе	1 474 015		955 000
1 000 000
700 000
645 000

Как видно из таблицы 1, для анализа мы взяли 4 направления (Калужское, Киевское, Новорижское и Рублево – Успенское шоссе), которые с точки зрения инвестирования считаются наиболее перспективными. Все участки были подобраны по следующим показателям: разрешенное использование (назначение) – индивидуальное жилищное строительство, отдаленность от МКАД от 1 км до 20 км, наличие инженерной инфраструктуры – газоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение, хорошие подъездные пути (асфальт). По выбранным ценам мы рассчитали среднюю стоимость земли за 1 сотку и представили полученные данные в диаграмме (рис. 2).

Рисунок 2 - Средние цены на земельные участки по состоянию на апрель 2015 года

Для полного представления ситуации на земельном рынке необходимо узнать насколько увеличились или снизились цены за земельные участки. Проанализируем прошлый год и сравним его с сегодняшними показателями (табл. 6).

Таблица 6 - Динамика цен на земельные участки ближайшего Подмосковья за период ноябрь 2014 – апрель 2015 гг.

Из таблицы 2 следует, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наибольший рост в цене пришелся на участки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе (на 71%). Рассмотрим причины такого колоссального роста с помощью мнений экспертов.

«Самые дорогие участки Подмосковья расположены на Рублево-Успенском направлении: именно здесь, в пределах 12 км от Москвы, предлагается земля, стоимость которой в десятки раз выше, чем цена аналогичных участков в других районах ближнего Подмосковья.

Благоприятная роза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченная городскими сбросами Москва-река и в целом развитая инфраструктура делают эти территории действительно привлекательными. В первую очередь престижность направления объясняется социальным положением проживающих там людей. Особое положение Рублевки сложилось исторически. Когда-то эти территории были облюбованы царским двором, затем тут жила политическая, культурная и деловая элита страны. Сегодня многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, заселены представителями состоятельной творческой интеллигенции и чиновниками самого высокого ранга. Стародачное прошлое и современность слились воедино, что создает этим местам популярность с изрядной долей нездорового ажиотажа».

Не менее интересным моментом является то, сколько земли в Подмосковье и сколько земли находится у частных лиц, приобретающих земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств.

«Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 – 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.

По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 579,9 тыс. га (табл. 7).

Таблица 7 - Распределение земель Подмосковья по категориям

Представим данные в виде диаграммы и для получения долей переведем их в проценты (рис. 3).

Рисунок 3 - структура распределения земель Подмосковья по категориям.

В частной собственности находится порядка 30% земель Московской области. По оценке ряда экспертов, около 60% находится в собственности структур, представляющих банковское сообщество и инвестиционные фонды, скупающих землю с инвестиционными целями; порядка 25–30% представляют инвестиционно-строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки; 10–15% являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств. Представим наглядно данные на рисунке 4.

Рисунок 4 - состав земель Подмосковья.

Заключение

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробно мы рассмотрели в данной курсовой работе.

В курсовой работе, разработанной на тему «Микроэкономические закономерности ценообразования на рынке недвижимости», основное внимание уделено изучению механизма ценообразования на рынке недвижимости и анализу рынка земли Подмосковья, а также перспективам его развития. Для этого были рассмотрены и проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по 4 направлениям (Калужское шоссе, Киевское шоссе, Новорижское шоссе, Рублево – Успенское шоссе). Анализ показал, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наивысший показатель – до 71% по направлению Рублево-Успенское шоссе. Большим спросом на землю пользуются участки больших площадей. По мнению экспертов темп прироста стоимости земли со временем будет замедляться.

В результате исследования расчета цен всеми возможными способами и методами на примере недвижимости Подмосковья, были получены следующие результаты.

1.Рассмотрена сущность рынка недвижимости;

2.Определены факторы ценообразования;

3.Изучены факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи;

4.Рассмотрены закономерности ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья и определены перспективы его развития. Для этого были проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по нескольким направлениям.

Библиографический список

1. Ценообразование: учебник/под ред.д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономист, 2007. – 574с

2. Ценообразование: учебник/ И.К. Салимжанов. -2е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 304 с.

3. Маховикова, Г.А. Микроэкономика. Продвинутый курс: Учебник и практикум / Г.А. Маховикова, С.В. Переверзева. - Люберцы: Юрайт, 2015. - 322 c.

4. 34. Маховикова, Г.А. Микроэкономика. продвинутый курс. учебник и практикум / Г.А. Маховикова, С.В. Переверзева. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 322 c.

5. 35. Моховикова, Г.А. Микроэкономика: Учебник для бакалавров / Г.А. Моховикова. - М.: Юрайт, 2013. - 268 c.

6. 36. Мэнкью, Н.Г. Микроэкономика / Н.Г. Мэнкью, М. Тейлор; Пер. с англ. А.П. Смольский. - СПб.: Питер, 2013. - 544 c.

7. 37. Никулина, И.Н. Микроэкономика: Учебник / И.Н. Никулина. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 553 c.

8. 38. Носова, С.С. Микроэкономика. Конспект лекций: Учебное пособие / С.С. Носова. - М.: КноРус, 2013. - 224 c.

9. 39. Розанова, Н.М. Микроэкономика фирмы: Учебное пособие / Н.М. Розанова, И.В. Зороастрова. - М.: Бином, 2013. - 383 c.

10. 40. Розанова, Н.М. Микроэкономика. Задачи и упражнения. Учебное пособие. Гриф УМЦ "Профессиональный учебник". (Серия "Практический курс"). / Н.М. Розанова. - М.: ЮНИТИ, 2013. - 559 c.

11. Гальперин, В.М. Микроэкономика. В 3-х т. Т. 2. Микроэкономика / В.М. Гальперин. - СПб.: Эк. шк. ГУ ВШЭ, 2008. - 512 c.

12. Громыко, В.В. Микроэкономика: Учебное пособие / В.В. Громыко, Г.П. Журавлева. - М.: ИЦ РИОР, 2012. - 159 c.

13. Гусейнов, Р.М. Микроэкономика: Учебник для бакалавров / Р.М. Гусейнов, В.А. Семенихина. - М.: Омега-Л, 2012. - 447 c.

14. Деньгов, В.В. Микроэкономика в 2 т. т.2. рынки факторов производства. равновесие. экономика риска 4-е изд. учебник для бакалавриата и магистратуры / В.В. Деньгов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 384 c.

15. Деньгов, В.В. Микроэкономика в 2 т. т.1. теория потребительского поведения. теория фирмы. теория рынков 4-е изд. учебник для бакалавриата и магистратуры / В.В. Деньгов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 410 c.

16. Джейли, Д.А. Микроэкономика: продвинутый уровень: Учебник: Пер. с англ. / Д.А. Джейли, Ф.Д. Рени; Науч. ред. В.П. Бусыгина [и др.]. - М.: ИД ГУ ВШЭ, 2011. - 733 c.

17. Джейли, Д.А. Микроэкономика: продвинутый уровень / Д.А. Джейли. - М.: ГУ ВШЭ, 2011. - 733 c.

18. Ефимова, Е.Г. Экономическая теория. Ч. 1 Микроэкономика. 4-е изд.,стер / Е.Г. Ефимова, С.А. Бордунова, М.Д. Заславская, И.С. Потапова. - М.: МГИУ, 2008. - 237 c.

19. Журавлева, Г.П. Экономическая теория. Микроэкономика: Учебник / Г.П. Журавлева, Н.А. Поздняков, Ю.А. Поздняков. - М.: ИНФРА-М, 2013. - 440 c.

20. Анохин, Л. М. Микроэкономика [Текст] : учебное пособие / Л. М. Анохин, А. А. Егорова, Ю. В. Петриченко. - Челябинск: Изд-во Челяб. гос. ун-та, 2012. - 213 с. : ил. - (Классическое университетское образование). - Библиогр.: с. 212.

21. Грязнова А.Г. Микроэкономика: Теория и российская практика: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и направлениям / Под ред. А. Г. Грязновой, А. Ю. Юданова. - 2-е изд. - М.: КноРус, 2001. - 541 с. - Библиогр.: с. 542.

22. Протас. Микроэкономика: Структурно-логические схемы: Учебное пособие для вузов / В. Ф. Протас. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1996. - 168 с.

23. Пиндайк, Р. С. Микроэкономика [Текст] : [учебное пособие] : пер. с англ. / Р. С. Пиндайк, Д. Л. Рубинфельд. - 2-е изд. - М.: Дело, 2001. - 807 с. : ил. - (Зарубежный экономический учебник).

24. Прыкин Б.В. Микроэкономика в таблицах и графиках [Текст] : учебник для вузов / Б. В. Прыкин [и др.] ; под ред. Б. В. Прыкина. - М: Финансы: ЮНИТИ, 1999. - 503 с. : ил. - Библиогр.: с. 496.

25. Сафрончук, М. В. Микроэкономика [Текст] : введение в микроэкономику: тесты и задачи / М. В. Сафрончук. - М: Эксмо, 2006. - 255 с. - (Высшее экономическое образование) (Полный курс за три дня).

26. Сафрончук, М. В. Микроэкономика [Текст] : конспект лекций: учебное пособие / М. В. Сафрончук. - М: Эксмо, 2006. - 255 с. - (Полный курс за три дня). - Указ. имен: с. 254-255. - Библиогр.: с. 246.

27. Седов, В. В. Экономическая теория [Текст] : в 3 частях: учебное пособие / В. В. Седов. - 2-е изд., доп. и перераб. - Челябинск: ЧелГУ, Б.г. Ч. 2: Микроэкономика. - 2007. - 215 с. : ил.

б участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») с 01.01.2017 г.

Баллистика и факторы, влияющие на образование огнестрельной раны

На тему «Ценообразование на рынке недвижимости»

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:

уникальность и неповторимость;

стационарность;

длительность создания и долговечность.

Ниже я рассмотрю специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимости Санкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложу характерные черты экономического, экологического состояния каждого из районов города, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами и недостатками своего района.

Подробно изучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияют на ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости, их недостатки и преимущества.

И в заключении проанализируем конкретные данные по первичной и вторичной недвижимости применительно в Спб.

1. Сущность рынка недвижимости

«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

§ информация о ценах, спросе и предложении;

§ посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;

§ свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

§ перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

Рис. 1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

1.1 Рынок жилья Санкт-Петербурга

В настоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс. жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000 квартирах.

В хорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья, в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износ свыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте. Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.

ü Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.

ü Рынок офисных помещений.

ü Рынок торговых помещений.

ü Рынок производственных и складских помещений.

ü Рынок жилья , который представлен следующими сегментами:

Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

– реконструируемые многоквартирные здания в центре города;

– строящиеся сблокированные односемейные дома;

Вторичный:

Купля-продажа – квартир в центре;

– квартир в микрорайонах.

Аренда – обычных квартир

– квартир повышенной комфортности

– комнат.

В связи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитой сервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, не развитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует. Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти лет зданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений, тому свидетельство.

Районы города.

Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. В Санкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии, озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда, возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1

В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

v Центральный

v Адмиралтейский

v Василеостровский

v Московский

v Приморский

v Петроградский

v Калининский

v Выборгский

v Фрунзенский

v Красногвардейский

v Невский

v Красносельский

v Кировский

Удаленность от станций метро.

При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение цены может составить10–15%

Конкретные примеры по районам с описание вы можете рассмотреть в приложении №1.

2. Методы ценообразования

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

Оценка производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный.

2.1 Сравнительный метод

Главные принципы, лежащие в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

· замещения;

· сбалансированности;

· спроса и предложения.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

· сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

· независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

· инвестиционной мотивации, которая определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2. Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Но одним из, и главным недостатком, является его объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.

2.2 Доходный метод оценки

Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночной стоимости.

2.3 Затратный метод оценки

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

· обоснование необходимости обновления действующего объекта;

· оценка зданий специального назначения;

· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

· анализ эффективности использования земли;

· решение задач страхования объекта;

· решение задач налогообложения;

· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

3. Ценообразование и ценообразующие факторы

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования . Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование во внешней торговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов :

Макроэкономические факторы;

Микроэкономические факторы;

Социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят :

Валовой внутренний продукт (ВВП);

Уровень инфляции;

Ставки доходности по финансовым инструментам;

Деньги на руках у населения;

Доходы населения;

Уровень занятости трудоспособного населения;

Состояние торгового баланса;

Индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или спаду цен на рынке недвижимости.

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

Определяющее значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

Общая экономическая ситуация в регионе;

Темпы развития региона;

Диверсификация занятости работоспособного населения;

Инвестиционный поток.

Темпы экономического роста в Санкт – Петербурге держатся на уровне общероссийские показателей.

Социальное положение в регионе характеризуются следующими факторами:

Доля трудоспособного населения в общей численности населения;

Миграционные потоки;

Демографическая ситуация;

Уровень безработицы в регионе.

Санкт – Петербург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровень безработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированной безработицы.

К внутренним факторам рынка недвижимости относят :

Институциональные факторы;

Динамичность (инерционность) рынка;

Динамика объема и соотношение спроса и предложения;

Соотношение цен первичного и вторичного рынка;

Информационная обеспеченность и открытость рынка.

Институциональные факторы , влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

Государственное регулирование;

Налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.

Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

Платежеспособностью населения;

Изменением во вкусах и предпочтениях населения.

В России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

Так, до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, являлась ипотека. Например в первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.

Объем предложения на рынке определяется :

Наличием резерва объектов недвижимости;

Объемами нового строительства.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

Постоянные;

Условно-постоянные;

Словно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

Тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

Общая площадь;

Планировка;

Высота потолков;

Материал стен;

Естественная освещенность помещения;

Ориентация квартиры;

Балконы, лоджии;

Наличие лифта;

Внешнее окружение.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

Состояние полов, потолка, стен;

Окна и двери;

Инженерные коммуникации;

Наличие телефона.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Влияние классификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров его стоимости.

В основном применяется следующая классификация жилых домов:

Спецпроект;

Улучшенная планировка;

Сталинка;

Хрущевка;

Брежневка;

Пентагон;

Полнометражка;

Малосемейка.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома :

Деревянные;

Блочные (монолитные),

Панельные;

Кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.

Обзор цен на рынке жилой недвижимости Петербурга по районам города по состоянию на 12 октября 2009 года

В октябре 2009 г. в сегменте новостроек цены незначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% – Кировский. Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожский районы.

Наиболее дорогими районами города стабильно являются Петроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являются Красносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.

За неделю, к 13 октября 2009 г., цены на вторичку по районам также двигались разнонаправлено. На 1.6–1.7% подорожали Выборгский, Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского района и районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%. Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.

Первичный рынок
	БСН 06.10.09	БСН 13.10.09	Рост за неделю:	Рост цены за месяц
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
Кировский
Красногвардейский
Красносельский
Московский

Петроградский
Приморский
Фрунзенский
Центральный
Всеволожский
Курортный
Петродворцовый
Пушкинский

По показателям приведенной выше диаграммы видно: цены первичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградском и Василеостровском районе.

А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожский районы и Область.

На вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен не меняется. Пальма первенства принадлежит Центральному, Петроградскому, Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам. Самые дешевые районы – Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.

Вторичный рынок
	Рост за неделю:	Рост цены за месяц
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
Кировский
Красногвардейский
Красносельский
Московский

Петроградский
Приморский
Фрунзенский
Центральный
Всеволожский
Колпинский
Кронштадтский
Курортный
Петродворцовый
Пушкинский

Цены на рынке вторичного жилья варьируются со спросом на самые популярные районы.

Самыми дорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский и Московский районы, ну а самой доступной остается как и раньше – область.

На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас Санкт – Петербург нуждается в увеличении площадей по складские помещения и реконструкцию и переконструирование уже существующих зданий и сооружений. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов. А сейчас и вовсе потерпела временный крах.

4. Развитие рынка недвижимости и его прогнозирование

Степень развития рынка недвижимости и отдельных его сфер в различных странах характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране, а также основными направлениями определения цены и стоимости 1 м 2 того или иного вида объекта недвижимости.

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночная стоимость 1 м² общей площади жилья на IV квартал 2002 г. для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым эти субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета. По Российской Федерации установлена следующая стоимость 1 м² жилья (в среднем 8850 р.): по Северо-Западному региону – 6860 р.; в Ленинградской области – 7000 р.; в Московской области – 11 000 р.; в Санкт-Петербурге – 10 300 р.; в Москве – 16 000 р.

Тем же постановлением определены размеры средней стоимости 1 м² общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе. Размеры субсидий варьируют от 8020 до 8500 р. за 1 м².

Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотрено Постановлением правительства Москвы №896 от 9 октября 2001 г.) и утверждается стоимость 1 м² при расчете субсидий для строительства или приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на 95 р. и составила 17 595 р.

Методика расчета основана на данных, поступающих от крупных инвесторов-застройщиков, и анализе рынка жилья. При этом учитывается цена 1 м² в типовом панельном доме в районе массовой застройки.

Исследование средней цены предложения жилья целесообразно производить на конкретном примере, так как стоимость 1 м² жилья зависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.

В Санкт-Петербурге последние тенденции таковы:

1. Лидерами по объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейский районы (по степени убывания).

2. Средние цены лидеров предложения составляют 500–550 долл. США.

3. В Адмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностью района и затрудненным транспортным сообщением.

В Московской области целесообразно исследовать изменение цены 1 м 2 жилья по городам, входящим в нее.

Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что наибольшим спросом пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности.

В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный, Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56% предлагаемых торговых и 77% офисных помещений. Вероятно, в ближайшее время устойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская наб. с развивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.

Заключение

Недвижимость – основа национального богатства страны.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно – строительного комплекса регионов.

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы свои специальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторые из них.

Рынок Российской недвижимости представлен с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.