Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Кворум на общем собрании собственников

Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования.

Основные понятия, применяемые в Методических рекомендациях:

-жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан;

-жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

-квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

-комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворений гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К общему имуществу собственников многоквартирного дома относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество многоквартирного дома).

Проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке.

Подготовка к собранию включает в себя:

Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;

Опрос мнений жителей - собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;

Выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами;

Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;

Разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;

Разработка Устава товарищества собственников жилья;

Направление сообщений о проведении общего собрания собственников;

Другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

I. Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

Выбор способа управления многоквартирным домом;

Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

Другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

3.Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

4.Собрание может быть первоначальным, очередным или внеочередным.

5.Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

Управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

II. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

В очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

В форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

III. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч.1 ЖК РФ);

б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников - ст. 45 ч.1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч.2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ или ревизионной комиссии (рекомендуется предусмотреть в уставе ТСЖ право на созыв общего собрания - ст. 146 ЖК РФ);

г) по выбору управляющей организации - собственники помещений в данном доме (ст. 161 ч.ч. 2, 3 ЖК РФ) или орган исполнительной власти (ст. 161 ч.6 ЖК РФ).

IV. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.

Вместе с тем необходимо проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.

Инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений. Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме муниципальному образованию могут принадлежать на праве собственности жилищные фонды социального использования, а также нежилые помещения (ст. 19 ЖК РФ). В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются в орган местного самоуправления.

Кроме того, инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).

V. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.

Доля каждого собственника определяется путем деления общей площади помещения (по свидетельству службы регистрационного права Управления Федеральной Регистрационной службы по Рязанской области, свидетельству о праве на наследство, решению суда, регистрационному удостоверению или других правоустанавливающих документов), приходящейся на каждого собственника, на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, муниципальной, государственной).

D = S1/S2, где D - доля каждого собственника, S1 - общая площадь помещения собственника, S 2 - сумма площадей жилых и нежилых помещений собственников в многоквартирном доме. Доля каждого собственника определяет количество голосов для участия в голосовании на общем собрании.

Кгол. = D х К общ., где К общ. - общее количество голосов в многоквартирном доме. Для расчета количества голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов предлагается принимать один голос равным 1 м2 (или, к примеру, 10 м2) общей площади.

VI. Проведение общего собрания собственников в очной форме

1. Уведомления о проведении общего собрания

Собрание собственников помещений в очной форме - совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ).

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение.

В сообщении должно быть указано следующее:

а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания - общее собрание;

в) дата, место, время проведения данного собрания;

г) повестка дня собрания.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст.ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ).

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.

Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями, будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч.1 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, и доступном для всех собственников.

Для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторам проведения такого собрания целесообразно либо направить извещение каждому собственнику заказным письмом либо вручить под расписку.

Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч.6 ст. 46 ЖК РФ).

Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

3. Решения общего собрания

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:

Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (ст. 36 ч. 3 ЖК РФ).

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст.ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник (п. 4 ст. 48 ГК РФ).

6. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.

Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч.3 ЖК РФ). Исходя из этого требования, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.

VII. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования

Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме - право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования, определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.

1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования

Статья 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения. Для проведения заочного голосования (также как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания - заочное голосование;

в) дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.

Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указывается место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 3 ч.5 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).

Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме (ч.4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).

2. Правомочность общего собрания

Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются также как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (см. раздел VI п. 3 настоящих Рекомендаций).

4. Требования, предъявляемые к решению собственника

Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме, наряду с уведомлением о проведении общего собрания в форме заочного голосования с указанием повестки дня, целесообразно направить бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):

а) решение должно быть в обязательном порядке оформлено в письменной форме.

б) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.

Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. В уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.

При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.

Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

7. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

Проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.

VIII. Оформление в письменной форме решений собственников помещений

При проведении общего собрания, как в очной форме, так и в форме заочного голосования законом предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой проведения общего собрания, а только способ принятия решения общим собранием. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством представления решений в письменной форме. Письменные решения, как правило, также применяются при проведении общих собраний в очной форме и является формой голосования при принятии решения - путем письменных решений (ч. 4 ст. 48 ЖК РФ). При подведении итогов письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше случаях.

IX . Реализация способа управления многоквартирным домом

Для реализации выбранного способа управления многоквартирным домом необходимо:

При непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения общего собрания заключить договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником от своего имени (ст. 164 Жилищного кодекса РФ);

При управлении управляющей организацией каждому собственнику помещения заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией (ст. 162 Жилищного кодекса РФ);

При управлении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом осуществить государственную регистрацию товарищества собственников жилья в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

В ином случае органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

X . Проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом

В соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006г. № 75, конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

Собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

По истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

Большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

Не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Примерные формы документов для организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах прилагаются.

О том, как правильно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, рассказывает Юрий Нетреба из Московской коллегии адвокатов «Арбат». Если соблюсти не все формальности, решение собрания потом могут признать недействительным. Поэтому важно знать, как подготовить документацию, сообщить о проведении собрания, правильно его организовать, оформить и подсчитать результаты. Также юрист рассказал о порядке уведомления чиновников и хранении документов собрания.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и не жилых помещений, машино-мест, подземного гаража, т.е. собственников любых помещений) - это орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить неограниченное количество раз. Законодатель не запрещает проводить одновременно несколько собраний с разной повесткой дня. Также не установлена протяженность общего собрания, а значит, общее собрание может продолжаться месяц, два и так далее, но не реже раза в год, если не установлено иного порядка. В то же время, санкции за непроведение общего собрания нет.

Основные этапы организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - ОСС) таковы:

1. Определение инициатора.
2. Подготовка документации общего собрания.
3. Сообщение о проведении общего собрания.
4. Проведение общего собрания по выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).
5. Оформление результатов голосования.
6. Уведомление о результатах ОСС собственников и заинтересованных лиц.
7. Направление документов в орган жилищного надзора (ГЖИ).
8. Хранение документации.

Общее собрание инициирует активная группа или отдельные лица, внеочередное собрание - чаще всего собственники. Такое право есть и у юридических лиц, например, действующей управляющей компании (п.7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы могут действовать через представителя, для чего необходима доверенность, удостоверенная нотариусом, либо оформленная в соответствии с общими требованиями ст. 185.1 ГК.

Для подготовки к проведению общего собрания потребуются следующие документы:

1. Реестр собственников помещений многоквартирного дома.
2. Сообщение о проведении общего собрания собственников.
3. Бланки решений собственников.
4. Листы регистрации.

Где и как получить эти документы?

Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).

Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания

Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:

1. сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
2. форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
3. дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования - время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте ОСС следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?

• Смена УК или способа управления домом.
• Создание/ликвидация ТСЖ.
• Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
• Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
• Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
• Использование придомовой территории.
• Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
• Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
• Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.

(Средства могут идти как на собственный счет ТСН, так и в общий государственный фонд. Принятие такого решения не требует отлагательств.)

Способы управления многоквартирным домом

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает наиболее удобный и подходящий способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Способ 3. Управление управляющей организацией

Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками. Они вправе на общем собрании отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Проведение общего собрания

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения. Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.

Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.

Порядок проведения подробно регламентируется Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах"

Что должно содержать решение собственника помещения МКД?

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, донадо указать следующие сведения:

Сведения о собственнике:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О. голосующего собственника (представителя собственника), № помещения, его доля в праве собственности на помещение);
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (номер бланка свидетельства либо регистрационный номер из выписки ЕГРН);
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Если голосование осуществляет представитель, он должен приложить доверенность. Законный представитель, проголосовавший за несовершеннолетнего собственника (родитель), обязательно прилагает копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего.

Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

При разрешении вопроса о создании ТСН в бланке решения, а также в повестке дня должны стоять вопросы:

1. О создании Товарищества собственников недвижимости.
2. Об утверждении его названия;
3. Об утверждении его устава;
4. Об избрании его председателя;
5. О выборе способа управления;
6. О расторжении ранее заключенных договоров управления.

Для принятия решение о создании ТСН необходимо более 50% от общего числа голосов. Все собственники, проголосовавшие «ЗА» создание ТСН и утверждение устава, должны подписать протокол общего собрания.

Оформление результатов голосования

Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании.

Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов - один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Обязательными реквизитами протокола являются:

1. наименование документа;
2. дата и регистрационный номер протокола общего собрания;
3. дата и место проведения общего собрания;
4. заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
5. содержательная часть протокола общего собрания;
6. место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
7. приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);
8. подпись председателя и секретаря, членов счетной комиссии, или инициатора общего собрания собственников помещений, в случае, если председатель и секретарь не избирались.
9. Подписи всех собственников, проголосовавших «ЗА» создание ТСН и утверждение устава Товарищества.

В тексте протокола различают две части: вводную и основную.

Вводная - зафиксированная статистика, факты.

Оформляя протокол, в этом разделе указываются данные: Инициатор собрания.

Для юридического лица согласно с регистрационными и учредительными документами прописывают наименование организации без сокращений, ОГРН. Для физического лица согласно с документом, удостоверяющим личность, указывается Ф. И. О. без сокращений, номер жилого помещения, собственником которого выступает физлицо, реквизиты документа на право собственности.

Указываются председатель, секретарь и состав счетной комиссии.

Список членов общего собрания. Суммарное количество голосов собственников МКД. Общая площадь многоквартирного дома. Повестка дня. Наличие/отсутствие кворума и правомочности собрания.

В основной части записаны непосредственно процессуальные моменты проведения очного этапа. Заочный этап не описывается.

Основная часть

Здесь прописывается повестка дня и отдельные разделы (их количество соответствует вопросам). Вопросы ставятся на рассмотрение собственниками соответственно уведомлению о проведении собрания. На повестке дня может стоять один или несколько вопросов. Вопросы пронумерованы.

Запрещено добавлять пункт «Разное», обсуждать в его рамках различные вопросы. Запрещено ставить на повестку вопросы, не попавшие в уведомление о собрании.

Нельзя соединять в единой формулировке вопросы с разным содержанием.

Основная часть включает 3 раздела:

Часть 1. «Слушали» - здесь пишется Ф. И. О. выступающего участника собрания, порядковый номер, содержание вопроса соответственно повестке, сокращенное содержание выступления или указание на приложение с текстом выступления.

Часть 2. «Предложено» - однозначная и краткая суть предложения по вопросу, стоящему на голосовании.

Часть 3. «Решили» - решения относительно всех вопросов, стоящих на повестке дня: формулировка может быть «за», «против», «воздержался». Обязательно пишется номер и точная формулировка вопроса соответственно повестке, сумма голосов по разным пунктам.

В решении может быть несколько пронумерованных пунктов.

Сведения о присутствующих и приглашенных

Присутствующие на собрании - это физлица и юрлица, имеющие право голоса на собрании (за ними закреплено право собственности на помещения в МКД). Приглашенные на собрание - лица, находящиеся на собрании, но не имеющие право голоса. Чаще всего это юристы или другие эксперты.

После слова «Присутствующие» вносятся сведения обо всех лицах, присутствующих на общем собрании.

Они включают в себя:

Для физических лиц - Ф. И. О. (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае если он принимает участие в общем собрании).

Для юридических лиц - наименование, написанное без сокращений и ОГРН юр. лица соответственно регистрационным и учредительным документам, наименование и реквизиты документа, который подтверждает право собственности на помещение, суммарное количество голосов, которым владеет соответствующее лицо. Ф. И. О. (при наличии) представителя юридического лица (запись вносят в соответствии с документом, удостоверяющим личность), наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.

Они указываются соответственно документу, удостоверяющему личность гражданина. Пишется номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение. Указывается количество голосов соответствующего лица, наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя собственника помещения (при условии участия в общем собрании и голосовании), подписи всех указанных лиц.

Данные о лицах, присутствующих на собрании, можно оформить списком, если их число превышает 15 человек. В нем также протоколируют информацию о присутствующих согласно указанным выше требований п. 12 Приказа.

Список - это обязательное приложение к протоколу общего собрания. В самом протоколе ставится пометка «Список прилагается, приложение № ____» сразу после написания общего количества присутствующих.

Обязательным приложением к протоколу общего собрания является:

1. реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме;
2. сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с п. 5 ст. 45, п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.
3. реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
4. список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников).
5. доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании. В случае если за несовершенного ребенка голосовал родитель, то необходимо приложить свидетельство о рождении ребенка;
6. документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;
7. решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования;
8. иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу общего собрания решением на общем собрании, принятом в установленном порядке.

Протокол общего собрания изготавливается в сроки, установленные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, но не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

Сообщение о результатах собрания

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников.

Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.

2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.

3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, - в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.

Хранение материалов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

В связи с принятием поправок в ЖК РФ Федеральным законом №485-ФЗ от 31.12.2017, с 11.01.2018г. теперь допускается хранить только копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Общее собрание собственников многоквартирного дома - согласно нынешнему законодательству, высший орган управления многоквартирным домом. Официально ЖК РФ обязывает организовывать его не реже одного раза в год. Между тем, по оценкам ряда экспертов, в большинстве наших многоквартирных домов провести общее собрание собственников физически невозможно вследствие разобщенности и аморфности собственников, а также непонимания последними своих прав.

Интересно, что этот факт, равно как и массовую фальсификацию собраний, зачастую признают и сами органы государственной власти - например, в лице Генеральной прокуратуры РФ. Согласно ее официальным оценкам, в ходе прошедшего выбора управляющих компаний решения общих собраний собственников многоквартирных домов были сфальсифицированы на 95%.

I. Основные полномочия общего собрания в многоквартирном доме

▪ выбор управляющей компании для МКД - если собственниками избрана форма управления управляющей организацией;

▪ принятие решения о начале капитального ремонта;

▪ решение других вопросов, связанных с эксплуатацией и управлением общим имуществом здания.

Примечание: исполнять решение общего собрания должны все собственники многоквартирного дома, в том числе - и не принявшие в нем участия.

II. Наличие кворума

Общее собрание будет признано состоявшимся, если на него пришли, как минимум, собственники 51% площадей квартир или нежилых помещений (50%+1) данного многоквартирного дома. Таким образом, если, например, в здании 40% квартир не приватизировано и за них голосовал представитель городской власти, то для необходимого кворума на общее собрание должны прийти еще, как минимум, собственники 11% жилых и нежилых помещений. Если 11% площадей данного МКД занимает, например, расположенный на первом этаже магазин, хозяин которого также пришел на общее собрание, мероприятие будет считаться состоявшимся, хотя на нем присутствовало лишь два собственника. Подушная численность самих присутствующих на наличие-отсутствие кворума не влияет, главное - сколько за каждым числится квадратных метров.

Наличие кворума прошедшего собрания вычисляется по формуле :

Х = (∑Sk × 100%) : S0

∑ S k - площади помещений собственников, пришедших на общее собрание.

S 0 - общая полезная площадь помещений многоквартирного дома.

Соответственно, если Х > 50, де-юре общее собрание собственников состоялось, если Х его придется организовывать повторно.

III. Легитимность голосования

Вынесенные на общее собрание собственников решения признаются вступившими в силу, если за них проголосовали домовладельцы, которым принадлежит более 50% площадей в данном многоквартирном доме от общей численности площадей присутствующих домовладельцев (см. раздел II.).

Таким образом, в доме может сложиться следующая ситуация:

а) на общее собрание пришли собственники 51% площадей МКД;

б) из пришедших на общее собрание за выбор управляющей компании «Рога и копыта» проголосовал 51% «площадей» пришедших площадей - т. е. менее 50% собственников площадей всего многоквартирного дома.

Однако такое решение все равно является законным, «Рога и копыта» могут смело заходить в многоквартирный дом. По аналогичному принципу на общих собраниях собственников рассматриваются практически все вопросы.

Исключение - создание ТСЖ. За организацию товарищества должны проголосовать собственники более 50% кв. метров всего дома - независимо от численности кв. метров, «пришедших» на общее собрание. Таким образом, если здесь было 50% кв. метров плюс еще 1 кв. метр, в данном случае созданное товарищество будет законным, только при его единогласной поддержке всеми присутствующими.

Данный принцип распространяется только непосредственно на создание товарищества, все остальные организационные вопросы по дальнейшему функционированию ТСЖ (выбор членов правления и ревизионной комиссии) осуществляются так же, как и в случае с УК «Рога и копыта».

И наконец, отметим еще тот факт, что владельцы нежилых помещений также имеют право голосовать на общих собраниях за или против создания ТСЖ и становиться его членами. Таков нынешний Жилищный кодекс: хозяин-«нежилец» тоже может быть членом товарищества собственников жилья, ничего с этим не поделаешь.

IV. Перевод квадратных метров в голоса

Ранее излагаемые принципы голосования на общих собраниях в многоквартирных домах не душами собственников, а квадратными метрами, принципиально отличают нынешний капиталистический многоквартирный дом от советского колхоза, с которым многие иронично стали сравнивать свое жилье в ходе жилищно-коммунальной реформы. Ведь в старые добрые времена был принцип «от каждого по способностям»…

Учитывая, что на общее собрание собственником приходят люди, но при этом они голосуют своими метрами, в процессе подсчета итогов может возникнуть несусветная путаница. Приведенная формула в разделе II в ходе этой процедуры громоздка, на данном этапе целесообразно перевести квадратные метры в «условные голоса». Благо подсчет голосов при подведении итогов общего собрания может производиться в порядке, установленном самими собственниками помещения. В целях удобства обычно берется расчет: 1 кв. метр равен одному условному голосу.

Пример: итак, площадь многоквартирного дома 4000 кв. метров, на общее собрание пришли собственники 3625 кв. метров – то есть, всего 3625 голосов. За управляющую компанию «Рога и копыта» проголосовал только Иванов, имеющий типовую двухкомнатную 54-метровую квартиру. Соответственно, эту фирму поддерживает 54 «условных голоса», остальные против, кандидатура отклоняется…

И наконец, в отдельных случаях принимается решение, что 1 кв. метр равен 10 условным голосам. Данные получаются круглыми, ошибиться сложнее.

V. Распространенные виды общего собрания собственников многоквартирного дома

▪ Ежегодное общее собрание собственников.
На повестке дня обычно утверждается тариф на содержание и ремонт жилья, выслушивается отчет управляющей компании или ТСЖ о проделанной работе, решается вопрос сдачи в аренду мест общего пользования или

▪ Общее собрание собственников в домах ТСЖ. Принципиальное отличие собственников, избравших форму управления МКД товариществами, в том, что они могут принимать участие в общих собраниях только если состоят в ТСЖ. Отметим: любой собственник жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме имеет право быть членом товарищества (И при этом член ТСЖ может не ходить на общие собрания товарищества). Одновременно собственник может и отказаться от членства в товариществе, но в данном случае он не будет пользоваться правом голоса на общем собрании.

В некоторых жизненных ситуация этот вопрос принципиальный, поскольку решение общего собрания собственников - членов ТСЖ главнее решения председателя и правления. Более того, на нем можно даже ликвидировать само ТСЖ, переизбрать форму управления многоквартирным домом. Для некоторых эта информация актуальна, поскольку сейчас создается обилие фиктивных товариществ, а некоторые из оппозиционно настроенных жильцов принципиально не вступают в ТСЖ и пытаются их как-то ликвидировать. Подобная «оппозиция» ставит себя в комичную ситуацию, поскольку собственники жилья могут ликвидировать товарищество только путем голосования на общем собрании. Но для этого сперва необходимо в него вступить (!), после чего получишь право голоса.

Иной путь – только документально доказать, что товарищество создано мошенническим путем и ликвидировать его, обратившись в прокуратуру, суд и т. д.

VI. Порядок организации общего собрания собственников в многоквартирном доме

Инициировать общее собрание может любой собственник жилого и нежилого помещения в МКД, в том числе - и совладелец квартиры, юридическое лицо, а также инициативная группа собственников. Если в здании есть неприватизированные квартиры, находящиеся за эти площади, соответственно, могут голосовать только представители городской власти, но не их жильцы.

При этом собственники имеют право назначать доверенных лиц, которые будут участвовать и голосовать от их имени на общем собрании.

Процедура созыва общего собрания собственников достаточно громоздка: каждый из домовладельцев должен быть официально проинформирован о предстоящем мероприятии в срок не ранее, чем за десять дней до его начала письменным уведомлением, которое может быть вручено под расписку или прислано по почте заказным письмом.

В уведомлении должны быть указаны:

▪ дата, место и время проведения общего собрания (может проводиться во дворе, подвале дома, квартире собственника, актовом зале ближайшего учреждения и т. п.);

▪ вопросы, стоящие на повестке дня;

▪ фамилия, имя, отчество и адрес инициатора, площадь его жилья (нежилого помещения), копии документов, подтверждающие права на это имущество (реквизиты свидетельства о праве собственности);

▪ контактный телефон инициатора (юридически - не обязательно).

VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме

1. Уведомление собственников - подробности см. выше.

2. Организация инициативной группы.
В крупных многоквартирных домах эти мероприятия целесообразнее организовывать нескольким домовладельцам, поскольку один человек может не справиться с такой задачей - особенно если общее собрание проводится в очной форме. Функциональное разделение ролей между инициативной группой может быть следующим: председатель, секретарь, счетная комиссия. Избрание их можно вынести в один из первых вопросов, поставленных на повестке.

3. Выбор и подготовка места, где будет проходить общее собрание собственников.

Осуществляется при наличии такой возможности. Рекомендуется назначать на будние дни в вечернее время. В выходные и пятницу вечером, особенно в теплое время года, организовывать мероприятия обычно нецелесообразно - многие разъедутся на дачи. Одновременно наканунеможно подготовить и расклеить (разбросать по почтовым ящикам жильцов) агитационные листовки, призывающие прийти на собрание.

4. Подготовка документации

В ходе общего собрания неизбежно потребуются:

▪ список всех собственников МКД;

▪ технический паспорт (или его ксерокопия),
где указана общая площадь многоквартирного дома;

▪ регистрационный бюллетень – документ, содержащий информацию о месте и дате проведения общего собрания собственников, вопросы, стоящие на повестке дня,

▪ проект решений - листы бумаги с нарисованными на четыре столбиками колонками. В первом левом столбике написаны вопросы, которые предполагается выносить на голосование, в трех других - стоят графы «за», «против», «воздержался».

5. Регистрация участников. Пришедших на общее собрание собственников регистрируют в бюллетене с указанием их фамилий, имен, отчеств (желательно - и паспортных данных), номеров квартир, общеполезных площадей квартир. Лицо, осуществляющее регистрацию, расписывается в бюллетене. По завершении этой процедуры документ представляется председателю собрания.

6. Наведение порядка и тишины. Учитывая, что на многих общих собраниях собственников часто стоит гвалт, вспыхивают скандалы, во избежание срыва кому-то из членов инициативной группы целесообразно взять на себя миссию психолога на случай конфликта, а возможно, и «вышибалы».

7. Утверждение повестки дня. Самый ответственный этап, поскольку изменение ранее объявленной повестки не допускается.

8. Ведение протокола общего собрания. Осуществляется секретарем в письменной форме путем дословного или выборочного стенографирования или конспектирования выступлений собственников. Протокол собрания может вестись в форме аудио или видеозаписи (последние могут использоваться и в качестве дополнительных приложений к бумажному протоколу). Одновременно в документе должны присутствовать адреса участвующих, количество жителей, зарегистрированных на собрании, а также общее количество собственников МКД, фамилия-имя-отчество инициатора, дата, время и место проведения, состав президиума, формулировка рассматриваемых вопросов, фамилии выступающих, краткое содержание их выступлений и принятые решения с результатами голосований.

9. Голосование. Осуществляется всеми членами общего собрания: собственники ставят автографы по каждому из указанных вопросов в проекте решения в графах «за» или «против», или «воздержался» (см. п. №4).

Наиболее целесообразно осуществлять по технологиям, указанным в разделе IV. Результаты голосования оформляются протоколом, подписываемым на собрании председателем и секретарем.

11. Уведомления собственников, не пришедших на общее собрание, о принятых на нем решениях осуществляется в 10-дневный срок по завершении мероприятия.

Источники:

1. Жилищный кодекс РФ ст. №44, п. 1.
2. Там же, ст. №45, п. 1.
3. Здесь и далее частично использована информация из «Настольной книги председателя и бухгалтера ТСЖ». С. А. Атаманенко, С. Л. Горобец. Ростов-на-Дону, 2006 г.

Управляющая компания – УПРАВЛЯЕТ ДОМОМ, ЕГО СИСТЕМАМИ.!

Т.е. удел управляющей компании – выполнение технических функций направленных на поддержание конструкций дома, его техсистем, дворовой территории в состоянии обеспечивающем их эксплуатацию.

А вот ОСС – высший орган управления домом. Его решения обязательны и для собственников и для УК.

УК может требовать от жильцов лишь то, что постановило ОСС.

Пожалуста поделитесь сведениями следующего характера. Генпрокуратура знает о фальсификации протоколов общих собраний, а знает ли кто какие меры были приняты надзорными правоохранительными органами по фальсифицированным протоколам.





ПОЧЕМУ ДУБЛИКАТ?

Наказание за подделку протокола – отсутствует.
Суд РФ может признать собрание – незаконным и его решения ничтожными.
Но есть проект закона о привлечении к ответственности за подделку протокола ОСС.

• Подаете в суд. Обязываете ответчика предоставить суду протоколы. Ходатайствуете о привлечении данных протоколов к материалам дела. И вот Вам 303 УК РФ.

Здравствуйте! Помогите разобраться: может ли избранный совет дома МКД иметь доверенность на право подписи только коллегиально? А от председателя совета дома вообще отказаться? И как тогда происходит процедура подписания документов с УК: требуется ли личное присутствие всех членов совета или достаточно их подписей? УК говорит, что надо подписи нотариально оформлять?? Заранее спасибо за ответ.

Добрый день! Я работаю в управляющей компании. К нам пришло уведомление от 3-х домов, что они провели собрания и приняли решение о выборе другой управляющей компании, приложили эти протоколы и предлагают нам расторгнуть договор управления с этими домами и передать техническую документацию уполномоченному лицу новой УК. Правы ли они? Как быть в этой ситуации? Наш договор пролонгирован с 01.01. 2014 г. На сегодня эти же дома муниципалитет выставил на конкурс, проведя до этого собрания собственников в этих домах(собрания не состоялись).

• По вопросу чую, что недовольны собственники МКД Вашим управлением.
  Формальности, это уже – второе.
  Но если и формальности соблюдены – срочно передавайте документы в указанные УК.

  Не сказал бы, что все так просто и однозначно.

  Муниципалитет выставил дома на конкурс незаконно. Тот факт, что инициированные им собрания не состоялись, еще ничего не говорит, какие-то собрания в доме имеют кворум, какие-то – нет.
  Жильцы хотят расторгнуть с вами договор, скорее всего, также незаконно.

  Если по окончании срока действия Договора жильцы или управляющая компания не подали заявление на его расторжение (в этом случае он будет считаться продленным на тот же срок
  и на тех же условиях - в соответствии с частью 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

  Основания для расторжения договора управления многоквартирным домом:

  ▪ На момент заключения документа собственники не избрали форму управления многоквартирным домом;

  ▪ В договоре отсутствуют существенные условия;

  ▪ Если управляющая компания хронически не исполняет свои обязанности и у собственников есть соответствующие доказательства (в соответствии с п. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);

  ▪ Если собственники не выбирали форму управления МКД, а управляющая компания обслуживает жилье по конкурсу, жильцы могут отказаться от ее услуг по завершении текущего года (в соответствии с п. 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);

  ▪ Окончание срока действия договора;

  * Если в самом договоре предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке.

Вы забыли еще об одном факте. На конкурс дома выставляются только в случае, если собственники в течение года не выбрали способ управления. В ТЕЧЕНИЕ ГОДА.! Это закон (ч 4 ст 161 ЖК РФ).
В описанном случае на мой взгляд речь идет о принудительной смене одной УК на другую при полной бездеятельности и пассивности собственников. Не верю я в эти собрания, которые якобы были проведены. Информация, исходящая из властных структур, свидетельствует о том, что собрания по выбору УК практически нигде не проводятся и договоры с собственниками не заключаются.
Хотите бороться, воспользуйтесь советом Ростов -Дома…
Совет:

Попал на сайт пытаясь найти ответы на вопросы о председателе и секретаре собрания. Т.е., по теме статьи.

Какова роль председателя (председательствующего)? Организовать ведение собрания, следить за порядком, предоставлять слово и тому подобное. Не так ли?
Секретарь ведет протокол. Ясно.
Счетная комиссия проводит подсчет голосов. Ясно.
Можно ли обойтись без кого-то из этих “должностей”?
Если собрание – очное, то где требование о том, что должны быть подписи под результатами голосования? Я считаю, что присутствующие на вопрос повестки дня (озвученный председателем), поднимают руки, а счетная комиссия помечает голоса (естественно, квадратные метры!). В результате в протоколе будет: “за” – столько-то кв. метров (или голосов), “против” – столько-то, и “возд.” – столько-то. Фамилии не требуются – если речь идет об очном собрании. Для этого и нужна счетная комиссия. А может, если большинство при голосовании очевидно, то и точный подсчет не нужен? Записывается – “принято большинством голосов”. Если что-то близкое к 50% – тогда придется обращаться к реестру и оперативно подсчитывать сколько “за”, “против” и “воздержался”.

Заочное голосование. Какова здесь роль председателя? А секретаря? А инициатора собрания? Я считаю, что при заочном голосовании председатель и секретарь – фикция. Их роль выполняет инициатор. Он уведомляет, он изготавливает бюллетени (если нужно) или организует иной способ получения голосов (лист голосования), он обрабатывает результаты, составляет протокол и прикладывает к нему бюллетени или листы голосования. Остальным участникам собрания это и нафиг не нужно! Они уже сделали одолжение, поставив свой “крестик”! Такова реальность.

В чем я не прав?

Сейчас в Гражданский кодекс внесены дополнения, касающиеся собраний. Насколько помню, нужно записывать тех, кто проголосовал “против”. Наверно, потому, что только они имеют право обжаловать решение собрания (а еще также те, кто не участвовал). Следовательно, нужен лист регистрации явившихся. А вот про фиксирование голосующих “за” – не сказано.

В общем, хотелось бы “разжевать” детали.

• Весьма подробно процедура проведения общего собрания собственников путем заочного голосования разобрана здесь:

  На этой же странице вы можете познакомиться с многочисленными комментариями постоянных читателей сайта, среди которых немало профессионалов в сфере ЖКХ.

  Также, возможно, для вас окажется небезынтересным почитать о личном опыте человека, инициировавшего заочное голосование в своем МКД и оставившего об этом своеобразные “дневниковые заметки”, зафиксированные в ветке нашего форума “Мое первое заочное голосование, или Работа над ошибками”:

  Что касается ваших вопросов по общему собранию в очной форме, то вкратце на них можно ответить следующее.

  Закон не устанавливает каких-либо требований к формату протокола, но традиционно он составляется в письменной форме, подписывается председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии.
  В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.

  Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).

  Количество голосов «За» ____________
  
  Количество голосов «Против» ________________
  % от общего числа голосов _________________
  Количество голосов «Воздержался» __________________
  % от общего числа голосов ______________________

  Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.

  • Уважаемый Ростов-Дом!
    Спасибо за интересные ссылки!

    Мой вопрос такой. Я (домоуправ МКД, должность такая есть у нас в многодомном ТСЖ), инициировал проведение общего собрания собственников в нашем доме. Повесил объявление, все атрибуты по закону. Попытался провести очное. Кворума, естественно, не было. Повесил объявление о заочном. Написал протокол с вопросами, а на обратной стороне – лист голосования. Мы всегда так делали, кроме годовых отчетно-выборных собраний и по капремонту, которые организует Управляющий или Председатель, имея административный ресурс (принтеры, ксероксы, заказ в типографии…).
    Прошел сам по квартирам, передал протокол добровольцам – в общем, проголосовали 83%, и все “за”. Произвел подсчет, результаты вписал в протокол (таблица с подписями на обороте, дом маленький).
    Никаких председателей и секретарей, естественно, не было. Так и записано в протоколе – Инициатор. Принципиально не стал писать несуществующих Председателя и Секретаря!
    Председатель правления ТСЖ, которому я передал протокол, стала возмущаться, где председатель и секретарь? Я говорю, что нет и не бывает в заочном собрании таких людей, им там нечего делать, и что ненавижу, мол, формализм и очковтирательство.

    В Интернете попадалось в протоколах термин “Инициатор (председатель)” или “Председатель (инициатор)”, с этим я еще могу согласиться. Но первый вопрос всех собраний “Выбор председателя и секретаря” считаю бессмысленным и формальным. Не представляю себе ситуации, когда бы по этому вопросу проголосовали “против”! Записывать секретарем свою жену или соседку, когда они не имеют отношения к организации собрания, в угоду сложившимся традициям, не прописанным в законах, посчитал унизительным.

    • Оставьте эмоции и работайте по закону. Домоуправ не имеет права быть инициатором собрания, только собственник жилья. Прочитайте главу 9.1. ГК РФ о том, каким должны быть решения собрания и протокол собрания
      .
      В заочной форме проведения собрания не может быть ни председателя, ни секретаря, надо просто указать, что подсчет голосов производился инициатором собрания -собственником жилья… ФИО…

“Лина пишет:
02/09/2014 в 15:49
… Прочитайте главу 9.1. ГК РФ о том, каким должны быть решения собрания и протокол собрания.
… В заочной форме проведения собрания не может быть ни председателя, ни секретаря, надо просто указать, что подсчет голосов производился инициатором собрания -собственником жилья… ФИО”

Огромное спасибо за поддержку! Еще бы, кроме здравого смысла, какую-нибудь нормативную ссылку. Глава 9.1 ГК как раз-то не дает однозначных ответов на вопрос о председателе и секретаре заочного голосования.
Ст. 181.2
…
3. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.
…
5. В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:
…
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, подписавших протокол.

“Лина пишет:
02/09/2014 в 15:49
Оставьте эмоции и работайте по закону. Домоуправ не имеет права быть инициатором собрания, только собственник жилья…”

В нашем многодомном ТСЖ (которое уже практически вне закона) “домоуправ” – типа старший по дому. Член ТСЖ и, естественно, собственник. Раньше домоуправы могли быть даже в составе правления; теперь это запрещено, что создало огромную проблему. Многодомные ТСЖ – вообще проблема! Этих проблем не видит только тот, кто не хочет их видеть.

1. • • Нет, не может.

       В соответствии с п. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме.

       Как установлено ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, членом правления ТСЖ может стать собственник помещения в данном многоквартирном доме, являющийся членом товарищества и выбранный на общем собрании членов ТСЖ.

Доброго времени суток. Проясните, пожалуйста.
1. Хочу провести внеочередное собрание собственников в доме (МДК), где я не являюсь собственником жилья (квартира не приватизирована или в соседнем доме). Я так понимаю, что должен попросить любого собственника быть инициатором собрания?
2. При заочном голосовании в бюллетень обязательно вписываются реквизиты документа подтверждающего право собственности на жилье или эти данные можно запросить в УК (ДЕЗ) в виде выписки из реестра собственников помещений в многоквартирном доме?
3. Если выписка из реестра не годится, то хоть кто-то когда-то сумел полностью, в соответствии с требования ЖК РФ оформить все документы внеочередного общего собрания собственников?

• 1. Только так. При этом вы будете присутствовать на собрании “на птичьих правах”, вас могут с него и попросить. Если, конечно, у вас нет доверенности от собственника.
  А зачем вы хотите проводить собрание в чужом доме?

  2. УК не имеет права разглашать кому-либо персональные данные жильцов. За это предусмотрена ответственность. При заочном голосовании вписываются паспортные данные собственников. Знать их вы также не имеете права без согласия собственников.

  3. Это могут сделать только собственники жилья – если захотят участвовать в общем собрании. Бюрократия здесь велика, даже у самих собственников зачастую не получается оформить, как положено. Если же документ подделан мошенниками, правда всплывет однозначно.

  Пример тому – подложный протокол управляющей компании “Ленинский-2″

2. Запросите у администрации города свидетельство о праве собственности на первый этаж.

   Если свидетельство есть, муниципалитет будет участвовать в голосовании на тех же правах, что и жильцы (1 кв. метр собственника нежилого помещения = кв. метру жилого).

   Если же имущество не зарегистрировано, никак.

Для проведения 100% легитимных общих собраний, а также для проверки на вшивость любого другого собрания необходимо иметь полный реестр всех собственников МКД. Без него общее собрание в точном соответствии с Жилищным кодексом не провести! Он должен быть актуален и лучше всего для этого подходят открытые сведения из ЕГРП. Процедура получения таких выписок поштучно на каждую квартиру занимает очень много время и денег. Можно воспользоваться сервисом vsedoma.pro При таком варианте реестр можно получить за несколько часов и в удобной форме, там указывается площадь помещения, сведения о праве. Потом очень просто готовить бюллетени, решения для собственников, рассылать заказные письма и прочее. И только такой подход позволит гарантировать подлинность голосования при судебном оспаривании.

3. В соответствии с жилищным законодательством, собственник нежилого помещения в МКД может и должен принимать участие в общем собрании и голосовать – как лично, так и через своего представителя. К арендатору это право и эта обязанность не относятся.

   Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании действует на основании письменной доверенности.

   Судьба общего имущества собственников жилых и нежилых помещений и порядок его использования определяется на общем собрании. Статья 290 ГК РФ относит домофоны к общему имуществу собственников.

   В соответствии со. статьей 162 Жилищного кодекса РФ, условия договора управления домом являются равными для всех собственников помещений (жилых и нежилых). поэтому и перечень работ и услуг при утверждении размера платы за содержание и ремонт жилья должен быть равным.

   Вопросы об ответственности собственников, о долевой собственности, о полномочиях собраний, о содремжиле, о равных условиях договора управления домом регламентируются жилищным законодательством – статьями 30, 31, 36, 39, 44-48, 153,154, 155, 156, 158, 162 ЖК РФ,

ГК РФ (ст 290): общее имущество дома принадлежит только владельцам квартир. Депутаты Гос Думы пытались распространить статью на владельцев нежилых помещений, но ничего не получилось -отказ.
Таким образом, разночтения со ст 36 ЖК РФ, которая говорит о владельцах помещений (другой термин) все желающие ((в том числе судьи) трактуют в свою пользу.
Но чисто по норме закона владельцы магазинов не имеют в собственности ни стен, ни крыш, ни земли.
Но как повернешь, так и будет. Закон что дышло…

• Цитата: “ГК РФ (ст 290): общее имущество дома принадлежит только владельцам квартир. Депутаты Гос Думы пытались распространить статью на владельцев нежилых помещений, но ничего не получилось -отказ.”
  - Откуда Вы это взяли, про только владельцев квартир? Может быть, упомянутая статья ГК писалась еще до принятия Жилищного кодекса, до 2005 года? В жилищных отношениях, если речь идет о многоквартирном доме, приоритет имеет ЖК, даже перед ГК, поскольку первый является специальным, второй – общим. Общий работатет, если нет специального.

  Если магазины не имеют в собственности ни стен, ни крыш, ни земли, то они их арендуют?

  В данном вопросе никакого “дышла” нет. Проблемы с правовым статусом собственников нежилых помещений в отношении общего имущества существуют, их законодатель пытатеся как-то урегулировать, периодически вносятся поправки.

Добрый вечер.
Вопрос по согласованию тарифов.
Обязаны ли собственники жилья МКД принимать тарифы, предлагаемые УО и утвержденные местными властями или могут предложить свой вариант, на основании законов и нормативов?
К примеру, УО предлагает тариф на управление, который в 2,5 раза превышает реальный. Обязаны ли собственники на ОСС его принять или могут рассчитать свой тариф, путем вычисления ФОТа нормативного штата, деленного на общую площадь помещений, находящихся в управлении данной УО (открытая информация)?
Второй вопрос: УО навязывает оплату услуг, входящих в обязательный минимум, при этом в штате нет специалистов, которые могли бы эти услуги выполнять. Обязаны ли собственники оплачивать эти пункты?

1. Тариф на содержание жилья утверждается путем переговоров между собственниками и управляющей компанией. Эта величина договорная. Тариф на содержание муниципального жилья не имеет отношения к приватизированным домам, поскольку стоимость обслуживания каждого дома индивидуальна. “Реальный тариф” – понятие субъективное, поскольку одной стороне кажется, что содержать дом дешево, другой – дорого. Тариф на коммунальные услуги (газ, воду, свет и пр.) утверждается региональной службой по тарифам и коррекции не подлежит.

2. Управляющая обязана предоставлять собственникам минимальный перечень услуг по содержанию дома, чтобы жилье не приходило в аварийное состояние. Нельзя говорить, что этот минимум навязывается. При этом, какими путями она будет добиваться их исполнения (привлечение к работе собственного персонала или другой подрядной организации) – ее личное дело.

3. Тариф на содержание жилья не состоит из одной оплаты труда сотрудников. В нем “сидят” и расходы на стройматериалы, арендная плата, прибыль организации и прочие расходы. Если Вас не устраивает цена (как и цена любого другого товара/услуги), Вы можете искать другого продавца.

• Спасибо за ответ.
  Вероятно, по некоторым пунктам я недостаточно точно выразилась.

  По пункту 1 я верно поняла, что тариф – величина договорная, между собственниками жилья (через ОСС) и УО?

  По пункту 2: Тут вопрос в следующем, УО отказывается предоставлять весь минимальный перечень, ссылаясь на то, что он слишком большой. В частности один из камней преткновения – уборка лестничных клеток. УО отказывается ее оказывать. Однако параллельно предоставила свой перечень, в который входят лишь те услуги, оказание которых фактически невозможно контролировать (пример: Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов, стен, перекрытий. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов и подобные). Специалистов по данным вопросам в штате УО нет. Договора на привлечение сторонних специалистов, так же нет. Фасад разрушается, никакие работы не производятся. Однако в тариф их включают.
  Получается, что большая часть тарифа, представленного УО, состоит из услуг, не подлежащих проверке. Услуги, которые жильцам действительно нужны туда не включены.

  По пункту 3. Я не писала, что ВЕСЬ тариф состоит из оплаты труда сотрудников. Я описала ситуацию на примере одного из пунктов: Расходы на управление жилищным фондом. По нормативам на объем нашей УО положено 5,5 управляющих сотрудников. По ним рассчитан ФОТ. Вычислили тариф, он равен 1/4 от тарифа, который выставляет УО. Иными словами, ФОТ по нормативам – 65000, деньги, собираемые с собственников – 270000. Обязаны ли мы соглашаться на тариф УО (с непонятно куда утекающими 200000 в месяц) или может обсуждать тариф, рассчитанный жильцами по нормативам? Это же касается услуг уборщицы, дворника и пр.

  Расходы на стройматериалы, арендная плата и пр. “сидят” в статье: Общие эксплуатационные расходы (самая большая часть тарифа) или я ошибаюсь?

  Искать другого продавца затруднитесь – у нас на территории они монополисты. Ближайший конкурент – 35 км. Цена рассчитывает из утвержденных городской администрацией тарифов. Конкурент предложит такую же.

  Потому и встал вопрос: тариф – это обязанность или повод к обсуждению?

  • 1. Тариф на услуги управляющей компании согласовывается с жильцами. То есть все зависит от того, как Вы сами договоритесь с УК и соседями. Договориться многие не могут, поэтому дело часто заканчивается стандартным муниципальным тарифом. Вы можете торговаться, при этом УК тоже имеет право отказаться Вас обслуживать по низкой цене. Получается, уборку подъезда можно заложить в тариф в качестве дополнительной составляющей.

    2. “Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов, стен, перекрытий. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов и подобные”.

    Написано действительно крайне туманно, нужна конкретика. Что это? Аварийное обслуживание фасада – работы, которые, может быть, будут произведены, если что-то рухнет?

    3. Все это – коммерческая тайна, которую не рассекретит ни одно предприятие. Если судить очень грубо: традиционно положить кирпич на стройке стоит столько же, сколько купить его. Очень грубо можно предположить: работа со стройматериалом примерно равна его стоимости. Но у любой стройки есть и офис, бухгалтер, расходы на канцтовары и прочее. Мы же не спрашиваем смету расходов-доходов у парикмахера. Отталкиваться надо от того, насколько дорого и качественно это для Вас самих.

Извините, Вы меня сильно озадачили своим ответом.
1. Действует 290 Постановление, в котором прописан Минимальный перечень услуг. ВСЕ услуги этого перечня УО обязана предоставлять в полном объеме. Уборка (влажная + сухая) лестничных клеток и подъезда в этот перечень входит. Так почему ее рассматривать, и оплачивать, как дополнительную?
2. Такая туманная формулировка, слово в слово, заложена как раз в 290 Постановлении. Куски облицовки фасада уже рушатся. Никто ничего не ремонтирует.
3. О какой коммерческой тайне идет речь, если по закону УО обязана в течении 5 дней предоставлять отчет о расходовании средств по запросу собственников, а раз в год – без запроса в первом квартале за истекший год работы? Причем все указанные в отчете работы должны быть подтверждены Актом выполненных работ, подписанным представителем собственников.
Пример с кирпичом не корректен. Работа по укладке кирпича складывается из: стоимости кирпича+ФОТ+транспортные расходы+амортизация инвентаря+стоимость сопутствующих материалов (раствор). Зачастую на одного каменщика приходится 5 командиров. Для укладки кирпича расходы на их содержание не нужны.
Если бы собственников устраивало соотношение цена/качество, то и вопрос бы не поднимался.

• Да, УК обязана отчитываться о выполненных работах и их стоимости, но не обязана расшифровывать структуру своей прибыли.

  Конфликты по поводу тарифов на содремжил – обычное дело. В типичном случае жильцы считают, что платят “ни за что”, хотя если их дом все еще стоит и в нем работают коммуникации – это спорный вопрос. Коммерческая же организация, наоборот, может придерживаться точки зрения, что за те деньги, которые она ежемесячно получает по статье “Содержание и ремонт жилья”, и раз в полгода не уберешь подъезд, потому что эта работа не обеспечена соответствующим финансированием.

  Если состояние стен в Вашем доме действительно так печально, как Вы говорите, Вы имеете возможность заставить УК сделать текущий ремонт. Алгоритм действий изложен здесь:

  Вообще же правильно иметь приложение к договору управления многоквартирным домом и в нем перечислять все виды работ по содержанию и ремонту дома, на которые рассчитывают собственники и выполнение которых они готовы оплатить. Список формируется на общем собрании, и тариф напрямую зависит от этого перечня.

  Тогда и контролировать работу исполнителя жилищных услуг гораздо легче, включая финансовую отчетность.

  И кроме того, всегда можно “развестись” с управляющей компанией, которая так сильно не устраивает собственников. Ведь это не брак, совершенный на небесах. Вы не привязаны друг к другу, можно найти себе другого “спутника жизни”. Или организовать в доме ТСЖ и тратить деньги на содремжил самостоятельно, без посредников. Правда, “катить бочку” по поводу разрушающегося дома и грязных подъездов при этом будет не на кого.

Приложение сейчас обсуждаем.

“Развестись” можем, но как тем супругам придется продолжать жить вместе. Нет альтернативы. Монополисты.

Добрый день!Подскажите пожалуйста как мне правильно организовать собрание собственников МКД, столкнувшись с рядом вопросов.
На придомовой территории МКД планируется открытие торгового павильона (сдача в аренду) Внеочередное собрание по этому поводу проводится путем заочного голосования (обход всех квартир с уведомлением и решением), однако в доме имеются нежилые помещения-возникает вопрос:
- необходимо ли уведомлять собственников этих нежилых помещений;
- будет ли бланк уведомления и решения для собственников нежилых помещений чем либо отличаться?
- будет ли считаться собрание только жильцов МКД состоявшимся, если большинство жильцов проголосуют положительно, а собственники нежилых помещений проголосуют отрицательно.
- будет ли площадь этих нежилых помещений влиять на результат голосования?
Спасибо.

• Ознакомьтесь со статьей 36 Жилищного кодекса РФ. В частности пункт 2 ее гласит:

  “Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме”.

  Здесь не сказано, каких именно помещений, соответственно, получается, что и жилых, и нежилых. Таким образом, у владельцев нежилых помещений те же права на распоряжение общим имуществом, что и у жилых, их мнение также необходимо учитывать при проведении общего собрания (1 метр квартиры = 1 метру нежилого помещения).
  Исходя из этой логики, никаких отдельных бланков для собственников нежилых помещений не требуется, у всех равные права и обязанности – пропорционально имеющейся площади. Главное – не какие помещения за что голосовали, а какова площадь помещений, голосовавших “за” или “против”.

  Вместе с тем статья 36 Жилищного кодекса противоречит статье 290 Гражданского кодекса РФ, гласящей:

  “Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры”.

  О владельцах нежилых помещений в ней ничего не сказано.

  Получается, закон что дышло…

  В идеале в сложившейся ситуации лучше всего подстраховаться и голосами владельцев нежилых помещений. Если получится, конечно.

  Надия Если у владельца нежилого помещения имеется документ на право собственности в МКД он должен участвовать в собрании если нет то учитываются площади только находящиеся в собственности.

  • Да, это тоже важно. И логично.
    Поскольку если у владельца нежилого помещения нет права собственности на занимаемую недвижимость, он ее собственником не является.

    Подобные проблемы могут возникнуть с администрацией вокруг неприватизированных помещений. Запрашивайте у властей документы на право собственности прежде чем считать их голоса голосовать на общем собрании.

    Статья 8.1. пункт 2 Гражданского кодекса РФ: “Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом”.

Добрый день, помогите вычислить наличие кворума прошедшего собрания (как считать), долю.
5 квартир(I-119.4, II-119,.1, III-119.4, IV -119.6, V-119.4)кв.м.
Соглсно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
Общая площадь 1018-100

• Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
  Общая площадь 1018.кв.м.
  Общая площадь жилых помещений (за искл. балконов, лоджий, веранд и террас). 596.5кв.м
  Общая площадь жилых помещений (с учетом, балконов,лоджий, веранд, террас) = 614.8кв.м
  Что куда подставлять?

  • Здравствуйте, Михаил.

    По новому ЖК РФ, балконы и лоджии в общей площади квартир не учитываются. Следовательно, при учете голосов в расчет надо брать общую площадь всех жилых помещений за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В вашем случае это 596,5 кв. м. Эта площадь соответствует 100 процентам голосов.

    Наличие кворума будет определяться по формуле:

    (Sk х 100%) : 596,5,

    Практикуется и такой вариант подсчета голосов на общем собрании: количество голосов каждого собственника определяется исходя из расчета, что 1 голос соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения. При этом общее количество голосов собственников помещений в доме будет равняться количеству метров общей площади помещений (общей полезной площади здания, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения). Для перехода к целочисленным значениям можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника.

    • Ростов-Дом, а почему Вы поделили на 1018, а не на 596.5?
      Ведь информации о том, что включено в эти 1018, кроме 5 квартир, нет. Можно предположить, что разница – общее имущество, а его площадь при подсчете не учитывается.
      Есть ли в доме еще нежилые помещения, принадлежащие каким-либо собственникам? Тогда их площадь нужно тоже прибавлять к жилым при подсчете.

    • Спасибо! Я забыл про Вас. Сегодня случайно зашел на страничку. Сейчас у меня все хорошо, но есть определенные проблемы. Постараюсь с Вами связаться в очередной раз.

Здравствуйте
Напишите, где скачать правильные бланки.
Недавно состоялось собрание жильцов дома. Подняли ряд вопросов. Один: выбор старшего по подъезду, далее совета дома и управляющего совета дома. Вот нужны бланки, на которых надо расписать состав совета дома. В общем, всю документацию, которая необходима в нашем случае. УК есть. Есть к ук много вопросов по коммунальным платежам.
И засчитается ли собрание, если на нем не присутствовали арендаторы (или собственники) магазинов в нашем доме?
Спасибо

• По поводу наличия-отсутствия собственников нежилых помещений ситуация следующая:

  1. Собрание является легитимным, если на нем присутствовали собственники более 50% помещений многоквартирного дома.

  2. Являются ли собственники нежилых помещений “полноценными” собственниками жилья, вопрос казуистический и путаный. Мы бы ответили, что, скорее, да, нежели нет, поэтому лучше всего их также следует приглашать на собрания и учитывать их голоса. Ознакомьтесь с ответом чуть выше, на вопрос №23, в нем уже “разжевана” существующая ситуация в законодательстве:

У нас в доме подвалы, в которых расположены коммуникации, находятся в собственности муниципалитета, в них находятся всевозможные складские помещения, мастерские. Могут ли эти площади учитываться при голосовании на собрании собственников жилья.Или же учитываются только те жилые и не жилые помещения, которые по определению не входят в состав общего имущества дома. Проще говоря те, которые изначально строились как квартиры для проживания. И ни каких кладовых, мастерских, магазинов находящихся в подвальных помещениях.

• Сергей!
  Если помещения, хоть и не жилые, имеют собственника (муниципалитет), то это уже не общее имущество. Площадь этих помещений, принадлежащих муниципалитету, учитывается при голосовании, и представитель муниципалитета имеет право голоса пропорционально своим квадратным метрам.

  Только – если это на самом деле так! А то бывает, что муниципалитеты без всяких законных оснований пользуются помещениями, относящимися к общему имуществу, или сдают их в аренду. Нужно проверять, точно ли помещения находятся в собственности муниципалитета.

  • Собственники нежилых помещений вообще не имеют права голосования.
    Почитайте внимательно ЖК РФ – голосование идет по долям в общей собственности. а не по площади квартир.
    Нежилые помещения не имеют права на общую собственность, поэтому не имеют права голосования. Исключение – бывшие квартиры, которые стали нежилыми помещениями.
    Таков закон, хотя кое-кто трактует его как хочет в свою пользу.

    • Вот это новость, похоже у вас собственное видение ЖК, отличное от законодателя?

      Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

      1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме

      На каком основании вы лишаете собственников нежилых помещений права на долю в общей собственности?

      • Это не я, это законодатели

        ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

        1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

        Пытались депутаты внести изменения по поводу нежилых помещений, но им было отказано. Не должно быть собственников нежилых помещений в МКД (пока), только переведенных из жилых.

        И еще. Читать умеют почти все, а знают законы даже не все юристы.
        И еще. Каждый может понимать закон и трактовать его как ему
        вздумается.
        И еще. Владельцы нежилых помещений имеют долю в праве общей собственности только в нежилых зданиях.

        • Специальный закон имеет приоритет перед общим. ЖК имеет преимущество перед ГК в вопросах определения доли в праве на ОИ.
          Опять же, обоснуйте, почему не должно быть собственников нежилых помещений в МКД? Множество домов строилось изначально с нежилыми помещениями под магазины/офисы. Как с ними быть?
          В моем доме муниципальный опорный пункт милиции и еще 2 нежилых помещения, а также квартира, созданная из нежилого помещения давным давно – более 20 лет назад.

          • Алексей!
            Специальный закон называется Жилищный Кодекс, который регулирует только жилищные отношения. Поэтому читайте ст 36 правильно.
            Те случаи, которые вы описали, противоречат законам. Но это опять проблема законодателя. Если стены, фундамент и земля под зданием принадлежат собственникам квартир, иных владельцев нежилых помещений не должно быть, кроме жилых помещений, переведенных в нежилые в соответствии с ЖК РФ.

            • Во-первых, ни один из случаев не противоречит ЖК, т.к. если отношения сложились до его появления, то согласно ст.6 ЖК на них не распространяется. Мой дом 61 года постройки. Во-вторых, в ЖК нет запрета на строительство домов с нежилыми помещениями, находящимися в чьей-л собственности. В-третьих, ст. 36 не делает никаких исключений для нежилых – у каждого собственника своя доля.
              Рассудите логически – есть объект, у которого много собственников, почему надо лишать дееспособного собственника права участвовать в управлении его частью? В дореволюционных домах полным полно случаев, когда площадь жилых помещений меньше либо равна площади нежилых.

    А о каких именно нежилых помещениях вы ведете спор? Я вот так, например, представляю себе нежилое помещение. Допустим, я купил квартиру в доме на первом этаже и переделал ее в магазин или парикмахерскую. Имею право как хозяин. Через пару лет мне надоело заниматься бизнесом, я переделал помещение в жилье и живу в нем. Какая здесь разница, жилое помещение или нежилое? Или, ведя спор, вы имеете в виду какие-то еще нежилые помещения?

    Законодательную ахинею, сказанную в ЖК и ГК, можно воспринимать, как угодно. Я, например, руководствуюсь следующей логикой.
    1. ЖК и ГК – равные по силе документы (федеральные законы), старше них – только Конституция РФ.
    2. В ЖК сказано, что общее имущество принадлежит собственникам и жилых, и нежилых помещений.
    3. В ГК сказано, что общее имущество принадлежит собственникам квартир. Но при этом в ГК не сказано, что общее имущество не принадлежит собственникам нежилых помещений (о них здесь просто умалчивается). Одно другому не противоречит.

    Мои выводы:

    1. Собственники нежилых помещений имеют право на общее имущество на основании ГК (статью Вы уже приводили).
    2. Собственники квартир имеют право на общее имущество на основании и ГК, и ЖК.

    • Верно, но право на общее имущество имеют только собственники нежилых помещений, переведенных из жилых. Это закон и судебная практика. Еще и особенность нашей страны -принят закон о приватизации, но все случаи учесть невозможно, в том числе магазин на первом этаже дома 1961г постройки. Кто же его отдаст собственникам жилья? Вот и идут продажи одним властным собственником магазина в частные руки при наличии иных собственников.

      • Тоже путаница.
        Давайте оттолкнемся от обратного.
        Я являюсь собственником нежилого помещения (купил офис в новостройке на первом этаже – застройщики часто изначально предусматривают на нижних этажах нежилые помещения.
        Я не имею права на общее имущество?
        Допустим, в дальнейшем я превратил нежилое помещение в квартиру.
        В этом случае у меня возникнет право на общее имущество?

        • Мне кажется, что это не мы должны строить предположения.
          Вы верно отметили недостатки законодательства. Еще можно добавить вольное его трактование властными структурами. Согласно судебной практике владельцы магазинов и ресторанов, размещенных в домах старой постройки, не являются участниками долевой собственности, не принимают участия в выборе способа управления. Есть одно решение суда по Ж/д району, когда признали общей долевой собственностью весь первый нежилой этаж, но борьба была упорной, кажется, его отменили в высшей инстанции. Лучше всего договариваться в каждом конкретном случае.

          • При этом из нежилых помещений, принадлежащим разным собственникам, может состоять и весь дом. Приведу лишь один из примеров – бизнес-центр “Купеческий двор” (в районе Ц. Рынка). Когда его построили, он стал управляться, подобно жилому зданию. Когда-то в нем было товарищество, как сейчас, не знаю. Зато знаю, что недавно в нем открыли хостел (нечто вроде съемной квартиры). Получается вроде как в нем и жилые помещения теперь появились.

Добрый день, Сергей! На вопрос, который Вы задали, нет точного ответа, из-за бардака, царящего в законодательстве (см. полемику ниже и думайте сами).

В вашем случае здравый смысл подсказывает одно: помещение не может одновременно быть и общим имуществом (т. е., пребывать в частной коллективной собственности), и муниципальным имуществом (принадлежать администрации). Здесь что-то одно.
На основании Гражданского кодекса РФ, право на недвижимое имущество возникает после регистрации в органах юстиции.

Я бы на вашем месте официально запросил копию свидетельства о госрегистрации у властей. Если такой бумаги у них нет (что вполне возможно), никаких прав на дом они не имеют.

добрый вечер вопрос такой в нашем доме есть помещения на 1 этаже в виде 2-х комнат они ни как не оформлены вопрос такой как оформить эти комнаты и законно сдавать в аренду либо продать?

• Что значит “оформить”, Алина?
  Какой статус имеют эти помещения сейчас?

  Если комнаты относятся к общему имуществу собственников жилья в МКД, то по закону владельцы могут распоряжаться ими по своему усмотрению. В частности – сдавать в аренду, тратя вырученные средства на нужды дома. Решение об этом должно быть принято на общем собрании жильцов большинством голосов.

  • • А при чем тут вообще УК, Таисия? Общедолевое имущество на правах коллективной собственности принадлежит собственникам квартир. Как они им будут распоряжаться, зависит только от них. Управляющая компания – только наемный работник жильцов, который за зарплату занимается эксплуатацией многоквартирного дома.

Знаете, Ника, ваша позиция по нежилым помещениям приведет к следующему:
1. Доля в праве собственности на ОИ повышается у владельцев квартир.
2. Освобождает владельцев нежилых помещений от необходимости платить за содремжил и капремонт, общедомового потребления КУ и налога на землю. Возможно, освободит от необходимости ставить счетчики расхода КУ.
3. Их расходы по содремжилу и капремонту перекладываются на собственников квартир. За ними остается только личная коммуналка.
4. Если через нежилые проходит ОИ, собственники квартир должны будут оформлять сервитут, платить за него собственникам нежилых помещений. А как же иначе – кто позволит просто так использовать личную собственность чужим людям?
5. Де-факто, вы легализуете ОСС, проведенные УК с нарушением ЖК – не все собственники оповещены, площадь дома уменьшается(из общей выкидываются площади нежилых).
Подумайте, кому выгодней такая позиция – жителям или владельцам магазинов/офисов?

Это не моя позиция, это требования ЗАКОНА.
Возможны изменения законов, но не мы их устанавливаем. Есть судебная практика, существуют требования к владельцам всех нежилых помещений иметь отдельный вход и отдельные договоры на поставку коммунальных услуг. Про сервитут вы просто надумали. По поводу собраний, начертанных УК, вы сами подтвердили, что не собственники, а УК их проводит. Собственники МКД освобождены от налога на земельный участок.
Не нужно просто протестовать по поводу несходства мнений двух лиц, надо внимательнее читать законы и принимать подсказки, чтобы в них разобраться.

• Можно поступить так: один из собственников жилья (это может быть председатель совета дома) регистрируется как индивидуальный предприниматель, и ему по решению общего собрания сдается все общедомовое имущество за сто рублей, а ИП сдает его в субаренду за более достойную сумму, предназначенную для содержания дома.

  Разумеется, это должен быть человек честный, которому соседи доверяют, иначе в случае его непорядочности жители никак не будут защищены от потери денег.

  Полученные за использование общедомового имущества средства можно направить на содержание и текущий ремонт ОИ, единоразовые общедомовые расходы или вознаграждение председателю и членам совета дома.

  Ника, вы так и не привели доказательств того, что собственники нежилых исключаются из управления. В каком законе это написано или какими нормативными актами высших судов подкреплено? В крайнем случае, подойдет разъяснение Минрегиона/Минстроя.
  Обязательства нежилых иметь свой вход никак не связано с правом управления ОИ. Они точно также зависят от нас, как и мы от них. Отрежут коммуникации и всё – это же не их собственность, зачем позволять кому-то использовать мою личную собственность? Тем более бесплатно.

Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности технические этажи и подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (п.1 ст.36 ЖК РФ).
С появлением первой приватизированной квартиры многоквартирный дом становился совместным владением уже двух собственников вместо прежнего одного в лице государства. Соответственно, все решения, связанные с распоряжением общей собственностью, не должны приниматься никем из собственников единолично.
14 февраля 2007 г. № 29 приказом Минюста России от 14.02.2007 г. № 29 была утверждена Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества. Названная инструкция разработана в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.
Инструкция определяет элементы общего имущества многоквартирном доме в соответствии с постановлением правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г, которым были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и определяет многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому либо в помещения общего пользования в таком доме.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является одновременно государственной регистрацией неразрывно с ним связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Лица, запись о праве собственности которых на помещение отсутствует в ЕГРП зарегистрировать право общей долевой собственности на вновь созданный объект не могут.
В настоящее время ситуация совместного владения и пользования жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме в жилищной сфере законодательно не урегулирована.
Жилищным законодательством регулируются только жилищные права и обязанности (п.1 ст. 1 ЖК РФ).
Следовательно, термин собственника помещения подразумевает только собственника жилого помещения.
В отношении нежилых помещений действовало и действует гражданское законодательство.

Добрый вечер! Такой вопрос, в нашем доме застройщик выдвинул кандидатуру председателя на осс, как позже оказалось она его теща! Дата собрания и дата протокола разнятся в 14 дней! На голосовании не было счетной комисси, как выяснилось позже, один представитель интересов инвестора имеет 40% голосов, председатель 4%, застройщик 6% итого у них 50% голосов, то есть они сами голосуют, сами назначают смету, кворум в одну две квартиры у них был! Допущено много нарушений относительно положений в уставе, который никто не видел на первом собрании, но за него просили голосовать, также смета очень завышена и это далеко не всё! Самый главный вопрос как расформировать всё это? Если у них 51%, даже при выходе из тсж приходят счета на оплату с взносами и тд, договор услуг тсж категорически отказывается составлять! Куда обратится? И на сколько законно их управление, монополия своего рода?

Очень вы однозначно режете нажежды жильцов нашего дома((последний вопрос, какие возможны меры наказания или отстранения от деятельненость, в случае крупных нарушений! Протоколы собраний скрываются, утверждённый устав еле выпросили, в квитанции выставлены оплаты услуг, которые НЕ предоставлялись, также отсутсвие председателя на месте, номера телефонов служб и объявления на стенде отсутствуют! Спасибо

• “Резать” ваши или чьи-либо еще надежды у нас нет никакого резона. Вы задаете конкретный вопрос – мы даем на него ответ в контексте жилищного законодательства.

  Если есть нарушения с проведением собраний, фиксацией их решений в протоколах, оплатой услуг, раскрытием информации со стороны правления ТСЖ – обращайтесь с соответствующими жалобами в Госжилинспекцию. При условии что достоверность ваших претензий будет доказана, собрания могут быть признаны несостоявшимися, а их результаты – ничтожными. Что касается перевыборов председателя ТСЖ, то их может инициировать любой член товарищества, созвав общее собрание с соответствующей повесткой дня.

Председатель ОСС, застройщик, инвестор и теща -это не разговор. Тема собрания не ясна. Одни жалобы на что-то непонятное.
Когда проводится ОСС, уведомляются все собственники, предлагается повестка ОСС и т.д. Читайте ЖК РФ -кто и как организует управление в новой застройке, если не все квартиры проданы.

• Уважаемая Nika я уже второй год добиваюсь через прокуратуру и полицию о незаконности составления протокола без проведения собрания, председателем подписался человек не являющийся собственником имущества в МКД, подписи ряда собственников подделаны. Обращался неоднократно, одни отписки, полиция отказывает в возбуждении уголовного дела со ссылкой что не могут опрасить часть собственников и председателя собрания. Часть сведений пришлось добывать самому. Прокуратура Октябрьского района писала в наглую отписки видя нарушения и только после очередного посещения и предъявления доказательств они передали материал в полицию а там это никому не нужно. Так что попробуйте может Вам повезет доказать правоту.

Добрый день!
У собственников жилья дома возникают жилищно-коммунальные проблемы по текущим работам (ремонт балкона, утепление пола чердака, замена стояка центр. отопления, канализационного стояка в подвале). Но Управляющая компания эти работы по решению собственников жилья (все решения прописаны в Протоколе собрания) не выполняет, т.к. эти работы не входят в Перечень работ аварийного характера, которые выполняет УК по Договору подряда в нашем доме. С нас требует собрать дополнительные деньги, за счет чего УК может данные работы выполнить. Насколько правомерны действия УК?

• Здравствуйте, Елена.

  Если вы заключали именно договор подряда, а не договор управления, то УК обязана выполнять только те работы, которые предусмотрены данным договором. Ведь по сути в этом случае она является подрядчиком, а не управляющей организацией в широком смысле этого слова.

  Но если бы даже был заключен договор управления, то на средства, собираемые ежемесячно с собственников по статье “Содержание и ремонт жилья”, обычно можно выполнить только минимум необходимых работ по дому. Для таких серьезных манипуляций, как замена стояка, ремонт несущих конструкций, собственники, как правило, собирают дополнительные деньги – или сразу делая внушительный взнос, или накапливая нужную сумму в течение нескольких месяцев.То есть повышают тариф на содремжил сообразно со своими хозяйственными нуждами.

  Иными словами, недостаточно просто составить список запланированных работ по дому – надо еще обеспечить их финансирование. И это забота собственника. УК – только исполнитель.

Добрый день! Нашему дому УК назначила старшей по дому своего человека и, к сожалению, она проживает в нашем доме, можно сказать УК назначила постоянного инициатора собрания, которая назначила соседку своим замом и сейчас они постоянные председатели и секретари на ОСС МКД и творят, что хотят. В этом году обнаружили на сайте Реформа ЖКХ (раньше мы не знали, что есть такой сайт) протоколы собраний нашего дома, где сплошная подделка протоколов ОСС МКД – жильцы не голосовали за увеличение тарифов до 60% на сод. дома и кап. ремонт, а УК увеличила тарифы, секретарь ОСС протокол на законное собрание не составила, где жильцы всего дома проголосовали против увеличения тарифов, а вместо него сочинили внеочередное собрание членов ТСЖ,которого не было и УК тарифы повысила, ссылаясь на протокол ТСЖ. Протокол собрания написан в спешке и о соблюдении ЖК РФ ст. 44 – 48 нет и речи. Так же обнаружили еще протоколы, которые фальшивые на 100%. Хочется этих мошенниц вывести на чистую воду, но столько проволочек разных и очень трудно добиться справедливости.

1. Обжалуйте ответ ГЖИ в прокуратуру, указав на нарушения.
2. Обжалуйте ответ ГЖИ в административном судебном порядке (т.е. заставьте ГЖИ провести проверку через суд). Недавно принятый Кодекс административного судопроизводства РФ Вам в помощь.
P.S. Лучше сразу второе.

Обратитесь в прокуратуру с коллективным заявлением о подделке протокола (ст. 327 УК РФ) и о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). В качестве доказательства приложите к заявлению подписи собственников дома о том, что никакого собрания с подобной повесткой не было и т.п. Будьте готовы к тому, что прокуратура перешлет ваше заявление в ОВД, а ОВД спустит дело на тормозах. Поэтому как только это произойдет сразу обжалуйте отказ в возбуждении уголовного дела либо в прокуратуру, либо в суд.

Могут. При этом присутствие второй управляющей компании в доме незаконно. Она может обслуживать только помещение супермаркета за дополнительную оплату, но не общее имущество всего дома.

Общее собрание собственников - привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников - это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании - разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

• информацию о лице, участвующем в голосовании;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

• фамилия, имя, отчество - для физических лиц, полное наименование - для юридических лиц;
• место жительства или место нахождения;
• паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ , доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

• заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
• выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ . Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ . В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания - разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов - это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов - об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 - 48 ЖК РФ , в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса . Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Вступивший в силу новый Жилищный Кодекс ознаменовал начало абсолютно нового подхода к решению вопросов в жилищной сфере. Этому была посвящена прошлая статья.

Особое внимание уделено было тому, что граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жизни в своем доме, чтобы она была максимально комфортной, и начнут сами принимать участие в управлении общим имуществом дома. Другими словами, власть надеется, прежде всего, на активность самих жильцов в реализации прав и обязанностей, предоставленных им по закону.

Тема этой статьи - помочь собственникам подготовить и провести общие собрания без ошибок. И в первую очередь, рекомендовать определенные практические шаги по выбору одного из способов управления имуществом дома.

Что еще за собрание?! (Определение собрания).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

Так что же такое общее собрание? Кто такие собственники помещений? Как его проводят? Кто должен этим заниматься?

Конечно, скептик скажет, что собрание – это сплошное наказание, пытка, каторга и тому подобное. Ну, а как еще назвать неопределенное временными рамками пребывание в душном помещении или на холодном дворике, в компании людей, скованных одной целью, но при этом отстаивающих каждый свои идеи, с применением всевозможных способов и методов убеждения.

Но в данном вопросе пессимизм и пассивность нам не союзники.

Общее собрание – это организованное, заранее спланированное мероприятие, целью которого является решение определенных вопросов.

Никто кроме собственников не может решать вопросы управления их имуществом. Поэтому только общее собрание как единственный орган управления домом может и обязан решать вопросы управления, пользования и распоряжения общим имуществом дома.

Собственники – это жильцы квартир, которые приватизировали либо купили, либо унаследовали и т.д. свою квартиру. Так же участниками общего собрания являются собственники нежилых помещений. Например, если в вашем доме располагается магазин, то собственник этого магазина, на равне с другими жильцами дома, должен участвовать в вопросах «жизнедеятельности» дома. Собственником жилых и нежилых помещений может быть и муниципалитет. Если у вас имеется договор социального найма или договор аренды помещения, то собственником этого помещения является администрация города.

У одного помещения может быть несколько собственников. Это зависит от вида собственности: общая совместная собственность или общая долевая собственность. При общей совместной собственности от имени собственника выступает одно лицо (муж или жена), которое действует в общих интересах и совместно решают все вопросы. При общей долевой собственности каждый собственник, согласно определенным долям (доли указываются в документе на право собственности) действует от своего имени и решает вопросы сам. Исключением является, несовершеннолетний или недееспособный собственник. От его имени выступает законный представитель (родитель, опекун, попечитель), предъявивший документы, подтверждающие его полномочия (свидетельство о рождении ребенка или Постановление Главы Администрации о назначении опекуна или попечителя).

Вопрос о том, каким образом управлять домом, решается на общем собрание собственников большинством голосов. Именно выбору способа управления следует посвятить первое собрание.

Следует помнить, что этот выбор – не право, а обязанность собственников. Выбор нужно сделать из трех вариантов:

Все «домовые» проблемы могут решаться управляющей компанией (УК),

Товариществом собственников жилья (ТСЖ)

И непосредственно всеми собственниками.

Зачем мы собираемся? (Цели собрания).

К компетенции общего собрания относятся (ст. 44 ЖК РФ):

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

Выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);

Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

Иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

То есть, собственники, объединяясь, решают вопросы по совместному управлению общим имуществом дома (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты недвижимости).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).

Итак, в зависимости от насущных проблем определяются основные цели собрания и пути их решения. На первом собрании основной вопрос – это выбор способа управления многоквартирным домом.

Цели или основные вопросы общего собрания оформляются повесткой собрания.

Образец повестки общего собрания собственников дома

Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от «___» _______ 2005 г. ПОВЕСТКА Общего собрания расположенного по адресу: в ____ час _____ мин. «____» _____________ 2005 г. 1. Избрание председателя общего собрания (при проведении первого общего собрания – его председателем является собственник, по инициативе которого собирается общее собрание). Нет необходимости избрания председателя при проведении заочной формы голосования. 2. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы (численность счетной группы напрямую зависит от количества собственников пришедших на общее собрание). 3. Избрание способа управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________. 4. Выбор Управляющей Компании (для способа управления – управляющая организация). 5. Создание товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления – ТСЖ, ЖСК, ЖК). 6. Принятие решения о заключении договора или договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию, ремонту общего имущества жилого дома, оказания коммунальных услуг (для всех способов управления). 7. Согласование условий договора управления многоквартирным домом (для способа управления – Управляющая организация). 8. Утверждение Устава товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 9. Избрание органов управления и контроля товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 10.Установление размера платы за содержание и ремонт жилья, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства (для любого способа управления). 11. Определение порядка внесения платы за содержание и ремонт жилья (для любого способа управления). 12. Принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом предложений управляющей организации о сроках начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта (для любого способа управления). 13. Наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами (для непосредственного способа управления). 14. Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (для любого способа управления). 15. Определение срока и формы проведения очередного общего собрания собственников в многоквартирном доме (для любого способа управления). 16. Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 17. Принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (для любого способа управления). 18. Принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 19. Определение собственника, у которого должны находиться технические документы на жилой дом (для непосредственного способа управления). 20. Определение места для размещения информации о принятых решениях на общем собрании (для любого способа управления). 21. Определение способа оповещения о проведении последующих общих собраний (для любого способа управления). Собственник (инициатор собрания): ____________________

Как мы собираемся? (Формы собрания).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

Очная форма проведения собрания приемлема, если дом небольшой (одноподъездный или имеет не более пяти этажей). Для проведения собрания лучше выбрать удобный для всех день, например, субботу. Место собрания зависит от того, насколько место общего пользования позволяет вместить всех участников собрания. Если в доме такого места не нашлось, а мерзнуть во дворе дома не хочется, можно переговорить с руководством местного ЖЭУ и собраться в помещении «красного уголка» этого ЖЭУ.

В любом случае, все вопросы по месту и времени проведения собрания должны проработаться заранее. Кроме того, можно предварительно узнать мнение жильцов по вопросам предстоящего собрания. Все это позволит сделать собрание более плодотворным и не растянутым во времени.

Провести общее собрание жильцов в доме, в котором насчитываются сотни квартир, не просто. Поэтому здесь можно воспользоваться заочной формой проведения голосования. Прежде всего, необходимо определиться где, когда и каким образом будет осуществляться голосование по вопросам собрания. Скорее всего, инициатор собрания местом сбора бюллетеней определит свою квартиру. В указанный срок каждый собственник помещения принесет по указанному адресу заполненный бюллетень. Или же сам обойдет жильцов дома, или же возле каждого подъезда установит ящик для сбора бюллетеней. Все зависит от желания и возможности инициатора собрания. Так же, необходима предварительная работа по оповещению собственников о предстоящем заочном голосовании, разъяснению по вопросам собрания и оформлению необходимых бумаг.

Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. Бюллетень собственников многоквартирного дома, ФИО № и дата регистрации Получены лично _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата ЛИНИЯ ОТРЫВА Бюллетень собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул._________ № д. ____ № кв. _____ (без повестки общего собрания недействителен) Собственник: _____________________________________________________________________ ФИО Сведения о документе, подтверждающее право собственности _________________________________________________________________________________ № и дата регистрации Бюллетень отправить до _____________по адресу ____________________________________ Напишите свое решение словами «за», «против» или «воздержался» на против каждого вопроса повестки общего собрания (Например) 1. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы Сидоров – Васильев – 2. Избрание способа управления многоквартирным домом Управляющая компания - Непосредственное управление - Собственник _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата

По чьей инициативе собирается общее собрание? (Инициатор собрания).

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.

Как провести собрание? (Подготовка собрания).

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. Ранее говорилось, что инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь может оказать администрация города.

Инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания:

Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме,

Предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом,

А также сбор информации об организациях, специализирующихся на управлении многоквартирными домами,

Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома,

Определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других.

Общее собрание собственников жилья ведет председатель собрания. Для первого собрания, а также, если в повестку дня включен вопрос о выборе способа управления домом, установлено другое правило – собрание ведет его инициатор.

См. образец реестра собственников помещений дома

Кто и как должен информировать жильцов о проведение собрания? (Уведомление жильцов).

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Его инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление, где указаны не только обсуждаемые вопросы, но также фамилия, имя, отчество того, кто созывает собрание. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ч. 2, 6 ст. 46, ч. 2 ст. 146 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Образец уведомления о проведении общего собрания

Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. УВЕДОМЛЕНИЕ О проведении «___» ______ 2005 г. в ___ час. ___ мин. Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________________________________________________________________________________ Собрание проводится в форме: собрания (заочного голосования) По инициативе _________________________________________________________________________ По адресу: _____________________________________________________________________________ Повестка дня прилагается. С информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, можно ознакомиться по адресу: _________________________________________________________________ Внимание! Вы можете участвовать в собрании через своего представителя путем оформления на него доверенности в соответствии с нормами ст. 185 ГК РФ В случае отсутствия Вас или Вашего представителя на общем собрании, решения по вопросам повестки дня будут приняты без Вашего участия. Обжалование решений общего собрания по принятым вопросам, если они нарушают Ваши законные интересы и наносят Вам существенный ущерб возможно в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня принятия решения. При проведении общего собрания в форме заочного голосования, принявшими в нем участие считаются собственники помещений, письменные решения которых отражены в бюллетене заочного голосования и получены до ____ ч. ____ мин «___»_________ 200_ г. (дата окончания приема решений). Решения направлять по адресу: _______________________________________________. ЛИНИЯ ОТРЫВА Собственник: __________________________________________________ Проживающий: ________________________________________________ Не возражаю против проведения собрания «___» ________________ 2005 г. Уведомление и повестка дня собрания получены лично «___» ______________ 2005 г. __________________ (___________________) дата подпись ФИО

Когда собрание считается состоявшимся? (Правомочность собрания).

Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.

Образец листа регистрации общего собрания собственников

Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, 37 ЖК РФ.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ)

Закон не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.

Образец протокола общего собрания собственников

Протокол № Общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: _________________________ г.Северск «____» ___________ 2005 г. Томской обл. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: _______________________ состоялось «____» ___________ 2005 г. в ___ час. ___ мин. в помещении (место проведения) или (в заочной форме) Присутствовали собственники помещений (их представители), подтвердившие свои полномочия на участие в собрании с правом голоса, в количестве человек, обладающих голосами в количестве (% от общего числа голосов), действующих на основании документов, указанных в приложении к настоящему протоколу. На собрании председательствовал: _______________________________________________________________ Повестка собрания прилагается. По первому вопросу слушали: ___________________________________________________________________ Выступили: ____________________________________________________________________________________ Протокол хранится ____________________________________________________________ Секретарь собрания __________________ (подпись)

Как оформлять решения? (Оформление решения).

Решение собрания так же должно быть составлено в письменной форме, подписано председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. Решение является неотъемлемой часть протокола собрания.

Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Собственник не участвующий в принятии решений на общем собрании, обязан им подчиняться.

Образец решения общего собрания собственников дома

Итак, организатором первого общего собрания собственников в доме может быть любой собственник или их группа.

размеру принадлежащей ему площади в этом доме. Проще говоря, можно считать, что у собственника столько голосов, сколько квадратных метров ему принадлежит.

Собрание правомочно (может принимать большинство решений), если в нем принимают участие собственники более чем половины жилых площадей в доме.

Для решения некоторых вопросов необходимо, чтобы «за» было не менее двух третей голосов. Это как раз выбор способа управления домом, реконструкция дома, строительство хозпостроек, ремонт общего имущества, передача в пользование общего имущества. Для создания ТСЖ достаточно половины голосов от общего количества плюс один голос. Все остальные вопросы решаются большинством от присутствующих на собрании.

Решения собрания обязательны для всех собственников, даже если они не принимали участия в собрании.

Представленные формы документов по проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, необходимо корректировать с учетом особенностей каждого многоквартирного дома, формы проведения общего собрания.

Примерная повестка первого собрания предполагает все возможные вопросы, которые необходимо решить на собрании. При этом, в зависимости от выбранного способа управления, голосование может происходить только по необходимым вопросам (с учетом выбранного способа управления.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)