Модели системы ипотечного кредитования. Основные модели ипотечного кредитования
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
Казахский Национальный Университет имени аль-Фараби
Факультет «Высшая школа экономики и бизнеса
Тема:Модели ипотечного кредитования
Подготовила: Иманбекова А.Д
Приняла: Досжан Р.Д.
Алматы 2010
Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
Земельные участки, находящиеся в частной собственности;
Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
Дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
-
В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:
Одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
Двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):
- между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
- между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.
Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.
Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования
В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.
При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.
При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).
В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).
Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.
Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования
На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.
После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.
Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.
Сравнительные параметры моделей кредитования
Сравниваемые параметры |
Немецкая модель |
|
Стоимость привлекаемых банком ресурсов |
Ниже рыночных |
Рыночная |
Получение кредита |
После прохождения сберегательной стадии |
Сразу после обращения в банк |
Форма привлеченных ресурсов |
Сберегательные (депозитивные) счета |
Обеспеченные ипотекой ценные бумаги |
Основная форма государственной поддержки |
Премиальные выплаты по вкладам |
Государственные гарантии по закладным |
Объемы кредитования |
Ограничены объемом сбережений |
Ограничены платежеспособностью заемщика |
Постоянно |
На 1 этапе при становлении системы рынка |
|
Сроки кредитования |
От 15 до 30 лет |
|
Сумма кредита |
до 45% от стоимости квартиры |
До 100% стоимости квартиры |
Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.
По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.
Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.
Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.
Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.
Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.
Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.
Список использованной литературы:
1. Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги.- 2002. - 4.- С.20-28.
2.Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. СПб.: Питер, 2005. 312с.
3. Толкушкина А.В. Ипотека в России. М.: Юристъ, 2002. 525с.
4. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) Деньги и кредит.2004.-
5. Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы. 2005. - 1. С.68-71.
6. Бехметьева Ю.М. Становление системы ипотечного кредитования в России // Уровень жизни населения регионов России. 2004. - 4. С.60-65.
7. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -2002.- 9.- С.18-20.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования действует в ряде развитых западных стран таких, как Дания, Германия, Франция. При одноуровневой модели ипотечного кредитования, в отличие от , функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший , который самостоятельно выпускает и реализовывает ценные бумаги.
Такую схему ипотечного кредитования еще называют немецкой моделью . Она получила широкое распространение в Европе, а также ее стали использовать в развивающихся странах.
В Германии накопление средств на покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов осуществляют специализированные кредитные учреждения, строительно-сберегательные кассы. То есть кредитование частных лиц производится за счет привлечения средств самих же граждан.
Физическое лицо открывает в кассе накопительный счет и копит на нем денежные средства до определенного уровня, около 50% от стоимости жилья. После чего получает льготный кредит на недостающую сумму и передает кредитному учреждению приобретенную недвижимость в залог до полного погашения займа. Стоит отметить, что заемщик получает еще и государственную дотацию в размере 10%.
При одноуровневой модели ипотечного кредитования кредиторами, как правило, выступают специально учрежденные кредитные организации — .
Рефинансирование кредитов происходит двумя путями:
- во-первых, за счет эмиссии (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам;
- во-вторых, за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.
Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки:
- по выдаче кредитов (займов);
- залогу недвижимого имущества;
- по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств;
- по страхованию предмета залога.
Для вторичного рынка ипотечного кредитования к таким сделкам относятся выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, и сделки по их размещению.
Ипотечные бумаги выпускает сам банк. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов.
Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение – занесенное в специальный регистр имущество — ипотечные кредиты.
Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Особенностями одноуровневой модели по сравнению с двухуровневой также являются:
- относительная дешевизна ее организации и контроля над ней;
- отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски;
- отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что снижает стоимость кредита для залогодателей.
Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.
Сравниваемые параметры | Немецкая модель | Американская модель |
Стоимость привлекаемых банком ресурсов | Ниже рыночных | Рыночная |
Получение кредита | После прохождения сберегательной стадии | Сразу после обращения в банк |
Форма привлеченных ресурсов | Сберегательные (депозитивные) счета | Обеспеченные ипотекой ценные бумаги |
Основная форма государственной поддержки | Премиальные выплаты по вкладам | Государственные гарантии по закладным |
Объемы кредитования | Ограничены объемом сбережений | Ограничены платежеспособностью заемщика | Постоянно | На 1 этапе при становлении системы рынка |
Сроки кредитования | 8-10 лет | От 15 до 30 лет |
Сумма кредита | до 45% от стоимости квартиры | До 100% стоимости квартиры |
Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ВЫБОР СХЕМЫ ИПОТЕКИ
На развитие и организацию ипотечного кредитования оказывают влияние определенные условия и факторы.
Основными политическими факторами являются: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или, наоборот, непредсказуемость политического режима в стране, наличие или отсутствие внешней угрозы, возможность или невозможность экспроприационных мер. Естественно, что нестабильность и непредсказуемость политической ситуации негативно влияют на развитие ипотечного кредитования.
Успешному развитию ипотеки способствует предоставление целевых кредитных ресурсов и государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка. Большую роль в развитии ипотеки играет многообразие форм адресной поддержки конкретных граждан или слоев населения, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.
Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды, способной защитить права собственников на свое имущество. К этой группе факторов относят наличие или отсутствие системы кадастра недвижимости, а также регистрации залога или иных обременении недвижимого имущества.
К экономическим факторам относят общее состояние и развитие кредитно-финансового рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты, уровень инфляции и платежеспособность населения, которая определяет общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение имеет система страхования рисков, связанных с владением, использованием и развитием объектов имущества, а также страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
К историческим факторам относятся традиции накопления средств и отношение к кредиту населения. На конкретные формы развития ипотеки оказали влияние земельный и экономический строй в стране.
В качестве базовых могут быть названы следующие виды организованных систем массовой ипотеки: усеченно-открытая система (Израиль, Испания и др.), расширенная открытая («американская») система, сбалансированная автономная («немецкая») система.
Усеченно-открытая система. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель.
Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п
Вторая характерная особенность усеченно-открытой модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.
Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.
Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль и др.
На практике при применении данной системы редко ориентируются на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и стоимости): обычно они устанавливаются каждым ипотечным банком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.
Очевидно, что механизм функционирования российской банковской системы на современном этапе наиболее близок к усеченно-открытой модели.
Расширенная открытая (американская) система. В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
Данная система обеспечения ипотеки ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В России он построен на базе трех ипотечных агентств: Федерального агентства ипотечного кредитования, Российской ипотечной ассоциации и Московского ипотечного агентства. Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.
Схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, т. е. перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Схематически это выглядит так, как изображено на рис. 5.
Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден ипотечным агентствам прежде всего резким ускорением оборота средств - с нескольких лет до примерно 2 мес. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству, оставляя себе лишь маржу.
Таким образом, ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет - это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.
Рис. 5. Схема двухуровневой модели ипотечного кредитования
Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). Источником выплат по таким ценным бумагам служат платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
Следовательно, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государственным ценным бумагам.
Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. И каким бы массовым ни был «дефолт» заемщиков по ипотечным кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, например таким, как пенсионные фонды и страховые компании, что, в свою очередь, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном итоге низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечивает бюджет, т. е. налогоплательщики.
Система ипотечного кредитования, несмотря на имеющиеся в разных странах различия, сводится к механизму перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику - покупателю недвижимости.
Основными участниками в данной системе ипотечного кредитования являются:
заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;
кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;
посредник - специализированная организация, задача которой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;
конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк-посредник-инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ресурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка, на котором действует механизм секьюритизации (securitization).
Под термином «секьюритизация» понимают выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs).
Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной ценной бумаги платежи по ипотечным кредитам переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная ценная бумага). Поскольку платежи по ипотечным кредитам включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения. Переводные бумаги создаются двумя основными способами, в каждом из которых посреднические структуры играют разную роль.
В первом случае переводные бумаги эмитируются непосредственно банком - первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Во втором случае - посредником на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-кредиторов.
Механизм секьюритизации по сравнению с программами рефинансирования за счет долговых обязательств позволяет:
привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инструментов, пользующихся спросом на рынке;
снизить стоимость привлеченных ресурсов (а, следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;
повысить стабильность жилищной финансовой сферы посредством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Особенности переводных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными финансовыми инструментами становятся очевидными при рассмотрении различных видов рисков, связанных с инвестированием в переводные инструменты. Владельцы переводных ценных бумаг несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, риск досрочного погашения, процентный риск. Все виды рисков по переводным бумагам определяются спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.
Кредитный риск (риск банкротства заемщика) - это риск неуплаты или несвоевременной уплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. На современном этапе развития ипотечной системы этот вид риска сведен к минимуму для конечного инвестора - держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг - с помощью трех механизмов.
Первый - путем обязательного страхования заложенной недвижимости; в случае агентских переводных бумаг - путем предоставления гарантии со стороны агентств, выпускающих переводные облигации. Агентство предоставляет одну из двух возможных видов гарантий по переводным бумагам. Первый вид гарантирует своевременную выплату как процентов по закладным, так и основного долга, т. е. проценты и основной долг по бумагам выплачиваются в срок, даже если кто-то из заемщиков не исполнил свои обязательства по ипотечным кредитам. Переводные бумаги с гарантией такого типа называются полностью трансформированными переводными бумагами.
Второй вид гарантий подразумевает своевременное погашение процентов, в то время как основной долг выплачивается по мере поступления соответствующих выплат по ипотечным кредитам, но не позднее заранее оговоренного срока. Переводные бумаги такого типа называются трансформированными переводными бумагами. Гарантии агентств, таким образом, снижают кредитный риск инвестора. Все бумаги являются полностью трансформированными.
Третий механизм - установления пределов значений критериев андеррайтинга. Квалифицированные кредиты должны удовлетворять требованиям агентства по трем параметрам: максимальный PTI - отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio); максимальный LTV - отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога (loan-to-value ratio); максимальная сумма кредита.
Риск ликвидности - риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента. Сейчас переводные ценные бумаги активно котируются на вторичном рынке. Каждая бумага специфицирована по номеру и префиксу пула, на основании которого она была выпущена. Много сделок совершается также спереводными бумагами, пул ипотек для которых не определен на момент сделки. Этот вид операций называется «сделки с последующим объявлением».
Риск досрочного погашения для инвестора является специфическим риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обязательств испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматривающими такую возможность. Можно выделить несколько основных причин досрочного погашения кредита заемщиком:
заемщик может досрочно погасить весь долг при продаже заложенной недвижимости, которая происходит в случае переезда, связанного с новым местом работы, покупки более дешевого дома, развода супругов, требующего продажи дома;
заемщику выгодно производить досрочное погашение, если рыночная ставка процента становится ниже ставки по кредиту;
в случае несостоятельности заемщика, когда заложенная недвижимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита. Если кредит застрахован, то остаток непогашенной задолженности выплачивается кредитору страховой компанией;
если происходит повреждение заложенной недвижимости в результате страхового случая (пожара, наводнения и пр.), то ущерб возмещается страховой компанией.
Процентный риск - риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В случае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогична соответствующей реакции облигаций с опционом досрочного погашения.
На нестабильных рынках недвижимости существует также рыночный риск при резком снижении цен на жилье (в принципе, пока к Московскому и подмосковному рынку он отношения не имеет, но тем не менее учитывается). Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть долг. На развитых рынках, где цены на жилье меняются редко и медленно, рыночный риск невелик.
Сбалансированная автономная (немецкая) система. Ключевой отличительный признак данной модели - сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на от- крытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлеч ния сбережений будущих заемщиков по типу кассы взаимопомо щи (рис. 6).
В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он вправе рассчитывать. (Некоторые принципы «сбалансированной автономной модели» применяются и в России. В частности, накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков.)
Данное ограничение третьей модели является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости.
Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы - потенциально данная модель совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам строй-сбережений и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, в 3 % и объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 10 %, и тогда процент по кредиту будет равен 13 %.
Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны быть привязаны к курсам свободно конвертируемых валют. Плюсом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.
Исключительно важное достоинство «немецкой» системы стройсбережений состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной схемы - ее замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.
Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и относительно низкой - от 4,5 до 8,5 %. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.
При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая калькуляция. Накопительный период занимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5-4,5 % в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды.
Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы - заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.
Условия контракта основаны на расчете, который должен обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (он составляет от 1,5 до 2 лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.
Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, так как они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.
Одно из достоинств системы - ее полная прозрачность. В отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.
Из вышесказанного следует, что суть ипотечной модели в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, выданными под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 10-30 лет (как показывает практика, кредиты выплачиваются в течение 4-5 лет).
Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как крупным вкладчикам, например пенсионным фондам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В данном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за их обслуживание.
«Американская» модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ресурсов, привлекаемых на фондовом рынке путем размещения специальных ипотечных облигаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное решение проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.
Ипотечного кредитования еще очень молод, однако наблюдается его активное развитие. Участники рынка усердно перенимают положительный опыт других стран, успешно внедряя жизнеспособные модели в свою деятельность. Идет эволюция кредитной системы страны.
Открытая ипотека – это форма залога, подразумевающая под собой имущество, которое должник закладывает, как гарант своей платежеспособности. При этом имущество остается собственностью должника, однако кредитор в случае отказа плательщика от выплат займа и процентов по займу, может на законных основаниях реализовать имущество в первостепенном порядке.
В России ипотекой пользуются преимущественно те граждане, которые хотят купить свое жилье, иными словами, ипотека и недвижимость в нашей стране стали тождественными понятиями.
О плюсах этой модели открытого кредитования:
- посредством использования вторичного рынка ценных бумаг по ипотеке, можно получить кредитные ресурсы на довольно большой промежуток времени;
- число кредиторов неуклонно растет, а вместе с кредиторами увеличиваются вариации и схемы кредитования, благодаря чему люди с разным уровнем достатка могут рассчитывать на кредит под покупку жилья.
О минусах этой модели:
- эта модель окажется эффективной только в тех странах, где есть стабильная экономика, и финансовый рынок развит на достаточно высоком уровне,
- наблюдается некоторая зависимость процентных ставок от того, на каком уровне стабильности находится финансовый рынок в данный момент времени.
Сбалансированно-открытая, немецкая модель кредитования
Немецкая модель ипотеки является одноуровневой. Отличие очевидно: и кредитор – одно и то же лицо – финансовое учреждение, кредитующее, выпускающее ценные бумаги и самостоятельно реализующее их. Но, чтобы реализовать такие ценные бумаги, нужно пройти через немалые трудности, связанные с индивидуальностью каждой банковской закладной.
Исходя из всего вышесказанного, банкам, работающим по немецкой сбалансированно-открытой системе, для поддержания баланса пассивов и активов нужно иметь и постоянно увеличивать масштабность уставного капитала. В идеале – чем больше , тем больше доверие к банку и к его закладным. Это связано с тем, что такие банки сами выступают эмитентами своих же ценных бумаг. К примеру, американская модель кредитования не требует такого.
Немецкая система стройсбережений
В Германии развита система стройсбережений, характеризующаяся удачным сочетанием накопительного процесса и кредитования населения. Государство поддерживает и продвигает этот вариант ипотечного кредитования. Потенциальному заемщику нужно открыть накопительный банковский счет и периодически делать на него взносы. Как только оплата части стоимости жилья будет накоплена, а это обычно 50%, то государство предоставляет будущему заемщику субсидии и дотации, которые обычно характеризуются льготным кредитом с более низкой процентной ставкой.
Система имеет сберегательно-ссудный принцип работы. Средства, полученные от заемщиков, идут на обеспечение ипотечного кредитования и не могут быть использованными для сторонних нужд.
Плюсы сберегательно-ссудной модели открытого кредитования:
- Модель полностью автономна, финансовый рынок не влияет на формирование ставок по ипотеке, банк устанавливает их, исходя из собственных интересов.
- Риск не возврата кредита сводится к минимуму.
- Такой ипотечный кредит будет доступен заемщикам разного социального уровня.
Минусы этой модели:
- Средства заемщиков, которые поступают от них на счет банка, могут быть нестабильными и разными.
- Кредит можно получить не раньше, чем энная сумма денег будет накоплена на счету. Это могут быть как месяцы, так и годы.
Ипотека усеченно-открытого типа
Эта модель успешно применяется в Англии, Италии, Испании и Франции. Ее используют страны с плохо развитым рынком ценных бумаг. Эта модель – самая простая, однако не очень совершенная и характеризуется работой исключительно в рамках первичного рынка ценных бумаг.
Эта модель подразумевает использование закладных, полученных от заемщиков по кредитам, только для того, чтобы привлечь внешнее финансирование. В тех странах, где работает только эта модель кредитования ипотеки, банки могут повышать процентную ставку искусственно. Также финансовые учреждения вправе уменьшить сроки кредитования, поскольку решения по этим вопросам они принимают самостоятельно. Усеченная модель применяется исключительно специализированными банками, занимающимися выдачей кредитов. Но только в том случае, если в банке присутствует подразделение по ипотеке.
Особенность этой модели открытого кредитования – чтобы привлечь средства на ипотеку, банк применяет все возможные источники: , депозиты и кредиты между банками.
Вторая и, пожалуй, самая яркая особенность - зависимость процента по ипотеке от финансового состояния страны. Данная зависимость оказывает сильное влияние на такие показатели, как активность ипотечного кредитования и его масштабность.
- минимальное число участников,
- нет вторичного рынка,
- не нужно создавать многоуровневые финансовые организации - ипотечные банки.
- ограничение числа привлекаемых ресурсов,
- отсутствие стандартов,
- зависимость ставки по кредитованию от финансового положения страны.
kredito_admin
Двухуровневая
(Классическая, Американская) модель ипотечного кредитования.
Основное отличие заключается в том, что покупатель приобретает недвижимое имущество оплачивая незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму оплачивает (с которым у покупателя заключен договор) которому покупатель обязуется, в течении срока действия договора, вернуть заемные средства, а так же оплатить определенные процент за пользование . При этом банк переуступает кредит одному из специализированных ипотечных агентств, которое в свою очередь возмещает банку выданные деньги и выпускает ценные бумаги, выплатами по которым становятся ежемесячные (как правило) платежи заемщиков. Данные ценные бумаги агентство реализует на фондовом рынке.
Двухуровневая модель ипотечного кредитования - что это значит, и где она применяется
Двухуровневая система организации ипотеки действует ныне в США. Она была сформирована с учетом того, что государство стремилось к достижению единства и прозрачности системы ипотечного кредитования на территории своей страны. Для чего? Таким образом повышается , и достигается простота в .
Механизм подобной системы выдачи заключается в том, что государство передает в специальные агентства (учрежденные с помощью федеральных властей) ипотеки, оформленные на первичном рынке. Эти агентства в свою очередь имеют право поступить с ними следующим образом:
Передать инвесторам на вторичный рынок;
- из единичных предложений по ипотечному кредитованию сформировать пул и продать на тот же вторичный рынок инвесторам эту группу ипотек целиком, либо же выставить на продажу доли пула;
- на основании имеющегося пула или единичных ипотечных предложений выпустить свои ценные бумаги и продвинуть их на рынок.
Какую пользу приносит двухуровневая система ипотечного кредитования?
Богатый опыт властей США в сфере ипотечного кредитования подталкивает нас к следующим выводам:
- Улучшение предложения ипотечного кредитования граждан стимулирует активное развитие области жилищного строительства. С момента принятия США закона о жилье (от 1934 года) прошло чуть более 80 лет. За это время процент владения гражданами своим собственным жильем вырос практически вдвое.
- Благодаря такой системе выдачи ипотечных кредитов, государство берет под контроль практически весь рынок недвижимости. С такими возможностями им легче осуществлять политические программы социального характера. Держа под контролем львиную долю всей недвижимости страны федеральные власти гарантируют своим гражданам безопасность и стабильное функционирование рынка жилищного строительства.
- Благодаря тому, что ипотека передается на вторичный рынок, выпускаются ценные бумаги, которые фигурируют не только на отечественном фондовом рынке, но и на международном. Таким образом США привлекает иностранных инвесторов.
В нашей стране действует двухуровневая модель ипотечного кредитования, тоже. Разработана она под руководством Н. Б. Косаревой, которая совместно с американским ученым Раймондом Дж. Страйком адаптировала двухуровневую модель ипотечного кредитования США под российский рынок и внедрила ее.